giovedì 23 giugno 2011

Affitti in nero : cosa può fare l'inquilino

Un interessante articolo apparso qualche giorno fa sul Sole 24 Ore indica agli inquilini come comportarsi in caso di affitti in nero

«Signorina, noi queste cose non dovremmo neanche saperle». La prima risposta era stata un po' spiazzante. Milano, ufficio delle Entrate di via Ugo Bassi. La circolare 26/E non era ancora arrivata (sarebbe stata pubblicata solo l'indomani) e tra gli impiegati allo sportello le idee non erano ancora chiarissime. Di fronte a loro c'era un'inquilina (una giornalista, in realtà) che dichiarava di pagare l'affitto in nero e voleva incastrare il proprietario. La promessa di quattro anni ad affitto super-scontato fa gola a tanti, figurarsi a una giovane precaria. Insistere con l'impiegato, però, serviva a poco: «L'unica cosa che lei può fare è denunciare il proprietario al Sunia, il sindacato inquilini».

Nel frattempo, a Roma, un'altra inquilina faceva le stesse domande a un altro ufficio dell'Agenzia. Quartiere Tuscolano, via di Torre Spaccata. A prima vista, bollette intestate e qualche assegno di pagamento non bastavano. «Bisogna avere un contratto, anche se non registrato, altrimenti come dimostra di avere un affitto in nero? A meno che non faccia una denuncia verbale...». Quando poi si faceva notare che si era lì proprio perché è il contratto a mancare, l'impiegato invitava l'affittuaria a ritornare il giorno dopo.


Detto, fatto: il giorno dopo le informazioni erano più dettagliate: «Lei deve fare una denuncia dove dichiara sotto la propria responsabilità che da una certa data in poi è affittuario dell'immobile, specificando tutti i dati, anche quelli del proprietario». L'impiegato spiegava che la denuncia non andava indirizzata all'ufficio territoriale, ma consegnata a mano o spedita alla direzione provinciale di Roma 2 in via Canton, ufficio controlli.

Bollette intestate ed eventuali assegni di pagamento possono essere allegati (in copia) alla denuncia. E il contratto di affitto «4+4» con canone ridotto? «Scatta in una fase successiva. Una volta registrata la denuncia, l'ufficio competente innesca un procedimento di accertamento nei confronti di chi ha omesso e non registrato il contratto. A seguito dell'accertamento da parte dell'ufficio dell'agenzia delle Entrate, poi, ci sarà obbligatoriamente la registrazione del contratto 4+4 con quelle connotazioni che prevede la nuova normativa».

La circolare 26/E prevede che l'inquilino possa addirittura registrare il contratto, ma questa opzione non era ancora stata prospettata dall'impiegato. Un minimo di assestamento, del resto, era indispensabile, perché la circolare era appena uscita e l'applicazione delle nuove norme poneva diversi dubbi operativi.

Il copione seguiva la stessa falsariga anche con il call-center delle Entrate. Alla prima domanda, l'operatore confondeva la riduzione del canone con il mancato aggiornamento Istat del canone. Spiegandosi meglio, però, arrivavano risposte e consigli: «Lei può denunciare il proprietario, venga nei nostri uffici portando qualche documento dal quale si possa accertare che in effetti lei vive lì». E se le bollette fossero intestate al padrone di casa? In questo caso l'operatore suggeriva all'inquilino di pagare la futura bolletta con una modalità "tracciabile" come il bonifico bancario.

Per mettersi in regola poche possibilità di scelta. In via Boglione, dall'ufficio territoriale del quartiere Collatino a Roma, ai proprietari che lo richiedevano, rispondevano che «l'unica strada è quella dell'auto-denuncia, con il relativo pagamento di tutto ciò che compete al locatore in nero». Quanto alla possibilità di evitare le sanzioni: «Non sappiamo ancora come funzionerà questo aspetto specifico». Stessa situazione negli uffici milanesi di via della Moscova, dove il locatore voleva regolarizzare un contratto di finto comodato d'uso: «In teoria dovrebbe stipulare un contratto di locazione facendolo partire dalla data vera», risponde l'operatore. E aggiungeva: «Se il comodato è iniziato da meno di due anni, con il ravvedimento può avere uno sconto sulla sanzione». E se invece il proprietario volesse registrare il contratto irregolare come se fosse a tutti gli effetti un nuovo contratto che parte dal 6 giugno? «A quel punto si assume un rischio e deve sperare di non essere scoperto».

La strada da percorrere per accertare l'evasione su denuncia dell'inquilino sembra tuttavia irta di ostacoli. Indubbiamente, chi occupa l'immobile ricava dei vantaggi notevoli in caso di registrazione tardiva degli accordi contrattuali. Proprio per questo motivo, tuttavia, la denuncia dell'inquilino, in quanto "troppo" interessata potrebbe essere poco credibile. E' strana pertanto l'affermazione contenuta nella circolare n. 26/E delle Entrate, secondo cui non è necessario che venga prodotto un atto scritto. Certo, il fatto che il denunciante sia in possesso dei dati catastali dell'immobile nonché dei dati anagrafici completi del proprietario potrebbe  deporre a favore della credibilità della segnalazione. Il possesso di questi elementi, però, dovrebbe essere considerato un mero indizio, e non una prova, poiché, a ben vedere, si tratta di notizie reperibili da altre fonti.

Inoltre, davanti alle Commissioni tributarie, che potrebbero essere chiamate a decidere sulla lite conseguente, non è ammessa la prova testimoniale (articolo 7, Dlgs 546/92). Le dichiarazioni rese da terzi, quindi, non assumono mai, da sole, un valore decisivo, dovendo trovare conferme, seppure indirette, su base documentale.

