venerdì 22 giugno 2012

Affitti brevi : locazioni estive e non qualche informazione

Le locazioni turistiche sono totalmente escluse dall’ambito della riforma degli affitti abitativi: valgono solo le regole del Codice Civile. Il canone è libero e, in mancanza di accordi diversi, sarebbero a carico dell’inquilino solo le spese per piccole riparazioni (che sono qualcosa in meno della manutenzione ordinaria), nonché i consumi delle utenze, mentre il proprietario deve farsi carico di tutto il resto.

Qualsiasi contratto di locazione, ivi compresi quelli turistici, deve essere scritto, anche se dura pochi giorni.

Se la durata del contratto supera il mese, e diviene necessaria la registrazione, la forma scritta finisce per essere più che mai indispensabile, anche per evitare le relative sanzioni fiscali.

La legge può poco, ma a convincere i proprietari di immobili da locare a far le cose in regola dovrebbe essere il buon senso. Stipulare patti scritti resta infatti caldamente consigliabile.

Il canone è liberamente determinabile contrattualmente dalle parti e quindi soggetto solo alle regole del mercato. Ricordiamo che il versamento è vincolato alle regole sulla tracciabilità dei movimenti di denaro: pertanto se si raggiungono i mille euro, non potrà avvenire a mezzo contanti, ma con assegni, bonifici o l’utilizzo di carte di credito.

A livello civilistico, la durata delle locazioni turistiche sarebbe del tutto svincolata da limiti temporali. Tuttavia, tali locazioni sono per definizione stagionali o perlomeno periodiche.

Quindi, il proprietario, se intende evitare che l’inquilino si stabilisca nell’immobile in pianta stabile, affermando che in realtà gli è stato affittato come residenza principale, dovrà curare che la durata del contratto sia limitata, ed evitare rinnovi automatici. Per lo stesso motivo non è opportuno prevedere aggiornamenti periodici del canone stesso, anche se non vietati dalla legge.

L’inquilino ha il diritto di pretendere che la casa sia in condizione di ospitarlo senza disagi. Pertanto, il mobilio e il funzionamento di elettrodomestici e di impianti e la presenza di corredi (per esempio pentole e stoviglie) debbono essere adeguati al bisogno. Se il cliente ha inviato un anticipo senza poter visitare la casa, le promesse del proprietario (vista mare, distanza dalla spiaggia, presenza di posto auto, eccetera) sono proposte contrattuali che vanno onorate, se contenute nel testo dell’annuncio. In mancanza si può richiedere la restituzione dell’anticipo versato a titolo di caparra e anche eventuali danni, oppure una riduzione del canone. Nel contratto andrebbe specificato chiaramente se gli impianti sono “a norma” e, se non lo sono, andrebbe richiesta una precisa liberatoria da parte dell’inquilino (che comunque non mette al riparo da responsabilità il proprietario, in caso di incidenti).

Rientra negli interessi sia del proprietario che dell’inquilino predisporre un “verbale di consegna”, diviso in due parti. Nella prima viene descritto lo stato di manutenzione della casa (pavimenti, porte, finestre, impianti). Soprattutto per gli impianti andrà verificato il funzionamento all’inizio della locazione.

Nella seconda parte del verbale sono descritti gli arredi e gli accessori presenti. Vanno quindi elencati gli immobili e gli elettrodomestici, oltre, per quanto in modo sintetico, tutti gli altri oggetti. Il verbale va controfirmato da proprietario e inquilino sia all’inizio della locazione che alla riconsegna.

Nel contratto andrà inserita una clausola, garantita da una penale, in cui il proprietario si impegna a far riparare velocemente i guasti derivanti da usura e l’inquilino quelli derivanti da danneggiamento o uso improprio.

Altre due clausole sarebbero altresì opportune. La prima stabilisce che il conduttore debba avvertire il proprietario entro un determinato lasso di tempo, di eventuali mal funzionamenti o guasti non rilevati alla consegna delle chiavi, pena la perdita del diritto a sollevare obiezioni.

La seconda determina che se un eventuale guasto dovesse rendere sgradevole la permanenza dell’inquilino nell’immobile per un periodo di tempo eccessivo si provvederà alla riduzione proporzionale del canone.

Fonte: Il Sole 24 Ore

Decreto Sviluppo : detrazione fiscale al 50% per ristrutturazioni e riqualificazione energetica

Decreto Sviluppo: una sintesi dei provvedimenti che interessano il settore immobiliare

Ristrutturazioni
Il decreto prevede l’innalzamento dal 36% al 50% della percentuale di detrazione e il raddoppio del tetto di spesa per ogni unità immobiliare da 48mila a 96mila euro, ma accorcia i tempi per beneficiarne al 30 giugno 2013.

Riqualificazione energetica
Il bonus del 55%, in scadenza al 31 dicembre 2012, sarà prorogato al 30 giugno 2013, ma con una percentuale di detrazione ridotta al 50%.

IMU su immobili invenduti
Gli immobili di proprietà delle imprese di costruzione rimasti invenduti saranno esentati dall'Imu per tre anni.

IVA nella vendita e nella locazione di nuove costruzioni
Il testo approvato reintroduce l’Iva nelle cessioni e locazioni di nuove costruzioni, in modo da rendere disponibili risorse economiche, che attualmente le imprese di costruzione non utilizzano a causa della normativa vigente in base alla quale le cessioni di immobili residenziali effettuate dalle imprese costruttrici, oltre i cinque anni dalla costruzione, sono esenti dall’Iva.

