lunedì 20 giugno 2011

Comprare casa a New York : la procedura e i costi


Tutto quello che serve sapere per acquistare casa a New York


FIRMA DEL COMPROMESSO


Una volta selezionato l’appartamento ed aver raggiunto un accordo verbale sul prezzo di acquisto inizia la procedura di acquisto vera e propria. Nello stato di New York, la vendita di un immobile avviene attraverso più’ passaggi. La firma del Contract of Sale(letteralmente, contratto di vendita) e’ il primo di questi.
La funzione del Contract of Sale , pur nella diversa natura, e’ per certi versi paragonabile al compromesso in Italia. Nel Contract of Sale in pratica, il venditore si impegna a passare la proprietà’ del bene all’acquirente e quest’ultimo si impegna a pagare il prezzo pattuito al venditore. Solo una volta che il Contract of Sale e’ stato firmato sia dal venditore sia dall’acquirente le parti sono legalmente vincolate l’una con l’altra. Prima della firma di questo documento le parti possono disdire senza rischiare nessuna conseguenza qualunque precedente promessa fatta o accordo raggiunto. Per questo motivo, se l’acquirente non vuole correre rischi di veder sfumare l’affare, e’ importante non far passare troppo tempo tra il raggiungimento dell’accordo con la controparte e la firma del Contract of Sale, specie se si e’ riusciti a spuntare un prezzo vantaggioso per l’immobile.
Nel Contract of Sale si decidono in dettaglio tutti gli aspetti della compravendita: costi, tempi, modalità’ di pagamento, garanzie date all’acquirente, ed eventuali condizioni sospensive o risolutive quali ad esempio l’ottenimento di un mutuo. In questa fase e’ normale e altamente consigliabile essere assistiti da un avvocato di fiducia. L’avvocato infatti, oltre che negoziare per conto dell’acquirente le clausole del Contract of Sale preparato dall’avvocato del venditore, verificherà’ la regolarità’ della documentazione prodotta dal venditore. In particolare l’avvocato dovrà’ studiare l’Offering Plan (ossia il documento ufficiale che descrive l’immobile sia da un punto di vista legale che tecnico architettonico), depositato originariamente dal costruttore presso l’Attorney General (un alto funzionario statale con funzioni di garanzia e potere di certificazione, una sorta di notaio pubblico), nel quale sono contenuti i documenti attestanti l’abitabilità dell’immobile, il frazionamento e le dimensioni reali. L’avvocato verificherà inoltre l’esatto ammontare delle Common Charges (spese condominiali) e delle Real Estate Taxes(tasse sull’immobile).


VERSAMENTO DELLA CAPARRA


La firma del Contract of Sale viene normalmente accompagnata dal pagamento da parte dell’acquirente di un anticipo pari al 10% del prezzo di acquisto concordato a titolo di caparra.
L’avvocato ha un’ulteriore ed importantissimo ruolo nel proteggere l’investimento dell’acquirente. Detta somma pero’ non viene consegnata al venditore, ma viene versata su un Escrow Account (conto fiduciario) gestito dal proprio avvocato, il quale girerà’ la somma al venditore solo al momento della stipula dell’atto di passaggio di proprietà’, quindi solo a condizione che l’acquisto si sia concluso senza intoppi. In pratica, il versamento del denaro su un conto fiduciario gestito dal proprio avvocato permette all’acquirente di recuperare velocemente ed in sicurezza la somma versata qualora la compravendita dovesse saltare per colpa del venditore.


Anche se il corretto utilizzo del denaro versato sul conto fiduciario e’ garantito e sorvegliato dalla rispettata New York Bar Association (l’ordine degli avvocati dello stato di New York), e nonostante casi di malversazioni siano molto rari (un avvocato che non si comportasse correttamente con i soldi del cliente, oltre a perdere sicuramente la licenza necessaria all’esercizio della professione, rischierebbe severe sanzioni penali), e’ sempre consigliabile utilizzare un avvocato che abbia una buona reputazione e che sia abituato a lavorare a Manhattan (sconsigliamo un avvocato di Long Island o di Brooklyn, che, anche se meno cari, non hanno la reputazione dei loro colleghi di Manhattan). Il suggerimento che diamo ai nostri clienti e’ di farsi presentare un avvocato dalla loro banca di riferimento. Siamo comunque disponibili a fornire i contatti di diversi professionisti seri con i quali abbiamo collaborato nel corso degli anni, molti dei quali parlano perfettamente l’italiano.


