Mercato immobiliare italiano 2013 - 2014: previsioni NOMISMA

ll peggioramento delle aspettative relative al reddito delle famiglie, la difficoltà di accesso al credito e la crisi delle transazioni determineranno nel 2013 un'ulteriore deflazione dei prezzi delle abitazioni. L'anno in corso dovrebbe chiudersi con una contrazione di circa cinque punti percentuali, mentre nel 2014 la caduta si attesterà intorno al 4%. a dirlo è l'ufficio studi di nomisma, che vede non nella contrazione del valore delle case, quanto nella riattivazione dei mutui la chiave di svolta per rilanciare il mattone.

Situazione mutui

A determinare un'enorme difficoltà di accesso al credito è stata, da una parte, l'inasprirsi dei criteri di erogazione del credito, e, dall'altra, la crisi ecomica. A preconsuntivo del 2012, le erogazioni si sono attestate nell'ordine di 25,8 milioni di euro, con una flessione pari al 47,4% rispetto al 2011. L'inasprirsi dell'accesso al credito è collegato a una percezione maggiore delle prospettive di rischio di alcuni settori, tra cui c'è proprio quello immobiliare.

Reprecing nelle città intermedie

Dall'analisi dell'andamento dei prezzi delle case nelle 13 città intermedie, emerge che il calo delle quotazioni è stato di gran lunga il più intenso dall'inizio della crisi. Ed è paragonabile a quello registrato nelle 13 città di maggiori dimensioni sul finire dello scorso anno. Ma il reprecing delle abitazioni non è sufficiente a dare slancio alla domanda, e le possibilità di rilancio del mercato immobiliare a medio termine dipendono dal settore bancario.

Tempi di vendita

Si sono allungati ulteriormente i tempi di vendita, accentuando il trend che aveva caratterizzato questo indicatore già nel corso del 2011. Nel 2012 e nei primi mesi del 2013 si è avuto un ulteriore balzo in avanti, con incrementi nell'ordine dei 2 mesi per le abitazioni nuove, dei 2,5 mesi per quelle usate e dei 2,7 mesi per uffici, capannoni e box auto. I tempi di vendita si sono così attestati  tra i 9 mesi per le abitazioni nuove e i 13 mesi per i capannoni industriali. Le aspettative dell'offerta si scontrano con le ridotte capacità di spesa del fronte domanda, tanto che chi è intenzionato a vendere lo deve fare praticando uno sconto elevato sul prezzo richiesto.

Previsioni 2013-2014

Per il prossimo biennio nomisma prevede un ulteriore deterioramento del prezzo delle abitazioni, nell'ordine del 5% nell'anno in scorso e del 4% per il 2014.

Comprare casa in Gran Bretagna : con la Finanziaria 2013 il rilancio del mattone

Il Tesoro in Gran Bretagna ha deciso che sostenere il mercato immobiliare é un modo per rilanciare l'economia. La Finanziaria 2013 contiene delle misure per i settori edilizio e immobiliare volte principalmente a facilitare l'acquisto di un immobile.

Il  già esistente programma "First Buy" diventa ora "Help to Buy" e viene esteso a tutti quelli che vogliono acquistare una casa di nuova costruzione che costi un massimo di 600mila sterline (700.700 euro), indipendentemente dal loro reddito (mentre finora il programma era accessibile solo agli acquirenti di prima casa con redditi annui inferiori alle 60mila sterline). 

L'acquirente deve poter pagare un deposito del 5% del valore della casa, poi il Governo verserà il 20% sotto forma di prestito senza interessi (da restituire solo quando la casa sarà venduta) e una banca fornirà il resto del denaro necessario. 

La misura, che durerá per 3 anni a partire dall'aprile 2013, costerà 3,5 miliardi di sterline. Il fatto che questa facilitazione è limitata alle case di nuova costruzione è un chiaro segnale della volontà della Gran Bretagna di sostenere il settore edilizio, particolarmente colpito dalla crisi.

La seconda misura è una garanzia sui mutui che invece vale per tutti gli acquisti di immobili, sia nuovi che d'epoca, e punta ad aiutare persone che hanno un reddito e quindi la possibilitá di pagare regolarmente le rate del mutuo, ma non hanno capitali sufficienti per versare i depositi consistenti che il mercato ora richiede. 

La garanzia, che scatterà dal gennaio 2014,  prevede un contributo al deposito del 5% da parte dell'acquirente, con il 20% fornito dal Governo e il resto dalla banca. Secondo il Tesoro milioni di inglesi sfrutteranno questa facilitazione e il Governo è pronto a offrire garanzie di un valore di 130 miliardi di sterline sui mutui. 

"E' un grande affare per chi vuole comprare casa (ha detto il Cancelliere Osborne illustrando la Finanziaria 2013), è un grande sostegno per il settore edilizio. E dato che è una transazione finanziaria, con il contribuente che fa un investimento e ottiene in cambio un rendimento, non avrà conseguenze negative sul deficit. Le difficoltà nel comprare casa sono un ostacolo alla mobilità sociale che vogliamo rimuovere."

Osborne ha inoltre accettato le richieste della British Property Federation (Bpf): dando la possibilità di snellire le procedure per il cambio destinazione d'uso da commerciale a residenziale, cosa che dovrebbe facilitare la trasformazione di molti negozi in abitazioni sostenendo il settore edilizio e assicurando che il Governo prenderà in considerazione la possibilità di includere i Reit (Real Estate Investment Trust - Fondi di investimento immobiliare) nella definizione di "investitore istituzionale", con tutti i vantaggi che ne derivano. "Siamo molto soddisfatti dell'avvio di una consultazione sui Reit (ha commentato Peter Cosmetatos, direttore finanziario della Bpf) la qualifica di investitore istituzionale permetterá ai Reit di acquistare e detenere quote significative di altri Reit e di avviare joint venture."

