Mercato immobiliare italiano 2013 - 2014: previsioni NOMISMA

ll peggioramento delle aspettative relative al reddito delle famiglie, la difficoltà di accesso al credito e la crisi delle transazioni determineranno nel 2013 un'ulteriore deflazione dei prezzi delle abitazioni. L'anno in corso dovrebbe chiudersi con una contrazione di circa cinque punti percentuali, mentre nel 2014 la caduta si attesterà intorno al 4%. a dirlo è l'ufficio studi di nomisma, che vede non nella contrazione del valore delle case, quanto nella riattivazione dei mutui la chiave di svolta per rilanciare il mattone.

Situazione mutui

A determinare un'enorme difficoltà di accesso al credito è stata, da una parte, l'inasprirsi dei criteri di erogazione del credito, e, dall'altra, la crisi ecomica. A preconsuntivo del 2012, le erogazioni si sono attestate nell'ordine di 25,8 milioni di euro, con una flessione pari al 47,4% rispetto al 2011. L'inasprirsi dell'accesso al credito è collegato a una percezione maggiore delle prospettive di rischio di alcuni settori, tra cui c'è proprio quello immobiliare.

Reprecing nelle città intermedie

Dall'analisi dell'andamento dei prezzi delle case nelle 13 città intermedie, emerge che il calo delle quotazioni è stato di gran lunga il più intenso dall'inizio della crisi. Ed è paragonabile a quello registrato nelle 13 città di maggiori dimensioni sul finire dello scorso anno. Ma il reprecing delle abitazioni non è sufficiente a dare slancio alla domanda, e le possibilità di rilancio del mercato immobiliare a medio termine dipendono dal settore bancario.

Tempi di vendita

Si sono allungati ulteriormente i tempi di vendita, accentuando il trend che aveva caratterizzato questo indicatore già nel corso del 2011. Nel 2012 e nei primi mesi del 2013 si è avuto un ulteriore balzo in avanti, con incrementi nell'ordine dei 2 mesi per le abitazioni nuove, dei 2,5 mesi per quelle usate e dei 2,7 mesi per uffici, capannoni e box auto. I tempi di vendita si sono così attestati  tra i 9 mesi per le abitazioni nuove e i 13 mesi per i capannoni industriali. Le aspettative dell'offerta si scontrano con le ridotte capacità di spesa del fronte domanda, tanto che chi è intenzionato a vendere lo deve fare praticando uno sconto elevato sul prezzo richiesto.

Previsioni 2013-2014

Per il prossimo biennio nomisma prevede un ulteriore deterioramento del prezzo delle abitazioni, nell'ordine del 5% nell'anno in scorso e del 4% per il 2014.

In caso di vendita di case sottocosto è legittimo l’induttivo ai fini Iva

La Corte di cassazione ha riconosciuto valida la rettifica operata dall’ufficio quando lo scostamento dei valori riportati in atto rispetto a quelli rilevati è supportato anche da una serie di altri elementi

Risulta quindi legittimo l’accertamento induttivo in materia di Iva avente a oggetto la contestazione di operazioni di natura immobiliare sulla base dell’incongruenza tra i ricavi contabilizzati e quelli ritraibili dalle effettive condizione di esercizio della specifica attività, in presenza di elementi presuntivi che, se considerati nel loro complesso, appaiono idonei a sostenere la pretesa tributaria.

Questo il principio sancito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 1972 del 10 febbraio.

Il fatto

La vicenda ha origine da un avviso di accertamento notificato dall’Agenzia delle Entrate a una società immobiliare: l’atto impositivo aveva a oggetto il recupero a tassazione di maggiori elementi positivi, oltre alla relativa imposta sul valore aggiunto, determinati come differenza tra i maggiori ricavi accertati in relazione alla cessione di tre unità immobiliari rispetto a quelli contabilizzati dalla società.

Il contribuente proponeva ricorso contro l’avviso di accertamento, rigettato sia in primo che in secondo grado.

In particolare, la Ctr Lombardia avallava la tesi dell’ufficio ritenendo l’avviso di accertamento legittimo sulla base di una serie di elementi di natura presuntiva rilevati in sede istruttoria.

In primo luogo, il collegio di merito riteneva significativo ai fini della rettifica lo scostamento tra i valori di cessione degli immobili recati nei diversi atti rispetto a quelli obiettivamente rilevati, per epoca e zona, dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare.

I giudici rilevavano, altresì, un’altra serie di elementi gravi: il costo di costruzione dei tre immobili venduti, al netto del costo per la manodopera, era di poco inferiore al prezzo di vendita al lordo delle imposte; l’importo dei mutui contratti dagli acquirenti per l’acquisto dell’immobile era superiore al prezzo di acquisto dichiarato in atti e, infine, vi era incoerenza assoluta tra gli stessi prezzi dichiarati, non congrui rispetto alla tipologia e alla metratura degli appartamenti.

Contro la sentenza di secondo grado, il contribuente proponeva ricorso in Cassazione per violazione del disposto di cui all’articolo 39, comma 1, Dpr 600/1973, lamentando che l’ufficio avrebbe trasformato in piena prova il metodo induttivo di valutazione, "il tutto in contrasto col principio comunitario del "corrispettivo" e dando credito a semplici congetture, quali quelle desunte dalle analisi statistiche dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare o da elementi esterni sfuggenti come i mutui stipulati dai compratori"; inoltre, la Ctr non avrebbe valutato correttamente né le insindacabili scelte imprenditoriali sulla convenienza dei prezzi né l’entità reale dei mutui dei compratori.

La Corte di Cassazione, ritenendo il ricorso attinente, più che ad aspetti di diritto, a profili valutativi di fatto di esclusiva competenza del giudice di merito, dichiarava il ricorso proposto dal contribuente inammissibile.