Il venditore, una volta firmato il Contract of Sale, non può’ più’ tirarsi indietro e dovrà’ obbligatoriamente trasferire la proprietà’ dell’immobile all’acquirente. Da parte sua, l’acquirente rischia di perdere la caparra se per sua colpa non procede al saldo del prezzo di acquisto nei tempi pattuiti nel Contract of Sale.


PRESENTAZIONE DELL’ACQUIRENTE AL CONDOMINIO


A meno che non si stia comprando direttamente dal costruttore, il passaggio successivo alla firma del Contract of Sale consiste nella presentazione da parte dell’acquirente dell’Application (letteralmente ‘domanda’) al Condominio.


Con la Application l’acquirente chiede la rinuncia (Waiver) al diritto di prelazione (Right of First Refusal) sull’appartamento che desidera acquistare. Infatti, per legge, tutti i condomini hanno il diritto di prelazione sulle vendite all’interno del Condominio. Per concedere la rinuncia a tale diritto viene chiesto agli aspiranti condomini di completare un questionario abbastanza complesso e di produrre alcuni documenti contenenti informazioni sull’acquirente quali dichiarazione dei redditi e qualche lettera di referenze scritta da vicini, amici o parenti.


Questa regola esiste per permettere ad un altro condomino di impedire l’arrivo di un nuovo vicino, considerato per qualunque motivo indesiderabile, acquistando l’appartamento al suo posto. Non c’e’ pero’ motivo di preoccuparsi, infatti il diritto di prelazione, anche se esistente in teoria, in pratica non viene mai esercitato. Ad ogni modo, anche se si tratta di nient’altro che una noiosa formalità’, occorre dare con diligenza le informazioni richieste al fine di ottenere ilWaiver, senza il quale non si può procedere al passaggio di proprietà’.


La documentazione dell’aspirante acquirente viene presentata al Board (il consiglio di amministrazione del condominio) il quale si riunisce per votare la rinuncia alla prelazione. Questa fase, che può’ prendere un po’ di tempo specialmente d’estate, può’ richiedere dalle due alle cinque settimane.


Molti dei documenti da produrre per l’Application possono tornare utili se l’acquirente e’ anche intenzionato a cercare di ottenere un mutuo da un istituto bancario per finanziare l’acquisto dell’immobile.


ASSICURAZIONE DI PIENA PROPRIETA’


Prima di completare la procedura di acquisto, l’acquirente dovrà’ verificare la regolarità’ del titolo e l’assenza di pesi sullo stesso. L’assicurazione sulla piena proprietà del bene compravenduto e l’assenza di ipoteche, riserve fiscali o altro, che in Italia e’ garantita dall’intervento del notaio, negli Stati Uniti si ottiene acquistando una Title Insurance (letteralmente, “assicurazione sul titolo”).


La Title Insurance e’ un titolo assicurativo preparato da una primaria compagnia di assicurazioni la quale, dopo aver fatto tutte le verifiche nei pubblici registri che in Italia sono i notai a fare, assicura l’acquirente per l’intero ammontare del prezzo di acquisto contro il rischio di evizione. Con questo sistema l’acquirente ottiene una doppia garanzia: da un lato la Title Insurance certifica la piena proprietà’ del bene in capo al venditore e la libertà’ dello stesso da debiti, ipoteche o altri vincoli che perdurerebbero anche dopo l’acquisto; dall’altro lato la Title Insurance funziona come un normale contratto assicurativo con cui la compagnia che l’ha rilasciata si impegna ad indennizzare l’acquirente qualora irregolarità’ non scoperte con i controlli dovessero emergere in futuro.


Il costo della Title Insurance e’ regolato dai singoli stati e nello stato di New York varia tra lo 0,50% e lo 0,75% del prezzo di compravendita (e’ proporzionalmente più’ cara per gli immobili di minor valore). Anche in questo caso e’ il proprio avvocato a preoccuparsi di ottenere la Title Insurance.