Fonte: Il Sole 24 Ore

Roma : boom degli affitti in nero

Da un'inchiesta svolta dal Messaggero

"Col contratto siamo sui 350 euro, senza possiamo anche scendera a 200". Risponde così chi ha messo l’annuncio per un posto letto in un’abitazione di Casal Bertone. E come questo proprietario, tanti altri propongono agli studenti fuori sede i vantaggi economici di una sistemazione a buon mercato rigorosamente senza contratto, nonostante l’inasprimento delle sanzioni e le facilitazioni offerte dalla cedolare secca.

Nei giorni scorsi abbiamo risposto ad una ventina di offerte, pescate nel mucchio tra le bacheche delle facoltà e i siti di annunci su internet, e soltanto quattro padroni di casa hanno preteso di regolarizzare i pagamenti. Due su dieci, facendo una media. Per tutti gli altri il contratto non era previsto o comunque, durante la discussione, veniva rapidamente prospettata la possibilità di "mettersi d’accordo senza troppe formalità". Ovviamente questi numeri non hanno alcun valore statistico, ma il segnale che arriva dal mercato degli affitti studenteschi è fin troppo chiaro: mettersi in regola col fisco è un’attività che non va sicuramente di moda tra alcuni proprietari di case.

DOPPIO PREZZO

Quasi tutti al telefono svelano il "doppio listino": con contratto o senza. E quale studente rinuncerebbe all’offerta di risparmiare quasi metà dell’affitto? 

Cambiamo zona, Nuovo Salario: 250 euro per un posto letto, 360 per una singola. Sulle prime chi ha messo l’offerta parla di contratto. Quando però accenniamo alla possibilità di non regolarizzare per un generico problema legato al cambio di domicilio, subito arriva la formula di rito: "Certo, possiamo venirci incontro. E il prezzo cala un po’". 

Piazza dei Condottieri, l’annuncio parla di 225 euro per un posto letto con il mese di marzo gratis. Offerta molto conveniente, ma di contratto non si parla proprio. "Devo tamponare la stanza vuota fino a luglio, poi vediamo se andare avanti", si giustifica il proprietario. 

Poco lontano, al Prenestino, chiedono 350 euro per una singola. "Il contratto? Se proprio insiste…". 

Stesso discorso all’Appio Latino, con il prezzo che però sale: 280 euro per un letto, 450 per la singola. 

A Centocelle per una stanza siamo sui 350. Senza contratto: "Ce l’ha solo un inquilino, gli altri pagano a lui. In contanti". 

Contratto per un solo affittuario anche a San Lorenzo, prezzo decisamente più alto, siamo in piena "zona Sapienza": 430 euro per una singola.

I RISCHI

Nonostante i vantaggi però chi decide di affittare in nero si assume anche dei rischi. 

La legge del 2011 sulla cedolare secca infatti prevede, per i proprietari che non hanno regolarizzato la situazione degli inquilini, che l'affitto in nero si trasformi in un regolare contratto di locazione della durata di 4 anni – rinnovabile per altri 4 - ad un canone mensile pari a tre volte la rendita catastale e quindi potenzialmente inferiore del 90% rispetto al prezzo di mercato. 

La nuova normativa offre a tutti gli affittuari in nero la possibilità di rivolgersi ad un avvocato dell'Unione Inquilini per denunciare il proprietario. Ma bisogna dimostrare di pagare un affitto e di non essere solo ospiti. È necessario quindi avere qualche ricevuta di pagamento oppure l’intestazione delle utenze di luce e gas. Perché se il proprietario si è sempre fatto pagare in contanti senza rilasciare ricevuta o non ha permesso agli inquilini di intestarsi le utenze nell'abitazione, sfruttare la legge per farsi ridurre il canone diventa difficile. 

A Roma, nel quartiere di San Lorenzo, un affittuario, con l'aiuto dell'Unione inquilini, ha ottenuto il contratto 4+4 che prevede un canone di 80 euro al mese. Un bel risparmio.

Fonte: Il Messaggero

Umbria Case: sconti per mamme sole e single con bonus fino a 21.000 Euro

Ok della Giunta al contributo a fondo perduto: i requisiti necessariper presentare le domande

I requisiti fondamentali per accedere al contributo che la Regione Umbria concederà ai single per l'acquisto della prima casa sono: 

avere più di 30 anni e un reddito Isee non superiore a 18mila euro.

Questi i criteri per l'accesso al bando che dovrà essere pubblicato sul Bollettino regionale. 

Dal momento della pubblicazione, gli interessati avranno 75 giorni di tempo per inoltrare la domanda e partecipare alla graduatoria per avere la possibilità di accedere ad un plafond complessivo pari a circa 1,5 milioni di euro.

I requisiti. 

Le condizioni essenziali per presentare la domanda restano l'età (da 30 anni in su) e il reddito che, come da dichiarazione Isee, non dovrà essere superiore a 18mila euro. 

Altri requisiti sono relativi alla residenza in Umbria da almeno due anni, non essere proprietari di altre case e non avere percepito altri contributi pubblici per la ristrutturazione di immobili. 

La casa che si intende acquistare dovrà invece far parte di un fabbricato costituito da almeno due alloggi, non dovrà essere di proprietà di ascendenti fino al secondo grado di parentela, non essere accatastato come immobile di lusso e avere una superficie utile entro i 95 metri quadrati.