Sarebbe senza dubbio più corretto considerare la denuncia dell'ipotetico inquilino come segnalazione per far scattare una procedura di accertamento. Ed i mezzi istruttori a disposizione delle Entrate sono molto incisivi:  verifica dell'intestazione delle utenze, controlli bancari. È evidente che se da tali indagini dovessero emergere movimentazioni non giustificate dai redditi dichiarati, la circostanza potrebbe confermare la denuncia.

La difesa del proprietario, allora, non potrebbe limitarsi a richiamare l'articolo 3, del Dlgs n. 23/11, nella parte in cui sancisce la nullità dei contratti non registrati. Non si tratta infatti di nullità civilistica, poiché se così fosse, neppure la registrazione tardiva sarebbe in grado di convertire un negozio nullo. Si tratta, in realtà, di una sanzione di inefficacia temporale del contratto. La difesa dunque dovrà negare l'esistenza di qualunque occupazione dell'immobile in capo al denunciante oppure nel qualificarlo come comodato gratuito. Giustificazione che potrebbe risultare particolarmente debole qualora tra il proprietario e l'occupante non vi fossero rapporti affettivi o di parentela di alcun genere. Non è inoltre da escludere che alla controversia tributaria si affianchi quella davanti al giudice ordinario, per accertare la vera natura del rapporto tra le parti. Anche per contrastare il diritto dell'inquilino a pagare il canone calmierato pari al triplo della rendita. In questo caso, sarebbe più facile trovare le prove e gli esiti del giudizio potrebbero divergere da quelli del processo tributario.

Fonte: Il Sole 24 Ore

360 commenti:

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Anonimo ha detto...

quindi nn ho capito, chi denuncia paga la multa o la paga il proprietario?

Marzia Moreschi ha detto...

Chiariamo la situazione. Dappertutto si dice che la sanzione la deve pagare il proprietario ma, in base alla legge, per il pagamento della sanzione per omesso o tardivo versamento vige la responsabilità solidale. Se l'inquilino registra il contratto in nero deve anche pagare l'imposta nonché la sanzione e difficilmente il proprietario ne rimborserà una quota.
Il vantaggio per l'inquilino sarebbe in questo caso il contratto con durata 4+4 ad un importo pari al triplo della rendita catastale.
Visti comunque i controlli che oggi ci sono e le altrettante multe salate nel caso si venga scoperti, conviene sempre fare contratti regolari e registrarli.
Non ultimo c'è il problema che l'inquilino che denuncia deve riuscire a provare ciò che dice.

Anonimo ha detto...

Se il padrone di casa ha la multa ma intende pagare e registrare il contratto, l'inquilino si può rifiutare di pagare la mensilità della casa fino a quando non ha il contratto registrato???

Marzia Moreschi ha detto...

La Legge n. 311 del 2004 (Finanziaria per il 2005) ha stabilito una pesante sanzione per i contratti non registrati: il contratto di locazione che, nonostante ne sussistano i requisiti, non sia stato registrato è da ritenersi nullo.

La nullità, però, non incide sulla pretesa dell'erario di riscuotere comunque l'imposta di registro: il contribuente, quindi, non potrà avvalersi della nullità del contratto come causa esimente della registrazione.

L'articolo 38 del Dpr 131/ 1986 sottolinea infatti che la nullità o l'annullabilità dell'atto non dispensa dall'obbligo di chiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta.

Quindi se ora il proprietario registra il contratto dal momento della sua stipula, può anche pretendere il pagamento delle eventuali mensilità arretrate e non pagate, ma se regolarizza da adesso in poi, poiché il contratto non registrato è nullo non potrebbe pretendere il pagamento degli arretrati.

Questa della nullità del contratto non registrato e delle eventuali conseguenze nel rapporto tra locatore e conduttore è un tema molto dibattuto in giurisprudenza ed esistono anche interpretazioni in senso opposto.

Qualcuno sostiene infatti la tesi della possibile annullabilità che renderebbe comunque validi gli accordi tra le parti.

Anonimo ha detto...

Abito in un monolocale da qualche mese. Non ho nessun contratto d'affitto, ne di comodato. Dovrei risultare ospite con registrazione in questura.
Per registrarmi come ospite la proprietaria ha dovuto spostare la sua residenza nel'immobile che occupo. Tutte le bollette sono intestate a lei, tranne l'utenza internet a me. Ho avuto dei problemi con il lavoro, e sono in difetto di una mensilità. Ora la proprietaria mi ha detto che ho tempo una settimana per liberarle l'appartamento, perchè ha trovato una nuova inquilina. Come posso difendermi? Si può mandare sotto un ponte una persona? Come documenti comprovanti che pago un canone ho solamente una ricevuta di pagamento da parte loro, ma non è firmata, come pure un pezzo di carta da formaggio con i conteggi dei canoni pagati, spese condominiali, ecc.
grazie per una risposta

Marzia Moreschi ha detto...

Esaminiamo la situazione.
Ufficialmente l'immobile è abitato dalla proprietaria che lì ha la residenza e l'intestazione delle bollette. Avrà probabilmente fatto una cessione di fabbricato in questura dichiarando il suo nome come ospite temporaneo.
Ha quindi la possibilità di affittare l'appartamento a chi vuole. L'intestazione della linea internet di per sé è poco per dimostrare un rapporto di locazione.
Anche i pagamenti scritti ma senza firma ed il pezzo di carta con i conteggi...
Servirebbe una perizia calligrafica per confrontarli con qualcosa di certo ma non è cosa facile da fare.
Purtroppo il problema di queste situazioni è proprio la difficoltà a dimostrare la qualità di conduttore e se l'inquilino non può dimostrarla, ma insiste a voler utilizzare l'immobile, può anche essere accusato di "occupazione senza titolo" con tutte le conseguenze del caso.
Quello che può inizialmente sembrare un vantaggio (canone forse più basso, risparmio spese registrazione ecc.) finisce quasi sempre poi per ritorcersi contro l'inquilino.

