Fondo cassa condominiale

Decide l'assemblea se costituirlo o no

Per pagare le spese relative alla gestione condominale l’amministratore ha bisogno di disporre delle somme necessarie che gli vengono conferite da tutti i condomini secondo l’articolo 1123 del codice civile. 

Secondo la citata disposizione normativa i contributi per la conservazione del bene comune sono dovuti in ragione dell’appartenenza e si dividono in proporzione alle quote indipendentemente dal vantaggio soggettivo, mentre le spese d’uso che traggono origine dal godimento soggettivo e personale si suddividono in proporzione alla concreta misura di esso indipendentemente dalla misura proporzionale dell’appartenenza. 

Purtroppo può succedere che uno o più condomini ritardino od omettano del tutto di pagare le loro quote con conseguente impossibilità per l’amministratore di fronteggiare le richieste dei creditori del condominio e il rischio conseguente è che il condominio rimanga esposto ad azioni esecutive.
Inoltre, spesso l’amministratore si trova a dover fronteggiare situazioni di emergenza (esecuzioni in corso, lavori improrogabili urgenti ecc.) per risolvere le quali sarebbe opportuno che il condominio sia provvisto di un fondo cassa ove attingere. Il rappresentante del condominio, difatti, qualora non abbia a disposizione somme per poter provvedere alle spese che devono essere pagate con urgenza deve reperirle dai condomini e a tale scopo deve convocare un’assemblea straordinaria, rimanendo, comunque, esposto al rischio che non tutti i condomini siano puntuali nel loro dovere di contribuzione. 

Sicuramente l’esistenza di un fondo cassa potrebbe evitare che dal mancato tempestivo pagamento di debiti, anche non molto elevati, possa derivare un aumento delle somme dovute per gli interessi di mora ed eventuali spese legali. 

La giurisprudenza sul punto ha ritenuto che l'istituzione di un fondo cassa per le spese di ordinaria amministrazione e conservazione dei beni comuni appartiene al potere discrezionale dell'assemblea dei condomini (Cass. 7.7.1999, n.7067, e Trib. Bari 22.10.2007, n.2385).

In relazione alla questione se sia sufficiente o meno la maggioranza dell’assemblea per la relativa istituzione si rileva che secondo quanto stabilito dalla Cassazione, con sentenza n. 13631 del 5.11.2001, solo per evitare un danno imminente la maggioranza ha il potere di approvare validamente la costituzione di un fondo speciale da usare temporaneamente per pagare i debiti comuni in attesa di riscuotere il dovuto dai morosi. 

Dalla citata sentenza si evince che la costituzione di un fondo cassa deve essere deliberata dall’assemblea all’unanimità, in difetto la maggioranza può solo istituire un fondo cassa speciale necessario per adempiere alle obbligazioni condominiali quando la morosità di uno o più condomini lasciano l’amministratore privo dei mezzi necessari per pagare i debiti comuni. 

I giudici di legittimità hanno statuito che in mancanza di una diversa convenzione adottata all’unanimità, la ripartizione delle spese condominiali deve sempre avvenire secondo i criteri di proporzionalità fissati nell’articolo 1123 cod. civ., e che l’assemblea condominiale non ha il potere, con una delibera approvata dalla sola maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito relativo alle quote condominiali dei condomini morosi. 

Solo qualora vi sia in corso il pericolo di un danno grave (come ad esempio quando il creditore ha iniziato l’esecuzione nei confronti del condominio) l’assemblea può validamente approvare, con il voto favorevole della maggioranza, il conferimento delle somme necessarie per coprire le quote non versate dai condomini morosi e pagare in tal modo quanto dovuto al creditore.

Fonte: Il Sole 24 Ore