Prorogata la sospensione dei pagamenti per i mutui

Sospensione pagamenti anche per il 2011

È stato esteso l'accordo tra le associazioni dei consumatori e l'Associazione Bancaria Italiana riguardante la sospensione dei pagamenti delle rate di mutuo da parte di famiglie che hanno incontrato difficoltà particolarmente serie (perdita dell’occupazione, insorgenza di condizioni di non autosufficienza, morte o ingresso in cassa integrazione di uno dei debitori). 

In considerazione del protrarsi della difficile situazione economica, l'agevolazione, precedentemente limitata agli eventi verificatisi nel corso del biennio 2009-2010, potrà ora riguardare anche i fenomeni occorsi fino alla fine del 2011. Le famiglie avranno quindi tempo fino al 31 gennaio 2012 per farne richiesta alla propria banca, sempre che questa abbia aderito all'iniziativa, ma lo hanno fatto la stragrande maggioranza degli istituti. 

L'accordo non prevede l'applicabilità per coloro che hanno già usufruito della moratoria né a chi supera i valori previsti per reddito ed importo del mutuo. Poiché però si tratta di limiti minimi, non è esclusa l'eventualità che la specifica banca possa concedere la dilazione anche a chi non abbia strettamente i requisiti richiesti. Le famiglie che stanno attraversando un periodo difficile faranno dunque bene a valutare con la propria banca l'opportunità di usufruire dell' agevolazione.

Locazioni : disdetta del contratto e recesso anticipato

Il Conduttore non può fare il furbo per evitare di pagare il canone

Se il proprietario ha comunicato la volontà di disdire il contratto alla prima scadenza, l’inquilino non può cessare in anticipo il rapporto, sottraendosi alle proprie obbligazioni. E la scelta del conduttore di non pagare il canone costituisce inadempimento. Ad affermarlo la Corte di Cassazione che, con sentenza n.17681/2011, si pronuncia in tema di locazione di immobile urbano ad uso diverso dall’abitazione.

Nel caso in esame, il proprietario comunicava, tramite raccomandata 12 mesi prima della scadenza, di non voler rinnovare il contratto di locazione, alla prima scadenza utile. Accettata la disdetta, il conduttore indicava, in tempo successivo, la volontà di recedere prima della scadenza concordata. Rifiutando il recesso, il proprietario intimava lo sfratto per i canoni di locazione non versati.

La sentenza 17681 del 29 agosto 2011 riprende un principio già affermato (Cass. n.19478/2005) secondo cui “in tema di locazione di immobile urbano ad uso diverso dall’abitazione, qualora il locatore abbia comunicato di non voler rinnovare il contratto alla prima scadenza, no può riconoscersi al conduttore la facoltà di decidere unilateralmente di far cessare il rapporto anticipatamente, sottraendosi senza il consenso del locatore alle proprie obbligazioni”.

La Corte precisa, quindi, che “la diversa scelta del conduttore di non versare più il canone locativo integrainadempimento”. Questo comporta che, nel caso in cui il proprietario promuova giudizio di sfratto per morosità, “l’effetto risolutivo ad una data anteriore rispetto alla scadenza non è riconducibile alla volontà del locatore”, ma “all’inadempimento dello stesso conduttore”. Conseguenza? L’inquilino “non può vantare più alcun diritto alla corresponsione dell’indennità di avviamento alla scadenza, essendosi il contratto risolto, in dipendenza di una condotta a lui addebitabile, prima di quella data”.

(fonte: Cass. civ. 17681/2011)

terrazzo ad uso esclusivo di un condomino e risarcimento del danno per infiltrazioni

La Corte d'Appello di Roma - Sez. 3 - con la sentenza n. 1464 del 5 aprile 2011 ha precisato che l'art. 1126 del codice civile non si applica solo al lastrico solare, alla cui riparazione devono concorrere per un terzo il proprietario dell'ultimo piano e per due terzi i restanti condomini, ma anche al terrazzo quando lo stesso serve anche da copertura ad uno o più appartamenti sottostanti. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare di edificio condominiale attribuito in proprietà esclusiva o in uso esclusivo ad uno dei condomini, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c.