Anonimo ha detto...

Grazie della pronta risposta. Quindi mi par di capire che, al di là del mio caso personale, questa nuova legge in effetti non tutela affatto il conduttore, anzi lo attrae in rivendicazioni allo sbaraglio, magari esponendolo a rischi ben gravi. Quindi...è una legge specchietto per le allodole. La minaccia della pesantissima sanzione,ad opera del conduttore denunciante, è sicuramente un deterrente per il proprietaro, ma all'atto pratico i termini di questa denuncia impraticabili. Quale proprietario è cosi fesso da rilasciare ricevute di canoni in nero firmate? In questi anni di crisi fortissima, anche accedere ad un contratto di locazione regolare, con la pesante cauzione delle tre mensilità, più la commissione dell'agenzia,può essere sconveniente e inaccessibile per l'economia di una persona... Accettare una locazione in nero senza deposito e costi di agenzia, a volte una necessità. Ovvio che il proprietario ha il coltello dalla parte del manico, a meno che la legge non sia più efficace.
Grazie
Grazie

Marzia Moreschi ha detto...

La soluzione del nero può essere conveniente solo se si paga un affitto più basso, altrimenti conviene l'affitto regolare.
E' vero che la legge è stata fatta in maniera da invogliare il conduttore alla denuncia della situazione ma senza dargli alcuna garanzia di non applicazione delle sanzioni.
La legge è e rimane quella: le spese per la registrazione del contratto vanno pagate da entrambi con responsabilità solidale, a questo non si sfugge. E bisogna considerare anche le possibili ritorsioni del proprietario.
Per i rapporti già in essere una soluzione, previo accordo tra le parti, potrebbe prevedere la stipula di un contratto con la relativa registrazione dal momento in cui si decide di effettuarla. Senza vendette, né ritorsioni sul passato. Per la cauzione si trova un accordo e l'agenzia non c'è.
Per i nuovi contratti tenga conto che ci sono delle agevolazioni fiscali anche per chi paga l'affitto (non so che fine faranno dopo il Decreto Sviluppo) e che comunque essendo il conduttore il contraente debole per legge ha delle garanzie.
Il problema delle mensilità di cauzione si può superare con una polizza fidejussoria a favore del proprietario o di responsabilità civile.
Alcune compagnie stipulano polizze che prevedono coperture per mancato pagamento (6 o 12 mensilità), eventuale risarcimento danni, spese legali, ma anche, le più nuove, non soltanto le coperture in caso di sfratto ma anche per perdita temporanea del lavoro ad esempio.
In genere costano quanto una mensilità.
Sono una possibilità da valutare.
Con l'agenzia ... si può sempre trovare un accordo.

Kyle ha detto...

Buonasera, articolo molto interessante.
Volevo chiederle una valutazione. Sono uno studente-lavoratore, ho abitato fino a fine giugno in una casa senza contratto, tra l'altro nemmeno a norma perchè c'erano i muri di compensato, caldaia non a norma ecc. A parte questo, quando me ne sono andato, il proprietario mi ha fatto aspettare un mese per ridarmi la caparra ma quando ho fatto una lista movimenti per vedere se il bonifico era stato effettuato, ho visto che si è trattatenuto 100€ SENZA MOTIVO. Ora, cosa posso fare? Lui non ha nessuna intenzione di ridarmi i soldi, cosa posso fare? Io ho un foglio firmato da lui dove si attesta gli ho dato quella caparra per quella casa. Posso denunciarlo? Come posso riavere i miei soldi, visto che 100€ mi fanno la differenza? Grazie in anticipo.

Marzia Moreschi ha detto...

Buonasera, la denuncia potrebbe ritorcersi contro di lei, ma la minaccia di denuncia, visto che il proprietario ha firmato un foglio dove è indicato l'importo della caparra da lei lasciata, potrebbe agevolare la restituzione di quanto dovuto...

Anonimo ha detto...

Salve, colgo l'occasione per avere info sulla mia situazione.
Dallo scorso anno vivo in un appartamento con affitto in nero per necessità. Finchè si è pagato regolarmente non abbiamo avuto problemi ma in seguito, per motivi gravi, abbiamo chiarito con il proprietario che avremmo continuato a pagare ma non precisamente data la nostra situazione. Il proprietario ha deciso così all'improvviso di rivolere la casa nel giro di due giorni ma ovviamente la cosa non era praticamente fattibile: 1) non avevamo una casa alternativa 2) non avevamo la liquidità per affrontare un contratto regolare 3) ho un figlio piccolo ed io sono disoccupata (ragione in più)mentre il mio compagno non ha busta paga regolare.
Così nel giro di poco ci è arrivata una raccomandata dove il loro avvocato ci esortava a lasciare l'appartamento perchè altrimenti avrebbe ritenuto il nostro permanere 'abusivo'. Purtoppo non abbiamo potuto spostarci comunque, così siamo stati chiamati in causa chiedendoci anche il risarcimento danni ed il loro avvocato ha detto che bloccherebbe il tutto se ce ne andassimo prima della causa (anche perchè nel frattempo hanno trovato un nuovo inquilino) ma, come ripeto, economicamente non ci è possibile. Preciso che le utenze son sempre state pagate da noi, alla polizia ho dichiarato di essere in affitto, sto procedendo al subentro delle forniture mentre il telefono/adsl è sempre stato intestato al mio compagno ed infine, noi tutti abbiamo trasferito nel medesimo appartamento la nostra residenza.
Siamo disperati perchè se la causa dovesse essere persa è come se avessimo una cambiale sulla testa. Come potremmo procedere? Dopo tutto è ingiusto il comportamento dei proprietari. Noi non vogliamo non pagare e in più chiediamo solo tempo per poter trovare il prima possibile un'alternativa e andarcene. Grazie mille. =Lynx=

Anonimo ha detto...

