Comprare casa con tecniche nuove : l'affitto a riscatto

COME FUNZIONA L'AFFITTO A 

RISCATTO

Le attuali condizioni di mercato con offerta di case alta e domanda sostenuta limitano le possibilità  di acquisto per via delle difficoltà di accesso al mutuo.
In questa situazione l'affitto con opzione di acquisto rappresenta una strategia di vendita interessante e in diffusione: con questa formula gli inquilini possono infatti trasformare l'intera somma pagata per l'affitto in una quota mensile per l'acquisto della casa.
COME FUNZIONA
Tecnicamente il meccanismo è semplice. Si sottoscrivono, contestualmente, il contratto di locazione (di solito da 2 a 5 anni) ed un contratto di opzione con il quale l'inquilino, a scadenza e prezzo concordati, può acquistare la casa. Il prezzo pattuito per il futuro acquisto è pari alla differenza tra il prezzo dell'immobile e l'importo complessivo dei canoni di locazione che l'inquilino dovrà pagare.
Questa possibile alternativa all'acquisto della casa è destinato principalmente a coloro che, pur avendo un buon reddito mensile, non dispongono dell'acconto e che non possono o non vogliono momentaneamente accendere un mutuo tradizionale.


Ma anche chi potrebbe acquistare subito accendendo un mutuo, o chi dispone già dell'acconto, può avere interesse ad adottare la formula dell'affitto a riscatto. Rinviando l'accensione del mutuo al momento del futuro acquisto, l'acquirente richiederebbe alla banca un importo inferiore con spese di istruttoria e notarili decisamente ridimensionate. Inoltre, se confrontato con un piano di ammortamento di un classico mutuo (alla francese), l'affitto a riscatto evidenzia un tangibile risparmio sugli interessi da pagare.

Un'altra categoria interessata ad acquistare con questo sistema può essere chi, per poter acquistare, deve prima vendere l'abitazione che possiede e, non essendo i tempi della vendita, soprattutto in momenti come questo, particolarmente rapidi, la casa che interessa potrebbe sfuggire. In questo modo l'immobile da acquistare viene bloccato e c'è tutto il tempo di vendere casa propria.

IL CALCOLO DEL CANONE MENSILE


Poiché chi si avvicina all'affitto a riscatto è un cliente che ha intenzione di acquistare e che sarebbe disposto a pagare un mutuo sopportabile, il calcolo dell'importo del canone di locazione tiene conto di norma dei seguenti parametri:
  • Canone pari a 1,5 volte l'affitto di mercato pagato per immobili simili;
  • Tasso mediamente praticato oggi per un mutuo variabile;
  • Rapporto canone / reddito netto documentabile non superiore al 33%.

COSA SUCCEDE SE L'INQUILINO NON ESERCITA L'OPZIONE


Se poi, alla scadenza fissata, l'inquilino non intende più esercitare l'opzione di acquisto può proseguire a pagare il canone fissato nel contratto di locazione, oppure può dare disdetta e liberare l'immobile (facoltà prevista per legge per tutta la durata della locazione con preavviso di sei mesi).

In caso di disdetta naturalmente, nulla sarà a lui dovuto in restituzione dal locatore: è evidente quindi che chi sceglie l'affitto a riscatto e sottoscrive un canone di locazione più alto del canone medio di mercato ha come obiettivo il futuro acquisto. 
Comunque, anche in quest'ipotesi, è in realtà più vantaggioso l'affitto a riscatto rispetto a una vendita della casa entro i primi anni del mutuo, poiché la somma delle spese notarili, delle imposte sull'acquisto e degli interessi dovuti alla banca, supererebbero quanto versato per la locazione. 

VANTAGGI PER L'INQUILINO/ACQUIRENTE


  • Può acquistare l'immobile fra n. mesi ma ha bloccato il prezzo oggi;
  • In caso di acquisto non perderà l'affitto pagato perduto;
  • Al momento dell'acquisto sarà sensibilmente più l'importo del mutuo che verrà eventualmente richiesto alla banca con conseguente risparmio sulle spese di istruttoria e sugli interessi dovuti;
  • Avrà tempi decisamente ridotti per entrare in casa rispetto alle attese dovute a una pratica di mutuo;
  • Si può sentire da subito a casa propria;
  • Contributi statali sui canoni di affitto per giovani al di sotto dei 30 anni.

VANTAGGI PER IL LOCATORE/VENDITORE


  • L'immobile genera subito entrate (non rimane vuoto);
  • Ci sono futuri acquirenti;
  • C'è un'alta probabilità di concludere la vendita: l'inquilino avrà tutto l'interesse ad acquistare dal momento che paga un canone di locazione superiore al canone di mercato;
  • Se alla scadenza concordata l'inquilino non esercitasse l'opzione e liberasse l'immobile, il locatore avrà comunque percepito fino a quel momento un ottimo affitto e potrà disporre nuovamente dell'appartamento.

206 commenti:

  1. gentilmente se può dare maggiori deluciazioni sul punto:
    Tasso mediamente praticato oggi per un mutuo variabile;

    Cosa significa? Grazie. Matteo

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  2. Buonasera,
    è il tasso medio che le banche praticano sui mutui variabili.
    Varia da una tipologia all'altra, dell'istituto che concede il mutuo, varia in base alla durata, alla situazione reddituale del richiedente e così via.
    Per avere un'idea, visto che ci sono variazioni giornaliere, le conviene consultare un sito che effettua anche mutui online, inserisce i dati per il calcolo e può vedere il risultato per tutti gli istituti proposti dal sito.

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  3. Se dai una caparra di 5 %, al momento dello aquisto viene detrata dal prezzo, ho no?

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  4. Certo, è una caparra.
    Matteo

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  5. Perciò se l'affito di un immobile simile a quello che ad esempio vado a comprare è di 500 euro con un contratto d'affitto a riscatto dovrò pagarne 750?Alla fine dei 5 anni dal prezzo concordato mi scalano i 750 euro versati ogni mese x 5 anni o mi scalano solo i 250 o solo i 500?ringrazio per un eventuale chiarimento!
    Edoardo

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    1. Bisogna intando intendersi sul concetto di caparra. Per quanto riguarda il contratto di affitto di solito viene rilasciata una cauzione (max tre mensilità) che può alla fine del contratto diventare caparra o, se l'inquilino rece, essere restituita.
      Se invece viene versata una caparra vera e propria, questa nel momento del recesso viene persa, nel momento della conferma diventa anticipo e viene scalata dal prezzo finale.
      Per quanto riguarda i canoni di affitto vengono scalati dal totale quelli effettivamente versati come canoni di affitto (cioè se l'affitto comprende anche le spese di condominio ad esempio, queste non vengono conteggiate).
      L'affitto può essere definito o in base ai prezzi di mercato o come somma concordata tra le parti.

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    2. Salve io volevo sapere solo un cosa se intanto l'immobile venisse ipotecato o sottoposto a sequestro o altro il conduttore perderebbe tutto l'importo versato?

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  6. Buongiorno,
    avrei una domanda? Nel caso di "Affitto con riscatto" il contratto d'affitto viene gestito come un puro contratto d'affitto e pertanto il proprietario lo deve registrare e pagare le tasse??
    O il contratto viene inteso come anticipo dilazionato.
    Diversamente non verdrei il vantaggio del propretario.

    Antonella

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    1. Sono due contratti diversi: uno è il contratto di affitto vero e proprio (con la registrazione e pagamento imposte oppure con le nuove norme sulla cedolare secca con pagamento del 21% fisso), l'altro è invece l'opzione di acquisto (scrittura privata).
      L'agevolazione è per entrambi: l'inquilino ha la possibilità di rateizzare una somma e magari abbassare la rata del mutuo, il proprietario ha una speranza in più di vendita in un periodo abbastanza difficile.

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    2. Salve,ma il proprietario paga le tasse come se avesse affittato o no?

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  7. salve la domanda di antonella mi interessa,come viene registrato un tale contratto?e le tasse come sono pagate?
    robert

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  8. potrebbe essere registrato come contratto a comodato uso gratuito con versamento mensili di caparre confirmatorie. saluti

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  9. Gli affitti con riscatto come si deduce dalla parola stessa è un affitto fino al momento della vendita del'immobile e come tale deve essere considerato anche dal punto di vista della tassazione imu compresa che rimane a carico del proprietario dell'immobile fino a quando non viene venduto.

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  10. Buongiorno... facciamo un esempio... io sono interessato ad un immobile che oggi costa 200.000 euro...pago un affitto da 1000 euro per 4 anni...48.000. Al momento dell'aquisto dovro richiedere alla banca un mutuo di 152.000 euro?

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    1. Dipende da ciò che c'è scritto nell'accordo, alcuni contratti prevedono che l'intero contratto d'affitto sia considerato come anticipo, altri lo considerano invece solo in parte. Entrambe le soluzioni sono regolari.

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  11. Buona sera,
    quello che non capisco, alla fine come devono essere registrati i contratti all'agenzia dell'entrate??? Quali imposte vanno pagate??? Ed eventualmente registro solo il contratto di locazione e l'altro solo come scrittura privata?? Grazie in anticipo.

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    1. Il contratto d'affitto viene registrato ed eventualmente vengono pagate le spese di registrazione (2% del canone più diritti di segreteria)se non si opta per la cedolare secca. Il secondo contratto (patto di futura vendita), anche se stipulato come scrittura privata, va registrato pagando solo 168 Euro + i diritti.

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  12. Le spese condominiali in quel caso sono interamente dovuto dall'innquilino o da entrambe le parti?

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    1. Vengono ripartite tra proprietario e inquilino come in un normale contatto di locazione.

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  13. salve,è interessante per chi come me vorrebbe trasferirsi,ma non riesce a vendere nei tempi giusti la propria proprietà...questa formula era molto diffusa anni fa tra inquilini e proprietari di vecchia data,quando tra le parti c'era molta fiducia...a tal proposito mi viene da fare una domanda..c'è un contratto che definisce l'accordo per garantire entrambe le parti?? viene registrato?? e da chi?? o viene definito il tutto con l'agenzia in una formula di scrittura privata??grazie..e mi scuso se le domande possono sembrare strane..ma ho avuto non pochi probblemi con un agenzia...grazie ancora per la risposta!!

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    1. Questi contratti variano da caso a caso. Non esiste un modello standard tranne il contratto di affitto. Può anche non essere registrato e fatto come scrittura privata da un avvocato o notaio. Le agenzie raramente fanno di questi contratti perchè sono poche quelle che li conoscono.

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  14. Sarebbe interessante poter visionare un contratto tipo per capire il tipo di clausole che sono inserite nei due contratti, cè qualcuno che potrebbe darmi un link dove visionare tali contratti?? vpineri@tiscali.it
    Grazie

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    1. Questa è una possibilità, ma le clausole vengono definite caso per caso e l'opzione può anche essere lasciata più libera.

      OPZIONE


      La Immobiliare........................, quale proprietaria del compendio immobiliare sito in................. Via................................


      CONCEDE


      Al Sig............................., residente in……………..Via..................................un diritto di opzione per la stipula del contratto d’acquisto di una porzione dell’immobile sopra indicato e più precisamente:

      1) appartamento ubicato al piano...............della palazzina “…..” distinto con l’int… composto da salone, 2 camere da letto, 2 bagni, cucina e due balconi per una superficie di............ mq coperti e ……..scoperti
      2) Box auto distinto con il n…………di mq………..

      La presente opzione viene rilasciata al Sig.…………………..a titolo oneroso per l’importo di Euro 10.000,00 (diecimila/00) ed alle seguenti condizioni:

      stipula del contratto notarile di compravendita entro il........................ al prezzo di Euro..............................che sarà stipulato per atto a rogito del Notaio individuato dall'acquirente

      Le parti convengono che il prezzo del presente contratto d’opzione sarà pagato alla data fissata per il rogito ed a condizione che, entro e non oltre la suddetta data:
      a) L’immobile oggetto dell’opzione risulti libero ai sensi di legge e di assoluta ed esclusiva proprietà, libero da pesi, censi, canoni, livelli, oneri reali in genere, ipoteche, privilegi, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli. A tale riguardo la Immobiliare..................... si impegna, in particolare, a cancellare l’ipoteca gravante sull’immobile o, comunque, a produrre l’autorizzazione alla cancellazione dell’ipoteca da parte dell’istituto bancario a favore del quale l’ipoteca stessa è stata iscritta prima della data del rogito.

      b) L’immobile oggetto dell’opzione, in relazione alla Legge 28/2/1995 Nº 47 e successive modifiche, risulti conforme alle Leggi, strumenti edilizi urbanistici vigenti e/o agli atti di competenza della pubblica amministrazione.

