Le norme che disciplinano la vita condominiale sono contenute nel regolamento, ma questo può essere di due tipi: assembleare o contrattuale. Il secondo tipo è molto più stringente nel regolare i diritti dei singoli condomini, ma deve essere approvato all'unanimità o accettato al momento del rogito.
La legge (articolo 1138 del Codice civile) dispone che negli edifici con più di dieci condomini deve essere formato un regolamento che contenga le norme per disciplinare l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Anche ai complessi condominiali formati da meno di dieci unità è riconosciuta la possibilità di dotarsi di un regolamento, nel rispetto delle più ampie regole generali dettate dalla legge.
Il regolamento ha la funzione di costituire una sorta di statuto convenzionale del condominio che disciplina la vita e l'attività dello stesso come ente di gestione. Può perciò essere considerato la legge interna del condominio.
Il regolamento predisposto dal l'unico originario proprietario del l'intero edificio o dal costruttore si definisce di natura contrattuale in quanto, essendo specificamente richiamato nei singoli atti di acquisto delle unità immobiliari, è accettato da tutti i condomini. È il cosiddetto "regolamento esterno" proprio perché la sua formazione avviene a opera di un terzo. Trae la sua forza vincolante dalla volontà dei condomini espressa attraverso l'accettazione di una disciplina predisposta da persone esterne e destinata a divenire parte integrante del rogito. Una disciplina quindi più penetrante perché in grado di incidere sulle posizioni dei singoli, più dettagliata rispetto a quella prevista dalla legge e più stabile perché destinata a resistere ai mutevoli voleri della maggioranza.
Può contenere sia norme regolamentari e sia contrattuali. Le prime riguardano le modalità d'uso dei servizi comuni e in genere l'organizzazione e il funzionamento dei servizi. Le seconde pongono invece nell'interesse comune limitazioni ai diritti dei condomini sulle parti comuni oppure su quelle di loro esclusiva proprietà, impedendone magari un determinato uso o vietando di destinarle a particolari attività ritenute fastidiose per i condomini: si pensi al divieto di destinare le unità immobiliari a una determinata attività oppure di tenervi animali. Tali divieti possono essere formulati sia mediante esatta elencazione delle attività vietate, sia con la generica indicazione dei pregiudizi che si intendono evitare. Simili clausole devono essere trascritte nei registri immobiliari o essere menzionate espressamente nei singoli atti di acquisto o approvate con il consenso unanime di tutti i condomini. Solo così hanno valore anche nei confronti di coloro che successivamente acquistano le singole unità immobiliari dagli iniziali condomini. Può contenere anche una sanzione più incisiva a carico dei condomini che versano con ritardo le somme da loro dovute.
Il regolamento assembleare è riservato all'autonoma volontà dei condomini, i quali ne curano la formazione e provvedono poi ad approvarlo in assemblea con il consenso della maggioranza degli intervenuti portatori di almeno la metà del valore dell'edificio: con pari maggioranze possono successivamente modificarlo. Tale regolamento è detto di origine interna in quanto preparato da uno o più condomini e sottoposto successivamente al l'esame dell'assemblea al fine di renderlo obbligatorio per tutti i partecipanti al condominio. Nel caso in cui non venga approvato dall'assemblea, ciascun partecipante al condominio può agire in giudizio per chiedere che ne venga formato uno da parte del giudice.
Questo deve però limitarsi a prevedere norme che disciplinano l'uso o le modalità di godimento delle cose comuni, non potendo invece includere disposizioni che vanno a incidere sui diritti dei singoli condomini e che si risolvono in un'alterazione, a vantaggio di alcuni di loro e in pregiudizio di altri, della misura del godimento che ciascuno di loro ha in ragione della propria quota. Né tanto meno può imporre limiti al l'uso delle singole unità immobiliari consistenti in restrizioni delle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva di esse oppure limitare o escludere il diritto di ciascun condomino di servirsi delle cose comuni nella maniera più conveniente.
Il vincolo del contratto
La natura
Il regolamento predisposto dal l'originario proprietario del l'intero edificio o dal costruttore o approvato all'unanimità si definisce di natura contrattuale in quanto è accettato da tutti i condomini
La forza
Il "contrattuale" è più vincolante perché espressione della volontà di tutti i condomini che hanno accettato una disciplina predisposta dall'esterno e destinata a divenire parte del rogito
Norme più incisive
Nel "contrattuale" le regole interne possono porre limitazioni ai diritti sulle parti comuni oppure anche sull'esclusiva proprietà impedendone la destinazione a particolari attività
Gli elementi essenziali
Il regolamento è precondizione per qualsiasi decisione dell'assemblea sulle parti comuni: ecco cosa prescrive il codice civile
1. Quando è obbligatorio
Il codice civile (art. 1138 comma 1) prevede che il regolamento sia obbligatorio se si superano i dieci condòmini
2. Cosa deve prevedere
Il regolamento deve contenere le norme circa l'uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese e le regole a tutela del decoro
3. L'iter per la forma assembleare
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio
4. Unanimità per il contrattuale
Per l'approvazione del regolamento contrattuale è necessaria l'unanimità dei consensi dei condòmini
5. La tabella millesimale
Il regolamento, al fine di poter rendere possibili le votazioni deve precisare il valore proporzionale delle singole proprietà
Fonte : Il Sole 24 Ore
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