La cedolare secca sostituisce l'imposta di registro sulla risuluzione

La cedolare secca, imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo dovute sulla locazione per finalità abitative di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, ha un complesso meccanismo applicativo che è forse il motivo della sua scarsa applicazione.

Un dubbio interessante, tra i tanti sollevati in merito all’applicazione del regime sostitutivo introdotto dalla L. 23/2011, riguarda la risoluzione anticipata del contratto.

Ai fini dell’imposta di registro infatti, secondo la disciplina ordinaria (art. 17 del DPR 131/86), ove le parti sciolgano anticipatamente (risoluzione) il contratto di locazione, è necessario che il contribuente:

- entro 30 giorni dalla risoluzione, corrisponda l’imposta di registro dovuta (67 euro, a meno che per la risoluzione non sia previsto un corrispettivo, nel quale caso è dovuta l’imposta di registro dello 0,50%);

- successivamente, entro 20 giorni dal pagamento, presenti all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, presso cui era stato registrato l’originario contratto, l’attestato di pagamento.

In caso di pagamento dell’imposta di registro per via telematica, non è richiesta alcuna comunicazione all’AdE, a norma dell’art. 21, comma 2 del DM 31 luglio 1998.

Inoltre, ove il contratto di locazione risolto sia stato registrato anteriormente al 1° luglio 2010, il contribuente deve comunicare i dati catastali dell’immobile oggetto del contratto, presentando anche il modello 69 ex art. 19, comma 15 del DL 78/2010 (a meno che il contratto non sia già stato oggetto di proroga o cessione, nel qual caso la comunicazione dei dati sarebbe già avvenuta).

Per la comunicazione dei dati catastali, era stato anche predisposto un apposito modello (CDC), poi affiancato dal modello 69 (opportunamente modificato). 

Se il contratto di locazione fosse stato invece registrato dopo il 1° luglio 2010, non è necessario presentare tale modello in sede di risoluzione, in quanto la comunicazione dei dati catastali è già stata operata in sede di registrazione del contratto.

Si potrebbe ritenere allora che, per quanto riguarda i contratti di locazione registrati successivamente al 7 aprile 2011, per i quali sia stata regolarmente operata l’opzione per la cedolare secca in sede di registrazione (mediante SIRIA o mediante modello 69), al momento della risoluzione non sia necessario alcun ulteriore adempimento. Infatti, in questo caso, non sarebbe neanche dovuta l’imposta di registro (67 euro fisse), perché essa è “sostituita” dalla cedolare secca.

È lo stesso art. 3, comma 2 del DLgs. 23/2011, infatti, a chiarire che “la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione”. E' stato precisato anche dal Provv. 2011/55394 che, al Par. 3.2, dispone che “la cedolare secca sostituisce l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulle risoluzioni (…) del contratto di locazione”.

Quindi, appurato che, in caso di opzione per la cedolare, l’imposta di registro sulla risoluzione non è dovuta, viene meno anche l’ulteriore adempimento previsto dall’art. 17 del DPR 131/86 (presentazione dell’attestato di pagamento dell’imposta),  in tal caso - in base alla normativa -  non sembrerebbe necessario esperire alcun adempimento a seguito della risoluzione. 

Solo nel caso in cui il contratto sia stato registrato anteriormente al 1° luglio 2010, residuerebbe l’esigenza di comunicare i dati catastali, mediante il mod. 69 o il mod. CDC.


Non è mai stato chiarito però se l’effetto sostitutivo della cedolare secca elimini anche l’obbligo di effettuare ogni "comunicazione" in merito alla risoluzione del contratto.

Infatti, tale interpretazione, pur legittima dal punto di vista letterale, comporterebbe la mancata “comunicazione” all’Agenzia delle Entrate, della risoluzione anticipata del contratto.

Inoltre, c'è da dire che, per i contratti registrati successivamente al 7 aprile 2011, per i quali non sia stata effettuata l’opzione per il regime sostitutivo, non è possibile effettuare l’opzione in sede di risoluzione. Infatti, l’opzione per la cedolare successivamente alla registrazione può essere effettuata (come confermato anche dalla circ. 47/2012), solo al momento della proroga del contratto, ovvero entro il termine (30 giorni dalla scadenza dell’annualità) per il pagamento dell’imposta di registro sull’annualità in corso.

Per i contratti in corso nel 2011, era stata prevista invece dalla disciplina transitoria (Provv. 7 aprile 2011 n. 5534) la possibilità di optare per la cedolare secca sull’annualità 2011, in sede di risoluzione del contratto.

FONTE: Sternzanin