Fonte : Il Sole 24 ore

Fondo cassa condominiale

Decide l'assemblea se costituirlo o no

Per pagare le spese relative alla gestione condominale l’amministratore ha bisogno di disporre delle somme necessarie che gli vengono conferite da tutti i condomini secondo l’articolo 1123 del codice civile. 

Secondo la citata disposizione normativa i contributi per la conservazione del bene comune sono dovuti in ragione dell’appartenenza e si dividono in proporzione alle quote indipendentemente dal vantaggio soggettivo, mentre le spese d’uso che traggono origine dal godimento soggettivo e personale si suddividono in proporzione alla concreta misura di esso indipendentemente dalla misura proporzionale dell’appartenenza. 

Purtroppo può succedere che uno o più condomini ritardino od omettano del tutto di pagare le loro quote con conseguente impossibilità per l’amministratore di fronteggiare le richieste dei creditori del condominio e il rischio conseguente è che il condominio rimanga esposto ad azioni esecutive.
Inoltre, spesso l’amministratore si trova a dover fronteggiare situazioni di emergenza (esecuzioni in corso, lavori improrogabili urgenti ecc.) per risolvere le quali sarebbe opportuno che il condominio sia provvisto di un fondo cassa ove attingere. Il rappresentante del condominio, difatti, qualora non abbia a disposizione somme per poter provvedere alle spese che devono essere pagate con urgenza deve reperirle dai condomini e a tale scopo deve convocare un’assemblea straordinaria, rimanendo, comunque, esposto al rischio che non tutti i condomini siano puntuali nel loro dovere di contribuzione. 

Sicuramente l’esistenza di un fondo cassa potrebbe evitare che dal mancato tempestivo pagamento di debiti, anche non molto elevati, possa derivare un aumento delle somme dovute per gli interessi di mora ed eventuali spese legali. 

La giurisprudenza sul punto ha ritenuto che l'istituzione di un fondo cassa per le spese di ordinaria amministrazione e conservazione dei beni comuni appartiene al potere discrezionale dell'assemblea dei condomini (Cass. 7.7.1999, n.7067, e Trib. Bari 22.10.2007, n.2385).

In relazione alla questione se sia sufficiente o meno la maggioranza dell’assemblea per la relativa istituzione si rileva che secondo quanto stabilito dalla Cassazione, con sentenza n. 13631 del 5.11.2001, solo per evitare un danno imminente la maggioranza ha il potere di approvare validamente la costituzione di un fondo speciale da usare temporaneamente per pagare i debiti comuni in attesa di riscuotere il dovuto dai morosi. 

Dalla citata sentenza si evince che la costituzione di un fondo cassa deve essere deliberata dall’assemblea all’unanimità, in difetto la maggioranza può solo istituire un fondo cassa speciale necessario per adempiere alle obbligazioni condominiali quando la morosità di uno o più condomini lasciano l’amministratore privo dei mezzi necessari per pagare i debiti comuni. 

I giudici di legittimità hanno statuito che in mancanza di una diversa convenzione adottata all’unanimità, la ripartizione delle spese condominiali deve sempre avvenire secondo i criteri di proporzionalità fissati nell’articolo 1123 cod. civ., e che l’assemblea condominiale non ha il potere, con una delibera approvata dalla sola maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito relativo alle quote condominiali dei condomini morosi. 

Solo qualora vi sia in corso il pericolo di un danno grave (come ad esempio quando il creditore ha iniziato l’esecuzione nei confronti del condominio) l’assemblea può validamente approvare, con il voto favorevole della maggioranza, il conferimento delle somme necessarie per coprire le quote non versate dai condomini morosi e pagare in tal modo quanto dovuto al creditore.

