Manovra fiscale: più colpite le regioni del Nord Italia

Nelle regioni del Nord le città più colpite dagli aumenti delle tasse

Firenze, Bari e Venezia a far compagnia alle regioni del Nord: sono queste le città più colpite dagli aumenti delle tasse e dai tagli alle agevolazioni previsti dalla manovra finanziaria 2011 approvata a tempo record venerdì scorso dal Parlamento.

Il conto più salato di questo manovra sarà pagato dalle regioni del Nord Italia. La Cgia di Mestre ha calcolato l'impatto dei provvedimenti economici del governo ed è emerso che tra maggiori tasse e tagli alle pensioni ed alle agevolazioni Irpef, la media delle regioni settentrionali sarà di 282,2 euro pro capite contro i 226,6 euro a testa che peseranno sui cittadini del mezzogiorno.

A subire gli effetti più pesanti saranno i cittadini del Trentino Alto Adige, del Friuli Venezia Giulia e della Liguria: i primi subiranno un aggravio di 300,7 euro pro capite, i secondi, di 296,7 euro e i terzi, di 293,3 euro. Al Sud, invece, si registreranno aumenti pari a 226,6 euro a testa, differenziale che nasce essenzialmente dal fatto che al Nord i livelli reddituali sono superiori a quelli del Sud.

Le regioni del Nord saranno affiancate da città come Firenze, Venezia e Bari che, sempre secondo le elaborazioni della CGIA di Mestre, subiranno pesanti rialzi. A Firenze, secondo una elaborazione condotta dalla CGIA di Mestre, l'aggravio di imposta per una famiglia monoreddito con un imponibile Irpef di 40.000 euro percepito da un impiegato di buon livello e con 2 figli a carico sarà, nel 2014 (anno in cui andranno a regime gli effetti della manovra correttiva), di 1.077 euro in più rispetto al 2010.

Peggio andrà a Bari, dove per una famiglia con un reddito di 50.000 euro dove entrambi i coniugi sono impiegati con un figlio a carico, gli effetti della manovra e dell'aumento delle tasse porterà maggiori imposte, rispetto al 2010, per un importo di 1.184 euro.

La stangata peggiore toccherà a Venezia: se Firenze e a Bari non sono state interessate dall'aumento dell'addizionale comunale Irpef e dell'aliquota provinciale sulle Rc auto, i veneziani si ritroveranno con un +0,2% dell'addizionale comunale Irpef e con l'incremento di 3,5 punti sulle Rc auto. Ciò signifca che una famiglia composta da 2 coniugi entrambi operai con un figlio a carico e con un reddito di 38.000 euro, pagherà, nel 2014, 1.204 euro in più rispetto al 2010.

Fonte: Business online

Il costo della manovra nelle Marche

Una stima del Codacons

La manovra economica varata dal Governo Monti determinerà una stangata per i cittadini delle Marche pari a 600 milioni di euro. Lo stima il Codacons, che ha effettuato delle elaborazioni sulla base delle nuove misure introdotte dal premier Monti, calcolando le relative ricadute sulle famiglie della regione.

Considerando il ritorno dell’Ici, l’aumento dell’Iva, i nuovi estimi, i rincari sulla benzina, i tagli agli enti locali e le varie imposte, una famiglia media di 4 persone si troverà a sborsare circa 1.580 euro su base annua solo per gli effetti della manovra economica.

Solo per l’aumento delle aliquote Iva, la famiglia media dovrà affrontare una maggiore spesa pari a 675 euro: 418 euro per l’Iva al 23% e 257 euro per l’Iva al 12%, calcolando il solo effetto diretto, senza considerare gli arrotondamenti al rialzo.

I provvedimenti varati dal Governo – spiega il Codacons – porteranno ad un generale impoverimento delle famiglie marchigiane, con inevitabili ripercussioni sul potere d’acquisto e sui consumi, che verranno ulteriormente ridotti a danno dell’economia della regione.

Fonte: Il Resto del Carlino

Indagine del Sole 24 Ore sulle città più vivibili d'Italia

È Bologna la città più vivibile d'Italia.

Lo certifica la classifica annuale stilata dal Sole 24 Ore, che da 22 anni confronta la qualità della vita nei capoluoghi di Provincia italiani. Sei i parametri presi in considerazione per assegnare le pagelle: tenore di vita, affari e lavoro, servizi/ambiente/salute, popolazione, ordine pubblico e tempo libero.

Le prestazioni ottenute in tutte queste “materie” hanno permesso a Bologna di recuperare ben 8 posti in graduatoria rispetto al 2010, scalzando Bolzano (ora seconda, davanti a Belluno) dalla testa della classifica. Molto buona soprattutto la performance in materia di salute, servizi ed ecologia, ma anche per quanto riguarda il tenore di vita i bolognesi sembrano passarsela piuttosto bene.

Va decisamente peggio a Foggia, che ottiene la posizione peggiore, soprattutto a causa dell'ordine pubblico e dei dati, piuttosto scoraggianti, relativi alla disoccupazione giovanile e femminile. Per quanto riguarda le grandi città, il giudizio migliore spetta a Milano, che si colloca in 19ima posizione. Roma fa leggermente peggio, fermandosi alla 23ima piazza, ma fa un discreto balzo in avanti rispetto al 2010, quando si era collocata 12 posizioni più in basso. Ancora peggio Torino, in 51ima posizione, e Napoli, che con il suo 105imo posto sfiora la maglia nera.

Piuttosto marcato, in generale, il divario tra nord e sud del Paese, tanto che per trovare una città meridionale bisogna scorrere la classifica fino alla 45ima posizione, occupata da Olbia-Tempio. Anche nelle graduatorie “parziali” la spuntano quasi sempre delle città del nord: Treviso nel tenore di vita, Ravenna in affari e Lavoro, Trieste in servizi e ambiente, Piacenza nella popolazione e Rimini nel tempo libero. Unica eccezione, Oristano che conquista la prima posizione in materia di sicurezza.

Da notare che non sempre la cosiddetta qualità della vita coincide con la felicità. Il Sole 24 Ore, infatti, ha condotto anche un'indagine sulla "felicità personale" degli abitanti nei 107 capoluoghi. I bolognesi, nonostante la palma d'oro della vivibilità, risultano solo 57imi nella classifica della serenità, mentre al primo posto c'è Palermo, con il 20% di intervistati felici, in barba al 102imo posto nella classifica generale. Risultati sorprendenti anche nella graduatoria delle province più "desiderate". Tra i luoghi dove si vorrebbe vivere, ad esempio, Roma e Napoli risalgono rispettivamente al secondo e al 18imo posto. Non sempre, insomma, "vivibilità" fa rima con "felicità".

Fonte: il Sole 24 re

Mercato immobiliare : Italia

Indagine biennale Tecnoborsa
La quarta edizione dell’Indagine biennale Tecnoborsa sulle famiglie che vivono nelle sei maggiori città italiane (Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo e Genova) evidenzia come la situazione di crisi del mercato immobiliare non ha subito significative variazioni rispetto alle Indagini svolte nel 2009 e nel 2007: non è stato recuperato il calo di oltre due punti percentuali rilevato nel 2005, mentre la città più attiva è stata Roma.

Per quanto riguarda gli immobili acquistati nel biennio 2009-2010 (4,7%), l’Indagine evidenzia al primo posto l’abitazione principale (73,9%). Al secondo posto rimane la motivazione dell’acquisto come seconda casa vacanze (11,2%), la cui percentuale, è salita di 2,5 punti. Al terzo posto si colloca l’acquisto di una casa per parenti prossimi (6,7%) e al quarto l’acquisto per investimento (5,9%).

Per coloro che hanno acquistato un’abitazione principale, i due requisiti-base continuano a essere superficie (72,5%) e prezzo (61,6%). Il taglio più richiesto resta il trilocale (33,4%), ma rilevante è anche la richiesta del bilocale (29,5%); seguono i quadrilocali, ricercati dal 16,6% delle famiglie, e le abitazioni con più di cinque vani (13,6%); bassa, invece, la richiesta di monolocali (6,9%).

Invece, per quanto riguarda gli immobili venduti nel biennio 2009-2010, questi hanno riguardato il 3,1% degli intervistati e le città più attive sono risultate Genova e Roma. Sono state vendute prevalentemente le abitazioni principali (48%); al secondo posto le case vacanze (17,3%); al terzo le case destinate a parenti prossimi (16,6%), infine, quelle per investimento (11,8%). Tra le motivazioni predominanti c’è la sostituzione con un’altra abitazione principale per il 43,2% delle famiglie.

Dall’esame degli acquisti previsti per il biennio 2011-2012 si rileva che il 3% degli intervistati ha intenzione di acquistare ma si continua a assistere a un moderato calo della quota di coloro che vorrebbero farlo nel prossimo futuro. Come per chi ha già comprato una casa, anche chi pensa di farlo è spinto dalla necessità di acquistare un’abitazione principale (34,4%); al secondo posto, c’è chi pensa di acquistare per investire (31,1%).

Spostando l’analisi dalla parte delle vendite previste, nel biennio 2011-2012 il 2,1% delle famiglie intervistate ha intenzione di vendere. La motivazione predominante è l’esigenza di liquidità (28,6%); mentre al secondo posto vi è chi pensa di effettuare altri investimenti immobiliari (14,3%); al terzo, a parità di punteggio (10,7%), c’è chi intende acquistare un’altra abitazione principale o una casa per parenti prossimi oppure una casa per le vacanze; infine, vi sono coloro che desiderano effettuare investimenti finanziari.

Molto elevato il ricorso al mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale (65,1%). L’85% del campione intervistato lo ha reperito presso la propria banca; il restante 15% tramite canali specializzati, come altri istituti di credito, canali on-line, broker, finanziarie.

