Dal primo gennaio 2012 è entrata in vigore l'Imu. Tutti si affannano a simulare calcoli con le tabelline, ma finora nessuno ha preso in mano una planimetria catastale ed una visura dello stesso immobile per veder cosa succede. E nessuno ha capito che o si semplifica la norma oppure per il 2012 sarà difficilmente applicabile.
Norme generali
A partire dal 2012 scompare l'ICI ed al suo posto viene istituita l'IMU (sperimentale per i primi 3 anni) che accorpa anche l'IRPEF e relative addizionali sui redditi fondiari degli immobili non locati.
L'oggetto dell'imposta coincide totalmente con quello dell'ICI: fabbricati compresa l'abitazione principale esente da Ici dal 2008, aree fabbricabili, terreni agricoli compresi gli immobili strumentali o alla cui produzione e scambio è diretta l'attività di impresa. Compresi anche i fabbricati rurali per i quali viene prevista l'obbligatoria iscrizione al Catasto fabbricati entro il 30.11.2012.
Qual'è l'abitazione principale
Ai fini Imu, per abitazione principale si intende "l'immobile iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente".
1. L'Imu è dovuta sugli immobili accatastati o accatastabili (quindi ultimati e abitabili);
2. Per unica unità immobiliare forse si possono intendere anche una pluralità di immobili unibili tra loro e accatastabili come unica unità (se con medesimo proprietario e contiguità);
3. L'immobile deve essere sia dimora abituale che residenza (ciò significa che non è più possibile ottenere l'agevolazione se la casa viene affittata o tenuta a disposizione per le vacanze).
Si pagano pertanto con l'aliquota ordinaria:
- l'abitazione concessa in uso gratuito ai parenti;
- nel caso di abitazione costituita da più appartamenti accatastati separatamente, tolto il primo, tutti gli altri;
- l'abitazione affittata a canone concordato;
- l'abitazione sfitta di cittadini italiani residenti all'estero.
Le abitazioni assegnate come principali a soci di cooperative (o abitazioni IACP) pagano l'aliquota ordinaria con la detrazione di 200 Euro;
- l'abitazione sfitta di anziani o disabili residenti in istituti di ricovero può essere considerata abitazione principale dal Comune tramite apposita delibera;
- l' ex casa coniugale assegnata al coniuge separato o divorziato è considerata abitazione principale solo se il coniuge non è titolare di diritti reali su altri immobili nel medesimo Comune.
Le pertinenze
L'agevolazione per l'abitazione principale si estende anche alle pertinenze.
"Per pertinenze dell'abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6, C/7, nella misura massima di una unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo" quindi:
- le pertinenze sono al massimo tre (un C/2 ovvero una cantina, solaio o magazzino; un C/6 cioè un garage ed un C/7 ovvero un posto auto) per cui
- fanno numero sia le pertinenze autonomamente accatastate sia quelle comprese nel medesimo elaborato planimetrico dell'abitazione al servizio della quale sono poste.
NB Se quindi una abitazione ha sia la cantina che il solaio, una sola pertinenza potrà godere dell'agevolazione mentre l'altra pagherà l'Imu con l'aliquota ordinaria.
Problemi tecnici dell'applicazione della nuova Imu
- Non tutte le abitazioni hanno una planimetria catastale.
- Quando la planimetria c'è non sempre riporta cantine e soffitte o solai. Molti garage non risultano censiti. I posti auto accatastati o segnalati sono rari.
- Quando le pertinenze sono riportate in planimetria spesso non sono indicate in maniera corretta e non è facile individuarne l'esatta consistenza.
- Ma qual'è poi il metodo corretto? Devo calcolare la consistenza in base alla superficie (come previsto dalla futura revisione del catasto) oppure devo calcolarla in base al numero dei vani?
- Le pertinenze oggi, se facenti parte dell'abitazione vengono di norma considerate come 1/3 di vano ciascuna ma come si calcola la rendita catastale?
- Per pagare l'Imu si deve procedere ad un accatastamento separato?
- In mancanza di accatastamento separato se non si sa come determinare la rendita come si paga l'Imu?
- La revisione del catasto, che potrebbe risolvere il problema, sarà pronta in tutta Italia, compresa la revisione delle microzone, e di conseguenza la determinazione dell'esatto valore a mq, entro il termine di pagamento della prima rata dell'Imu?
