Investire in immobili da affittare

Puntare su piccoli immobili in aree semicentrali può rappresentare la scelta vincente

In Italia si va in affitto per necessità, difficilmente per scelta. Le locazioni complessive sono il 18,9% contro una media dei paesi Ue del 35%.

Il derby proprietà-affitto
Su un panel composto da Nomisma (ottobre-novembre 2009) su 2mila famiglie rappresentative di 24 milioni circa di nuclei familiari italiani il 95,2% delle risposte converge sulla proprietà, lasciando all'affitto un ruolo a dir poco marginale (4,8%), ed evidenziando ancora una volta il forte attaccamento degli italiani nei confronti della casa. Sebbene si possa definire a favore di una "ownership society", i risultati odierni differiscono da quelli dell'indagine condotta nel 2007, nel senso che due anni fa la propensione verso la proprietà era ancora più schiacciante (96,6%) a scapito dell'affitto (3,4%).
La preferenza nei confronti dell'affitto, comunque, è più elevata:
- al crescere dell'età del capofamiglia;
-nei grandi centri urbani;
- nel Nord Italia;
-per i nuclei familiari di piccole dimensioni (più aumenta il numero di componenti più cresce la spinta verso l'acquisto);
-verso abitazioni di piccole dimensione. Queste è il dato più interessante per chi volesse investire nel settore, spinto anche dalla prevista approvazione dalla cedolare secca sugli affitti al 20%.
Chi vive in affitto e non cambierebbe la propria condizione abitativa ha espresso i motivi della preferenza tra i quali prevale il fattore economico ("spendo meno"), ma anche la possibilità di una maggiore mobilità abitativa. A queste due motivazioni segue poi il fattore tranquillità, sicurezza e preferenza verso investimenti più liquidi.
Con riferimento al mercato dell'affitto, nel periodo 1991-2009, a fronte di una crescita delle disponibilità familiari nell'ordine del 18% l'incremento dei canoni di mercato nelle aree urbane è risultato addirittura del 105%. L'incidenza della locazione di un'abitazione di 70 mq sul reddito familiare è così passata dal 10,2% dei primi anni '90, all'attuale 17,6%, con un aumento, peraltro in larga parte concentrato nel periodo 1998–2007, superiore al 74%. 
Se il livello attuale dei valori immobiliari comporta già evidenti problemi di sostenibilità con riferimento alla disponibilità media familiare, la situazione risulta ben più problematica se rapportata alla capacità reddituale degli affittuari. In questo caso l'incidenza della locazione di un immobile analogo a quello precedentemente descritto è passata dal 12,5% del 1991 al 27,8% del 2009, con un incremento di oltre il 121%.
In Italia il canone medio mensile di un'abitazione di 80 mq è di 526 euro nei comuni capoluoghi di provincia e di 306 euro nei restanti comuni (fonte: Nomisma).
In merito ai canoni praticati sul libero mercato, i comuni del Centro Italia sono quelli che fanno registrare i valori maggiori. Ad incidere sono soprattutto i mercati della Toscana assieme a quello della Capitale (anche se si esclude il mercato di Roma dalla media, il centro mantiene ancora il suo primato tra le circoscrizioni).
Circa il 60% delle famiglie versa canoni mensili compresi fra i 250 ed i 700 euro con una ripartizione pressoché analoga fra i tre range di valore dati (250-400 euro, 401-500 euro, 501-700 euro). Segue poi l'intervallo 700-1.000 euro che raccoglie il 17,4% delle famiglie, lasciando ruoli più che marginali ad importi superiori.
Il tempo medio per affittare in estrema sintesi è in media di quasi 2 mesi e mezzo per locare un appartamento, ma si va dai due mesi se la casa si trova nelle zone semicentrali della città, sino a oltre 3 se l'abitazione è in zona di pregio. Se ci riferiamo alle abitazioni nuove, i tempi medi necessari per locare una abitazione si riducono a circa un mese e mezzo
Tra i livelli di gradimento rispetto ad alcune caratteristiche aggiuntive delle abitazioni in locazione è ancora basso l'appeal per le abitazioni efficienti sotto il profilo dei consumi energetici, mentre è assai apprezzata la presenza di posto auto oltre che di arredamento nell'appartamento, opzioni su cui, come si è visto, il mercato dà un premio quasi del 10% rispetto ad una abitazione che ne è priva. Di medio gradimento, infine, risultano essere le connessioni internet e la vicinanza a linee di trasporto pubblico.

Fonte: Il Sole 24 Ore