      Resta, pertanto, inteso che nulla sarà dovuto alla Immobiliare..........................., a titolo di prezzo della presente opzione ove le summenzionate condizioni non si verifichino entro la data della sua scadenza.

      Esclusivamente a titolo di garanzia del pagamento del prezzo dell’opzione il Sig............................... rilascia l’assegno bancario di seguito fotocopiato che sarà allo stesso restituito ove le condizioni contrassegnate dalle lettere a e b non si verifichino entro la data della scadenza della presente opzione.


      FOTOCOPIA ASSEGNO

      La presentazione all’incasso del sopra fotocopiato assegno prima della data della scadenza della presente opzione autorizza il Sig.......................... a risolvere il presente contratto d’opzione e ad esigere, a titolo di penale, oltre alla restituzione dell’importo effettivamente incassato la corresponsione della somma di Euro 10.000 a titolo di penale

      ................Lì................

      Immobiliare.................................. Sig..........................................

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    2. Tra le clausole variabili:

      - nel caso dell'affitto a riscatto il prezzo dell'immobile sarà pagato in parte dai canoni d'affitto in parte come saldo finale;

      - l'opzione potrà essere esercitata condizionandola al verificarsi di determinate condizioni oppure semplicemente alla volontà dell'acquirente e così via...

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  15. Salve, oltre all'affitto maggiorato, all'atto dell' acquisto mi viene calcolato solo 80% sul totale degli affitti pagati e l' agenzia vuole subito la percentuale sulla vendita, funziona cosi? Grazie.

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  16. L'affitto è quasi sempre maggiorato perché una parte è l'affitto vero e proprio, mentre l'altra parte viene considerata anticipo sul prezzo finale oppure di tutto l'importo mensile viene considerata solo una percentuale (70-80%) come anticipo sul prezzo finale. Per qunato riguarda l'agenzia, se questa è corretta, alla stipula del contratto ha diritto alla provvigione sull'affitto e solo nel caso in cui, dopo n anni, si arriva alla vendita, h a diritto alla provvigione sull'acquisto. Prima non ha alcun titolo per pretenderla mentre, giustamente, pretenderà una scrittura privata che firmerà insieme alle parti coinvolte per tutelarsi da eventuali scavalcamenti postumi.

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  17. Buongiorno signora Marzia!i miei inquilini hanno un affitto a riscatto ma io non ho ancora terminato di pagare le rate del mutuo,le spese dell' assicurazione sulla casa,che fino alla fine del mutuo devo pagare sono a carico mio o dell' inquilino?grazie x l' attenzione,Elisa

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  18. Per Anonimo del 9 febbraio

    La casa fino al momento del rogito è di sua proprietà per cui le relative tasse o spese le paga lei (IMU, mutuo, assicurazione...). L'inquilino paga solo quelle relative all'utilizzo: rifiuti, passo carraio...

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  19. Analizziamo le differenze.
    Con un compromesso come dice lei (che va regolarmente registrato) si pagano molte imposte (168 Euro + 0,50 % sulla caparra + 3% sulle caparre mensili che vanno dal compromesso al rogito perchè l'AdE le considera tutte come anticipi).
    Nel contratto va inoltre prevista una clausola che permetta all'inquilino di ritirarsi se ci ripensa (naturalmente ci rimette la caparra come in qualunque compromesso).
    Col metodo che dico io invece lei si tutelerebbe sempre prendendo una caparra ma lasciando l'acquisto libero alla volontà dell'inquilino (come sempre). Per la registrazione pagherebbe solo 168 Euro + lo 0,50% sulla caparra.
    Ad entrambi vanno aggiunte poi le spese di segreteria (pochi spiccioli).
    Nel primo caso bisogna inoltre stare molto attenti da entrambe le parti e fare un contratto molto chiaro perchè le trappole sono molte.
    Se l'inquilino non paga come lo sfratta? In quel caso non avrebbe la tutela della normativa sugli affitti perchè nel contratto risulta una vendita con prezzo parzialmente rateizzato...
    Nel nostro codice civile non è previsto un contratto del genere.
    Nel secondo caso si scindono invece le due cose :
    1)contratto di affitto, con opzione per l'acquisto, da esercitare entro ... (es. 2 anni) se l'inquilino non paga lo può sempre sfrattare e
    2)futuro acquisto (eventuale) con riscatto delle rate pagate.
    Lo stesso problema della tutela ce l'ha l'acquirente perchè se lei fosse un soggetto fallibile... e qui comincia un'altra serie di cautele.
    Un bravo notaio saprà consigliare a entrambi la formula più giusta e con meno "trappole".

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  20. Le imposte sull'immobile all'acquisto le paga sempre l'acquirente; in questo caso le anticipa e poi vengono scalate al rogito, ma pagherà sempre lo stesso importo.
    Per quanto riguarda la cedolare secca è un'imposta che si paga sui contratti di locazione con opzione specifica e, quell'importo comprende sia le spese di registrazione del contratto, sia l'IRPEF che, in mancanza di contratto di locazione o locazione tradizionale lei avrebbe pagato comunque. Quindi non è un'imposta in più ma in alternativa, infatti anche se l'acquirente paga l'anticipo delle imposte al compromesso, lei l'IRPEF sull'immobile la paga lo stesso e non con imposta fissa come con la cedolare ma in base alla sua aliquota marginale che potrebbe anche essere superiore.
    Se il compratore non paga un anticipo pagherà interessi di mora o gli chiederà un risarcimento danni ma con un contratto di quel genere, valido e registrato, difficilmente potrà considerarla "occupazione senza titolo".
    Per quanto riguarda la mediazione, se intende quella che spetta all'agente immobiliare, poiché è trattabile, potete tranquillamente concordare la stessa cifra (2 o 3%): alla stipula del contratto d'affitto pagate la mensilità o quanto concordato e, al rogito, la differenza. Sono molti gli agenti immobiliari che applicano questa regola e la provvigione, lo ripeto, è trattabile.
    Esistono comunque diverse forme contrattuali (atipiche) per disciplinare questo tipo di contratto. Le differenze sono minime ma ognuno ha vantaggi e svantaggi.
    Solo un bravo notaio può aiutarvi a scegliere la soluzione migliore per voi e che garantisca entrambe le parti da sorprese future.

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  21. Appunto che le imposte le paga sempre l'acquirente non è vero che "Con un compromesso come dice lei (che va regolarmente registrato) si pagano molte imposte". Ed pure ovvio che la cedolare secca è un'imposta alternativa, ma questo non ha niente a che vedere col fatto che con il contratto da lei proposto il venditore paga un'imposta sul reddito per una cifra che in realtà è un'anticipazione sul valore patrimoniale., Per cui paga un'imposta sul reddito per un reddito che non percepisce.
    Se un promissario acquirente recede dall'acquisto non può certo rimanere nell'alloggio anche se è stato immesso nel possesso dal venditore. Se vi rimane caspita se può essere cacciato per essere senza titolo.

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  22. Forse non mi sono espressa bene. Intendevo dire che l'acquirente pagherebbe da subito molte tasse perché con gli acconti al 3%, soprattutto quando la durata del contratto è lunga (4 anni e più), e l'applicazione del prezzo-valore al rogito capita di pagare più del dovuto e dover poi recuperare la differenza. E se, per una qualche ragione (mutuo non concesso, perdita del lavoro, trasferimento in un'altra città...)non si può procedere all'acquisto si è pagato tutto subito.
    Per quanto riguarda invece l'applicazione della cedolare secca di solito le rate sono maggiorate di una somma che non va a costituire canone di locazione e quindi non ci si paga l'imposta.
    Se il promissario acquirente manifesta la volontà di recedere il problema non c'è: paga finché resta e poi se ne va. Il problema nasce invece nel momento in cui non manifesta alcuna volontà ma non paga e non se ne va. Se inoltre ha anche figli minori mandarlo via diventa un problema.
    Soluzioni ce ne sono per ogni problema ma non esiste un contratto che tuteli solo una parte a discapito dell'altra. Come le dicevo la cosa migliore è prendere contatti col notaio e farsi spiegare i pro e contro di ogni tipologia contrattuale (io ne conosco 6 ma forse ce ne saranno anche altre).

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  23. Mi intrometto nella discussione per fare una domanda (da ignorante) un mio cliente proprietario di un appartamento ha manifestato l'intenzione di cederlo in affitto e di scalare l'affitto dal compenso per la vendita all'affittuario. Provo a mettere due numeri: supponiamo un affitto normale mensile di 500 euro nel nostro caso essendo una promessa di acquisto lo maggioriamo fino a 750 euro mensili, quindi 9000 euro annuali =[(500*12)+(250*12)] (devo specificare nel contratto d'affitto che 3000 euro andranno a scalare l'importo al rogito? oppure è automatico che tutti i 9000 euro siano da scalare dall'importo finale?). Ancora, il contratto d'affitto lo posso fare a cedolare secca quindi il 20% lo pagherò sui 9000 euro o sui 6000? perchè tu hai scritto: "Per quanto riguarda invece l'applicazione della cedolare secca di solito le rate sono maggiorate di una somma che non va a costituire canone di locazione e quindi non ci si paga l'imposta" quindi deduco che nel contratto d'affitto devo specificare che i 9000 euro all'anno che percepisco derivino da 500*12=6000 euro di canone d'affitto (su cui pago il 20% di cedolare; e 250*12=3000 euro che gli scalerò dal prezzo finale e che il mio cliente prende ma su cui pagherà le tasse al rogito?. E ancora, la caparra iniziale di cui parlate va a scalare che cosa? infine nel contratto d'affitto sarà riportato la dicitura: data di fine contratto (ad esempio 4 anni) non rinnovabile, al termine dei quali sarà stipulato il rogito (devo specificare l'importo della compravendita totale o solo della cifra rimanente?).
    Spero di non aver fatto troppa confusione!!

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  24. Volevo un chiarimento...
    ho una persona che sarebbe interessata a casa mia e vorrebbe fare un acquisto con riscatto....
    ma se io registro tutto come contratto d'affito ci vado a pagare le imposte su una somma che risulta canone di locazione ma ,se si conclude la vendita non è tale, dato che l'affitto verrà poi trasformato in acconto. volevo sapere se c era qualche soluzione...

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  25. Rispondo ad Alessandro. Tutto quello che si mette sul contratto d'affitto viene considerato dall'AdE come affitto e su quello ci si paga la cedolare secca. Come ho specificato più volte, esistono diversi tipi di contratto a seconda di quello che viene concordato con il promissario acquirente. Posso andare a scalare tutta la somma o solo una parte, posso specificarlo nel contratto di locazione oppure fare una scrittura privata a parte. Tutto dipende dalla volontà delle parti. Ad esempio: se l'inquilino per una qualche ragione non può più acquistare può restare in affitto perdendo naturalmente caparra e anticipi pagati? Oppure deve immediatamente liberare l'immobile? Come vede il contratto standard non esiste. Quello che ho detto io nella precedente risposta si riferiva al caso di due contratti: uno per l'affitto e l'altro per l'opzione per l'acquisto, con scrittura privata a parte, da esercitarsi entro... pena la perdita di quanto già versato. Il proprietario al rogito non paga alcuna tassa, le paga l'acquirente. La caparra iniziale va a scalare l'importo da pagare al rogito come la maggior somma versata.

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  26. Risposta per Anonimo del 19 febbraio

    Può guardare le risposte precedenti

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  27. Io ho preso una casa con affitto a riscatto ho dato una caparra di 7000 euro.Se nn volessi più la casa questa caparra me la restituiscono o la perdo

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  28. Buongiorno, il costruttore mi chiede un anticipo del 10% sul valore totale dell'immobile prima di iniziare con l'affitto a riscatto. Nel caso di un fallimento del costruttore nel corso dei 4 anni di affitto, come posso tutelarmi per non perdere l'anticipo?

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  29. Intanto dovresti registrare l'accordo e farti rilasciare fidejussione bancaria decennale. Questo fa sì che, nel caso ci fosse il fallimento del costruttore, riusciresti a recuperare le somme già pagate....
    Nel dubbio di comportamento contatta un bravo notaio e fatti seguire nelle diverse fasi dell'accordo.

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  30. Salve ha tutti io vorrei fare un affitto a riscatto di una casa che costa 280.000 euro quanto devo dare di caparra al proprietario??per esempio io posso dare 5.000euro come caparra e pagare 1000euro al mese??ciao grazie

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  31. Salve,
    ma l'affitto a riscatto funziona solo pagando l'affitto per gli anni concordati e poi si scalano dal prezzo di vendita o c'è anche la possibilità di pagare l'affitto per 25-30 anni e poi la casa diventa di proprietà?e in questo caso chi paga imu e spese di straordinaria manutenzione?
    Grazie

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  32. Salve, scusate se vado fuori argomento anche se credo più o meno le cose siano collegate..

