Il Comune ostacola il rilascio dell'agibilità : che fare?

Senza Certificato di Agibilità il notaio non rogita ma il Comune fa di tutto per ostacolare il rilascio

Il problema mi sta assillando in questi giorni anche perché non riesco a vedere una soluzione.

Il fatto:
casa ristrutturata 10 anni fa, presentata al Comune la fine dei lavori. Mai richiesta l'agibilità né mai (secondo quanto sostiene il Comune) presentate le conformità degli impianti.

Ho rintracciato le ditte che hanno montato all'epoca gli impianti così per l'impianto elettrico ho la conformità rilasciata dieci anni fa (che al Comune però non va bene e non ho capito perché visto che non sono state fatte da allora variazioni di alcun genere), per l'impianto termoidraulico è stata rilasciata previa realizzazione di un altro buco (il quarto) una nuova conformità.

Ora il Comune manda 10 pagine di stampati per la richiesta di agibilità a firma del direttore dei lavori (in pensione da diversi anni e con la ditta in liquidazione), nonché una pila di documenti come se si trattasse di una nuova casa.

Un geometra della zona interpellato ha dichiarato che non vuole mettere le mani su qualcosa fatto da un altro tecnico perché non vuole dire che "l'altro" ha sbagliato tutto.

Devo dire al cliente che la sua casa è invendibile? Tra l'altro sta vendendo casa perché se ne vuole andare dall'Italia (come dargli torto?).

Devo denunciare all'Ordine dei Geometri la scorrettezza di certi suoi iscritti (pensionati e non) che pensano solo alle loro tasche e non alla tutela del cliente?

Oppure devo denunciare il Comune perché di fatto sta ostacolando in tutti i modi l'accatastamento della casa?

Come uscire da questa situazione?

Qualunque suggerimento è ben accetto perché io sono ormai sul piede di guerra.

Grazie 

Marzia

FIAIP Lombardia - Proposta Riforma Professionale Agenti Immobiliari

Di seguito riporto un intervento del collega Giuliano Olivati - Presidente FIAIP di Bergamo - che condivido in pieno, pubblicato sul suo blog 1001 Casa Blog Gazzettino Immobiliare  


Di ritorno dall’ assise romana del consiglio nazionale Fiaip , raccolgo volentieri la provocazione a riflettere sulla funzione degli agenti immobiliari professionali e sulla centralità di internet, con i suoi portali immobiliari, social network, forum e blog, non solo come piattaforma di interscambio e collaborazione professionale, ma anche come foro di discussione degli agenti immobiliari, che per la prima volta hanno la possibilità di uno scambio orizzontale continuo di informazioni, pareri e sentiment sulla loro attività e sul mercato. Su internet passa la testa e la pancia, i malumori viscerali e a volte ingenui, insieme alle elaborazioni intellettuali, di un grande work in progress che è la coscienza collettiva degli agenti immobiliari.

Cosa siamo? Siamo ausiliari del commercio, siamo professionisti? Professione intellettuale pagata ad ore e a pratica (come gli avvocati), o mediazione professionale, pagata ad affare fatto? Come migliorare la percezione dell’agente immobiliare da parte dell’opinione pubblica e della stampa? Quali i servizi da fornire alla clientela? Le domande sono sempre le stesse, e spesso anche le risposte, tanto che qualcuno di noi si è stancato di vederle ripetute a carosello da un sito a un blog a Facebook e Twitter. Come Fiaip Bergamo abbiamo iniziato sotto la mia presidenza una riflessione su questi temi, estesa attraverso gli organi statutari a Fiaip Lombardia e a tutta la federazione.

Certamente non siamo avvocati o notai, non siamo consulenti puri che stanno dietro una scrivania a dispensare consigli, siamo agenti immobiliari, ove agente sta per il participio presente del verbo agire. La consulenza non è altro che la veste moderna e professionale dell’antica arte del sensale, nobile figura che riesce a far dialogare le parti, il venditore e l’acquirente, il padrone di casa e l’inquilino; parti che scontano una difficoltà strutturale nel loro rapporto, cioè il fatto di trovarsi in conflitto d’interesse diretto e lampante, “io vinco tu perdi”, “quello che guadagno io lo perdi tu”. È il mediatore come figura super partes che riesce a farli dialogare, e a comporre i contrapposti interessi nella superiore sintesi della mediazione. Nessuno tocchi la mediazione quindi, anche perché nessuno vieta agli agenti immobiliari di operare come “mandatari a titolo oneroso” in determinate situazioni, ovviamente informandone il consumatore. Ma la prassi e la normale operatività dell’agente immobiliare italiano è quella del mediatore.

Ora va detto che la mediazione sconta uno strano destino: tutti hanno bisogno di mediatori (nei più svariati ambiti), salvo poi disconoscerne il ruolo e la funzione. Il mediatore infatti non produce beni materiali, non vende cose, ma offre un servizio immateriale di incalcolabile valore: “crea” l’affare, a volte parrebbe quasi dal nulla, simile ad un demiurgo che porta al dialogo e alla conclusione di un contratto preliminare persone che partono da posizioni spesso inconciliabili. Solo che, a mediazione avvenuta, riesce difficile oggettivare questo servizio come fosse una “cosa” o un prodotto, e molti – chissà perché, proprio quando devono pagare la provvigione - tendono a pensare che in fondo del mediatore si sarebbe anche potuto fare a meno E così il mediatore, nell’economia spicciola della casalinga di Voghera, rischia di venire etichettato come colui che “ha fatto due telefonate” (non importa se mettendo sapientemente a frutto un portafoglio clienti costruito in anni se non decenni di professione), in fondo non ha dato nessun valore aggiunto alla trattativa, e se chiede un compenso (del resto nessuno campa di gloria) viene percepito come un maggior costo e non come l’ingranaggio cardine dell’affare. Dobbiamo avere il coraggio di affermare l’orgoglio di essere mediatori, dicendo pacatamente ai clienti: “cari signori, senza di noi l’affare non l’avreste concluso, sareste partiti da punti di vista e valutazioni economiche e aspettative totalmente inconciliabili, per finire in corto circuito e tenervi uno i suoi soldi e l’altro la sua casa; con noi avete l’affare fatto e la soddisfazione delle parti”. Ovviamente questo lo si può dire se si è lavorato con sapienza, correttezza, inparzialità e professionalità. Ma questo è quello che la gente si aspetta da noi, che le risolviamo un enorme problema pratico e concreto per il quale non dorme la notte, comprare, vendere o affittare casa. Il resto, l’insieme dei servizi di informazione sull’immobile e sull’affare richiesti dal codice civile, dalla Legge 39/89, dalla giurisprudenza e dal nuovo standard europeo (e italiano) UNI EN 15733 “Servizi degli agenti immobiliari”, attiene alle condizioni necessarie ma non sufficienti della mediazione, è la cornice informativa all’interno della quale si situa il core business del nostro vero servizio: la mediazione immobiliare. Solo chi non ha la coscienza e l’orgoglio della mediazione può scambiare la cornice per l’opera d’arte che ci sta dentro, confondendo il nostro servizio con le visure ipotecarie o il reperimento delle spese condominiali, elementi importanti certo per la sicurezza dell’affare e la scelta del consumatore, ma come precondizione della mediazione, che è il vero core business della nostra attività. Anche dire che “non basta più mettere in contatto le parti” è fuorviante, ma quando mai è bastato, si sudano sette camicie per arrivare dal primo appuntamento al preliminare e poi al rogito. Non tutti sono mediatori, la mediazione è un’arte che è divenuta professione e dobbiamo come agenti immobiliari proteggerla da chi vorrebbe sostituirla con la vendita porta a porta con il blocchetto dei moduli sottobraccio.

Detto questo, proseguiamo dicendo che a Bergamo e anche in Lombardia noi agenti immobiliari Fiaip ci siamo un po’ stancati delle geremiadi sull’Albo mancato, sull’Ordine sognato, sul Ruolo perduto, sul latte versato. Sono rimasti i requisiti professionali della L. 39/89, almeno fino a quando ce li lasceranno. Proprio per questo dobbiamo giocare d’anticipo. Noi diciamo a questo punto che saranno le associazioni, mi si consenta di parlare per Fiaip, che sarà Fiaip a fare la differenza, e che chi non sarà iscritto ad un’associazione verrà percepito come un cane sciolto (anche se non lo è) e farà fatica a lavorare, proprio come succede negli Stati Uniti. E cosa fanno quei satanassi di americani per far entrare la gente nelle agenzie immobiliari con fiducia? Si sono inventati il sistema delle certificazioni professionali, su base volontaria in quanto commercialmente vantaggiose e qualificanti per il professionista che le adotta. Non stiamo parlando della vecchia e poco fortunata Iso 9001 (certificazione dei processi aziendali), ma di certificazioni specifiche delle competenze professionali. Ad esempio se io sono uno specialista del residenziale, avrò una certificazione “CRS – Certified Residential Specialist”, che attesta che il residenziale è il mio ambito operativo prevalente, oltre ai corsi specifici seguiti e la verifica finale superata. Idem per l’industriale, il commerciale e così via. Quindi l’associazione di categoria certifica, a beneficio del consumatore, le competenze professionali specifiche dell’associato. In questo modo Fiaip ha la possibilità di comunicare al consumatore il ruolo specifico e la competenza dell’agente immobiliare professionale associato. Questa è una risposta concreta e immediatamente spendibile a chi chiede che significhi la professionalità dell’agente immobiliare. Come Collegio di Bergamo e Fiaip Lombardia chiediamo che la federazione si muova da subito in questa direzione. Se non ora, quando?