Fonte: Il Sole 24 Ore

Affitti: nuove regole per le cauzioni

Libretti al portatore: scende il limite massimo 

Le regole antiriciclaggio introdotte con la manovra di Ferragosto modificheranno molte  abitudini consolidate nei rapporti di affitto. Tra queste quella del deposito cauzionale che, nella maggior parte dei casi, non potrà più essere fatto con i libretti al portatore, dato che la soglia massima dal 1° ottobre scende dagli attuali 5.000 euro a 2.499 euro.

Il deposito cauzionale è quella somma di danaro che il conduttore versa al locatore alla stipula del contratto di affitto, per garantire la proprietà da eventuali danni o inadempimenti diversi da parte del conduttore. Le normative in materia di locazioni hanno sempre diffidato di questa forma di garanzia, prevedendo limiti precisi per evitare abusi, da parte del presunto contraente più forte (il locatore). 

La legge dell'equo canone che ha esteso a tre le mensilità massime consentite a titolo di deposito cauzionale, prevedendo l'obbligo del locatore a corrispondere al conduttore, ogni anno, gli interessi legali sulla somma depositata. Fino dalla legge 392/78 (articolo 11), comunque, il locatore può acquisire la somma a titolo di deposito, utilizzarla liberamente, salvo l'obbligo di restituirla a fine locazione e di corrisponderne gli interessi annualmente.

La legge sull'equo canone presuppone inoltre che il depositario, come avviene in ogni ipotesi di deposito di danaro e altri beni fungibili, diventi proprietario della somma, mentre il conduttore depositante diviene titolare di un credito che matura al momento del rilascio, una volta verificato che non siano presenti danni alla proprietà o altri inadempimenti. Nonostante ciò spesso c'è la consuetudine di versare su un libretto bancario al portatore la somma acquisita dal locatore a titolo di deposito cauzionale.

Il libretto al portatore costituisce naturalmente solo una modalità di trasmissione del danaro, atteso che il suo «possesso vale titolo» per cui la consegna del documento implica la consegna del denaro.
Con l'introduzione delle ultime norme antiriciclaggio però i vecchi libretti al portatore con somme superiori ai 2.499 euro dovranno essere ridotti o chiusi entro il 30 settembre. 

Resta la questione della sorte dei libretti nell'ipotesi in cui il vincolo sia previsto quale clausola contrattuale in quanto le normative antievasione e antiriciclaggio costituiscono norme imperative di ordine pubblico e, pertanto, non sono derogabili contrattualmente e, se successive al contratto, le clausole negoziali diventano illegittime e devono essere modificate qualora diventino contrarie alla legge.

Il problema esiste ma può essere risolto facilmente: il libretto al portatore, infatti, non evita che la proprietà del denaro si trasmetta al locatore con contemporanea insorgenza di un'obbligazione di restituzione, ma impone solo un vincolo all'utilizzabilità delle somme, da parte del locatore, e un mezzo di trasmissione costituito dalla consegna del libretto al termine della locazione; il vincolo alla disponibilità della somma, pertanto può essere sostituito dal deposito su un libretto nominativo, mentre la restituzione del deposito può essere validamente posta in essere con la chiusura del libretto e la contemporanea restituzione a mezzo assegno circolare del deposito.

Nel caso di nuovi contratti, è ora inutile, per entrambi i contraenti, vincolare le somme su un deposito per cui il locatore potrà utilizzare quanto percepito, con il solo obbligo della restituzione e del pagamento degli interessi.

Fonte: Il Sole 24 ore

Mercato immobiliare : Svizzera

2000 case all'anno in Svizzera comprate da italiani

Ritirati i capitali dalla Borsa e cauto nell'acquistare lingotti per i valori raggiunti dall'oro, il rispamiatore italiano oggi guarda al mattone, ma oltreconfine. E complice questa coda d'estate, i nostri connazionali varcano il confine con la Svizzera in cerca dell'investimento ideale. Nel Paese elvetico sono stati 1.655 gli acquisti di immobili residenziali degli italiani nel 2010 (il 5% degli investimenti totali delle famiglie all'estero) e 2.000 acquisti sono previsti per il 2011 (dati Scenari Immobiliari).