    Avete qualche informazione su un metodo che si chiama acquisto programmato?

    ho visto il sito (www.acquistoprogrammato.it) e mi sembra interessante anche se è un qualcosa di nuovo e credo serva tempo prima che si diffonda… lo conoscete?

    ho letto che è diverso dall'affitto con riscatto perchè non c'è l'affitto ma solo l'acquisto...

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  33. PER ANONIMO DEL 30 MARZO
    Per quanto riguarda il contratto di affitto a riscatto TUTTI gli importi (anticipo, tempo di pagamento, importo della somma mensile) vengono concordati tra le parti e formalizzate nell'atto notarile con la formula più consona alle esigenze delle parti. La durata dell'affitto di solito non supera i tre anni entro i quali il promissario acquirente deve decidere cosa vuole fare: acquistare, restare in affitto, andarsene.
    Tutto questo è regolamentato nel contratto stipulato tra le parti (preliminare, locazione...).

    PER ANONIMO DEL 22 APRILE
    Non mi risulta che si possa pagare l'affitto per 25 anni e poi la casa diventa di proprietà.

    PER TEODORO
    L'affitto programmato è una delle tante soluzioni per la vendita posticipata con pagamenti iniziali rateizzati. E' una formula usata solitamente dai costruttori. Non è niente di nuovo, come l'affitto a riscatto esiste da sempre. Se le banche erogano i mutui il costruttore vende subito. In questo periodo di crisi e di mutui non concessi, si "accontenta" invece di prendere un po' di soldi a rate e di concludere l'affare dopo tre anni.

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  34. Buongiorno,questa tipologia d'acquisto e' prevista anche nel caso in cui,l'immobiliare avesse il mutuo sull'immobile?

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  35. Ma perche- i nostri beneamati politici super pagati non migliorano ed adeguano la normativa con un nuovo tipo di contratto..., sarebbe troppo da chiedere di questi tempi... sono sempre piu- deluso.

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  36. Buongiorno, desidererei avere informazioni riguardo ad una compravendita immobiliare. Sarei interessata all'acquisto di un'immobile residenziale e, con il proprietario, abbiamo deciso una formula con acconto iniziale e rateizzazione della rimanente cifra fino al saldo completo della cifra totale, 35000 euro. So dell'esistenza dell'affitto con riscatto, ma se succede qualcosa al proprietario mentre sto ancora pagando le rate? Come possiamo tutelarci in modo di avere garanzie entrambi, quale forma di compravendita è più indicata? Vi ringrazio per la Disponibilità. Cordialmente, Anna

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  37. X Anonimo del 20 maggio

    Dipende dal tipo di contratto che andate a stipulare.

    In linea di massima è possibile e al momento del trasferimento della proprietà o c'è l'accollo del mutuo o l'estinzione.

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  38. X Gianni

    Per fare le leggi (giuste) servono questi requisiti:
    - la conoscenza del settore specifico,
    - la voglia di risolvere i problemi e - la fantasia per trovare le soluzioni giuste.

    Dai risultati possiamo dedurre che i nostri politici non hanno neanche uno di questi requisiti.

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  39. x Anna

    Ci sono contratti diversi a seconda del tipo di tutele che potete avere e ciascuno offre garanzie in misura maggiore all'una o all'altra parte.

    Sarebbe troppo lungo parlarne in questa sede.

    Vi consiglio di contattare un bravo notaio per esaminare le clausole necessarie per il caso specifico.

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  40. Avrei una domanda, mi ha contattato una persona e vorrebbe comprare l'immobile con formula rent to buy e poi saldo o ripensamento. Una complicazione in piu' nasce dal fatto che l'immobile internamente è da ristrutturare per renderlo abitabile quindi non immediatamente utilizzabile. Se l'inquilino pensasse lui a fare le spese di ristrutturazione interne senza pagare l'affitto o solo in parte fino ad entrarci che modo mi consigliate di procedere? devo valutargli anche le spese sostenute devo maggiorargli l'importo a saldo? non so qualche idea? grazie

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  41. Potresti considerare la ristrutturazione dell'inquilino (con opportuna valutazione naturalmente) come caparra confirmatoria per il successivo acquisto. Applichi poi un canone maggiorato e consideri la maggiorazione anch'essa come caparra. Al termine del periodo concordato, se l'inquilino acquista, dal prezzo globale toglierai l'importo della ristrutturazione (ripeto: opportunamente valutata) e la maggiorazione del canone (che deve però essere registrata come caparra). Se invece decide di non acquistare tali somme lui le perderà.

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  42. Buongiorno,
    è possibile fare subito l'acquisto e pagare con questo tipo di formula?
    Per esempio, io ho la cifra che corrisponde al 20% della somma totale se invece che fare un mutuo mi accordo con il proprietario e do a lui la somma come anticipo e concordo con lui come saldare il resto ad esempio un pagamento mensile fino al saldo o un pagamento per tot anni e poi il saldo.
    Posso diventare già proprietaria dell'immobile(ovviamente con vincoli ai pagamenti o l'immobile torna al precedente proprietario)?
    Esiste una formula di questo tipo?
    Grazie

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  43. Salve mi interressa aquistare un immobile con la formula di aquisto a scatto, vorrei sapere sè io pago una capparra di 10000 euro è fra 2 anni per essempoi quando devo fare il roggito non riesco più a comprare la cassa, non mi danno il mutuo , cosa succede con la mia capparra? viene perssa?o mi viena ridatta come in caso di un classico contratto di affitto quandi lasci la casa ? Grazie

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  44. Per Alessandra.

    La formula è quella dell'affitto a riscatto ma funziona in modo diverso:
    - il proprietario resta tale fino al momento del rogito;
    - la somma periodica pagata (affitto, anticipo, caparra rateizzata, affitto + caparra o quello che è) non fa diventare automaticamente proprietari.

    Generalmente si stipula un normale contratto d'affitto (con eventuale sovrapprezzo che costituisce caparra o anticipo) + un accordo (che può essere anche un preliminare di vendita ma va bene anche un semplice contratto d'opzione) con il quale si definiscono clausole (prezzo, caparra,rate...) e tempi (in genere tre anni) per l'acquisto.
    Attenti alle clausole! Si consiglia una stipula dal notaio. Vivamente sconsigliato il fai da te.

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  45. Per Anonimo dell'8 giugno.

    Con la formula dell'affitto a riscatto, in caso di mancato acquisto dell'immobile, la caparra si perde perché è appunto una caparra finalizzata all'acquisto e non una cauzione (che costituisce un anticipo a copertura di eventuali danni)legata invece all'affitto dell'immobile.

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  46. Buongiorno a tutti, per prima cosa vorrei fare tantissimi complimenti alla sig.ra Marzia che sta dedicando tempo ed energie per chiarire a tutti noi la situazione.
    In questi periodi di caos e menefreghismo è molto bello vedere che qualcuno si mette a disposizione per gli altri, quindi un GRAZIE sincero!

    Per quanto mi riguarda, come venditrice, accoglierei volentieri questa formula ma ho una grandissima paura che l'acquirente, ad un certo punto della trattativa (per motivi di vario genere) non paghi regolarmente il canone di affitto. Sappiamo benissimo che le leggi italiane non tutelano tutti allo stesso modo....
    Io mi troverei senza una casa e senza un'ingresso economico per bilanciare il mutuo che sto pagando su quella stessa casa, e checchè se ne dica, non è poi facile buttar fuori da casa TUA un inquilino, anche se inadempiente!

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  47. Grazie Marzia x il tempo dedicato a questo argomento in un momento cosi' incerto x la ns economia! Vorrei sapere se in caso di decesso prima del termine del contratto e quindi prima di aver rogitato sia x l'inquilino/prossimo acquirente che x il venditore gli effetti dell'accordo passerebbero agli eredi?
    Grazie in anticipo per la risposta.
    Elisa

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  48. Buonasera, io volevo sapere, immobile 120, 000euro, io docaparra di 20.000, poi 500al mese, alla fine tutti i 500 vanno a scalare x il saldo oppure su questi 500 ci pago anchs gli interessi? Tipo 500affitto e 400 x saldo e 100 alla proprietaria come interessi? Grazie mille

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  49. Risposta per Elisa

    Sì, gli effetti del contratto si trasferiscono agli eredi.

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  50. Risposta per Anonimo del 29 luglio

    I 500 possono essere scalati dal saldo per intero oppure in parte, dipende dal tipo di contratto. Non ci sono interessi perché non è un prestito è solo un canone di locazione che può diventare caparra (o anticipo) in tutto o in parte, se collegato ad un successivo acquisto.

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  51. Xche la padrona della casa mi ha detto che una parte va a lei come interessi! Da chi mi posso informare e farmi seguire x questo affitto? Ma quanti tipi di affitto con riscatto ci sono? Io la compro da un privato senza agenzia! Grazie

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  52. Buongiorno,volevo sapere se acquisto una nuova abitazione e ne ho già una con l'affitto a riscatto con tanto di compromesso dal notaio,la seconda abitazione mi passa come seconda casa?e inoltre, è possibile intestare la casa ai due coniugi e il mutuo solo ad un coniuge?grazie e complimenti per il forum

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  53. Ho letto di un contributo statale per questo tipo di formula per chi ha meno di 30 anni... A lei risulta? Se così a quanto ammonta? Grazie

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  54. Per Anonimo del 2 agosto

    Probabilmente la proprietaria o non sa come funziona l'affitto a riscatto oppure sta tentando di fare la furba.
    Se non bastano le spiegazioni dei post precedenti vi consiglio di rivolgervi ad un notaio.

    Per Anonimo del 9 agosto

    Dipende da come acquista la prima casa (imposte agevolate per prima casa oppure no?).
    Sì può intestare la casa a entrambi ed il mutuo ad uno solo dei coniugi.

    Per Anonimo del 1 Settembre

    So di un contributo sull'affitto per giovani erogato dai Comuni. Non so però se esiste anche qualcosa a livello nazionale.
    Per l'importo dovrebbe chiedere al Comune dove è situato l'immobile.

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  55. domanda se esiste gia un contrato di affitto con riscatto propietario può vendere appartamento a una terza persona senza avvisarla che esiste questo affitto con riscatto e se si come si fa verificare

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  56. 1. Il proprietario non può vendere ad un terzo l'appartamento se il preliminare per l'acquisto a riscatto è stato registrato;
    2. se l'immobile è abitato come fa il proprietario a farlo vedere ad un altro acquirente?;
    3. se il preliminare non è stato registrato e l'immobile non è abitato il proprietario dovrebbe, davanti al notaio, dichiarare il falso perché nel rogito è scritto "libero d vincoli...".
    La verifica è possibile solo se il preliminare è stato registrato (in Conservatoria).
    A volte si può trovare una clausola anche sul contratto d'affitto.

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  57. Se ci pensate non conviene tanto xkè con un contratto di affitto il locatario e obbligato a farvi pagare il 21% di tasse....quindi alla fine dei conti si va a pagare il contratto di affito il 21% in piu

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  58. L'Iva c'è solo se il locatario è un'impresa se è un privato (che non può fatturare) con la tecnica dei due contratti (affitto e preliminare) regolarmente registrati il problema non si pone.

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  59. buongiorno, ho un possibile acquirente di casa mia che mi chiede se, per evitare di fare il mutuo e dare interessi alla banca, può darmi 50/60 mila eur subito e i restanti con un tot al mese per 5 anni. anche questa tipologia di pagamento rientra nell'affitto a riscatto? grazie.

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  60. Sono molte le tipologie che prevedono la possibilità di acquisto tramite caparra e affitto rateizzato oppure caparra, affitto, saldo e così via. In base a quella che ritenete possa essere la soluzione più giusta per le vostre esigenze, un bravo notaio vi saprà consigliare sulla soluzione migliore.

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  61. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

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  62. Salve. Dovrei acquistare un immobile con la formula affitta e riscatta. Il prezzo di vendita dell'immobile beneficia di una decurtazione dell'80% grazie alla legge regionale 16 ottobre 2008, ma solo se acquistato con tale formula. All'atto della stipula del preliminare si dovrà versare un acconto del 60% sul prezzo dovuto ed il rimanente 40% dovrà essere saldato nel corso dei quindici anni successivi mediante il versamento mensile di canoni di locazione prestabiliti. La mia domanda è la seguente: si può inserire nel contratto una clausola che prevede, in caso di disponibilità anticipata dell'acquirente, il pagamento anticipato dell'intero importo residuo? Se sì il pagamento anticipato della somma residua causa l'immediato trasferimento della proprietà dell'immobile in capo all'acquirente o bisogna attendere lo spirare dei quindici anni?