Prima di poter calcolare l'Imu bisognerà risolvere svariati problemi.
Soggetti passivi
Soggetti passivi sono il proprietario oppure il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie. Nel caso di concessione di aree demaniali soggetto passivo è il concessionario. Per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data di stipula e per tutta la durata del contratto.
Base imponibile
La base imponibile dell'imposta è costituita dal valore dell'immobile determinato come segue.
Per i fabbricati iscritti in Catasto il valore è costituito da quello ottenuto applicando all'ammontare delle rendite risultanti in Catasto, vigenti al 1° gennaio dell' anno di imposizione, rivalutate del 5% i seguenti moltiplicatori (aumentati):
- 160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 con esclusione della categoria catastale A/10;
- 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5;
- 80 per i fabbricati classificati nelle categorie catastali A/10 e D/5;
- 60 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5; tale moltiplicatore sale a 65 dal 1° gennaio 2013;
- 55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1.
Il gruppo E non è soggetto all'Imu.
Per i terreni agricoli, il valore si ottiene applicando all'ammontare del reddito dominicale risultante in Catasto, vigente al 1° gennaio dell'anno di imposizione, rivalutato del 25%, un moltiplicatore pari a 130. Per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali (iscritti nella previdenza agricola) il moltiplicatore è pari a 110.
Le aliquote
L'aliquota ordinaria è lo 0,76% dell'Imu (è compreso l'assorbimento dell'Irpef). L'aliquota base può essere variata dai Comuni in più o in meno fino allo 0,3% (il margine di variazione va quindi dall0 0,46% all'1,06%).
L'aliquota Imu applicabile all'abitazione principale ed alle sue pertinenze è lo 0,4% (rispetto allo 0,76% dell'ordinaria) ma, anche in questo caso, i Comuni possono variarla in più o in meno fino allo 0, 2%.
C'è poi una aliquota ridotta pari allo 0,2 % per i fabbricati rurali ad uso strumentale. I Comuni possono ridurre tale aliquota fino allo 0,1%.
I Comuni possono inoltre ridurre l'aliquota di base fino allo 0,4% nel caso di immobili locati (con possibilità, secondo Confedilizia, di differenziazione in base alle tipologie di contratto applicate).
Per gli immobili locati, inoltre, l'Imu sostituisce solo l'Ici e non ingloba anche le imposte sul reddito (Irpef) che si pagano per intero ma il proprietario dell'immobile può optare per il regime della cedolare secca (21 o 19 %).
A qualche proprietario potrebbe convenire mantenere la casa sfitta piuttosto che affittata.
I controlli e le riscossioni spettano ai Comuni ma la metà dell'imposta va comunque allo Stato.
Altre questioni da risolvere
Restano inoltre da chiarire alcuni casi che prevedevano una aliquota Ici agevolata, o calcolata con particolari criteri con l'Imu non confermati.
A titolo di esempio:
- Fabbricati inagibili o inabitabili (in questi casi l'Ici era ridotta alla metà).
- Fabbricati d'interesse storico e artistico (l'Ici era calcolata con riferimento alla minore delle tariffe d'estimo della zona in cui si trovava l'immobile).
Detrazioni per abitazione principale
Dall'imposta dovuta per l'abitazione principale e relative pertinenze si detraggono, fino a concorrenza del suo ammontare 200 Euro rapportate al periodo d'anno durante il quale si ha tale destinazione; se l'unità immobiliare è adibita ad abitazione principale da più soggetti, la detrazione si divide in parti uguali tra tutti gli aventi diritto (e non in base alle quote di possesso).
Inoltre per gli anni 2012 e 2013 la detrazione è maggiorata di 50 Euro per ciascun figlio di età non superiore a 26 anni, purché dimorante e residente nell'unità immobiliare anche se non "a carico".
L'importo complessivo della maggiorazione, al netto della detrazione di base, non può superare i 400 Euro. I Comuni possono, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio, elevare l'importo della detrazione fino a concorrenza dell'imposta dovuta.
Versamenti
Le scadenze di pagamento restano invariate , quindi la prima rata dovrà essere versata il 18 Giugno 2012 (il 16 è sabato) mentre il saldo sarà pagato il 17 dicembre 2012 (il 16 è domenica). Il versamento deve essere effettuato tramite modello F24.
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