Il 37,8% di coloro che hanno acquistato nel biennio 2009-2010 ha richiesto un prestito che copre fino al 20% del prezzo pagato. Tale percentuale si spiega con il fatto che oltre il 50% di chi ha venduto un immobile lo ha fatto per acquistarne un altro, dunque aveva già un buon capitale di partenza e necessitava solo di un mutuo per integrazione; inoltre, i rilevanti importi dei prezzi delle case nelle grandi città fanno sì che al 20% di mutuo corrisponda spesso a una cifra già consistente.

Dall’analisi emerge infine che le banche spesso richiedono ulteriori garanzie a tutela del prestito: nel 25% dei casi, oltre all’ipoteca sul bene acquistato, è stata pretesa una garanzia aggiuntiva: il 27,4% ha ipotecato anche un secondo bene; il 51,6% è ricorso alla fideiussione bancaria di un terzo; infine, il 48,4% ha sottoscritto una polizza assicurativa a copertura di parte del capitale erogato.

Fonte: Tecnoborsa

Mercato immobiliare: i giovani e la casa

Prezzi alti anche per gli affitti

Dai risultati di un questionario sulla condizione abitativa dei giovani tra i 18-35 presentato dal sindacato degli inquilini Sicet emerge che solo una persona su quattro è riuscita a trovare casa e a mettere su famiglia.

Il primo dei freni all’autonomia dei ragazzi italiani è il caro alloggio. Dalla ricerca risulta che il 63% dei giovani vive in locazione, mentre il 37% è in un’abitazione di proprietà; tra coloro che sono in affitto il 55,82% ha un contratto registrato, per quasi il 6% il contratto non è registrato e oltre il 38% è senza un contratto d’affitto scritto.

Rispetto al tipo di soluzione abitativa, i 2/3 vivono in un alloggio – appartamenti e case singole – mentre il 16,67% dei giovani ha in affitto una camera; analoga percentuale per la soluzione dell’affitto di un posto letto, tipologia che riguarda generalmente gli studenti. Per quanto riguarda i prezzi degli affitti, per il posto letto si va da un minimo di 200 a 400 euro/mese; per la camera, minimo 250 sino a 500 euro/mese; per l’abitazione il minimo è 450 sino a un massimo di 1.320 euro/mese.

Le rate mensili di mutuo vanno invece da un minimo di 360 euro a un massimo di 780 euro. Infine, dalle indicazioni dei redditi percepiti si evidenzia che molti studenti svolgono lavoretti per 300/400 euro/mese, mentre il dato medio indicato da chi lavora è tra i 700 e i 1.200 euro/mese. È evidente la forte divaricazione tra redditi e spesa per la casa.

Un’analisi del portale Casa.it evidenzia, dal canto suo, la difficoltà crescente delle famiglie italiane nel far fronte alle spese di affitto per i figli che studiano lontano. Le possibilità economiche dei genitori risultano infatti del 6% inferiori ai reali costi del mercato immobiliare. Si scelgono, quindi, abitazioni in zone più periferiche. Rispetto al 2010, è stato rilevato che il divario tra la capacità di spesa delle famiglie e il costo dell’offerta immobiliare è passato dal -4% al -6%. Emerge, inoltre, una sempre maggiore tendenza alla richiesta di soluzioni più economiche, optando quindi per appartamenti lontano dai poli universitari.

È Milano a registrare lo scarto maggiore tra il potere di spesa dei genitori, disposti a spendere una media di 750 euro/mese per una metratura compresa tra i 50 e i 70 mq, e la reale offerta che si colloca in media intorno agli 850 euro/mese. Roma, che si conferma la città universitaria più cara d’Italia, mostra invece un divario minore: il canone medio mensile per un bilocale è di 880 euro, contro una capacità di spesa che sui 820 euro.

Fonte: Tecnoborsa

Mercato immobiliare: in Italia immobili in eccesso

In Italia immobili in eccesso destinati a crescere

Secondo l’ultimo rapporto di Nomisma, una delle più importanti società italiane di studi economici, la produzione edilizia è risultata in crescita nell’ultimo decennio (2000-2009), a tassi via via più sostenuti, fino al 2007, per poi scendere al di sotto dei livelli di inizio periodo, nel biennio 2008-2009. In questi ultimi due anni le nuove costruzioni iniziate ammontano in media annua a 36.409 fabbricati residenziali, per uno sviluppo complessivo in termini di superficie pari a 23 milioni di mq/anno e una dimensione media di 634 mq per fabbricato.

Nello stesso periodo i fabbricati non residenziali concessi all’anno risultano 8 mila, per uno sviluppo di superficie pari a 13,4 milioni mq/anno e un dimensionamento medio del singolo fabbricato di poco inferiore a 1.700 mq. Tali numeri approssimano l’offerta di nuova edilizia che si è riversata sul mercato tra il 2010 ed il 2011.

I 13 mercati monitorati da Nomisma rappresentano circa il 30% della superficie concessa in Italia e sono stati investiti da un calo ritardato e di minore intensità, rispetto al resto del Paese.

Nel decennio, l’incremento dello stock di abitazioni, dovuto perlopiù alle nuove costruzioni, è stato notevolmente superiore alla crescita dei nuclei familiari, che approssimano la domanda di nuove abitazioni, così da far ritenere che si sia in presenza di un eccesso di offerta che, al di là della congiuntura, faticherà a essere assorbito dal mercato (il rapporto tra nuove abitazioni e nuove famiglie che, a livello nazionale, è pari a 1,7, nell’insieme dei 13 maggiori mercati sale a quasi 3).

Il dato congiunturale riferito al 2011 ha confermato la tendenza dell’offerta a crescere, a cui si contrappone il proseguimento del calo della componente di domanda.

Sul mercato tali dinamiche si sono tradotte in un nuovo calo delle quantità compravendute che, secondo le stime, a fine anno potrebbe risultare del 6% per la componente residenziale e del 3,6% per quella degli immobili per l’impresa (uffici, negozi e laboratori e capannoni).

Il recente calo delle transazioni si inserisce in una tendenza ormai consolidata che ha prodotto un ridimensionamento delle quantità, per effetto della congiuntura negativa, a partire dal 2007.

In termini numerici, mediamente ogni anno si realizza un volume di transazioni inferiore al 23% per abitazioni e del 30% per gli immobili d’impresa, rispetto ai livelli di attività del periodo 2005-2007.

La logica conseguenza dell’attuale fragilità è rappresentata dall’ulteriore inevitabile allungamento dei tempi medi di compravendita e di locazione, arrivati ad attestarsi su livelli record in tutti i settori.

Se confrontati con i tempi di vendita rilevati a fine 2007, l’allungamento è di un mese e mezzo per le abitazioni e di 2-2,5 mesi per uffici e negozi.

Il protrarsi delle difficoltà congiunturali del settore ha indotto l’offerta a rivedere le strategie di prezzo e con esse gli sconti praticati sui prezzi richiesti, che hanno fatto segnare una riduzione per le abitazioni e una crescita per uffici e negozi.

Questo comportamento dicotomico sembra dipendere da una diversa percezione circa l’evoluzione dei prezzi: nel segmento abitativo l’offerta sembra avere preso finalmente atto di una congiuntura che permane sfavorevole, optando per un rapido adeguamento al fine di perseguire gli obiettivi di realizzo; nei segmenti degli immobili per l’impresa, continua, invece, a prevalere un atteggiamento di maggiore esosità iniziale, che ha portato a un innalzamento dello sconto in virtù della flessione dei prezzi d’acquisto.

Fonte: NewsAttico.it

Finanziamenti alternativi: i mutui liquidità

Mutui liquidità

Una tipologia di finanziamento che permette di disporre di un capitale elevato senza doverne giustificarne l’utilizzo.

In tempi di crisi la casa continua a confermarsi il bene rifugio per eccellenza e anche un validissimo aiuto nel caso in cui il proprietario volesse fare nuovi investimenti o affrontare delle necessità emergenti. Le cause sono diverse: chi deve affrontare spese non previste, chi vuole aiutare i figli a comprare casa o a studiare, chi ha bisogno di una grossa somma, ma vuole evitare i tassi d’interesse dei prestiti personali, che sono notoriamente più elevati. Ma per ottenere il mutuo, la casa da impegnare non deve avere altre ipoteche.

La richiesta media per questo tipo di finanziamento è di 116.000 euro, pari al 48% del valore dell’immobile che s’intende ipotecare. In media, gli utenti dichiarano di voler rimborsare la cifra in 20 anni. In quanto ai tassi. il tasso variabile è più richiesto del tasso fisso. L’età media al momento della richiesta è di 40 anni.

Il mutuo liquidità ha una procedura d’istruttoria più rigorosa ed è legato anche alla professione del richiedente: un lavoratore dipendente, nella maggior parte dei casi, può ipotecare fino al 70% del valore dell’immobile; un libero professionista, invece, non può superare il 50% del valore. C’è quindi una diversità di trattamento: ben il 76% del totale arriva da lavoratori a tempo indeterminato, i liberi professionisti sono il 17%.

Fonte: NewsAttico.it

Agevolazioni prima casa con la comunione dei beni

E' possibile ottenerla solo se entrambi i coniugi sono presenti all'atto

Per la legge italiana, se un soggetto, coniugato con regime di comunione dei beni, compra un appartamento, questo diventa di proprietà di entrambi i coniugi, a prescindere dal fatto che tutti e due firmino il contratto. Ma se per l'acquisto i coniugi richiedono l' agevolazione "prima casa", entrambi, secondo il Fisco, devono recarsi al rogito di persona: non è ammesso, infatti che uno dei due non sia presente, per una qualunque ragione, perché l'agevolazione viene negata a chi, non presente al rogito, comunque approfitterebbe dell'acquisto in comunione.

È questo il comportamento che alcuni uffici dell'Agenzia delle Entrate (per fortuna, non tutti) tengono con il malcapitato di turno, il quale non riesce a capire perchè, essendo assente dal rogito, il proprio coniuge riesce sì a fargli acquistare un appartamento, ma non riesce a fargli ottenere l'agevolazione fiscale a cui ha diritto, trovandosi nella condizione di poterne beneficiare.