Allora: dall'anno scorso sono stata in affitto in nero. Io sono studente/lavoratrice. Pagavo una cara mensilità...che mi è stata addirittura aumentata. Ho iniziato ad avere qualche problema economico in estate e quindi per qualche mese ho pagato a "rate" l'affitto, ma comunque ho coperto tutto durante il mese...un giorno in piena estate il padrone mi vuole cacciare e mi da 20 giorni di tempo. A sto giro mi sono seriamente incazzata. Oggi sono andata all'agenzia delle entrate, ho dichiarato che da tot a tot ho pagato in nero. Per registrare il tutto mi sono dovuta fare carico io di alcune tasse (comprese di una sanzione bassa per me) circa 300 euro...sono la somma delle tasse non versate da quando sono qui e pago in nero. Premetto che io ho sempre pagato a mano, ok? Non ho utenze intestate,ok? Il padrone mi dava le copie delle bollette con appunti NON firmati di quello che avevo ancora da pagare(compreso canone)...ma che dite che vi da' "occupazione senza titolo" buhahaha! ma se dopo anni che sei in un posto, che fanno, ti danno occupazione senza titolo cosi'?? PUFF! bastano un paio di testimonianze dei vicini che tu sei li da tempo che decade l'accusa. Ovviamente hanno tentato di spaventarti...ma si tira la zappa sui piedi. Inoltre a ME molti mi hanno scoraggiato di fare questa mossa,dicendomi "COME FAI A DIMOSTRARE CHE PAGAVI IN NERO?" e io gli rispondo "che è OVVIO, che non sono ne amica o parente del proprietario di casa, che ho tutte le copie delle bollette che mi dava, che faccio rubo bollette da 1 anno e mezzo??" mettetevi in testa una cosa, è bene dimostrare..anzi meglio! ma qui c'e' anche il FATTORE CREDIBILITA' . Poi che faccio, se fino ad ora sfruttavo la casa gratuitamente, perche' oggi mi sveglio e pago 300 euro di arretrati all'agenzia entrate?? Per favore non siate troppo superficiali

Anonimo ha detto...

poi occupazione senza titolo non è UNA PESANTE SANZIONE per favore, e deve anche dimostrare che lo è davvero! e lui rischia! perchè se la cosa per te decade, a lui gli si ritorce contro! non lo farà, non gli conviene. Tu pero' DANNAZIONE vai da un avvocato, fatti il gratuito patrocinio, e fagli rispondere cosi' si azzittisce! Lui HA AFFITTATO UNA CASA IN NERO e DATO QUESTO I SUOI DIRITTI SONO VERAMENTE MINIMI, l'unico diritto che ha, è quello di prendersela in culo! stai attenta che se entra a casa e ti cambia la serratura sei fottuta

Marzia Moreschi ha detto...

Risposta per "anonimo del 3 settembre": se avete spostato in quell'appartamento la residenza da un anno (e di conseguenza risulta anche sui documenti)ed è dimostrabile l'abbonamento all'ADSL non ci piove che voi avete per un anno abitato lì. Le possibilità sono solo due: o abitavate lì con contratto in nero, oppure gratis. In entrambi i casi il proprietario non può negare la vostra presenza lì da un anno.
Può infatti dichiarare che l'occupazione è abusiva solo se non ci sono possibilità per l'inquilino di dimostrare che quell'immobile è la sua abitazione.
L'avvocato ha tentato di spaventarvi ma da una causa, in un caso come questo, il proprietario non uscirebbe vincitore...

Marzia Moreschi ha detto...

Risposta ad "anonimo dell'11 Ottobre".
I motivi per cui i proprietari fanno contratti in nero sono essenzialmente due: non pagare le tasse e poter mandare via l'inquilino quando vogliono.
Ma c'è una cosa che molti non sanno e che dovrebbe contribuire a far seguire le regole: se un inquilino è un delinquente o uno spacciatore o viola in qualche modo la legge ed il proprietario non ha denunciato la sua presenza nell'appartamento (con la Cessione di Fabbricato alla PS) potrebbe essere accusato di favoreggiamento o complicità (a seconda del reato).
A questo punto conviene rischiare così tanto?

Anonimo ha detto...

salve.abito da 5 anni con la mia famiglia in un appartamento in affitto senza un contratto registrato,non stò quì a dirle come mi hanno letteralmente fregato,sarebbe troppo lungha da spiegare. comunque ho la bolletta della luce a mio nome,la tassa dell"immondizia , la residenza nei documenti,il contratto inernnet,ho fatto il cambio di residenza al municipio,ho un contratto non registrato firmato dal propietario e controfirmato da mio marito con tutti i dati inerenti l"appartamento,il propietario,il canone d"affitto ecc. ho tutte le ricevute con cui in tutti questi anni ho versato l"affitto (in contanti) ogni mese con la data,l"indirizzo dell"appartamento E LA SUA FIRMA. DA DUE MESI NON POSSIAMO PAGARE L"AFFITTO E OGGI MI HA INTIMATO DI LASCIARE SUBITO LIBERO IL SUO APPARTAMENTO.MI DICA COSA POTREI FARE. GRAZIE

Anonimo ha detto...

