Affitto a riscatto : alcune tipologie




AFFITTO A RISCATTO : LOCAZIONE CON PRELIMINARE DI VENDITA E LOCAZIONE CON PATTO DI FUTURO ACQUISTO

L' “affitto con riscatto”, comprende alcuni contratti dalle diverse caratteristiche e convenienze più marcate per l'una o l'altra parte.

 Vediamo come funzionano quelle maggiormente tutelanti per le parti, denominate “locazione con preliminare di vendita” e "locazione con patto di futuro acquisto" in grado entrambe di rappresentare un vincolo particolarmente attento e specifico per i soggetti coinvolti in tale contratto giuridico.

La locazione con preliminare di vendita è una formula con la quale l’inquilino / futuro acquirente stipula un contratto di affitto, sottoscrivendo però – insieme alla parte promittente venditrice – la possibilità di dar seguito a una futura compravendita.

 Ovvero, il contratto di affitto sarà accompagnato dalla stipula di un contratto preliminare di futura vendita, con il quale le parti indicano un termine massimo, perentorio, entro il quale procedere alla stipula del contratto di compravendita definitivo.

Tale forma contrattuale è più tutelante per entrambe le parti: una volta che il preliminare di compravendita è stato trascritto nei registri immobiliari, infatti, si otterrà una completa protezione (per tre anni) contro eventuali pignoramenti della casa da parte di creditori del venditore.

Il preliminare trascritto genera infatti una efficacia prenotativa e, di conseguenza, garantisce il compratore da eventuali sgradite sorprese.

Una volta stipulato il contratto di affitto / preliminare di compravendita, l’inquilino potrà entrare in possesso dell’appartamento e condurlo nei modi e nei termini precisati nel contratto.

La durata del contratto di affitto è di norma compresa entro i 5 anni: durante questo periodo, l’inquilino pagherà un canone di locazione maggiorato (o no), da concordare tra le parti, che fungerà da parziale/totale anticipo sul prezzo finale di riscatto.

Entro il termine contrattualmente stabilito, l’inquilino potrà scegliere se comprare o no l’immobile: formalizzando tale decisione, la maggiorazione versata sugli affitti (oppure il totale) andrà ad essere scomputata dal prezzo indicato nel contratto di affitto con riscatto.

Se invece l’inquilino sceglie di non acquistare l’immobile, il contratto di locazione prosegue come un normale rapporto di affitto, ma l’inquilino (ex promittente acquirente) perderà le eventuali maggiorazioni che ha pagato all’interno dei canoni di locazione.

Nella locazione con patto di futuro acquisto invece l'interessato prende in affitto la casa ma con la possibilità, a una data scadenza (ad esempio 3 anni), di esercitare l'opzione contenuta nella proposta contrattuale e diventare proprietario dell'immobile. 


Nel frattempo paga dei canoni maggiorati (ad esempio del 30%), che in parte vanno a scomputo del prezzo indicato e bloccato. 

Se poi alla scadenza decide di non acquistare (o non può farlo), il contratto prosegue come una normale locazione perdendo comunque la maggiorazione versata

In questa tipologia non viene stipulato il preliminare di vendita e questa formula non garantisce l'aspirante acquirente da un eventuale default del proprietario.

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