Presentata in anteprima la novità alle assemble provinciali e regionali degli agenti immobiliari Fiaip (la Federazione italiana agenti immobiliari professionali).
Riportiamo in sintesi la novità presentata da Giuliano Olivati - Presidente FIAIP Bergamo
"In questa assemblea provinciale vogliamo raccontare qualcosa che in Italia nessuno ha ancora detto ovvero quel che bolle in pentola in Europa per la professione di agente immobiliare: nel silenzio italiano più assoluto tre provvedimenti europei, Direttiva qualifiche professionali, Direttiva Bolkestein e Single Market Act ci stanno girando la terra sotto i piedi, con tanto di futura tessera professionale europea. Gli italiani come sempre lo scopriranno a cose fatte, Fiaip Bergamo vuole comprendere questo scenario in anticipo”.
Il 7 gennaio 2011 la commissione europea ha varato una consultazione pubblica sulla Direttiva per le qualifiche professionali (2005/36/Ce). Il progetto si chiama Single Market Act (“Atto del mercato unificato”) e prevede un libro verde nell'autunno 2011. Seguirà, nel 2012, una proposta di atto legislativo volto all'aggiornamento della direttiva. Un gruppo pilota composto da 30 esperti provenienti da svariate aree professionali (architetti, medici, ingegneri, avvocati, guide alpine, levatrici, farmacisti, agenti immobiliari, operatori turistici, ecc.) nonché da 10 Stati membri (Belgio, Danimarca, Francia, Germania, Italia, Ungheria, Paesi Bassi, Polonia, Slovacchia e Regno Unito), oltre a rappresentanti delle associazioni UE ha iniziato la riflessione sulla tessera professionale europea.
“Il disegno è chiaro”, commenta Olivati: “la direttiva sul riconoscimento intra-UE delle qualifiche professionali (2005), la Direttiva Bolkestein sulla circolazione dei professionisti (2006) che ha dato luogo allo standard europeo EN 15733 “Servizi degli agenti immobiliari”, il Single Market Act come conclusione di un processo di forte impulso alla creazione di uno spazio commerciale e professionale europeo. La Commissione europea ha avviato un’indagine volta alla revisione della direttiva del 2005 sulle qualifiche professionali, per arrivare nel 2012 alla proposta di una tessera professionale europea per le professioni, tra cui quella degli agenti immobiliari.
L’UE sta quindi spingendo verso l’unificazione dei requisiti e dei servizi professionali degli agenti immobiliari, per risolvere i problemi posti dalla Direttiva Bolkestein: se non si parla una “lingua comune europea del real estate”, infatti, la circolazione degli agenti immobiliari, considerati come professionisti erogatori di servizi, prima ancora che problematica è controproducente, la lingua comune degli agenti immobiliari europei è proprio lo Standard EN 15733, voluto dalle associazioni UE dei professionisti del real estate, in un dialogo costante e a volte sofferto con le associazioni europee dei consumatori, le cose si stanno muovendo, anche se in Italia i più se ne accorgeranno al fatto compiuto”.
“Nonostante molti non se ne siano accorti – prosegue il presidente Fiaip Bergamo - siamo legati a doppio filo alla “rottura di paradigma” messa in atto dalle istituzioni europee. Il nuovo paradigma dello Standard UNI EN 15733 “Servizi degli agenti immobiliari” mette in primo piano il consumatore con le sue istanze, alle quali un moderno professionista del real estate deve dare risposte concrete, efficaci e tempestive. Come spesso accade, è facile che anche questa volta sarà l’Europa a salvare gli italiani da se stessi. Questa norma volontaria di standardizzazione, varata dal Cen (Comitato europeo di normalizzazione) a dicembre 2009, è stata recepita in Italia dall’Uni (Ente nazionale italiano di unificazione e standardizzazione) nel gennaio di quest’anno, e già ora i consumatori possono richiederne l’applicazione nei rapporti con gli agenti immobiliari. La via tracciata da Bruxelles è chiara e non ha alcun senso fare come gli struzzi”.
“Lo Standard UNI EN 15733 “Servizi degli agenti immobiliari” – dichiara Olivati - definisce la tavola delle competenze e un dettagliato piano di formazione continua per il moderno agente immobiliare professionale, o, per dirla secondo l’inquadramento civilistico italiano, del moderno mediatore immobiliare professionale. Si tratta quindi non solo di una carta dei servizi, ma della carta d’identità degli agenti immobiliari europei, che sarà alla base della nuova tessera professionale europea, la prossima patente di circolazione comunitaria degli specialisti del mattone. Per questo Fiaip Bergamo ha deciso, prima in Italia, di adottare sin d'ora il nuovo standard europeo come programma di formazione permanente per le agenzie immobiliari associate”.
Fonte: Bergamo News
venerdì 29 aprile 2011
Inflazione: + 2,6 ad Aprile
Aumento dell'indice dei prezzi al consumo
Secondo le stime preliminari dell'Istat, l'indice nazionale dei prezzi al consumo registra un aumento dello 0,5% rispetto a marzo e del 2,6% rispetto allo stesso mese dell'anno precedente.
Il dato annuo è il più alto da novembre del 2008.
L'inflazione acquisita per il 2011 è pari al 2,2% l'inflazione di fondo, calcolata al netto dei beni energetici e degli alimentari freschi, sale all'1,8% dall'1,7% di marzo 2011. Al netto dei soli beni energetici, il tasso di crescita tendenziale dell'indice dei prezzi al consumo è pari al 2,0% (era +1,9% a marzo 2011). Sul piano tendenziale, la variazione dei prezzi dei beni sale al 2,9%, con una lieve accelerazione rispetto a marzo 2011 (+2,8%), mentre quella dei prezzi dei servizi si porta al +2,2% dal +2,0% del mese precedente". Come conseguenza di tali andamenti, "il differenziale inflazionistico tra beni e servizi diminuisce di un decimo di punto rispetto al mese di marzo.
L'accelerazione dell'inflazione registrata ad aprile risente in primo luogo delle tensioni sui prezzi dei servizi relativi ai trasporti. Inoltre, un importante effetto sulla dinamica crescente dell'indice generale deriva dall'andamento dei beni energetici regolamentati". Sulla base delle stime preliminari, "l'indice armonizzato dei prezzi al consumo (ipca) aumenta dell'1,1% rispetto al mese precedente e del 3,0% rispetto allo stesso mese dell'anno precedente, con un'accelerazione di due decimi di punto percentuale rispetto a marzo 2011 (+2,8%)". Nel particolare, tra gli altri, "il prezzo della benzina aumenta su base mensile dell'1,2% mentre il relativo tasso di crescita tendenziale scende al 10,9% dal 12,7% di marzo; il prezzo del gasolio per mezzi di trasporto segna un rialzo congiunturale del 2,5% e un aumento su base annua del 18,8% (in accelerazione dal +18,5% del mese precedente)".
Fonti : Istat. Il Sole 24 Ore
giovedì 21 aprile 2011
Cedolare secca e Foresteria
Anche il contratto ad uso foresteria può beneficiare della cedolare secca
Nessun requisito soggettivo è previsto dalla norma per il locatario.
Ciò vuol dire che l'inquilino potrebbe essere, oltre a una persona fisica, anche una impresa o una società, senza che questo impedisca al proprietario di scegliere la cedolare. Questo purché la società utilizzi effettivamente a fini abitativi l'unità, anche indirettamente (per esempio, concedendola in uso ai propri dipendenti). Viceversa, la locazione a una società che non utilizzi direttamente l'abitazione, ma che, a sua volta, la conceda in locazione (o sublocazione) a uso residenziale a soggetti terzi dovrebbe essere esclusa dalla cedolare: infatti, la società locataria non utilizza, direttamente o indirettamente, il fabbricato come abitazione. Su questo aspetto, comunque, occorre attendere una presa di posizione ufficiale delle Entrate.
La cedolare pare invece applicabile alle locazioni effettuate da società semplici: in tal caso, infatti, pur non essendo una persona fisica, la società ne ha le medesime caratteristiche (soggetto Irpef), non svolge attività commerciale e il reddito è giuridicamente qualificato come «reddito da fabbricati» imputato direttamente ai soci, in base alle quote di partecipazione alla società.Sotto il profilo del locatore, invece, sono espressamente esclusi dalla cedolare gli esercenti attività d'impresa, arte o professione: bocciate quindi le abitazioni possedute da soggetti Irpef nell'ambito dell'esercizio di queste attività (imprenditori individuali o società di persone) e le le locazioni effettuate da società di capitali e dagli altri soggetti Ires.
Fa propendere per questa conclusione anche il "precedente" della detrazione del 36% per le spese di ristrutturazione edilizia: per le circolari 57/E e 121/E del 1998, il bonus è applicabile alle case (anche locate) possedute da società di persone , purché non siano né beni merce, né immobili strumentali. E questo è tipicamente ciò che accade con le società semplici.
Fonte: ANCE
martedì 12 aprile 2011
Mercato immobiliare USA : vendite in aumento, prezzi in flessione
Inversione di tendenza
Per la prima volta in sei mesi si è registrato un aumento delle vendite rispetto ad un anno fa e il prezzo delle case ha segnato un’andamento in discesa. Le conclusioni giungono dall’analisi del mercato immobiliare Usa svolta da Re/Max National Housing Report per il periodo di gennaio 2011. Il ceo Margaret Kelly ha commentato “siamo fiduciosi che ciò indichi una previsione di vendite ancora più alte nella primavera che ci attende”.
La salute delle transazioniCome riferito dal Report, “il confronto anno su anno nel numero di transazioni è migliorato per tre mesi, -30%, -25% e -5% fino ad arrivare a gennaio un positivo 0,7% di aumento rispetto allo stesso mese di un anno fa”.
Secondo i dati Re/Max ventisette mercati, compresi alcuni colpiti pesantemente dalla crisi, hanno registrato un incremento eccezionale del tasso di vendita durante l’anno: Miami +29,5%, Tampa +21,8%, Richmond +20,5%, New Orleans +16,9%, Phoenix +16,5%.
Secondo i dati Re/Max ventisette mercati, compresi alcuni colpiti pesantemente dalla crisi, hanno registrato un incremento eccezionale del tasso di vendita durante l’anno: Miami +29,5%, Tampa +21,8%, Richmond +20,5%, New Orleans +16,9%, Phoenix +16,5%.
Prezzi in flessioneRiguardo ai prezzi di vendita su base mensile, Re/Max segnala che dopo aver rilevato la stabilità per tre mesi, gennaio si è distinto con un calo di 6,6% rispetto al mese precedente e di 4,6% da gennaio 2010. Il dato rappresenta “il decremento su base annua più ampio registrato da maggio 2010″.
Vanno in controtendenza però alcune aree metropolitane che infatti registrano un incremento dei prezzi di vendita. A riguardo Re/Max evidenzia alcune città chiave: Jackson +20.9%, Indianapolis +9.4%, Pittsburgh +9.1%, Tulsa +5.9%, Washington +3.3%.
Vanno in controtendenza però alcune aree metropolitane che infatti registrano un incremento dei prezzi di vendita. A riguardo Re/Max evidenzia alcune città chiave: Jackson +20.9%, Indianapolis +9.4%, Pittsburgh +9.1%, Tulsa +5.9%, Washington +3.3%.
Tempi di venditaRiguardo ai tempi di vendita, le 54 aree urbane analizzate, hanno mostrato a gennaio “una media di 99 giorni sul mercato, 3 giorni in più rispetto a dicembre e 8 rispetto a gennaio 2010″.
Con “giorni sul mercato” si intende il numero medio di giorni tra incarico e firma del contratto e secondo Re/Max il dato è rimasto oltre i 90 giorni per 4 mesi consecutivi.
Con “giorni sul mercato” si intende il numero medio di giorni tra incarico e firma del contratto e secondo Re/Max il dato è rimasto oltre i 90 giorni per 4 mesi consecutivi.
