Le locazioni turistiche sono totalmente escluse dall’ambito della riforma degli affitti abitativi: valgono solo le regole del Codice Civile. Il canone è libero e, in mancanza di accordi diversi, sarebbero a carico dell’inquilino solo le spese per piccole riparazioni (che sono qualcosa in meno della manutenzione ordinaria), nonché i consumi delle utenze, mentre il proprietario deve farsi carico di tutto il resto.
Qualsiasi contratto di locazione, ivi compresi quelli turistici, deve essere scritto, anche se dura pochi giorni.
Se la durata del contratto supera il mese, e diviene necessaria la registrazione, la forma scritta finisce per essere più che mai indispensabile, anche per evitare le relative sanzioni fiscali.
La legge può poco, ma a convincere i proprietari di immobili da locare a far le cose in regola dovrebbe essere il buon senso. Stipulare patti scritti resta infatti caldamente consigliabile.
Il canone è liberamente determinabile contrattualmente dalle parti e quindi soggetto solo alle regole del mercato. Ricordiamo che il versamento è vincolato alle regole sulla tracciabilità dei movimenti di denaro: pertanto se si raggiungono i mille euro, non potrà avvenire a mezzo contanti, ma con assegni, bonifici o l’utilizzo di carte di credito.
A livello civilistico, la durata delle locazioni turistiche sarebbe del tutto svincolata da limiti temporali. Tuttavia, tali locazioni sono per definizione stagionali o perlomeno periodiche.
Quindi, il proprietario, se intende evitare che l’inquilino si stabilisca nell’immobile in pianta stabile, affermando che in realtà gli è stato affittato come residenza principale, dovrà curare che la durata del contratto sia limitata, ed evitare rinnovi automatici. Per lo stesso motivo non è opportuno prevedere aggiornamenti periodici del canone stesso, anche se non vietati dalla legge.
L’inquilino ha il diritto di pretendere che la casa sia in condizione di ospitarlo senza disagi. Pertanto, il mobilio e il funzionamento di elettrodomestici e di impianti e la presenza di corredi (per esempio pentole e stoviglie) debbono essere adeguati al bisogno. Se il cliente ha inviato un anticipo senza poter visitare la casa, le promesse del proprietario (vista mare, distanza dalla spiaggia, presenza di posto auto, eccetera) sono proposte contrattuali che vanno onorate, se contenute nel testo dell’annuncio. In mancanza si può richiedere la restituzione dell’anticipo versato a titolo di caparra e anche eventuali danni, oppure una riduzione del canone. Nel contratto andrebbe specificato chiaramente se gli impianti sono “a norma” e, se non lo sono, andrebbe richiesta una precisa liberatoria da parte dell’inquilino (che comunque non mette al riparo da responsabilità il proprietario, in caso di incidenti).
Rientra negli interessi sia del proprietario che dell’inquilino predisporre un “verbale di consegna”, diviso in due parti. Nella prima viene descritto lo stato di manutenzione della casa (pavimenti, porte, finestre, impianti). Soprattutto per gli impianti andrà verificato il funzionamento all’inizio della locazione.
Nella seconda parte del verbale sono descritti gli arredi e gli accessori presenti. Vanno quindi elencati gli immobili e gli elettrodomestici, oltre, per quanto in modo sintetico, tutti gli altri oggetti. Il verbale va controfirmato da proprietario e inquilino sia all’inizio della locazione che alla riconsegna.
Nel contratto andrà inserita una clausola, garantita da una penale, in cui il proprietario si impegna a far riparare velocemente i guasti derivanti da usura e l’inquilino quelli derivanti da danneggiamento o uso improprio.
Altre due clausole sarebbero altresì opportune. La prima stabilisce che il conduttore debba avvertire il proprietario entro un determinato lasso di tempo, di eventuali mal funzionamenti o guasti non rilevati alla consegna delle chiavi, pena la perdita del diritto a sollevare obiezioni.
La seconda determina che se un eventuale guasto dovesse rendere sgradevole la permanenza dell’inquilino nell’immobile per un periodo di tempo eccessivo si provvederà alla riduzione proporzionale del canone.
Fonte: Il Sole 24 Ore
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