Il bonus. «Il contributo - è scritto nella delibera di Giunta - è calcolato moltiplicando un parametro unitario a metro quadro, pari a 350 euro, per i metri quadri di cui si compone la superficie utile dell'alloggio. L'entità massima di contributo erogabile è pari a 21mila euro. Infatti, pur essendo ammesso l'acquisto di alloggi sino al limite di 95 metri quadri, si ritiene opportuno, trattandosi di nuclei familiari composti da una sola persona, determinare il contributo massimo erogabile rapportandolo ad un immobile di grandezza idonea, non superiore a 60 metri quadrati».

Il contributo verrà erogato in un'unica soluzione e il beneficiario, salvo gravi motivi, sarà tenuto a rimanere in possesso dell'immobile (senza venderlo o affittarlo) per cinque anni.

I controlli. 

Tutte le domande che otterranno il contributo, sottolinea l'atto dell'Esecutivo, saranno sottoposte ad attività di controllo da parte della Guardia di finanza, con cui la Regione ha sottoscritto un apposito protocollo d'intesa.

Famiglie monoparentali. 

L'assessorato alle Politiche abitative sta inoltre lavorando alla definizione di un ulteriore bando che sarà dedicato alle famiglie monoparentali. Mamme e papà soli che desiderano acquistare la prima casa potranno contare su un contributo a fondo perduto. I requisiti dovrebbero prevedere l'esclusione di limiti di età e consentire l'acquisto di immobili più grandi. Da verificare la possibilità di annoverare nel nucleo famigliare anche figli maggiorenni, purché disoccupati.

Fonte: Giornale dell'Umbria

Contenzioso in edilizia e difetti di costruzione

Nuove costruzioni

Quasi l’80% dei procedimenti in corso presso il Tribunale di Bologna ha come oggetto i difetti edili di costruzione.
L’Osservatorio dell’Università di Bologna, in collaborazione con il Tribunale, ha monitorato vizi e difetti nelle costruzioni, che rappresentano l’oggetto principale di contenzioso e cause civili e/o penali. L’Osservatorio, il primo in Italia, si propone come strumento operativo concreto per il miglioramento dei processi decisionali, operativi ed economici nel settore delle costruzioni allo scopo di velocizzare i tempi del contenzioso e delle relative cause legali frequenti nel settore edile.

L’Osservatorio – spiega il professore Tomaso Trombetti, docente di Tecnica delle costruzioni dell’Alma Mater – si pone l’obiettivo di creare una conoscenza organizzata del contenzioso in essere nell’ambito dell’appalto e della compravendita, aumentando la consapevolezza di appaltatori, professionisti e committenti in relazione ai rischi espliciti e impliciti che si possono verificare nell’attività edilizia.

L’altro obiettivo è quello di agevolare, attraverso l’informatizzazione, il rapporto fra gli addetti ai lavori e i cittadini e la pubblica amministrazione in linea con l’idea di Bologna Smart City. Tuttavia l’Osservatorio ha evidenziato che solo il 3% delle cause ha un problema di carattere progettuale, per il 9%, i difetti nelle costruzioni derivano dalla non osservanza delle norme tecniche e da errori nell’esecuzione lavori.

L’Osservatorio, presentato lo scorso 11 gennaio a Bologna, conferma che i vizi più frequenti nelle cause legali sono quelli relativi a lavorazione non a regola d’arte, infiltrazione d’acqua e non completamento dei lavori, danni che in gran parte dipendono da difetti di esecuzione ed imputabili ai responsabili della realizzazione e alla qualità dei materiali.

Buona parte dei problemi dipende anche da errori della committenza e dalla errata conduzione. Pertanto, ad evitare contestazioni, è necessario che il professionista dedichi al progetto una maggiore attenzione e che l’utente finale sia consapevole della necessità di una corretta manutenzione.

Fonte: Attico.it

Bonus prima casa : ancora chiarimenti

Il beneficio fiscale del bonus prima casa spetta solo se l’immobile è ubicato nel comune in cui abita l’acquirente.

L’agevolazione “prima casa” non spetta per l’acquisto di un immobile destinato al figlio minore che ha mantenuto la residenza con la madre in altra città, anche se di fatto abita con il padre che si è trasferito in seguito nel Comune in cui si trova l’immobile. 

Così ha deciso la Cassazione con la sentenza 3384 del 12 febbraio scorso, nel caso di due coniugi che acquistano un immobile da destinare a prima casa del loro figlio minore, usufruendo dei relativi benefici previsti dall’articolo 1, nota II-bis), Dpr 131/1986 (registro al 3% e ipocatastali in misura fissa).

Dopo l’acquisto, il padre aveva trasferito la sua residenza nel comune dell’immobile, mentre il figlio, anche se di fatto abitava con il padre, aveva mantenuto la propria residenza anagrafica all’indirizzo della madre, situata in altro comune. L’ufficio non riconosceva l’agevolazione e recuperava le imposte dovute in misura ordinaria oltre alla sanzione del 30 per cento, in base al comma 4 della nota II-bis.

I contribuenti impugnano l’avviso di liquidazione e la Commissione provinciale accoglie il ricorso anche in appello, ma la Commissione tributaria regionale ricorre in Cassazione, che accoglie il ricorso, ritenendo irrilevante solo il trasferimento di residenza del genitore e non quello del minore. Pertanto, la sezione tributaria ritiene valida la residenza anagrafica, in quanto, dopo l’acquisto, il minore risiedeva di fatto con il padre che aveva trasferito la sua residenza nel comune ove era ubicato l’immobile, ma lasciando la sua residenza anagrafica presso la madre.