Previsioni
In conclusione dell’analisi, il Ceo di Re/Max ha dichiarato: “Siamo molto compiaciuti del fatto che le vendite questo mese si siano rivelate superiori rispetto al gennaio 2010, e siamo fiduciosi che ciò indichi una previsione di vendite ancora più alte nella primavera che ci attende”.
In conclusione dell’analisi, il Ceo di Re/Max ha dichiarato: “Siamo molto compiaciuti del fatto che le vendite questo mese si siano rivelate superiori rispetto al gennaio 2010, e siamo fiduciosi che ciò indichi una previsione di vendite ancora più alte nella primavera che ci attende”.
Fonte : Re/Max National Housing Report)
Riparte il mercato immobiliare in Spagna
Compravendite immobiliari ancora in aumento
La compravendita di case in Spagna ha registrato a gennaio un incremento del 19,6% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente. I dati diffusi dall’Ine confermano la ripartenza del mercato immobiliare iberico già avviata nei primi sei mesi del 2010. Dopo tre anni di declino si intravedono quindi segnali di recupero.
Secondo i dati pubblicati a febbraio dall’istituto nazionale di statistica, le vendite di case in Spagna hanno segnato nel 2010 un aumento pari al 6,8% dopo aver registrato un forte ribasso nel 2008 (-28,8%) e nel 2009 (-25,1%).
Pur ritornando in segno positivo, il mercato è però ancora lontano dai risultati conseguiti negli anni della speculazione immobiliare. Il totale delle case vendute durante l’anno ammonta infatti a 441.368 contro le 775.300 del 2007. Inoltre il ritorno al “segno più” sembrava limitato alla prima parte del 2010: i dati di dicembre avevano evidenziato un calo delle vendite pari a 1,7%.
L’incremento delle vendite registrato nel primo mese del 2011 ha permesso di offrire maggiori certezze alla teoria della ripartenza. Secondo i dati pubblicati dall’Ine, le compravendite sono aumentate a gennaio del 19,6% rispetto allo stesso periodo del 2009, con un ammontare delle transazioni pari a 45.013. Viene inoltre specificato che del volume complessivo di operazioni, il 51,5% riguarda case di seconda mano e il 48,5% immobili nuovi.
Secondo quanto riportato dall’agenzia ANSAmed, l’Istituto di statistica tiene a precisare che l’aumento delle compravendite registrato a gennaio “è dovuto soprattutto all’eliminazione delle deduzioni per l’acquisto della casa per i contribuenti con redditi medi e alti, introdotto alla fine del 2010″.
Pur ritornando in segno positivo, il mercato è però ancora lontano dai risultati conseguiti negli anni della speculazione immobiliare. Il totale delle case vendute durante l’anno ammonta infatti a 441.368 contro le 775.300 del 2007. Inoltre il ritorno al “segno più” sembrava limitato alla prima parte del 2010: i dati di dicembre avevano evidenziato un calo delle vendite pari a 1,7%.
L’incremento delle vendite registrato nel primo mese del 2011 ha permesso di offrire maggiori certezze alla teoria della ripartenza. Secondo i dati pubblicati dall’Ine, le compravendite sono aumentate a gennaio del 19,6% rispetto allo stesso periodo del 2009, con un ammontare delle transazioni pari a 45.013. Viene inoltre specificato che del volume complessivo di operazioni, il 51,5% riguarda case di seconda mano e il 48,5% immobili nuovi.
Secondo quanto riportato dall’agenzia ANSAmed, l’Istituto di statistica tiene a precisare che l’aumento delle compravendite registrato a gennaio “è dovuto soprattutto all’eliminazione delle deduzioni per l’acquisto della casa per i contribuenti con redditi medi e alti, introdotto alla fine del 2010″.
I prezzi delle case
I dati diffusi i giorni scorsi dall’Ine hanno inoltre sottolineato il continuo calo dei prezzi delle case: durante il 2010 si registra infatti una riduzione pari a 1,9%.
Pur confermando la discesa, la percentuale è però minore rispetto al calo rilevato negli anni 2008 (-5,4%) e nel 2009 (-4,3%).
Secondo l’Istituto spagnolo, i cali più marcati del 2010 si sono verificati in Cantabria (-7,1%), Navarra (-5,9%) e Aragona (-4,3%).
I dati diffusi i giorni scorsi dall’Ine hanno inoltre sottolineato il continuo calo dei prezzi delle case: durante il 2010 si registra infatti una riduzione pari a 1,9%.
Pur confermando la discesa, la percentuale è però minore rispetto al calo rilevato negli anni 2008 (-5,4%) e nel 2009 (-4,3%).
Secondo l’Istituto spagnolo, i cali più marcati del 2010 si sono verificati in Cantabria (-7,1%), Navarra (-5,9%) e Aragona (-4,3%).
Abitazioni invendute
“La cifra ufficiale di abitazioni nuove invendute oscilla tra le 700mila e 1 milione di unità, ma secondo un recente rapporto sarebbero molte di più”. A segnalarlo è Idealista.it che riporta i dati dello studio di Ricardo Vergés, ex assessore del governo Zapatero.
Il risultato di case invendute raggiunge una cifra ancora più allarmante se vengono considerati anche i cantieri paralizzati e le cooperative. In questo caso il totale è di 2,3 milioni di abitazioni.
“La cifra ufficiale di abitazioni nuove invendute oscilla tra le 700mila e 1 milione di unità, ma secondo un recente rapporto sarebbero molte di più”. A segnalarlo è Idealista.it che riporta i dati dello studio di Ricardo Vergés, ex assessore del governo Zapatero.
Il risultato di case invendute raggiunge una cifra ancora più allarmante se vengono considerati anche i cantieri paralizzati e le cooperative. In questo caso il totale è di 2,3 milioni di abitazioni.
La ripresa del mercato immmobiliare iberico è apparenza o realtà? Il quadro è ancora a tinte fosche, ma gli ultimi dati diffusi dall’Ine sembrano confermare una ripartenza del settore.
Fonte:Casaxp
Settore immobiliare ancora in crisi
Indagine ANCE sull'andamento delle nuove costruzioni
Fonte : ANCE
La crescita del PIL in termini reali dell’1,3% su base annua, non ha interessato il settore delle costruzioni che, invece, rimane in una situazione di forte difficoltà. La crisi “non si è esaurita nel 2010 ma proseguirà anche nell’anno in corso”. I numeri dell’indagine Ance non lasciano dubbi: produzione in calo, compravendite stazionarie e investimenti in perdita del 17,8% dal 2008 al 2011 con picchi negativi per il comparto delle nuove abitazioni.
Perdita di investimentiSecondo le stime dell’Associazione costruttori, “gli investimenti in costruzioni a fine 2011 saranno il 2,4% in meno rispetto all’anno precedente, dopo il calo del 6,4% nel 2010, del 7,7% nel 2009 e del 2,7% nel 2008″. In quattro anni, quindi, “il settore delle costruzioni avrà perduto il 17,8% in termini di investimenti, vale a dire circa 29 miliardi di euro”, tornando a volumi di produzione osservati alla fine degli anni ’90.
Nuove abitazione, comparto peggioreParticolamente negativo è il comparto delle nuove abitazione che “in quatto anni avrà perso il 34,2% del volume di investimenti”. Inoltre riguardo al calo di produzione dal 2008, l’Ance avverte che è legato all’andamento dei permessi di costruire in progressiva diminuzione dal 2006: “nel 2005 le abitazioni progettate avevano raggiunto le 305.000 unità, nel 2008 sono state 215.000 e si stima che nel 2009 risultino pari a circa 180.000. Complessivamente nel quadriennio 2006 – 2009 si registra una flessione del 41%”.
La salute del mercato immobiliare residenzialeCome segnalato dai dati dell’Agenzia del Territorio, complessivamente il 2010 si è chiuso con un +0,4% grazie alla buona performance dei comuni capoluogo. Ma la curva delle compravendite ha disegnato durante l’anno una risalita nel primo semestre (+4,3% e +4,5% nel I e II trimestre rispetto agli stessi periodi del 2009) e un netto calo nella rimanente parte dell’anno (-2,7% e -4,1% nel III e IV trimestre rispetto all’anno precedente).
Se suddivisi per aree geografiche i risultati delle compravendite registrano un +1,2% nel nord ovest e del 3,6% nel centro. Resta invece stazionario il nord est, mentre subisce un calo del 2,7% l’area del Meridione e delle isole.
Se suddivisi per aree geografiche i risultati delle compravendite registrano un +1,2% nel nord ovest e del 3,6% nel centro. Resta invece stazionario il nord est, mentre subisce un calo del 2,7% l’area del Meridione e delle isole.
Transazioni in retromarcia: i motiviSecondo l’Ance l’andamento in positivo delle compravendite nella prima parte del 2010 può essere collegato “alla maggiore disponibilità di liquidità legata al rientro dei capitali dall’estero promosso con lo scudo fiscale”. Nei mesi seguenti invece “ha probabilmente prevalso il persistere di un clima di incertezza sia economica che finanziaria”. E può aver influito anche la manovra finanziaria (DL 78/2010) con l’introduzione di nuovi obblighi in materia di trasferimento di proprietà degli immobili relativi alla conformità catastale. Secondo l’Ance “l’entrata in vigore di tale norma può aver causato, almeno in una fase iniziale, un effetto di ‘slittamento’ di alcune compravendite ai periodi successivi”.
Mattone rimane bene rifugioIn merito all’interesse delle famiglie per gli investimenti, il rapporto Ance riporta un’indagine del Censis. Secondo l’istituto la fiducia nel mattone da parte delle famiglie rimane elevata: il 22,7% degli italiani ritiene che l’acquisto dell’abitazione sia la forma di investimento da privilegiare, contro il 21,8% che punta sulla liquidità in conto corrente e l’8,5% che preferisce azioni e quote di fondi di investimenti. Da segnalare però che ben il 39,7% di italiani dichiara di non avere risparmi da utilizzare.
Il rapporto tra domanda e offerta. Le conclusioni AnceIl quadro immobiliare disegnato dall’Ance termina con il calcolo del fabbisogno abitativo e il rapporto tra domanda e offerta: “dal confronto tra abitazioni messe in cantiere e nuove famiglie, risulta un fabbisogno potenziale non soddisfatto di circa 430.000 abitazioni”. Offerta più contenuta rispetto alla domanda è l’elemento che ha evitato lo scoppio della bolla immobiliare e dà credito alla teoria Ance: “la domanda immobiliare esiste ma le famiglie sono bloccate dalle incertezze economico-finanziarie legate alla crisi”.
lunedì 11 aprile 2011
Contratti d'affitto
In quali casi non si applica la Legge 431/98
Dove: tutta Italia
In quali casi: Se si dà in locazione:
- una casa per le vacanze, per breve periodo;
- un box auto;
- una casa classificata dal Catasto come di lusso (cioè inserita nella categoria A/1);
- una casa classificata dal Catasto come villa (cioè inserita nella categoria A/8);
- una casa vincolata dalla Soprintendenza come bene storico, artistico o culturale, ai sensi delle leggi statali. Gli immobili vincolati o classificati in A/1, A/8 o A/9 possono essere affittati anche con il canone concordato
Durata: massimo 30 anni, minimo libero. Quando non è specificata nel contratto: se l'immobile non è arredato, un anno; se l'immobile è arredato, quella a cui si riferisce il pagamento del canone (cioè se si è pagato un affitto mensile, è un mese).
Canone: completamente libero, secondo accordi tra proprietario e inquilino
Aggiornamenti: Si può decidere liberamente uno di questi tre criteri:
- ogni quanto tempo farli (per esempio, ogni anno)
- secondo quale meccanismo (per esempio, aumentare il canone ogni anno della stessa percentuale dell'inflazione)
- con quale procedura (per esempio, richiesta del proprietario di casa all'inquilino con lettera raccomandata)
Cauzione: alla firma del contratto, è libera.