Perchè la Svizzera? Il mercato residenziale del Paese è forse l'unico in Europa a non essere stato destabilizzato dalla recessione globale. Un mercato sostenuto dall'immigrazione, che spinge la domanda di abitazioni, e dai bassi tassi di interesse che rendono conveniente l'acquisto rispetto all'affitto. I prezzi, già alti, dovrebbero salire ancora e vanno, sempre per Scenari Immobiliari, dai 4.600-8.200 euro al metro quadrato delle zone di pregio di Ginevra ai 9.000-14.000 euro al mq di Montreux. A Lugano si acquista a partire da 5.000 euro, mentre il range di valori al mq in Engadina parte da 6mila euro fino ai quasi 40.000 euro per esclusive proprietà di lusso a Sankt Moritz. Ma acquistare in Svizzera se non si è residenti non è semplice. Nel Paese vige la federale Lex Koller che regola gli acquisti immobiliari da parte di stranieri, applicata in maniera diversa da ciascun Cantone con variazioni persino da una località all'altra.

"I distretti del Canton Ticino, per esempio, decidono a inizio anno di destinare tra le 20 e le 90 unità ciascuno a seconda casa per gli stranieri non residenti, tra nuovo e usato" fanno sapere dall'ufficio competente del Cantone. "Nei Grigioni, dove sono situate le mete ambite dell'Engadina, come Sankt Moritz, più la località è richiesta meno vengono rese disponibili quote di abitazioni secondarie, spiega Marco Rivolta di Sre Immobilien. Per il nuovo agli stranieri residenti all'estero è riservata una quota, che varia da paese a paese, tra lo zero e il 30% del totale della superficie abitabile". Per esempio Sils spicca perché in genere l'autorità comunale sceglie di ridurre al minimo questa quota. Per acquistare abitazioni esistenti è necessario, invece, un permesso nominativo. Ma lo straniero che compra non potrà poi vendere automaticamente a un altro straniero se non seguendo la medesima procedura.

"I cantoni soggetti alla legge Koller sono in particolare il Vallese, il Vaud, il Ticino, Grigioni e Berna. E il maggior numero di vendite immobiliari realizzate con clienti italiani avviene proprio nei Cantoni Ticino, Grigioni e Vallese, dice Vivien Engler del network di lusso Engel & Voelkers in Svizzera. Le città di Ginevra e Zurigo non hanno quote per la vendita di case vacanza agli stranieri. Se un cliente straniero vuole acquistare qui deve dimostrare di avere la residenza in loco". Ma qualche eccezione non manca, come il permesso accordato di recente a un emiro arabo per acquistare una villa da sogno proprio sul lago Lemano.

Fonte : Il Sole 24 Ore

Mercato immobiliare : Miami

Il risveglio del mercato immobiliare a Miami
Se provate a chiedere "Quanto costa un appartamento con due camere da letto?" e siete a Miami, e in particolare a Miami Beach, verrete fulminati dallo sguardo di chi vede in voi un vaso vuoto da colmare, perlomeno per quanto riguarda la "città del sole", perché qui non si sceglie un appartamento in base al rapporto qualità-prezzo o genericamente alla zona in cui si vuole vivere, bensì si identifica esattamente una rosa di condomini e su quella si lavora di scrematura. Passeggiando in South Beach lungo Ocean Drive e Collins Road e risalendo verso la Lincoln salta agli occhi l'anonimato in cui confiniamo gli edifici in Italia.

Fanno quasi pena, paragonati all'importanza che gli si dà negli States. Qui ogni building ha il proprio nome, ma non solo: il fortunato edificio ha un corredo completo di optional "brandizzati", dalla passerella di ingresso alla tettoia di vario genere, dal parallelepipedo del valet parking (impossibile praticamente parcheggiare l'auto da soli) fino ad arrivare – per i più famosi – alla lista dei vip che vi possiedono un appartamento o vi soggiornano abitualmente. Insomma, un giro attento a South Beach non è solo un'immersione incredibile in una sfilata continua di status symbol e luoghi celebrati da film e cronache gossip, ma anche un viaggio alla ricerca dell'edificio perfetto.