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  63. Buongiorno, per rispondere alle sue domande dovrei vedere cosa dice la legge regionale. Esistono infatti molte formule contrattuali simili ma che hanno caratteristiche diverse e modalità diverse di funzionamento. Nella Legge regionale o in un suo regolamento di attuazione dovrebbero essere riportate le specifiche che le possono fornire dei chiarimenti.

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  64. buonasera..stiamo effettuando un acquisto di un immobile patuito per 210.000,00 versando una caparra di 50.000 e per 36 mesi 500 euro di affitto..con il saldo dopo i 36 mesi,ma mi sorgono due dubbi:
    1 visto che noi non saremo i proprietari fino alla stipula del contratto se facciamo dei lavori interni abbiamo diritto al 65%di agevolazioni su ristrutturazione e su prima?
    2 essendo una una proposta di vendita con affitto a riscatto l?agenzia la paghiamo subito o dopo i 36 mesi?
    attendendo una vostra risposta porgo distinti saluti maurizio

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  65. Buongiorno, si puo' trasformare un affitto tradizionale in affitto con riscatto? Se io pago un affitto da diversi anni, se le parti sono concordi, possono decidere di detrarre l' ammontare dei canoni versati dal prezzo finale? O addirittura considerare che l' ammontare versato sia sufficiente a coprire l' intero prezzo di vendita?

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  66. Sì può trasformarlo, ma conviene farlo ex novo in quanto sugli anticipi ve versata un'imposta irrisoria se il contratto nasce così, con tasse e penali piuttosto salate se il periodo supera un anno.
    Va infatti stipulato (e registrato)un regolare preliminare dal quale risulta l'accordo di compravendita entro un certo periodo dalla stipula del contratto di locazione.

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  67. salve, se l'imprenditore con cui ho stipulato il contratto avesse un mutuo acceso sull'immobile, tale mutuo si potrebbe, alla fine degli anni d'affitto stabiliti, girare al sottoscritto? oppure si deve per forza aprire un mutuo proprio?

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  68. Salve, dovrebbe essere possibile, come in una normale compravendita, a meno che l'Istituto di Credito non abbia qualche vincolo particolare.

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  69. Buongiorno,vorrei alcune informazioni. Innanzitutto a chi mi devo rivolgere per la stipula di un contratto d'affitto con riscatto tra privati. Poi vorrei sapere, dato che il proprietario della casa in questione è un conoscente e non vogliamo agenzie di mezzo, dato che inizialmente è solo un contratto di locazione, la caparra è obbligatoria? C'è un limite di anni per pagare "l'affitto" e per poi acquistare? Se al momento sono intestatario di un affitto normale in un altro appartamento, posso intestarmi anche la casa che prenderei con il riscatto o devo prima mandare la disdetta? Il rogito si fa solo allo scadere della data stabilita nel contratto? Essendo giovane sotto i 30 anni, ci sono delle agevolazioni che da lo stato o la regione come acquisto prima casa? E se ci sono quando si possoni avere? Immagino nel momento del saldo finale. Mi scusi per le tante domande ma non so a chi potermi rivolgere per avere queste informazioni. Lei mi sa consigliare a quele ente potrei chiedere? Sono di bologna. Grazie in anticipo.

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  70. Per Anonimo del 12 Febbraio

    Mi scuso per il ritardo ma non era stata aggiornata la risposta.

    1) Anche gli inquilini hanno diritto alle agevolazioni per le ristrutturazioni;
    2) Nella prima fase l'agenzia ha diritto solo alla provvigione sul contratto d'affitto, alla stipula del contratto di compravendita ha diritto alla provvigione per l'acquisto. Questo in quanto il preliminare che viene registrato è di solito condizionato alla "eventuale" successiva decisione di acquistare.

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  71. Per Anonimo del 26 Marzo 2014

    1) Poiché devono essere stipulati due contratti, uno per l'affitto e l'altro per la compravendita con riscatto, deve rivolgersi ad un notaio;
    2) La caparra può anche essere omessa, potete far fungere da caparra i canoni d'affitto che pagherete fino al rogito;
    3) Di solito 3 anni;
    4) Può intestarsi anche il secondo affitto ma, se si trova nello stesso comune, le imposte che pagherà per la compravendita non saranno più quelle per prima casa ma per seconda;
    5)Il notaio di solito fissa una data che "deve" essere rispettata;
    6) Per l'acquisto della prima abitazione l'imposta di registro è al 2% e le imposte ipotecaria e catastale 200 Euro l'una. Si pagano al notaio al rogito. L'età non incide a meno che non ci sia qualche provvedimento regionale.

    Scriva tranquillo se ha bisogno, anche via mail.

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  72. Certo, il proprietario, sull'affitto che percepisce, paga le imposte (imposta progressiva o cedolare secca, in base al sistema scelto)

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  73. Salve, esiste una legge che stabilisce quanti anni può durarr un affitto con riscatto? Anche 10 anni? Grazie

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  74. nel caso di agenzia immobiliare le mediazioni in che modo vengono calcolate e in quale momento vengono pagate?

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  75. Salve, secondo voi come si può tutelare il potenziale acquirente se alla scadenza del periodo di affitto ad es. 3 anni, il proprietario non vuole fare il rogito? Se per ipotesi sull'immobile ci sia un mutuo residuo e ipoteca di primo grado a favore di una banca, il proprietario potrebbe preferire incassare un affitto che si sà essere maggiorato rispetto ai canoni tradizionali, ad es. 1000 euro al mese, e continuare a pagare una rata ad es. di 500 euro di mutuo.
    Grazie e complimenti per il forum.

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  76. Salve avrei qualche domanda da fare...dovrei acquistare un trivano da 175000 euro da costruttore con acquisto con riscatto...10% subito, 36 canoni da 600 euro e il rogito...ma l iva sull immobile la davo pagare adesso o al rogito? come stipulo il contratto? non so proprio come fare perche attualmente vivo in affitto ma aveva fatto tutto l agenzia di conseguenza non so proprio come muovermi....

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  77. Ciao a tutti,io dovrei vendere a riscatto una porzione di casa indipendente che però è accatastata in un unico immobile.Per staccarla occorrerebbero sui 10000 euro,quello che chiedo è posso impegnarmi con la vendita a riscatto e fare tutti i lavori di divisione in un secondo tempo??Cioè farli nei 2 anni che l'acquirente paga il suo affitto a riscatto?non so se mi sono spiegata benissimo....Grazie serena giornata

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  78. Per Anonimo del 29 Marzo:
    di solito l'affitto a riscatto prevede contratti che si concludono nell'arco di tre anni. Non so se c'è la possibilità di allungare il periodo mantenendo inalterate le garanzie. Dovrebbe consultare un notaio.

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  79. Per Anonimo del 18 Aprile:
    In caso di agenzia immobiliare le provvigioni si pagano in base ai contratti stipulati: affitto e preliminare se vengono stipulati entrambi, altrimenti su quello che viene stipulato.

    Sull'affitto generalmente si paga una mensilità, sul preliminare una percentuale dell'importo concordato (2-3%)

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    1. Signora Marzia se alla fine la compravendita non va a buon fine e avendo messo sul compromesso la clausola del mutuo a buon fine l'immobiliare ha diritto lo stesso alla sua parcella?

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  80. Sempre per anonimo del 18 aprile

    sul preliminare si paga nel momento in cui si decide di effettuare l'acquisto, quindi non nel momento della stipula (che è condizionata) ma al momento dello scioglimento della riserva, che di solito coincide con l'acquisto vero e proprio.

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  81. Per Anonimo del 5 Maggio ore 16

    Per entrambi la tutela è data da ciò che sta scritto nel preliminare.
    Di solito: se si ritira il proprietario deve restituire il doppio di quanto percepito (caparra maggiorazione canoni)se invece si ritira l'acquirente perde la caparra e la maggiorazione canoni.

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  82. Per Anonimo del 5 Maggio ore 23

    Quando si acquista dal costruttore il pagamento dell'IVA è posticipato solo per il pagamento della caparra. Se i canoni da contratto sono caparra sono al netto d'IVA (verrà pagata alla fine) altrimenti c'è l'IVA. Il contratto viene redatto da un notaio o dall'impresa. Se sono due vanno registrati entrambi.

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  83. Per Anonimo del 6 Maggio.
    Dovrebbe essere possibile, l'importante è che si possa identificare esattamente da subito la porzione che sarà venduta. Chieda comunque ad un notaio per conferma.

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  84. Salve vivo a Torino in affitto ed a settembre scade il contatto che non potrò rinnovare, mi è stato proposto da un conoscente un immobile che lui ha preso nel 2001 in affitto a riscatto ma ancora non riscattato causa fallimento. io posso continuare a pagare il contributo occupare l'alloggio e trovare un accordo con lui sul riscatto? ne ho titolo, avrei delle garanzie future, che rischi corro? La mia mail PietroLucaGangi@Virgilio. it, grazie.

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  85. Salve ad ottobre 2013 ho preso in affitto con riscatto un appartamento pagando euro 500 di affitto mensile, sul contratto compare la dicitura "parte promissaria acquirente dalla data di effettiva consegna si obbliga irrevocabilmente a corrispondere a parte promittente venditrice, tutte le spese condominiali sia ordinarie sie straordnarie, oltre al rimborso della quota IMU spettante sugli immobili in oggetto di contratto, che verranno pagati da parte promittente venditrice". Il proprietario adesso abita in comodato d'uso gratuito in un appartamento di proprieta del figlio,
    Chi deve pagare l'IMU sulla seconda casa relativo all' appartamento che ho preso in affitto?? grazie

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  86. Salve, finché lei con il rogito non diventa effettivamente proprietario dell'immobile, non è tenuto a pagare né le spese oondominiali straordinarie nè tanto meno l'IMU.
    Le competono invece una parte della TASI (se il Comune ne ha disposto il pagamento per la seconda casa) e la TARI.

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  87. Buonasera, sig.ra Moreschi, sono Claudia. vorrei acquistare una casa. questa casa è frutto di un eredità che nel testamento il proprietario la lasciata ad una nipote,ma c'è una terza persona che ha fatto causa in quanto chiede che questa casa gli spetti a lui in quanto è stata l'unica persona che si sia presa cura di questo signore poi defunto. la nipote chiede un anticipo del 25% e poi dopo 4 anni la restante somma di denaro..la casa è libera e in questi 4 anni non chiedono nulla come locazione.. quindi io versando il 25% del prezzo che chiedono già posso abitare la casa e dopo 4 anni fare il rogito finale.. che tipo di contratto dovrei fare? posso avere problemi se questa terza persona vincerebbe questa causa? grazie

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  88. La terza persona potrebbe vincere la causa solo se parente in linea diretta o affine (ai quali spetterebbe per legge una quota di eredità - la così detta legittima) altrimenti in mancanza di eredi diretti (coniuge e/o figli) vale il testamento al 100%.
    A parte questo, se lei stipula un preliminare e lo registra in conservatoria (non solo all'Agenzia delle Entrate)questo ha validità 3 anni, se scade questo termine è come se il preliminare non fosse mai stato fatto. Pertanto se decide di procedere con questa operazione stia attenta a non superare il termine di 3 anni per la stipula del rogito definitivo.
    Dopo quattro anni dal compromesso lei non avrà più alcun diritto sull'immobile e potrà, se la proprietaria è disonesta, essere accusata di occupazione abusiva di proprietà privata.

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  89. Salve, sono sempre Claudia grazie per la risposta,vorrei ancora chiedere: registrando il contratto anche in conservatoria,con durata nei 3 anni, anche se la terza persona vincerebbe la causa,comunque non si può opporre? o si potrebbe sempre imporre? in questo caso perderei l'acconto iniziale?secondo lei un notaio onesto per registrare il contratto in conservatoria,e poi all'Agenzia delle Entrate,compreso oneri e tutto,su un'abitazione da 160 mila euro, quanto mi dovrebbe chiedere? poi ancora in questo tempo che io comunque prendo possesso della casa,l'imu chi la deve pagare? ed eventuali spese straordinarie sia dell'appartamento e nel caso una ristrutturazione delle facciate dell'intero condominio,chi le pagherebbe? io oppure il proprietario? GRAZIE Anticipatamente

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  90. Buonasera Claudia, se la terza persona vincesse la causa il suo preliminare, ancorché registrato in conservatoria,sarebbe nullo in quanto l'immobile risulterebbe acquistato da una persona che non è legalmente il proprietario e quindi lei perderebbe l'acconto (potrebbe comunque far causa a chi glielo ha venduto).
    Il notaio onesto al preliminare le farà pagare soltanto i costi delle due registrazioni riservandosi di fatturare il suo onorario al rogito, la somma per la registrazione non dovrebbe comunque superare i 2.000 Euro. Lo stesso notaio le può comunque dire se le conviene o no acquistare quell'appartamento e quali rischi ci sono.
    Finché lei non sarà legalmente proprietaria non dovrà pagare nè l'IMU né le spese straordinarie. Solo la TASI (in parte) e la TARI.

