venerdì 17 giugno 2011

Vendera casa in Francia

Vendere casa in Francia



Si desidera acquistare un appartamento, una casa o un terreno in Francia occorre fermare il bene firmando con il venditore un compromesso o una promessa di vendita. 
Di cosa si tratta?
Questi contratti constatano l’accordo del venditore e dell’acquirente in un quadro rassicurante. Il notaio istruisce il fascicolo di stipula. 

Occorrono circa tre mesi per ottenere dall’amministrazioni le informazioni ed i documenti necessari alla stipula:
- atti di stato civile,
- stato ipotecario,
- estratto catastale,
- certificato d’urbanismo,
- diagnosi tecniche obbligatorie,
- questionario amministratore.

Occorre anche lasciare il tempo all’acquirente di organizzare i fondi necessari alla sua acquisizione:

- prestito bancario o familiare,

- liquidazione,

- contributo personale (a volte bloccato sul conto di risparmio),

- capitale proveniente da successione o da una divisione matrimoniale,

- somma ricevuta dalla vendita di un altro alloggio.

Dal canto suo il venditore ha bisogno di tempo per organizzare il trasloco e liberare l’immobile.

Il compromesso e la promessa di vendita sono due contratti che presentano punti comuni: impegnano il venditore a vendere e l’acquirente versa in questa occasione un deposito di garanzia ( di solito il 10% del prezzo) destinato a provare la sua volontà.
Dopo la firma della promessa o del compromesso, l’acquirente dispone di 8 giorni di tempo per ritirarsi. Ci sono comunque differenze, vantaggi ed inconvenienti.
Nel compromesso l’acquirente si impegna ad acquistare (non lo fa nella promessa) ma se non conferma l’acquisto perde il suo deposito di garanzia.
La promessa di vendita deve essere obbligatoriamente registrata entro un termine previsto, pena la nullità, mentre il compromesso è dispensato da questa formalità. D’altra parte, quando si tratta di compromesso o di promessa di vendita, il notaio inserisce in ciascuno degli atti delle condizioni sospensive. Queste clausole prevedono la nullità del contratto liberando quindi da ogni vincolo il venditore e l’acquirente, se alcuni eventi si verificano prima della vendita definitiva:
- rifiuto di prestito da parte della banca dell’acquirente,
- esercizio del diritto di prelazione con il comune,
- scoperta di un vincolo urbanistico grave.
Il notaio, specialista del diritto immobiliare, è molto attento alla situazione personale del venditore e dell’acquirente: situazione matrimoniale, proporzioni d’acquisizione. Ogni caso necessita di un esame approfondito e personalizzato da parte del notaio.

L’acquisto, la vendita, il compromesso e la promessa 



Viene firmato l’atto d’acquisto del nuovo alloggio presso il notaio, il quale consegnerà gli attestati di proprietà utili per le pratiche amministrative (sottoscrizione dei contratti acqua, gas, elettricità, telefono, contratto di assicurazione incendio e RCS).
Questi attestati rappresentano un titolo di proprietà provvisorio e semplificato e questo poiché, in occasione della stipula, il notaio ha informato che l’atto di vendita è pubblicato all’ufficio delle ipoteche e occorre attendere molti mesi prima di ricevere il titolo di proprietà e l’estratto conto definitivo delle operazioni effettuate.
I tempi di attesa sono lunghi avendo il notaio altrettante formalità da compiere dopo la firma dell’atto, come nell’istruttoria preliminare.
Dopo la firma della vendita, le operazioni di "formalità posteriori" sono da compiere.
La più importante è la registrazione all’ufficio delle ipoteche: è la fase in cui l’atto è pubblicato nell’archivio immobiliare e il notaio versa all’amministrazione fiscale i diritti e le tasse pagati dall’acquirente in occasione della firma.
Il notaio fornisce alle varie amministrazioni (ufficio del catasto e ufficio delle ipoteche) copie ed estratti dell’atto di vendita. Tra questi documenti, una copia speciale chiamata "copia autentica" firmata dal notaio, sarà restituita a quest’ultimo con i timbri dell’amministrazione fiscale.
Questo documento costituisce il titolo di proprietà: è il titolo originale che sarà conservato dal notaio nel suo ufficio per cento anni prima di essere affidato al servizio degli archivi dipartimentali.
Per il compimento di queste formalità posteriori alla vendita, il notaio rispetta alcune forme rigorose ed ha l’obbligo di indirizzare gli atti ai diversi servizi amministrativi.
Con l’invio telematico i termini di trasmissione e di risposta sono abbreviati: Télé@ctes permette agli atti che riguardano cambiamenti immobiliari di essere trasmessi in modo dissociato al Registro delle Ipoteche. Presto altri servizi dello Stato saranno collegati via telematica.
In questo modo un cambiamento di proprietario viene notificato e trasmesso alla Conservatoria delle Ipoteche in tempo reale ed i flussi finanziari annessi ad esso sono effettuati grazie a "tele" procedure applicate con la Cassa dei Depositi.
Gli sviluppi tecnologici hanno anche aperto la via all’atto autentico elettronico ormai introdotto nel diritto legislativo francese. Così, da alcuni mesi, il notariato ha adottato la firma elettronica. Ogni anno milioni di atti sono trattati da questi servizi dove sono anche oggetto di controlli rigorosi. Sono inevitabili termini di trattamento più o meno lunghi.
Salvo eccezioni, il notaio trasmette l’insieme dei documenti alle varie amministrazioni nei due mesi successivi la firma dell’atto di vendita.
Quando il titolo di proprietà ovvero la "copia autentica" timbrata torna dal notaio, quest’ultimo effettua le ultime operazioni contabili che riguardano la chiusura del conto aperto presso il suo ufficio per l’acquisto. Se in occasione della firma è stata versata una somma in eccedenza verrà inviato all’acquirente il saldo con l’estratto conto ed il titolo di proprietà. Al contrario se non è stata versata una somma sufficiente, il notaio ne chiederà il completamento. Tra la firma dell’atto di vendita ed il ricevimento del titolo di proprietà passano da tre a sei mesi.