Suddivisione spese: quella stabilita dal Codice civile, e cioè al proprietario le spese di manutenzione straordinaria a all'inquilino le piccole riparazioni, salvo che non si siano raggiunti altri accordi contrattuali. Le altre spese sono divisibili secondo liberi accordi. Negli affitti a uso vacanze è comune anticipare un forfait a titolo di copertura delle spese.Disdetta: Automatica, senza bisogno di comunicazione da parte del proprietario o dell'inquilino, ma solo se vi è termine di scadenza
Rinnovo: non è automatico. Può essere concordato per un periodo
Fonte: Il Sole 24 Ore
Dove: tutta Italia
In quali casi: Se si dà in locazione:
- una casa per le vacanze, per breve periodo;
- un box auto;
- una casa classificata dal Catasto come di lusso (cioè inserita nella categoria A/1);
- una casa classificata dal Catasto come villa (cioè inserita nella categoria A/8);
- una casa vincolata dalla Soprintendenza come bene storico, artistico o culturale, ai sensi delle leggi statali. Gli immobili vincolati o classificati in A/1, A/8 o A/9 possono essere affittati anche con il canone concordato
Durata: massimo 30 anni, minimo libero. Quando non è specificata nel contratto: se l'immobile non è arredato, un anno; se l'immobile è arredato, quella a cui si riferisce il pagamento del canone (cioè se si è pagato un affitto mensile, è un mese).
Canone: completamente libero, secondo accordi tra proprietario e inquilino
Aggiornamenti: Si può decidere liberamente uno di questi tre criteri:
- ogni quanto tempo farli (per esempio, ogni anno)
- secondo quale meccanismo (per esempio, aumentare il canone ogni anno della stessa percentuale dell'inflazione)
- con quale procedura (per esempio, richiesta del proprietario di casa all'inquilino con lettera raccomandata)
Cauzione: alla firma del contratto, è libera.
Suddivisione spese: quella stabilita dal Codice civile, e cioè al proprietario le spese di manutenzione straordinaria a all'inquilino le piccole riparazioni, salvo che non si siano raggiunti altri accordi contrattuali. Le altre spese sono divisibili secondo liberi accordi. Negli affitti a uso vacanze è comune anticipare un forfait a titolo di copertura delle spese.Disdetta: Automatica, senza bisogno di comunicazione da parte del proprietario o dell'inquilino, ma solo se vi è termine di scadenza
Rinnovo: non è automatico. Può essere concordato per un periodo
Fonte: Il Sole 24 Ore
venerdì 8 aprile 2011
Cedolare secca : scelta e acconto
Doppia via, telematica e cartacea, per scegliere la cedolare secca sugli affitti e primo appuntamento al 16 giugno per i versamenti.
Per i proprietari che hanno già contratti in essere l'acconto andrà versato in due rate, il 16 giugno (con una maggiorazione dello 0,4%, entro il 18 luglio) e il 30 novembre, a meno che gli importi in gioco siano bassi. In quest'ultimo caso, la cassa potrà attendere fino al 30 novembre, e lo stesso accadrà per tutti i contratti che saranno firmati dopo il 31 maggio.
Nelle situazioni più «complesse», però, il modello telematico non sarà utilizzabile e sarà necessario andare negli uffici dell'amministrazione finanziaria per presentare il prospetto cartaceo in duplice copia. Quest'obbligo scatta, per i nuovi contratti, quando la scelta non sarà effettuata nel primo anno di vigenza.
Il provvedimento dell'Agenzia conferma il doppio binario per l'opzione: la via principale è quella telematica, con un modello (Siria) che è disponibile sul sito Internet delle Entrate e può essere spedito solo in via elettronica dopo aver ottenuto dall'Agenzia username e password; in alternativa al fai da te, ci si può rivolgere a un intermediario già abilitato.
Il modello «Siria», che deve essere presentato esclusivamente in via telematica, può essere usato per la registrazione del contratto ed esercizio dell'opzione per la tassa piatta solo se il contratto presenta queste caratteristiche: un numero di locatori non superiore a tre, ciascuno dei quali esercita la scelta per la cedolare secca in relazione alla propria quota di possesso; un numero di conduttori non superiore a tre; una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre; tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita; il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e non ulteriori pattuizioni.
Nelle situazioni più «complesse», però, il modello telematico non sarà utilizzabile e sarà necessario andare negli uffici dell'amministrazione finanziaria per presentare il prospetto cartaceo in duplice copia. Quest'obbligo scatta, per i nuovi contratti, quando la scelta non sarà effettuata nel primo anno di vigenza.
In tutti i casi, la via telematica diventa impossibile quando il numero di proprietari o di conduttori è superiore a tre, oppure quando non tutti i comproprietari dell'immobile concesso in locazione effettuano la stessa scelta: la tassa piatta, infatti, può per esempio essere conveniente nel caso di uno dei coniugi, ma non in riferimento all'altro che ha un reddito più basso o maggiori spese da detrarre o dedurre.
Per i contratti già registrati, invece, il locatore indica la scelta per la tassa piatta direttamente nella dichiarazione dei redditi dell'anno prossimo, Unico 2012 o 730/2012.
Per la possibilità di scegliere online la cedolare sono determinanti anche le caratteristiche dell'immobile concesso in locazione: se lo stesso contratto riguarda più unità abitative, oppure un unico immobile ma con più di tre pertinenze, l'opzione cartacea diventa l'unica possibile. Sempre cartacea, infine, la scelta nel caso di contratti in regime di proroga.
Per i contratti già registrati, invece, il locatore indica la scelta per la tassa piatta direttamente nella dichiarazione dei redditi dell'anno prossimo, Unico 2012 o 730/2012.
Per il 2011, il regime della cedolare secca o tassa piatta si applica ai contratti in corso, anche se scaduti o volontariamente risolti prima del 7 aprile.
Per dare il tempo al contribuente per effettuare calcoli di convenienza e analisi della propria situazione il provvedimento conferma tempi più lunghi dedicati ai proprietari i cui contratti dovrebbero essere registrati da ieri al prossimo 6 giugno; per tutti questi contribuenti, i termini per la registrazione, e dunque per l'opzione fra cedolare secca e Irpef ordinaria, scadono il 6 giugno. Le scadenze per registrazione e scelta coincidono poi per tutti i futuri contratti, mentre nei casi in cui la registrazione può essere evitata, la scelta del regime fiscale va effettuata insieme alla dichiarazione dei redditi.
Una volta effettuata, l'opzione per il nuovo regime della tassa piatta vale per tutta la durata del contratto o della proroga, e non va più confermata: i ripensamenti, però, sono possibili ogni anno, e andranno comunicati secondo modalità che devono ancora essere definite dall'Agenzia. In ogni caso, la revoca andrà effettuata entro il termine di pagamento dell'imposta di registro dovuta nell'anno di riferimento.
Il provvedimento emanato ieri non lascia alcuna possibilità di recupero delle imposte di registro e bollo già versate dai proprietari che ora decidono di passare al nuovo regime dal momento che i rimborsi vengono espressamente esclusi; l'addio a queste imposte, "assorbite" dalla tassazione sostitutiva, è per loro rinviato ai prossimi anni.
La cedolare dà un piccolo vantaggio anche agli inquilini, perché cancella l'adeguamento dei canoni in base all'inflazione Istat. Per questa ragione, il proprietario che sceglie la cedolare deve inviare all'inquilino una raccomandata in cui spiega di rinunciare al ritocco, anche se resta da capire che cosa accade se l'aumento è già stato applicato nei mesi scorsi da chi ora vuole passare alla tassa piatta. E vista l'amplia platea di soggetti interessati e i nodi da risolvere sui pagamenti già effettuati, la risposta su questo, e su gli altri dubbi applicativi, potrà arrivare solo con una nuova circolare già annunciata dalle Entrate.
A partire da ieri sono inoltre disponibili i modelli per la registrazione dei contratti di locazione e per l'esercizio dell'opzione.
Negli altri casi, si devono presentare agli uffici dell'agenzia delle Entrate due copie cartacee del nuovo modello 69 per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi. Il modello è composto da tre pagine e suddiviso in tre parti: parte riservata all'ufficio, che non deve essere compilata dal richiedente; quadri A, B, D, E e F, che devono essere compilati dal richiedente; quadro C, che va compilato dai notai e dagli altri ufficiali roganti, per gli atti pubblici e scritture private autenticate o dagli uffici, per le scritture private non autenticate.
La registrazione di scritture private non autenticate può essere chiesta in qualsiasi ufficio delle Entrate. Una volta effettuata la registrazione, tutti gli adempimenti successivi devono essere comunicati esclusivamente allo stesso ufficio.
Ricordiamo che la cedolare secca sostituisce:
Ricordiamo che la cedolare secca sostituisce:
- l’Irpef e le relative addizionali
- l’imposta di registro
- l’imposta di bollo.
E ancora:
- l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione
- l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto
NB resta comunque l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione
giovedì 7 aprile 2011
La BCE aumenta il tasso di interesse
Passa dall'1 all'1,25 % il tasso Bce
Il tasso di riferimento principale per l'area dell'dell'Euro è passato dall'1 all'1,25%. Il tasso di deposito marginale (cioè il saggio cui vengono remunerati i depositi overnight delle grandi banche presso Eurotower) è stato fissato a 0,5% mentre il tasso di finanziamento marginale (l'interesse pagato dai grandi istituti finanziari in crisi di liquidità per avere prestiti overnight dalla Bce) è salito al 2 % .
L'aumento influenzerà anche il l'Euribor (tasso di riferimento per i mutui a tasso variabile) e l'Irs (tasso di riferimento per i mutui a tasso fisso).
Il tasso Bce era fermo all'1% dal 2008 anno in cui aveva raggiunto il minimo storico.
Di seguito l'evoluzione dei tassi di interesse nel mondo e l'andamento dell'Euribor negli ultimi due mesi in previsione del rialzo.
Il tasso di riferimento principale per l'area dell'dell'Euro è passato dall'1 all'1,25%. Il tasso di deposito marginale (cioè il saggio cui vengono remunerati i depositi overnight delle grandi banche presso Eurotower) è stato fissato a 0,5% mentre il tasso di finanziamento marginale (l'interesse pagato dai grandi istituti finanziari in crisi di liquidità per avere prestiti overnight dalla Bce) è salito al 2 % .
L'aumento influenzerà anche il l'Euribor (tasso di riferimento per i mutui a tasso variabile) e l'Irs (tasso di riferimento per i mutui a tasso fisso).
Il tasso Bce era fermo all'1% dal 2008 anno in cui aveva raggiunto il minimo storico.
Di seguito l'evoluzione dei tassi di interesse nel mondo e l'andamento dell'Euribor negli ultimi due mesi in previsione del rialzo.
Cedolare secca : in vigore da oggi
Cedolare secca
Due sono le novità più importanti emerse ieri nella conference call organizzata dall'Agenzia delle Entrate sulla cedolare secca, il cui provvedimento attuativo vedrà la luce oggi, nel giorno dell'entrata in vigore del decreto sul federalismo municipale che introduce la tassa piatta. Sempre per oggi è previsto l'avvio del software sul sito internet dell'Agenzia, con cui si potrà effettuare l'opzione per la cedolare direttamente online.
La via telematica dovrebbe essere accessibile quasi a tutti: l'unica eccezione, che dovrebbe imporre il ricorso a un nuovo modulo cartaceo, sarà rappresentata dagli immobili con più di tre proprietari o conduttori.
La strada scelta dall'amministrazione finanziaria per avviare l'applicazione della cedolare secca prova a offrire ai contribuenti le modalità più flessibili per la scelta e tempi distesi per fare il calcolo di convenienza prima di dover decidere.
Per quest'ultima ragione, il provvedimento attuativo darà tempo fino al 6 giugno per la registrazione dei contratti i cui termini scadono da oggi alle settimane successive, rispettando lo Statuto del contribuente che imporrebbe sempre di evitare adempimenti fiscali che scadano a meno di 60 giorni dalla loro introduzione. In questo modo, i proprietari avranno il tempo di valutare la propria posizione e decidere se l'introduzione della cedolare secca conviene davvero anche a loro.