COSA DICE LA CASSAZIONE
La Cassazione ha ritenuto fondata la richiesta dell’Amministrazione finanziaria, in base al principio secondo cui, in ambito di imposta di registro e in base al comma 1, lettera a), della nota II-bis), all’articolo 1 della Tariffa allegata al Dpr 131/1986, per la fruizione dell’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa, assume rilievo la residenza anagrafica dell’acquirente (già stabilita o da trasferire, nel termine prescritto, nel comune dell’immobile acquistato), mentre nessuna rilevanza giuridica può essere riconosciuta alla realtà fattuale, ove questa contrasti con il dato anagrafico, o all’eventuale successivo ottenimento della residenza, essendo quest’ultima presupposto per la concessione del beneficio che deve sussistere alla data dell’acquisto (Cassazione 4628/2008, 1173/2008, 22528/2007 e 18077/2002).

Fonte: Attico.it

Mercato immobiliare italiano come nel 1985

Il settore immobiliare italiano arretra al 1985

Si ritorna indietro di circa 30 anni per quanto riguarda il numero degli immobili compravenduti nel 2012. 
L’Agenzia delle Entrate ha infatti diffuso i dati relativi alle compravendite nel settore residenziale fatte l’anno scorso e queste risultano circa 444 mila, poco più delle 430 mila del 1985. Dati quindi abbastanza sconfortanti, anche perché oltre al drastico ridimensionamento delle vendite vi è stato anche un arretramento notevole (un crollo vero e proprio) di mutui erogati, scambi di immobili e prezzi.

Alla fine l’intero mercato immobiliare del 2012 ha fatto registrare appena 993 mila transazioni e quindi 330 mila unità in meno rispetto al 2011 con un calo percentuale pari al 24,8 % in un anno. 

Il calo drastico ha riguardato tutti i settori: i capannoni hanno avuto un calo pari al 19,7 % rispetto al 2011, le compravendite di negozi del 25 per cento circa, gli uffici addirittura del 26,6 %. Il settore ha fortemente risentito della drastica contrazione in materia di erogazione di mutui: il totale di erogazioni è crollato passando dai 34,3 miliardi di euro nel 2011 ai 19,6 miliardi di euro nel 2012 ( con un calo di oltre 40 punti percentuali).
 
Cali, anche se tutto sommato contenuti, anche per quanto riguarda le quotazioni immobiliari. Catania perde circa 4 punti percentuali , ma alcune città, come Verona dove si è registrato un più 0,2 %, addirittura sono in positivo.

Sembra ancora un tunnel senza uscita sia che si considerino i dati in materia di erogazione di mutui sia che si guardi alle compravendite. Le note positive sono molto rare e quasi tutte giustificate da circostanze eccezionali. Si prenda Napoli, dove le compravendite sono aumentate nel IV trimestre di circa il 19 %. Un dato positivo che si giustifica con il fatto che il Comune nell’ultimo periodo dell’anno ha dato mandato di vendere numerosi immobili municipali.

Gli esperti di settore non si sbilanciano ma sono in molti a presagire un futuro ancora negativo con probabili nuovi cali vistosi dei prezzi sopratutto in alcune zone. Per la ripresa molto probabilmente occorrerà attendere ancora.

Le quotazioni delle abitazioni nei grandi centri urbani

Analizzando l’andamento delle quotazioni medie delle abitazioni nelle 12 maggiori città
per popolazione nel II semestre 2012 le quotazioni medie più elevate, oltre 3.000 €/m2, si registrano a Bologna, Roma e Firenze seguite a breve distanza da Milano. 

Nelle due grandi città siciliane, Palermo e Catania, le quotazioni delle abitazioni sono le più
basse. Rispetto al semestre precedente si riscontrano cali delle quotazioni medie ovunque con
l’unica eccezione del lieve aumento riscontrato a Verona.

Catania, Palermo e Genova presentano le flessioni maggiori; più lievi sono stati i cali nelle città di Roma, -0,9%, Milano, -0,6%, e Venezia, -0,4%. In termini di valore medio di un’abitazione compravenduta, a Roma, Firenze e Venezia si superano i 300.000 euro.

Le quotazioni delle abitazioni nei medi centri urbani 

Analizzando l'andamento delle quotazioni nel II semestre 2012 per le città con popolazione superiore a 150 mila abitanti (escluse le 12 grandi città già analizzate), la quotazione più elevata si riscontra a Parma, 2.420 €/m2, seguono Monza, Livorno, Prato, e Brescia con valori oltre i 2.000 €/m2.

Dalla stima del fatturato medio per unità, emerge che il maggior valore medio delle abitazioni si osserva a Prato, circa 250 mila euro spesi per l’acquisto di un‘abitazione in questa città.

L’abitazione è mediamente più “economica” a Reggio Calabria, dove si è speso in media circa 110 mila euro.

Circoscrivendo l’analisi alle sole fasce centrali di ciascuna città, a Parma e a Padova la quotazione media delle abitazioni supera i 3.000 €/m2. Rispetto al precedente semestre si registrano i maggiori cali nelle città di Monza, Livorno e Ravenna.

Fonte: Agenzia delle Entrate

Social lending : prestiti senza banca

Il social lending è una recente forma di prestito tra persone, dove richiedente e prestatore si incontrano su siti online specifici che fanno incontrare la domanda con l'offerta. Intermediazioni e costi di gestione sono ridotti, e questo si traduce in migliori condizioni di finanziamento. 

