Le modifiche introdotte dalla recente manovra finanziaria (L.122/2010) hanno apportato importanti variazioni nell’ambito delle operazioni di compravendita immobiliare, rogiti notarili e connesse operazioni di erogazione dei mutui ipotecari a partire dal 1 luglio 2010.
Lo scopo della nuova manovra, è ostacolare il continuo proliferare degli immobili non aventi le caratteristiche necessarie per la loro compravendita. Si tratta infatti di immobili inestenti per il fisco in quanto la loro costruzione non è stata mai autorizzata e mai denunciata al catasto o in altri casi di immobili che, pur regolarmente iscritti, sono stati successivamente oggetto di variazioni e modifiche non denunciate, oppure ancora di immobili che, pur forniti delle autorizzazioni locali per la loro costruzione, non sono poi stati inseriti nei registri catastali.
La nuova norma prevede che per l’esecuzione degli atti pubblici e delle scritture private autenticate tra vivi (appresso elencate) relative al trasferimento o alla costituzione di diritti reali su immobili contengano, a pena di nullità:
· l’identificazione catastale;
· il riferimento alle planimetrie depositate in catasto;
· la dichiarazione resa in atto notarile dagli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie.
Per quanto riguarda l’identificazione catastale, non cambia niente rispetto al passato visto che i dati identificativi dell’immobile oggetto dell’atto notarile sono sempre stati inseriti all’interno del documento notarile.
Per quanto riguarda invece le planimetrie, che venivano anche in precedenza allegate all'atto, lo scopo del legislatore è ora quello di indurre i soggetti coinvolti non solo ad allegare al rogito notarile le planimetrie ma specificare anche nell'atto che le medesime trovano corrispondenza con i dati catastali inseriti nell’atto stesso.
In catasto infatti ciascuna unità immobiliare possiede una identificazione planimetrica ed una numerica, per cui la prima è necessaria per rappresentare in scala la consistenza fisica dell’immobile e la seconda serve a codificare la sua destinazione attribuendole un reddito solo figurato.
Bisogna precisare che gli intestatari sono coloro che intervengono al rogito come disponenti dei diritti oggetto del rogito e non come intestatari degli immobili così come dai dati catastali.
Il notaio ha quindi il compito di identificare gli intestatari catastali verificando la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.
Secondo alcuni (A. Busani – Il Sole 24 Ore – 14 Giugno 2010) la norma detta “un obbligo di comportamento e non di dichiarazione”; ciò significa che tale attività di controllo non necessariamente deve essere riportata nell’atto ma potrebbe essere rinviata in sede di trascrizione e voltura dell’atto stipulato.
Ma quali sono gli atti oggetto delle nuove disposizioni ? Il legislatore li identifica negli atti pubblici e nelle scritture private autenticate tra vivi che abbiano per oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti intesi come unità immobiliari urbane.
Più precisamente gli atti interessati dalla nuova disciplina sono:
· atti relativi al trasferimento di diritti reali (anche per quota parte) con riferimento ai contratti di compravendita, permuta, transazione, rendita, donazione, conferimento in società, assegnazione ai soci per recesso o riduzione del capitale della società o liquidazione;
· atti relativi alla costituzione e/o rinuncia di diritti reali con riferimento agli atti che costituiscono il diritto di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e servitù;
· atti relativi allo scioglimento di comunione di diritti reali acquisiti in comune da più soggetti;
· atti relativi alla concessione/iscrizione di ipoteca esistenti nel contratto di mutuo ipotecario proposti dalla banca in sede di stipula notarile.
Gli atti esclusi dalla nuova disciplina sono invece:
· atti posti in essere non tra vivi (testamento);
· atti che non trasferiscono diritti reali (i fondi patrimoniali, gli atti preliminari di compravendita, gli atti di fusione, scissione, trasformazione di società).
La nuova norma attribuisce quindi alla fase di stipula (notai) sia una maggiore azione di controllo nell’individuare gli intestatari catastali verificando la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari sia “istituzionalizzando” la responsabilità degli stessi intestatari attraverso una attestazione che lo stato di fatto dell’immobile è conforme ai dati catastali e alle planimetrie.
Fonte: Casa Blog
Nessun commento:
Posta un commento