Il dato, infatti, non è così scontato, soprattutto quando i proprietari sono più di uno. Il provvedimento dell'Agenzia delle Entrate, infatti, offrirà la possibilità di opzioni multiple, in cui per esempio un coniuge sceglie la tassa piatta e l'altro, perché ha un reddito più basso o maggiori spese da detrarre, preferisce rimanere nel regime ordinario di tassazione Irpef.
Quando le variabili in gioco crescono, il calcolo può infatti complicarsi.
Il meccanismo individuato per l'attuazione lascia però aperta la porta a eventuali correzioni: prima di tutto, è confermato che l'opzione vale per tutta la durata del contratto, ma può essere revocata se il contribuente vede cambiare la propria situazione reddituale o si accorge che la vecchia tassazione progressiva era più conveniente. Chi invece sbaglierà per eccesso nei versamenti, potrà recuperare in seguito attraverso le compensazioni con il modello F24.
Il provvedimento di oggi non risolverà però tutti i nodi applicativi ed i meccanismi per le compensazioni saranno probabilmente oggetto di una circolare esplicativa, con cui l'Agenzia nei prossimi giorni raccoglierà tutti i dubbi degli operatori e dei contribuenti, affrontando anche i temi del ravvedimento operoso e lo scoglio dell'adeguamento annuale Istat. La cedolare, infatti, cancella il ritocco del canone in base all'inflazione, ma non è chiaro con quali modalità nel caso di proprietari che hanno già applicato l'adeguamento e che vogliono scegliere subito la tassa piatta. Il rischio per questi ultimi potrebbe essere quello di vedersi precluso l'accesso alla cedolare.
Qualche precisazione
L'opzione per la cedolare secca, nel caso di contratti d'affitto per i quali i termini di registrazione scadono da oggi (7 aprile) al 6 giugno, non ha effetti per il saldo dell'Irpef relativo ai redditi dell'anno 2010.
Chi opta per la cedolare secca, sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, dovrà pagare un'imposta sostitutiva del 21 per cento.
Il forfait scende al 19% nel caso di contratti cosiddetti concordati (articoli 2, comma 3, e 8 della legge 431/1998) relativi alle abitazioni che si trovano nei comuni di cui all'articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto legge 551/1988, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa.
Chi sceglie la cedolare secca, oltre a non pagare l'Irpef e le relative addizionali, non deve pagare le imposte di registro per la registrazione del contratto, nemmeno in misura fissa. Ai fini delle imposte dovute per l'anno 2011, la scelta per la cedolare secca potrà avere effetti solo sugli acconti.
Al riguardo, è stabilito che l'acconto per il 2011 è dovuto nella misura dell'85 per cento. Questo significa che l'acconto dovuto a titolo di prima rata è pari al 40% dell'85%, cioè pari alla misura del 34%, ed è pari al 60% dell'85%, cioè alla misura 51% per la seconda rata di acconto da versare entro novembre.
Tenuto anche conto dei 60 giorni di tempo concessi in più per eseguire la scelta, i contribuenti dovranno eseguire l'acconto del forfait, entro il 16 giugno 2011, o dal 17 giugno al 18 luglio 2011, con lo 0,40% in più, in caso di contratti stipulati entro maggio 2011, con l'opzione per la cedolare secca.
In mancanza della base di riferimento storico, l'acconto per il 2011 dovrà essere determinato su base previsionale.
I contribuenti che eseguiranno l'acconto della cedolare secca dovranno tenere conto della corrispondente riduzione degli acconti Irpef per l'anno 2011. La prima rata per il 2011 non è dovuta per i contratti stipulati a partire da giugno.
Così come è previsto per gli acconti Irpef inoltre, gli eventuali versamenti in più per la cedolare secca che risulteranno dalle dichiarazioni presentate, potranno poi essere usati per ridurre gli altri versamenti per gli anni successivi, così come potranno essere usati come crediti in compensazione con i pagamenti da fare con il modello F24.
Fonte : Il Sole 24 Ore, FIAIP
martedì 5 aprile 2011
Agenzia del Territorio: i nuovi compiti
L'Agenzia del Territorio taglia il traguardo dei dieci anni di attività con nuove missioni: case fantasma, rendite catastali, federalismo municipale.
Intorno a questi settori si gioca l'azione di un organismo tecnico che sarà chiamato – sempre più spesso – ad accompagnare lo sviluppo della nuova fiscalità immobiliare affidata ai Comuni.
Da quando è stata istituita, nel 2001, l'Agenzia ha lavorato per rendere più nitida e aggiornata la fotografia del patrimonio immobiliare, continuando un percorso iniziato dopo il condono edilizio del 1985. Con la procedura manuale i geometri facevano la fila davanti agli uffici dalle quattro di mattina e si producevano solo arretrati. La svolta è avvenuta in due mosse: la trasmissione telematica (che evita le file) e l'approvazione automatica (che azzera la discrezionalità degli uffici). Grazie a questi strumenti, i professionisti sono parte attiva nella gestione del catasto. Tanto che oggi il 90% degli atti di aggiornamento passa attraverso i geometri.
Lo stesso processo ha riguardato il Notariato, vero precursore nel campo dell'informatica tra le categorie professionali. Fin dal 2001 i notai sono collegati in rete con il Territorio e operano con l'adempimento unico. Oggi, di cartaceo, resta solo il deposito degli atti alla conservatoria, ma anche questo passaggio potrebbe essere presto superato. A Bologna, Firenze, Lecce e Palermo si sta sperimentando la dematerializzazione e si spera che all'inizio del 2012 si possa partire su tutto il territorio nazionale.
A rendere ancora più aggiornato il catasto contribuisce anche l'obbligo di verificare che la planimetria corrisponda allo stato di fatto degli immobili al momento del rogito, previsto dal Dl 78/2010, cosa che perfezionerà le situazioni catastali di pari passo con le compravendite immobiliari.
Lo stesso processo ha riguardato il Notariato, vero precursore nel campo dell'informatica tra le categorie professionali. Fin dal 2001 i notai sono collegati in rete con il Territorio e operano con l'adempimento unico. Oggi, di cartaceo, resta solo il deposito degli atti alla conservatoria, ma anche questo passaggio potrebbe essere presto superato. A Bologna, Firenze, Lecce e Palermo si sta sperimentando la dematerializzazione e si spera che all'inizio del 2012 si possa partire su tutto il territorio nazionale.
A rendere ancora più aggiornato il catasto contribuisce anche l'obbligo di verificare che la planimetria corrisponda allo stato di fatto degli immobili al momento del rogito, previsto dal Dl 78/2010, cosa che perfezionerà le situazioni catastali di pari passo con le compravendite immobiliari.
Non tutti gli obiettivi lanciati negli ultimi dieci anni, comunque, sono stati raggiunti. Il progetto di affidare il catasto ai Comuni, dopo essere stato affossato dai ricorsi al Tar, è uscito dall'agenda politica. Molto più importante per i professionisti sembra invece l'altro "grande incompiuto" degli ultimi anni: il Mude, modello unico digitale per l'edilizia previsto nel 2006 da una norma di fine legislatura. Spiega Mario Picardi, primo direttore dell'Agenzia: «Il Mude eviterebbe al cittadino di dover provvedere ai due adempimenti oggi previsti, Dia e aggiornamento catastale, e consentirebbe automaticamente al catasto di conseguire l'aggiornamento, a opera realizzata».
Il prossimo banco di prova, comunque, non sarà né il Mude, né il catasto ai Comuni. Dal 2 maggio i funzionari del Territorio dovranno partire con le operazioni a tappeto per attribuire una rendita catastale presunta a tutti gli "immobili fantasma" non dichiarati dai proprietari: circa 800mila, su un totale di 2 milioni inizialmente identificati.
Il prossimo banco di prova, comunque, non sarà né il Mude, né il catasto ai Comuni. Dal 2 maggio i funzionari del Territorio dovranno partire con le operazioni a tappeto per attribuire una rendita catastale presunta a tutti gli "immobili fantasma" non dichiarati dai proprietari: circa 800mila, su un totale di 2 milioni inizialmente identificati.
Una volta dotati di una rendita catastale, gli immobili fantasma potranno essere tassati, ma i Comuni – oltre a incassare l'Ici – dovranno decidere cosa fare con quelli abusivi sotto il profilo edilizio: abbatterli o far finta di nulla? Su questo dilemma si giocherà gran parte della credibilità di molti sindaci. Gli stessi che non hanno vigilato sul territorio. Gli stessi che – salvo rare eccezioni – non hanno utilizzato gli strumenti introdotti dalla Finanziaria 2005 per adeguare: la revisione delle microzone (comma 335) e il riclassamento (comma 336). Il tutto mentre in tante città ci sono centinaia di edifici accatastati come ultrapopolari (A/5) con rendite ridicole.
L'Agenzia potrebbe essere chiamata in causa come advisor tecnico, dato che il federalismo fiscale incentiverà gli amministratori locali a "coltivare" la propria base imponibile. Sempre che, a livello politico, non si riapra il dossier della revisione degli estimi.
Quel materiale è rimasto confinato al circuito accademico, anche perché, dal 2008, l'abolizione dell'Ici sulla prima casa ha fatto venir meno l'esigenza di superare estimi ormai lontani dai valori reali o fortemente sperequati. Picardi, però, è convinto che le cose cambieranno: «La nascita dell'imposta municipale propria e i riflessi negativi dell'attuale sistema estimale sulle imposte indirette sui trasferimenti immobiliari, prima o dopo, faranno avvertire la necessità di mettere mano ai criteri di determinazione della base imponibile immobiliare. In tal caso, gli studi e le analisi torneranno sicuramente utili».
Fonte: Il Sole 24 Ore
Cedolare secca : aggiornamenti
Il 7 aprile entra in vigore il Decreto Legislativo sul Federalismo Fiscale
La scelta per la cosiddetta tassazione piatta sugli affitti porta con sé una serie di dubbi che dovranno essere sciolti dal provvedimento (e probabilmente da una successiva circolare esplicativa delle Entrate). Intanto, gli uffici periferici del Fisco, già nelle prossime ore, saranno istruiti sulle modalità di esercizio dell'opzione del nuovo regime sostitutivo sugli affitti con una serie di conference call. I nodi da sciogliere non sono pochi, visto anche che la stagione delle dichiarazioni dei redditi targata 2010 sta per entrare nel vivo con i suoi adempimenti, a partire dal pagamento degli acconti 2011 su cui avrà impatto diretto la nuova tassazione.
L'acconto sul 2011 della cedolare rischia di imporre ai contribuenti il ricalcolo degli acconti Irpef, dovendo scorporare dal complesso dell'Irpef la quota di imposta legata al reddito da locazione, e quindi soggetta alla cedolare secca. In sostanza, per non sbagliare si dovrebbero elaborare due calcoli distinti: il primo dedicato agli acconti dell'Irpef sul reddito "depurato" dal canone di locazione, e la seconda sugli affitti.
Una questione importante si pone sull'applicazione dell'aggiornamento Istat ai canoni: la «tassa piatta» cancella questi incrementi, per girare anche agli inquilini una piccola quota dei benefici del nuovo regime, ma resta da capire che cosa accade ai proprietari che a gennaio hanno già applicato l'incremento. Una lettura ultra-rigida della norma potrebbe portare a escludere questi contratti dalla possibilità di accedere alla cedolare già da quest'anno, ma gli effetti di un'interpretazione di questo tipo sarebbero enormi: più probabile una disciplina che permetta di disapplicare l'incremento, secondo modalità che però vanno chiarite.
Qualche chiarimento dovrebbe anche arrivare sulla disciplina dell'imposta di registro, che insieme al bollo viene assorbita dalla cedolare e si continuerà a pagare solo sui contratti "tradizionali". Ma che cosa accade a chi ha già pagato il registro per il 2011, e intende ora passare al nuovo regime fiscale? Il rischio concreto è la "perdita" dell'imposta versata. Il decreto attuativo del federalismo municipale esclude, infatti, il rimborso di imposte già pagate: va però specificato se il divieto si applica a chi versa l'imposta in un'unica soluzione alla stipula del contratto di locazione o anche a chi ha versato in questi primi mesi del 2011.
