martedì 16 luglio 2013

Comprare casa alle Canarie

Comprare casa alle Canarie

In Spagna, in questo momento, le banche si sono riappropriate delle case che le persone non sono riuscite a pagare causa la grande crisi economica, ed ora le stanno rivendendo con prezzi al ribasso. Questo significa che molte agenzie immobiliari hanno in vendita le case direttamente per conto della banca; quindi:

è possibile fare buoni affari, soprattutto se si aspetta il momento migliore per fare l'investimento ma
bisogna stare molto attenti in merito ad eventuali pignoramenti, pendenze o ipoteche sull'immobile, anche se solitamente quelli che appartengono alle banche sono sufficientemente controllate.

Attualmente il Governo Spagnolo sta concedendo mutui al 100% per i residenti e all'80% per i non residenti, con tassi piuttosto interessanti e sicuramente più convenienti che in Italia.

Le informazioni da conoscere quando si valuta l'acquisto di una casa e quindi la possibilità di vivere alle Canarie, sono le seguenti:

La Nota Simple 
- Costi mensili fissi (Comunidad), cioè spese condominiali, costo amministratore, piscina (quasi tutti la hanno)
- Tassa ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), cioè tassa sui passaggi di proprietà, che ammonta al 6,5% del valore dell'immobile.
- Spese notarili (sono fissate per legge) vanno dai 300 ai 1000 euro e dipendono dal valore dell'immobile che s'intende comprare.
- Tasse annuali da pagare all'amministrazione comunale.
- IBI, in pratica è il nostro IMU
- Basura, è la tassa sui rifiuti
- Alcantarillado, le tasse sul reddito ottenuto dall'affitto della casa
- vie, si paga in Italia, è l'IMU per le case all'estero

E' sempre bene richiedere all'agenzia immobiliare l'ammontare di tutte queste spese.

Per comprare casa serve il NIE

Il primo documento in assoluto per poter accedere a qualunque servizio alle Canarie e il “Numero de Identificaciòn de Extranjero” (appunto il N.I.E) che corrisponde più o meno al nostro codice STP (straniero temporaneamente presente), una sorta di codice fiscale temporaneo, sotto forma di pezzo di carta verde con stampato il numero. E' in sostanza quello che ci identifica come persone presenti sul Territorio Canario, ha il formato A1111111A, e senza di esso non possiamo accedere a nessuno dei seguenti servizi:

Lavorare alle Canarie
Aprire un'attività di tipo commerciale
Iscriverci al Sistema Previdenziale spagnolo
Richiedere un qualsiasi documento o atto
Aprire un Conto in Banca o stipulare polizze assicurative
Stipulare contratti di telefonia, luce e del gas;
Comprare casa alle Canarie
Accendere un mutuo
Fare la dichiarazione dei redditi

Bisogna distinguere due potenziali situazioni in cui ci possiamo trovare:

- ci si vuole trasferire e quindi prendere residenza alle Canarie
-  si vuole solo comperare un immobile come rendita e restare in Italia

Nel primo caso è necessario, oltre al NIE, ottenere anche l'Empadronamiento e dimostrare di potersi mantenere (alle Canarie è richiesta una rendita minima dimostrabile di 400 euro al mese), nel secondo caso invece l'Empadronamiento non serve, ci basta il NIE e sarà il notaio o l'agenzia immobiliare da cui comperare casa a procurarci una carta dove dichiarano che stiamo acquistando un immobile e che quindi ci serve un NIE. Con questa carta si va dall'Oficina de Extranjeria, e si ottiene il NIE.

l'Empadronamiento attesta che siamo residenti in Spagna, va rinnovato ogni 2 anni e per ottenerlo occorre andare all'Oficina de Ayuntamiento (ufficio del comune) con una fotocopia di un documento di identità valido (carta di identità o passaporto), fotocopia e originale del contratto di locazione e copia dell'ultima bolletta di acqua e luce (non in tutti gli uffici lo richiedono, ma nel dubbio meglio procurarsela).

Il 10 luglio 2012 l'iter burocratico per ottenere il NIE è cambiato secondo l'Orden PRE/1490/2012 e attualmente c'è un po' di confusione: se infatti si vuole "trasferirsi e vivere alle Canarie", prima di ogni altra cosa occorre fare un'assicurazione sanitaria pubblica o privata (costo tra i 30 e i 60 euro al mese) e solo con quella si può ottenere il NIE, se invece s'intende solo comperare casa a scopo di rendita, mantenendo la residenza in Italia, nulla è cambiato, basta la semplice carta del notaio, di cui parlavamo prima.