Fonte: Giuliano Olivati su 2001CasaBlog.com

Detrazione 36% - 41% : nuove regole

Possibilità di usufruire del bonus anche dopo la vendita dell'immobile

Dal 17 settembre 2011, in caso di cessione dell’unità immobiliare abitativa sulla quale sono stati effettuati interventi di recupero del patrimonio edilizio, la quota di detrazione Irpef del 36%-41% non ancora fruita, per i rimanenti periodi di imposta, potrà alternativamente:
· essere trasferita al nuovo acquirente dell’immobile (sono nel caso si tratti di persona fisica)
· rimanere in capo al venditore dell’immobile.

Fino ai trasferimenti di unità immobiliari effettuati prima del 17 settembre 2011, la norma prevedeva che per le rate residue la detrazione del 36%-41% spettasse obbligatoriamente al nuovo acquirente persona fisica.
Attualmente, la detrazione Irpef prevista per i lavori di recupero di fabbricati a prevalente destinazione abitativa è fissata nella misura del 36% dell’importo delle spese sostenute e compete fino a concorrenza di un ammontare massimo pari a € 48.000 di spesa per singola unità immobiliare. 

L’importo totale delle spese sostenute in ciascun anno genera una detrazione Irpef del 36% da suddividere obbligatoriamente in 10 rate annuali costanti.
I contribuenti di età non inferiore a 75 e 80 anni possono, tuttavia, ripartire la detrazione rispettivamente in cinque o tre rate annuali di pari importo.
Per le spese sostenute relative a fatture emesse tra il 1° gennaio 2006 e il 30 settembre 2006 la detrazione complessiva spetta nella misura del 41%.

La modifica normativa impatta sulle compravendite immobiliari che verranno rogitate a decorrere dal 17 settembre 2011: il venditore può, da tale data, trattenere la detrazione residua sulla propria persona qualora sia stato effettuato negli anni precedenti un intervento che abbia beneficiato della detrazione del 36%-41%. 

È, pertanto, opportuno segnalare al notaio l’inserimento di una clausola laddove definire, in presenza di interventi di recupero del patrimonio edilizio abitativo, se la detrazione Irpef residua rimanga in capo al venditore oppure venga “ceduta” all’acquirente. 

Dal 17 settembre 2011 nel caso in cui l’immobile abitativo venga ceduto ad un soggetto diverso da persona fisica (ad esempio ad una società), il venditore persona fisica mantiene il diritto a fruire della detrazione Irpef residua, non potendo la stessa essere trasferita ad un soggetto diverso da persona fisica.

Fonte: Centro Studi FIAIP

Mercato immobiliare italiano : bamboccioni in aumento per necessità

Giovani fino a 34 anni a casa con mamma e papà

Diminuiscono negli anni i giovani che riescono a mettere su una propria famiglia: colpa del rincaro degli affitti e dei prezzi delle case. Il 60% degli italiani tra i 18 e i 34 anni (negli anni '80 erano meno del 50%) vive infatti a casa con mamma e papà e la percentuale sale al 90% per gli under-24. 

Lo evidenzia uno studio degli economisti Francesca Modena (Università Trento) e Concetta Rondinelli (Banca d'Italia) diffuso da Bankitalia. Un po' il fenomeno è ''peculiare dell'economia italiana'', un po' pesa il ''lavoro inadeguato'' ma il 26% dei 'bamboccioni', più che per scelta in realtà sembra avere serie ''difficoltà a trovare un'abitazione'' a misura del proprio reddito.

I fortunati che sono riusciti a salutare i genitori e ad andare ad abitare sotto un proprio tetto in realtà lo devono, nel 30% dei casi, paradossalmente ancora a mamma e papà. Per un giovane su tre la casa di proprietà arriva infatti o grazie ad una eredità o ad una donazione dei propri cari. I più sfortunati sono i giovani che oggi hanno tra i 29 e i 35 anni perché nel momento in cui potevano spiccare il volo con le proprie ali, tra i 22 e i 29 anni, hanno ''subito gli effetti della marcata ascesa dei prezzi delle case e degli affitti''.

Ma quanto pesa il rincaro degli immobili nell'autonomia delle giovani generazioni? 

Attraverso complicate formule matematiche le due studiose hanno calcolato che ''un aumento delle quotazioni immobiliari di circa 700 euro al metro quadro riduce la probabilità di lasciare la famiglia di origine di circa mezzo punto percentuale per gli uomini e di oltre un punto percentuale per le donne. E ancora: il 10% di aumento del costo delle case riduce la propensione a lasciare la casa dei genitori della stessa proporzione.

La sequenza per passare all'età adulta in Italia vede una serie di passaggi: la fine degli studi, la ricerca di un lavoro stabile, il matrimonio o la convivenza. 

Secondo l'analisi effettuata ''mediamente passano sei anni tra la prima esperienza di lavoro e il momento in cui i giovani lasciano la casa dei genitori. Considerato che la recente crisi globale ha ridotto sia le possibilita' di occupazione per i giovani sia i redditi delle famiglie, maggiori investimenti sono necessari nei progetti di social-housing'', conclude lo studio.

Fonte: Ansa.it, Bankitalia

Classe energetica obbligatoria negli annunci pubblicitari

IN EMILIA ROMAGNA OBBLIGO DI INSERIMENTO DELLA CLASSE ENERGETICA NEGLI ANNUNCI PUBBLICITARI IMMOBILIARI

Con la Delibera n.1366 del 26 settembre 2011, la Giunta reginale della Regione Emilia Romagna ha modificato alcuni allegati della DAL 156/08.

Con questo provvedimento, l'Emilia-Romagna è la prima Regione a recepire le disposizioni del D.Lgs. 28/2011 in materia di integrazione di impianti ad energia rinnovabile negli edifici: si tratta di un passo importante, che consente a tutti gli operatori del settore di avere un unico riferimento normativo per quanto riguarda la progettazione energetica degli edifici.

Nella Regione, infatti, la DAL 156/08 continuerà ad essere l'unico provvedimento normativo da rispettare in materia.

Rispetto all' attuale disciplina, le principali modifiche riguardano ovviamente la dotazione di impianti a fonte rinnovabile per gli edifici di nuova costruzione o soggetti a ristrutturazione rilevante. Da questo punto di vista, in realtà, le modifiche apportate avranno effetto a partire dal 31 maggio 2012: fino a quella data, infatti, sono previsti i medesimi standard prestazionali oggi vigenti, ovvero:

- la copertura mediante FER del 50% del fabbisogno di energia per la produzione di ACS

- installazione di impianti d produzione di energia elettrica da FER per una potenza pari a 1kW per alloggio e 0,5 kW ogni 100 mq di superficie per edifici non residenziali.

Dal 31 maggio 2012, e con una applicazione progressiva, sono invece previsti nuovi standard, a copertura di quota parte (fino ad arrivare al 50%) dell'intero consumo di energia termica dell'edificio (per la climatizzazione e per la produzione di ACS), e di produzione di energia elettrica.

Sempre in materia di fonti rinnovabili di energia, la nuova disciplina introduce specifici criteri per la determinazione della quantità di energia resa disponibile dalle pompe di calore, qualificabile come rinnovabile.

Rispetto al D.Lgs. 28, la disciplina regionale appena approvata prevede una applicazione più ravvicinata nel tempo delle prescrizioni in materia di energia da FER, mantenendo inoltre le specificità già presenti, quali la possibilità di fare ricorso ad unità di mini e micro-cogenerazione (per le quali vengono introdotti requisiti minimi di rendimento e di controllo delle emissioni), o di soddisfare gli obblighi mediante impianti collettivi.

Un'altra significativa modifica riguarda l'attestato di certificazione energetica degli edifici: a partire dalla data di entrata in vigore della nuova disciplina regionale, infatti, l'indice di prestazione energetica e la relativa classe contenuti nell'attestato devono essere riportati negli annunci commerciali di vendita di edifici o di singole unità immobiliari.

Vengono inoltre introdotte altre modifiche, per lo più funzionali ad una più corretta applicazione della norma. Fra queste, ricordiamo:

- la introduzione di nuove definizioni, come quella di “edificio sottoposto a ristrutturazione rilevante”, “interventi edilizi”, “impianto termico o di climatizzazione individuale”, o l'aggiornamento di definizioni già esistenti, come quella di “impianto termico”, di “caldaia” o di “pompa di calore”.

- viene prevista la possibilità di derogare all'obbligo di installazione di impianti centralizzati nel caso di installazione di impianti termici in edifici esistenti, per un massimo pari al 30% delle unità immobiliari presenti nell'edificio, con l'obbligo di riconvertire gli impianti realizzati qualora si superi questa soglia: la norma è destinata a coprire quei casi – frequenti ad esempio nelle seconde case in riviera – di edifici a suo tempo realizzati senza impianto termico.