Più avanti nell'applicazione è, invece, la cedolare secca al 20% applicata in via sperimentale alla provincia dell'Aquila; ieri, con la risoluzione n. 38/E, l'agenzia ha diffuso i codici tributo per il versamento dell'imposta.
L'opzione per la cedolare sugli affitti viaggerà online. L'agenzia delle Entrate ha messo a punto un software che sarà disponibile sul sito Internet a giorni, per consentire ai proprietari di immobili dati in locazione di scegliere la tassa piatta (21% per i canoni liberi e 19% per quelli concordati) o la tassazione ordinaria che cresce insieme alle attuali aliquote Irpef.
All'agenzia delle Entrate è ormai tutto pronto (o quasi): si lavora ai dettagli, per arrivare con il regolamento attuativo della prima vera rivoluzione del federalismo fiscale al momento della sua entrata in vigore fissata per il 7 aprile, dopodomani. Per giovedì o al massimo nelle 24 ore successive l'amministrazione finanziaria conta, infatti, di definire tutti i dettagli del provvedimento attuativo che secondo la riforma federalista sulla fiscalità dei comuni doveva essere emanato nei 90 giorni successivi all'entrata in vigore del decreto attuativo.
La scelta per la cosiddetta tassazione piatta sugli affitti porta con sé una serie di dubbi che dovranno essere sciolti dal provvedimento (e probabilmente da una successiva circolare esplicativa delle Entrate). Intanto, gli uffici periferici del Fisco, già nelle prossime ore, saranno istruiti sulle modalità di esercizio dell'opzione del nuovo regime sostitutivo sugli affitti con una serie di conference call. I nodi da sciogliere non sono pochi, visto anche che la stagione delle dichiarazioni dei redditi targata 2010 sta per entrare nel vivo con i suoi adempimenti, a partire dal pagamento degli acconti 2011 su cui avrà impatto diretto la nuova tassazione.
L'acconto sul 2011 della cedolare rischia di imporre ai contribuenti il ricalcolo degli acconti Irpef, dovendo scorporare dal complesso dell'Irpef la quota di imposta legata al reddito da locazione, e quindi soggetta alla cedolare secca. In sostanza, per non sbagliare si dovrebbero elaborare due calcoli distinti: il primo dedicato agli acconti dell'Irpef sul reddito "depurato" dal canone di locazione, e la seconda sugli affitti.
Una questione importante si pone sull'applicazione dell'aggiornamento Istat ai canoni: la «tassa piatta» cancella questi incrementi, per girare anche agli inquilini una piccola quota dei benefici del nuovo regime, ma resta da capire che cosa accade ai proprietari che a gennaio hanno già applicato l'incremento. Una lettura ultra-rigida della norma potrebbe portare a escludere questi contratti dalla possibilità di accedere alla cedolare già da quest'anno, ma gli effetti di un'interpretazione di questo tipo sarebbero enormi: più probabile una disciplina che permetta di disapplicare l'incremento, secondo modalità che però vanno chiarite.
Qualche chiarimento dovrebbe anche arrivare sulla disciplina dell'imposta di registro, che insieme al bollo viene assorbita dalla cedolare e si continuerà a pagare solo sui contratti "tradizionali". Ma che cosa accade a chi ha già pagato il registro per il 2011, e intende ora passare al nuovo regime fiscale? Il rischio concreto è la "perdita" dell'imposta versata. Il decreto attuativo del federalismo municipale esclude, infatti, il rimborso di imposte già pagate: va però specificato se il divieto si applica a chi versa l'imposta in un'unica soluzione alla stipula del contratto di locazione o anche a chi ha versato in questi primi mesi del 2011.
Più avanti nell'applicazione è, invece, la cedolare secca al 20% applicata in via sperimentale alla provincia dell'Aquila; ieri, con la risoluzione n. 38/E, l'agenzia ha diffuso i codici tributo per il versamento dell'imposta.
In sintesi
Il provvedimento riguarda solo le locazioni abitative in cui proprietari siano soggetti privati. È il proprietario a scegliere tra cedolare e Irpef La base imponibile È sui canoni maturati, soggetti a due aliquote fisse: il 21% per i canoni a mercato libero e il 19% per quelli concordati. Sostituisce Irpef, addizionali comunali e regionali all'Irpef, imposte di registro e bollo.
Il provvedimento riguarda solo le locazioni abitative in cui proprietari siano soggetti privati. È il proprietario a scegliere tra cedolare e Irpef La base imponibile È sui canoni maturati, soggetti a due aliquote fisse: il 21% per i canoni a mercato libero e il 19% per quelli concordati. Sostituisce Irpef, addizionali comunali e regionali all'Irpef, imposte di registro e bollo.
Le sanzioni fiscali sono quadruplicate e il canone verrà ridotto sino a tre volte la rendita catastale in caso di mancata registrazione.
Canone concordato
I canoni «concordati» sono stati istituiti con la legge 431/98 (la riforma delle locazioni). In pratica, consentono al proprietario di avere un beneficio fiscale e un contratto più breve e all'inquilino un affitto più basso. Il contratto dura infatti tre anni, più due di rinnovo automatico (salvo casi particolari). I canoni sono determinati sulla base di accordi territoriali tra associazioni della proprietà e degli inquilini, nei Comuni ad alta tensione abitativa. I canoni devono mantenersi all'interno delle fasce di oscillazione minima e massima stabilita per quel comune (che spesso è anche diviso in zone). I canoni concordati si applicano anche ai contratti stipulati transitori e per studenti, utilizzando gli schemi contrattuali ministeriali. Nelle locazioni transitorie gli accordi locali possono prevedere variazioni del 20% in più o in meno rispetto ai contratti agevolati. Nel caso di cedolare secca il prelievo sarà del 19%.
Fonte: Il Sole 24 Ore
Canone concordato
I canoni «concordati» sono stati istituiti con la legge 431/98 (la riforma delle locazioni). In pratica, consentono al proprietario di avere un beneficio fiscale e un contratto più breve e all'inquilino un affitto più basso. Il contratto dura infatti tre anni, più due di rinnovo automatico (salvo casi particolari). I canoni sono determinati sulla base di accordi territoriali tra associazioni della proprietà e degli inquilini, nei Comuni ad alta tensione abitativa. I canoni devono mantenersi all'interno delle fasce di oscillazione minima e massima stabilita per quel comune (che spesso è anche diviso in zone). I canoni concordati si applicano anche ai contratti stipulati transitori e per studenti, utilizzando gli schemi contrattuali ministeriali. Nelle locazioni transitorie gli accordi locali possono prevedere variazioni del 20% in più o in meno rispetto ai contratti agevolati. Nel caso di cedolare secca il prelievo sarà del 19%.
Fonte: Il Sole 24 Ore
Sondaggio congiunturale del 4° trimestre 2010 sul mercato delle abitazioni in Italia
Banca d'Italia, Tecnoborsa e Agenzia del Territorio
sul mercato delle abitazioni in Italia
Roma, 7 Marzo 2011 - Nel quarto trimestre del 2010 si indebolisce il quadro del mercato immobiliare. Alla prosecuzione della tendenza positiva dei nuovi incarichi a vendere si sono contrapposti il calo su base annua delle compravendite intermediate dalle agenzie e più diffuse indicazioni di flessione dei prezzi. Anche le attese a breve degli agenti sulle condizioni del mercato di riferimento mostrano un peggioramento, mentre prosegue, pur attenuandosi, l’ottimismo circa le prospettive di medio periodo del mercato nazionale.
Il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, avviato nel gennaio 2009 da Banca d'Italia e Tecnoborsa, a partire dalla edizione di novembre 2010 si avvale della cooperazione dell’Agenzia del Territorio.
Tra il 12 gennaio e il 3 febbraio 2011 si sono svolte le interviste dell’edizione relativa al quarto trimestre 2010, a cui hanno partecipato 1.412 agenti, fornendo informazioni sull’attività di compravendita e sui prezzi nel trimestre di riferimento (ottobre/dicembre 2010), nonché sulle prospettive del settore.
Le stime relative al numero di case vendute sono basate sull'osservazione delle transazioni intermediate. Dal punto di vista degli agenti immobiliari, la transazione è generalmente conclusa con la firma del preliminare di vendita, la quale può precedere, anche di diversi mesi, il passaggio di proprietà vero e proprio registrato negli atti notarili (rogito). Questi aspetti possono spiegare le discrepanze osservabili se si confrontano le stime qui presentate con quelle basate sugli atti notarili.
I PRINCIPALI RISULTATI
L’intensificarsi delle valutazioni negative è stato particolarmente pronunciato e diffuso nelle regioni del Nord, mentre nel resto del Paese ha interessato, in misura assai più contenuta, unicamente le aree urbane.
Numero di compravendite – Rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente, la quota di agenzie che hanno venduto almeno un immobile si è ridotta di circa dieci punti percentuali; anche il numero complessivo delle compravendite intermediate ha segnato un calo, stimabile nell’ordine dei tre punti percentuali1. Tali indicazioni vanno considerate con particolare cautela alla luce dell’elevato grado di variabilità che ha caratterizzato le valutazioni degli agenti.
Incarichi a vendere – Il saldo tra risposte di aumento e diminuzione congiunturale delle giacenze di incarichi a vendere è rimasto positivo, pur riducendosi leggermente (a 16,6 punti percentuali da 19 nella precedente rilevazione). Per i nuovi incarichi il saldo rimane positivo e sostanzialmente stabile (15,7 punti percentuali); la dinamica rimane più sostenuta nelle regioni del Sud, in particolare nelle aree non urbane.
Tra le cause prevalenti di cessazione degli incarichi, si è intensificata l’assenza di proposte di acquisto a fronte di richieste del venditore ritenute troppo elevate (64,7% dei casi contro il 61,6% rilevato in ottobre) e, in misura più contenuta, quella di proposte di acquisto a prezzo giudicato troppo basso dal venditore (49,6% contro 48,2%). Si è invece ridotta l’incidenza dei ritiri dovuti sia a difficoltà nel reperimento del mutuo (da 51,8% a 45,2%), sia ad attese di prezzi più favorevoli (da 24,9% a 19,6%).
Trattative e tempi di vendita – Nel quarto trimestre del 2010 si è interrotta la tendenza alla contrazione del margine di riduzione dei prezzi di vendita, che è tornato ai livelli dell’inizio dell’anno (11,7%, era 11% nella precedente rilevazione). Il fenomeno ha interessato unicamente le regioni settentrionali, a fronte di una sostanziale invarianza nel resto del territorio. Rimangono stabili, intorno ai 7 mesi, i tempi che intercorrono tra conferimento dell’incarico e vendita effettiva, confermandosi inferiori di circa un mese nelle aree urbane.
Modalità di finanziamento degli acquisti – La quota di acquisti di abitazioni effettuata con accensione di un mutuo ipotecario è salita al 72,6%, 2,5 punti in più rispetto all’indagine precedente. L’incremento è stato uniforme tra tutte le macroaree a eccezione del Sud - dove la crescita è stata di circa 7 punti percentuali - e si è concentrato nelle aree non urbane. Il rapporto tra prestito erogato e valore dell’immobile è rimasto stabile al 71,3 %.
Le prospettive del mercato in cui operano le agenzie – Il saldo tra giudizi “favorevoli” e “sfavorevoli” sulle attese a breve circa le condizioni del mercato di riferimento, pur rimanendo positivo, si è ridotto a 6,3 punti percentuali da 10,7. È migliorato il saldo positivo tra le attese di aumento e diminuzione dei nuovi incarichi a vendere (circa 25 punti contro 22 in ottobre 2010), mentre è peggiorato quello negativo circa le attese sui prezzi (−30,1 punti contro -24,9).
Le prospettive del mercato nazionale – Il divario tra i giudizi di miglioramento e quelli di peggioramento delle prospettive a breve del mercato nazionale, positivo per 0,6 punti percentuali nella rilevazione precedente, è tornato negativo per circa 5 punti. Riflettendo principalmente la maggiore incidenza delle valutazioni sfavorevoli a fronte di una sostanziale invarianza di quelle favorevoli. Il quadro per i prossimi due anni rimane positivo, nonostante il saldo tra le attese di miglioramento e peggioramento si sia lievemente ridotto, a 45,8 punti percentuali (rispetto ai 48 di ottobre 2010).