Mentre l'Europa arranca e l'Italia vacilla, si sente molto parlare in italiano. E di che parlano? Di case, naturalmente. Perché se ci sono i vip che comprano ai piani alti, un appartamento a Miami non si nega a nessuno e con 150-200mila dollari qualcosa comunque si compra. Con qualche accortezza si può anche puntare a ottenere un buon rendimento, in un mercato in controtendenza, che si distingue dal resto degli Stati Uniti e del mondo perché è in ripresa.

Cosa è successo da due anni fa, quando ci si rese conto che a Miami l'impatto della crisi sul real estate era stato devastante, molto peggio che, per esempio, a New York?
Miami viene definita "la città dei divertimenti" ed è soprattutto una città internazionale, quindi la crisi locale è relativa. Miami è la meta degli investimenti immobiliari per eccellenza dei latino americani ricchi, che prendono d'assalto gli edifici più rinomati alla ricerca dell'appartamento status symbol e che tengono liquido il mercato. Quell'invenduto che sembrava irrecuperabile due anni fa, ora è quasi totalmente esaurito.

Infatti in tutta Miami, secondo l'Association of realtors (Miami Re), l'invenduto è sceso al 7,8% dello stock. Sempre secondo Miami Re, i dati a fine luglio evidenziano una netta ripresa delle vendite di condomini, che si comportano meglio delle case singole, con un rialzo del 22% delle transazioni rispetto a un anno fa, pari a 6.978 operazioni aperte.
"Miami è molto richiesta a livello internazionale,spiega Jack H. Levine, presidente dell'Associazione,  come dimostrano l'aumento delle transazioni in corso, le operazioni chiuse e la diminuzione dello stock di invenduto. Il nostro mercato è un punto focale come sede di aziende internazionali, in quanto a fascino per le celebrities, per l'industria del divertimento, il turismo e lo shopping internazionale. Un insieme di fattori che rafforzeranno via via nel lungo periodo il mercato immobiliare".

"Due anni fa tutti ci aspettavamo che, con la crisi, ci sarebbero voluti dieci anni per riassorbire le nuove residenze di lusso fronte mare costruite e invendute, spiega la famosa agente immobiliare Alicia Cervera Lamadrid al magazine Plum Miami, ma oggi l'85% di quell'invenduto è stato già riassorbito. Miami continua a sorprenderci. Tanto che ora la domanda proveniente dai Paesi latino americani ha quasi un senso d'urgenza: chi è stato alla finestra non vuole più aspettare e chiede il meglio. In particolare stiamo vedendo affluire su Miami Beach un'incredibile montagna di denaro proveniente dagli acquirenti brasiliani: sono stupendi investitori, di solito è la terza generazione di acquirenti a Miami e sono sofisticati e amanti della città. Poi stiamo incontrando messicani, che vengono per un weekend e finiscono per comprare un appartamento".

Molto richiesti da questi investitori gli edifici-simbolo di Miami Beach: al top il Continuum, proprio sulla punta e con viste mozzafiato (dove ha soggiornato a fine luglio Tom Cruise con la famiglia, durante le riprese di "Rock of ages"), oppure il famoso The Caribbean dove Luca Cordero di Montezemolo ha comprato la penthouse (attico), ma anche il Fontainbleu e lo stesso Setai, building iconico di Miami con la bellissima penthouse acquistata da Jennifer Lopez. Ma attenzione alle spese di mantenimento: in questi building possono arrivare a 30mila dollari l'anno. Ecco perché un elemento fondamentale da valutare nell'acquisto è proprio quello degli esborsi mensili condominiali: se non si paga, si va in default e possono arrivare a espropriarti l'appartamento. E allora anche l'ultimo sogno americano va in pezzi.

Fonte : Il Sole 24 Ore

Mercato immobiliare : Francia

Inversione dei prezzi degli immobili a Parigi dopo due anni di aumento

Un esame  fatto dai notai di Parigi sui preliminari di vendita degli immobili del periodo giugno - luglio , rileva una flessione dei prezzi dello 0,3% circa.