Gli obblighi del venditore 



Il venditore di un immobile (appartamento, casa, terreno) ha l’obbligo di informare il suo acquirente di tutto ciò che è in suo possesso in relazione al bene. Alcune di queste informazioni sono previste dalla legge.
Il venditore è tenuto al rimborso del prezzo e a volte al pagamento di un’indennità all’acquirente che ha subito un danno (spese di trasloco, spese per ricerca di un’altro alloggio). È dunque molto importante rispettare queste regole.
L’elenco delle informazioni che il venditore deve fornire all’acquirente aumenta continuamente ed è di natura giuridica e tecnica.
Sul piano giuridico il venditore deve ad esempio informare l’acquirente dell’esistenza di vincoli (passaggio, vista, smaltimento delle acque nere), di ipoteche o di privilegi (chiesti alla banca per garantire un credito) o di altri carichi (patto di preferenza o contratto di visualizzazione pubblicitaria).
Sul piano tecnico il venditore di un appartamento in condominio ha ad esempio l’obbligo di fornire la superficie esatta dell’alloggio (Loi Carrez) ed il Carnet d’Entretien (Libro sullo stato di manutenzione della comproprietà) deve essere comunicato al futuro acquirente.
Il venditore deve anche informare (ad esclusione delle nuove costruzioni) sulla presenza eventuale di termiti, di piombo o anche d’amianto. Si costituisce quindi un fascicolo apposito denominato DDT (Dossier di Diagnosi Tecnica) redatto da un tecnico abilitato a carico del venditore.
Occorre anche tenere conto dell’ambiente ove sorge la costruzione:
- esistenza eventuale di rischi naturali prevedibili nella regione (inondazione, smottamenti di terreno)
- vincolo urbanistico
- conformità di installazione dell’impianto individuale di acque nere dello stabile,
- sfruttamento di un’attività inquinante nelle vicinanze.
Il venditore del terreno da costruire deve precisare se una delimitazione è stata effettuata ed informare sulle norme di urbanismo applicabili al terreno e le possibilità di costruzione.
Il dovere d’informazione del venditore è vasto ed è importante la sua responsabilità. Tutte le nozioni devono essere date all’acquirente fino dalla firma del contratto preliminare.

È dunque importante essere consigliato da un professionista del diritto o del settore immobiliare prima di mettere in vendita un bene immobile.


Diagnostica Tecnica Immobiliare e Loi Carrez in Francia

Dal 1 novembre 2007, le diverse diagnosi tecniche immobiliari obbligatorie in caso di vendita di un immobile in Francia, sono raccolte in un fascicolo unico chiamato "Dossier di Diagnosi Tecnica (DDT)". Questo dossier deve essere, obbligatoriamente allegato a qualsiasi promessa di vendita e rogito di un immobile.
In caso di locazione di un immobile ad uso "misto" residenziale e professionale, una copia del "DDT" dovrà essere consegnata all’inquilino.