1La variazione tendenziale è stimata concatenando quattro variazioni congiunturali, ognuna calcolata per una sola occasione di indagine per controllare la variazione della composizione del campione nel corso del tempo.
Il Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, avviato nel gennaio 2009 da Banca d'Italia e Tecnoborsa, a partire dalla edizione di novembre 2010 si avvale della cooperazione dell’Agenzia del Territorio.
Tra il 12 gennaio e il 3 febbraio 2011 si sono svolte le interviste dell’edizione relativa al quarto trimestre 2010, a cui hanno partecipato 1.412 agenti, fornendo informazioni sull’attività di compravendita e sui prezzi nel trimestre di riferimento (ottobre/dicembre 2010), nonché sulle prospettive del settore.
Le stime relative al numero di case vendute sono basate sull'osservazione delle transazioni intermediate. Dal punto di vista degli agenti immobiliari, la transazione è generalmente conclusa con la firma del preliminare di vendita, la quale può precedere, anche di diversi mesi, il passaggio di proprietà vero e proprio registrato negli atti notarili (rogito). Questi aspetti possono spiegare le discrepanze osservabili se si confrontano le stime qui presentate con quelle basate sugli atti notarili.
I PRINCIPALI RISULTATI
L’intensificarsi delle valutazioni negative è stato particolarmente pronunciato e diffuso nelle regioni del Nord, mentre nel resto del Paese ha interessato, in misura assai più contenuta, unicamente le aree urbane.
Numero di compravendite – Rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente, la quota di agenzie che hanno venduto almeno un immobile si è ridotta di circa dieci punti percentuali; anche il numero complessivo delle compravendite intermediate ha segnato un calo, stimabile nell’ordine dei tre punti percentuali1. Tali indicazioni vanno considerate con particolare cautela alla luce dell’elevato grado di variabilità che ha caratterizzato le valutazioni degli agenti.
Incarichi a vendere – Il saldo tra risposte di aumento e diminuzione congiunturale delle giacenze di incarichi a vendere è rimasto positivo, pur riducendosi leggermente (a 16,6 punti percentuali da 19 nella precedente rilevazione). Per i nuovi incarichi il saldo rimane positivo e sostanzialmente stabile (15,7 punti percentuali); la dinamica rimane più sostenuta nelle regioni del Sud, in particolare nelle aree non urbane.
Tra le cause prevalenti di cessazione degli incarichi, si è intensificata l’assenza di proposte di acquisto a fronte di richieste del venditore ritenute troppo elevate (64,7% dei casi contro il 61,6% rilevato in ottobre) e, in misura più contenuta, quella di proposte di acquisto a prezzo giudicato troppo basso dal venditore (49,6% contro 48,2%). Si è invece ridotta l’incidenza dei ritiri dovuti sia a difficoltà nel reperimento del mutuo (da 51,8% a 45,2%), sia ad attese di prezzi più favorevoli (da 24,9% a 19,6%).
Trattative e tempi di vendita – Nel quarto trimestre del 2010 si è interrotta la tendenza alla contrazione del margine di riduzione dei prezzi di vendita, che è tornato ai livelli dell’inizio dell’anno (11,7%, era 11% nella precedente rilevazione). Il fenomeno ha interessato unicamente le regioni settentrionali, a fronte di una sostanziale invarianza nel resto del territorio. Rimangono stabili, intorno ai 7 mesi, i tempi che intercorrono tra conferimento dell’incarico e vendita effettiva, confermandosi inferiori di circa un mese nelle aree urbane.
Modalità di finanziamento degli acquisti – La quota di acquisti di abitazioni effettuata con accensione di un mutuo ipotecario è salita al 72,6%, 2,5 punti in più rispetto all’indagine precedente. L’incremento è stato uniforme tra tutte le macroaree a eccezione del Sud - dove la crescita è stata di circa 7 punti percentuali - e si è concentrato nelle aree non urbane. Il rapporto tra prestito erogato e valore dell’immobile è rimasto stabile al 71,3 %.
Le prospettive del mercato in cui operano le agenzie – Il saldo tra giudizi “favorevoli” e “sfavorevoli” sulle attese a breve circa le condizioni del mercato di riferimento, pur rimanendo positivo, si è ridotto a 6,3 punti percentuali da 10,7. È migliorato il saldo positivo tra le attese di aumento e diminuzione dei nuovi incarichi a vendere (circa 25 punti contro 22 in ottobre 2010), mentre è peggiorato quello negativo circa le attese sui prezzi (−30,1 punti contro -24,9).
Le prospettive del mercato nazionale – Il divario tra i giudizi di miglioramento e quelli di peggioramento delle prospettive a breve del mercato nazionale, positivo per 0,6 punti percentuali nella rilevazione precedente, è tornato negativo per circa 5 punti. Riflettendo principalmente la maggiore incidenza delle valutazioni sfavorevoli a fronte di una sostanziale invarianza di quelle favorevoli. Il quadro per i prossimi due anni rimane positivo, nonostante il saldo tra le attese di miglioramento e peggioramento si sia lievemente ridotto, a 45,8 punti percentuali (rispetto ai 48 di ottobre 2010).
1La variazione tendenziale è stimata concatenando quattro variazioni congiunturali, ognuna calcolata per una sola occasione di indagine per controllare la variazione della composizione del campione nel corso del tempo.
venerdì 1 aprile 2011
Se prendiamo un appartamento tipo di 90 mq in una zona centrale di una grande area metropolitana e calcoliamo il suo costo vediamo che ci vogliono 18 anni di stipendio per poterlo comprare. 3 anni in più rispetto a 10 anni fa, nel 2001, quando 15 anni di salario bastavano per diventare proprietari. Questo il dato che emerge dell'analisi dell'Osservatorio Nazionale della Federconsumatori. Ma anche le spese per l'affitto non scherzano.
I costi relativi alla casa continuano infatti a pesare fortemente sui bilanci familiari, e ad aggravare la situazione contribuiscono i rincari previsti per le spese di gestione, dalla luce al riscaldamento, dal gas alla nettezza urbana.
Per la casa in affitto, i costi sono cresciuti del + 83 % al mese, che all'anno consistono in 8.485,80 euro
mentre per la casa di proprietà i costi sono aumentati "solo" del + 33 % al mese fino a raggiungere i 2.896,20 euro annui.
Tornando all' immobile tipo, invece, per il suo acquisto dovrebbero bastare 4 anni di stipendio : questo il limite fissato da molti economisti come ragionevole per l'acquisto di una casa.
Secondo l'Osservatorio emerge "la difficoltà che le famiglie hanno nel sostenere i costi della casa; in una situazione di forte disagio come quella che le famiglie stanno attraversando, la casa continua a rappresentare, infatti, uno dei problemi più gravi del Paese, sia per quanto riguarda le abitazioni in affitto che quelle di proprietà."
Vista la situazione, la Federconsumatori chiede una politica che riduca il costo dell'abitazione, soprattutto per i ceti deboli, da un lato dotando il Paese di un serio piano per l'edilizia residenziale e, dall'altro, sostenendo il potere di acquisto delle famiglie, attraverso una detassazione per il reddito fisso.
I costi relativi alla casa continuano infatti a pesare fortemente sui bilanci familiari, e ad aggravare la situazione contribuiscono i rincari previsti per le spese di gestione, dalla luce al riscaldamento, dal gas alla nettezza urbana.
Per la casa in affitto, i costi sono cresciuti del + 83 % al mese, che all'anno consistono in 8.485,80 euro
mentre per la casa di proprietà i costi sono aumentati "solo" del + 33 % al mese fino a raggiungere i 2.896,20 euro annui.
Tornando all' immobile tipo, invece, per il suo acquisto dovrebbero bastare 4 anni di stipendio : questo il limite fissato da molti economisti come ragionevole per l'acquisto di una casa.
Secondo l'Osservatorio emerge "la difficoltà che le famiglie hanno nel sostenere i costi della casa; in una situazione di forte disagio come quella che le famiglie stanno attraversando, la casa continua a rappresentare, infatti, uno dei problemi più gravi del Paese, sia per quanto riguarda le abitazioni in affitto che quelle di proprietà."
Vista la situazione, la Federconsumatori chiede una politica che riduca il costo dell'abitazione, soprattutto per i ceti deboli, da un lato dotando il Paese di un serio piano per l'edilizia residenziale e, dall'altro, sostenendo il potere di acquisto delle famiglie, attraverso una detassazione per il reddito fisso.
Andamento tassi di interesse ad Aprile
Aumenta il tasso variabile fermo il tasso fisso
I sassi di interesse variabili aprono il mese con un incremento superiore allo 0,05% per tutte le durate. Non sentono al ricorrenza invece i fissi che rimangono fermi per la seconda settimana consecutiva. E' questo il trend evidenziato dalle migliori offerte sul canale mutui di Casa24 il 31 marzo rispetto al 24 dello stesso mese.
In cifre
Per l'acquisto di un abitazione da 200 mila euro, chiedendo un finanziamento di 100 mila, per un mutuo decennale a tasso variabile oggi si ottiene un tasso del 2,27%, rispetto al 2,21% di sette giorni fa, con la rata mensile che sale a 932 euro mensili.
Stesso valore e stesso incremento anche per il quindicennale, con la rata maggiorata di 3 euro a 656, e per il ventennale, con rata in crescita di un euro a 519.
Crescono anche i prestiti a venticinque e trenta anni che passano da 2,26% a 2,32% con la rata rispettivamente a 440 e 386 euro.
Tutto invariato invece per i tassi fissi di ogni durata: il decennale resta al 4% con la rata a 1012 euro. Fermi a 4,4% i tassi a quindici e vent'anni. Il più alto è sempre il mutuo a 25 anni con il 4,8% seguito dal trentennale al 4,7%.
I sassi di interesse variabili aprono il mese con un incremento superiore allo 0,05% per tutte le durate. Non sentono al ricorrenza invece i fissi che rimangono fermi per la seconda settimana consecutiva. E' questo il trend evidenziato dalle migliori offerte sul canale mutui di Casa24 il 31 marzo rispetto al 24 dello stesso mese.
In cifre
Per l'acquisto di un abitazione da 200 mila euro, chiedendo un finanziamento di 100 mila, per un mutuo decennale a tasso variabile oggi si ottiene un tasso del 2,27%, rispetto al 2,21% di sette giorni fa, con la rata mensile che sale a 932 euro mensili.
Stesso valore e stesso incremento anche per il quindicennale, con la rata maggiorata di 3 euro a 656, e per il ventennale, con rata in crescita di un euro a 519.
Crescono anche i prestiti a venticinque e trenta anni che passano da 2,26% a 2,32% con la rata rispettivamente a 440 e 386 euro.
Tutto invariato invece per i tassi fissi di ogni durata: il decennale resta al 4% con la rata a 1012 euro. Fermi a 4,4% i tassi a quindici e vent'anni. Il più alto è sempre il mutuo a 25 anni con il 4,8% seguito dal trentennale al 4,7%.
mercoledì 30 marzo 2011
Le donazioni di immobili e le garanzie sull'acquisto
Vendere un immobile donato
È sempre molto difficile la vendita di immobili che in passato siano stati oggetto di donazione. Allo stesso modo, le banche che concedono mutui sono assai insofferenti a ricevere in ipoteca immobili donati: ne è la riprova la sentenza n. 228 del 24 febbraio 2011 del Tribunale di Mantova, con la quale è stata dichiarata la nullità della fideiussione rilasciata alla banca a garanzia, tra l'altro, di un mutuo con ipoteca iscritta su un bene oggetto appunto di precedente donazione, perché la fideiussione è stata considerata lesiva del diritto degli stretti familiari del donante a non subire restrizioni circa il conseguimento della quota di eredità loro spettante nella successione del donante.