Inoltre il Fisco, negando all'assente l'agevolazione "prima casa", gli nega pure il diritto ad avere la base imponibile determinata su base catastale (invece che sul prezzo dichiarato nel rogito, che è da tre a cinque volte più alto) nonché il diritto di richiedere il credito d'imposta derivante dal fatto di effettuare un acquisto entro un anno dalla vendita di una abitazione precedentemente posseduta.

Qual' è allora il motivo per cui il Fisco "punisce" il coniuge assente al rogito? È la considerazione (derivante dalla circolare delle Entrate 38/2005) secondo cui chi è assente al contratto non può rendere le dichiarazioni a cui la legge subordina la concessione dei benefici fiscali (ad esempio, la dichiarazione di non possedere altre abitazioni).

Ma come è possibile che un coniuge possa acquistare un bene per la comunione legale a prescindere dalla presenza (e persino dal volere) dell'altro coniuge oppure che possa compiere da solo atti di conservazione, di miglioramento e di gestione ordinaria del patrimonio comune  e che poi egli possa chiedere agevolazioni fiscali solo per sé, senza farne partecipe anche l'altro coniuge? E perché mai, il Fisco, di fatto, disincentiva il ricorso alla comunione dei beni, che il legislatore ha invece promosso definendolo «legale» e cioè operativo a meno che non espressamente derogato?

Fonte: Il Sole 24 Ore

Mercato immobiliare Italia 2012: ripresa rinviata al 2014?

Comprare casa oggi o aspettare sperando di spuntare prezzi migliori? Questa è la domanda di fondo alla quale i privati cercano di rispondere. Ma dare una risposta è difficile soprattutto con gli scenari economico e immobiliare che abbiamo davanti.

I prezzi delle case nelle grandi città

La crescente fragilità delle famiglie italiane, il brusco innalzamento del costo del credito e la rigidità della concessione dei mutui, il divario progressivamente sempre più ampio tra l'offerta crescente di abitazioni e la domanda in calo, trend iniziato nel 2005, mettono sotto pressione il mercato immobiliare.

Una pressione ribassista che si sta traducendo in un circolo vizioso di recessione per valori e volumi la cui durata potrebbe essere decisamente non breve. È quanto emerge dall'Osservatorio semestrale che Nomisma ha presentato ieri sull'andamento del mercato del mattone nelle 13 principali città italiane. Per intenderci i capoluoghi nei quali si concentra il 30% della superficie concessa in Italia.

«La prima variabile a fare le spese della crisi è il volume delle compravendite, spiega Luca Dondi, responsabile dell'area real estate per Nomisma, che a fine anno, secondo le previsioni, dovrebbe addirittura scendere a quota 565mila (-7,7% sull'anno), nello scenario più pessimistico, dalle 575.165 precedentemente stimate».

Quindi il livello più esiguo di transazioni realizzato dal 1997. Nelle 13 principali città analizzate il numero di compravendite residenziali si dovrebbe attestare a fine 2011 a poco meno di 237mila, il valore minimo dal 2000, mentre il volume massimo di transazioni ha sfiorato nel 2006 le 329mila vendite (quell'anno furono 845mila le transazioni in Italia). D'ora in poi sotto pressione dovrebbero essere le quotazioni, sulle quali già si è delineata una parabola discendente anche se non tale da far ripartire il mercato. La perdita secca dei prezzi nominali nel residenziale è stata pari all'8,6% dal secondo semestre del 2008 a oggi (-14% se si tiene conto del tasso di inflazione del periodo). Il calo continuerà nel 2012 fino al 2014, quando secondo le stime di Nomisma tornerà il segno più. Nel dettaglio Firenze e Bologna hanno registrato i cali medi più accentuati dei prezzi nel semestre (-3%). Cali che nell'anno sono stati pari, per Firenze al -4,2% e per Bologna al -3,7%, seguiti dal -3,4% di Venezia e dal -3,1% di Genova. Invariate le quotazioni a Bari, mentre Milano si avvicina alla parità con un calo dello 0,6% nell'anno.

In questo scenario si sta registrando anche un picco nei tempi di vendita nei 13 maggiori mercati italiani a quasi 7 mesi, un mese e mezzo in più rispetto a fine 2007. E chi vuole vendere casa in tempi brevi deve adeguarsi a politiche di prezzo sempre più flessibili. Nel semestre che sta per terminare i maggiori sconti (rispetto allo stesso periodo 2010) sono stati praticati a Padova, Catania e Milano, sconti che sono cresciuti di oltre un punto percentuale rispetto al passato. Il divario medio tra prezzo iniziale richiesto e prezzo effettivo realizzato ha raggiunto il 15% a Napoli (dove il prezzo medio ponderato si aggira sui 2.140 euro al metro quadro), il 13,8% a Catania, il 13,6% a Bari, il 13,1% a Torino e il 13% a Genova. Lievemente sotto il 10% di sconto resiste solo Milano (dove i prezzi medi sintetici secondo Nomisma si aggirano sui 3.500 euro al metro quadro, con picchi a 7mila euro medi al mq per il pregio).

Quale il futuro delle quotazioni del mattone residenziale nelle previsioni di Nomisma? Nel 2012 le città che vedranno i prezzi sotto pressione saranno soprattutto Firenze (-2,9% è il calo annuale previsto) e Bologna (-2,3%), mentre a Roma, Torino, Bari e Milano i valori potrebbero addirittura mettere a segno un lieve incremento. Solo nel 2014 il segno più riconquisterà la maggioranza delle 13 città (previsioni a valori correnti), mentre i valori scenderanno ancora a Firenze e Catania. La domanda per investimento, che vive fasi alterne in un contesto difficile, può beneficiare di rendimenti annuali lordi da locazione pari al 5,4% a Cagliari e al 5,3% a Roma e Palermo. Il rendimento più basso si registra a Venezia città.

Tra le cause della situazione critica vissuta dal mercato residenziale ci sono anche le implicazioni di un minor interesse degli investitori stranieri per il mercato immobiliare italiano in generale e, soprattutto, il progressivo deterioramente del mercato dei mutui. E senz'altro le voci del ritorno dell'Ici e di una patrimoniale sugli immobili ingessano ulteriomente un mercato già asfittico.

Fonte: Casa24Plus

Lo sfratto nelle locazioni abitative

Quando si può avviare un procedimento di sfratto
Il proprietario di un immobile può avviare il procedimento di sfratto nei seguenti casi
per morosità dell'inquilino, nel caso di mancato pagamento del canone di affitto

- per necessità, quando il conduttore intende riutilizzare l'alloggio per motivi di bisogno previsti dalla legge

- per finita locazione

- per inadempimenti gravi da parte dell’affittuario.

Per avviare la procedura, il locatore deve trasmettere all'inquilino la disdetta del contratto di locazione. Se questo rientra nella vecchia disciplina dell'equo canone, la disdetta deve essere comunicata, con raccomandata A/R, almeno sei mesi prima della scadenza; se si tratta di un contratto con patti in deroga, il termine è di almeno un anno prima della prima scadenza e di almeno sei mesi per le successive.

Nei casi di affitti basati sulla normativa vigente valgono i sei mesi per icontratti liberi e regolati, mentre la disdetta è automatica per i contratti cosiddetti liberissimi (regolati solo dal Codice civile, tipo l'uso turistico), senza bisogno di comunicazione preventiva.

Se il giudice ha concesso un provvedimento di proroga allo sfratto, questo è impugnabile dal proprietario con opposizione regolata dall’articolo 618 Codice di procedura Civile.

Nel caso di sfratto per morosità dell’inquilino, il conduttore può scrivere una lettera raccomandata A/R in cui si sollecita il pagamento degli affitti arretrati entro una data precisa e rivolgersi ad un avvocato per l’avvio della pratica legale.

 Come funziona la procedura di sfratto

Quando il giudice convalida lo sfratto in genere concede un rinvio da sei mesi ad un anno rispetto alla scadenza contrattuale.

Durante i periodi di rinvio dell'esecuzione il canone aumenta per legge del 20%. 

Se l'inquilino non paga la maggiorazione, e diventa quindi moroso, rischia di accelerare i tempi del rilascio. 

Dopo il primo rinvio, il proprietario notifica tramite l'ufficiale giudiziario l'atto di precetto nel quale si chiede all'inquilino di liberare l'appartamento entro 10 giorni. 

Nell'atto di precetto devono risultare: gli estremi di registrazione del contratto di locazione; gli estremi dell'ultima denuncia ICI; gli estremi delle ricevute di versamento dell'ICI relative all'anno precedente; gli estremi dell'ultima dichiarazione dei redditi nella quale il reddito derivante dal contratto è stato dichiarato. 

Nel caso in cui questi non fossero in regola con il fisco, l'inquilino può opporsi allo sfratto.

Trascorsi dieci giorni il legale della proprietà deposita la richiesta di esecuzione dello sfratto presso gli ufficiali giudiziari.

L'inquilino sotto sfratto può però chiedere un ultimo rinvio al giudice che decide tenendo conto della situazione specifica. 

Di norma la proroga non può superare 6 mesi, che diventano 18 nei casi di disagio tutelati dalla legge: 

- famiglie con più di 5 figli; 

- anziani con oltre 65 anni; 

- disoccupati, cassintegrati o lavoratori in mobilità; 

- malati terminali o portatori di handicap; 

- se l'inquilino è prenotatario di un appartamento in cooperativa; 

- se l'inquilino prova di essere in attesa di un appartamento in costruzione o di un alloggio formalmente assegnato di edilizia residenziale pubblica o di enti previdenziali o assicurativi.

Nella domanda, che va presentata alla cancelleria dell'Ufficio esecuzioni immobiliari o graduazione sfratti del Tribunale civile, si deve chiedere la fissazione di una nuova data dell'esecuzione del rilascio, ai sensi dell'articolo 6 della legge numero 431 del 9 dicembre 1998. 

E’ bene conservarne una copia da esibire all'ufficiale giudiziario che si presenta ad eseguire lo sfratto. 

