sabato 9 novembre 2013

Condominio - Usufruttuario e nudo proprietario : le nuove regole

L’amministratore ha l’obbligo di convocare in assemblea tutti gli aventi diritto (art. 1136, comma 6, c.c.), compresi l’usufruttuario e il nudo proprietario.

L’usufruttuario e il nudo proprietario sono condomini a tutti gli effetti e, come tali, sono tenuti al pari degli altri a concorrere alla formazione della volontà del condominio.
Anche prima dell’intervento della riforma era riconosciuto all’usufruttuario il diritto di partecipare all’assemblea e di esprimere il proprio voto negli affari che riguardavano l’ordinaria amministrazione e il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Al nudo proprietario spettavano invece tutte le decisioni riguardanti le innovazioni, le ricostruzioni e le manutenzioni straordinarie delle parti comuni dell’edificio.

Tali diritti sono stati dunque confermati anche nel nuovo testo dell’art. 67 disp,att.c.c., che ha però previsto anche una eccezione, nel senso che il diritto di voto spetta comunque all’usufruttuario qualora il nudo proprietario si rifiuti di eseguire le riparazioni del bene poste a suo carico ovvero ne ritardi l’esecuzione senza giustificato motivo: in simile situazione (art. 1006 c.c.) gli è data facoltà di farle eseguire a proprie spese e di richiederne il rimborso alla cessazione dell’usufrutto.

Questa nuova regola vale anche nel caso in cui l’usufruttuario abbia apportato nell’immobile, con il consenso del nudo proprietario, alcuni miglioramenti (art. 985 c.c.) oppure abbia eseguito opere che hanno aumentato il valore del bene, quali ad esempio la posa di armadi a muro, di scaffalature o di finestre con doppi vetri oppure l’installazione dell’impianto d’allarme (art. 986 c.c.).
In questi casi il legislatore della riforma, oltre a garantirgli una indennità al termine dell’usufrutto, correttamente gli attribuisce anche il diritto di voto in assemblea in vece del nudo proprietario: è importante però che di tutto ciò ne venga data comunicazione all’amministratore affinché provveda ad inviare l’avviso di convocazione sia all’usufruttuario che al nudo proprietario.
Al di fuori di tale particolare fattispecie, l’usufruttuario non può essere sostituito dal nudo proprietario nelle decisioni riguardanti spese o interventi che la legge pone nella sua esclusiva competenza, salvo che gli sia conferita specifica delega.
Né lui può sostituire il nudo proprietario, qualora l’assemblea sia chiamata a deliberare opere di straordinaria manutenzione e di ricostruzione dei beni o dei servizi comuni.
Ognuno di loro è infatti titolare di un diverso ed autonomo diritto che, seppur esercitabile in funzione della medesima unità immobiliare, li legittima da un lato a partecipare – anche contestualmente – all’assemblea e dall’altro ad esprimere la propria volontà non già in sostituzione dell’uno o dell’altro, bensì in assoluta autonomia e su materie diverse.
Neppure è data facoltà all’assemblea di introdurre deroghe ai criteri di imputazione e di ripartizione che la legge ha fissato per tali due diversi soggetti: le spese a carico dell’usufruttuario devono essere solo da lui deliberate, non potendo l’assemblea decidere invece diversa soluzione.

Restano a carico dell’usufruttuario le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa, nonché le riparazioni straordinarie che si sono rese necessarie a seguito dell’inadempimento degli obblighi di ordinaria amministrazione.
Grava così sull’usufruttuario l’obbligo di contribuire alle spese condominiali relative alla manutenzione ordinaria delle cose e dei servizi comuni, come il funzionamento dell’impianto di riscaldamento e le piccole riparazioni all’ascensore in quanto lavori di modesta entità e di costo non elevato in relazione al reddito astratto dell’appartamento.
All’usufruttuario spetta il diritto di voto in tema di nomina dell’amministratore e di determinazione del suo compenso, mentre in caso di modifica delle tabelle millesimali è richiesta anche la presenza del nudo proprietario.

Il nudo proprietario deve invece sopportare tutte quelle spese che non siano prevedibili come effetto normale dell’uso e del godimento della cosa, che consistano nella sostituzione o nel ripristino di parti essenziali della struttura della cosa, il cui costo risulti sproporzionato rispetto al reddito normale prodotto dalla cosa stessa.