I prezzi, dicono, sono passati da 8.650 a 8.570 euro al metro quadro, con un leggero calo (0,92%). Questo calo si è verificato dopo più di due anni di continui aumenti. E, se ora è ancora simbolico poi si verificherà in pratica al momento della firma dell'atto di vendita.


Per diversi mesi, ora che i parigini del livello dei prezzi preoccupa alcuni professionisti e il mercato ha dato i primi segni di affanno. Secondo Christian Lefebvre, presidente dell'Ordine dei notai di Parigi, "la situazione è cambiata radicalmente questa estate. Il prezzo ha subito una contrazione, per ora leggera, come rilevato dai nostri principali indicatori di pre-contratti per il periodo da giugno ad agosto. La domanda è: quale sarà la portata di questo movimento, qual è la sua durata, e quali sono le forme che assume. "


Inoltre, i notai di Parigi Ile-de-France hanno presentato i dati definitivi relativi al secondo trimestre 2011. A Parigi, i prezzi erano saliti del 4,6% sul trimestre e del 22,5% anno su anno, fino a 8.150 € al metro quadrato. Ciò significa che la goccia minuscola prevista per ottobre non rovesciare l'accordo per gli acquirenti. La domanda è se questa è una inversione di tendenza o il risultato di un andamento congiunturale.


In periferia, invece, i prezzi sembrano essersi fermati nel secondo trimestre (+0,3% rispetto al trimestre precedente). In media, nella regione Ile-de-France, i prezzi sono saliti del 3,5% nel secondo trimestre (rispetto al trimestre precedente) e del 17,3% su base annua. Il prezzo medio è pari € 5.480 per metro quadrato.


Nel resto della Francia, si sono già avuti i primi ribassi dei prezzi. E se, come annunciato da Reuters (intervista a Fillon), tra le nuove misure di austerità della Francia per i prossimi anni, ci sarà anche l'aumento della tassazione delle plusvalenze immobiliari, si potrebbe verificare, a breve, un massiccio afflusso sul mercato di immobili da vendere.


Fonti : latribune.fr, reuters italia

Mercato immobiliare USA

Ancora nessun segnale di ripresa

Nel mese di giugno, l'indice S&P Case Shiller che si riferisce all'andamento dei prezzi delle case di 20 aree metropolitane ha registrato una flessione del 4,5% su base annua, rispetto al -4,51% precedente. Il dato e' stato migliore delle attese, in quanto gli analisti avevano atteso un calo maggiore, pari al 4,7%.

Su base mensile, ovvero rispetto al mese di maggio, l'indice e' salito invece dell'1,1%, mentre rispetto al primo trimestre la crescita e' stata del 3,6%.

Lo US National Home Price Index, invece, ovvero l'indice di riferimento per monitorare l'andamento dei prezzi delle case degli Stati Uniti, ha mostrato nel periodo concluso nel secondo trimestre del 2011 un aumento del 3,6%, dopo il -4,1% del primo trimestre. Il National Index rimane tuttavia in calo su base annua del 5,9% rispetto al secondo trimestre del 2010 e, di fatto, i prezzi delle case oscillano attorno ai livelli degli inizi del 2003.

Gli esperti continuano cosi' a ritenere che la double dip nel settore immobiliare degli Stati Uniti sia ben lontana dall'essere sconfitta.
"Il rapporto di questo mese e' caratterizzato dalla conferma di una situazione di double dip nei prezzi delle case in gran parte degli Stati Uniti - ha dichiarato lo stesso David M. Blitzer, presidente della Commissione degli indici stilati dallo S&P - Il National Index, l'indice che misura la performance dei prezzi in 20 aree metropolitane hanno toccato tutti nuovi minimi, con gli ultimi dati che sono stati resi noti fino al marzo del 2011. Il National Index e' sceso del 4,2% soltanto nel corso del primo trimestre ed e' in flessione del 5,1% su base annua. I prezzi delle abitazioni continuano a seguire la spirale al ribasso, con nessun miglioramento in vista".

Fonte: Wall Street Italia