Salve, nel mese di dicembre 2011 ho messo in vendita il mio immobile su vari giornali locali. Mi ha risposto una ragazza dicendo che era intenzionata all’acquisto. Nel mese di aprile le concedo la casa in comodato in attesa che potesse ricevere un mutuo e quindi ho fatto solo un contratto verbale. Mi ha versato una caparra e poi ha pagato le spese per altri 5 mesi. Ha sempre preteso una ricevuta dove però io non ho mai scritto affitto ma solo pagato mese di…. Dopo 2 mesi mi dice che non può acquistare e che la casaa non vale quanto dico io. Allora le ho comunicato che avrei dato l’immobile all’agenzia vista la mia fretta di vendere per investire in una casa più grande dove vivere con 2 figli. (ora vivo lontano dal posto dove vanno a scuola e in più in casa di mia suocera e con mio marito dal quale chiederò separazione). Lei personalmente ha comunicato al responsabile dell’agenzia il suo recapito telefonico e il suo nome, per poterla contattare, e promettendo che appena avesse trovato sarebbe andata via. Ora non fa entrare l’agenzia e mi ha fatta chiamare dall’avvocato perché non ho registrato il contratto visto che lei aveva pagato “l’affitto” fino ad oggi. Da premettere che l’immobile può essere, come da mercato, fittato a 600,00 euro al mese, mentre lei mi dava 350,00 euro e le spese erano a carico mio. Ha cambiato il cilindretto e non risponde al telefono, in più il suo avvocato ha chiesto al mio dei soldi.

Anonimo ha detto...

scusate mi correggo, era il dicembre 2010

Marzia Moreschi ha detto...

Risposta per Anonimo del 22 Ottobre

Le riporto una recente e interessante sentenza del Tribunale di Roma che mi sembra possa risolvere egregiamente anche il suo caso

"Con l'Unione Inquilini prima vittoria giudiziaria contro i canoni neri, la campagna contro i canoni neri prosegue con maggiore intensità"
Dichiarazione di Walter Petrucci, Ufficio Legale Unione Inquilini Roma

In merito al ricorso di un proprietario contro un nostro associato che ha registrato il contratto a nero, sulla base di quanto previsto dal decreto legislativo 23/2011 art. 3 commi 8 e 9, Walter Petrucci dell'Ufficio Legale dell'Unione Inquilini di Roma ha dichiarato:
" Il Tribunale di Roma Sezione VI^, si è occupato nei giorni scorsi della rideterminazione del canone ai sensi del D.Lgs. 23/2011ed ha dato ragione all'inquilino.
Il Caso: una inquilina con contratto scritto annuale, ma non registrato, si trova in gravi difficoltà economiche e non riesce a pagare le ultime mensilità di un canone di 875,00e al mese. Consultata l'Unione Inquilini decide di procedere alla regolarizzazione del contratto registrandolo nel luglio scorso e subito dopo procede al pagamento del nuovo canone di locazione pari ad € 152,00. Subito la reazione della proprietà che invia un'intimazione di sfratto per morosità nei mesi di maggio giugno e luglio 2011.
All'udienza del 28 ottobre scorso, l'inquilina, rappresentata dai legali dell'Unione Inquilini, si oppone allo sfratto per morosità sostenendo che il contratto precedente era nullo e quindi senza effetti obbligatori per le parti ed il nuovo contratto sorto dopo la registrazione è sempre stato regolarmente onorato per il nuovo canone di locazione. La proprietà eccepisce che il vecchio contratto era scaduto quando l'inquilina lo ha registrato.
Il giorno successivo il Giudice sciogliendo la riserva rileva che il contratto di locazione di cui si chiede la risoluzione per morosità era nullo e quindi non può concedere alcun provvedimento, neanche provvisorio, di sfratto e rimette le parti alla fase di merito. In particolare, il Giudice, afferma che: " rilevato che, a prescinder da qualsiasi altra considerazione, il contratto azionato dalla Signora ... XXX, è nullo per difetto di registrazione, ex art.1,comma 346, legge 2004/311, ciò che osta all'emissione del provvedimento sommario; PQM, Denega il provvedimento di rilascio e dispone il mutamento del rito...."
Come si vede questo provvedimento è un esplicito riconoscimento delle procedure che l'Unione Inquilini sta attuando per contrastare i canoni neri.
L'importanza della decisione è nel fatto che si esclude giuridicamente tutto il periodo di locazione precedente alla registrazione del contratto, in tal modo, il contratto legittimo sorge con la registrazione per un canone annuo pari a tre volte la rendita catastale, ovvero in questo caso 152 euro circa.
Questo primo risultato positivo fa sperare che gli automatismi del decreto legislativo in materia di registrazione dei canoni neri da parte dell'inquilino vengano avvalorati dalle decisioni dei giudici e gli inquilini possano avere il riconoscimento dei diritti previsti dalla normativa.

Marzia Moreschi ha detto...

Risposta ad Anonimo del 25 ottobre

Ciò che dice la legge:
art. 3, commi 8 e 9 del decreto legislativo 23/2011.

In particolare l’art.8 stabilisce: «Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:
a) la durata della locazione e’ stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio;
b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;
c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e’ fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti».

L’art.9 precisa ancora meglio in quali circostanze si può fare ricorso all’adeguamento al ribasso del canone di affitto: «Le disposizioni di cui all’articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui:
a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;
b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio».