Indipendentemente dalla motivazione per cui richiediamo il NIE, dobbiamo sempre ricordarci di portare con noi una fotocopia di un documento valido (carta di identità o passaporto) e il documento stesso (l'originale).
Solitamente il modulo da compilare per ricevere il NIE, che si chiama EX16, è reperibile direttamente all'ufficio di competenza. Alcuni uffici utilizzano l'EX15 o l'EX18. In ogni caso sono tutti documenti molto simili, quindi prendere visione dell'EX16 è già sufficiente per evitare problemi. Una volta rilasciato il numero, si deve versare, presso una qualsiasi banca, una tassa di circa 10 euro; con la ricevuta di pagamento si torna all'ufficio nel quale stavamo richiedendo il NIE e si completa l'operazione. Tipicamente in una mezza giornata si fa tutto.

Uffici dove rilasciano il NIE alle Canarie

Le Canarie sono un arcipelago formato da sette isole, su ognuna di queste esiste un ufficio, denominato Oficina de Extranjeria, presso il quale possiamo richiedere il NIE.

Gran Canaria
Pl. de la Feria, 24
35003 – Las Palmas
Tel.: 928999266
Orario: Dal lunedì al venerdì, dalle 9.00 alle 14.00

Tenerife
Calle La Marina, 20
38071 – Santa Cruz
Tel. 922999300
Orario: Dal lunedì al venerdì, dalle 9.00 alle 14.00

Lanzarote
Calle Blas Cabrera Felipe, 6
35500 – Arrecife
Tel. 928991014
Orario: Dal lunedì al venerdì, dalle 9.00 alle 14.00

Fuerteventura
Calle Primero de Mayo, 64
35600 – Puerto del Rosario
Tel. 928993000
Orario: Dal lunedì al venerdì, dalle 9.00 alle 14.00

La Palma
Avda. Marítima, 2
38700 – Santa Cruz
Tel. 922993004
Orario: Dal lunedì al venerdì, dalle 9.00 alle 14.00

La Gomera
Plaza de las Américas, 2
38800 – San Sebastiàn
Tel. 922997002
Orario: Dal lunedì al venerdì, dalle 9.00 alle 14.00

El Hierro
Av. Dacio Darias, 103
38900 - Valverde del Hierro
Tel. 922550125
Orario: Dal lunedì al venerdì, dalle 9.00 alle 14.00

Cosa serve per comprare casa alle Canarie

Qualora si voglia prendere residenza o investire nel mattone, è necessario sapere che, per acquistare una casa alle Canarie, il documento in assoluto più importante è la Nota Simple, che si richiede per pochi soldi (meno di 5 euro) al registro del catasto (Registro de la Propiedad), presente in ogni centro urbano principale.

In pratica si va al catasto con il Numero di Registro dell'Immobile, che ci viene comunicato dal proprietario o dall'agenzia immobiliare, e si ottiene la Nota Simple. In questa carta viene descritto l'immobile, viene specificato se è libero da ipoteche e da costi e riporta anche il nominativo del reale proprietario. Capirete che questo documento è essenziale per evitare fregature, perché ci permette di avere tutti i dettagli sull'immobile ed accertarci che chi lo vende sia il vero proprietario.

Anche se decidiamo di acquistare casa affidandoci ad un'agenzia, bisogna sempre richiedere una copia di questo documento, perché le persone disoneste ci sono anche alle Canarie, e non tutte le agenzie immobiliari sono serie come vorrebbero far credere.

Altro aspetto importantissimo è l'obbligo di stipulare un contratto per la fornitura di energia elettrica e acqua; in questo caso, se ci sono bollette non pagate, dovremo accollarci noi la spesa, quindi è bene accertarsi dell'esistenza di pendenze economica, ancor prima di stipulare il contratto d'acquisto. Per avere queste informazioni non serve quindi essere possessore della casa; con i dati presenti sulla Nota Simple si va al consorzio dell'acqua e all'ufficio dell'elettricità, si comunicano i dati relativi alla casa, e si ottengono queste (ed altre) informazioni.

Se la casa la vende la banca, è la banca che deve saldare i debiti.