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  91. Salve sono pietro, avevo scritto il 15 maggio circa il passaggio di un alloggio che ancora deve essere riscattato può darmi qualche info. Grazie

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  92. buonasera, sono marco.. vorrei acquistare un appartamento con la formula di affitto a riscatto.. i proprietari mi hanno detto che basto che gli dia un anticipo del 20 per cento, dopodichè fare un contratto di affitto già pagato e nei 24 mesi riscattare l'appartamento.. in questi 24 mesi non vogliono nessun affitto... quindi volevo sapere se esiste un contratto di questo genere, ovvero un affitto già pagato.. o altrimenti come si potrebbe fare? grazie

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  93. Buonasera Pietro, per poter subentrare nel contratto per l'immobile non ancora riscattato deve fare, se non ci sono ostacoli in merito, rigorosamente dal notaio, una "cessione" del contratto originario pagando al cedente le spese che lui finora ha sostenuto e liberandolo così da obbligazioni future. A questo punto il rapporto sarà tra lei ed il proprietario originario.
    In questo modo l'operazione è regolare.

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  94. Buonasera Marco, non ho mai sentito parlare di contratto di affitto già pagato, ma l'operazione che lei vuole fare è semplice.
    Basta un normale preliminare, stipulato dal notaio e registrato regolarmente, con il pagamento del 20% di caparra a fronte della quale il proprietario le cede la "detenzione" dell'immobile per due anni. Entro tale periodo dovrà poi procedere all'acquisto dell'immobile.

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  95. Salve, sono Luca, sto acquistando casa ed il proprietario mi concede fino ad un anno per fare l atto definitivo.. come anticipo verso il 10% e poi ho tempo un anno per fare il rogito.. volevo sapere,tutto quello che viene trascritto nel preliminare dal notaio e registrato in conservatoria, è legge?nel senso che vale tutto quello che scrive il notaio? o in caso di problemi dovrei comunque ricorrere in tribunale? è buono fare questo preliminare trascritto e registrato? graxie

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  96. Buonasera Marzia,

    Io ho degli inquilini in affitto che ci hanno proposto l'affitto con riscatto (avevamo comunicato che intendiamo vendere casa). Adesso pagano 850€, presumo che dobbiamo stipulare un nuovo contratto ex novo.. La somma che pagheranno, che sarà sicuramente più alta, si può far risultare in parte come anticipo del costo della vendita e in parte come affitto. Le tasse sulla cedolare secca su quale somma dovranno essere pagate?

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  97. L'11 Febbraio 2013 alle 23:10 lei scrive il commento che metto di seguito:
    Quando dice "il metodo che dico io o il secondo caso intende il contratto di affitto con riscatto fatto con scrittura privata? Lei lo consiglierebbe rispetto al contratto preliminare con cessione di detenzione?

    "Con un compromesso come dice lei (che va regolarmente registrato) si pagano molte imposte (168 Euro + 0,50 % sulla caparra + 3% sulle caparre mensili che vanno dal compromesso al rogito perchè l'AdE le considera tutte come anticipi).
    Nel contratto va inoltre prevista una clausola che permetta all'inquilino di ritirarsi se ci ripensa (naturalmente ci rimette la caparra come in qualunque compromesso).
    Col metodo che dico io (presumo il contratto di affitto con riscatto con scrittura privata) invece lei si tutelerebbe sempre prendendo una caparra ma lasciando l'acquisto libero alla volontà dell'inquilino (come sempre). Per la registrazione pagherebbe solo 168 Euro + lo 0,50% sulla caparra.
    Ad entrambi vanno aggiunte poi le spese di segreteria (pochi spiccioli).
    Nel primo caso bisogna inoltre stare molto attenti da entrambe le parti e fare un contratto molto chiaro perchè le trappole sono molte.
    Se l'inquilino non paga come lo sfratta? In quel caso non avrebbe la tutela della normativa sugli affitti perchè nel contratto risulta una vendita con prezzo parzialmente rateizzato...
    Nel nostro codice civile non è previsto un contratto del genere.
    Nel secondo caso si scindono invece le due cose :
    1)contratto di affitto, con opzione per l'acquisto, da esercitare entro ... (es. 2 anni) se l'inquilino non paga lo può sempre sfrattare e
    2)futuro acquisto (eventuale) con riscatto delle rate pagate.
    Lo stesso problema della tutela ce l'ha l'acquirente perchè se lei fosse un soggetto fallibile... e qui comincia un'altra serie di cautele.
    Un bravo notaio saprà consigliare a entrambi la formula più giusta e con meno "trappole"."

    Q

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  98. Buona Sera Sig.ra Moreschi,
    sto per affittare il mio appartamento ad una coppia che mi ha proposto il cosi detto "affitto/mutuo a scalare". Avrei cortesemente bisogno di alcune delucidazioni se possibile: 1)Con questa particolare modalità di locazione, la durata minima del contratto è solitamente di 2 anni oppure può essere inferiore? 2)E' previsto un deposito cauzionale e se si, vale quale caparra per il futuro acquisto da scalare con i canoni mensili dall'importo dell'appartamento? 3)E' comunque possibile optare per la cedolare secca e se si, a quanto ammonta la percentuale e su quale base imponibile va applicata? 4)Ad esempio: se volessi pattuire un canone mensile di soli 400 euro, di quanto lo dovrei eventualmente maggiorare se dovessi definire il contratto? 5)Se si decidesse di lasciare l'importo mensile di euro 400 invariato (quindi senza nessuna maggiorazione), è conveniente per entrambi?
    Grazie anticipatamente per le risposte...saluti.
    Francesco.

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  99. Salve a tutti; non ho domande ma lascio la mia esperienza. Se, nel 2001, non avessi accettato di seguire la formula della vendita in conto capitale ( affitto/riscatto ), non avrei mai potuto essere l'attuale proprietaria.Siamo stati segiuti da un notaio, evitate il fai-da-te. Auguri a tutti !

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  100. Per Luca del 21 luglio

    Il preliminare è un contratto a tutti gli effetti che vincola entrambi i contraenti. Se registrato garantisce anche nei confronti di terzi.Per modificare l'accordo occorre essere entrambi d'accordo e stipulare un nuovo contratto. Se però uno dei contraenti non lo rispetta bisogna ricorrere in tribunale.

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  101. Per Anonimo del 22 luglio.

    Per l'affitto a riscatto dovrà stipulare due contratti: uno d'affitto ed un preliminare di compravendita. L'imposta la pagherà solo sulla parte che in contratto verrà indicata come canone di locazione.
    La parte che va ad anticipo le consiglio di indicarla come caparra (anche se rateizzata), su questa in sede di registrazione del preliminare pagherà lo 0,50% di imposta(nel caso di anticipo pagherà invece il 3%).

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  102. Sempre per Anonimo del 22 Luglio

    Una precisazione: alcune AdE non riconoscono a possibilità di una caparra rateizzata. E' meglio informarsi prima ed in questo caso rilasciare al proprietario una caparra maggiore che copra anche le maggiorazioni dell'affitto.

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  103. Per Francesco del 29 luglio.

    L'affitto/mutuo a scalare non esiste come contratto, forse è una terminologia utilizzata dai costruttori per un contratto simile ma un po' diverso da quello che viene stipulato tra privati.
    La durata minima è libera, per la massima sarebbe meglio non superare i 3 anni perché questo è il limite di validità di un preliminare registrato.
    E' prevista una caparra iniziale (15-30%) dell'importo totale che va scalata poi dall'importo totale.
    Può optare per la cedolare secca che pagherà in misura del 10% solo sulla parte che verrà indicata come contratto di locazione.
    Può anche lasciare il canone a 400 Euro e farsi pagare una caparra più alta (sulla caparra si paga solo lo 0,50%, sulla maggiorazione dei canoni alcune AdE fanno pagare invece il 3% perché li considerano anticipi).

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  104. Per Simona dell'11 Agosto.

    Concordo con lei: una volta capito il meccanismo dell'operazione e trovato l'accordo con l'altra parte è opportuno contattare un notaio per la stipula e la registrazione del contratto.

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  105. domanda se la casa costa 92.000€io quanto devo versare quindi mensilmente ?

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  106. Buongiorno,vorrei capire meglio la questione della caparra.chi ha un buon stipendio ma poco o niente da parte come può fare???la caparra minima quant è su un immobile di 145000€?grazie in anticipo

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  107. Buongiorno... potrei avere quanche delucidazione in merito alla dicitura "contributi statali sui canoni per i giovani con età inferiore ai 30 anni"? in cosa consistono precisamente? grazie in anticipo

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  108. Buona sera io e il mio ragazzo vogliamo acquistare una casa...il nostro ventitore e d accordo a farlo anche x 8 anni e più... Questo è possibile sotto volontà del proprietario? E poi siamo giovani che agevolazione abbiamo? Grazie

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  109. Avevo intenzione di affittare un immobile (con contratto a riscatto) da utilizzare come studio professionale. Nel caso in oggetto le spese di affitto sono deducibili?

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  110. Per Anonimo del 3 settembre

    Non c'è una cifra fissa, il canone mensile viene concordato tra le parti.

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  111. Per anonimo del 6 settembre

    La caparra di solito va dal 10 al 20 %, ma tra privati ci si accorda.
    Se lei ha poco gruzzolo ma un buon mensile potrebbe pagare poca caparra ed un canone maggiorato rispetto alla norma...

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  112. Per Chiara dell'11 Settembre

    Di solito si tratta di contributi a fondo perduto a copertura parziale del canone di locazione ma conviene informarsi presso il comune o la regione.

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  113. Per anonimo del 12 settembre

    Per quanto riguarda il periodo dell'acquisto (di solito entro 3 anni) conviene consultare il notaio ed avere così una spiegazione sui pro e contro per periodi superiori ai tre anni.

    Per quanto riguarda le agevolazioni, oltre a quelle fiscali per la prima abitazione potete vedere se nella vostra regione c'è qualcosa in più.

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  114. Per Anonimo del 27 settembre.

    Tutto ciò che sul contratto viene identificato come "canone di locazione" e non "anticipo sul prezzo di acquisto" penso che sia tranquillamente deducibile.

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  115. Ciao Marzia,
    il proprietario dell'immobile me lo cede in comodato d'uso regolarmente registrato per un periodo variabile (max 18 mesi). durante tale periodo io gli verso degli acconti sul prezzo pattuito (170.000 €) di importo variabile, che servono per ammortizzare poi il mutuo successivo. Questa soluzione è regolare? Il proprietario dichiarerebbe di aver ricevuto tali importi mensili (tracciabili) in fase di rogito. Questi importi possono essere considerati delle caparre confirmatorie? se si devono comparire nel contratto di comodato? Grazie, spero di essere stato abbastanza chiaro...

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  116. Salve, vorrei comprare casa, per i tempi che corrono, purtroppo, le banche non sono proprio di aiuto. Per questo motivo volevo saperne di più riguardo questo tipo di contratto. Ho provato a leggere le domande poste in precedenza da alcuni utenti, ma sono tantissime. Con questa tipologia di contratto le banche hanno qualche garanzia in più per accettare il mutuo oppure c'è il rischio che non ti venga dato? Se la risposta fosse in positivo, vorrei sapere anche un'altra cosa, il mutuo viene concesso per il 100% o per l'80%?

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  117. Ciao Anonimo del 3 Ottobre, la soluzione prospettata dal tuo proprietario presenta alcuni problemi.
    Il contratto di comodato è sempre gratuito, se al rogito dichiarate che sono state pagate delle somme mensili, anche a titolo di acconto, senza un preliminare a giustificarle, risultate entrambi evasori (il tuo proprietario perché non ha dichiarato le somme ricevute e tu perché sulle stesse non hai pagato l'imposta di registro).
    Tra l'altro non possono comparire nel contratto di comodato.
    Potreste invece fare un contratto, registrato, da cui risulta che ciò che paghi mensilmente viene considerato tutto come anticipo sul valore finale. Su questo valore tu dovrai pagare il 3% di imposta oltre alle spese di registrazione.
    Ti consiglio di andare al più presto da un notaio...