Alla domanda vanno allegati i seguenti certificati:

- provvedimento di sfratto; stato di famiglia; 

- redditi di tutti i componenti del nucleo familiare; 

- modelli dell'ufficio di collocamento, per cassintegrati e disoccupati; 

- scheda di mobilità, per gli iscritti alle liste di mobilità;

- documentazione comprovante l'assegnazione di un alloggio da parte del Comune o di pubblica proprietà, di un ente previdenziale o assicurazione; 

- rogito notarile o compromesso di acquisto di abitazione in costruzione; 

- certificato di portatore di handicap, con specificata diagnosi e percentuale di invalidità; 

- certificati medici e cartelle cliniche.

Particolarità

Nei Comuni ad alta densità abitativa e nei capoluoghi di provincia, per gli sfratti per finita locazione, è previsto che l'inquilino possa richiedere al magistrato di fissare nuovamente il termine di rilascio, concedendo unaproroga che normalmente non può superare i sei mesi.

L’inquilino deve allegare all’istanza ogni documento utile ai fini della valutazione del suo stato di bisogno e di necessità della proroga. La data indicata dal giudice non è prorogabile nei casi di necessità, morosità e inadempienza contrattuale.

Esauriti tutti i termini di proroga, se l'inquilino non riconsegna l'immobile, il proprietario ha diritto ad eseguire il provvedimento ricorrendo alla forza pubblica. Tuttavia la legge prevede che possano eseguire gli sfratti soltanto i proprietari che siano in regola con il fisco.

L’inquilino può dunque fare ricorso al giudice dimostrando l’eventuale irregolarità anche nei casi di sfratti per necessità, morosità o inadempienza contrattuale.

Ravvedimento operoso: come funziona

Affitti e locazioni: ravvedimento operoso per tardiva oppure omessa registrazione dei contratti
Dal 1 febbraio 2011 sono aumentate le sanzioni previste dall’art. 13 Legge n. 472/1997, ossia quelle previste nei casi in cui si intenda utilizzare i benefici concessi dal “Ravvedimento operoso“.

Vediamo cosa è cambiato per le locazioni immobiliari.

I contratti di affitto e locazione

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva) devono essere obbligatoriamente registrati dall’inquilino (conduttore) o dal proprietario (locatore), qualunque sia l’ammontare del canone pattuito, versando contemporaneamente le imposte dovute (registro e bollo).

La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto.

Se la durata del contratto non supera i 30 giorni complessivi nell’anno, non si è obbligati alla registrazione del contratto.

Registrazione dei contratti di locazione entro il 31.01.2011
Qualora la richiesta di registrazione del contratto di locazione venga effettuata in ritardo il ravvedimento operoso permette di regolarizzare la posizione
- entro 90 giorni dalla scadenza con una sanzione del 10% dell’imposta di registro;
- entro un anno dalla scadenza con una sanzione del 12% dell’imposta di registro.

Rinnovi, proroghe e cessioni del contratto entro il 31.01.2011
Nel caso di omesso versamento dell’imposta di registro per le annualità successive alla prima, la sanzione per il tardivo versamento dell’imposta di registro, è pari:
- al 2,5% se il versamento avviene entro 30 giorni;
- al 3,0% se il pagamento è effettuato entro un anno dalla scadenza.

Registrazione dei contratti di locazione a partire dal 01.02.2011
Nel caso di omissione della richiesta di registrazione del contratto di locazione è possibile regolarizzare la posizione con il ravvedimento operoso:
- con la sanzione del 12% se il pagamento avviene entro 90 giorni dalla scadenza prevista;
- con la sanzione del 15% qualora la regolarizzazione venga eseguita entro un anno dal termine di scadenza.

Rinnovi, proroghe e cessioni del contratto a partire dal 01.02.2011
Nel caso di omesso versamento dell’imposta di registro per le annualità successive alla prima, la sanzione per il tardivo versamento dell’imposta di registro, sarà pari:
- al 3%, se il pagamento viene eseguito entro i 30 giorni dalla scadenza prevista;
- al 3,75%, se il pagamento viene effettuato entro un anno dalla scadenza prevista.

Interessi legali

Ai versamenti vanno sempre aggiunti gli interessi legali nella misura dell’1% fino al 31.12.2010 e dell’1,5% dal 1 gennaio 2011.

Riferimenti normativi:

Ravvedimento operoso: art. 13 del D.Lgs n. 472/1997
Aumento delle sanzioni segnalate in questo articolo: Legge 13.12.2010 n. 220 (Legge di stabilità 2011).

N.B. Nel caso di dubbi o incertezze, per non sbagliare gli importi in eccesso oppure in difetto, i funzionari dell' AdE fanno volentieri il calcolo di quanto dovuto.

Condominio : le delibere invalide

Differenza tra delibere nulle e annullabili

In linea generale, sono nulle le delibere affette da vizi in ordine alla regolarità della costituzione dell’assemblea ovvero aventi un oggetto impossibile o illecito, ma anche quelle che ledano i diritti dei condomini sulle cose comuni o sulle parti di proprietà esclusiva; quest’ultime sono valide solo se approvate all’unanimità. Sono ancora da considerarsi nulle le delibere adottate dell’assemblea fuori dei poteri ad essa attribuiti dalla legge o contrarie a norme imperative o comunque a norme costituzionali.

Sono invece annullabili tutte le altre delibere “contrarie alla legge o al regolamento di condominio” (art. 1137 c.c.) e, in genere, quelle affette da vizi formali, da eccesso di potere ovvero da incompetenza (ad esempio, le delibere prese in assemblee illegittimamente convocate con maggioranze non qualificate, oppure che riguardino argomenti non compresi nell’ordine del giorno).

In giurisprudenza è stata ritenuta annullabile la delibera che adotti una modifica delle modalità di pagamento delle spese condominiali con un numero insufficiente di condomini, o che approvi una voce di spesa senza indicazione dei criteri di ripartizione; ancora, è annullabile la delibera adotta in assenza dell’avviso di convocazione anche ad uno solo dei condomini o con un ordine del giorno incompleto.

La distinzione in esame è di fondamentale importanza. Infatti:

- le delibere nulle sono impugnabili da tutti i condomini, perfino da chi ha votato a favore, e in qualsiasi momento, con un’azione di mero accertamento non soggetta a termini di decadenza. L’azione di nullità può essere proposta anche dal condomino leso che ha partecipato all’adozione della delibera senza sollevare obiezioni;

- le delibere annullabili, invece, possono essere impugnate solo dai condomini assenti, dissenzienti e anche dagli astenuti entro il termine tassativo di trenta giorni e secondo le modalità previste dall’art. 1137 c.c.

Le delibere annullabili, inoltre, possono essere convalidate con effetti che retroagiscono alla data della deliberazione. Le delibere nulle invece non possono essere né convalidate né modificate; è peraltro facoltà dei condomini procedere alla loro rinnovazione con effetti non retroattivi.

Sulla distinzione in esame si sono pronunciate anche le Sezioni Unite: “sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprieta' eslusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto”; invece, “sono da ritenersi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarita' nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto” (Cass. civ., SS. UU., n. 7.3.2005 n. 4806).

L’art. 1137 c.c. disciplina il procedimento d’impugnazione delle sole delibere annullabili. Ove le stesse non siano impugnate secondo le modalità in esso stabilite, diventano irreversibilmente inoppugnabili ed efficaci per tutti i condomini.

Fonte: Consulenza Legale Condominio

Condominio e canna fumaria

Diverse interpretazioni della giurisprudenza

La canna fumaria è considerata un bene comune ex art. 1117 c.c.. Infatti, la canna fumaria è soggetta alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117, n. 3, c.c., per cui, se il contrario non risulta dal titolo, deve ritenersi comune soprattutto se tale è considerata nel regolamento condominiale (Trib. Roma, Sez. feriale, 29/08/2003).

D'altro canto, l'art. 1117 c.c. pone solo una presunzione, la quale può essere vinta dalla dimostrazione che detto bene sia di appannaggio esclusivo di una sola unità immobiliare. In questi casi, la canna fumaria ben può essere considerata bene esclusivo. A riguardo, giurisprudenza di legittimità ha affermato il principio di diritto secondo cui una canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro comune in comproprietà condominiale, non è necessariamente anch'essa di proprietà comune, ben potendo appartenere ad uno solo dei condomini se sia destinata a servire esclusivamente la porzione immobiliare di proprietà individuale da cui si diparte: poiché tale destinazione di fatto ad uso non comune, ove - come nella specie - convincentemente dimostrata, costituisce appunto uno dei titoli contrari alla presunzione legale di comunione menzionati dalla clausola generale derogatoria di cui all'incipit dell'art. 1117 c.c. (Cass. n. 9231 del 29 agosto 1991; Trib. Gallarate, 05/05/2005; Trib. Novara, 22/04/2008).

Inoltre, un orientamento giurisprudenziale più "liberale" ritiene che l'installazione, da parte di un condomino, della propria canna fumaria sul muro condominiale integri un uso uso inteso del bene comune, previsto e considerato lecito ex art 1102 c.c.. Sul punto, l'installazione da parte di un condomino di una canna fumaria in aderenza, appoggio o con incastro nel muro perimetrale di un edificio, è attività lecita rientrante nell'uso della cosa comune, previsto dall'art. 1102 c.c. e, come tale, non richiede né interpello né consenso degli altri condomini; in particolare, la collocazione di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa, che ciascun condomino, pertanto, può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio, e non ne alteri il decoro architettonico (Trib. Potenza, 01/02/2000; Cass. n. 15394/2000; Trib. Bari, Sez. III, 01/10/2007)

D'altro canto, in base ad un orientamento più restrittivo e più recente, la succitata attività viene considerata illecita e vietata senza la necessaria autorizzazione assembleare. Difatti, il condomino che, senza previa autorizzazione, inserisce stabilmente e con opere murarie una canna fumaria di dimensioni non limitate in corrispondenza dell'esiguo cordolo perimetrale del lastrico solare destinato a stenditoio, pone in essere un'occupazione stabile e duratura, non consentita dall'art. 1102 c.c., sottraendo la relativa porzione di bene comune all'uso e al godimento degli altri condomini (Trib. Roma, Sez. VII, 09/02/2006).

