Cedolare secca sugli affitti : precisazioni

Cedolare secca sugli affitti: è valida la revoca anche in carta libera.

Questa modalita' della dichiarazione, sottoscritta dalle parti e con i dati identificativi sia del contratto che dei contraenti, potra' essere utilizzata fino all'individuazione di una regola definitiva.

Revoca della cedolare secca valida anche in carta libera è una delle indicazioni contenute nella circolare n. 20/E del 4 giugno.

In alternativa, si può utilizzare il modello 69, utilizzato come schema di richiesta della revoca.

Per i contratti già in corso al 7 aprile 2011, per i quali il locatore poteva scegliere la cedolare direttamente in dichiarazione, c’era tempo fino al 1° ottobre scorso per inviare la raccomandata con cui si comunicava al conduttore la rinuncia all’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Sia nel caso in cui l’acconto (dovuto) fosse stato comunque versato sia se l’adempimento fosse saltato. In tale ipotesi, l’omesso versamento poteva essere sanato avvalendosi del ravvedimento operoso, utilizzando i codici tributo “1992”, per gli interessi, e “8913”, per la sanzione.

La possibilità di scegliere la tassa piatta l'avevano anche quelli che avevano tenuto conto del reddito derivante dalla locazione dell’immobile abitativo, per il calcolo e il versamento dell’acconto Irpef 2011 (sempreché, ovviamente, ricorressero tutte le altre condizioni richieste). In questo caso, il locatore doveva presentare istanza per la correzione del codice tributo, segnalando di considerare l’importo versato a titolo di acconto Irpef come acconto per la cedolare secca per il 2011. Il maggior versamento dell’acconto Irpef sarebbe stato indicato come acconto della cedolare secca, sia nel modello Unico 2012 sia nel 730/2012.

Acconto con opzione dal 2012

Chiarito anche il dubbio circa il versamento dell’acconto nel caso in cui, per un appartamento affittato e assoggettato a Irpef nel 2011, il proprietario decidesse di optare per l’imposta sostitutiva a partire dal 2012: l’acconto 2012 non è dovuto.

Comunicazione valida fino a revoca

Se inviata entro i termini, non occorre “replicare” nelle successive annualità la comunicazione di rinuncia all’aggiornamento del canone inviata all’inquilino in occasione della scelta per il regime alternativo espressa per il 2011. La cedolare secca, infatti, salvo revoca, è vincolante per tutta la durata del rapporto.

A ogni locatore la sua opzione

Il nuovo proprietario di un immobile già locato secondo il regime dell’imposta piatta, se intende applicare l’imposta sostitutiva, trattandosi di una scelta che incide sulla tassazione dei redditi personali, deve esercitare l’opzione a suo nome presentando il modello 69 entro 30 giorni dalla data del passaggio di proprietà per qualsiasi motivo esso sia avvenuto (eredità, donazione, acquisto) o, a patto che sussistano le condizioni, direttamente con la dichiarazione dei redditi.

Precisazioni

Chi ha scelto la cedolare secca come imposta sostitutiva sui contratti d’affitto già registrati il 7 aprile 2011, segnalandola nel 730 o in Unico 2012, non deve ripetere l’opzione compilando il modello 69.
Lo dice chiaramente l’Agenzia delle entrate, che richiama gli uffici territoriali all’osservanza di quanto stabilito dalla stessa Agenzia il 4 luglio scorso.
La questione riguarda i contribuenti proprietari di abitazioni locate che, in occasione del 730 e di Unico compilati nel 2012, avevano scelto di barrare una casella con la quale segnalavano l’adozione della tassa secca del 19%-21% per i contratti già in corso al 7 aprile 2011, cioè quando era entrata in vigore la nuova imposta. Il tema non riguardava i “nuovi contratti”, cioè quelli registrati dopo il 7 aprile 2011, per i quali, l’opzione effettuata con il modello Siria o con il modello 69 vale per tutta la durata del contratto, ma soltanto i vecchi contratti.

Per questi, infatti, si era posto il dubbio, l’opzione manifestata in dichiarazione valeva per tutta la durata residua del contratto ?
O valeva per una sola annualità contrattuale e doveva essere confermata con il modello 69?