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  118. Per Anonimo del 6 Ottobre

    Con l'affitto a riscatto le banche concedono il mutuo (se il contraente è solvibile...) più facilmente infatti alla richiesta di mutuo sono già stati pagati sia la caparra che una serie di anticipi. Inoltre, se il contraente ha pagato regolarmente per 2-3 anni la cifra di ... non c'è motivo di pensare che non possa continuare a pagarla come rata del mutuo.
    Per quanto riguarda l'importo dipende dagli istituti di credito, alcuni hanno ripreso a concedere il 100 % altri no ma il questo caso non c'è problema perché con l'affitto a riscatto di solito, prima del rogito, si paga circa il 30-35% ed il mutuo viene richiesto per la parte residua.

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  119. Per Anonimo del 6 Ottobre

    Con l'affitto a riscatto le banche concedono il mutuo (se il contraente è solvibile...) più facilmente infatti alla richiesta di mutuo sono già stati pagati sia la caparra che una serie di anticipi. Inoltre, se il contraente ha pagato regolarmente per 2-3 anni la cifra di ... non c'è motivo di pensare che non possa continuare a pagarla come rata del mutuo.
    Per quanto riguarda l'importo dipende dagli istituti di credito, alcuni hanno ripreso a concedere il 100 % altri no ma il questo caso non c'è problema perché con l'affitto a riscatto di solito, prima del rogito, si paga circa il 30-35% ed il mutuo viene richiesto per la parte residua.

    RispondiElimina
  120. buongiorno, io sarei interessata a un immobile acquistabile con la formula affitto con riscatto. è già abitabile ma vorrei fare alcuni lavori di ristrutturazione, in questo caso se il venditore cambiasse idea riguardo la vendita, verrei rimborsata delle spese effettuate? grazie mille in anticipo, marika

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  121. Buonasera Marika,
    nel preliminare di compravendita che stipulerete davanti al notaio potrete concordare qualunque cosa, quindi anche il rimborso delle vostre spese di ristrutturazione qualora il proprietario cambiasse idea oppure uno sconto sul prezzo finale a fronte delle spese di ristrutturazione (ad esempio per messa a norma di impianti, risanamenti ecc...)

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  122. Salve, vorrei porle alcune domande riguardo il mio caso: acquisto appartamento del valore di 140000 euro, anticipo di 10000 euro e affitto di 600 euro per 4 anni. Esiste una percentuale minima per la rata di puro affitto o l'intera cifra di 600 euro può essere considerata come acconto? Affitto e acconto come vengono tassati? Qual è la percentuale di tassazione? A quanto ammontano le tasse sull'anticipo di 10000 euro? Le tasse spettano completamente a me o anche il proprietario dovrà pagarle? La ringrazio per la sua attenzione.

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  123. salve io avrei bisogno di delucidazioni che solo lei può darmi, io ho acquistato una casa con contratto d'acquisto semplice,ahimè non registrato, ora noi come inquilini abbiamo la carta del contratto di casa con le varie opzioni..ma la questione è che ora abbiamo bisogno di interventi assistenziali e non sappiamo come considerare questa casa.. perche' c'è bisogno di specificare se siamo acquirenti o concessionari benevoli..

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  124. Salve, stiamo valutando con il mio attuale inquilino l'ipotesi di trasformare l'attuale contratto di locazione in un nuovo contratto di futura vendita.
    Lui mi ha prospettato la sua volontà di voler acquistare casa, però non ha il 20% per poter chiedere l'80% di mutuo alla casa.

    io gli vorrei andare incontro in quanto vorrei vendere.

    il prezzo del mio immobile è di 100.000 euro.
    quindi dovrebbe versarmi 20.000 euro in rate di 560,00 euro per 36 mesi (20.160,00) e i restanti 79.840,00 richiedere il mutuo dopo i 3 anni.

    l'intera somma che mi verserà mensilmente andrà a scalare il capitale dell'immobile.

    in questo caso come dobbiamo procedere, scrittura privata tra noi due, e fra 3 anni ci rivediamo per procedere?

    naturalmente se non procedere con l'acquisto, tutto quello che avrà versato rimarrà a me.

    dobbiamo registrare qualche contratto?
    possiamo evitare la registrazione?

    facendo così, non pagherei più l'IRPEF sull'immobile, giusto?

    per quanto riguarda l'IMU come funziona, devo pagarlo io come prima casa visto che non è un affitto e lo sto vendendo??

    RispondiElimina
  125. Buonasera, nell affitto con riscatto a chi spetta il pagamento di allacciamento del gas?
    Ho preso casa e per 4 anni verso la somma concordata alla fine di questi 4 anni il totale verrà sottratto dal prezzo della casa già fissato da adesso... , essendo una casa di nuova costruzione , c e il contatore enel dove faró la voltura , acqua lo stesso e stamattina il costruttore mi ha detto che spetta a me il costo per l allacciamento del gas un vaglia da 658 euro.
    Io non sono riuscito a trovare nulla a riguardo ... Chi mi può aiutare? E nel caso che non spetta a me...esiste qualche decreto? Mille grazie

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  126. Per Anonimo del 26 Ottobre

    Per le rate non esistono regole: può essere tutto affitto, parte affitto parte anticipo, tutto anticipo (in questo caso il contratto di locazione sarà di comodato gratuito)
    Sull'affitto dichiarato paga sempre l'imposta il proprietario, sulla caparra e l'anticipo la paga l'acquirente alla registrazione del preliminare. Per l'imposta la caparra viene tassata allo 0,50%, l'anticipo al 3% più le spese fisse.

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  127. Per Anonimo del 5 Novembre

    Il contratto si può anche registrare in ritardo pagando le penali. intanto però che non arrivate al rogito la casa non è legalmente di vostra proprietà ma siete inquilini.
    Se avete pagato la caparra per legge, se rinunciate all'acquisto, la perdete. Se avete pagato degli anticipi per la restituzione dipende da quanto avete concordato: se non pattuito diversamente gli anticipi vengono restituiti.
    Il fatto di non aver registrato può diventare un problema se il proprietario non vi vuole restituire niente e non potrete dimostrare quanto pagato.

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  128. Per Francesco

    Vi servono due contratti :
    - uno di comodato gratuito dal quale risulta che l'inquilino non paga l'affitto (prima dovrete fare la cessazione dell'altro)così non ci paga più l'IRPEF;
    - L'altro è il preliminare di vendita dal quale risultano tutte le clausole concordate. Va registrato. Sugli anticipi si paga il 3% di imposta più le spese.
    Le consiglio comunque di andare da un notaio.

    RispondiElimina
  129. Per Angelo Gorin

    La spesa per l' allaccio (dalla rete pubblica all'appartamento) è sempre a carico di chi acquista.

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  130. salve volevo chiedere un informazione, se io voglio comprare una casa da 340.000 euro con questa tipologia di affitto a riscatto quali sono i primi passi da fare? come calcolo il canone di locazione quanto devo pagare al mese di affitto? devo dare un anticipo prima ecc? gazie mille per la risposta. Matteo.

    RispondiElimina
  131. Salve!vorrei comprare un appartamento a playa del ingles!dispongo solo della metá della cifra richiesta!é possibile che lei sappia ottenere un mutuo ipotecario sull acquisto in loco ?grazie

    RispondiElimina
  132. Salve, io ho stipulato un contratto per affitto a riscatto... ora il proprietario mi dice che all'agenzia delle entrate hanno chiesto 462 euro per registrare questo tipo di contratto....e' possibile?
    vi ringrazio

    RispondiElimina
  133. Buongiorno, ho trovato un annuncio su un noto sito affitto e compravendite immobiliari. Diceva questo:
    ACQUISTA DIRETTAMENTE SENZA INTERMEDIAZIONE CON LA FORMULA AFFITTO CON OPZIONE DI ACQUISTO, LA NUOVA FORMULA LEASING DI LUNGO PERIODO CONCEPITA PER CHI HA SOLO L'ACCONTO PER ACQUISTARE UN IMMOBILE E NON VUOLE ACCEDERE A FORME DI PRESTITO PRESSO BANCHE O FINANZIAMENTI,
    GARANTENDOTI L'UTILIZZO DELL'IMMOBILE IMMEDIATAMENTE ATTRAVERSO UN PICCOLO ACCONTO .

    CON UNA SOMMA PARI A SOLI 13.00,00 EURO TI OFFRIAMO L' OPPORTUNITA' DI ENTRARE IN POSSESSO IN UNA CASA NUOVA PER 12 ANNI RINNOVABLE PER ALTRI 4 ANNI EQUIVALENTI AL CANONE MENSILE DI SOLI EURO 90,30 PAGATI IN UNICA SOLUZIONE.
    OPPURE

    16.800,00 PER 14 ANNI RINNOVABILE PER ALTRI 4 ANNI EQUIVALENTI AL CANONE MENSILE DI SOLI EURO 100,00 EURO;

    19.600,00 PER 16 ANNI RINNOVABILI PER ALTRI 4 ANNI EQUIVALENTI AL CANONE 102,00 PAGATI IN UNA UNICA SOLUZIONE.


    ALLA SCADENZA DEL PERIODO POTRAI DECIDERE SENZA NESSUN VINCOLO ,DI ACQUISTARE O DI RINNOVARE L'AFFITTO.

    è possibile una cosa del genere? devo parlare di questo con un notaio?
    grazie
    Alessandra

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  134. Per Anonimo del 18 Novembre.
    Prima di tutto deve trovare un proprietario disponibile a vendere con questa formula, poi deve accordarsi con lui per l'importo totale, la caparra ed un importo mensile, per la data di acquisto definitivo, poi andata da un notaio per la stipula di un regolare contratto e/o preliminare a seconda della formula che sceglierete.

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  135. Per Roberto Staniscia

    Mi dispiace ma non mi occupo di mutui

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  136. Per Cristiano F.

    Tutto dipende dalle modalità contrattuali e dagli importi

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  137. Per Alessandra Vargiu

    Quella che ha visto per la prima parte è una modalità di vendita solitamente utilizzata dai costruttori. Ciò che mette in dubbio è la seconda parte: a fronte di un affitto bassissimo deve pagare anticipatamente per 12-14-16 anni. E se la ditta fallisce? E se affitta case non sue, prende i soldi e scappa? Quando le opportunità sono troppo vantaggiose sono sospette. Se l'operazione le interessa si informi bene sulla persona e/o la società che propone questo "ottimo affare".

    RispondiElimina
  138. Buongiorno, mi chiedevo se l'affitto a riscatto è una modalità utilizzabile anche retroattivamente: vale a dire se io intendo acquistare un immobile del quale sono già locatario da anni e con il consenso del proprietario intendo convertire ex post un certo numero di mensilità di affitti già corrisposti in un anticipo sulla vendita, il cui accordo è intercorso con il proprietario dopo l'accensione della locazione.

    Grazie mille!

    RispondiElimina
  139. L'accordo va di norma registrato subito dopo la stipula pagando le dovute imposte, farlo dopo significherebbe dichiarare una infrazione per evasione con applicazione di multe ed interessi di mora.

    Per valutare se le conviene provi a chiedere all'agenzia delle entrate quanto costa l'operazione ex novo(occorrono date e cifre precise) e si faccia spiegare come vengono applicate le sanzioni in modo da poter calcolare tutto.

    RispondiElimina
  140. Grazie mille per le informazioni!
    Andrò a chiedere chiarimenti all'Agenzia per le Entrate

    RispondiElimina
  141. Salve
    Se nell'affitto con riscatto viene pagata una rata ad esempio di 800€,al netto delle tasse che il costruttore deve pagare,quanto di questa cifra viene poi accantonata.?
    C'è una percentuale fissa che poi viene stornata dall'importo della rata di affitto..?
    Grazie

    RispondiElimina
  142. vendo un immobile, ipotetico 120 mila euro ...all'acquirente divido in rate di 30 mila euro l'una !!!
    l'ultima rata non la voglio piu' !!! e concludo con il tutto !!! si puo'fare essendo gli euro miei ???

    RispondiElimina
  143. Buonasera Marzia,

    mi chiedevo anch'io, come Christian, se la modalità affitto-riscatto può essere applicata retroattivamente: abbiamo degli inquilini che, dopo 5 anni di affitto (a canone concordato) vorrebbero comprare e saremmo gia' d'accordo nello scontargli dal prezzo finale la meta' di quanto hanno versato sino ad oggi. Ma poiche' loro ci hanno prospettato anche l'affitto-riscatto, come dovremmo considerare i canoni già versati? Scalarli come prima (ma alla fine gli anni di affitto da scalare diventerebbero ben 10)? Ricominciare da zero, con l'immobile a prezzo pieno? O cosa?