Da segnalare, infine, la possibilità di ottenere un bonus volumetrico del 5%, per edifici di nuova costruzione o ristrutturazioni rilevanti, se si aumenta del 30% la dotazione minima di energia da fonti rinnovabili.

Le nuove disposizioni in materia di rendimento energetico degli edifici entreranno in vigore il giorno 6 ottobre 2011 con la pubblicazione della delibera 1366/2011 sul Bollettino Ufficiale Telematico della Regione Emilia-Romagna n. 151.

Fonte: Sito Regione Emilia Romagna

Contratti d'affitto non registrato: negato lo sfratto e abbassato il canone

Un interessante articolo del Sole 24 Ore sull'applicazione del Dlgs 23/2011

Il nuovo meccanismo funziona. E il proprietario che non ha voluto la carota della cedolare secca si è trovato con il bastone di un contratto d'affitto di 152 euro invece di 875. Un'ordinanza del Tribunale di Roma (sezione VI), depositata il 29 settembre 2011, ha chiarito che un contratto scritto ma non registrato è nullo e non può pertanto essere chiesto lo sfratto. 

Non solo: poche settimane prima l'inquilino lo aveva registrato ma con la procedura del Dlgs 23/2011, dando così vita a un contratto quadriennale con il canone pari al triplo della rendita catastale.

La questione prende le mosse da un contratto di locazione scritto e firmato ma non registrato, per il quale il canone era stato fissato in 875 euro mensili. Il proprietario, evidentemente, non aveva voluto uscire dal nero approfittando della cedolare. E ha fatto male. L'inquilino, che non ce la faceva più, aveva semplicemente smesso di pagare nei mesi di maggio e giugno 2011. Ma, giocando d'astuzia, si era reso conto che la mancata registrazione del contratto configurava la situazione prevista dall'articolo 3 del Dlgs 23/2011, che, oltre a prevedere la possibilità per i locatori di pagare la cedola secca del 21% sui canoni, stabiliva che ai contratti registrati fuori tempo massimo si applicasse un regime speciale: durata ex novo di altri quattro anni e canone ridotto al triplo della rendita catastale dell'immobile.

Così l'inquilino aveva portato il contratto a registrare. E, come racconta l'avvocato che lo aveva assistito per conto dell'Unione inquilini romana, questo adempimento non era stato facile: gli uffici locali delle Entrate seguono infatti politiche differenziate. Comunque, una volta effettuata la registrazione, l'inquilino iniziava a pagare, da luglio, 152 euro al mese, cioè appunto il triplo della rendita catastale di quell'unità immobiliare.

Il proprietario, a questo punto, chiedeva lo sfratto per morosità nei mesi maggio, giugno e luglio. Ma qui incontra il Tribunale, che nega lo sfratto per morosità semplicemente perché il contratto di locazione è nullo in quanto non registrato, come stabilisce l'articolo 1, comma 346, della legge 311/2004.

Lo scenario, quindi, diventa preoccupante per il proprietario, che cercherà di cacciare l'inquilino usando altre motivazioni (e con rito ordinario) ma si troverà comunque di fronte a un contratto ora sì registrato, con condizioni analoghe, però con durata e (soprattutto) canone diversi, attribuiti direttamente dal Dlgs 23/2011.

Fonte: Il Sole 24 Ore

Condominio: Il Regolamento

Come funziona e a cosa serve

Le norme che disciplinano la vita condominiale sono contenute nel regolamento, ma questo può essere di due tipi: assembleare o contrattuale. Il secondo tipo è molto più stringente nel regolare i diritti dei singoli condomini, ma deve essere approvato all'unanimità o accettato al momento del rogito.

La legge (articolo 1138 del Codice civile) dispone che negli edifici con più di dieci condomini deve essere formato un regolamento che contenga le norme per disciplinare l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Anche ai complessi condominiali formati da meno di dieci unità è riconosciuta la possibilità di dotarsi di un regolamento, nel rispetto delle più ampie regole generali dettate dalla legge.

Il regolamento ha la funzione di costituire una sorta di statuto convenzionale del condominio che disciplina la vita e l'attività dello stesso come ente di gestione. Può perciò essere considerato la legge interna del condominio.

Il regolamento predisposto dal l'unico originario proprietario del l'intero edificio o dal costruttore si definisce di natura contrattuale in quanto, essendo specificamente richiamato nei singoli atti di acquisto delle unità immobiliari, è accettato da tutti i condomini. È il cosiddetto "regolamento esterno" proprio perché la sua formazione avviene a opera di un terzo. Trae la sua forza vincolante dalla volontà dei condomini espressa attraverso l'accettazione di una disciplina predisposta da persone esterne e destinata a divenire parte integrante del rogito. Una disciplina quindi più penetrante perché in grado di incidere sulle posizioni dei singoli, più dettagliata rispetto a quella prevista dalla legge e più stabile perché destinata a resistere ai mutevoli voleri della maggioranza.

Può contenere sia norme regolamentari e sia contrattuali. Le prime riguardano le modalità d'uso dei servizi comuni e in genere l'organizzazione e il funzionamento dei servizi. Le seconde pongono invece nell'interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini sulle parti comuni oppure su quelle di loro esclusiva proprietà, impedendone magari un determinato uso o vietando di destinarle a particolari attività ritenute fastidiose per i condomini: si pensi al divieto di destinare le unità immobiliari a una determinata attività oppure di tenervi animali. Tali divieti possono essere formulati sia mediante esatta elencazione delle attività vietate, sia con la generica indicazione dei pregiudizi che si intendono evitare. Simili clausole devono essere trascritte nei registri immobiliari o essere menzionate espressamente nei singoli atti di acquisto o approvate con il consenso unanime di tutti i condomini. Solo così hanno valore anche nei confronti di coloro che successivamente acquistano le singole unità immobiliari dagli iniziali condomini. Può contenere anche una sanzione più incisiva a carico dei condomini che versano con ritardo le somme da loro dovute.

Il regolamento assembleare è riservato all'autonoma volontà dei condomini, i quali ne curano la formazione e provvedono poi ad approvarlo in assemblea con il consenso della maggioranza degli intervenuti portatori di almeno la metà del valore dell'edificio: con pari maggioranze possono successivamente modificarlo. Tale regolamento è detto di origine interna in quanto preparato da uno o più condomini e sottoposto successivamente al l'esame dell'assemblea al fine di renderlo obbligatorio per tutti i partecipanti al condominio. Nel caso in cui non venga approvato dall'assemblea, ciascun partecipante al condominio può agire in giudizio per chiedere che ne venga formato uno da parte del giudice.

Questo deve però limitarsi a prevedere norme che disciplinano l'uso o le modalità di godimento delle cose comuni, non potendo invece includere disposizioni che vanno a incidere sui diritti dei singoli condomini e che si risolvono in un'alterazione, a vantaggio di alcuni di loro e in pregiudizio di altri, della misura del godimento che ciascuno di loro ha in ragione della propria quota. Né tanto meno può imporre limiti al l'uso delle singole unità immobiliari consistenti in restrizioni delle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva di esse oppure limitare o escludere il diritto di ciascun condomino di servirsi delle cose comuni nella maniera più conveniente.

Il vincolo del contratto

La natura
Il regolamento predisposto dal l'originario proprietario del l'intero edificio o dal costruttore o approvato all'unanimità si definisce di natura contrattuale in quanto è accettato da tutti i condomini

La forza
Il "contrattuale" è più vincolante perché espressione della volontà di tutti i condomini che hanno accettato una disciplina predisposta dall'esterno e destinata a divenire parte del rogito

Norme più incisive
Nel "contrattuale" le regole interne possono porre limitazioni ai diritti sulle parti comuni oppure anche sull'esclusiva proprietà impedendone la destinazione a particolari attività


Gli elementi essenziali
Il regolamento è precondizione per qualsiasi decisione dell'assemblea sulle parti comuni: ecco cosa prescrive il codice civile
1. Quando è obbligatorio
Il codice civile (art. 1138 comma 1) prevede che il regolamento sia obbligatorio se si superano i dieci condòmini
2. Cosa deve prevedere
Il regolamento deve contenere le norme circa l'uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese e le regole a tutela del decoro
3. L'iter per la forma assembleare
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio
4. Unanimità per il contrattuale
Per l'approvazione del regolamento contrattuale è necessaria l'unanimità dei consensi dei condòmini
5. La tabella millesimale
Il regolamento, al fine di poter rendere possibili le votazioni deve precisare il valore proporzionale delle singole proprietà

Fonte : Il Sole 24 Ore

Prorogata la sospensione dei pagamenti per i mutui

Sospensione pagamenti anche per il 2011

È stato esteso l'accordo tra le associazioni dei consumatori e l'Associazione Bancaria Italiana riguardante la sospensione dei pagamenti delle rate di mutuo da parte di famiglie che hanno incontrato difficoltà particolarmente serie (perdita dell’occupazione, insorgenza di condizioni di non autosufficienza, morte o ingresso in cassa integrazione di uno dei debitori). 

