Cedolare secca : scelta e acconto

Doppia via, telematica e cartacea, per scegliere la cedolare secca sugli affitti e primo appuntamento al 16 giugno per i versamenti.

Per i proprietari che hanno già contratti in essere  l'acconto andrà versato in due rate, il 16 giugno (con una maggiorazione dello 0,4%, entro il 18 luglio) e il 30 novembre, a meno che gli importi in gioco siano bassi. In quest'ultimo caso, la cassa potrà attendere fino al 30 novembre, e lo stesso accadrà per tutti i contratti che saranno firmati dopo il 31 maggio.

Il provvedimento dell'Agenzia conferma il doppio binario per l'opzione: la via principale è quella telematica, con un modello (Siria) che è disponibile sul sito Internet delle Entrate e può essere spedito solo in via elettronica dopo aver ottenuto dall'Agenzia username e password; in alternativa al fai da te, ci si può rivolgere a un intermediario già abilitato.

Il modello «Siria», che deve essere presentato esclusivamente in via telematica, può essere usato per la registrazione del contratto ed esercizio dell'opzione per la tassa piatta solo se il contratto presenta queste caratteristiche: un numero di locatori non superiore a tre, ciascuno dei quali esercita la scelta per la cedolare secca in relazione alla propria quota di possesso; un numero di conduttori non superiore a tre; una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre; tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita; il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e non ulteriori pattuizioni.

Nelle situazioni più «complesse», però, il modello telematico non sarà utilizzabile e sarà necessario andare negli uffici dell'amministrazione finanziaria per presentare il prospetto cartaceo in duplice copia. Quest'obbligo scatta, per i nuovi contratti, quando la scelta non sarà effettuata nel primo anno di vigenza.

In tutti i casi, la via telematica diventa impossibile quando il numero di proprietari o di conduttori è superiore a tre, oppure quando non tutti i comproprietari dell'immobile concesso in locazione effettuano la stessa scelta: la tassa piatta, infatti, può per esempio essere conveniente nel caso di uno dei coniugi, ma non in riferimento all'altro che ha un reddito più basso o maggiori spese da detrarre o dedurre.

Per la possibilità di scegliere online la cedolare sono determinanti anche le caratteristiche dell'immobile concesso in locazione: se lo stesso contratto riguarda più unità abitative, oppure un unico immobile ma con più di tre pertinenze, l'opzione cartacea diventa l'unica possibile. Sempre cartacea, infine, la scelta nel caso di contratti in regime di proroga.

Per i contratti già registrati, invece, il locatore indica la scelta per la tassa piatta direttamente nella dichiarazione dei redditi dell'anno prossimo, Unico 2012 o 730/2012.   

Per il 2011, il regime della cedolare secca o tassa piatta si applica ai contratti in corso, anche se scaduti o volontariamente risolti prima del 7 aprile.

Per dare il tempo al contribuente per effettuare calcoli di convenienza e analisi della propria situazione il provvedimento conferma tempi più lunghi dedicati ai proprietari i cui contratti dovrebbero essere registrati da ieri al prossimo 6 giugno; per tutti questi contribuenti, i termini per la registrazione, e dunque per l'opzione fra cedolare secca e Irpef ordinaria, scadono il 6 giugno. Le scadenze per registrazione e scelta coincidono poi per tutti i futuri contratti, mentre nei casi in cui la registrazione può essere evitata, la scelta del regime fiscale va effettuata insieme alla dichiarazione dei redditi.

Una volta effettuata, l'opzione per il nuovo regime della tassa piatta vale per tutta la durata del contratto o della proroga, e non va più confermata: i ripensamenti, però, sono possibili ogni anno, e andranno comunicati secondo modalità che devono ancora essere definite dall'Agenzia. In ogni caso, la revoca andrà effettuata entro il termine di pagamento dell'imposta di registro dovuta nell'anno di riferimento.

Il provvedimento emanato ieri non lascia alcuna possibilità di recupero delle imposte di registro e bollo già versate dai proprietari che ora decidono di passare al nuovo regime dal momento  che i rimborsi vengono espressamente esclusi; l'addio a queste imposte, "assorbite" dalla tassazione sostitutiva, è per loro rinviato ai prossimi anni.

La cedolare dà un piccolo vantaggio anche agli inquilini, perché cancella l'adeguamento dei canoni in base all'inflazione Istat. Per questa ragione, il proprietario che sceglie la cedolare deve inviare all'inquilino una raccomandata in cui spiega di rinunciare al ritocco, anche se resta da capire che cosa accade se l'aumento è già stato applicato nei mesi scorsi da chi ora vuole passare alla tassa piatta. E vista l'amplia platea di soggetti interessati e i nodi da risolvere sui pagamenti già effettuati, la risposta su questo, e su gli altri dubbi applicativi, potrà arrivare solo con una nuova circolare già annunciata dalle Entrate.

A partire da ieri sono inoltre disponibili i modelli per la registrazione dei contratti di locazione e per l'esercizio dell'opzione.

Negli altri casi, si devono presentare agli uffici dell'agenzia delle Entrate due copie cartacee del nuovo modello 69 per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi. Il modello è composto da tre pagine e suddiviso in tre parti: parte riservata all'ufficio, che non deve essere compilata dal richiedente; quadri A, B, D, E e F, che devono essere compilati dal richiedente; quadro C, che va compilato dai notai e dagli altri ufficiali roganti, per gli atti pubblici e scritture private autenticate o dagli uffici, per le scritture private non autenticate.

La registrazione di scritture private non autenticate può essere chiesta in qualsiasi ufficio delle Entrate. Una volta effettuata la registrazione, tutti gli adempimenti successivi devono essere comunicati esclusivamente allo stesso ufficio.

Ricordiamo che la cedolare secca sostituisce:

• l’Irpef e le relative addizionali
• l’imposta di registro
• l’imposta di bollo.

E ancora:

• l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione
• l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto

NB resta comunque l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione

Fonte : Il Sole 24 Ore, Agenzia delle Entrate