Deve essere redatto da un professionista le cui competenze sono state certificate da un organismo accreditato e che abbia sottoscritto un’assicurazione che copra le proprie responsabilità (tipo AFAQ-AFNOR, BUREAU VERITAS).

Con l’intento di tutelare il consumatore, il "DDT" contiene una perizia sulla presenza di materiali o prodotti che contengono dell’amianto, sul rischio di esposizione al piombo, sulla presenza di termiti, sui rischi naturali e tecnologici, sulle prestazioni energetiche, verifica installazioni impianti elettrici e impianti a gas.
Il costo di redazione e perizia del dossier di diagnosi tecnica è a carico del venditore.

Sul mercato l’offerta è ampia, non esitare a richiedere diversi preventivi per comparare i prezzi e verificare che siano provvisti di assicurazione prevista dalla legge e d’imparzialità professionale.
La legge impone di fornire questi documenti, pena la responsabilità personale delle conseguenze di questa mancata informazione. Non si può essere dispensati. L’acquirente può chiedere al notaio, ampie informazioni, al fine di evitare sorprese e conoscere esattamente le caratteristiche tecniche dell’immobile che intende acquistare.
Queste diagnosi permettono all’acquirente di avere un’idea più precisa sul suo investimento, sulle qualità ed eventuali difetti.
È possibile che in futuro altri controlli siano aggiunti al "Dossier DDT", allo scopo di migliorare costantemente l’informazione e la tutela del consumatore.

LOI CARREZ: come evitare le controversie - Destinata a proteggere gli acquirenti di un bene immobiliare, la Loi Carrez (legge Carrez) impone al venditore un certo numero di norme che è bene rispetti per evitare controversie.

Dal 18 giugno 1997, la Loi Carrez assegna l’onere al venditore di un lotto in comproprietà (o di una frazione di lotto) di indicare la superficie calpestabile del lotto, in tutti i documenti relativi alla compravendita: contratto preliminare (promessa di vendita o compromesso di vendita) o atto di vendita. Se la nozione di "lotto di comproprietà" riguarda soprattutto appartamenti, la stessa si applica ugualmente alle case che formano gruppi di comproprietà chiamate "orizzontali".

Due tipi di controversie possono crearsi nei confronti della legislazione.
Innanzitutto, se la superficie non è citata nell’atto di vendita, l’acquirente può, entro un mese a partire dalla firma, intentare un’azione di nullità dell’atto di vendita. D’altra parte, se la superficie reale del bene è inferiore a più di un ventesimo (5%) di quella indicata nel preliminare o nell’atto di vendita, l’acquirente può, entro il termine di un anno a partire dalla firma dell’atto, chiedere una diminuzione di prezzo (o un rimborso) proporzionale ai metri quadrato dichiarati in esubero.

Nei due casi la sanzione è realizzata dunque a vantaggio esclusivo dell’acquirente. La legge precisa inoltre che "se la superficie è superiore a quella espressa in atto, l’eccedenza di misura non dà luogo ad alcun supplemento di prezzo".

Una misurazione specifica - Per essere in conformità con gli obblighi della Loi Carrez, occorre rispettare un sistema di calcolo specifico della superficie.
Lo scopo della Loi Carrez consiste nel misurare la superficie chiamata "calpestabile" e non la superficie abitabile.
La superficie calpestabile, come è definita dall’art. 4 - 1 del decreto del 23 maggio 1997, "è la superficie dei pavimenti dei locali chiusi e coperti, dedotte le superfici occupate dalle pareti, divisioni, scalini e vani scala, tubazioni e telai di porte e finestre"
Non viene tenuto conto della superficie dei locali, la cui altezza è inferiore a 1,80 metri."

L’articolo 4 - 2 precisa che "i lotti o frazioni di lotti di superficie inferiore agli 8 mq. non sono presi in considerazione per il calcolo della superficie calpestabile".
Può essere il caso, ad esempio, di quella parte chiamata "servitù". Inoltre le cantine, garage, aree di parcheggio, box o posti auto venduti in lotti separati, non vengono contabilizzati.
Per effettuare queste misure e procedere al calcolo, il venditore non è obbligato a rivolgersi ad un professionista.
Questa opzione tuttavia è raccomandata se ci si vuole preservare da qualsiasi errore di misurazione. Legge nº96 - 1107 del 18 dicembre 1996.

