Aggiornamento catastale degli immobili

Quali sono i passi per mettersi in regola

Se siete proprietari di una casa ed i dati catastali non sono aggiornati, magari in seguito a delle modifiche che avete fatto, non potrete né vendere né affittare. Si calcola che 3 milioni di proprietari dovranno mettere mano alle carte e al portafoglio perché per la revisione delle mappe bisogna rivolgersi ad un professionista. Il rischio nel non farlo? Di fronte ad un notaio gli atti di vendita saranno nulli ed anche affittare diventa un problema.
Essere in possesso di un immobile che non è catastalmente in regola, vuol dire, infatti, possedere un bene che non potrà più essere messo sul mercato.

Ma come fare gli aggiornamenti delle mappe catastali?

1. Dal  1º luglio 2010 l'articolo 19 del dl 78/2020 stabilisce che i contratti di compravendita e di locazione di immobili urbani dovranno contenere, pena la nullità, tre dati essenziali: dati catastali, riferimento alle planimetrie depositate in catasto, una dichiarazione con cui gli intestatari affermano che la situazione reale dell'immobile è  conforme a quanto risulta da dati catastali e planimetrie. In più il notaio dovrà controllare che gli interstatari catastali siano identici a quelli che compaiono nei registri immobiliari.

2. Naturalmente deve aggiornare i dati chi ha fatto delle variazioni alla casa che comportano una nuova rendita catastale, come la costruzione di una mansarda o la chiusura di un balcone. Deve farlo anche chi una piantina registrata al catasto non l'ha mai avuta (come nel caso di vecchie case). Gli interventi per cui è necessario modificare le mappe catastali sono, in generale, quelli che alterano la composizione dell'immobile, come ampliamenti, sopraelevazioni, parziali demolizioni.

3. Non deve invece fare nulla chi ha spostato solo una porta o un tramezzo, senza alterare il numero e la funzionalità dei vani. Sono escluse pertanto le modifiche interne che non alterano la destinazione d'uso e i valori catastali.

4. Chi ha presentato la DIA a suo tempo e ha semplicemente dimenticato di richiedere la variazione catastale, potrà mettersi in regola pagando circa 700 euro. Occorre per questo rivolgersi ad un tecnico e richiedere la messa a punto della nuova planimetria dell'alloggio e la presentazione della variazione. Costo del lavoro del tecnico tra i 500 e i 600 euro, ai quali vanno aggiunte le tasse e le sanzioni: 50 euro per la variazione e 103 euro di multa per la presentazione in ritardo.

5. Qualora invece, gli interventi fossero stati effettuati senza richiedere il permesso del Comune, è possibile mettersi in regola, a patto che, però, non si tratti di veri e propri abusi edilizi, ossia di opere per le quali sarebbe stata necessaria la licenza edilizia e non la semplice DIA. Il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione della domanda.

6. Mettersi in regola è possibile anche in questo caso, ma ad un prezzo più caro, l'articolo 16 della legge prevede infatti che per il rilascio del permesso in sanatoria occorra pagare, a titolo di oblazione, il doppio del contributo di costruzione dovuto. Il contributo è variabile ed è fissato dai singoli comuni.

7. La manovra riguarda anche i contratti d'affitto, la cui registrazione, dal 1º luglio,dovrà tenere conto anche dei dati catastali. Senza i tre dati essenziali del punto uno non si potrà registrare un contratto di locazione. Chi omette o sbaglia le indicazioni dei suddetti dati sarà punito con le stesse sanzioni previste per chi non registra i contratti di locazione, visto che tali mancanze sono ritenute "fatti rilevanti" ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro.

8. L'adeguamento e le relative spese sono a carico di chi ha eseguito i lavori e perciò spettano esclusivamente al venditore. Allo stesso modo spettano solo a lui le eventuali grane, perché non tutte le modifiche effettuate sono aggiornabili: alcune, infatti, possono essere giudicate abusi edilizi.

9. Riguardo al tempo ecessario per la regolarizzazione si possono avere due casi. Se gli intrventi non hanno bisogno di essere sanati la procedura sarà rapida, quindici giorni circa. se invece ci sono stati degli ampliamenti importanti dovrà  intervenire il Comune e aprire una procedura di sanatoria.

10. Nel caso di negozi, se i locali  sono stati trasformati in modo da aumentare l'iniziale superficie del locale, come la realizzazione di soppalchi o servizi igienici, vanno modificate le mappe.

11. Per sistemare le cose basta contattare Architetti, Geometri, Ingegneri. Secondo questi professionisti l'aggiornamento catastale è un atto di civiltà, perché spesso molte modifiche possono compromettere la stabilità e la sicurezza delle case.

Un capitolo a parte è quello invece delle case fantasma, quegli immobili cioè mai censiti, ma che sono stati individuati dall'agenzia del territorio e che dovranno essere regolarizzati obbligatoriamente entro il primo gennaio 2011.