Il social lending

Social lending, o "prestito sociale", è una delle ultime tendenze in tema di prestiti e, per certi versi, anche una delle più antiche: con il social lending, si "ritorna" infatti al prestito tra persone. Solo che nell'era del Web 2.0, si preferisce chiamarlo prestito peer to peer.  

Il social lending non avviene in banca né presso una finanziaria, ma esclusivamente online: è una forma di scambio di denaro fra persone, che si svolge tramite registrazione su portali autorizzati gestiti da società online, che promuovono questo tipo di finanziamento, attraverso la creazione di community online dove domanda e offerta di credito possono incontrarsi.

Come funziona il social lending?

Ci si iscrive a un portale apposito certificato e si indica se si intende finanziare o richiedere. Ogni finanziatore può investire fino a un massimo di circa 50.000 euro e ogni richiedente può chiedere dai 1.500 ai 15.000 euro, a seconda dei siti internet prescelti. In pratica, chi ha bisogno di un prestito, posta online la sua richiesta e se un finanziatore è interessato all'investimento, il gioco è fatto.

I vantaggi
I vantaggi del social lending sono: nessuna transazione intermedia e, a quanto sembra, tassi di interesse più concorrenziali. 

Oltre a quello di "sapere dove vanno a finire i miei soldi". Costi di gestione e di intermediazione sono ridotti all'osso e questo dovrebbe ripercuotersi anche su condizioni più vantaggiose per i partecipanti. Le società online che offrono il servizio di social lending guadagnano prendendo una commissione sui richiedenti e ai prestatori una commissione annuale di servizio.

Per ridurre i rischi, i prestatori di alcuni portali, prestano solo piccole porzioni di denaro a un unico richiedente, mentre la somma di un singolo prestatore viene spalmata su più finanziamenti. Esempio: un prestatore che offre 500 euro, ha un prestito suddiviso tra diversi richiedenti, partecipando con una quota di un tot di euro ciascuno.

Le categorie di affidabilità creditizia

Dopo aver effettuato l'iscrizione, il richiedente specifica l'importo richiesto e scopre se qualcuno è disposto a finanziarlo.
Il richiedente deve essere maggiorenne, avere residenza e domicilio stabili, un impiego fisso o un reddito regolare. A ogni richiedente il prestito viene associato un rating, ovvero un punteggio di affidabilità creditizia e infine viene immesso in una categoria: "A+" per esempio sarà un profilo molto affidabile e così via.

Quanto dura il prestito

La durata del prestito può essere di 12, 24, 36 o 48 mesi. A poco più di un anno dal suo arrivo in Italia, il social lending ha visto l'adesione di 40.000 persone sui portali più famosi.
Il finanziamento può essere estinto anticipatamente, senza pagare penali o costi aggiuntivi.
In caso invece di pagamenti delle rate in ritardo o mancati pagamenti, si attiva l'iter del recupero crediti e il ricevente sarà contattato da un'apposita società di recupero crediti. Se però si è impossibilitati a pagare per gravi problemi, disoccupazione o malattia, si può essere coperti da un'assicurazione apposita da sottoscrivere prima del prestito.

Fonte: Prestiti.it

Banca Marche aumenta di 60 milioni il plafond per la sospensione delle rate dei mutui per la rima casa

Banca Marche ha aumentato di 60 milioni di euro la dotazione del plafond per la sospensione mutui prima casa riservata a soggetti in difficoltà economica. 

Il nuovo stanziamento va ad arricchire il vecchio plafond da 430 milioni di euro ormai quasi completamente utilizzato.

Da maggio 2009 a febbraio 2013 Banca Marche ha autorizzato 3.862 sospensioni di mutui prima casa per un importo complessivo di debito residuo pari a circa 435 milioni di euro.

Il perdurare della crisi economica mantiene elevata la richiesta di sospensione mutui prima casa da parte della clientela. 

Nel periodo novembre 2012 - gennaio 2013 Banca Marche ha autorizzato 394 sospensioni per 47,7 milioni di euro di debito residuo.

Per andare incontro alle esigenze dei clienti in difficoltà finanziaria Banca Marche da circa un anno ha aumentato il periodo di sospensione, prevedendo la possibilità di autorizzare non solo un’unica sospensione di 12 mesi, ma anche una seconda di ulteriori 12 mesi.

Fonte: Vivere Ancona

C'era una volta l' "affitto concordato"

L'ultima stretta fiscale sugli immobili ha colpito soprattutto il canone concordato. Già messo a dura prova dall'arrivo della cedolare secca, ora ha perso definitivamente la sua convenienza, cancellando la possibilità per tante famiglie di avere un affitto più basso, e con agevolazioni fiscali per il proprietario, che compensassero le perdite.

Oggi, con l'abbassamento dal 15% al 5% della deduzione applicabile al canone ai fini del pagamento delle imposte, entrata in vigore per il periodo d'imposta 2013, si è alzata la base sulla quale calcolare lo sconto fiscale previsto per questo tipo di locazione: il 30 per cento.
In pratica, su 100 euro di affitto, la base imponibile dei canoni concordati prima ammontava al 59,5 per cento, pari quindi a 59,5 euro. Il che consentiva di poter operare uno sconto sull'affitto di circa il 20 per cento senza perdite per il proprietario.

Nelle città dove una trattativa lungimirante aveva condotto a calcolare i canoni concordati con questo range di riduzione (risultato di un accordo tra i sindacati inquilini e le associazioni della proprietà a livello comunale) rispetto a quelli di mercato, le cose avevano funzionato.

