C'era una volta l' "affitto concordato"

L'ultima stretta fiscale sugli immobili ha colpito soprattutto il canone concordato. Già messo a dura prova dall'arrivo della cedolare secca, ora ha perso definitivamente la sua convenienza, cancellando la possibilità per tante famiglie di avere un affitto più basso, e con agevolazioni fiscali per il proprietario, che compensassero le perdite.

Oggi, con l'abbassamento dal 15% al 5% della deduzione applicabile al canone ai fini del pagamento delle imposte, entrata in vigore per il periodo d'imposta 2013, si è alzata la base sulla quale calcolare lo sconto fiscale previsto per questo tipo di locazione: il 30 per cento.
In pratica, su 100 euro di affitto, la base imponibile dei canoni concordati prima ammontava al 59,5 per cento, pari quindi a 59,5 euro. Il che consentiva di poter operare uno sconto sull'affitto di circa il 20 per cento senza perdite per il proprietario.

Nelle città dove una trattativa lungimirante aveva condotto a calcolare i canoni concordati con questo range di riduzione (risultato di un accordo tra i sindacati inquilini e le associazioni della proprietà a livello comunale) rispetto a quelli di mercato, le cose avevano funzionato.

Molti Comuni avevano inoltre ridotto o azzerato l'Ici per facilitare le cose, anche in città grandi come Bologna e Genova. Ora invece, con l'Imu, la riduzione è risultata molto meno appetibile: l'innalzamento della patrimoniale immobiliare ha reso comunque molto più pesante il fisco sugli affitti, vanificando ogni tipo di agevolazione a favore di chi si impegnava a concedere canoni di locazione più ragionevoli nei Comuni cosiddetti "ad alta tensione abitativa" (in pratica le grandi città e il relativo hinterland).

Adesso la base imponibile Irpef di quei 100 euro è salita a 66,5 euro, quindi considerando l'aliquota Irepf marginale del 38 per cento, che accomuna tutti i redditi lordi da 28mila a 55mila euro, con un canone di mille euro al mese la spesa fiscale sale di 319 euro, e di 160 euro con un affitto da 500 euro al mese. Inoltre bisogna ricordare che la cedolare secca aveva già contribuito a render poco appetibile il canone concordato: l'aliquota del 19% prevista per queste tipologie, rispetto al 21% dei canoni di mercato, rendeva infatti irrilevante lo sconto sull'affitto che il proprietario avesse voluto concedere: il 2% contro il 20% che era possibile con il sistema precedente. Per cui tutti i proprietari che hanno optato per la cedolare hanno ovviamente scelto i contratti di mercato.

Tutto questo ha portato alla scomparsa dell'agevolazione che consentiva a molte famiglie in locazione di beneficiare di una riduzione dei canoni che spesso facevano la differenza tra arrivare o no alla fine del mese. 

Come funziona l'AFFITTO CONCORDATO

La durata del contratto è minimo di 5 anni (3 anni più 2 di rinnovo automatico). In casi particolari anche solo 3 anni 
Il canone massimo è stabilito dai sindacati dei proprietari e degli inquilini in accordi territoriali 

I vantaggi fiscali

Nei Comuni ad alta tensione abitativa consistono in uno sconto Irpef del canone imponibile sulla dichiarazione dei redditi del 40,5% (47,5% per la laguna di Venezia) e in una riduzione del 30% dell'imposta di registrazione del contratto

È possibile optare per la "cedolare secca" con un'aliquota pari al 19% del canone ma si perdono ovviamente le agevolazioni Irpef.