Tale distinta legittimazione comporta che l’avviso di convocazione debba essere inviato al nudo proprietario o all’usufruttuario a seconda che l’ordine del giorno interessi l’uno o l’altro. L’errata convocazione dell’uno e dell’altro potrebbe portare alla annullabilità delle eventuali delibere assunte.

La novità della riforma consiste nell’avere previsto la solidarietà tra l’uno e l’altro per il pagamento di quanto da loro complessivamente dovuto al condominio.
Il legislatore in questo modo ha messo al sicuro il diritto di credito del condominio, legittimato ora a richiedere all’uno o all’altro l’intera quota di spettanza delle loro unità immobiliare di riferimento.

Fonte: Il Sole 24 Ore

Si trova a Londra il quartiere con gli uffici più costosi

La concorrenza nella ricerca di spazi per uffici di alto livello, con standard tecnologici ultramoderni, fa aumentare in alcune zone i valori degli affitti. Jones Lang LaSalle ha stilato quindi la classifica dei 12 distretti commerciali che, nel mondo, hanno maggiormente beneficiato di questi aumenti.

Denominatore comune delle 12 aree di questa classifica - due delle quali sono in Svizzera e due in Cina - è quello di trovarsi nelle città più accessibili al mondo, dotate di collegamenti internazionali e con il maggior numero di sedi centrali di multinazionali. Ma anche la scarsità di offerta è una variabile che mette i prezzi sotto pressione e scatena la concorrenza.

Nonostante le difficoltà attraversate negli ultimi anni dal settore finanziario, l'analisi di LaSalle registra proprio questo segmento come il primo protagonista della domanda per queste location.

Ma dov'é che i canoni di affitto di spazi per uffici hanno raggiunto valori stellari?

Al primo posto c'è Londra. 

Qui gli spazi per uffici più cari sono al St. James, sede dei più grandi fondi sovrani di investimento al mondo e di gestori di investimenti e di ricchezza, con valori superiori ai 2.000 dollari al mq all'anno (1.547 euro). 
A seguire si trovano gli spazi per uffici nel distretto centrale di Hong Kong, dove i valori si aggirano sui 1.744 dollari al mq all'anno (1.300 euro circa), e il distretto finanziario di Pechino con i suoi 1.093 euro al mq all'anno. Un'area, quest'ultima, che attira anche banche e compagnie di assicurazione. 
In Rue du Rhône a Ginevra si pagano 1.249 dollari al mq all'anno (925 euro) (questa è la "prime" location per banche e gestori di patrimoni privati), mentre a Menlo park nella Silicon Valley i valori al mq all'anno scendono a 885 euro. 
Si pagano 850 euro al mq all'anno nell'area del Cremlino a Mosca, e 830 euro sulla Fifth avenue a New York, dove hanno sede numerosi hedge fund. A Raffle Place/Marina Bay a Singapore il costo del mq all'anno per gli uffici è di 822 euro.

All'ottavo posto il Triangolo d'oro a Parigi (800 euro circa al mq all'anno), centro del turismo e del retail parigino che è anche un hub di uffici per imprese ad alto valore aggiunto, tra cui aziende e banche internazionali, e al nono posto Marunouchi a Tokyo, sempre intorno agli 800 euro. 
Ultimi due posti della classifica per Uraniastrasse e l'area di Paradeplatz a Zurigo (725,5 euro al mq all'anno) e per Lujiazui a Shanghai ((700 euro circa), vivace quartiere finanziario, sede di 650 istituzioni finanziarie cinesi e internazionali.

Fonte: Il Sole 24 Ore

Mercato immobiliare europeo alle soglie del 2014

Quali sono allora le città che in futuro non deluderanno le attese e soprattutto quali sono i quartieri più dinamici e con prezzi in tenuta? 

Secondo Scenari Immobiliari, escludendo per un momento Londra che è ormai acclamata regina europei nel richiamare l'interesse anche oltre i confini del Vecchio continente, Berlino, Vienna e Amsterdam sono le grandi città a cui guardare con attenzione per acquistare una seconda casa o un appartamento da mettere a reddito.

