Lo sfratto nelle locazioni abitative

Quando si può avviare un procedimento di sfratto
Il proprietario di un immobile può avviare il procedimento di sfratto nei seguenti casi
per morosità dell'inquilino, nel caso di mancato pagamento del canone di affitto

- per necessità, quando il conduttore intende riutilizzare l'alloggio per motivi di bisogno previsti dalla legge

- per finita locazione

- per inadempimenti gravi da parte dell’affittuario.

Per avviare la procedura, il locatore deve trasmettere all'inquilino la disdetta del contratto di locazione. Se questo rientra nella vecchia disciplina dell'equo canone, la disdetta deve essere comunicata, con raccomandata A/R, almeno sei mesi prima della scadenza; se si tratta di un contratto con patti in deroga, il termine è di almeno un anno prima della prima scadenza e di almeno sei mesi per le successive.

Nei casi di affitti basati sulla normativa vigente valgono i sei mesi per icontratti liberi e regolati, mentre la disdetta è automatica per i contratti cosiddetti liberissimi (regolati solo dal Codice civile, tipo l'uso turistico), senza bisogno di comunicazione preventiva.

Se il giudice ha concesso un provvedimento di proroga allo sfratto, questo è impugnabile dal proprietario con opposizione regolata dall’articolo 618 Codice di procedura Civile.

Nel caso di sfratto per morosità dell’inquilino, il conduttore può scrivere una lettera raccomandata A/R in cui si sollecita il pagamento degli affitti arretrati entro una data precisa e rivolgersi ad un avvocato per l’avvio della pratica legale.

 Come funziona la procedura di sfratto

Quando il giudice convalida lo sfratto in genere concede un rinvio da sei mesi ad un anno rispetto alla scadenza contrattuale.

Durante i periodi di rinvio dell'esecuzione il canone aumenta per legge del 20%. 

Se l'inquilino non paga la maggiorazione, e diventa quindi moroso, rischia di accelerare i tempi del rilascio. 

Dopo il primo rinvio, il proprietario notifica tramite l'ufficiale giudiziario l'atto di precetto nel quale si chiede all'inquilino di liberare l'appartamento entro 10 giorni. 

Nell'atto di precetto devono risultare: gli estremi di registrazione del contratto di locazione; gli estremi dell'ultima denuncia ICI; gli estremi delle ricevute di versamento dell'ICI relative all'anno precedente; gli estremi dell'ultima dichiarazione dei redditi nella quale il reddito derivante dal contratto è stato dichiarato. 

Nel caso in cui questi non fossero in regola con il fisco, l'inquilino può opporsi allo sfratto.

Trascorsi dieci giorni il legale della proprietà deposita la richiesta di esecuzione dello sfratto presso gli ufficiali giudiziari.

L'inquilino sotto sfratto può però chiedere un ultimo rinvio al giudice che decide tenendo conto della situazione specifica. 

Di norma la proroga non può superare 6 mesi, che diventano 18 nei casi di disagio tutelati dalla legge: 

- famiglie con più di 5 figli; 

- anziani con oltre 65 anni; 

- disoccupati, cassintegrati o lavoratori in mobilità; 

- malati terminali o portatori di handicap; 

- se l'inquilino è prenotatario di un appartamento in cooperativa; 

- se l'inquilino prova di essere in attesa di un appartamento in costruzione o di un alloggio formalmente assegnato di edilizia residenziale pubblica o di enti previdenziali o assicurativi.

Nella domanda, che va presentata alla cancelleria dell'Ufficio esecuzioni immobiliari o graduazione sfratti del Tribunale civile, si deve chiedere la fissazione di una nuova data dell'esecuzione del rilascio, ai sensi dell'articolo 6 della legge numero 431 del 9 dicembre 1998. 

E’ bene conservarne una copia da esibire all'ufficiale giudiziario che si presenta ad eseguire lo sfratto. 

Alla domanda vanno allegati i seguenti certificati:

- provvedimento di sfratto; stato di famiglia; 

- redditi di tutti i componenti del nucleo familiare; 

- modelli dell'ufficio di collocamento, per cassintegrati e disoccupati; 

- scheda di mobilità, per gli iscritti alle liste di mobilità;

- documentazione comprovante l'assegnazione di un alloggio da parte del Comune o di pubblica proprietà, di un ente previdenziale o assicurazione; 

- rogito notarile o compromesso di acquisto di abitazione in costruzione; 

- certificato di portatore di handicap, con specificata diagnosi e percentuale di invalidità; 

- certificati medici e cartelle cliniche.

Particolarità

Nei Comuni ad alta densità abitativa e nei capoluoghi di provincia, per gli sfratti per finita locazione, è previsto che l'inquilino possa richiedere al magistrato di fissare nuovamente il termine di rilascio, concedendo unaproroga che normalmente non può superare i sei mesi.

L’inquilino deve allegare all’istanza ogni documento utile ai fini della valutazione del suo stato di bisogno e di necessità della proroga. La data indicata dal giudice non è prorogabile nei casi di necessità, morosità e inadempienza contrattuale.

Esauriti tutti i termini di proroga, se l'inquilino non riconsegna l'immobile, il proprietario ha diritto ad eseguire il provvedimento ricorrendo alla forza pubblica. Tuttavia la legge prevede che possano eseguire gli sfratti soltanto i proprietari che siano in regola con il fisco.

L’inquilino può dunque fare ricorso al giudice dimostrando l’eventuale irregolarità anche nei casi di sfratti per necessità, morosità o inadempienza contrattuale.