In considerazione del protrarsi della difficile situazione economica, l'agevolazione, precedentemente limitata agli eventi verificatisi nel corso del biennio 2009-2010, potrà ora riguardare anche i fenomeni occorsi fino alla fine del 2011. Le famiglie avranno quindi tempo fino al 31 gennaio 2012 per farne richiesta alla propria banca, sempre che questa abbia aderito all'iniziativa, ma lo hanno fatto la stragrande maggioranza degli istituti. 

L'accordo non prevede l'applicabilità per coloro che hanno già usufruito della moratoria né a chi supera i valori previsti per reddito ed importo del mutuo. Poiché però si tratta di limiti minimi, non è esclusa l'eventualità che la specifica banca possa concedere la dilazione anche a chi non abbia strettamente i requisiti richiesti. Le famiglie che stanno attraversando un periodo difficile faranno dunque bene a valutare con la propria banca l'opportunità di usufruire dell' agevolazione.

Locazioni : disdetta del contratto e recesso anticipato

Il Conduttore non può fare il furbo per evitare di pagare il canone

Se il proprietario ha comunicato la volontà di disdire il contratto alla prima scadenza, l’inquilino non può cessare in anticipo il rapporto, sottraendosi alle proprie obbligazioni. E la scelta del conduttore di non pagare il canone costituisce inadempimento. Ad affermarlo la Corte di Cassazione che, con sentenza n.17681/2011, si pronuncia in tema di locazione di immobile urbano ad uso diverso dall’abitazione.

Nel caso in esame, il proprietario comunicava, tramite raccomandata 12 mesi prima della scadenza, di non voler rinnovare il contratto di locazione, alla prima scadenza utile. Accettata la disdetta, il conduttore indicava, in tempo successivo, la volontà di recedere prima della scadenza concordata. Rifiutando il recesso, il proprietario intimava lo sfratto per i canoni di locazione non versati.

La sentenza 17681 del 29 agosto 2011 riprende un principio già affermato (Cass. n.19478/2005) secondo cui “in tema di locazione di immobile urbano ad uso diverso dall’abitazione, qualora il locatore abbia comunicato di non voler rinnovare il contratto alla prima scadenza, no può riconoscersi al conduttore la facoltà di decidere unilateralmente di far cessare il rapporto anticipatamente, sottraendosi senza il consenso del locatore alle proprie obbligazioni”.

La Corte precisa, quindi, che “la diversa scelta del conduttore di non versare più il canone locativo integrainadempimento”. Questo comporta che, nel caso in cui il proprietario promuova giudizio di sfratto per morosità, “l’effetto risolutivo ad una data anteriore rispetto alla scadenza non è riconducibile alla volontà del locatore”, ma “all’inadempimento dello stesso conduttore”. Conseguenza? L’inquilino “non può vantare più alcun diritto alla corresponsione dell’indennità di avviamento alla scadenza, essendosi il contratto risolto, in dipendenza di una condotta a lui addebitabile, prima di quella data”.

(fonte: Cass. civ. 17681/2011)

terrazzo ad uso esclusivo di un condomino e risarcimento del danno per infiltrazioni

La Corte d'Appello di Roma - Sez. 3 - con la sentenza n. 1464 del 5 aprile 2011 ha precisato che l'art. 1126 del codice civile non si applica solo al lastrico solare, alla cui riparazione devono concorrere per un terzo il proprietario dell'ultimo piano e per due terzi i restanti condomini, ma anche al terrazzo quando lo stesso serve anche da copertura ad uno o più appartamenti sottostanti. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare di edificio condominiale attribuito in proprietà esclusiva o in uso esclusivo ad uno dei condomini, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c.

Fonte : Il Sole 24 ore

Fondo cassa condominiale

Decide l'assemblea se costituirlo o no

Per pagare le spese relative alla gestione condominale l’amministratore ha bisogno di disporre delle somme necessarie che gli vengono conferite da tutti i condomini secondo l’articolo 1123 del codice civile. 

Secondo la citata disposizione normativa i contributi per la conservazione del bene comune sono dovuti in ragione dell’appartenenza e si dividono in proporzione alle quote indipendentemente dal vantaggio soggettivo, mentre le spese d’uso che traggono origine dal godimento soggettivo e personale si suddividono in proporzione alla concreta misura di esso indipendentemente dalla misura proporzionale dell’appartenenza. 

Purtroppo può succedere che uno o più condomini ritardino od omettano del tutto di pagare le loro quote con conseguente impossibilità per l’amministratore di fronteggiare le richieste dei creditori del condominio e il rischio conseguente è che il condominio rimanga esposto ad azioni esecutive.
Inoltre, spesso l’amministratore si trova a dover fronteggiare situazioni di emergenza (esecuzioni in corso, lavori improrogabili urgenti ecc.) per risolvere le quali sarebbe opportuno che il condominio sia provvisto di un fondo cassa ove attingere. Il rappresentante del condominio, difatti, qualora non abbia a disposizione somme per poter provvedere alle spese che devono essere pagate con urgenza deve reperirle dai condomini e a tale scopo deve convocare un’assemblea straordinaria, rimanendo, comunque, esposto al rischio che non tutti i condomini siano puntuali nel loro dovere di contribuzione. 

Sicuramente l’esistenza di un fondo cassa potrebbe evitare che dal mancato tempestivo pagamento di debiti, anche non molto elevati, possa derivare un aumento delle somme dovute per gli interessi di mora ed eventuali spese legali. 

La giurisprudenza sul punto ha ritenuto che l'istituzione di un fondo cassa per le spese di ordinaria amministrazione e conservazione dei beni comuni appartiene al potere discrezionale dell'assemblea dei condomini (Cass. 7.7.1999, n.7067, e Trib. Bari 22.10.2007, n.2385).

In relazione alla questione se sia sufficiente o meno la maggioranza dell’assemblea per la relativa istituzione si rileva che secondo quanto stabilito dalla Cassazione, con sentenza n. 13631 del 5.11.2001, solo per evitare un danno imminente la maggioranza ha il potere di approvare validamente la costituzione di un fondo speciale da usare temporaneamente per pagare i debiti comuni in attesa di riscuotere il dovuto dai morosi. 

Dalla citata sentenza si evince che la costituzione di un fondo cassa deve essere deliberata dall’assemblea all’unanimità, in difetto la maggioranza può solo istituire un fondo cassa speciale necessario per adempiere alle obbligazioni condominiali quando la morosità di uno o più condomini lasciano l’amministratore privo dei mezzi necessari per pagare i debiti comuni. 

I giudici di legittimità hanno statuito che in mancanza di una diversa convenzione adottata all’unanimità, la ripartizione delle spese condominiali deve sempre avvenire secondo i criteri di proporzionalità fissati nell’articolo 1123 cod. civ., e che l’assemblea condominiale non ha il potere, con una delibera approvata dalla sola maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito relativo alle quote condominiali dei condomini morosi. 

Solo qualora vi sia in corso il pericolo di un danno grave (come ad esempio quando il creditore ha iniziato l’esecuzione nei confronti del condominio) l’assemblea può validamente approvare, con il voto favorevole della maggioranza, il conferimento delle somme necessarie per coprire le quote non versate dai condomini morosi e pagare in tal modo quanto dovuto al creditore.

Fonte: Il Sole 24 Ore

Affitti: nuove regole per le cauzioni

Libretti al portatore: scende il limite massimo 

Le regole antiriciclaggio introdotte con la manovra di Ferragosto modificheranno molte  abitudini consolidate nei rapporti di affitto. Tra queste quella del deposito cauzionale che, nella maggior parte dei casi, non potrà più essere fatto con i libretti al portatore, dato che la soglia massima dal 1° ottobre scende dagli attuali 5.000 euro a 2.499 euro.

Il deposito cauzionale è quella somma di danaro che il conduttore versa al locatore alla stipula del contratto di affitto, per garantire la proprietà da eventuali danni o inadempimenti diversi da parte del conduttore. Le normative in materia di locazioni hanno sempre diffidato di questa forma di garanzia, prevedendo limiti precisi per evitare abusi, da parte del presunto contraente più forte (il locatore). 

La legge dell'equo canone che ha esteso a tre le mensilità massime consentite a titolo di deposito cauzionale, prevedendo l'obbligo del locatore a corrispondere al conduttore, ogni anno, gli interessi legali sulla somma depositata. Fino dalla legge 392/78 (articolo 11), comunque, il locatore può acquisire la somma a titolo di deposito, utilizzarla liberamente, salvo l'obbligo di restituirla a fine locazione e di corrisponderne gli interessi annualmente.

La legge sull'equo canone presuppone inoltre che il depositario, come avviene in ogni ipotesi di deposito di danaro e altri beni fungibili, diventi proprietario della somma, mentre il conduttore depositante diviene titolare di un credito che matura al momento del rilascio, una volta verificato che non siano presenti danni alla proprietà o altri inadempimenti. Nonostante ciò spesso c'è la consuetudine di versare su un libretto bancario al portatore la somma acquisita dal locatore a titolo di deposito cauzionale.