La decisione

Con l’ordinanza in commento, i giudici di Cassazione hanno dichiarato inammissibile il ricorso del contribuente, reo di aver venduto degli immobili per un valore ben al di sotto del prezzo di mercato, considerando, altresì, la presenza di ulteriori elementi gravi e concordanti tali da legittimare l’utilizzo da parte dell’ufficio accertatore del metodo induttivo previsto all’articolo 39, comma 1, lettera d), del Dpr 600/1973 (ai fini delle imposte dirette) e all’articolo 54 del Dpr 633/1972 (ai fini dell’imposta sul valore aggiunto).

Nella motivazione, la Suprema Corte ripercorre l’operato dei giudici di merito osservando che il contribuente, in entrambi i gradi di giudizio, non aveva contestato l’applicazione o l’interpretazione di norme di legge, bensì la valutazione degli elementi di fatto emersi nel corso dell’istruttoria circa l’affermata inattendibilità dei corrispettivi risultanti dagli atti di vendita, ossia "il forte scostamento rispetto alle risultanze dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, l’esiguità dell’utile contabile dell’intera operazione … rispetto ai rilevanti costi contabilizzati …, la ricostruzione comparativa degli importi mutuati dai compratori rispetto ai costi finali d’acquisto (comprensivi di oneri fiscali, notarili, di mediazione, etc)".

Considerati gli elementi di fatto, certamente non contestabili dal contribuente, i giudici di legittimità hanno convalidato l’operato della Ctr sul presupposto che è valido l’operato dell’ufficio che procede alla rettifica della dichiarazione qualora "vi siano condotte non economicamente giustificate quali l’antieconomicità di comportamenti imprenditoriali che il contribuente non spieghi in alcun modo (cfr. Cass. n. 26635/08) e siano in conflitto con i criteri della ragionevolezza (Cass. n. 13915/09, Cass. n. 26635/08, n. 10649/01)".

Pertanto, è legittima la rettifica dei ricavi contabilizzati e dichiarati dal contribuente qualora questi non dimostri in maniera ragionevole lo scostamento tra tali valori e quelli desumibili dalla banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), che costituisce una rilevante e attendibile fonte d’informazioni relative al mercato immobiliare nazionale, il tutto in presenza d’incongruenze intrinseche (prezzi/mq) ed estrinseche (mutui).

Il punto cruciale del ragionamento dei giudici di seconde cure, avvalorato in sede di legittimità, è la corretta valorizzazione di tutti gli elementi presuntivi emersi nel corso della verifica fiscale ai danni del contribuente, quindi non il solo e semplice scostamento tra il valore normale di vendita degli immobili e il minor prezzo applicato, i quali "tra loro associati, sono astrattamente idonei a sostenere la pretesa tributaria in sede contenziosa".

A tal riguardo, il contribuente lamentava violazione del principio comunitario del "corrispettivo" in materia di tributi armonizzati, secondo cui la base imponibile ai fini Iva di un’operazione non può che essere data, salvo casi tassativamente previsti, dal corrispettivo versato o da versare al fornitore.

Il principio del "corrispettivo" evocato dal ricorrente e confermato anche dalla giurisprudenza della Corte di giustizia prevede che, seppur è legittimo correggere l’imponibile ai fini Iva laddove esistano prove o indicazioni che il pagamento reale effettuato differisce da quello dichiarato, non può essere addotto come prova per la rettifica della dichiarazione il solo fatto che l’ammontare dichiarato dell’immobile sia più basso del valore di mercato.

Il principio de qua ha trovato pieno riconoscimento in Italia: il legislatore nazionale, infatti, con l’articolo 24 della legge comunitaria 2008 ha abrogato la norma di cui all’articolo 54, comma 3, secondo periodo, del Dpr 633/1972, con la conseguenza che gli uffici non possono più svolgere rettifiche di tipo analitico soltanto sulla base del valore normale degli immobili, cioè sui valori OMI.

La Corte di Cassazione, pronunciandosi in maniera netta e univoca sull’argomento, sancisce che l’operato dei giudici nazionali non vìola alcun principio "di diritto nazionale o comunitario, atteso che l’armonizzazione di tributi sulla cifra d’affari non pone barriere alla potestà accertativa domestica, anche in funzione antielusiva e con il solo basarsi anche su presunzioni semplici per la prova a carico del fisco."


Fonte: Fisco Oggi

Mercato immobiliare Gran Bretagna

Prezzi ancora in calo in Gran Bretagna

Nationwide, uno dei principali operatori del settore immobiliare inglese, ha dichiarato che i prezzi delle case della Gran Bretagna avrebbero subito una flessione dello 0,3% su base mensile, e un incremento dello 0,4% su base annua. Alla luce di questi dati consuntivi, il mese di novembre si candida ad essere uno dei peggiori del 2010, in grado di riportare i valori commerciali delle case inglesi ai minimi livelli dal mese di febbraio a questa parte, e divenendo un’anticamera piuttosto spiacevole per la prestazione immobiliare di dicembre.
La causa fondamentale di questa flessione, continua il report di Nationwide, è imputabile al comportamento di un crescente numero di venditori, che temendo un peggioramento delle condizioni immobiliari, si stanno affrettando a cedere sul mercato le case di proprietà.

Ne consegue che il mercato sta in queste settimane soffrendo di un incremento nell’eccesso di offerta, con pressioni al ribasso nei valori commerciali delle abitazioni dell’area ora considerata.

Il futuro andamento dei prezzi delle case non dovrebbe inoltre riservare gradite sorprese. È cioè probabile che anche nel corso del mese di dicembre le stesse pressioni che hanno minato la stabilità dei valori a novembre possano ripresentarsi con conseguente prolungamento del trend negativo.

Fonte: Vostri soldi