La ragione di questi problemi è che gli immobili oggetto di donazione possono essere al centro di pretese ereditarie da parte degli eredi legittimari del donante, e cioè di coloro che hanno un inalienabile diritto a ricevere una rilevante quota del patrimonio del donante che sia poi defunto (vale a dire, principalmente, il coniuge superstite, i suoi figli e i discendenti dei figli).
Infatti, se un legittimario chiama in causa il donatario perché la donazione lede la quota di legittima spettante al legittimario stesso e se il patrimonio del donatario convenuto in giudizio non è sufficiente a soddisfare le ragioni del legittimario (si pensi al caso che l'immobile donato sia stato venduto e poi sia stato scialacquato il denaro ricevuto come prezzo), allora ne può far le spese colui che in quel momento si trova a essere proprietario dell'immobile in questione, anche se non c'entra nulla con la famiglia del donante e con la donazione intervenuta in passato e riguardante l'immobile che poi gli è stato venduto: quell'immobile, infatti, gli può essere chiesto in restituzione, con la quasi certezza che l'acquirente non avrà alcun ristoro economico rispetto a questa "spoliazione".
Il Codice civile tratta questa materia essenzialmente negli articoli 561 e 563, che disciplinano appunto la «riduzione» delle donazioni immobiliari lesive della legittima e la «restituzione» degli immobili donati: se i donatari contro i quali è stata pronunciata la riduzione della donazione hanno alienato a terzi gli immobili donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario – premessa l'escussione dei beni del donatario – può chiedere ai successivi acquirenti la restituzione degli immobili in questione, liberi da qualsiasi gravame (ad esempio, da ipoteche). Il terzo acquirente può peraltro liberarsi dall'obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l'equivalente in danaro.
Ora, visto che le donazioni di immobili sono assai frequenti (anche perché il loro costo fiscale è assai contenuto a seguito della detassazione disposta a partire dalla legge 18 ottobre 2001 n. 383) e che quindi non è difficile imbattersi in trattative immobiliari nelle quali un soggetto intende rendersi acquirente di un bene che in passato è stato oggetto di donazione (a favore dell'attuale venditore o anche di un suo precedente dante causa), la pratica professionale deve necessariamente confrontarsi con questo tema, al fine di "tranquillizzare" non solo l'acquirente, ma anche le banche: nel residenziale – secondo i dati 2010 dell'agenzia del Territorio – 265mila compravendite su 611mila sono state accompagnate da un mutuo.
Al Nord, dove avviene metà delle transazioni, quasi metà degli acquirenti si finanzia con un mutuo ipotecario, offrendo in garanzia l'abitazione da acquistare. Quindi, oltre a realizzare condizioni di sicurezza per il compratore, occorre garantire anche alla banca che l'ipoteca non è stata iscritta invano, ma ha tenuta sufficiente per fronteggiare il caso dell' inadempimento del mutuatario.
Uno dei sistemi escogitati nella prassi professionale per "affrancare" gli immobili donati dalla loro condizione di scarsa appetibilità commerciale, e forse il meno sofisticato, è appunto quello della fideiussione, che il Tribunale di Mantova ha cassato.
In sintesi, si tratta (il caso esaminato dal Tribunale di Mantova era comunque più complesso) della garanzia, offerta dal donante o dai suoi eredi, in sede di concessione in ipoteca dell'immobile donato, finalizzata ad assicurare la banca che, ad esempio, in caso di vittorioso esercizio dell'azione di riduzione da parte degli eredi del donante, costoro si fanno carico del pagamento del creditore ipotecario neutralizzando il danno provocato dal fatto che il bene donato viene evitto, e cioè restituito ai legittimari del donante per soddisfare le loro ragioni ereditarie.
In altri termini, gli eredi con ciò avrebbero un disincentivo a impugnare la donazione, in quanto essi poi dovrebbero risponderne verso la banca.
Correttamente, il Tribunale di Mantova ha ritenuto che una tale fideiussione viola il principio basilare secondo il quale non possono essere imposti «pesi o condizioni sulla quota spettante ai legittimari» (articolo 549 del Codice civile). In effetti,con la fideiussione in questione (concessa dal de cuius e poi "ereditata" dai suoi successori) si impone un peso evidentissimo al recupero della legittima con riguardo al bene concesso in ipoteca.
Fonte: Il Sole 24 Ore
È sempre molto difficile la vendita di immobili che in passato siano stati oggetto di donazione. Allo stesso modo, le banche che concedono mutui sono assai insofferenti a ricevere in ipoteca immobili donati: ne è la riprova la sentenza n. 228 del 24 febbraio 2011 del Tribunale di Mantova, con la quale è stata dichiarata la nullità della fideiussione rilasciata alla banca a garanzia, tra l'altro, di un mutuo con ipoteca iscritta su un bene oggetto appunto di precedente donazione, perché la fideiussione è stata considerata lesiva del diritto degli stretti familiari del donante a non subire restrizioni circa il conseguimento della quota di eredità loro spettante nella successione del donante.
La ragione di questi problemi è che gli immobili oggetto di donazione possono essere al centro di pretese ereditarie da parte degli eredi legittimari del donante, e cioè di coloro che hanno un inalienabile diritto a ricevere una rilevante quota del patrimonio del donante che sia poi defunto (vale a dire, principalmente, il coniuge superstite, i suoi figli e i discendenti dei figli).
Infatti, se un legittimario chiama in causa il donatario perché la donazione lede la quota di legittima spettante al legittimario stesso e se il patrimonio del donatario convenuto in giudizio non è sufficiente a soddisfare le ragioni del legittimario (si pensi al caso che l'immobile donato sia stato venduto e poi sia stato scialacquato il denaro ricevuto come prezzo), allora ne può far le spese colui che in quel momento si trova a essere proprietario dell'immobile in questione, anche se non c'entra nulla con la famiglia del donante e con la donazione intervenuta in passato e riguardante l'immobile che poi gli è stato venduto: quell'immobile, infatti, gli può essere chiesto in restituzione, con la quasi certezza che l'acquirente non avrà alcun ristoro economico rispetto a questa "spoliazione".
Il Codice civile tratta questa materia essenzialmente negli articoli 561 e 563, che disciplinano appunto la «riduzione» delle donazioni immobiliari lesive della legittima e la «restituzione» degli immobili donati: se i donatari contro i quali è stata pronunciata la riduzione della donazione hanno alienato a terzi gli immobili donati e non sono trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione, il legittimario – premessa l'escussione dei beni del donatario – può chiedere ai successivi acquirenti la restituzione degli immobili in questione, liberi da qualsiasi gravame (ad esempio, da ipoteche). Il terzo acquirente può peraltro liberarsi dall'obbligo di restituire in natura le cose donate pagando l'equivalente in danaro.
Ora, visto che le donazioni di immobili sono assai frequenti (anche perché il loro costo fiscale è assai contenuto a seguito della detassazione disposta a partire dalla legge 18 ottobre 2001 n. 383) e che quindi non è difficile imbattersi in trattative immobiliari nelle quali un soggetto intende rendersi acquirente di un bene che in passato è stato oggetto di donazione (a favore dell'attuale venditore o anche di un suo precedente dante causa), la pratica professionale deve necessariamente confrontarsi con questo tema, al fine di "tranquillizzare" non solo l'acquirente, ma anche le banche: nel residenziale – secondo i dati 2010 dell'agenzia del Territorio – 265mila compravendite su 611mila sono state accompagnate da un mutuo.
Al Nord, dove avviene metà delle transazioni, quasi metà degli acquirenti si finanzia con un mutuo ipotecario, offrendo in garanzia l'abitazione da acquistare. Quindi, oltre a realizzare condizioni di sicurezza per il compratore, occorre garantire anche alla banca che l'ipoteca non è stata iscritta invano, ma ha tenuta sufficiente per fronteggiare il caso dell' inadempimento del mutuatario.
Uno dei sistemi escogitati nella prassi professionale per "affrancare" gli immobili donati dalla loro condizione di scarsa appetibilità commerciale, e forse il meno sofisticato, è appunto quello della fideiussione, che il Tribunale di Mantova ha cassato.
In sintesi, si tratta (il caso esaminato dal Tribunale di Mantova era comunque più complesso) della garanzia, offerta dal donante o dai suoi eredi, in sede di concessione in ipoteca dell'immobile donato, finalizzata ad assicurare la banca che, ad esempio, in caso di vittorioso esercizio dell'azione di riduzione da parte degli eredi del donante, costoro si fanno carico del pagamento del creditore ipotecario neutralizzando il danno provocato dal fatto che il bene donato viene evitto, e cioè restituito ai legittimari del donante per soddisfare le loro ragioni ereditarie.
In altri termini, gli eredi con ciò avrebbero un disincentivo a impugnare la donazione, in quanto essi poi dovrebbero risponderne verso la banca.
Correttamente, il Tribunale di Mantova ha ritenuto che una tale fideiussione viola il principio basilare secondo il quale non possono essere imposti «pesi o condizioni sulla quota spettante ai legittimari» (articolo 549 del Codice civile). In effetti,con la fideiussione in questione (concessa dal de cuius e poi "ereditata" dai suoi successori) si impone un peso evidentissimo al recupero della legittima con riguardo al bene concesso in ipoteca.
Fonte: Il Sole 24 Ore
Ancora sull'Attestato di Certificazione Energetica
Nuove regole su Certificazione Energetica per compravendite e locazioni
Il recente d.lgs. 3.3.’11, n. 28 (in materia di energia da fonti rinnovabili), pubblicato sul Supplemento Ordinario n. 81 all’ultima Gazzetta Ufficiale (la n. 71 del 28.3.’11), interviene sulla materia della certificazione energetica degli edifici prevedendo due modifiche di rilievo in tema di compravendita e locazione.
In particolare, il provvedimento in parola inserisce – all’art. 6 del d.lgs. n. 192/’05, recante la normativa statale in materia di certificazione energetica – due nuovi commi, il 2-ter e il 2-quater. l nuovo comma 2-ter dell’art. 6 del d.lgs. n. 192/’05 dispone quanto segue:
“Nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici. Nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis , 1-ter e 1-quater”.
Il nuovo comma 2-quater dell’art. 6 del d.lgs. n. 192/’05 dispone quanto segue:
“Nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l'indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica”.
Di seguito si forniscono alcune prime indicazioni in merito alla disposizione di cui al comma 2-ter, in vigore dalla data odierna (mentre l’entrata in vigore della disposizione di cui al comma 2-quater è prevista per l’1.1.’12), relativa all’obbligo di inserire nei contratti di compravendita e di locazione una nuova clausola.
Rapporti con la legislazione regionale.
La prima questione che si pone attiene alle conseguenze che la nuova norma produce in funzione del fatto che le Regioni abbiano o meno legiferato in materia di certificazione energetica.
Al proposito, deve rilevarsi che la nuova disposizione attiene alla disciplina dei contratti e quindi – all’evidenza – alla materia dell’ordinamento civile, sulla quale lo Stato ha (ai sensi dell’art. 117 della Costituzione) competenza esclusiva, e non concorrente con le Regioni, come è invece il caso, fra l’altro, delle regole relative alla dotazione della certificazione energetica.
Alla luce di quanto sopra, pare doversi ritenere (sia pure con tutte le cautele del caso, non essendovi allo stato, non solo decisioni sul punto, ma neppure interpretazioni dottrinali) che le disposizioni di cui al nuovo comma 2-ter prevalgano sulla normativa regionale.
In ogni caso, appare indispensabile effettuare un esame in profondità della legislazione regionale in materia, in particolare per accertare – per le differenti conseguenze – se la stessa inerisca la materia dei contratti (legislazione esclusiva dello Stato) ovvero quella relativa alle modalità per la dotazione della certificazione (legislazione concorrente Stato-Regioni) e anche quale sia la fonte normativa – legge o delibera – con la quale è stata disciplinata la materia.