Il libretto al portatore costituisce naturalmente solo una modalità di trasmissione del danaro, atteso che il suo «possesso vale titolo» per cui la consegna del documento implica la consegna del denaro.
Con l'introduzione delle ultime norme antiriciclaggio però i vecchi libretti al portatore con somme superiori ai 2.499 euro dovranno essere ridotti o chiusi entro il 30 settembre. 

Resta la questione della sorte dei libretti nell'ipotesi in cui il vincolo sia previsto quale clausola contrattuale in quanto le normative antievasione e antiriciclaggio costituiscono norme imperative di ordine pubblico e, pertanto, non sono derogabili contrattualmente e, se successive al contratto, le clausole negoziali diventano illegittime e devono essere modificate qualora diventino contrarie alla legge.

Il problema esiste ma può essere risolto facilmente: il libretto al portatore, infatti, non evita che la proprietà del denaro si trasmetta al locatore con contemporanea insorgenza di un'obbligazione di restituzione, ma impone solo un vincolo all'utilizzabilità delle somme, da parte del locatore, e un mezzo di trasmissione costituito dalla consegna del libretto al termine della locazione; il vincolo alla disponibilità della somma, pertanto può essere sostituito dal deposito su un libretto nominativo, mentre la restituzione del deposito può essere validamente posta in essere con la chiusura del libretto e la contemporanea restituzione a mezzo assegno circolare del deposito.

Nel caso di nuovi contratti, è ora inutile, per entrambi i contraenti, vincolare le somme su un deposito per cui il locatore potrà utilizzare quanto percepito, con il solo obbligo della restituzione e del pagamento degli interessi.

Fonte: Il Sole 24 ore

Mercato immobiliare : Svizzera

2000 case all'anno in Svizzera comprate da italiani

Ritirati i capitali dalla Borsa e cauto nell'acquistare lingotti per i valori raggiunti dall'oro, il rispamiatore italiano oggi guarda al mattone, ma oltreconfine. E complice questa coda d'estate, i nostri connazionali varcano il confine con la Svizzera in cerca dell'investimento ideale. Nel Paese elvetico sono stati 1.655 gli acquisti di immobili residenziali degli italiani nel 2010 (il 5% degli investimenti totali delle famiglie all'estero) e 2.000 acquisti sono previsti per il 2011 (dati Scenari Immobiliari).

Perchè la Svizzera? Il mercato residenziale del Paese è forse l'unico in Europa a non essere stato destabilizzato dalla recessione globale. Un mercato sostenuto dall'immigrazione, che spinge la domanda di abitazioni, e dai bassi tassi di interesse che rendono conveniente l'acquisto rispetto all'affitto. I prezzi, già alti, dovrebbero salire ancora e vanno, sempre per Scenari Immobiliari, dai 4.600-8.200 euro al metro quadrato delle zone di pregio di Ginevra ai 9.000-14.000 euro al mq di Montreux. A Lugano si acquista a partire da 5.000 euro, mentre il range di valori al mq in Engadina parte da 6mila euro fino ai quasi 40.000 euro per esclusive proprietà di lusso a Sankt Moritz. Ma acquistare in Svizzera se non si è residenti non è semplice. Nel Paese vige la federale Lex Koller che regola gli acquisti immobiliari da parte di stranieri, applicata in maniera diversa da ciascun Cantone con variazioni persino da una località all'altra.

"I distretti del Canton Ticino, per esempio, decidono a inizio anno di destinare tra le 20 e le 90 unità ciascuno a seconda casa per gli stranieri non residenti, tra nuovo e usato" fanno sapere dall'ufficio competente del Cantone. "Nei Grigioni, dove sono situate le mete ambite dell'Engadina, come Sankt Moritz, più la località è richiesta meno vengono rese disponibili quote di abitazioni secondarie, spiega Marco Rivolta di Sre Immobilien. Per il nuovo agli stranieri residenti all'estero è riservata una quota, che varia da paese a paese, tra lo zero e il 30% del totale della superficie abitabile". Per esempio Sils spicca perché in genere l'autorità comunale sceglie di ridurre al minimo questa quota. Per acquistare abitazioni esistenti è necessario, invece, un permesso nominativo. Ma lo straniero che compra non potrà poi vendere automaticamente a un altro straniero se non seguendo la medesima procedura.

"I cantoni soggetti alla legge Koller sono in particolare il Vallese, il Vaud, il Ticino, Grigioni e Berna. E il maggior numero di vendite immobiliari realizzate con clienti italiani avviene proprio nei Cantoni Ticino, Grigioni e Vallese, dice Vivien Engler del network di lusso Engel & Voelkers in Svizzera. Le città di Ginevra e Zurigo non hanno quote per la vendita di case vacanza agli stranieri. Se un cliente straniero vuole acquistare qui deve dimostrare di avere la residenza in loco". Ma qualche eccezione non manca, come il permesso accordato di recente a un emiro arabo per acquistare una villa da sogno proprio sul lago Lemano.

Fonte : Il Sole 24 Ore

Mercato immobiliare : Miami

Il risveglio del mercato immobiliare a Miami
Se provate a chiedere "Quanto costa un appartamento con due camere da letto?" e siete a Miami, e in particolare a Miami Beach, verrete fulminati dallo sguardo di chi vede in voi un vaso vuoto da colmare, perlomeno per quanto riguarda la "città del sole", perché qui non si sceglie un appartamento in base al rapporto qualità-prezzo o genericamente alla zona in cui si vuole vivere, bensì si identifica esattamente una rosa di condomini e su quella si lavora di scrematura. Passeggiando in South Beach lungo Ocean Drive e Collins Road e risalendo verso la Lincoln salta agli occhi l'anonimato in cui confiniamo gli edifici in Italia.

Fanno quasi pena, paragonati all'importanza che gli si dà negli States. Qui ogni building ha il proprio nome, ma non solo: il fortunato edificio ha un corredo completo di optional "brandizzati", dalla passerella di ingresso alla tettoia di vario genere, dal parallelepipedo del valet parking (impossibile praticamente parcheggiare l'auto da soli) fino ad arrivare – per i più famosi – alla lista dei vip che vi possiedono un appartamento o vi soggiornano abitualmente. Insomma, un giro attento a South Beach non è solo un'immersione incredibile in una sfilata continua di status symbol e luoghi celebrati da film e cronache gossip, ma anche un viaggio alla ricerca dell'edificio perfetto.

Mentre l'Europa arranca e l'Italia vacilla, si sente molto parlare in italiano. E di che parlano? Di case, naturalmente. Perché se ci sono i vip che comprano ai piani alti, un appartamento a Miami non si nega a nessuno e con 150-200mila dollari qualcosa comunque si compra. Con qualche accortezza si può anche puntare a ottenere un buon rendimento, in un mercato in controtendenza, che si distingue dal resto degli Stati Uniti e del mondo perché è in ripresa.

Cosa è successo da due anni fa, quando ci si rese conto che a Miami l'impatto della crisi sul real estate era stato devastante, molto peggio che, per esempio, a New York?
Miami viene definita "la città dei divertimenti" ed è soprattutto una città internazionale, quindi la crisi locale è relativa. Miami è la meta degli investimenti immobiliari per eccellenza dei latino americani ricchi, che prendono d'assalto gli edifici più rinomati alla ricerca dell'appartamento status symbol e che tengono liquido il mercato. Quell'invenduto che sembrava irrecuperabile due anni fa, ora è quasi totalmente esaurito.

Infatti in tutta Miami, secondo l'Association of realtors (Miami Re), l'invenduto è sceso al 7,8% dello stock. Sempre secondo Miami Re, i dati a fine luglio evidenziano una netta ripresa delle vendite di condomini, che si comportano meglio delle case singole, con un rialzo del 22% delle transazioni rispetto a un anno fa, pari a 6.978 operazioni aperte.
"Miami è molto richiesta a livello internazionale,spiega Jack H. Levine, presidente dell'Associazione,  come dimostrano l'aumento delle transazioni in corso, le operazioni chiuse e la diminuzione dello stock di invenduto. Il nostro mercato è un punto focale come sede di aziende internazionali, in quanto a fascino per le celebrities, per l'industria del divertimento, il turismo e lo shopping internazionale. Un insieme di fattori che rafforzeranno via via nel lungo periodo il mercato immobiliare".

"Due anni fa tutti ci aspettavamo che, con la crisi, ci sarebbero voluti dieci anni per riassorbire le nuove residenze di lusso fronte mare costruite e invendute, spiega la famosa agente immobiliare Alicia Cervera Lamadrid al magazine Plum Miami, ma oggi l'85% di quell'invenduto è stato già riassorbito. Miami continua a sorprenderci. Tanto che ora la domanda proveniente dai Paesi latino americani ha quasi un senso d'urgenza: chi è stato alla finestra non vuole più aspettare e chiede il meglio. In particolare stiamo vedendo affluire su Miami Beach un'incredibile montagna di denaro proveniente dagli acquirenti brasiliani: sono stupendi investitori, di solito è la terza generazione di acquirenti a Miami e sono sofisticati e amanti della città. Poi stiamo incontrando messicani, che vengono per un weekend e finiscono per comprare un appartamento".