Molti Comuni avevano inoltre ridotto o azzerato l'Ici per facilitare le cose, anche in città grandi come Bologna e Genova. Ora invece, con l'Imu, la riduzione è risultata molto meno appetibile: l'innalzamento della patrimoniale immobiliare ha reso comunque molto più pesante il fisco sugli affitti, vanificando ogni tipo di agevolazione a favore di chi si impegnava a concedere canoni di locazione più ragionevoli nei Comuni cosiddetti "ad alta tensione abitativa" (in pratica le grandi città e il relativo hinterland).

Adesso la base imponibile Irpef di quei 100 euro è salita a 66,5 euro, quindi considerando l'aliquota Irepf marginale del 38 per cento, che accomuna tutti i redditi lordi da 28mila a 55mila euro, con un canone di mille euro al mese la spesa fiscale sale di 319 euro, e di 160 euro con un affitto da 500 euro al mese. Inoltre bisogna ricordare che la cedolare secca aveva già contribuito a render poco appetibile il canone concordato: l'aliquota del 19% prevista per queste tipologie, rispetto al 21% dei canoni di mercato, rendeva infatti irrilevante lo sconto sull'affitto che il proprietario avesse voluto concedere: il 2% contro il 20% che era possibile con il sistema precedente. Per cui tutti i proprietari che hanno optato per la cedolare hanno ovviamente scelto i contratti di mercato.

Tutto questo ha portato alla scomparsa dell'agevolazione che consentiva a molte famiglie in locazione di beneficiare di una riduzione dei canoni che spesso facevano la differenza tra arrivare o no alla fine del mese. 

Come funziona l'AFFITTO CONCORDATO

La durata del contratto è minimo di 5 anni (3 anni più 2 di rinnovo automatico). In casi particolari anche solo 3 anni 
Il canone massimo è stabilito dai sindacati dei proprietari e degli inquilini in accordi territoriali 

I vantaggi fiscali

Nei Comuni ad alta tensione abitativa consistono in uno sconto Irpef del canone imponibile sulla dichiarazione dei redditi del 40,5% (47,5% per la laguna di Venezia) e in una riduzione del 30% dell'imposta di registrazione del contratto

È possibile optare per la "cedolare secca" con un'aliquota pari al 19% del canone ma si perdono ovviamente le agevolazioni Irpef.

Cedolare secca sugli affitti : precisazioni

Cedolare secca sugli affitti: è valida la revoca anche in carta libera.

Questa modalita' della dichiarazione, sottoscritta dalle parti e con i dati identificativi sia del contratto che dei contraenti, potra' essere utilizzata fino all'individuazione di una regola definitiva.

Revoca della cedolare secca valida anche in carta libera è una delle indicazioni contenute nella circolare n. 20/E del 4 giugno.

In alternativa, si può utilizzare il modello 69, utilizzato come schema di richiesta della revoca.

Per i contratti già in corso al 7 aprile 2011, per i quali il locatore poteva scegliere la cedolare direttamente in dichiarazione, c’era tempo fino al 1° ottobre scorso per inviare la raccomandata con cui si comunicava al conduttore la rinuncia all’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Sia nel caso in cui l’acconto (dovuto) fosse stato comunque versato sia se l’adempimento fosse saltato. In tale ipotesi, l’omesso versamento poteva essere sanato avvalendosi del ravvedimento operoso, utilizzando i codici tributo “1992”, per gli interessi, e “8913”, per la sanzione.

La possibilità di scegliere la tassa piatta l'avevano anche quelli che avevano tenuto conto del reddito derivante dalla locazione dell’immobile abitativo, per il calcolo e il versamento dell’acconto Irpef 2011 (sempreché, ovviamente, ricorressero tutte le altre condizioni richieste). In questo caso, il locatore doveva presentare istanza per la correzione del codice tributo, segnalando di considerare l’importo versato a titolo di acconto Irpef come acconto per la cedolare secca per il 2011. Il maggior versamento dell’acconto Irpef sarebbe stato indicato come acconto della cedolare secca, sia nel modello Unico 2012 sia nel 730/2012.

Acconto con opzione dal 2012

Chiarito anche il dubbio circa il versamento dell’acconto nel caso in cui, per un appartamento affittato e assoggettato a Irpef nel 2011, il proprietario decidesse di optare per l’imposta sostitutiva a partire dal 2012: l’acconto 2012 non è dovuto.

Comunicazione valida fino a revoca

Se inviata entro i termini, non occorre “replicare” nelle successive annualità la comunicazione di rinuncia all’aggiornamento del canone inviata all’inquilino in occasione della scelta per il regime alternativo espressa per il 2011. La cedolare secca, infatti, salvo revoca, è vincolante per tutta la durata del rapporto.

A ogni locatore la sua opzione

Il nuovo proprietario di un immobile già locato secondo il regime dell’imposta piatta, se intende applicare l’imposta sostitutiva, trattandosi di una scelta che incide sulla tassazione dei redditi personali, deve esercitare l’opzione a suo nome presentando il modello 69 entro 30 giorni dalla data del passaggio di proprietà per qualsiasi motivo esso sia avvenuto (eredità, donazione, acquisto) o, a patto che sussistano le condizioni, direttamente con la dichiarazione dei redditi.