Ancora, l'uso particolare o più intenso del bene comune ai sensi dell'art. 1102 c.c. - dal quale esula ogni utilizzazione che si risolva in un'imposizione di limitazioni o pesi sul bene comune presuppone, perché non si configuri come illegittimo, che non ne risulti impedito l'altrui paritario uso né modificata la destinazione né arrecato pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. Ne consegue che l'inserimento di una canna fumaria all'interno del muro comune - costituente anche muro di delimitazione della proprietà individuale - ad esclusivo servizio del proprio immobile non può considerarsi utilizzazione in termini di mero "appoggio" della stessa al muro comune, secondo quello che, a determinate condizioni, può costituire uso consentito del bene comune ai sensi della norma in questione, stante il suo peculiare carattere di invasività della proprietà altrui (qual è anche quella non esclusiva bensì comune), anche sotto i meri profili delle immissioni di calore e della limitazione rispetto ad altre possibili e diverse utilizzazioni della cosa che ne derivano (Cass. civ., Sez. II, 10/05/2004, n.8852 Cass. civ. Sez. II Sent., 17/03/2008, n. 7143).

Infine, è stata ritenuta illegittima l'istallazione di un'autonoma canna fumaria nel tratto di facciata compreso tra i balconi e le finestre di cinque piani di un edificio condominiale in quanto, pur non alterando la naturale destinazione del muro comune né la stabilità dell'edificio, viola le norme sulle distanze legali, riduce la visuale laterale che si gode dalle finestre ed altera in modo sensibile il decoro architettonico della facciata (Trib. Milano, 26/03/1992).

Fonte: Condominioweb

Tutto in nero dai garage agli appartamenti signorili

Contratti inesistenti, esistenti ma non registrati e parzialmente registrati: c'era di tutto

L'aumento dell'attività di controllo della Guardia di Finanza di Firenze sugli affitti della  città ha recentemente permesso di scoprire una signora che affittava in nero numerose abitazioni e locali commerciali di sua proprietà.

 Dei 33 immobili di cui la donna, fiorentina, è risultata proprietaria (23 a Firenze, 4 a Livorno, 3 ad Alessandria, 3 a Roma), 19 sono risultati in affitto senza un contratto di locazione o, in casi sporadici, con contratti irregolari (stipulati ma non registrati o, in pochi casi, registrati con importi molto inferiori al reale corrisposto) a cittadini italiani e stranieri (cinesi, indiani, filippini). Differenti sono risultate le tipologie degli appartamenti affittati: appartamenti popolari, case signorili, garage, fondi commerciali.

La signora incassava dai 500 ai 1.700 € in nero. I canoni delle locazioni, a seconda della tipologia dell'immobile, variavano da € 500/600, sino a € 1.700 per quelli più signorili. In questo modo la donna dal 2006 al 2009 ha omesso di dichiarare redditi di fabbricato per oltre € 175.000 nonché di versare imposte di registro pari ad € 4.567.

All'anziana signora sono state applicate quindi le aspre sanzioni previste dal nuovo D.lgs. 23/2011 entrato in vigore dal 7 giugno di quest'anno : oltre a pagare una super multa, la donna subirà una consistente perdita (stimata intorno ai 450 mila euro) legata al minore introito dei canoni di affitto. 

Fonte: Il Reporter.it

Contratti di locazione commerciale nulli se non registrati

Registrazione obbligatoria per tutti i contratti pena la nullità

Chi riesce a dimostrare il pagamento di un contratto di affitto in nero ha diritto a riavere indietro quanto ha versato (Corte d’Appello di Torino, IV Sez. Civ., sentenza n 606 del 2010).

Tutti i contratti di locazione devono essere registrati altrimenti sono nulli. E chi ha consapevolmente pagato in nero l’intero canone o parte dell’affitto ed è in grado di dimostrare il pagamento ha diritto a riavere indietro quanto ha versato sottobanco e a non essere sfrattato per morosità se denuncia il locatore.

Questo vale non solo per tutti i contratti di locazione di case, ma anche per i contratti d’affitto dei negozi, che devono essere registrati. E se non lo sono, diventano automaticamente nulli e pertanto il canone va rimborsato. Con una sentenza destinata a fare scuola e a scatenare una pioggia di cause fotocopia (la numero 606) i giudici della Quarta sezione civile della corte d’appello di Torino hanno scritto un provvedimento che finirà in saggi, manuali, bibbie del diritto.

Una sentenza semplice e innovativa. Ribaltando le decisioni dei colleghi di primo grado, accogliendo invece le argomentazioni portate dagli avvocati Roberto Stroppiana e Daniele Cirio, hanno dato ragione in pieno ad una commerciante torinese cinquantenne con un negozio di bigiotteria dalle parti di Porta Susa.

Non solo non potrà essere cacciata dalla proprietaria, un’anziana signora benestante residente in Svizzera, ma non dovrà più versare la “maggiorazione” esentasse. E le dovranno essere resi brevi manu o con una compensazione sui futuri affitti, i quattrini pagati in più, oltre la cifra pattuita con il contratto “vero” depositato alla agenzia delle Entrate. Questa sentenza, nella linea aperta da due pronunciamenti delle corte costituzionale, va nella direzione della legalità, ribaltando una giurisprudenza superata, applicata per decenni.

Fonte: Attico.news

Condominio e animali

Le regole da rispettare

I cani e i gatti rappresentano uno dei problemi di maggiore conflittualità condominiale. In quanti si lamentano per il latrato del cane che il vicino si ostina a lasciare tutto il giorno solo a casa o per l'eterna presenza di piatti e scodelle nel cortile comune o, ancora, per i cattivi odori in acensore? Per non parlare delle paure di malattie, delle quali, spesso per semplice sentito dire, sono considerati portatori gli amici a quattro zampe.

Il dato allarmante è che si sta intensificando il proliferare di comportamenti criminali. Difficile quantificare il fenomeno, ma secondo i dati forniti dall'Aida&a (Associazione italiana difesa animali e ambiente) solamente nel 2011 circa 3.500 tra cani e gatti sono stati avvelenati in condominio. La 'modalità' più diffusa è la classica polpetta avvelenata. Uccidere un animale, è utile ricordarlo, è un reato punibile con la reclusione fino a due anni (articolo 544-bis Codice penale).

È in questo contesto che, di fronte a situazioni critiche e per evitare esasperazioni, l'assemblea condominiale decide, sempre più frequentemente, di vietare la detenzione di animali. Una simile decisione è legittima? La risposta non è univoca ed è, comunque, incerta. Partiamo dall'unico dato incontestabile: l'assemblea condominiale non può decidere a maggioranza, magari con una modifica al regolamento, il divieto assoluto di detenzione di animali. Una decisione del genere sarebbe nulla perché l'assise non può comprimere i diritti dei singoli sulle parti di proprietà esclusiva (Cassazione, sentenza num. 4806/05).

Ciò non toglie che l'assemblea possa vietare, ad esempio, che gli animali entrino in ascensore oppure che possano stazionare nelle parti comuni e così via. Ma questa decisione è da ritenersi legittima solamente se accompagnata dalla descrizione del pregiudizio che s'intende evitare. Ad esempio: «È vietato trasportare animali in ascensore e tenerli nelle parti comuni in modo tale che possano sporcare». In questo modo la norma indica il danno che si vuole evitare per i beni condominiali e quindi legittima la restrizione. 

La decisione assembleare è da ritenersi illegittima, invece, in tutti quegli altri casi in cui con lo scopo di disciplinare l'uso delle parti comuni si finisce per limitarne la fruizione da parte dei condomini. Si può ritenere lecito il 'divieto di fatto' di usare l'ascensore da parte dell'anziano condomino dell'ultimo piano solo perché esce accompagnato da Fido? La riposta è no. Ma se le norme sono contenute nel regolamento contrattuale (quello accettato da tutti, per intendersi) il discorso cambia (Cassazione 18 febbraio 2011 n. 3705). Certo non basta dire che è vietato detenere animali, si arriverebbe all'assurdo di proibire anche la presenza d'un criceto: le norme limitatrici dei diritti dei condomini sulle loro abitazioni devono essere formulate espressamente e in modo non equivoco (Cassazione 20 luglio 2009, n. 16832).

Regolamenti a parte, gli animali particolarmente rumorosi e 'indisciplinati' possono dar luogo alla violazione dell'art. 844 del Codice civile ‐ che prevede che le «immissioni rumorose» non debbano superare la «normale tollerabilità, anche riguardo la condizione dei luoghi» ‐ e dell'articolo 659 del Codice penale, che inserisce gli "strepiti di animali" tra le attività che possono "disturbare le occupazioni o il riposo delle persone", prevedendo " l'arresto fino a tre mesi o l'ammenda fino a 309 euro". Tuttavia perchè l'abbiare di un cane possa essere considerato molesto, è necessario che il disturbo riguardi la generalità dei condomini e che sia superata una soglia limite (che in genere viene indivituata in 3 decibel sopra il rumore di fondo, ma che spesso in realtà è da stabilire caso per caso). Quindi il divieto non impedisce al cane di abbaiare (cosa innaturale), ma di farlo in maniera smodata e in orari tali da disturbare un numero elevato di persone (Cassazione penale n. 35234 del 27 settembre 2001). Nel caso esista una restrizione alla detenzione di animali, ricorredo in sede civile, il giudice può ordinarne l'allontanamento dal condominio con divieto assoluto di ritorno nell'edificio.