Molto richiesti da questi investitori gli edifici-simbolo di Miami Beach: al top il Continuum, proprio sulla punta e con viste mozzafiato (dove ha soggiornato a fine luglio Tom Cruise con la famiglia, durante le riprese di "Rock of ages"), oppure il famoso The Caribbean dove Luca Cordero di Montezemolo ha comprato la penthouse (attico), ma anche il Fontainbleu e lo stesso Setai, building iconico di Miami con la bellissima penthouse acquistata da Jennifer Lopez. Ma attenzione alle spese di mantenimento: in questi building possono arrivare a 30mila dollari l'anno. Ecco perché un elemento fondamentale da valutare nell'acquisto è proprio quello degli esborsi mensili condominiali: se non si paga, si va in default e possono arrivare a espropriarti l'appartamento. E allora anche l'ultimo sogno americano va in pezzi.

Fonte : Il Sole 24 Ore

Mercato immobiliare : Francia

Inversione dei prezzi degli immobili a Parigi dopo due anni di aumento

Un esame  fatto dai notai di Parigi sui preliminari di vendita degli immobili del periodo giugno - luglio , rileva una flessione dei prezzi dello 0,3% circa.


I prezzi, dicono, sono passati da 8.650 a 8.570 euro al metro quadro, con un leggero calo (0,92%). Questo calo si è verificato dopo più di due anni di continui aumenti. E, se ora è ancora simbolico poi si verificherà in pratica al momento della firma dell'atto di vendita.


Per diversi mesi, ora che i parigini del livello dei prezzi preoccupa alcuni professionisti e il mercato ha dato i primi segni di affanno. Secondo Christian Lefebvre, presidente dell'Ordine dei notai di Parigi, "la situazione è cambiata radicalmente questa estate. Il prezzo ha subito una contrazione, per ora leggera, come rilevato dai nostri principali indicatori di pre-contratti per il periodo da giugno ad agosto. La domanda è: quale sarà la portata di questo movimento, qual è la sua durata, e quali sono le forme che assume. "


Inoltre, i notai di Parigi Ile-de-France hanno presentato i dati definitivi relativi al secondo trimestre 2011. A Parigi, i prezzi erano saliti del 4,6% sul trimestre e del 22,5% anno su anno, fino a 8.150 € al metro quadrato. Ciò significa che la goccia minuscola prevista per ottobre non rovesciare l'accordo per gli acquirenti. La domanda è se questa è una inversione di tendenza o il risultato di un andamento congiunturale.


In periferia, invece, i prezzi sembrano essersi fermati nel secondo trimestre (+0,3% rispetto al trimestre precedente). In media, nella regione Ile-de-France, i prezzi sono saliti del 3,5% nel secondo trimestre (rispetto al trimestre precedente) e del 17,3% su base annua. Il prezzo medio è pari € 5.480 per metro quadrato.


Nel resto della Francia, si sono già avuti i primi ribassi dei prezzi. E se, come annunciato da Reuters (intervista a Fillon), tra le nuove misure di austerità della Francia per i prossimi anni, ci sarà anche l'aumento della tassazione delle plusvalenze immobiliari, si potrebbe verificare, a breve, un massiccio afflusso sul mercato di immobili da vendere.


Fonti : latribune.fr, reuters italia

Mercato immobiliare USA

Ancora nessun segnale di ripresa

Nel mese di giugno, l'indice S&P Case Shiller che si riferisce all'andamento dei prezzi delle case di 20 aree metropolitane ha registrato una flessione del 4,5% su base annua, rispetto al -4,51% precedente. Il dato e' stato migliore delle attese, in quanto gli analisti avevano atteso un calo maggiore, pari al 4,7%.

Su base mensile, ovvero rispetto al mese di maggio, l'indice e' salito invece dell'1,1%, mentre rispetto al primo trimestre la crescita e' stata del 3,6%.

Lo US National Home Price Index, invece, ovvero l'indice di riferimento per monitorare l'andamento dei prezzi delle case degli Stati Uniti, ha mostrato nel periodo concluso nel secondo trimestre del 2011 un aumento del 3,6%, dopo il -4,1% del primo trimestre. Il National Index rimane tuttavia in calo su base annua del 5,9% rispetto al secondo trimestre del 2010 e, di fatto, i prezzi delle case oscillano attorno ai livelli degli inizi del 2003.

Gli esperti continuano cosi' a ritenere che la double dip nel settore immobiliare degli Stati Uniti sia ben lontana dall'essere sconfitta.
"Il rapporto di questo mese e' caratterizzato dalla conferma di una situazione di double dip nei prezzi delle case in gran parte degli Stati Uniti - ha dichiarato lo stesso David M. Blitzer, presidente della Commissione degli indici stilati dallo S&P - Il National Index, l'indice che misura la performance dei prezzi in 20 aree metropolitane hanno toccato tutti nuovi minimi, con gli ultimi dati che sono stati resi noti fino al marzo del 2011. Il National Index e' sceso del 4,2% soltanto nel corso del primo trimestre ed e' in flessione del 5,1% su base annua. I prezzi delle abitazioni continuano a seguire la spirale al ribasso, con nessun miglioramento in vista".

Fonte: Wall Street Italia

Inflazione: Agosto 2,8 %

Sale ancora l'inflazione


L'inflazione ad agosto raggiunge il 2,8% dal 2,7% di luglio, toccando il valore più alto da ottobre 2008. Lo rilevano le stime preliminari dell'Istat, sottolineando che i prezzi al consumo sono cresciuti dello 0,3% rispetto a luglio. A trainare l'inflazione l'aumento del +0,9% mensile e del +15,5% annuo dei prezzi dei beni energetici non regolamentati (carburanti e gasolio da riscaldamento, con il prezzo della benzina +1,1% congiunturale e +16% tendenziale) e dei servizi relativi ai trasporti: +2,5% su mese e +5,7% tendenziale.

Oltre ai carburanti, un impatto significativo deriva anche dal rialzo congiunturale dei prezzi dei servizi relativi ai trasporti (+2,5%). Per contro, il principale effetto di contenimento, si deve alla diminuzione congiunturale dei prezzi dei beni alimentari non lavorati (-0,4%). Sulla base delle stime preliminari, l'indice armonizzato dei prezzi al consumo (ipca) aumenta dello 0,3% su base mensile e del 2,2% su base annua, con un'accelerazione di un decimo di punto percentuale rispetto a luglio 2011 (+2,1%).


In Eurozona stabile al 2,5% secondo le prime stime
Nei paesi della zona dell'euro l'inflazione è rimasta stabile al 2,5% in agosto, rispetto al mese precedente. Lo comunica Eurostat nella sua stima flash. La prossima stima di Eurostat per il mese di agosto è attesa per il 15 settembre prossimo.


Fonte: Il Sole 24 Ore

La crisi economica italiana 2011 : è possibile uscirne?

Se non son pazzi non ce li vogliamo (al Governo naturalmente)...

Le ultime manovre del Governo per risolvere la crisi prevedono (in sintesi) o l'aumento delle imposte (chi le paga se la gente perde il lavoro e non ci sono più redditi su cui calcolarle?), anche se in settori diversi, l'aumento dell'età pensionabile per i lavoratori (se le aziende chiudono o licenziano la pensione è ormai diventata una pura utopia) o la lotta all'evasione fiscale (combattere l'evasione fiscale ha un senso dove ci sono redditi, qui andiamo proprio a sparare sul morto) oppure la liberalizzazione delle professioni (già c'è abusivismo in condizioni normali figuriamoci in caso di mercato selvaggio).

Tra le altre idee, pensate un po', anche lo spostamento di anniversari importanti per l'Italia (25 Aprile ad esempio, che hanno un significato proprio in quei giorni e non in altri) alla domenica successiva. E' una misura anti crisi questa o una punizione per un reato che non sappiamo neanche di aver commesso?

I signori delle auto blu  a quanto pare non hanno proprio capito in quale paese vivono, tanto meno quali problemi ha e ancora meno sono in grado di risolverli. Pensare poi che questo possa essere fatto in tempi brevi è al di fuori da ogni logica.

I nostri parlamentari in genere hanno una idea dell'Italia completamente distorta e pensano che riducendo il paese in miseria ed i lavoratori in schiavitù, come servi della gleba tartassati da quei quattro o cinque deficienti che hanno i soldi per comprarsi gli schiavi, sia la soluzione del problema.

Tutti i giorni siamo bombardati da statistiche sulla recessione economica in atto: chiusura delle aziende in aumento, aumento dei settori in crisi economica grave, aumento della disoccupazione, diminuzione dei redditi e del potere di acquisto della moneta, aumento delle famiglie alla soglia della povertà, eliminazione dei diritti dei lavoratori, aumento dell'inflazione (ben oltre quella dichiarata sui dati ufficiali), aumento continuo del costo di tutto, dal pane ai vestiti in bancarella, aumento dell'abusivismo in tutti i settori (alla fine per poter mangiare diventa una necessità).

Tra poco saremo tutti sul lastrico tranne i famosi quattro o cinque, per quanto ancora vogliamo stare a guardare la distruzione sistematica ed organizzata del nostro Paese senza reagire?

Ma l'Inno di Mameli non dice ad un certo punto "... l'Italia s'è desta..." ??? 