STRUTTURA PROPRIETARIA


Prima di terminare l’acquisto, occorre aver deciso se si vuole acquistare in nome proprio, attraverso una società’ o intestare l’appartamento a terzi. In generale le alternative sono:


a) Acquisto a nome proprio o in comunione di beni (Joint Tenancy) con o senza diritto di accrescimento (Right to Survivorship)
b) Acquisto della nuda proprietà’ e separatamente dell’usufrutto (Life Estate)
c) Acquisto attraverso una LLC ( Limited Liability Company ), parzialmente paragonabile ad una Srl di diritto italiano
d) Acquisto attraverso una Corporation, parzialmente paragonabile ad una Spa di diritto italiano
e) Acquisto attraverso un fondo immobiliare o Real Estate Investment Trust (REIT)


E’ meglio farsi consigliare dal proprio avvocato e/o dal commercialista americano.


STIPULA E ATTO DI PROPRIETÀ’


L’ultima fase nella compravendita di un immobile consiste nel Transfer of Deed (trasferimento del titolo di proprietà’) dal venditore all’acquirente.


Una volta che il Waiver e’ stato rilasciato e dal controllo fatto per l’emissione della Title Insurance non sono emerse irregolarita’ o fatti non dichiarati dal venditore, l’acquirente trasferirà’ il rimanente 90% del prezzo di acquisto sul conto fiduciario gestito dal proprio avvocato. A questo punto l’avvocato si recherà presso lo studio dell’avvocato del venditore assieme al rappresentante della compagnia assicurativa che ha rilasciato la Title Insurance e utilizzando i fondi trasferiti dall’acquirente pagherà il saldo dovuto. In cambio del prezzo pattuito, l’avvocato riceverà’ il titolo di proprietà (Deed) che la compagnia assicurativa, coordinandosi con l’avvocato, provvederà’ a far registrare presso gli uffici pubblici competenti assicurando cosi’ all’acquirente la piena proprietà’ dell’immobile.


Per la stipula finale non è necessaria la presenza dell’acquirente il quale può delegare al proprio avvocato anche il compimento di questa fase. Le deleghe possono essere rilasciate anche dall’Italia e trasmesse a New York utilizzando i servizi notarili dei consolati americani all’estero.


LE TASSE DA PAGARE


Le tasse che normalmente ricadono su un investimento immobiliare a New York sono cinque:


1) Transfer Tax – viene pagata dall’acquirente solo quando a vendere è un promotore (developper) e quindi si tratta di un primo frazionamento – Negli appartamenti acquistati da una rivendita ( preowned) – la tassa è pagata dal venditore – L’importo, comprensivo di tassazione cittadina, statale e federale è di circa l’ 1,85% e si paga una sola volta alla stipula.


2) Se il bene compravenduto è scambiato a un prezzo uguale o superiore al milione di dollari, alla tassa di trasferimento si aggiunge la ‘Mansion Tax ’ (Tassa sul Lusso) pari all’1% del prezzo di vendita; la Mansion Tax è pagata sempre da chi acquista ; anche questa tassa si paga una sola volta alla stipula.


3) Tasse locali o Real Estate Tax, note come R.E. T. (equivalenti alla nostra ICI) – sono pagate semestralmente dal proprietario; il loro importo varia a seconda dell’ampiezza dell’appartamento, del lusso del palazzo, della posizione dello stabile. In alcuni nuovi palazzi – o in palazzi totalmente ristrutturati – è possibile usufruire di un abbattimento decennale delle tasse che quindi risultano inizialmente molto basse – in media le tasse immobiliari in un palazzo di lusso variano tra i 90 e i 120 $/mq per anno. Le tasse inizialmente abbattute entrano a regime gradualmente nel corso di 10 anni ma si puo’ sapere da subito quale sarebbe stato il loro valore senza abbattimento – e’ un’informazione molto importante perche’ quasi sempre i palazzi che godono di un abbattimento fiscale iniziale hanno delle tasse finali molto alte. Alcuni palazzi dove risiedono affittuari in equo canonei godono di tasse immobiliari piu’ basse relativamente alla categoria del palazzo. L’importo delle tasse immobiliari iniziali e a regime e’ un elemento indispensabile di valutazione dell’appartamento perche’ due appartamenti pressoche’ identici possono avere tasse immobiliari molto diverse.