1. La validità del regolamento
Il divieto di tenere animali negli appartamenti non può essere contenuto negli ordinari regolamenti, approvati a maggioranza, non potendo questi disporre delle limitazioni al diritto di proprietà dei singoli(Cassazione 15 febbraio 2011 n. 3705)

2. Le restrizioni del "contrattuale"
Le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva, contenute nel regolamento contrattuale, devono essere formulate in modo espresso o non equivoco in modo da non lasciare margine d'incertezza (Cassazione 20 luglio 2009, n. 16832)

3. La tutela del giudice in sede civile
Se esiste un esplicito divieto (regolamento contrattuale) alla detenzione di animali molesti in condominio, è possibile agire in sede civile e il giudice può disporne l'allontanamento e il divieto di ritorno nell'edificio

4. La tutela del giudice in sede penale
Se l'animale posseduto è particolarmente agitato e rumoroso, oltre la soglia di tollerabilità e in orari dedicati al riposo, si può incorrere nella violazione dell'articolo 659 del Codice penale (disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone)

Fonte: Il Sole 24 Ore

Bonus prima casa : salvo per causa di forza maggiore

Acquisto immobile locato

Il contribuente non perde i benefici fiscali di cui ha fruito per l'acquisto della prima casa anche se non si trasferisce nell'immobile perché è affittato e l'inquilino non lo libera. Lo ha chiarito la Ctr Lazio con la sentenza 557/14/2011.

L'agenzia delle Entrate aveva infatti emesso un avviso di liquidazione con il quale aveva negato l'agevolazione fiscale e recuperato il tributo versato dal contribuente in misura ridotta al momento della stipula dell'atto notarile. Il contribuente ha proposto ricorso contro l'atto impositivo poiché aveva acquistato l'immobile nel 2005 per adibirlo a prima casa, ma per causa di forza maggiore non aveva potuto effettuare il trasferimento presso l'abitazione entro 18 mesi dalla data di acquisto perché l'appartamento era locato a terzi e il contratto si era risolto solo nel 2007. Il ricorso è stato accolto in primo grado, ma la sentenza è stata impugnata in appello dall'amministrazione finanziaria.

Ad avviso dei giudici della regionale, il beneficio fiscale non può essere negato : il contribuente non ha adempiuto alla condizione contestata dal fisco per "causa di forza maggiore" in quanto l'immobile da adibire a prima casa era locato a terzi. Peraltro il soggetto "ha dato conto, si legge nella motivazione della sentenza, della sua volontà di adibire l'immobile, acquistato nel 2005, a propria abitazione attivandosi, con una causa civile, al fine di ottenere lo scioglimento del contratto di locazione". Dunque, prima di dichiarare la decadenza dalle agevolazioni il fisco avrebbe dovuto verificare le ragioni del mancato trasferimento nell'immobile.

Fonte: Il Sole 24 Ore

Mercato immobiliare : in 10 anni raddoppiati gli acquisti italiani all'estero

A Londra e Parigi si concentrano i maggiori acquisti
Qualità, stabilità di contesto e attenzione alla sostenibilità sono i tre diktat dell'acquisto immobiliare come investimento. Oggi più che mai una seconda casa deve essere rifugio del capitale, ma garantire un buon livello nella costruzione. Quest'anno, secondo stime di Scenari immobiliari, gli italiani acquisteranno all'estero 35mila unità immobiliari, in aumento del 5,7% rispetto al 2010, con un investimento di 4,2 miliardi di euro: più per uso diretto, in realtà, che per investimento in senso stretto, visto che il compratore-tipo italiano cerca una residenza di basso costo, solitamente compresa fra 100 e 150mila euro, che viene pagata con i propri risparmi senza fare ricorso al mutuo. Ed è pure in calo l'interesse per la redditività dell'immobile.

Ma dove conviene cercare in ambito europeo? Ci sono capitali in cui si possono fare affari, quartieri in cui trovare un buon rapporto qualità-prezzo e città in grado di garantire la tenuta dei prezzi?
«Gli Stati Uniti sono stati meta di elevati acquisti fino all'anno scorso, per via del doppio vantaggio: il cambio valutario favorevole e il calo prezzi», dice Paola Gianasso, esperta di mercati internazionali per Scenari Immobiliari. Secondo le previsioni di Scenari, la suddivisione degli acquisti di immobili privati degli italiani all'estero nel primo semestre 2011 era pari al 18% in Spagna (era il 15 nel 2010), al 15% in Grecia (contro 12) e al 14% nell'Europa dell'Est (rispetto al 16), anche se la parte del leone la fanno sempre gli Usa con il 24% (ma era il 27% l'anno precedente).

Quando si punta all'acquisto di un pied-à-terre per motivi di lavoro o per lo studio dei figli nelle capitali europee si deve in primis puntare sulla certezza. Le città universitarie, per esempio, crescono sempre di più, anche per via della crisi della scuola italiana. Molti sono gli studenti che traslocano in nazioni vicine per frequentare corsi di studio. Chi si sposta per lavoro, invece, si concentra su Londra, Parigi, Berlino e Francoforte.
«I cicli dei mercati sono difficili e a volte imprevedibili, spiega Gianasso. Prima si cercavano il rendimento elevato e l'acquisto in un'ottica speculativa, adesso si punta a beni-rifugio e quindi si va verso mete dove le svalutazioni saranno minime».

Tre i punti da tenere d'occhio. In primis la qualità a tutti i livelli, anche nei progetti nuovi, di lusso o in periferia. Secondo la certezza dell'investimento: «Preferire, dice Gianasso, il monolocale nel centro di Parigi piuttosto che il grande appartamento in una zona che potrebbe risentire dei cicli di mercato. A livello di mete Londra è sempre la primo posto, seguita da Parigi, ma stanno aumentando anche gli acquisti in Svizzera: a Ginevra, dove la presenza delle organizzazioni internazionali impone un elevato turnover, e a Basilea, dove sono in crescita il terziario e le fiere. Anche Berlino è una piazza appetibile. Qui i prezzi sono inferiori a molte altre città europee, in parte grazie a una politica di contenimento dei prezzi attuata dal Governo per evitare bolle immobiliari, in parte perché la percentuale di proprietari è inferiore alla maggior parte delle nazioni europee».

«In Germania, spiega Dario Castiglia, presidente di Remax Italia, si sta assistendo a un risveglio e al tentativo di recupero del terreno perduto. A Berlino il riscontro è positivo: è una città giovane, seconda metropoli al mondo per offerta culturale e al nono posto per innovazione in un Paese solido per crescita e mercato del lavoro. Più in generale, si riscontra un aumento di richiesta di immobili nei centri città: in Svizzera è il 90%. Mentre in Spagna, dove è il momento giusto per negoziare, gli italiani comprano soprattutto a Barcellona, Valencia e sulle coste dell'Andalusia».
Infine, non va dimenticata l'attenzione alla sostenibilità. «Nei prossimi anni, conclude Gianasso, il divario tra immobili costruiti o ristrutturati secondo i nuovi parametri contro gli sprechi energetici sarà sempre più ampio», conclude Gianasso. Un suggerimento da non dimenticare.

Fonte: Il Sole 24 Ore

Mercato immobiliare : Francia - Strasburgo

Prezzi stabili e presenza degli stranieri mantengono il mercato

La storia a volte si legge attraverso pochi simboli, quella europea moderna ad esempio potrebbe averne uno molto semplice e al tempo stesso di un'importanza fondamentale: Strasburgo. 

La capitale dell'Alsazia, è stata per secoli al centro delle dispute territoriali tra Francia e Germania, con gli esiti nefasti delle guerre mondiali. Dopo l'ultima pace, invece, è stata scelta per essere uno dei simboli dell'Europa unita. Qui ha sede infatti, già dal 1949, il Consiglio d'Europa, un organo più ampio dell'Ue di cui fa parte anche la Russia e, soprattutto, il Parlamento europeo dal 1992. 

Con buona pace delle polemiche sugli spostamenti mensili della Corte europea da Bruxelles per arrivare nella città alsaziana non esistono seri piani di spostare il Parlamento e quindi la cittadina, circa 240mila abitanti, continua a godere di una fortissima internazionalizzazione. 

La presenza di organi internazionali fa sì che qui sorgano ambasciate e agenzie che portano ogni anno nuovi abitanti nel capoluogo, ai lavoratori della diplomazia si aggiungono poi gli studenti che affollano i bar e le aule delle università. La comunità universitaria è di circa 50mila studenti di cui il 20% stranieri.

Questa situazione si riverbera in modo positivo sul mercato immobiliare che ha risentito solo in misura minore della crisi: «Il mercato ha retto abbastanza bene, spiega Noemi Ciaschi della Neudorf Immobilier Orpi, la richiesta è diventata più esigente, ma non manca la domanda, per i beni particolari ci vuole un po' più tempo, ma alla fine si riescono a vendere».

Naturalmente i prezzi hanno subito una frenata dovuta alla crisi internazionale, ma non in tutte le zone: «Sono specialmente i quartieri popolari che hanno visto prezzi in lieve discesa, racconta Matthieu Kopferschemitt dall'agenzia Adomius, mentre per il centro la domanda ha tenuto e così i prezzi».

Il centro è la zona più richiesta dagli stranieri perché qui hanno sede le istituzioni e per il fascino delle piccole vie medievali circondate dai fiumi. «In centro i prezzi variano in media tra i 2.500 e i 3.500 euro al metro quadro, spiega ancora Kopferschemitt, ma non è difficile salire ancora per beni unici, come le tipiche case antiche "a colombages", cioè con l'intelaiatura in legno a traliccio tipica della Germania, o per location esclusive come quelle vicine alla cattedrale, in questi casi si possono superare tranquillamente i 4mila euro».

Prezzi più alti anche per la case che si affacciano sul fiume Rhin e i suoi diversi canali che attraversano il centro contribuendo a conferirgli un'aura romantica.

La parte più richiesta del centro è quella dell'Orangerie dove sorge il Parlamento europeo ed è anche la più cara. «È possibile fare buoni affari, svela Kopferschemitt, con le case che necessitano lavori di ristrutturazione profondi, che offrono la possibilità di pagare l'immobile meno del prezzo medio e ridisegnarlo a proprio piacimento con una spesa inferiore all'acquisto di uno già ristrutturato».