«Vienna è una città che sta esplodendo, dice Paola Gianasso, responsabile dei mercati internazionali per Scenari Immobiliari, ha fatto molti passi avanti dal punto di vista delle infrastrutture, è una città molto sicura, che richiama studenti anche con l'offerta di borse studio, come Barcellona. A Vienna - dove il prezzo medio al mq nelle zone di alto livello è di 8.550 euro - sono due le zone da segnalare per il trend immobiliare positivo: Josefstadt e Dobling. La prima è un'area centrale, vicina all'università e al Parlamento, con servizi e spazi ricreativi dove i valori si aggirano sui 3.800 euro al mq. «Bisogna stare attenti ed evitare la parte occidentale che confina con un quartiere quasi a luci rosse» sottolinea Gianasso. Dobling è una zona periferica ma di ottimo livello e richiesta dalle famiglie. Neubau, nel settimo distretto, è un'area commerciale ma con case interessanti, come studios e piccoli appartamenti. I costi qui sono leggermente più basi che a Josefstadt. 

Guardando alla Spagna, Barcellona è stata sostenuta negli ultimi anni da un'efficace politica strategica che ha potenziato la dotazione infrastrutturale e migliorato i servizi offerti ai residenti e alle imprese. Questo le permetterà di uscire dalla crisi, comunque non a breve ma prima di Madrid.

Anche Amsterdam è una città interessante in cui vivere e investire. Il quartiere Jordaan, zona bohèmien con stradine strette sul canale, registra una domanda sempre più forte e con prezzi in crescita. Zeeburg, alle spalle della stazione centrale è una zona con un alto livello di sviluppo, stanno costruendo molto.

Berlino, Vienna e Amsterdam sono le valide alternative a Londra. 

Berlino è considerata una delle piazze più attraenti sia da parte dei privati che degli investitori istituzionali, grazie allo sviluppo complessivo della città, al trend economico positivo del Paese, a un settore terziario in forte espansione e a quotazioni immobiliari contenute nel contesto europeo e con ottime prospettive di rivalutazione. Berlino ha concentrato circa un quarto degli investimenti complessivi effettuati in Germania nella prima parte del 2013. Le prospettive sono positive anche per il 2014.

Budapest risulta oggi meno interessante, la situazione attuale è ben lontana dal boom della metà del decennio scorso. Due sono le zone interessanti, e a buon mercato: Józsefváros e Ferencváros. Qui il mq costa rispettivamente 1.200 euro e 1.150 euro, in lieve calo rispetto a 12 mesi fa. «Le città dell'Est Europa – dice Gianasso – sono più interessanti per investimenti commerciali, soprattutto nel segmento retail che è in forte sviluppo. Meno appeal ha invece il residenziale».

Fonte: Il Sole 24 Ore

Tasso BCE a 0,25% MINIMO STORICO

La Banca Centrale Europea ha tagliato i tassi d’interesse dell’Eurozona portandoli dallo 0,5% allo 0,25%, toccando un nuovo minimo storico. E non sembra essere intenzionata a frenare l’immissione di liquidità. “La Bce è pronta a considerare tutti gli strumenti a disposizione per sostenere l’economia”, ha detto il presidente Mario Draghi, assicurando che “i tassi resteranno bassi per un periodo prolungato”.

Draghi punta così a contrastare la frenata dell’inflazione e il timore della deflazione.
“La Bce stima un possibile prolungato periodo di bassa inflazione per la zona euro”, ha spiegato per giustificare la mossa, che, secondo gli analisti, è stata decisa alla luce del peggioramento di alcuni indicatori economici chiave.

L’ultimo intervento sui tassi risale allo scorso 2 maggio, quando la Bce era intervenuta con una riduzione dello 0,25% portando il tasso dallo 0,75% allo 0,50%. Questo è il quinto taglio consecutivo, a partire dal settembre 2011, ma anche il quarto della presidenza Draghi. L’istituto centrale di Francoforte precisa che il nuovo livello del costo del denaro avrà effetto “a decorrere dall’operazione con regolamento il 13 novembre 2013″.

Il taglio dei tassi rimane ancora nell’ambito della ‘forward guidance’ indicata da Draghi a inizio luglio quando aveva annunciato che il costo del denaro sarebbe rimasto pari o inferiore allo 0,5% per un lungo periodo di tempo. ”La nostra uscita dalle misure non convenzionali resta lontana”, aveva dichiarato a luglio, spiegando che la Bce permette di sostenere “una ripresa dell’attività economica più avanti nel 2013 e nel 2014″.