4) Tasse sul Reddito ( Income Tax ): Le tasse sul reddito vengono pagate annualmente solo sulle proprietà messe a reddito e calcolate deducendo dal reddito lordo o canone di locazione le seguenti voci:
tutti gli interessi passivi
un ammortamento pari al 3,7% annuo del costo di acquisto per i primi 27 anni
tutte le spese di gestione, comprese spese condominiali, costi amministrativi e di gestione riparazioni, eventuali spese telefoniche, di viaggio, legali, pubblicitarie e tasse locali


In genere la somma di tutte le deduzioni rende il reddito imponibile molto basso se non nullo almeno per i primi 5 / 10 anni di proprieta’. Su questo (eventuale) reddito imponibile si pagano le tasse sul reddito che variano dal 28% al 37%


In Italia la legge richiede che il reddito imponibile, calcolato secondo la legge fiscale americana, quindi in genere molto limitato, sia denunciato in dichiarazione dei redditi unitamente alle eventuali tasse già pagate negli USA. 


5) Tassazione delle Plusvalenze ( Capital Gains Tax ): la plusvalenza è calcolata sommando al prezzo d’acquisto tutte le spese di acquisto comprese spese legali, eventuali ristrutturazioni, assicurazione di piena proprietà, ragionevoli spese legate all’acquisto (ad esempio viaggio aereo e permanenza in hotel durante la fase di ricerca) – e detraendo tutti gli ammortamenti utilizzati.


Sulla plusvalenza calcolata come sopra si pagano tasse federali del 15% per le persone fisiche e del 28% per le persone giuridiche piu’ altre tasse statali e cittadine che si aggirano complessivamente attorno al 14% della plusvalenza.


S A L V O avvalersi del ‘like kind exchange 1031’ ovvero salvo acquistare – ovunque negli Stati Uniti – un’altra proprietà simile a quella venduta e di valore non inferiore. In tal caso la tassa è rimandata alla vendita successiva; questa possibilità può essere usata più di una volta nel tempo; alcuni “fondi immobiliari” noti come TIC (tenancy in common) con reddito abbastanza alto – circa 7% medio – possono essere acquistati per avvalersi della ‘sospensione’ di tassazione. – A volte è possibile ottenere un prestito bancario garantito e pagato (collateralizzato) dai TIC – ottenendo quindi la liquidità che deriverebbe dalla vendita senza però pagare le tasse di plusvalenza fino alla vendita dei TIC.


Oltre alle tasse sopra elencate occorre considerare anche le seguenti tasse che si verificano solo in condizioni particolari:


6 Tassa di Registrazione del Mutuo (Mortgage Recording Tax): 2,8% dell’importo dell’eventuale mutuo. I mutui per legge possono essere ripagati in ogni momento senza penalità.


7 Alle tasse sopra elencate si aggiunge la Tassa di Successione (Estate Tax) che e’ molto alta per gli stranieri non residenti, e’ quindi importante pianificare bene questo aspetto con il proprio legale. Come indicato in precedenza la Vivaldi fornisce agli utenti iscritti all’ Area Clienti una serie di documenti confidenziali e riservati che, senza avere la pretesa di offrire una consulenza legale o fiscale, possono comunque aiutare l’acquirente ad inquadrare le alternative ed ottenere una maggiore efficienza nel discutere le possibili strutture proprietarie con il proprio avvocato e/o commercialista americano.


ALTRE SPESE


Oltre alle spese di carattere fiscale l’investitore dovra’ sostenere altre spese all’acquisto, durante il periodo di gestione e alla vendita


1) Spese legali: tipicamente per una residenza la parcella del legale varia tra i $3000 e i $5000 (di più per investimenti importanti) – N.B. quando si acquistano condomini in costruzione o comunque appena costruiti, occorrera’ studiare con particolare attenzione sia il compromesso che l’Offering Plan (Documento costitutivo del Condominio, che lo definisce nei dettagli sia da un punto di vista legale che tecnico architettonico, Depositato presso l’Attorney General che rappresenta un’autorita’ pubblica assimilabile al Prefetto). In questo caso i costi legali possono facilmente raddoppiare rispetto al caso standard.