Un'altra zona di interesse del centro è l'Esplande, dove sorge il campus universitario: «Qui i prezzi sono decisamente competitivi con l'unico problema di alte spese di condominio per la dimensione dei palazzi e il riscaldamento centralizzato». Al di là delle spese però qui è possibile acquistare tra 1.700 e 2.500 euro al mq. Per chiudere il quadro sono da segnalare il quartiere di Cronenbourg a ovest con prezzi medi intorno ai 2.300 euro e, a nord, Robertsau con prezzi di circa 2.800 euro.

Per quello che riguarda le spese Strasburgo non è certo a buon mercato: per l'acquisto bisogna considerare le spese notarili che sono comprese tra il 7 e l'8% del valore dell'immobile e comprendono anche la tassa di registrazione di circa il 5% del valore. 

Al notaio si aggiungono poi le spese di agenzia che non sono fisse ma variano con il valore dell'immobile: per un piccolo monolocale possono arrivare al 10% e scendere invece fino al 4% per un più caro appartamento del centro. In totale bisogna mettere in conto di spendere quasi il 15% in più del valore dell'operazione.

Fonte: Il Sole 24 Ore

Segnalazioni in C.R.I.F.: nuove norme di cancellazione

CANCELLAZIONE DI SEGNALAZIONI DEI RITARDI DI PAGAMENTO

Art. 8-bis del D.L. 70/2011 “Decreto Sviluppo” convertito in Legge n. 106/2011

Per opportuna conoscenza si informa che l’entrata in vigore della legge 106 del 12 luglio 2011, art. 8-bis, ha determinato un cambiamento nelle modalità di gestione delle informazioni riguardanti le insolvenze sanate nelle Centrali Rischi italiane, sia Pubbliche (Centrale dei Rischi Bankitalia) che private (CRIF, CERVED, ecc.).

Di seguito si riporta integralmente il suddetto articolo di legge:

“Art. 8-bis

1. In caso di regolarizzazione dei pagamenti, le segnalazioni relative a ritardi di pagamenti da parte delle persone fisiche o giuridiche già inserite nelle banche dati devono essere cancellate entro cinque giorni lavorativi dalla comunicazione da parte dell’istituto di credito ricevente il pagamento, che deve provvedere alla richiesta di estinzione entro e non oltre sette giorni dall’avvenuto pagamento.

2. Le segnalazioni già registrate, se relative al mancato pagamento di rate mensili di numero inferiore a sei o di un’unica rata semestrale, devono essere estinte entro il termine di quindici giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto.

3. La Banca d’Italia è autorizzata ad apportare le dovute modifiche alla circolare 11 febbraio, n. 139, e successivi aggiornamenti, per l’attuazione del presente articolo.”

Pertanto, la norma in oggetto impatta sull’operatività delle Banche in quanto:

1- è necessario effettuare, entro cinque giorni dal pagamento, le comunicazioni a SIC per le cancellazioni delle negatività regolarizzate;

2- a partire da fine luglio 2011 non sono più a disposizione i dati sui “cattivi pagatori” con insoluti rateali fino a 180 giorni relativi al periodo precedente il 13/07/2011 (sanatoria prevista dal comma 2).

Fonte: Immobilio.it

Vendere la casa all'asta anche senza procedura giudiziaria

Finalmente è possibile anche in Italia 
Vendita all’asta della propria abitazione: fino a qualche tempo fa era possibile solo nel caso fosse in corso una procedura giudiziaria. Oggi questa pratica è finalmente possibile anche in Italia, grazie a un’iniziativa, promossa dalla Borsa Immobiliare di Roma (Bir), che ha avuto subito un buon riscontro.

Si tratta di un’opportunità per chi ha bisogno di vendere in tempi brevi la propria casa per liquidità o per altri motivi. È infatti una procedura che garantisce tempi rapidi e costi certi, sicuramente trasparente, anche se vincola il venditore in modo irrevocabile dal momento in cui dà il mandato, in quanto può tornare indietro solo a costo di onerose penali.

Vendere la casa all’asta è un sistema piuttosto diffuso in numerosi altri paesi, soprattutto in Gran Bretagna, dove operano oltre 200 case di aste immobiliari. Questo sistema di vendita è particolarmente adatto nelle proprietà indivise, nei divorzi, nelle eredità, nella vendita dei curatori di beni appartenenti a minori e in situazioni dove il bene è di difficile valutazione. Inoltre, ne viene suggerito l’utilizzo anche nel caso di vendita di nuda proprietà oppure nel caso di locazioni di immobili commerciali.

L’asta garantisce al compratore la certezza dello stato di diritto dell’immobile. Infatti, nel momento in cui l’aspirante compratore si presenta alla Bir, l’agente immobiliare che segue la pratica elabora una stima dell’immobile e una relazione notarile sul suo stato. Per il compratore dunque non ci saranno sorprese, non scoprirà magari una veranda non condonata o un comproprietario nascosto dopo l’aggiudicazione.

Il proprietario, una volta dato l’incarico, non può più recedere, ma può legittimamente rifiutare un’offerta inferiore al prezzo di riserva che egli stesso avrà stabilito. L’unico effetto negativo è che, nel caso in cui la vendita non vada a buon fine, dovrà accollarsi tutte le spese di procedura.

I tempi di vendita sono molto rapidi, nel senso che l’asta viene effettuata entro sei settimane dalla conclusione delle procedure preliminari. In queste sei settimane l’agente immobiliare farà anche vedere la casa agli aspiranti compratori che lo richiedono. In questo periodo, non è ammesso alcun tipo di trattativa privata. La procedura è particolarmente adatta nel caso di comproprietà, quando i proprietari diffidino gli uni degli altri.

L’offerta viene presentata in busta chiusa. All’asta vengono ammesse le cinque offerte più alte, e la base d’asta è costituita dalla più alta tra queste. Gli aspiranti compratori devono depositare una cauzione. Il venditore accetta automaticamente qualunque offerta pari o superiore alla somma che aveva indicato come “prezzo di riserva”. Ma può accettarne una inferiore. Inoltre, i cinque partecipanti all’asta, nel caso di aggiudicazione a un prezzo inferiore, vengono invitati ad adeguare la propria offerta al prezzo di riserva. In caso di aggiudicazione, la compravendita deve essere conclusa nei tempi previsti dal bando, che verrà pubblicizzato dalla Bir attraverso il proprio sito e una serie di giornali.

L’iniziativa è partita da Roma, ma non è rivolta solo al mercato di Roma e del Lazio: è aperta a immobili, venditori e compratori da tutta Italia. E può essere una procedura molto conveniente anche per le seconde case.

Fonte : Attico.it

Pechino, fallite quasi mille agenzie immobiliari

Cina: crisi del mercato immobiliare

A Pechino sono quasi mille le agenzie immobiliari fallite dall'inizio dell'anno, di cui 177 nel solo mese di ottobre.

È quanto emerge da un'analisi condotta da una società del settore, Home Link China, che conferma i timori sullo scoppio della bolla immobiliare legata ai prezzi delle case.

Secondo l'indagine, il 73% delle agenzie che hanno chiuso i battenti sarebbero legate a catene di piccole o medie dimensioni.

A provocare la crisi sarebbe stato il calo del volume degli scambi, che, secondo Zhang Yue, analista capo di Home Link China, è da attribuire anche alla stretta operata dal governo, che ha imposto tassi ipotecari più elevati, il divieto di erogare mutui per chi acquista una terza casa e restrizioni sulle transazioni.

Il governo cinese ha infatti iniziato a limitare ai residenti di 43 grandi città la possibilità di comprare seconde o terze case, con conseguente calo del volume delle transazioni.

A Pechino nel mese di ottobre sono state vendute solo 12.760 case nuove, in calo del 40% rispetto a un anno fa, mentre le vendite di case già costruite nei primi dieci mesi ammonta a 101.188 unità, in calo del 35,8% annuo.

Fonte: Monitorimmobiliare

Bce: calo dei tassi dello 0,25%

Calo dello 0,25% dei principali saggi, quello di rifinanziamento principale scende all'1,25%

Prima mossa del neo-presidente della Bce Mario Draghi. La Banca centrale europea ha abbassato il principale tasso d'interesse, quello di rifinanziamento all'1,25% con una riduzione dello 0,25%.

TASSI - Il tasso di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali, sulle operazioni di rifinanziamento marginale e sui depositi presso la banca centrale calano di un quarto di punto rispettivamente all'1,25%, al 2% e allo 0,50%. La decisione ha prodotto un immediato rialzo delle principali Borse europee.

L'AVVERTIMENTO - Nella tradizionale conferenza stampa al termine del Consiglio direttivo Draghi ha lanciato un chiaro avvertimento a tutti quei Paesi, come l'Italia, che sono in difficoltà finanziaria. Il programma della Bce di acquisti di Titoli di Stato dell'area euro resta «temporaneo e limitato», ha detto Draghi, come lo è stato fin dall'inizio. Si tratta di operazioni condotte per garantire «la corretta trasmissione della nostra politica monetaria», ha ribadito il presidente della Bce. «È chiaro che la responsabilità primaria del mantenere la stabilità finanziaria è ad appannaggio delle politiche economiche nazionali. Quindi è inutile, sterile, pensare che i tassi dei titoli sovrani potrebbero scendere grazie a interventi provenienti dall'esterno». I paesi finiti sotto il sistema di aiuti di Ue e Fmi e «quelli particolarmente vulnerabili siano pronti a misure aggiuntive sui conti pubblici che si dovessero rendere necessarie» ha sottolineato ancora Draghi. Il presidente della Bce è poi stato ancora più esplicito nei confronti del nostro Paese: per riportare la fiducia degli investitori nei titoli di Stato i Paesi come l'Italia devono «mettere in ordine le finanze pubbliche» e «fare le riforme strutturali» ha chiarito il numero uno dell'Eurotower. «Nessuno ci costringe» all'acquisto di bond italiani. «Siamo indipendenti, facciamo le nostre scelte» ha tagliato corto Draghi.