Quanto ci vuole questa volta perché l'Italia si desti dal torpore degli ultimi decenni e cominci a reagire?

Di seguito le ultime notizie prese dai nostri quotidiani o blog aggiornati.

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"Senza lavoro 1,2 milioni di giovani"  Per Confartigianato è record negativo

Va peggio al sud, Sicilia maglia nera. Ma il livello di disoccupazione in Italia è ovunque altissimo rispetto al resto d'Europa per gli under 35. A stare peggio i ragazzi fino a 24 anni: poco meno del 30 per cento è in cerca di lavoro

ROMA - Disoccupazione giovanile a livelli altissimi in Italia. Sono quasi 1,2 milioni (1.183.000), Infatti, gli under 35 senza lavoro, dato che porta il Paese a registrare un record negativo in Europa. E, a stare peggio, sono i ragazzi fino a 24 anni: il tasso di disoccupazione in questa fascia d'età è del 29,6% rispetto al 21% della media europea. A scattare la fotografia del mercato del lavoro nel nostro Paese è l'ufficio studi di Confartigianato, rilevando che tra il 2008 e il 2011, anni della grande crisi, gli occupati under 35 sono diminuiti di 926.000 Unità. Ma le imprese italiane, nonostante la crisi, denunciano la difficoltà a reperire il 17,2% della manodopera necessaria.

Se a livello nazionale la disoccupazione delle persone fino a 35 anni si attesta al 15,9%, va molto peggio nel mezzogiorno dove il tasso sale a 25,1%, pari a 538.000 Giovani senza lavoro. La sicilia è la regione con la maggior quota di disoccupati under 35, pari al 28,1%. Seguono la Campania con il 27,6%, la Basilicata con il 26,7%, la Sardegna con il 25,2%, la Calabria con il 23,4% e la Puglia con il 23%. Le condizioni migliori per il lavoro dei ragazzi si trovano invece in Trentino Alto Adige dove il tasso di disoccupazione tra 15 e 34 anni è contenuto al 5,7%. A seguire la Val d'Aosta con il 7,8%, il Friuli Venezia Giulia con il 9,2%, la Lombardia con il 9,3% e il Veneto con il 9,9%.

Nella classifica provinciale la maglia nera va a Carbonia-Iglesias dove i giovani under 35 in cerca di occupazione sono il 38% della forza lavoro. Seguono a breve distanza Agrigento (35,8%) e Palermo (35,7%). La provincia più virtuosa è Bolzano dove il tasso dei giovani senza lavoro è pari al 3,9%, seguita da Bergamo con il 5,6%, e da Cuneo con il 5,7%.

Ma la crisi del mercato del lavoro italiano non riguarda soltanto i giovani. Il rapporto di Confartigianato mette in luce un peggioramento della situazione anche per gli adulti. La quota di inattivi tra i 25 e i 54 anni arriva al 23,2%, a fronte del 15,2% della media europea, e tra il 2008 e il 2011 è aumentata dell'1,4% mentre in Europa è diminuita dello 0,2%.

In un contesto così critico, il rapporto rivela paradossi tutti italiani sul fronte dell'istruzione e della formazione che prepara al lavoro. Per il prossimo anno scolastico 2011-2012, infatti, è previsto un aumento del 3% degli iscritti ai licei e una diminuzione del 3,4% degli iscritti agli istituti professionali.

Una strada per facilitare l'ingresso dei giovani nel mercato del lavoro è rappresentata dall'apprendistato. Secondo la rilevazione di Confartigianato gli apprendisti in Italia sono 592.029. In particolare l'artigianato è il settore con la maggiore vocazione all'utilizzo di questo contratto: il 12,5% delle assunzioni nelle imprese artigiane avvengono infatti con l'apprendistato, a fronte del 7,2% delle aziende non artigiane.

FONTE: REPUBBLICA.it

Economia. Industria, ultimi dati Istat: aumentano i costi della produzione

Aumentano anche i prezzi alla produzione dei prodotti industriali. Lo comunica l’Istat che evidenzia un balzo in avanti del 4,3% a giugno scorso rispetto allo stesso mese del 2010, mentre la crescita è dello 0,1% nel confronto giugno-maggio 2011.
Per quanto riguarda i prodotti venduti sul mercato interno, il nostro istituto di statistica
segnala un aumento dello 0,1% rispetto a maggio 2011 e del 4,7% su base tendenziale (è un indice percentuale rispetto allo stesso mese dell’anno precedente, quindi evidenzia il trend annuale). E ancora: se non si computa il comparto energetico gli incrementi sono pari, rispettivamente, allo 0,1% e al 4,1%.
Passiamo ai beni venduti all’estero: qui l’aumento è dello 0,2% sul mese precedente (+0,1% per l’area euro e +0,3% per l’area non euro) e del 3,5% rispetto a giugno 2010 (+4,0% per l’area euro e +3,2% per l’area non euro).
Cosa ha contribuito agli incrementi dei beni venduti all’interno dei confini nazionali? Soprattutto l’aumento dei prezzi che hanno subito i prodotti intermedi (2,2 punti in più; per “intermedi” si intendono anche la fabbricazione di prodotti chimici, la fabbricazione di metalli e prodotti in metallo, la fabbricazione di apparecchi elettrici, l’industria del legno, la
fabbricazione di tessuti). Stessa cosa dicasi per il mercato estero sia nell’aerea dell’Eurozona, che all’esterno: la produzione di beni intermedi cresce rispettivamente di 2,2 e di 1,3 punti percentuali.
Infine, l’Istat sottolinea che il settore di attività economica per il quale si rileva la crescita tendenziale dei prezzi più marcata è quello della fabbricazione di coke (carbone derivante dalla distillazione del petrolio) e prodotti petroliferi raffinati, con un incremento del 14,2% sul mercato interno e del 20,5% su quello estero.

FONTE : Redazione Le Novae/mf

Tabella inflazione annua Gennaio 2011 - Luglio 2011

N	Periodi	Inflazione annua	Inflazione mensile	Inflazione Media Valore parziale	Indice Al	Indice Dal
1	Gennaio-2010 Gennaio-2011	2.1%	0.4%	2.1%	138.5	101.2
2	Febbraio-2010 Febbraio-2011	2.4%	0.3%	2.3%	138.6	101.5
3	Marzo-2010 Marzo-2011	2.5%	0.4%	2.3%	139	101.9
4	Aprile-2010 Aprile-2011	2.6%	0.5%	2.4%	139.5	102.4
5	Maggio-2010 Maggio-2011	2.6%	0.1%	2.5%	139.6	102.5
6	Giugno-2010 Giugno-2011	2.7%	0.1%	2.5%	139.6	102.6
7	Luglio-2010 Luglio-2011	2.7%	0.3%	2.5%	140.1	102.9
-	Inflazione Media annua	2.5%	------	------	139.3	142.8

FONTE : Rivaluta.it

La povertà delle famiglie italiane e la manovra economica

L’Istat ha pubblicato i dati aggiornati sulla povertà delle famiglie italiane. La recente manovra economica varata dal governo – con ticket sanitari, riduzione dei servizi sociali dei comuni, allentamento complessivo del sistema di welfare – peggiorerà la loro situazione.

In questi giorni l’attenzione dell’opinione pubblica e dei mass media si è concentrata sulla manovra finanziaria, anche per la sua dimensione: quarantotto miliardi, a cui se ne devono aggiungere successivamente, entro l’anno, ulteriori venti miliardi. In questa atmosfera politico-mediatica rischia di passare inosservato il Rapporto Istat sulla povertà in Italia, che fotografa la situazione al 2010.

Iniziamo col chiarire la classificazione del fenomeno povertà adottata – sulla base di criteri internazionali - dall’Istat, e le caratteristiche principali che la povertà in Italia ha assunto nel corso degli ultimi anni.

Povertà assoluta

Per definire questa categoria l’Istituto individua un “paniere” di beni ritenuti essenziali, differenziati per classi di età e zona geografica, sia in termini di composizione che di costi. Sono classificate come famiglie povere (cosiddetti “poveri – poveri”) quelle la cui capacità di spesa mensile non raggiunge la soglia minima “necessaria per acquisire il paniere di beni e servizi essenziali a uno standard di vita minimamente accettabile”. Il numero di famiglie in tale condizione è stimato, nel 2010, pari a 1.156.000.

La incidenza del fenomeno, pari al 4,6% delle famiglie italiane, presenta una notevole diversificazione fra Centro – Nord e Meridione, come rappresentato nella Figura 1.

Figura 1. Povertà assoluta per ripartizione geografica

L’incidenza di tale fenomeno non presenta variazioni significative rispetto al 2009. La povertà assoluta si concentra in larga parte nel Mezzogiorno e il suo “contenimento” nel 2010, rispetto al biennio precedente, si è ottenuto per elementi prevalentemente demografici (composizione dei nuclei familiari) grazie al fatto che nelle famiglie con una persona di riferimento al di sotto dei 65 anni vi è una maggior presenza di coppie con due percettori di reddito.