Nel caso di acquisto attraverso una societa’ (Corporation, Inc., Limited liability company ) occorrera’ preventivare una spesa costitutiva addizionale di $ 4000 salvo il caso in cui siano necessari complessi patti parasociali, per il quale la parcella puo’ aumentare di molte migliaia di dollari.


2) Title Insurance (garanzia pagata una tantum sulla piena proprietà del bene, libero da ipoteche e vincoli) – la Title Insurance non è necessaria, ma consigliabile – ad un costo variabile, a seconda del valore di acquisto, trà lo 0,8% e il 0,5%. Una primaria società assicurativa garantisce la piena proprietà ed in caso di problemi, si assume l’onere di correggerli o reimborsare all’acquirente l’intero costo d’acquisto


3) Brokers fee (commissioni di agenzia): Chi acquista un appartamento a New York, di norma non paga alcuna commissione (le commissioni sono pagate dal venditore).


Per certe proprietà di importo rilevante, in genere interi palazzi e uffici, è comune che l’acquirente paghi il suo broker ed il venditore paghi chi lo rappresenta. Le commissioni in tal caso variano tra l’ 1% e il 2% del valore di acquisto e raggiungono il 3% per importi inferiori ai $ 10 milioni.


4) Processing Fees (Costi Amministrativi), si tratta delle spese legate all’ottenimento della rinuncia al diritto di prelazione del condominio (waiver). Si tratta di processing fees che variano molto a seconda del lusso del palazzo e in genere non superano i $ 3000 pagati una tantum all’acquisto. In genere il costo complessivo si aggira intorno ai $ 1000.


5) Nel caso in cui si accenda un mutuo occorrera’ pagare una Tassa di Registrazione (Mortgage Recording Tax) pari al 2,8% dell’importo ottenuto dalla banca; i mutui per legge possono essere ripagati in ogni momento senza penalità.


SPESE ALL'ACQUISTO DELL'IMMOBILE


1) Spese Legali: Gia’ elencate sopra.


2) Brokers fee (commissioni di agenzia): normalmente si tratta del 6% del prezzo di vendita per la vendita di singoli appartamenti; per importi alti (transazioni commerciali) la commissione viene riconosciuta dal proprietario solo al broker che lo rappresenta in importi variabili tra l’ 1% e il 3% mentre il broker che rappresenta l’acquirente sarà pagato dall’acquirente.


3) FIRPTA: Ai venditori stranieri lo stato richiede un deposito del 10% del prezzo di vendita che sarà restituito dopo pochi mesi avendo l’autorità verificato il pagamento di tutte le tasse dovute. Spesso l’avvocato potrà preparare le carte per tempo in modo che tale deposito possa essere evitato (waived).


4) Transfer Tax : si veda sopra.


SPESE DURANTE IL PERIODO DI POSSESSO DELL'IMMOBILE


1) Gestione condominiale (Common Charges o CC) : è pagata dal proprietario anche quando l’appartamento è locato; il valore dipende dai servizi del palazzo ed in genere comprende riscaldamento, acqua calda, a volte condizionamento, personale, assicurazione per le strutture comuni, etc. Si tratta di cifre importanti rispetto agli importi prevalenti in Italia (possono arrivare e superare i $ 10/mq per mese!)


2) Amministrazione: può essere conveniente appoggiarsi ad un’agenzia locale per la gestione del bene. L’amministratore si occupera’ dell pagamento di tutte le spese, la riscossione delle locazioni, la disponibilità locale a risolvere eventuali problemi – seguire ristrutturazioni, selezionare eventuali affittuari. La Vivaldi offre vari programmi – quello base prevede un costo mensile di $ 200 per appartamento.


3) Dichiarazione dei Redditi (Tax Return) : $ 500/anno per un privato, $ 3000/anno per una corporation.


4) Assicurazioni responsabilita’ civile e incendio : da $ 500 a $ 1000/anno.


5) Mance ai Portieri (Gratuities) e’ uso regalare delle mance di una certa entita’ al personale di servizio. Nei palazzi con 15 / 20 persone il totale delle mance puo’ essere di varie centinaia di dollari (non meno di 300).


Fonte: Vivaldi Real Estate

2 commenti:

  1. questo post e' tratto dal sito di Vivaldi Real Estate
    http://vivaldirealestate.com/procedure-d-acquisto

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