Siccome tipicamente, alle Canarie, la situazione dei catasti è disastrata, molte volte le informazioni presenti al catasto non corrispondono alla realtà; metrature sbagliate, indirizzi diversi e chi più ne ha più ne metta, per questo motivo è fondamentale sempre prendere visione dell'immobile e verificare tutte le informazioni prima di decidersi a comprare. Anche se il proprietario o l'agenzia immobiliare ci mostrano la Nota Simple in loro possesso, è meglio richiederne una nuova, perché la situazione immobiliare di un appartamento o una villa può cambiare nel giro di pochi mesi.

Se si necessita di un finanziamento è obbligatorio aprire un conto corrente bancario in una banca spagnola, per farlo è sufficiente possedere il NIE.


Prezzi delle case alle Canarie

Esiste un utile servizio per monitorare l'andamento dei prezzi degli immobili alle Canarie, offerto dal sito Kyero.com. Nel riquadro sottostante abbiamo il quadro completo dell'evoluzione dei prezzi degli immobili dal 2005 ad oggi, i dati vengono aggiornati di quadrimestre in quadrimestre.

E' semplice notare come il valore delle case abbia toccato il minimo nel 2009, informazione interessante qualora si intenda monitorare la ciclicità del mercato immobiliare alla Isole Canarie; chi intendesse trasferirsi e vivere alle Canarie, e per questo comperare un appartamento o una villa dovrebbe tenere presente che l'ultimo quadrimestre dell'anno segna quasi sempre il minimo dei prezzi per l'anno stesso.

Comprare alle Canarie in modo sicuro

Non ho timore nel dire che la maggior parte delle persone che si spacciano per “contatto in loco” e offrono servizi a pagamento per aiutarci nel nostro iter volto a trasferirsi e vivere alle Canarie, sono degli approfittatori, che fanno leva sulla nostra inesperienza e sui nostri sogni, cercando di spillarci più soldi possibile. La rete è disseminata di testimonianze di persone letteralmente truffate da loschi figuri che si improvvisano esperti, per questo motivo, quando si compra casa all'estero, è sempre meglio affidarsi ad un'agenzia immobiliare seria, che opera da anni nel settore, della quale siamo certi di poterci fidare.

Allo stesso modo sono molte le agenzie immobiliari poco serie, per cui, acquistare tramite un'agenzia che ha delle referenze, credo sia la scelta migliore.

FONTE: www.smettere di lavorare.it

martedì 2 luglio 2013

Il diritto di PRELAZIONE nei contratti di locazione

Diritto di prelazione

  
Conduttore e diritto alla prelazione

Il diritto di prelazione in favore del conduttore di immobile adibito ad uso abitativo, è previsto dall’art. 3, lettera g, della Legge 431 del 1998, in caso di vendita dell’immobile o in caso di nuova locazione.

Il conduttore ha infatti diritto di prelazione quando, alla prima scadenza contrattuale, quattro anni in caso di di contratto libero o tre anni in caso di contratto concordato, il locatore si avvalga della facoltà di diniego del rinnovo del contratto perché intende vendere o ristrutturare l’immobile ovvero :

- intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione; va a riguardo precisato che l’art. 1, comma 10, D.M. 30/12/2002, è intervenuto a stabilire che “E’ nella attribuzione esclusiva del proprietario dell’immobile la facoltà di concedere il diritto di prelazione al conduttore in caso di vendita dell’immobile con le modalità previste dagli artt. 38 e 39 L. 27 luglio 1978, n. 392.

- l’immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che richiede importanti lavori per cui la permanenza del conduttore è di ostacolo quali la demolizione e/o ricostruzione o importanti lavori che ne assicurino la stabilità;

- l’immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, demolizione o radicale trasformazione al fine di realizzare nuove costruzioni, oppure se situato all’ultimo piano, per eseguire sopraelevazioni che per motivi tecnici o di sicurezza richiedono lo sgombero dell’immobile condotto in locazione.

Nel primo caso (vendita dell’immobile) il conduttore ha il diritto di essere preferito, a parità di condizioni, agli altri eventuali acquirenti dell’immobile, mentre negli altri due casi il conduttore ha diritto di prelazione (a parità di condizioni, agli altri eventuali aspiranti conduttori) se il proprietario al termine dei lavori, intende cedere nuovamente in locazione l’immobile.

Quando il conduttore NON ha diritto di prelazione

In caso di vendita durante la locazione l’inquilino NON ha diritto alla prelazione, (la sua posizione non subisce pregiudizio, il nuovo proprietario è obbligato ad attendere la scadenza del contratto) NON spetta il diritto di prelazione qualora il proprietario intende vendere a terzi dopo la prima scadenza contrattuale, NON ha diritto di prelazione neppure quando dopo la scadenza del contratto il locatore intenda affittare l’immobile ad altro inquilino.