Oltretutto, come precisato nel post precedente, l'inquilino non è neanche tenuto al pagamento del canone se il contratto non è registrato e ancor più dove ci sia un contratto di comodato.
Non può neanche fare una denuncia per occupazione abusiva perché l'inquilina può dimostrare di aver effettuato dei pagamenti...
Per evitare problemi io cercherei di capire perché, aldilà del fatto che non può acquistare, la sua inquilina si sta comportando in quel modo...
Forse non riesce a trovare un'altra casa in affitto oppure forse vorrebbe comunque acquistarla anche se non subito.
Tenga conto che se la banca è disponibile a concedere alla sua inquilina un mutuo per l'acquisto, ma di importo inferiore a quanto richiesto (potrebbe essere per questo che tenta di giocare al ribasso del prezzo), c'è una possibilità di acquistare con la formula dell'"Affitto a riscatto". Questo consentirebbe all'inquilina di continuare, per un certo periodo, a pagare l'affitto (magari per un importo più elevato)ma in effetti pagare un anticipo per l'acquisto dell'abitazione, abbassando contemporaneamente l'importo richiesto per il mutuo.
Sapendo quanto la banca può erogare, un bravo commercialista oppure un notaio può verificare la fattibilità dell'operazione.

Anonimo ha detto...

Abito in un'appartamento in affitto in nero dal 2006, condividendo lo stesso con altri 2 ragazzi, e pagando complessivamente 1200 euro. Da parte mia ho sempre pagato con bonifico bancario ed indicato nella causale il pagamento dell'affitto relativo al mese di competenza.
Non ho alcun contratto (nemmeno scrittura privata). Il proprietario, sicuramente dal 2000 non ha mai regolarizzato l'affitto. A quanto ammonterebbero all'incirca le tasse che dovrei versare per regolarizzare il contratto all'agenzia delle entrate ed usufruire del contratto 4+4 a canone pari al triplo della rendita catastale? Consideri l'appartamento si trova in zona San Giovanni a Roma. Che tipo di tutela avrei nei confronti di rivendicazioni del proprietario, in seguito ad una denuncia da parte mia all'Agenzia delle Entrate?
Grazie.

Anonimo ha detto...

Anonimo del 25 ottobre.
La ringrazio per la risposta, ma volevo farle presente che la persona che occupa il mio appartamento vuole comprare ad un prezzo inferiore di almeno 40.000,00 euro, altrimenti mi denuncia e quindi devo farle un contratto a 350 euro al mese (dove io pago tutte le spese, lei paga solo la luce)o devo darle dei soldi che a detta del SUO avvocato sono superiori a 2000 euro. Mi sembra che siamo difronte ad una truppa bella e buona!

Anonimo ha detto...

SALVE
HO ABITATO PER 6 MESI IN UN APPARTAMENTO ESTIVO IN AFFITTO E NON POSSEDEVO UN CONTRATTO D'AFFITTO.
IL PROPRIETARIO DELL'IMMOBILE ALL'EPOCA IN CUI RISIEDEVO NELL'EDIFICIO HA AVUTO PROBLEMI CON UNA INQUILINA LA QUALE LO HA DENUNCIATO, IN DATA ODIERNA MI E' ARRIVATA UNA RACCOMANDATA DALLA FINANZA LA QUALE MI CHIEDE DI COMPILARE UN QUESTIONARIO INERENTE AL PERIODO IN CUI ERO IN AFFITTO, E SONO RISALITI A ME PER LA DENUNCIA ALLA POLIZIA MUNICIPALE CHE IL PROPRIETARIO HA FATTO. SICCOME HO LA SENSAZIONE CHE IL PROPRIETARIO NON PAGHERA' L'IMPOSTA DI REGISTRO, VORREI SAPERE QUANTO SAREBBE IL COSTO DELL'IMPOSTA DI REGISTRO CHE DOVRO' VERSARE?

Marzia Moreschi ha detto...

Risposta ad Anonimo del 5 novembre

Vista la particolarità della situazione, le converrebbe mettersi d'accordo per la rivendicazione con gli altri coinquilini con i quali tra l'altro dividerebbe anche le spese per la tardiva registrazione.
Per i conteggi di quanto dovuto (imposta normale, soprattassa e interessi di mora)le conviene sentire l'Agenzia delle Entrate, nella maggioranza dei casi sono ben disponibili a dare una mano a chi denuncia queste situazioni.
Così facendo scatterà anche l'applicazione del contratto 4+4 a canone pari al triplo della rendita catastale (che andrà eventualmente a dividere con gli altri coinquilini). Il proprietario, se lei può dimostrare (come dice) di aver sempre pagato l'affitto, non può farle nulla salvo, alla fine dei primi 4 anni, mandarle una disdetta se, e solo se, la casa dovesse servire a lui, ai suoi familiari o per gli altri casi previsti dalla legge.

Marzia Moreschi ha detto...

Risposta ad Anonimo del 7 Novembre ore 15,23

Il proprietario pagherà non solo l'imposta normale, la tardiva registrazione e gli interessi di mora ma anche una bella multa!
Nel questionario probabilmente le chiedono qual'è stato il periodo dell'affitto e per quale importo per poter calcolare quanto chiedere.
La richiesta di pagamento per la tardiva registrazione potrebbe arrivare anche a lei (senza la multa ma solo con la soprattassa e interessi)ma se paga il proprietario lei non è tenuto a farlo.
Con una registrazione regolare avrebbe pagato il 2% dell'importo totale dell'affitto più le due marche da bollo da 14,62 Euro l'una. Per il resto le conviene chiedere direttamente all'Agenzia delle Entrate per vedere se può usufruire di qualche sconto (ad esempio per il pagamento entro un anno si applica il ravvedimento operoso che abbatte notevolmente i costi ma il pagamento dovrebbe avvenire prima dell'eventuale arrivo della richiesta di pagamento dell'Agenzia).