Utilizzabilità dell’autodichiarazione (classe energetica G)
Si ricorda che il d.m. 26.6.’09 (“Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”) prevede che – per gli edifici di superficie “utile” (cioè calpestabile) inferiore o uguale a 1000 mq, e per il solo caso di trasferimento a titolo oneroso di edifici realizzati o radicalmente ristrutturati in base a titolo richiesto precedentemente all’8.10.’05 – il proprietario, “consapevole della scadente qualità energetica” del suo immobile, possa scegliere di ottemperare agli obblighi di legge attraverso un’autodichiarazione (da trasmettere, in copia, alla Regione o Provincia autonoma competente per territorio entro 15 giorni dalla data di formazione) in cui afferma che “l’edificio è di classe energetica G” e che “i costi per la gestione energetica dell’edificio sono molto alti”.
Lo stesso d.m. precisa che la relativa disciplina si applichi solo alle Regioni “che non abbiano ancora provveduto ad adottare propri strumenti di certificazione energetica degli edifici in applicazione della direttiva 2002/ 91/CE e comunque sino alla data di entrata in vigore dei predetti strumenti regionali di certificazione energetica degli edifici” (ma sul punto si veda Cn febb. ’10).
Una prima questione da esaminare è dunque se, in seguito alle nuove disposizioni, resti confermata la possibilità di ricorrere all’autodichiarazione in questione, che costituisce un’alternativa – in sede di trasferimento oneroso del bene – alla dotazione dell’attestato di certificazione energetica.
Alla domanda pare doversi dare risposta affermativa, posto che le nuove norme non intervengono in alcun modo su tale elemento. Ne consegue inoltre che, sia per i contratti di compravendita sia per quelli di locazione, le “informazioni” e la “documentazione” cui fa riferimento il nuovo comma 2-ter dell’art. 6 d.lgs. del 192/’05 ben possono essere costituite – nei casi sopra evidenziati – dall’autodichiarazione in parola.
Del medesimo avviso è anche il Consiglio Nazionale del Notariato (cfr. “La certificazione energetica negli edifici – Il nuovo comma 2-ter dell’art. 6 d.lgs. 192/2005: prime note”), che sottolinea altresì come l’autodichiarazione garantisca una “corretta informazione all’acquirente”.
Locazioni interessate
Con riferimento alle locazioni, l’obbligo previsto dal nuovo comma 2-ter si applica – dice la stessa disposizione – “solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis , 1-ter e 1-quater”. Si tratta dei seguenti casi:
- immobili costruiti o radicalmente ristrutturati in base ad un titolo richiesto successivamente all’8.10.’05
- immobili oggetto di trasferimento a titolo oneroso (in particolare ove tale trasferimento sia avvenuto: per “gli edifici di superficie utile superiore a 1000 metri quadri,” dopo l’1.7.’07; per “gli edifici di superficie utile fino a 1000 metri quadri”, dopo l’1.7.’08; per le “singole unità immobiliari”, dopo l’1.7.’09)
- immobili per i quali sono stati richiesti, a partire dall’1.1.’07, “incentivi” e “agevolazioni di qualsiasi natura”, che siano “finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche” degli stessi cespiti o dei loro impianti
- immobili pubblici, allorché si stipulino o rinnovino, a partire dall’1.1.’07, contratti relativi alla “gestione” dei loro “impianti termici o di climatizzazione”
Derogabilità – Nullità
Un’altra questione che si pone è se la disposizione che prevede l’indicata clausola sia inderogabile in quanto disposta in ragione della tutela di interessi pubblicistici oppure se la norma sia dettata nell’esclusivo interesse dell’acquirente o del conduttore e quindi sia per gli stessi disponibile. Su tale complessa tematica non è al momento possibile pronunciarsi, attesa l’assenza di qualsiasi interpretazione o anche commento dottrinale in punto coi quali confrontarsi.
Ciò che pare invece potersi senz’altro escludere è che l’assenza della clausola ora prevista produca la conseguenza della nullità del contratto (sull’ipotesi della nullità si è espresso criticamente anche il Notariato, nel documento citato).
Sanzioni
Con l’introduzione della nuova norma non sono state previste sanzioni per la violazione della stessa.
Fonte : Confedilizia
Attestato di Certificazione Energetica (ACE): le novità
Di nuovo obbligatorio per evitare la nullità dell'atto
La certificazione energetica degli edifici potrebbe avere tra breve un nuovo e rilevante capitolo della sua tormentata storia.
Nel decreto legislativo attuativo della direttiva 2009/28/CE in merito alla promozione dell'uso di energia derivante da fonti rinnovabili varato dal consiglio dei ministri, si prevede (all'articolo 11) una modifica dell'articolo 6 del decreto legislativo 192/2005 e cioè della norma che impone l'obbligo di "dotare" gli edifici oggetto di compravendita dell'attestato di certificazione energetica (Ace).
Tralasciando il caso degli immobili nuovi (che debbono inderogabilmente avere l'Ace), la normativa statale attualmente vigente impone che, se viene trasferita una unità immobiliare non nuova, essa deve essere "dotata" del certificato energetico.
Nel testo originario del decreto legislativo 192 la presenza dell'Ace (allora si chiamava Aqe) era prescritta a pena di nullità, ma poi, con il decreto legge 112/2008 (articolo 35, comma 2-bis) la sanzione di nullità venne soppressa e l'obbligo di "dotazione" è stato da allora interpretato come norma derogabile. In altri termini, i contraenti possono accordarsi che sia l'acquirente a farsi carico dell'obbligo di dotare di Ace l'immobile acquistato, con la conseguenza che il continuo rimpallo dell'obbligo di dotazione tra un soggetto e l'altro provoca che l'immobile resta in sostanza privo di Ace se ubicato in regioni diverse da quelle che, come ad esempio la Lombardia e l'Emilia Romagna, abbiano previsto discipline più stringenti di quella statale.
Su questo panorama normativo si innesta ora dunque la nuova disciplina, di prossima entrata in vigore, secondo cui:
- nei contratti di compravendita di edifici è inserita una clausola con la quale l'acquirente dà «atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici»;
- nei contratti di locazione va inserita analoga dichiarazione del conduttore, ma solo se l'unità immobiliare è già di per sé dotata dell'Ace (ad esempio, per essere edificio di nuova costruzione oppure oggetto di recente compravendita);
- a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita degli edifici o di loro porzioni devono riportare l'indice di prestazione energetica contenuto nell'attestato di certificazione energetica.
Ora, focalizzando il discorso sui contratti di compravendita, se l'acquirente deve dichiarare «di aver ricevuto la documentazione in ordine alla certificazione energetica», non sembra possibile, a prima vista, perseverare nell'opinione per la quale l'obbligo di dotare gli edifici dell'Ace continua a essere disposizione derogabile dai contraenti. Infatti, se fino a oggi si è potuto sostenere che l'obbligo di dotare con l'Ace l'edificio compravenduto era disposizione scritta solo nell'interesse dell'acquirente (per la completezza della sua informazione) e quindi da questi rinunciabile, appare plausibile ritenere che la nuova norma sia invece scritta in nome dell'interesse generale della salvaguardia dell'ambiente e quindi di un interesse indisponibile dai contraenti.
In altri termini, al cospetto di una normativa che aggiunge al vecchio obbligo di dotare di Ace un fabbricato il nuovo obbligo per l'acquirente di attestare la ricezione della documentazione energetica, non sembra possibile derivare la possibilità per l'acquirente di comprare in mancanza di Ace.
Resta poi il tema di capire cosa succeda nel caso in cui il rogito non comprenda la prescritta clausola di cui si è fin qui parlato oppure contenga una clausola di rinuncia da parte dell'acquirente ad avere l'Ace. La soluzione non è facile, anche in ragione del fatto che la norma non prevede che l'inserzione della clausola in questione sia prescritta «a pena di nullità». Resta il fatto però che se si tratta, come pare, di norma imperativa, non sembra esserci spazio per trarre conclusioni diverse dalla nullità; anche perché, se si ipotizza l'inesistenza di sanzioni per il caso di violazione della norma che prescrive la clausola in questione, significa depotenziarla in misura tale da doverla considerare in pratica come non scritta.
Per vedere cosa prevedono le diverse Regioni in caso di compravendita clicca qui
per le locazioni clicca qui
Fonte: Il Sole 24 Ore
La certificazione energetica degli edifici potrebbe avere tra breve un nuovo e rilevante capitolo della sua tormentata storia.
Nel decreto legislativo attuativo della direttiva 2009/28/CE in merito alla promozione dell'uso di energia derivante da fonti rinnovabili varato dal consiglio dei ministri, si prevede (all'articolo 11) una modifica dell'articolo 6 del decreto legislativo 192/2005 e cioè della norma che impone l'obbligo di "dotare" gli edifici oggetto di compravendita dell'attestato di certificazione energetica (Ace).
Tralasciando il caso degli immobili nuovi (che debbono inderogabilmente avere l'Ace), la normativa statale attualmente vigente impone che, se viene trasferita una unità immobiliare non nuova, essa deve essere "dotata" del certificato energetico.
Nel testo originario del decreto legislativo 192 la presenza dell'Ace (allora si chiamava Aqe) era prescritta a pena di nullità, ma poi, con il decreto legge 112/2008 (articolo 35, comma 2-bis) la sanzione di nullità venne soppressa e l'obbligo di "dotazione" è stato da allora interpretato come norma derogabile. In altri termini, i contraenti possono accordarsi che sia l'acquirente a farsi carico dell'obbligo di dotare di Ace l'immobile acquistato, con la conseguenza che il continuo rimpallo dell'obbligo di dotazione tra un soggetto e l'altro provoca che l'immobile resta in sostanza privo di Ace se ubicato in regioni diverse da quelle che, come ad esempio la Lombardia e l'Emilia Romagna, abbiano previsto discipline più stringenti di quella statale.
Su questo panorama normativo si innesta ora dunque la nuova disciplina, di prossima entrata in vigore, secondo cui:
- nei contratti di compravendita di edifici è inserita una clausola con la quale l'acquirente dà «atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici»;
- nei contratti di locazione va inserita analoga dichiarazione del conduttore, ma solo se l'unità immobiliare è già di per sé dotata dell'Ace (ad esempio, per essere edificio di nuova costruzione oppure oggetto di recente compravendita);
- a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita degli edifici o di loro porzioni devono riportare l'indice di prestazione energetica contenuto nell'attestato di certificazione energetica.
Ora, focalizzando il discorso sui contratti di compravendita, se l'acquirente deve dichiarare «di aver ricevuto la documentazione in ordine alla certificazione energetica», non sembra possibile, a prima vista, perseverare nell'opinione per la quale l'obbligo di dotare gli edifici dell'Ace continua a essere disposizione derogabile dai contraenti. Infatti, se fino a oggi si è potuto sostenere che l'obbligo di dotare con l'Ace l'edificio compravenduto era disposizione scritta solo nell'interesse dell'acquirente (per la completezza della sua informazione) e quindi da questi rinunciabile, appare plausibile ritenere che la nuova norma sia invece scritta in nome dell'interesse generale della salvaguardia dell'ambiente e quindi di un interesse indisponibile dai contraenti.
In altri termini, al cospetto di una normativa che aggiunge al vecchio obbligo di dotare di Ace un fabbricato il nuovo obbligo per l'acquirente di attestare la ricezione della documentazione energetica, non sembra possibile derivare la possibilità per l'acquirente di comprare in mancanza di Ace.
Resta poi il tema di capire cosa succeda nel caso in cui il rogito non comprenda la prescritta clausola di cui si è fin qui parlato oppure contenga una clausola di rinuncia da parte dell'acquirente ad avere l'Ace. La soluzione non è facile, anche in ragione del fatto che la norma non prevede che l'inserzione della clausola in questione sia prescritta «a pena di nullità». Resta il fatto però che se si tratta, come pare, di norma imperativa, non sembra esserci spazio per trarre conclusioni diverse dalla nullità; anche perché, se si ipotizza l'inesistenza di sanzioni per il caso di violazione della norma che prescrive la clausola in questione, significa depotenziarla in misura tale da doverla considerare in pratica come non scritta.
Per vedere cosa prevedono le diverse Regioni in caso di compravendita clicca qui
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Fonte: Il Sole 24 Ore
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