NON spetta il diritto di prelazione, al conduttore se il locatore è comproprietario dell’immobile a titolo di comunione ereditaria ipotesi prevista dall’ articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.

L’art. 38 L. 392/1978 che attribuisce al conduttore il diritto di prelazione nei confronti del locatore che intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato ad uso diverso da abitazione, si applica solo alle alienazioni volontarie e NON trova quindi applicazione nel caso in cui, l’immobile venga venduto coattivamente.


DIRITTO DI PRELAZIONE E VENDITA

In caso di vendita di immobili ad uso non abitativo o se come previsto dall’ l’art. 1, comma 10, D.M. 30/12/2002, è stato concesso dal proprietario dell’immobile al conduttore il diritto di prelazione in caso di vendita dell’immobile uso abitazione, il locatore, qualora intenda vendere l’immobile, deve darne comunicazione al conduttore mediante atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione … artt. 38 Legge 27 luglio 1978, n. 392.

Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, anche in questo caso con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.

Nel caso in cui l’immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore quinto comma art. 38 L. 392/1978.

Il conduttore che voglia esercitare il diritto di prelazione deve versare il prezzo, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, entro trenta giorni, decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare quarto comma art. 38 L. 392/1978.

Nel caso in cui l’immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore l’avente titolo alla prelazione, entro trenta giorni dal ricevimento della notificazione da parte del locatore, deve comunicare agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, altrimenti si considera aver rinunciato alla prelazione medesima sesto e settimo comma art. 38 L. 392/1978.

Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui sopra, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile, l’avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa primo comma dell’art. 39 L. 392/1978.

Se il diritto di riscatto viene esercitato nei confronti di una persona coniugata in regime di comunione legale, l’azione deve essere proposta anche nei confronti del coniuge.

Il riscatto può essere esercitato nell’ipotesi in cui nella denuntiatio sia stato indicato al conduttore un prezzo superiore a quello risultante dalla vendita stipulata, o se a parità di prezzo siano state concesse al terzo acquirente condizioni di pagamento più vantaggiose non comunicate tempestivamente al conduttore avente diritto alla prelazione.

Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell’atto notificato con cui l’acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto. Se per qualsiasi motivo, l’acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.


DIRITTO DI PRELAZIONE E LOCAZIONE

Il conduttore ha diritto di prelazione qualora il locatore, terminati i lavori nei casi specificati, conceda nuovamente l’immobile in locazione.

In tale ipotesi il locatore, come previsto dall’art. 40 L. 392/1978, deve comunicare al conduttore le offerte mediante raccomandata con avviso di ricevimento, ed il conduttore deve a sua volta, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione, offrire al locatore, sempre a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, condizioni uguali a quelle da lui comunicategli, pena decadenza dal diritto.


Art 732 C.C.

Il coerede, che vuole alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi dall’ultima delle notificazioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria.
Se i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto sono più, la quota è assegnata a tutti in parti uguali.

Fonte: Confedilizia

Per la giurisprudenza in materia vedi:

http://www.dinamic.it/guida_locazione_e_condominio_18.asp

lunedì 1 luglio 2013

Aumentato il bollo per la registrazione dei contratti di locazione

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale (n. 147) della legge 24.6.’13, n. 71, di conversione del decreto-legge n. 43/’13, cambiano gli importi dell'imposta di bollo che passa da

- da Euro 1,81 a Euro 2,00; 

- da Euro 14,62 a Euro 16,00.

Gli aumenti anzidetti, interessano tutti gli atti giuridici sottoposti a imposta di bollo e quindi anche i contratti di locazione di qualsiasi tipologia (compresi quelli  ad uso villeggiatura, brevi vacanze e week-end) nonché i contratti di comodato.  Atti per i quali, quindi, l’imposta si applicherà nella misura di 16 Euro ogni 4 facciate (100 righe).

Tale maggiorazione interessa anche la marca da bollo (da oggi, quindi, pari a 2 Euro) da  applicarsi sulle ricevute relative al canone di locazione di importo superiore a Euro 77,47 se non soggette a Iva. 

Si ricorda, infine, che le ricevute degli oneri condominiali continuano ad essere esenti dal bollo ai sensi dell’art. 13 della Tariffa allegata al D.p.r. 26.10.1972, n. 642.


Fonte: Confedilizia