    RispondiElimina
  144. buona sera Sig.ra Moreschi, sarebbe così gentile da chiarirmi qualche idea? ho letto un pò tutte le sue preziosissime risposte alla miriade di domande e spero anche io di non essere ripetitivo.
    Sono proprietario e dovrei affittare con riscatto e vorrei stipulare i due contratti da me senza intervento del notaio ma registrarli personalmente all'AdE.(magari potrebbe consigliarmi qualche procedura da rispettare) Valore dell'immobile 140.000 €
    Vorrei:
    - il 10% a titolo di caparra confirmatoria sulla quale se ho ben capito pagherò il 0,50% quindi pari a 70€+altre imposte per la registrazione presso l'AdE.(tutto a carico mio o no?)
    - poi x 24 rate un importo di 500€ di cui 350€ a titolo di caparra e 150€ x locazione.

    La promessa acquirente verserebbe come caparra in 24 mesi 350*24=8.200€ da sommare ai 14.000 di caparra iniziale x un tot di 22.200 quindi all'atto della compravendita un residuo di 140.000-22.200=118.000€
    Come da lei consigliato dovrei fare due contratti:
    il 1° di locazione durata 24 mesi e il 2° come preliminare di compravendita.
    mi sbaglio ho per contratto di locazione diverso dal regolare 4anni+4anni non posso aderire al regime fiscale della cedolare secca x pagare il 21% invece del 38% che è la mia tassazione aliquota massima.

    Potrebbe gentilmente indicarmi in quale dei due contratti inserire la caparra iniziale, le varie caparre mensili e se può darmi delucidazioni in merito alle varie imposte e tasse da pagare divise tra me e la promessa acquirente.

    Con la speranza di non aver scritto tante cavolate, in attesa della sua cortese risposta, la ringrazio e le auguro una buona notte.
    Graziano

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  145. Per Anonimo del 1° Marzo

    Considerare valido l'accordo dai 5 anni di affitto già pagato non credo sia molto conveniente. Infatti il preliminare di compavendita va comunque registrato all'Agenzia delle Entrate e se il ritardo supera un anno scattano delle multe anche salate.
    Se volete considerare quanto già è stato pagato (in tutto o parte) come acconto sul prezzo finale potreste (fatto l'accordo sul prezzo di vendita) scalare tale somma dal prezzo finale.
    Il preliminare riporterebbe quindi come somma totale quella decurtata da quanto già versato.
    Quindi nuovo accordo (da registrare) nel quale indicherete le eventuali nuove somme da considerare come anticipi (affitto in tutto o in parte). Attezione a fare bene i conteggi: per l'applicazione finale delle imposte potete chiedere di calcolarle in base al principio del prezzo-valore. In questo modo si paga sul valore catastale dell'immobile (+ conveniente rispetto al valore concordato che comunque viene dichiarato per intero): è importante che il valore reale di compravendita non sia inferiore al valore catastale dell'immobile.
    L'operazione si deve concludere entro 10 anni.

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  146. Buonasera Sig. Graziano, ok per i due contratti.
    Sul preliminare di compravendita vanno inseriti: prezzo totale, caparra e anticipi sui canoni mensili. Al momento della registrazione: sulla caparra pagherà lo 0,50%, sulla somma degli anticipi mensili il 3% + 200 Euro di imposta fissa + una somma variabile (3-4 Euro) a seconda degli uffici dell' AdE (bisogna chiedere all'ufficio dove si consegna la registrazione). Di questa somma lei dovrà pagare solo la metà dei 203-204 Euro perchè gli altri l'acquirente li recupererà al rogito come anticipi di imposta già versati.
    Sul contratto di affitto, che riporterà l'importo dei canoni indicando quanto viene considerato affitto e quanto anticipo, indipendentemente dalla durata, può chiedere comunque l'applicazione della cedolare secca. E' importante distinguere le due somme perché la cedolare la pagherà solo sul canone vero e proprio.
    Capisco il voler fare da soli ma considerate che l'intervento del notaio (concordando un compenso totale che comprenda preliminare e rogito: le due operazioni separate costerebbero di più) vi metterebbe al riparo da eventuali possibili contesazioni dell'AdE.

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  147. Salve Sig. Ra Moreschi vorrei sapere per l'acquisto di un immobile affitto con riscatto versando il cinquanta per cento in anticipo ed il restante parte in rate mensili, è possibile applicare questo tipo di contratto? Grazie

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  148. Per Anonimo de 22 Marzo

    Buonasera, non mi risulta che ci siano vincoli per gli importi: caparre e rate sono libere. Piuttosto ricordate che se il 50% lo considerate caparra l'imposta che pagate alla registrazione è dello 0,50% se invece lo considerate anticipo l'imposta è del 3%.

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  149. Salve
    Se nell'affitto con riscatto viene pagata una rata ad esempio di 800€,al netto delle tasse che il costruttore deve pagare,quanto di questa cifra viene poi accantonata.?
    C'è una percentuale fissa che poi viene stornata dall'importo della rata di affitto..?
    Grazie

    RispondiElimina
  150. durante il periodo di locazione di un immobile situato in un condominio le eventuali spese di manutenzione straordinaria, come rifacimento facciata, sostituzione caldaia ecc.., sono a carico del proprietario?

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  151. Per Vafrino

    La cifra da accantonare, come già più volte evidenziato, è un accordo tra le parti, come tutto il resto. Per legge non c'è niente di prestabilito.

    Per Anonimo del 17 Aprile

    La manutenzione straordinaria viene pagata dal proprietario finchè, con il rogito, non si acquista l'immobile.

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  152. Salve Marzia, i post sono tantissimi, non li ho letti tutti quindi non so se la domanda è già stata posta...
    Se io, proprietario di un immobile appena acquistato, per ipotesi a 100 mila euro, lo rivendo entro i 5 anni a 200 mila euro ci devo pagare la plusvalenza. Ma se lo rivendo con il sistema del 'riscatto' che va a scadere poco dopo i 5 anni, non devo pagare plusvalenze? questo perché l'effettivo rogito avviene dopo i 5 anni?
    Grazie

    RispondiElimina
  153. Salve vorrei sapere se al momento della data di opzione di acquisto in un contratto con riscatto,l'acquirente vuole solo restare a pagare un affitto senza comprare,se io decidessi di venderlo cosa dovrei fare?Questo tipo di contratto con affitto e ' diverso dal rent to buy?Cosa registrare da notaio?posso aggiungere clausole nel contratto dall'essere esenti da difetti di fabbricazione del locale qualora potrebbero manifestarsi?Grazie tante per la cortesia

    RispondiElimina
  154. Ma una domanda , fare un preliminare d'acquisto con caparre dilazionate , ( come affitto, ma affitto non è )con rogito a 2 anni ( ad esempio) e fare poi un contratto di comodato d'uso ( con la stessa durata ) gratuito non risolverebbe la questione ?
    Francesca

    RispondiElimina
  155. Salve marzia,volevo chiedere una info a lei.
    mi hanno proposto una casa con formula a riscatto,cioè vogliono un anticipo di 40.000 € e poi un pagamento di affitto a riscatto per tot anni per la restante cifra di € 100.000 ,lei come dice di muovermi.
    grazie

    RispondiElimina
  156. Per il 19 Maggio

    Se la vendita avviene dopo i 5 anni non c'è plusvalenza.

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  157. Per Anonimo del 28 maggio

    Il contratto di affitto con possibilità di successiva vendita/acquisto è diverso dal Rent to buy.
    Le clausole vengono definite dalle parti. Il promissario acquirente può anche rinunciare all'acquisto ma perde tutto quello che ha pagato fino a quel momento.
    Alla scadenza della data definita per l'acquisto, se questo non avviene, può decadere tutto il contratto oppure può continuare l'affitto.
    Se continua l'affitto la vendta avviene con inquilino, se il contratto decade e non si è stabilito di stipularne un altro l'immobile deve essere liberato.
    Dal notaio si stipula il preliminare di compravendita che viene poi registrato.
    Il privato che vende non è responsabile dei difetti di costruzione mentre il costruttore ne risponde per 10 anni.

    RispondiElimina
  158. Per Anoimo del 23 luglio

    Di quale questione sta parlando?

    RispondiElimina
  159. Per Anonimo del 19 Agosto

    Se le va bene quanto proposto (si ricordi che la casa può essere acquistata entro un massimo di 10 anni) vada da un notaio per le stipule del caso.

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  160. Questo commento è stato eliminato dall'autore.

    RispondiElimina
  161. A mio avviso tale strategia di vendita è sbilanciata a favore dell'acquirente per i motivi:

    - Durante il periodo di locazione c eventuali oneri di manutenzione straordinaria sono a totale carico del proprietario (anche se il rogito dovesse avvenire dopo pochi mesi).

    - dorante il periodo di locazione il proprietario si deve accollare tutte le spese e tasse come se fosse una normale locazione.

    L'unico vantaggio è per chi non riuscendo a vendere in modo tradizionale è costretto ad usare questa formula.

    RispondiElimina
  162. Buonasera Sig.Marzia
    avrei bisogno di un suo parere.
    Ho trovato una casa i quali venditori sono disposti a vendermela con un contratto affitto a riscatto perchè purtroppo non posso accedere ad un mutuo, vorrei sapere per fare questi tipi di contratti mi devo recare presso un notaio o basta un avvocato?
    essendo 3 venditori per quanto riguarda imu tasi tecc ecc come faccio a farla passare a me essendo la prima casa e avendo possibilità di sgravi? mi potrebbe dare qualche consiglio a riguardo su tutte le cose da fare in questo tipo di "acquisto" grazie anticipatamente

    RispondiElimina
  163. Buongiorno Valentina,
    per queste operazioni deve sempre andare da un notaio.

    Fino al momento del rogito lei non è proprietaria dell'immobile quindi quindi è tenuta a pagare solo la TARI e, se il Comune lo delibera, anche la TASI. L'IMU la paga sempre il proprietario.

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  164. Buonasera Marzia,
    Il mio contratto di affitto a riscatto è prossimo alla scadenza e io a causa di difficili rapporti di vicinato non intendo concludere l'acquisto dell'immobile. Per tentare di recuperare almeno parte dei soldi versati (caparra iniziale + 3 anni di "affitto") potrei cedere il contratto a terza persona che subentrerebbe al mio posto nell'acquisto versando alla proprietaria la restante quota (costo immmobile-caparra-canoni mensili pagati) + parte del totale che io ho già versato? Il contratto recita questo: "la parte venditrice promette di cedere e vendere alla sig.ra Pinco Pallo (che sarei io) he promette di acquistare per sè, persona, ente o società..." Questo anche se il contratto non è mai stato registrato perchè l'agente immobiliare se ne è scappato con i soldi anticipatogli per la registrazione? Conviene registrare ora il contratto con le penali? E per trovare la terza persona interessata ad acquistare a chi mi devo rivolgere? Posso attivarmi io, inquilina con affitto a riscatto? Devo trovarlo necessariamente prima della scadenza? E una volta trovato l'eventuale acquirente è al notaio che bisogna rivolgersi? La ringrazio molto se vorrà rispondermi.
    Vanessa

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  165. Per Anonimo del 7 Ottobre
    Innanzitutto bisogna vedere se se sul contratto c'è un obbligo ad acquistare oppure se c'è soltanto un'opzione sull'immobile (in questo secondo caso non c'è bisogno di niente).
    Seconda cosa: il proprietario è al corrente della situazione? Perché di comune accordo potreste accordarvi per trovare il terzo disposto a subentrare. Se lo trovate prima della scadenza potreste anche fare un nuovo contratto (non un subentro) senza registrare il vecchio (lei in questo non apparirebbe più)
    Terza cosa: denuncia ai carabinieri di quanto fatto dall'agente immobiliare (se non è fuggito alle Cayman) e contestuale richiesta di risarcimento danni. (Col ricavato ci potreste pagare la registrazione e le penali che, per tre anni saranno salate!)
    Per queste operazioni bisogna SEMPRE rivolgersi ad un notaio anche se riuscite a trovare un agente immobiliare serio (sempre più rari)!

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  166. Buona Sera, stavo leggendo il suo interessantissimo blog, ma ahimè non sono riuscito a trovare tra i vari post una domanda e conseguente risposta che possa tornarmi utile. Vengo al punto; vorrei acquistare una casa con contratto programmato, il costruttore/venditore è d'accordo su tutto ma ora è nata una questione. Lui dice che al momento la casa non ha agibiltà e qualora la richiedesse per stipulare il contratto inizierebbe ad essere tassata.La domanda è questa: chi paga la tassa di proprietà ( imu credo ) dell'immobile io che ho programmato l'acquisto e chi risiedo a titolo di usufrutto gratuito fino alla stipula del rogito, o lui (società costruttrice) in quanto proprietario de facto fino al passaggio finale tra tre anni. Ma sopratutto di che ci fre si parlerebbe.
    Grazie davvero se vorrà dedicarmi un po del suo tempo.