Marzia Moreschi ha detto...

Risposta ad Anonimo del 25 Ottobre

A questo punto dovrebbe valutare se le conviene di più vendere o rogolarizzare la cosa e rischiare di tenersi "l'inquilina" per i prossimi 8 anni...
Se decide per la prima soluzione le proporrei una normale transazione che alzi il prezzo ad un valore compreso tra quanto richiede lei e quanto offre l'inquilina.
Ma mi tolga una curiosità: in tutta questa vicenda il suo avvocato cosa le consiglia di fare?

Anonimo ha detto...

Anonimo del 25 ottobre
Grazie della sollecita risposta, forse non si è resa conto che ho a che fare con gente che non ha nulla e quindi non perde niente in qualsiasi modo fa. Il suo avvocato nell'incontro a 4 ha fatto capire chiaramente che o si vende a 65.000, o si registra a 350,00 o si paga il disturbo alla "pezzente" (scusi ma non so come chiamarla) come puù vedere la feccia cerca feccia. Il mio avvocato mi ha spiegato chiaramente che si puù andare avanti in causa, che potrei anche vincere, ma il tempo sarà lungo e visto che ho fretta di vendere (per colpa della pezzente ho preso un impegno dando una caparra)si potrebbe mediare. Cosi' ha proposto di farla restare fino al 10 di dicembre gratis, di non fare entrare l'agenzia fino ad allora, e in più avrebbe avuto 1000 euro circa. Non hanno accettato. Io ho in mente di rendere noto in qualche modo il loro ricatto.
E' proprio vero, la legge tutela sempre il delinquente!!!!

Anonimo ha detto...

salve, ho preso in locazione un appartamento due anni fa.al momento della presa di possesso dell'immobile la proprietaria pretese due canoni anticipati ovviamente in nero. tutte le mensilità sono sempre state in nero, non esiste alcun contratto che attesti la locazione e le bollette sono a nome della proprietara anche se le ricevute sono in mio possesso. adesso ho necessità di trasferirmi e la "sign.ra" pretende che me ne vada senza restituirmi le mensilità anticipate...giuridicamente non posso fare alunchè per ottenerle verò?o per restare nell'appartamento per i due mesi già pagati?

Anonimo ha detto...

per affittare l'appartamento oggi si devono denunciare alla polizia gli affittuariche si fara' il contratto......! !

Marzia Moreschi ha detto...

Risposta ad Anonimo del 25 Ottobre

Il suo legale è testimone del ricatto e può anche fare una controproposta anche perché non ho capito se l' obiettivo dell'inquilina è di avere 2000 Euro oppure di acquistare la casa. Se vuole acquistare vi potete accordare su uno sconto intermedio (tra i 40000 di differenza e lo zero).
Tra l'altro se l'inquilina non può dimostrare che pagava l'affitto con il contratto di comodato può fare ben poco e poi per quale motivo le ha richiesto 2000 Euro? Per togliere il disturbo?
Tra l'altro anche cambiare il cilindretto della porta per impedire l'accesso al proprietario è reato...

Marzia Moreschi ha detto...

Risposta ad Anonimo del 9 novembre

La soluzione più semplice è quella di restare per altri due mesi senza pagare, se la sig.ra si rifiuta può comunicarle che procederà alla denuncia dell'affitto in nero all'Agenzia delle Entrate...
La sig.ra a sua volta può tentare di intimidirla minacciando una denuncia per occupazione abusiva ma lei avrà sicuramente dei testimoni per dimostrare che abita lì ed inoltre ha le chiavi...
Se la sig.ra è una persona intelligente capirà che la cosa migliore è lasciarla nell'appartamento per altri due mesi o restituirle quanto le spetta, se non è intelligente, è comunque quella che ci rimette di più, vista la multa salata che andrebbe a pagare!

Anonimo ha detto...

Salve, volevo alcuni chiarimenti in merito al mio caso: ho in affitto un appartamento con contratto stipulato in agenzia immobiliare dal 05/10/2009 di 4anni+4, il quale il contratto non è stato mai registrato nonostante le mie richieste, perchè il propietario mi diceva che ciò non era possibile perchè l'appartamento era stato acquistato come prima casa per il figlio, beneficiando dello sconto fiscale che dopo un anno l'avrebbe registrato, ma così non è stato nonostante varie richieste.
Attualmente dopo più di 2 anni dopo ulteriore mia richiesta poichè mi occorre per avere il permesso di sosta come affittuario, richiede un aumento dell'affitto ciò nonostante già pago € 750,00 al mese il quale è superiore alla rendita catastale, che sarebbe di € 658,48.
Tengo a precisare che non mi è stata mai rilasciata nessuna ricevuta di affitto che pago puntualmente ogni 5 del mese, e che tutte le utenze comprese il condominio sono a mio nome esclusa l'utenza dell'acqua che risulta ancora intestata al figlio.
Fino a metà ottobre corrente anno, il propietario ha avuto la residenza nello stesso appartamento suddetto.
Se volessi denunciare il mio caso all'agenzia delle entrate, a cosa vado incontro sia come spese e contrattualmente, e in quali sanzioni incorro come affittuario.
Nel ringraziarLa anticipatamente , Le porgo i miei più cordiali saluti

SILVANA ha detto...