L’Agenzia, con la circolare 26/E/2011, aveva sostenuto inizialmente la tesi restrittiva, precisando che l’opzione avrebbe dovuto essere rinnovata alla scadenza della prima annualità dell’imposta di registro successiva alla scelta.
Così, per un contratto stipulato il 3 febbraio 2011, per il quale la cedolare era stata scelta indicandola in Unico 2012, il 3 febbraio 2012 si sarebbe tornati automaticamente al regime ordinario Irpef, a meno di non presentare il modello 69.

Successivamente, le Entrate avevano cambiato impostazione, precisando che l’opzione sarebbe durata quanto il contratto stesso, salvo revoca espressa.
Una revoca sicuramente rara, soprattutto ora che il confronto con l’Irpef, la cui deduzione per le spese è stata ridotta al solo 5% del canone, è decisamente a favore della tassa secca.
Per cui non necessita presentare alcuna documentazione agli uffici territoriali, se dovessero continuare a richiederla basta chiedere di attenersi a : «indirizzo espresso nella circolare n. 20/E del 4 giugno 2012».


Un contratto, due cedolari

Un altro quesito: un appartamento affittato, due proprietari e un contratto di locazione stipulato soltanto da uno dei due secondo le regole della cedolare secca. Qui occorre precisare che il reddito fondiario derivante dalla locazione dell’abitazione è imputabile, per la parte spettante, pure al comproprietario che non compare nell’atto. Di conseguenza, anche lui può decidere di sostituire la relativa Irpef con la cedolare secca. Le modalità non cambiano, deve esercitare l’opzione nella dichiarazione dei redditi (in presenza delle condizioni che lo consentono) o con il modello 69 e inviare la preventiva comunicazione all’inquilino mettendolo al corrente di avere scelto la tassa piatta e di aver, quindi, rinunciato, all’aggiornamento del canone.

Fondo patrimoniale: “autonomia” per la sostitutiva

Il settimo punto della circolare affronta l’applicazione della cedolare secca nel caso di immobili affittati destinati a un fondo patrimoniale costituito da due coniugi per far fronte ai bisogni della famiglia (articolo 167 cc), uno dei quali non risulta proprietario dell’abitazione, né titolare di altro diritto reale.
Tuttavia, secondo le regole del codice civile che disciplinano la gestione dei beni inseriti in un fondo patrimoniale, l’immobile è di entrambe le parti a prescindere dal proprietario originario, motivo per cui, in base alla normativa fiscale, il reddito fondiario che ne deriva va suddiviso a metà tra marito e moglie (articolo 4, comma 1, lettera b), del Tuir).
Dunque il coniuge non proprietario (se non per effetto del fondo patrimoniale) può optare autonomamente per il regime sostitutivo sui canoni da locazione.

Sotto i 30 giorni, niente contratto, nessuna comunicazione

Se l’abitazione è affittata allo stesso locatario, per meno di 30 giorni, come spesso accade nell’ipotesi di case per le vacanze, non occorre far sapere al villeggiante che si è optato per la tassa piatta né va comunicata la rinuncia all’aggiornamento del canone. E questo vale anche se la casa (ed eventuale pertinenza) viene data in locazione a persone diverse nel corso dell’anno. La comunicazione non dovrà essere inviata a nessuno dei locatari: l’importante è che per ognuno il rapporto non superi i 30 giorni complessivi (quindi anche se frazionati) nel periodo d’imposta.
Per queste situazioni (contratti di breve durata), infatti, non c’è obbligo di registrazione e il prezzo dell’affitto non è soggetto a variazioni.
Il proprietario aderisce alla cedolare secca al momento della dichiarazione dei redditi e, se registra il contratto volontariamente o in caso d’uso, la scelta così esercitata è valida anche per l’imposta di registro.

Basta il contratto per rinunciare all’aumento

Il proprietario che opta per il regime alternativo non deve ripetere con la comunicazione al locatario la sua intenzione di non aumentare il canone se tale scelta è stata già specificata nel contratto d’affitto.
L’ipotesi, infatti, viene associata a quella già esaminata e così risolta nella circolare 26/2011 in riferimento ai rapporti rientranti nel periodo transitorio del 2011 di applicazione del regime alternativo.