CASO GRECIA - La possibilità che uno Stato esca dall'area euro? «Non compare nel trattato». Così Draghi ha successivamente risposto a chi gli chiedeva se fosse possibile che la Grecia uscisse dalla moneta unica.

CINA - «L'economia cinese è fra le poche fonti di crescita globale. Mi aspetto contributi molto importanti al G20» ha proseguito Draghi.

CRESCITA E INFLAZIONE - Draghi ha assicurato poi che la decisione sul taglio dei tassi di interesse è stata presa in maniera «unanime», dopo diversi segnali di indebolimento dell'economia. Il neo-presidente ha anche messo in guardia dal pericolo che le prospettive di crescita dell'area euro possano risentano di una «incertezza particolarmente alta» e del fatto che i «rischi al ribasso che si stanno intensificando». Per questo, ha voluto sottolineare Draghi, si è optato per il taglio dei tassi, «sebbene l'inflazione sia rimasta elevata» e dovrebbe restare sopra il 2 per cento, per la media dell'area euro ancora per alcuni mesi. Tuttavia, ha avvertito l'ex governatore di Bankitalia, «i tassi di inflazione sono attesi in ulteriore calo nel 2012, sotto il 2%. «Con la decisione di oggi, l'inflazione dovrebbe restare in linea con i nostri livelli-obiettivo». Da Draghui è arrivato anche un appello a tutt5i i governi dell'area euro: «Devono mostrare inflessibile determinazione a onorare pienamente la propria firma sovrana.

EURO - Reazione al rialzo dell'euro dopo il taglio a sorpresa dei tassi. La moneta unica è in rialzo a 1,3770 contro dollaro, sfiorando un +0,4% sulla chiusura di mercoledì. Un rialzo apparentemente in contrasto con la decisione di tagliare i tassi, che tipicamente causa un ribasso della moneta di riferimento, ma va tenuto presente che la politica monetaria americana è ancora più accomodante di quella europea: la Federal Reserve tiene i tassi attualmente a un intero punto percentuale sotto quelli della Bce. Contro la sterlina l'euro è in ribasso a 0,8585 (-0,3%) mentre è sostanzialmente invariato contro lo yen a 107,18. 


Fonte: Corriere della Sera.it

Agevolazioni prima casa: rinuncia senza sanzioni

Possibile a particolari condizioni

La rinuncia all’agevolazione “prima casa” non è consentita, ma con Risoluzione 105/E del 31 ottobre, l’Agenzia delle Entrate apre ad un caso particolare. Qualora non sia scaduto il termine di 18 mesi, l’acquirente che non intenda adempiere al trasferimento di residenza nel comune dove l’immobile è ubicato, dovrà presentare un’istanza di revoca all’Agenzia. L’iter consentirà di evitare la sanzione pari al 30%. Il contribuente dovrà, quindi, pagare la differenza tra imposta ordinaria e agevolata, oltre agli interessi maturati.

Iva 4%. Per sfruttare l’agevolazione “prima casa”, la normativa richiede, tra i requisiti previsti, che l’abitazione da acquistare “sia ubicata nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza”. Come spiega l’Agenzia delle Entrate, “occorre che l’acquirente abbia o si impegni ad ottenere la residenza nel comune in cui intende acquistare l’immobile abitativo”. “In quest’ultimo caso – precisa il Fisco – l’acquirente deve rendere la dichiarazione di impegno nell’atto di acquisto”.

Perdita agevolazione. Come precisato dall’Agenzia, la dichiarazione dell’acquirente “è prevista dalla legge a ‘pena di decadenza’ dall’agevolazione. Il mancato trasferimento nel termine dei 18 mesi comporta, quindi, la perdita dell’agevolazione”.

Il caso. Il contribuente ha posto istanza di interpello dopo aver precisato di aver acquistato un immobile il 22 luglio 2010 fruendo della dicliplina in materia di agevolazioni “prima casa”, ovvero Iva al 4%. Consapevole di non poter adempiere all’obbligo di trasferimento della propria residenza nell’abitazione acquistata e non essendo ancora trascorsi i 18 mesi dall’acquisto, il contribuente chiede di rinunciare, per ragioni personali, all’agevolazione, versando la differenza IVA, senza applicazione di alcuna sanzione.

Orientamento giurisprudenziale. Prima di rispondere al caso in esame, la risoluzione 105/E precisa che “nessuna disposizione normativa prevede la possibilità di rinunciare su base volontaria alle agevolazioni “prima casa”. E come ribadito dalla Cassazione sent. 8784/2000 “conseguita l’agevolazione “prima casa” questa non sarà più revocabile dalla parte”.

Il ragionamento delle Entrate. Considerazioni differenti dall’orientamento giurisprudenziale, possono, invece, svolgersi “laddove la dichiarazione resa in atto dal contribuente non attenga alla sussistenza delle condizioni necessarie per fruire dei benefici, ma sia, invece, riferita all’impegno assunto dal contribuente di trasferire la propria residenza nel termine di 18 mesi dalla data dell’atto”. La realizzazione del requisito dipende, quindi, da un comportamento del contribuente successivo all’atto. In base a quanto esposto, la decadenza dell’agevolazione avverrà per dichiarazione mendace, ovvero “solo qualora, decorsi i 18 mesi, il contribuente non abbia proceduto al cambio di residenza”.

La risposta. La risoluzione 105/E del 31 ottobre 2011 punta proprio sul termine dei 18 mesi. Come nel caso in esame, “laddove sia ancora pendente il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza, l’acquirente che si trovi nelle condizioni di non poter rispettare l’impegno assunto, anche per motivi personali”, può “revocare la dichiarazione di intenti formulata nell’atto di acquisto dell’immobile”.

Istanza di revoca. L’acquirente che non intende adempiere all’impegno assunto in atto, deve “presentare apposita istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato”. Istanza con cui revoca la dichiarazione di intenti in materia di trasferimento di residenza e chiede la “riliquidazione dell’imposta assolta in sede di registrazione”. L’agenzia precisa che l’istanza deve essere presentata sia nel caso in cui l’atto sia assoggettato a imposta di registro, sia a IVA.

Riliquidazione. A seguito dell’istanza, l’ufficio provvederà alla riliquidazione dell’atto di compravendita. E nel caso in esame, l’Agenzia stabilisce che il contribuente dovrà corrispondere la differenza tra aliquota ordinaria e agevolata, oltre al versamento degli interessi calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto.

Senza sanzione. La risoluzione 105/E precisa, infine, che non è applicabile la sanzione pari al 30%, in quanto “entro il termine di 18 mesi dalla data dell’atto non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto, cui consegue la decadenza dall’agevolazione”.

Riduzione di sanzione. L’Agenzia ricorda, invece, che trascorsi i 18 mesi e, quindi, verificatasi la decadenza dell’agevolazione, il contribuente ha un’ulteriore possibilità: “accedere all’istituto del ravvedimento operoso” presentando apposita istanza all’Agenzia. Istituto che prevede di effettuare spontaneamente l’adempimento omesso o irregolarmente eseguito, beneficiando di una riduzione della sanzione.

Agenzia Entrate, Risoluzione 105 del 31 ottobre 2011

Fonte: CasaXp

Proposte FIAIP per rilanciare il settore immobiliare

Obiettivo: uscire dalla crisi
Eliminazione dell’incompatibilità con l’attività imprenditoriale, istituzione dell’Osservatorio per la lotta all’abusivismo, apprendistato professionalizzante. Sono solo alcuni degli emendamenti proposti dalla Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali al Decreto Sviluppo. Atteso ad ottobre, il varo del decreto è slittato senza trovare ancora la luce. Ma ora Europa e mercati premono. Ormai da mesi si susseguono bozze e proposte per la crescita. Dopo il Manifesto delle imprese, il progetto di Confedilizia, le proposte giunte dal mondo delle professioni, riportiamo anche le misure lanciate da Fiaip e illustrate nel corso del Consiglio Nazionale, per riattivare il settore immobiliare e offrire nuove opportunità di crescita.

Rilanciare il settore. Durante i lavori del Consiglio Nazionale, la Federazione ha presentato gli emendamenti al decreto Sviluppo. Per rilanciare il settore immobiliare, Fiaip ha proposto di eliminare la figura del mediatore occasionale e istituire l’Osservatorio per la lotta all’abusivismo presso il Ministero dello Sviluppo Economico. Ha inoltre chiesto di eliminare il praticantato, a seguito dell’attuale percorso formativo previsto all’interno del recente contratto approvato con le parti sociali che prevede l’apprendistato professionalizzante. La Federazione ha puntato anche sulla cancellazione dell’incompatibilità con l’attività imprenditoriale e l’eliminazione della solidarietà degli agenti immobiliari nel pagamento dell’imposta di registro. Viene inoltre proposta l’eliminazione dell’obbligo di esplicitazione delle tariffe in sede di stipula/proposta di indicazione del numero di fattura a carico del cliente.

Controlli serrati. Fiaip ha chiesto, infine, “l’emanazione di una circolare a tutte le Camere di Commercio diretta a garantire l’effettività e la totalità dei controlli sul 100% delle S.C.I.A. presentate, con l’espresso divieto di effettuare controlli a campione per combattere il fenomeno dell’abusivismo”.

I passi di Fiaip. Durante il Consiglio Nazionale sono state esposte anche le iniziative politico sindacali della Federazione: “dalle proposte sulle novità legislative a livello nazionale ed europeo in tema di attività professionale, al Single Market Act, alle proposte di Fiaip sul regolamento di attuazione ex art.80 del D.Lgs 59/2010”; “dal rapporto con il Consiglio del Notariato, all’ inasprimento delle sanzioni per l’esercizio abusivo dell’attività di agente immobiliare, alle recenti attività poste in essere dal nuovo ente bilaterale Mediaconsum”. A Roma sono state infine evidenziate “le novità poste in essere a seguito dell’approvazione del nuovo Contratto Nazionale di Lavoro approvato recentemente con le parti sociali”.


Fonte: CasaXp