Mercato immobiliare 2012: crollo delle vendite nel primo trimestre

Crisi sempre più grave del mercato immobiliare nazionale

Nei primi tre mesi del 2012, le compravendite di abitazioni sono diminuite del 19,6% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso: in pratica, i rogiti sono passati da 136mila a 110mila, l'agenzia del Territorio parla senza mezzi termini di "crollo". L'Agenzia ha contato i contratti stipulati da gennaio a marzo di quest'anno, e quindi e buona parte del crollo dipende in realtà da decisioni assunte alla fine del 2011.

Le ragioni del crollo. Come rilevano i tecnici del Territorio "il crollo delle compravendite trascritte nel primo trimestre 2012, nasce da una crisi del mercato in atto negli ultimi mesi del 2011 e trova ampia spiegazione considerando i principali indicatori macroeconomici riferiti a tale periodo". Quali? Il Pil in diminuzione dello 0,5%, la disoccupazione in aumento al 9,6%, la spesa delle famiglie per beni durevoli in calo del 7%, il Taeg sui mutui rilevato dalla Banca d'Italia al 4,27% (un punto in più rispetto ad aprile 2011). Senza dimenticare l'effetto psicologico del boom dello spread dello scorso autunno, che potrebbe aver indotto ad aspettare tempi migliori anche chi aveva soldi da spendere. Certamente, il Pil a -1,4% rilevato dall'Istat nei primi tre mesi del 2012 non è un segnale molto confortante per i prossimi mesi.

L'effetto dell'Imu. Quello che non può aver pesato sul crollo delle compravendite – se non in minima parte – è l'introduzione dell'Imu, la nuova imposta municipale prevista dalla manovra salva-Italia, il Dl 201 del 6 dicembre 2011. Una norma arrivata quando molti rogiti per i primi mesi del 2012 erano già stati messi in calendario. Le ricadute sul mercato del nuovo tributo potranno essere valutate a pieno solo nei prossimi mesi. Così come gli effetti sui prezzi: negli ultimi anni, le quotazioni immobiliari si sono mostrate molto più "rigide" del mercato, mostrando una resistenza dovuta anche alla mancanza di alternative di investimento per i potenziali investitori; con un calo così forte delle transazioni, forse qualcosa potrebbe cambiare.

Gli altri settori. Il residenziale costituisce circa il 45% del mercato, e trascina anche le vendite dei box auto (-17,4%), ma anche negli altri settori l'andamento è fortemente negativo, tanto che il dato medio del trimestre è una diminuzione del 17,8 per cento. Il segmento del terziario (2.618 rogiti) perde il 19,6% delle transazioni, seguito dal commerciale (6.521, -17,6%), mentre l'unico a registrare una contrazione più contenuta è il settore produttivo (2.279, -7,9%).


 NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua
 

Settori              I trim 2011           II trim 2011           III trim 2011           IV trim 2011      I trim 2012 

Residenziale  136.780                160.139              131.125                170.181                  110.021
Terziario              3.259                     3.894                  3.028                     4.289                      2.618
Commerciale     7.916                     9.211                  7.708                   10.064                      6.521
Produttivo           2.474                     3.215                  2.949                     3.839                      2.279
Pertinenze     107.593                 126.572              102.210                140.476                    88.894
Altro                  41.038                   47.020                 41.279                  54.971                   35.597
 

Totale              299.059                350.052               288.299                383.819                 245.929
       
Settori         I trim 10-11          II trim 10-11           III trim 10-11           IV trim 10-11       I trim 11-12
 

Residenziale  -3,6%                 -6,6%                       1,4%                      0,6%                       -19,6%
Terziario          -4,4%                   4,2%                       2,0%                  -16,5%                       -19,6%
Commerciale  -8,8%                 -5,5%                     11,8%                    -6,4%                       -17,6%
Produttivo        -2,0%                  5,9%                     32,8%                    -5,5%                         -7,9%
Pertinenze       -2,6%                 -3,4%                       0,9%                     2,1%                       -17,4%
Altro                 -5,1%                 -9,2%                        0,9%                   -1,1%                        -13,3%
 

Totale               -3,6%                 -5,6%                       1,6%                     0,4%                     -17,8%

Fonte: Agenzia del Territorio

Cessione di fabbricato addio

Decreto-Legge 20/6/2012, n. 79, G.U. n. 142 del 20/6/2012

Comunicazione «cessione di fabbricato» addio per i contratti di locazione e comodato registrati. Disposizione contenuta nell'art. 2 dl n. 79/2012 in materia di sicurezza pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 20 giugno e già in vigore.


Per tutti i contratti di locazione e di comodato di fabbricati o di porzioni di fabbricati sia ad uso abitativo sia ad uso diverso dall'abitativo per i quali è obbligatoria la registrazione, non è più dovuta dunque la comunicazione di cessione di fabbricato, nota anche come «denuncia antiterrorismo», prevista da un provvedimento datato 1978 in caso di permanenza nell'immobile superiore a un mese.

La registrazione del contratto, infatti, «assorbe» l'obbligo in questione. Mentre negli altri casi, come i contratti di comodato verbali, permane l'obbligo di comunicazione all'autorità locale di pubblica sicurezza o, in mancanza, al sindaco. Comunicazione che potrà avvenire anche in via telematica non appena sarà stato varato un apposito decreto del ministero dell'interno, come previsto dalla nuova normativa.

Lo stesso provvedimento dispone inoltre che resti in vigore, anche per i contratti per i quali è dovuta la registrazione, un analogo obbligo di comunicazione previsto, da una normativa del 1998, quando ad occupare l'immobile sia un cittadino di stati non appartenenti all'Unione europea.

Fonte : G.U.