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  167. Buonasera Marzia, vista la sua competenza vorrei chiederle una informazione, io starei prendendo una casa in affitto x 6 anni per poi (eventualmente) riscattarla.
    In accordo con il venditore, i 6 anni di locazione verranno completamente scalati dal prezzo totale.
    Ora la mia domanda è:
    il venditore sta optando per un contratto rent to buy dell’art. 23 D.L. 12 settembre 2014 n. 133, io invece vorrei fare un contratto di affitto con opzione di riscatto, per evitarmi le spese notarili e varie all'inizio, Esiste quindi una forma di contratto che non prevede spese iniziali al difuori della registrazione del contratto alla agenzia delle entrate?
    grazie alessio

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  168. Per Anonimo del 4 Febbraio

    L'IMU è una tassa sulla proprietà dell'immobile e la paga sempre il proprietario, all'inquilino spetta invece il pagamento della TASI (tassa sui servizi del Comune) e della TARI (tassa sui rifiuti).
    Il proprietario venditore, senza l'agibilità dell'immobile non può stipulare neanche un contratto di comodato gratuito.
    Mi perdoni la domanda ma è sicuro lei di voler acquistare casa da questo costruttore?
    Si fida ad abitare abusivamente in una casa che non è stata dichiarata agibile?

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  169. Per Alessio - Live.on.internet

    Si, basta un contratto di locazione nel quale sia inserita la clausola del "Diritto d'opzione all'acquisto" che prevede la possibilità (non l'obbligo) entro una tale data di procedere all'acquisto dell'immobile. La tassazione è rinviata al momento dell'acquisto. Tale contratto deve essere regolarmente registrato all'AdE.
    In pratica:
    Tizio concede a Caio, a titolo di locazione, un immobile per civile abitazione per la durata di 10 anni, pattuendo un canone di Euro 1.000,00 mensili. Nello stesso contratto di locazione, Tizio concede a Caio opzione per l'acquisto di tale bene al prezzo di Euro 200.000,00.
    La suddetta opzione potrà essere esercitata da Caio in coincidenza con il pagamento del 24° canone di locazione (e cioè al termine del secondo anno di locazione o altra data).
    Le parti convengono che, in caso di esercizio del suddetto diritto di opzione da parte di Caio, i canoni già pagati vengano imputati al prezzo di acquisto (e quindi, in definitiva, che Caio possa procedere all'acquisto del bene pagando un corrispettivo di Euro 176.000,00 (Euro 200.000,00meno Euro 24.000,00).

    Cordiali saluti

    Marzia

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  170. buona sera..sono Simona ho una situazione del genere.. cioè quasi 4anni fa ho stipulato un compromesso che è stato registrato, e ho firmato per "rateizzare detto compromesso"ho dato una caparra di quattro mila euro e ho cominciato a pagare mille duecento euro al mese. ho pagato per tre anni e dopo aver perso il lavoro non ho più potuto pagare.la data del rogito è stata fissata per fine 2017. ora sono stata chiamata in causa ed ho udienza il 18marzo..ho due persone invalide che vivono con me e due figli di cui una minorenne e un ragazzo disoccupato. come posso uscire da questa situazione tenendo presente che.non ho ne modo ne intenzione di andarmene?? grazie

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  171. Buonasera, ho al momento un appartamento acquistato con agevolazione fiscale prima casa da meno di 5 anni. Vorrei sapere se mettendolo in affitto con opzione di riscatto mi troverò a dover pagare la differenza tra imposta prima casa e imposta normale.
    Roberto

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  172. Buonasera,
    io avrei intenzione di acquistare un immobile del valore di 55.000 euro solo che prima devo vendere una casa da cui dovrei ricavare almeno 70.000 euro.
    Al momento non ho persone interessate ma prima o poi dovrei comunque venderlo, magari a 55.000/60.000 euro.
    Per essere onesti, che affitto dovrei pagare (con riscatto) al venditore della casa che non vorrei farmi scappare? Quanto è la durata minima e massima per un contratto con riscatto? E' necessaria una caparra o bastano i classici 3 mesi anticipati?...e per ultimo... volendo "invogliare" il venditore, che percentuale dovrei stabilire dell'affitto? per ipotesi... 500 al mese di cui 150 a fondo perduto e 350 come acconto per l'acquisto finale dell'immobile?

    Grazie
    Paolo

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  173. BUONASERA..........HO VISTO SU INTERNET UN APPARTAMENTO CON PROBABILE ACQUISTO... CON RISCATTO, QUELLO CHE VOLEVO CHIEDERLE, SE IO POSSO ACQUISTARLA,PERCHE DOVREI VENDERE UN'APPARTAMENTO DI MIA PROPRIETA' DOVE IO VIVO ATTUALMENTE,CHE NON HO IL MUTUO.........E POI SAREI PROPRIETARIA DI UN'IMMOBILE, RICEVUTO IN EREDITA' ATTUALMENTE IN LOCAZIONE,SE DO IN DONAZIONE A MIA SORELLA L'IMMOBILE IN LOCAZIONE, E VENDEREI CON CALMA L'IMMOBILE IN CUI VIVO, POTREI ADERIRE A QUESTO ACQUISTO,DI AFFITTO CON RISCATTO?....CHI NE POTREBBE USUIUFFRIRE....NON LAVORO E HO UN REDDITO DI REVERSIBILITA'PER MIO FIGLIO, IO SAREI IL TUTORE........QUALI SAREBBERO I REDDITI?.GRAZIE MILLE

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  174. Per Simona

    Mi dispiace di averle risposto in ritardo ormai avrà ottenuto la proroga del pagamento ad una determinata data ma il problema resta: se non paga perderà quanto versato. Una possibile alternativa, se ci riesce, è quella di trovare un accordo col proprietario...

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  175. Per Anonimo del 5 marzo
    Alla scadenza dei 5 anni potrà affittare senza problemi.

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  176. Per Paolo del 6 Marzo
    Non conosco il mercato immobiliare della sua zona pertanto non so dirle, in base ai normali valori di mercato, quale potrebbe essere una buona proposta per l'affitto da pagare.
    La durata max è 10 anni, la minima di solito 3. E' necessaria una caparra, generalmente il 15-20% del valore dell'immobile.
    Per lei è più conveniente pagare meno a fondo perduto e più come anticipo, per il proprietario è l'opposto (+ fondo perduto e - anticipo)

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  177. Per Anonimo del 6 marzo

    Attualmente lei ha un'ottima situazione : appartamento di proprietà senza mutuo, appartamento ereditato con affittuario. Non ha lavoro ma, presumo, neanche problemi economici. Chi glielo fa fare a vendere un appartamento (e per acquistarlo deve prima vendere, cosa non facile in questo periodo), dare a sua sorella l'altro ed acquistarne un altro con l'affitto a riscatto?

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  178. Buonasera, vorrei acqistare una casa in cui gli attuali inquili, che nel 2014 hanno acquistato la casa con la formula del riscatto non hanno la possibilita' di rogitare quindi rinunciano al loro diritto di rivalsa. La propieta' puo' vendere la casa? Come posso tutelare il mio acquisto? Grazie elisa

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    Risposte
    1. La proprietà può vendere la casa, le consiglio però di rivolgesi ad un notaio (che dovrà comunque effettuare il rogito) che l'aiuterà atutelarsi nella maniera migliore.

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  179. Buonasera,
    a Novembre 2014 ho acquistato una casa con affitto a riscatto,
    mi sono accollato imu e dato 8000 euro anticipo,
    l imu addirittura è sulla seconda casa, circa 500 euro, ora mi chiedo:
    dopo la legge che annulla l imu , posso rivalermi oppure ho firmato per questa determinata casa e devo portarlo avanti?? nella peggiore delle ipotesi, posso scorporare l imu dalla tasi e pagare solo imu..?
    Grazie..:((

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  180. Se lei ha acquistato la casa, se è la sua prima abitazione, l'IMU non la paga più, se è la seconda continua a pagarla.
    Se invece, come penso, ha soltanto dato la caparra e la casa non è ancora sua, l'IMU, per legge, la deve pagare il proprietario, pertanto lei può fare la richiesta per errato pagamento in quanto non proprietario dell'immobile. Deve però pagare la Tasi se prevista dal comune.

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  181. Salve Sig. Moreschi, le vorrei chiedere una info: noi abbiamo stipulato un contratto di affitto con riscatto con scadenza di 2 anni per un importo annuale di 15000 euro. Alla fine della scadenza dell'opzione di acquisto abbiamo deciso di non comprare ma rimanere in affitto. La domanda è questa: l'importo dell'affitto al momento della stipula del contratto di locazione con opzione di riscatto è stato di 1200 euro (se non ricordo male era più alta proprio per questo motivo, nel caso si optava per l'acquisto). Ora che siamo rimasti in affitto, si dovrebbe pagare la stessa rata oppure si deve concordare una nuova in base ai prezzi attuali (considerando la zona, etc)?
    La ringrazio in anticipo per una delucidazione.
    Saluti,
    Aura M.

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    Risposte
    1. Salve Sig.ra Aura,
      intanto per correttezza dovrebbe stipulare un nuovo contratto poi tenga conto che la rata se era stata aumentata per via del futuro acquisto ora va riportata al livello originario...

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  182. Buongiorno
    Appartamento in eredità,per il quale da un altro erede ho acquistato la sua porzione pari al 20%,il resto di mia proprietà.In data 2013 presso un Notaio ho stipulato un preliminare,di acquisto ,con caparra, trascritto e registrato;contratto poi reso definitivo a novembre 2015 con versamento di un anticipo e la previsione di tre rate residue,a pagamento dell'intera somma pattuita,scadenti marzo 2017,marzo 2018,marzo 2019.Ho già pagato anticipatamente la rata del marzo 2017,resterebbero quelle del 2018 e 2019 .Tutti i pagamenti con assegni normali,riscossi dal Venditore).Contratto pagabile a rate,ma senza clausole esplicite di"riservata proprietà.
    Vengo alla domanda:In tempi di crisi,nei quali viviamo,come dovrei comportarmi per i pagamenti residui,col venditore eventualmente in sofferenza con banche o enti locali.Come posso garantirmi un legale pagamento delle residue due rate a Lui,o eventuali subentrati,senza incorrere in inadempienze nei pagamenti dovuti.Preciso che detta porzione di appartamento è stata acquistata ai costi di mercato,nella nostra intenzione(ma non specificato), non appena pagata destinata a prima casa(attualmente ci risiede mia moglie che è l'erede principale),vendendo l'altra dove ho mantenuto la mia residenza.
    Esiste presso i Notai o le banche,la possibilità di istituire un fondo a copertura del residuo da pagare nei tempi dovuti,al venditore...o altri eventualmente(sperando di no)intitolati a riscuotere detti fondi?
    Se si mi informi,anche sulle altre possibilità di poter regolarmente estinguere il debito.
    La ringrazio per la collaborazione che vorrà darmi,distinti saluti Antonio

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  183. Salve sono separato per cui il mio appartamento è rimasto alla mia ex vorrei fare un affitto a riscatto ho 50 anni lo potrei fare grazie calcolando che sono proprietario del 50 per cento appartamento dove vive la mia ex grazie

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  184. Bongiorno,
    Voleva chiarificare un punto: è possibile in formula affitto con acquisto o rientro to buy, avere 2 protagonisti. Al nome di uno se affitta e al del secondo se acquisite. Ex: contrato di affitto/rent stipulato al nome de X (X paga il affitto mensile al proprietario) e il acquisto/buy sta finalizzato al nome de Y ( Y paga la somma restante). Tutto questo stipulato in centrato fra proprietario e il futuro acquirente.
    Grazie
    A

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  185. Salve! Vorei aquistare una casa con affitto ariscatto ,e voglio sapere, se io non riesco piu a pagare ,l,alloggio torna automaticamente al venditore ?Grazzie!

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  186. Buona sera ! Ho fatto un patto di compravendita... E sono già 4 mesi che pago sempre puntuale le rate di ogni mese . purtroppo ci siamo accorti che il venditore aveva fatto dei lavori di ristrutturazione , fatti per risparmiare il più possibile... Io oggi come mi devo comportare? Devo essigere di portare a fine i lavori .( solaio traballante, impianto eletricco pessimo , e altri piccoli dettagli )... In questo caso chi deve fare i lavori .il venditore o io .?? Grazie

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