Tra le famiglie con persona di riferimento diplomata o laureata – fenomeno nuovo – aumenta la povertà assoluta (dall’1,7% al 2,1%). La condizione delle famiglie con membri aggregati peggiora anche rispetto all’anno precedente (dal 6,6% al 10,4%).

Povertà relativa

La definizione di povertà relativa è correlata agli standard di vita prevalenti all’interno di una data comunità e comprendente bisogni che vanno al di là della semplice sopravvivenza (il “paniere” utilizzato per la povertà assoluta), dipendente quindi dall’ambiente sociale, economico e culturale. In base all’ International Standard of Poverty Line applicata ai dati per la spesa per consumo delle famiglie italiane si definisce povera una famiglia di due persone la cui spesa mensile per consumi è pari o inferiore al consumo medio di un solo individuo. Il numero di famiglie in tali condizioni è pari a 2.734.000, pari all’11% delle famiglie italiane. Anche in questo caso la povertà incide maggiormente nel Mezzogiorno, con uno scarto ancora più ampio di quanto si evidenzia per la povertà assoluta.

Figura 2. Povertà assoluta per ripartizione geografica

Nella Tabella 1 sono riportati i dati della incidenza percentuale per regione. Si evidenzia il peggioramento in alcune regioni del Sud, dove la povertà raggiunge percentuali elevatissime: Basilicata 28,3; Sicilia 27,0; Calabria 26,0

Tabella 1. Povertà relativa: incidenza percentuale per regione nel 2009 e nel 2010.

                                          2009    2010

Piemonte                            5,9    5,3

Valle D’Aosta                     6,1    7,5

Lombardia                          4,4   4,0

P. A. Bolzano                     7,1   9,5

P. A. Trento                        9,7   5,9

Veneto                               4,4    5,3

Friuli V.G.                          7,8    5,6

Liguria                               4,8    6,9

Emilia Rom.                   4,1    4,5

Toscana                         5,5    5,3

Umbria                           5,3    4,9

Marche                           7,0    8,5

Lazio                               6,0    6,6

Abruzzo                             -    14,3

Molise                           17,8  16,0

Campania                    25,1  23,2

Puglia                           21,0  21,1

Basilicata                     25,1  28,3

Calabria                       27,4   26,0

Sicilia                           24,2   27,0

Sardegna                    21,4   18,5

Italia                             10,8   11,0


Il dato, sostanzialmente stabile rispetto all’anno precedente, presenta tuttavia importanti modifiche nella distribuzione fra le diverse fasce di popolazione. La massima concentrazione nel Mezzogiorno assume dimensioni impressionanti e in crescita per le famiglie numerose; la percentuale di famiglie povere, con tre o più figli minori passa infatti dal 36,7% del 2009 al 47,3% del 2010.

La povertà relativa aumenta, a livello nazionale, tra le famiglie di 5 o più componenti (dal 24,9% al 29,9%), tra quelle con membri aggregati (dal 18,2% al 23%) e di monogenitori (dall’11,8% al 14,1%).

La povertà relativa aumenta infine tra le famiglie con persona di riferimento lavoratore autonomo (dal 6,2% al 7,8%) o con un titolo di studio medio-alto (dal 4,8% al 5,6%), a seguito del peggioramento osservato nel Mezzogiorno, dove l’aumento più marcato si rileva per i lavoratori in proprio (dal 18,8% al 23,6%).

Famiglie a rischio di povertà

Vi sono infine famiglie che vivono in situazione di “forte fragilità economica”; spesso si tratta di situazioni di impoverimento, come aveva evidenziato la Caritas e la Fondazione Zancan, in relazione al rapporto del precedente anno.

Se si pone una soglia del 20% rispetto al livello di povertà relativa, bisogna inserire in tale fascia il 7.6% delle famiglie italiane.


Tabella 2. Dati riassuntivi sulla povertà in Italia al 2010
Definizione Soglia   (Euro al mese)   N. famiglie     % Famiglie    N. Individui       % Individui
 

Povertà assoluta *                             1.156.000          4.6%              3.129.000            5.2%
Povertà relativa          992,46           2.734.000          11%               8.272.000           13.8%

Quasi povere Entro il +20%  della soglia di p. relativa    

                                                           1.910.000           7.6%                   ND                      ND

* La soglia varia a seconda dell’età, dei componenti della famiglia e del luogo di residenza (area metropolitana, grandi comuni, piccoli comuni; Nord, Centro, Sud)

Il quadro complessivo appare pertanto preoccupante sotto più aspetti, con caratteristiche in parte inedite. A fronte del mantenimento della storica disuguaglianza fra Centro – Nord e Mezzogiorno, le classi medie scendono verso la povertà, sia assoluta (fra laureati e diplomati dall’1,7% al 2,1%) che relativa (dal 4,8% al 5,6% per quelli con titolo di studio medio alto).

Si tenga infine presente che la rilevazione Istat riguarda le famiglie residenti, a cui si aggiungono gli “invisibili”, cittadini stranieri non residenti, persone senza permesso di soggiorno, soggetti in situazione di marginalità che non sono facilmente censibili; un insieme di persone “povere per definizione”, per pre- condizione sociale e istituzionale.

Povertà e manovra economica

Ma la manovra economica varata dal governo in che misura avrà influenza su queste famiglie? I ticket (al pronto soccorso), la riduzione dei servizi sociali dei comuni, l’allentamento complessivo del sistema di welfare peggiorerà la loro situazione? Una manovra per il Paese non dovrebbe avere di mira anche la protezione di queste fasce di popolazione, di queste famiglie (dopo tanto blaterare di politiche per la famiglia!), di oltre i 3 milioni di cittadini di cui si certifica l’esistenza al di sotto di uno “standard di vita minimamente accettabile”?

L’obiettivo della manovra non è – in realtà – il Paese, ma rispondere alle attese dei nuovi “Governi Mondiali”, il Fondo Monetario Internazionale e le Agenzie di rating, che – come noto – hanno una visione sopranazionale e lungimirante dell’economia mondiale e quindi una capacità di previsione del bene dei diversi Stati!

Ma non è stato il FMI che – come emerge dallo stesso Ufficio valutazioni interno - non ha saputo cogliere i sintomi della crisi presenti fin dall’estate 2008, non ha dato peso alla bolla del mercato immobiliare, alla espansione del sistema bancario ombra, al degrado dei bilanci nel settore finanziario, ai rischi di contagio insiti nel sistema finanziario internazionale? Non è l’Agenzia di rating Moody’s (Commissione di inchiesta del Congresso Usa, gennaio 2011) che ha attribuito, negli ultimi sette anni, la Tripla A (massima affidabilità) a 45.000 titoli, in seguito oggetto di svalutazione .

Il fatto è che nell’orizzonte del dibattito politico si è via via sfocato, fino a scomparire, il confronto fra modelli diversi di sviluppo, configurazioni alternative della società, ipotesi diversificato sul futuro del Paese. In questo modo la politica non esercita più il suo ruolo, fino ad apparire non più esistente. Si limita ad amministrare, a confrontarsi sui mezzi per raggiungere quanto livelli sovrastatali indicano, in una condizione sostanzialmente di libertà limitata. Non si interroga più sui fini, con un restringimento delle possibili scelte politiche, che viene di fatto a coincidere con una riduzione sostanziale della democrazia, poiché questa si sostanzia non (solo) sulla base del metodo, ma vive in un “regime delle possibilità”, che consenta di mettere a confronto scelte volte a conseguire futuri diversi per il proprio paese.

E così, mentre i ricchi diventano sempre più ricchi, per la povertà si è ricorsi a classificazioni diverse, individuando la categoria dell’assoluto (povertà assoluta) « …surclassando il protagonista dei vangeli coniando l’espressione poveri – poveri. “Beati i poveri-poveri, perché di essi è il regno–regno…”»]!

Marco Geddes – Direttore sanitario, Presidio ospedaliero Firenze centro

FONTE: Saluteinternazionale.info

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Queste sono solo alcune delle notizie degli ultimi giorni e c'è da aver paura a leggere i quotidiani o ascoltare i telegiornali per le notizie che riportano (quelli seri che non cercano di nascondere i problemi dell'Italia dietro le notizie dal fronte e distogliere così l'attenzione dai problemi reali).

Ma perché devono essere sempre le stesse categorie a pagare per un debito pubblico creato dall'incapacità dei nostri ministri a gestire le risorse dello Stato (peraltro già pagate da noi)?  

Perchè non cominciamo a far pagare chi è incapace di fare il suo lavoro? Perché (oltre a tagliarne una buona fetta) non paghiamo i nostri politici in base ai risultati che ottengono come si fa nelle imprese? Magari così la smetteranno di prendere soldi, pensioni e agevolazioni varie e la smetteranno anche di brillare in tutta Europa per le loro percentuali di assenteismo, assolutamente impossibili in altri Paesi.

Perché i poveri devono diventare sempre più poveri ed i ricchi sempre più ricchi solo perché riescono a cucirsi addosso su misura condoni, leggi ad personam e sanatorie varie?

Esiste ancora una giustizia in questo Paese?

Tutti abbiamo diritto a delle certezze ma in questo "Paese" non c'è più ormai da tempo né la certezza del diritto né, tanto meno, la certezza dei nostri diritti.