Precisazioni

Chi ha scelto la cedolare secca come imposta sostitutiva sui contratti d’affitto già registrati il 7 aprile 2011, segnalandola nel 730 o in Unico 2012, non deve ripetere l’opzione compilando il modello 69.
Lo dice chiaramente l’Agenzia delle entrate, che richiama gli uffici territoriali all’osservanza di quanto stabilito dalla stessa Agenzia il 4 luglio scorso.
La questione riguarda i contribuenti proprietari di abitazioni locate che, in occasione del 730 e di Unico compilati nel 2012, avevano scelto di barrare una casella con la quale segnalavano l’adozione della tassa secca del 19%-21% per i contratti già in corso al 7 aprile 2011, cioè quando era entrata in vigore la nuova imposta. Il tema non riguardava i “nuovi contratti”, cioè quelli registrati dopo il 7 aprile 2011, per i quali, l’opzione effettuata con il modello Siria o con il modello 69 vale per tutta la durata del contratto, ma soltanto i vecchi contratti.

Per questi, infatti, si era posto il dubbio, l’opzione manifestata in dichiarazione valeva per tutta la durata residua del contratto ?
O valeva per una sola annualità contrattuale e doveva essere confermata con il modello 69?

L’Agenzia, con la circolare 26/E/2011, aveva sostenuto inizialmente la tesi restrittiva, precisando che l’opzione avrebbe dovuto essere rinnovata alla scadenza della prima annualità dell’imposta di registro successiva alla scelta.
Così, per un contratto stipulato il 3 febbraio 2011, per il quale la cedolare era stata scelta indicandola in Unico 2012, il 3 febbraio 2012 si sarebbe tornati automaticamente al regime ordinario Irpef, a meno di non presentare il modello 69.

Successivamente, le Entrate avevano cambiato impostazione, precisando che l’opzione sarebbe durata quanto il contratto stesso, salvo revoca espressa.
Una revoca sicuramente rara, soprattutto ora che il confronto con l’Irpef, la cui deduzione per le spese è stata ridotta al solo 5% del canone, è decisamente a favore della tassa secca.
Per cui non necessita presentare alcuna documentazione agli uffici territoriali, se dovessero continuare a richiederla basta chiedere di attenersi a : «indirizzo espresso nella circolare n. 20/E del 4 giugno 2012».


Un contratto, due cedolari

Un altro quesito: un appartamento affittato, due proprietari e un contratto di locazione stipulato soltanto da uno dei due secondo le regole della cedolare secca. Qui occorre precisare che il reddito fondiario derivante dalla locazione dell’abitazione è imputabile, per la parte spettante, pure al comproprietario che non compare nell’atto. Di conseguenza, anche lui può decidere di sostituire la relativa Irpef con la cedolare secca. Le modalità non cambiano, deve esercitare l’opzione nella dichiarazione dei redditi (in presenza delle condizioni che lo consentono) o con il modello 69 e inviare la preventiva comunicazione all’inquilino mettendolo al corrente di avere scelto la tassa piatta e di aver, quindi, rinunciato, all’aggiornamento del canone.

Fondo patrimoniale: “autonomia” per la sostitutiva

Il settimo punto della circolare affronta l’applicazione della cedolare secca nel caso di immobili affittati destinati a un fondo patrimoniale costituito da due coniugi per far fronte ai bisogni della famiglia (articolo 167 cc), uno dei quali non risulta proprietario dell’abitazione, né titolare di altro diritto reale.
Tuttavia, secondo le regole del codice civile che disciplinano la gestione dei beni inseriti in un fondo patrimoniale, l’immobile è di entrambe le parti a prescindere dal proprietario originario, motivo per cui, in base alla normativa fiscale, il reddito fondiario che ne deriva va suddiviso a metà tra marito e moglie (articolo 4, comma 1, lettera b), del Tuir).
Dunque il coniuge non proprietario (se non per effetto del fondo patrimoniale) può optare autonomamente per il regime sostitutivo sui canoni da locazione.

Sotto i 30 giorni, niente contratto, nessuna comunicazione

Se l’abitazione è affittata allo stesso locatario, per meno di 30 giorni, come spesso accade nell’ipotesi di case per le vacanze, non occorre far sapere al villeggiante che si è optato per la tassa piatta né va comunicata la rinuncia all’aggiornamento del canone. E questo vale anche se la casa (ed eventuale pertinenza) viene data in locazione a persone diverse nel corso dell’anno. La comunicazione non dovrà essere inviata a nessuno dei locatari: l’importante è che per ognuno il rapporto non superi i 30 giorni complessivi (quindi anche se frazionati) nel periodo d’imposta.
Per queste situazioni (contratti di breve durata), infatti, non c’è obbligo di registrazione e il prezzo dell’affitto non è soggetto a variazioni.
Il proprietario aderisce alla cedolare secca al momento della dichiarazione dei redditi e, se registra il contratto volontariamente o in caso d’uso, la scelta così esercitata è valida anche per l’imposta di registro.

Basta il contratto per rinunciare all’aumento

Il proprietario che opta per il regime alternativo non deve ripetere con la comunicazione al locatario la sua intenzione di non aumentare il canone se tale scelta è stata già specificata nel contratto d’affitto.
L’ipotesi, infatti, viene associata a quella già esaminata e così risolta nella circolare 26/2011 in riferimento ai rapporti rientranti nel periodo transitorio del 2011 di applicazione del regime alternativo.

Andamento tassi e mutui

La Bce lascia invariato il tasso di interesse di riferimento ora allo 0,75%.


Secondo gli ultimi dati pubblicati dalla Banca d’Italia i prestiti bancari al settore privato non finanziario hanno continuato a ridursi; nei tre mesi terminanti in novembre sono diminuiti del 2,6% (in ragione d’anno, al netto dei fattori stagionali e dell’effetto contabile delle cartolarizzazioni). La flessione ha riguardato soprattutto i prestiti alle imprese (-4%, contro il -0,8% di quelli alle famiglie).

