Garanzie di terzi: la fidejussione nei contratti di locazione

Sempre più spesso i proprietari di casa cercano garanzie nei pagamenti visti i rischi che si corrono, nel concedere le case in affitto agli inquilini.

Cos'è la fidejussione

Consiste in un negozio giuridico, con cui un soggetto, si obbliga personalmente nei confronti di un terzo creditore, al pagamento del debito contratto dal debitore. In pratica si garantisce l’obbligazione altrui.
Nel caso specifico, una banca o un istituto assicurativo può garantire il pagamento del canone di locazione, quando l’inquilino non paga più per i motivi più vari; in questo caso, l’esistenza di una fidejussione, può garantire al proprietario dell'immobile il pagamento delle mensilità del canone di locazione per alcuni mesi prima di potere attuare lo sfratto e quindi concedere una sorta di risarcimento per il tempo necessario allo sfratto.
La stessa obbligazione, inoltre, può essere assunta da più fidejussiori; come nel caso in cui i figli garantiscono il pagamento del canone di locazione dei propri genitori che vivono in affitto. In questo caso il proprietario di casa può, oltre che sull’inquilino, rivalersi sui singoli fidejussori.
Occorre precisare però, che la fidejussione è legata strettamente al contratto di locazione e che quindi una volta estinto, come ad esempio per accordo tra le parti, o per scadenza del contratto, la garanzia non potrà più essere fatta valere.

La fidejussione bancaria

La fidejussione può essere richiesta dal proprietario, preliminarmente alla stipula del contratto di locazione o di affitto. Questa può essere garantita o da una banca o da un’assicurazione. Nel caso in cui a rilasciare la garanzia sia stata una banca, questa garantisce l’adempimento dell’inquilino per tutta la durata del contratto. Ovviamente dovrà essere versata una somma, perché appunto il rilascio di una fidejussione comporta un rischio per la banca che dovrà pagare in caso di inadempimento. Questa somma normalmente viene versata dal conduttore, ma nulla vieta che la spesa sia divisa a metà con il proprietario, che ha appunto l’interesse ad essere tutelato. Va aggiunto che le banche, normalmente, non rilasciano fidejussioni per contratti di locazione se non sono sicuri che l’inquilino paghi tutti i mesi, per questo il solo fatto che la banca acconsenta alla garanzia è già una buon inizio per il proprietario.

Bisogna però tenere in considerazione alcuni aspetti. Non tutte le fidejussioni sono uguali.

Bisogna controllare per quanti anni essa sia valida (normalmente un anno). Se vi sia la presenza di un importo massimo, fuori dal quale la banca non copre. Se sono indicati, a prescindere dall’ importo, il numero massimo di mesi che la garanzia copre. Per ultimo, ma forse più importante, la “fidejussione con escussione a prima richiesta” la quale obbliga la banca al pagamento dei canoni prima ancora (e a prescindere) della richiesta al conduttore stesso; ciò significa che se manca questa clausola nella fidejussione, non si potrà chiedere il pagamento alla banca se prima non si è iniziata un'azione legale nei confronti del conduttore, col rischio di vedere i soldi molto, ma molto tempo dopo.

La fidejussione assicurativa

Per quanto riguarda la fidejussione assicurativa invece, questa viene appunto rilasciata da un’agenzia di assicurazioni, la quale dietro pagamento di “un premio” si obbliga a garantire l’adempimento del conduttore. Sebbene in grandi linee le caratteristiche coincidono con la fidejussione bancaria, con la garanzia prestata da un’assicurazione alcuni aspetti cambiano. Ad esempio il premio viene pagato ogni anno e, nel caso in cui non venga pagato il premio alla scadenza dell’anno assicurato, la compagnia può recedere dal contratto unilateralmente, facendo cosi terminare il periodo di garanzia. Inoltre, le compagnie assicurative non procedono al risarcimento delle mensilità se prima il proprietario non ha proceduto contro l’inquilino; in questo modo la garanzia non ha molto senso, perché ci vorranno mesi (se non anni) per percepire i canoni di locazione spettanti. 

Ultimo aspetto legato alla “persona” del conduttore; il fatto che un soggetto abbia rapporti con una banca, permette a quest’ ultima di conoscere quelle che sono le “possibilità economiche” del conduttore in questione, in modo tale da poter valutare il rischio che si corre rilasciando la garanzia. Per questo motivo, la garanzia rilasciata dalla banca permette di sapere in anticipo che “tipo” di inquilino è, e se la fidejussione viene rigettata il proprietario affitta l'immobile a proprio rischio e pericolo.