La misurazione della Loi Carrez non si applica nel caso di acquisto in "état futur d’achèvement" su pianta, in quanto la nuova costruzione è sottoposta al regime dell’articolo R 261 - 13 del codice della costruzione, come per i terreni edificabili.
La plusvalenza sugli immobili


ESENZIONE CALCOLO E PAGAMENTO
Dal 1° Gennaio 2011 sono in vigore i nuovi tassi sulla plusvalenza immobilare. In Francia, in occasione della vendita di un bene immobiliare (appartamento, casa, terreno) prima dello scadere dei 15 anni di dentenzione, occorre dichiarare la plusvalenza maturata e pagare un imposta del 31,3% per i residenti in Francia o del 19% per i "NON RESIDENTI".

Esenzioni:

- Le vendite effettuate dopo quindici anni di possesso;

- La vendita della residenza principale;

- Le vendite inferiori a 15.000 € (ad esclusione delle quote di SCI);

- Le vendite per alcune categorie di pensionati o invalidi;

- Le vendite effettuate ad Associazioni che destinano l'immobile ad uso sociale (case popolari o affitti agevolati);

Ad esclusione dei casi di esenzione sopra citati, la plusvalenza viene generata calcolando la differenza tra il prezzo d’acquisto ed il prezzo di realizzo. Se la somma è positiva al netto delle possibili deduzioni, si è prodotta una plusvalenza.

Esempio: Il 1º ottobre 2010 si vende un appartamento di 200.000 €, acquistato il 1º settembre 2000 al prezzo di 100.000 € (dieci anni di detenzione).

Punto primo - calcolare il prezzo di rivendita rivalutato, sommando:

- Prezzo di acquisto = 100.000 €;

- Spese d’acquisto (spese notarili, commissione di agenzia) per il loro importo reale (se fatturate) oppure in modo forfetario pari al 7,5% sul prezzo d’acquisto = 7.500 €;

- Lavori di manutenzione, giustificati da fattura o, in assenza di giustificativo, per un importo forfetario del 15% del prezzo d’acquisto (dato che si è in possesso del bene da più di 5 anni) = 15.000 €;

in breve: (100.000 + 7.500 + 15.000) = 122.500 € prezzo di acquisto rivalutato

Punto secondo - il calcolo della plusvalenza imponibile.

- Prezzo di vendita 200.000 €;

- Prezzo di acquisto rivalutato 122.500 €;

in breve: (200.000 - 122.500) = 77.500 € plusvalenza maturata

Sulla plusvalenza generata si effettua una detrazione del 10% per ogni anno di possesso del bene oltre il quinto anno. Nel caso specifico:
10% x 5 anni = 50% di riduzione, ovvero (77.500 x 50%) = 38.750 €;

è infine effettuata una detrazione fissa di 1.000 €, se si tratta di un singolo proprietario e di 2.000 € se il bene appartiene per metà al coniuge.

Per il singolo proprietario la plusvalenza imponibile è quindi di:
(38.750 - 1.000) = 37.750 €
tassabile:
- al 31,3% (19% d’imposta e 12,3% di prelevamento sociale) se domiciliato in Francia,
- al 19% se fiscalmente "NON RESIDENTE", ma facente parte di uno stato Membro della Comunità Europea.

- al 31,3% (37.750 x 31,3%) = 11.816 €; Plusvalenza per i domiciliati in Francia;
- al 19% (37.750 x 19%) = 7.173 €; Plusvalenza per i "NON RESIDENTI"

Nota bene: Il tasso del 19% é accordato ai cittadini Italiani "Non Residenti in Francia" dietro presentazione di una dichiarazione dell’Agenzia delle Entrate attestante che in Italia si é soggetti imponibili alle Imposte sui Redditi.

I "NON RESIDENTI", nel caso di vendita passibile di plusvalenza o se l'importo della transazione è superiore a 150.000 Euro, dovranno necessariamente rivolgersi ad un Organismo accreditato di Rappresentanza fiscale che si occuperà di raccogliere e garantire il pagamento, per conto del soggetto impositivo non residente in Francia.

La plusvalenza è calcolata dal notaio che scorpora dal prezzo di vendita l’importo dell’imposta da pagare. Redatta dallo stesso, viene firmata dal venditore alla stipula dell’atto notarile.

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