L’andamento del credito risente  soprattutto della debolezza della domanda da parte di imprese e famiglie, legata alla sfavorevole congiuntura economica e al peggioramento del mercato immobiliare. Il costo del credito alle famiglie ha continuato a flettere lievemente: il tasso sui nuovi mutui è diminuito di due decimi (al 3,5%) per le operazioni a tasso variabile, che rappresentano oltre i due terzi delle erogazioni complessive; è rimasto invariato (al 4,8%) per quelle a tasso fisso.

Pur in presenza di mercati finanziari favorevoli, la riduzione dei tassi è frenata dalla percezione di un rischio di credito elevato da parte degli intermediari; infatti il differenziale rispetto ai corrispondenti tassi in Germania è di un punto percentuale. Nel III trimestre del 2012 il flusso di nuove sofferenze in rapporto ai prestiti (al netto dei fattori stagionali e in ragione d’anno), è salito al 2,2%.

Il tasso di sofferenza dei prestiti alle famiglie resta relativamente basso, all’1,4%, come alla fine dello scorso anno. Il rapporto fra il debito delle famiglie e il reddito disponibile, nel III trimestre del 2012, è rimasto al 65% ; livello nettamente più basso di quello medio dell’area dell’euro, che sfiora il 100%.

Secondo l’Abi, alla fine di novembre 2012 i prestiti bancari destinati alle famiglie per l’acquisto di abitazioni,  pari a 366.000.000 di euro, hanno segnano una variazione annua prossima allo zero (-0,3%), in decelerazione rispetto a circa il +4,8% di novembre 2011, valore inferiore a quello medio dell’Area euro di +1,2% (+1,9% Germania, -2,7% Spagna, +3,3% Francia).

Stabile al 9,6% è risultata nell’ultimo anno la quota dell’Italia nei prestiti per l’acquisto di abitazioni sul totale Area euro (era pari al 6,5% a fine 2003). Laddove si considerino i flussi erogati dalle banche per l’acquisto di abitazioni, si rileva come nel periodo gennaio – novembre 2012 essi sono ammontati a 18,8 miliardi di euro, un valore dimezzato rispetto ai 36,3 miliardi di euro dell’analogo periodo del 2011. Il decremento ha riguardato i finanziamenti a tasso variabile che sono passati da 27,5 miliardi di euro dei primi 11 mesi del 2011 a 13,2 miliardi dell’analogo arco temporale del 2012.

Meno marcata invece la riduzione del segmento a tasso fisso (da 8,7 miliardi a 5,6 miliardi). Inoltre, i finanziamenti al settore delle costruzioni hanno segnato, sempre a novembre 2012, una contrazione di oltre il 4%; il rallentamento mostrato negli ultimi mesi è da attribuire, tra l’altro, a una marcata diminuzione della domanda di mutui: il dato aggregato, espresso come numero di richieste da parte delle famiglie italiane, nei primi 10 mesi del 2012 ha evidenziato una dinamica fortemente negativa, anche se nel mese di ottobre è emerso un lieve rallentamento del calo.

L’analisi del settore residenziale per macro aree geografiche evidenzia nel III trimestre 2012 forti contrazioni degli scambi in tutte le aree. Rispetto al calo registrato a livello nazionale (-26,8%) le aree del Centro e del Nord mostrano perdite maggiori con riduzioni delle transazioni rispettivamente del -29,6% e del -28,2%; poco inferiori le perdite al Sud che segna una diminuzione del -22%.

Un ulteriore elemento alla base del rallentamento dei finanziamenti al settore immobiliare è rappresentato dall’aumento della rischiosità delle imprese edili: a fine novembre 2012 il rapporto sofferenze lorde/impieghi per le imprese di costruzioni ha raggiunto il 12,8%, in forte aumento dal 10,3% di fine 2011 e dal 6,7% di fine 2010.

Per Crif la domanda di mutui riflette l’andamento pesantemente negativo delle compravendite di immobili residenziali che, nel corso del 2012, si sono di fatto riposizionate su volumi nemmeno lontanamente paragonabili a quelli registrati negli anni di picco, tra il 2004 e il 2008. Il dato aggregato della domanda di mutui, espresso come numero di richieste da parte delle famiglie italiane, consolida nel 2012 una dinamica decisamente negativa, con un decremento pari a -42% rispetto al 2011, calo che risulta ancora più significativo nel confronto con gli anni precedenti.

L’ultimo mese del 2012, dicembre, si è chiuso con un -27%, terzo mese consecutivo a evidenziare comunque un lieve rallentamento del calo delle richieste. A ulteriore conferma della cautela adottata dalle famiglie italiane in questa delicata fase del ciclo economico va considerata anche la progressiva diminuzione dell’importo medio richiesto per i mutui, che nel 2012 ha fatto registrare un ulteriore calo, attestandosi a 131.445 euro contro i 136.863 euro del 2011.

Inoltre, analizzando la distribuzione delle richieste di mutuo in funzione dell’importo si consolida lo spostamento verso le fasce più basse: nel 2012, infatti, la classe in cui si sono concentrate le preferenze degli italiani è stata ancora una volta quella compresa tra i 100.000 e i 150.000 euro, con una quota superiore al 29%. Relativamente alla domanda di mutui per fascia di durata, invece, è nuovamente la classe compresa tra i 25 e i 30 anni a risultare quella maggiormente richiesta dalle famiglie italiane, con una quota superiore al 30% del totale.

Fonte: Tecnoborsa