I mercati finanziari hanno accolto a braccia aperte la decisione di Draghi ma solo per poco. Piazza Affari, zavorrata dalle perdite dei titoli bancari, al termine delle contrattazioni ha infatti ceduto il 2,07% a 18.863 punti. Negativa anche la reazione dell’Associazione delle banche private tedesche (Bdb), secondo cui “il taglio dei tassi della Bce avrà un basso effetto sull’economia”.


Soddisfatto, invece, il premier Enrico Letta. “E’ una grande notizia”, ha detto, “una dimostrazione che la Bce ha a cuore la crescita e la competitività in Europa. Una scelta importante e positiva, che ci incoraggia e consentirà di continuare sulla strada della crescita”.

Fonte: Il Fatto Quotidiano

SPAGNA: approvata la legge degli imprenditori


Il 27 settembre scorso è stata approvata, prima di quanto previsto, la nuova “Legge n.14/2013 di appoggio agli imprenditori e sua internazionalizzazione”, uno dei progetti più importanti del programma di Mariano Rajoy. Questa è una importante legge per l' innovazione e l' impulso ai progetti imprenditoriali. Nove Ministeri hanno partecipato alla elaborazione di questo progetto legislativo, che abbraccia tanto la pianificazione della educazione quanto la politica di concessione di visti, come anche la previsione di benefici fiscali e previdenziali. 
Vediamo ora le effettive misure adottate: 
- Educazione, si incorporano misure affinché i giovani acquisiscano, attraverso il sistema educativo,le competenze e abilitazioni richieste per iniziare una attività imprenditoriale. Prevedendolo come obiettivo specifico in tutte le tappe educative basiche, così come nella formazione professionale e nei licei. 
-L’imprenditore a Responsabilità Limitata,è una nuova figura che consente alle persone fisiche, in presenza di determinate condizioni, che la responsabilità derivata dai propri debiti d'impresa, possa ripercuotersi sulla propria abitazione di proprietà. 
- Società Limitata di formazione successiva (SLFS), senza capitale minimo, il cui regime sarà identico a quello delle Società a Responsabilità Limitata, eccetto che per alcune obbligazioni specifiche tendenti a garantire una adeguata protezione contro terzi.
 - Inizio dell’attività d' impresa  introduce misure per agevolare agevolare l’inizio dell’attività imprenditoriale.
- Accordo extragiudiziale di pagamento prevede un meccanismo di negoziazione extragiudiziale di debiti di impresa, tanto se sono persone fisiche quanto giuridiche, simile a quello esistente nei paesi vicini. 
-  Appoggio Fiscale e in materia Previdenziale per ovviare ai problemi di liquidità e accesso al credito delle imprese: si crea nell’ambito dell’applicazione dell’ IVA, un regime speciale del criterio di cassa, in base al quale  i soggetti passivi dell’imposta potranno optare per un sistema che ne ritardi la scadenza all’effettivo momento della riscossione. 
- Con l'Appoggio al Finanziamento infine si adottano misure per eliminare ostacoli all’accesso degli imprenditori alla contrattazione pubblica, in modo tale che questa possa attuarsi come autentico supporto all’espansione e consolidamento delle imprese.

L'internazionalizzazione dell’economia spagnola che si divide in due sezioni:
a)“Impulso per l' internazionalizzazione” così come la previsione di strumenti finanziari di appoggio alla stessa,
b)“Mobilità Internazionale” regolata attraverso determinati presupposti per i quali, per ragioni di interesse economico, si facilita e si agevola la concessione di visti e autorizzazioni di residenza, con lo scopo di
attrarre investimenti e talenti in Spagna. La misura si dirige agli investitori, imprenditori, lavoratori che effettuino movimenti tra imprese, professionisti altamente qualificati e di ricerca, così come anche per
i coniugi e figli maggiori, attraverso un procedimento rapido in funzione dei diversi casi contemplati. Infine, si dà mandato al governo affinché detti le disposizioni necessarie per la applicazione della legge attraverso apposito Regolamento.

Fonte : Vivi Tenerife