La chiusura dei primi dieci anni del nuovo millennio invita a fare una riflessione su come si è mosso il ciclo del mercato immobiliare e da qui fare delle previsioni su cosa accadrà nei prossimi anni.
«All'alba del 2000 il mercato immobiliare italiano residenziale, in piena salute, faceva segnare rialzi medi dei volumi di case compravendute dell'8% annuo (1997-2000)» spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile dell'ufficio studi Ubh. «I prezzi di vendita, espressi ancora in lire, avevano iniziato a dare segnali concreti di aumento solo a partire dalla fine del 1999. La forza d'urto del passaggio all'euro, si fece sentire non tanto nell'anno in cui ci fu la conversione alla moneta unica, quanto nei due anni successivi.
«All'alba del 2000 il mercato immobiliare italiano residenziale, in piena salute, faceva segnare rialzi medi dei volumi di case compravendute dell'8% annuo (1997-2000)» spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile dell'ufficio studi Ubh. «I prezzi di vendita, espressi ancora in lire, avevano iniziato a dare segnali concreti di aumento solo a partire dalla fine del 1999. La forza d'urto del passaggio all'euro, si fece sentire non tanto nell'anno in cui ci fu la conversione alla moneta unica, quanto nei due anni successivi.
Una ulteriore spinta ai prezzi arrivò dall'abbassamento dei tassi sui mutui e dalla crescita della domanda di chi sino ad allora la casa di proprietà l'aveva solo desiderata tanto che le quotazioni toccarono il loro apice a fine 2006. A partire dal 2007 i valori delle abitazioni sono cresciuti sensibilmente meno e tutto quello che è successivamente avvenuto nel mondo ha di fatto bloccato la loro crescita e innescato un processo di riduzione oggi ancora in atto».
Ubh ha effettuato un confronto tra il prezzo medio di una abitazione di gennaio 2000 con il prezzo di gennaio 2010, per le prime 60 città italiane per numero di residenti. Un confronto fatto sui prezzi nominali (tasso di inflazione incluso: la media annua del 2000 fu del 2,5%, nel 2009 è stata dello 0,7%), tenendo conto che il costo medio della vita dal 2000 a fine 2009 è stato del 2,15% (fonte Istat). Da ciò si deduce che anche considerando i valori in termini reali le variazioni dei prezzi restano più che interessanti.
A Milano, primo fra i comuni capoluogo che hanno fatto registrare il miglior apprezzamento sul proprio stock immobiliare, negli ultimi dieci anni i prezzi sono saliti quasi del 106%, nonostante una flessione delle compravendite. A Roma l'apprezzamento è stato del 102%. Seguono distaccate le altre grandi città del nord, eccetto Firenze (+96%), a partire da Torino (+77%). Prima di Torino in classifica ci sono tutte città di medie dimensioni. Il messaggio che ne deriva è chiaro: la crescita dei valori ha inciso molto più su realtà urbane di media grandezza. Ad esempio Parma. Qui i prezzi sono saliti del 90% e le compravendite del 15% rispetto a dieci anni fa, anche se si tratta di un mercato che ha perso oltre il 30% di scambi negli ultimi due anni. Nella classifica delle meno virtuose, invece, troviamo due comuni isolani come Messina e Sassari e le restanti, esclusa Trieste, si collocano curiosamente tutte nella zona fra Marche, Toscana ed Emilia.
La peggiore performance in assoluto, è stata quella di Messina, dove i valori sono cresciuti in dieci anni solo del 18,8% circa. La scarsa dinamicità del mercato di Messina, causata soprattutto dallo stock immobiliare obsoleto e non di qualità, ha di fatto in questi anni mosso poco il mercato sia sul fronte dei volumi che su quello dei valori.
Inoltre dai dati Ubh relativi agli ultimi dieci anni emerge che la crescita dei prezzi delle case italiane ha avuto due velocità diverse: maggiore per i centri cittadini che in passato (con la lira) non facevano registrare grandi performance e, minore velocità, per quei comuni che in gran parte avevano già nella precedente fase di boom del mercato di inizio anni '90 visto i valori crescere a doppia cifra.
Ubh ha effettuato un confronto tra il prezzo medio di una abitazione di gennaio 2000 con il prezzo di gennaio 2010, per le prime 60 città italiane per numero di residenti. Un confronto fatto sui prezzi nominali (tasso di inflazione incluso: la media annua del 2000 fu del 2,5%, nel 2009 è stata dello 0,7%), tenendo conto che il costo medio della vita dal 2000 a fine 2009 è stato del 2,15% (fonte Istat). Da ciò si deduce che anche considerando i valori in termini reali le variazioni dei prezzi restano più che interessanti.
A Milano, primo fra i comuni capoluogo che hanno fatto registrare il miglior apprezzamento sul proprio stock immobiliare, negli ultimi dieci anni i prezzi sono saliti quasi del 106%, nonostante una flessione delle compravendite. A Roma l'apprezzamento è stato del 102%. Seguono distaccate le altre grandi città del nord, eccetto Firenze (+96%), a partire da Torino (+77%). Prima di Torino in classifica ci sono tutte città di medie dimensioni. Il messaggio che ne deriva è chiaro: la crescita dei valori ha inciso molto più su realtà urbane di media grandezza. Ad esempio Parma. Qui i prezzi sono saliti del 90% e le compravendite del 15% rispetto a dieci anni fa, anche se si tratta di un mercato che ha perso oltre il 30% di scambi negli ultimi due anni. Nella classifica delle meno virtuose, invece, troviamo due comuni isolani come Messina e Sassari e le restanti, esclusa Trieste, si collocano curiosamente tutte nella zona fra Marche, Toscana ed Emilia.
La peggiore performance in assoluto, è stata quella di Messina, dove i valori sono cresciuti in dieci anni solo del 18,8% circa. La scarsa dinamicità del mercato di Messina, causata soprattutto dallo stock immobiliare obsoleto e non di qualità, ha di fatto in questi anni mosso poco il mercato sia sul fronte dei volumi che su quello dei valori.
Inoltre dai dati Ubh relativi agli ultimi dieci anni emerge che la crescita dei prezzi delle case italiane ha avuto due velocità diverse: maggiore per i centri cittadini che in passato (con la lira) non facevano registrare grandi performance e, minore velocità, per quei comuni che in gran parte avevano già nella precedente fase di boom del mercato di inizio anni '90 visto i valori crescere a doppia cifra.
Fonti: Ubh, Il Sole 24 Ore
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