Buonasera a tutti,
Voglio raccontare la mia storia divertente. Ho in mano un contratto di locazione agevolato 3+2 a 600 € al mese (facendo tutti calcoli non deve superare a 340€)firmato da entrambi ma non ancora registrato, sto pagando con bonifico bancario, ho spostato la residenza, ho intestato tutte le utenze. Da circa un mese sto cercando un modo per registrare un contratto ed avere un triplo della rendita catastale. Ho parlato con Unione Inquilini, con SICET,5 volte con call-center della Agenzia delle Entrate, mi hanno dato un pò di indicazioni ma tutti diversi. Stamattina decido di andare diretamente all'Agenzia, spiego la mia situazione al banco informazioni, mi danno il pass e mi mandano al 3° piano, dove di nuovo spiego tutta la situazione e mi rispondono: nonè di mia competenza me ne occupo di altre cose che ho sbagliato io. Per fortuna è stato molto gentile ha fatto due chiamate e mi mandano al piano 1°. Finalmente!!! La gentile signora mi spiega come la procedura: ho si fà la denuncia al GF ho all'Agenzia delle Entrate. Io scielgo la seconda. Mi ha fatto il calcolo delle imposte da pagare + sanzione e compila il modello F23, la gentile signora mi ha precompilato anche il modello 69, non mi resta che andare a pagare, dovevo comprare anche 3 marche da bollo a €14,62 e 3 marche a €4,88. Dopo ritorno per registrare il contratto, e qui tutta la mia felicità svanisce in un attimo, allo sportello non vogliono registrare, chiedono la presenza dell proprietario di casa ho il suo documento ho il suo consenso, la roba pazzesca. Spiego che voglio denunciare il proprietario di casa ed affitto in nero, spiego che gia sono stata stamattina al 1° piano e lo so la procedura da fare. Mi mandano da un responsabile che dice che devo dimonstrare i pagamanti di canone d'affitto ed avare un contratto. Ho fatto vedere tutto, ho spiegato di nuovo che voglio applicare al mio caso la legge 23/2011 e pagare un triplo della rendita catastale. Il responsabile se ne va a chiedere informazioni!!! Torna tra 5 minuti e mi manda in un altro sportello. Allo sportello di registrazioni presento tutta la documentazione, e mi dicono che contratto non è in nero, ma semplicemente non è registrato. Di legge 23/2011, di circolare 26/E non vogliono sapere niente e non vogliono applicare, mi stato detto se c'è la legge vai da un avvocato. Se registro contratto devo continuare a pagare 600€, non ho registrato devo ritornare domattina a 1° piano. Questo mi porta a non pagare più affitto i leggi non funzionano!!!
Domani vi scrivo di nuovo. Grazie

silvana ha detto...

Buongiorno,
sono di nuovo io, Silvana, ce l'abbiamo fatta. Ho un nuovo contratto di soli 43€

Anonimo ha detto...

buongiorno!io con mia sorella e con suo ragazzo abiamo abbitato circa 3 anni in una casa con contrato di comodato...da un anno abiamo cambiato casa e ora mi e sono stata citata perche o lasciato la casa li e non ho pagato 2 mesi di affito.non ho pagato perche il proprietario non so cosa faceva con le bolete che mi portava che pagavo piu di 400 euro al enel per il periodo d estate.adesso credo che mi ha fatto denuncia cosa mi puo succedere?????

Anonimo ha detto...

Gentile dott.sa Moreschi le espongo il mio caso speranzoso di avere risposte:
abito da 4 anni in un appartamento, ovviamente con affitto in nero.
Il primo anno dividevo l'affitto con un coinquilino e versavamo €400 cadauno tramite bonifico.
Dal secondo anno in poi ho pagato €800 euro, ma in contanti e senza ricevuta.
Possego le ricevute delle bollette pagate, ma intestate a nome della proprietaria, tranne la linea internet.
La proprietaria ha la residenza nell'abitazione, nonostante abiti a casa della figlia, ma non credo abbia la domiciliazione in quanto le raccomandate arriva tutte da me.
Ho chiesto la registrazione del contratto, ma nulla, non ne vuol sapere.
A cosa vado incontro se registro il contratto di mia iniziativa in base al Dlgs n. 23/11 ?
Nel frattempo posso prendere la residenza nell'appartamento?
Posso effettuare (sempre che sia possibile) voltura delle utenze?
Puo' la proprietaria sfrattarmi per destinare l'appartamento ad un parente fino al 2°grado, o deve cmq aspettare la scadenza dei primi 4 anni?
Grazie per le risposte.
Augusto

Anonimo ha detto...

Hai un contratto di locazione scritto? Che tipo di contrato hai? Nero nero o nero su bianco?

Anonimo ha detto...

Ho abitato per quattro mesi in un appartamento senza contratto di locazione, pagando 550 euro al mese, oltre una capparra anticipata pari a una mensilità
I primi di ottobre sono andata via e dopo aver richiesto la caparra in restituzione il proprietario mi ha detto che nulla mi era dovuuto. Ho una copia del contratto (mai registrato) e le utenze Enel a mio nome, come posso fare per farmi restituire i miei quattrini? Preciso che il proprietario dell'appartamento è un avocato... ironia della sorte.

Grazie

Anonimo ha detto...

1.Lei ha la facoltà di recedere in qualsiasi momento dal contratto previo avviso da recapitare al locatore a mezzo di lettera racc. almeno 6 mesi( dipende dal tipo di contratto) prima del rilascio.
2.Il deposito cauzionale deve essere scitto nell contratto

Anonimo ha detto...

no... forse non ci siamo capiti... non esiste alcun contratto, nel senso che è stato stilato, ma che per scelta del proprietario dell'appartamento non è stato registrato. Pertanto non essendovi contratto non penso di aver alcun obbligo dfi preavviso... o sbaglio?

Anonimo ha detto...

inoltre abitavo l'appartamento da 4 mesi..nella bozza di contratto si parla della caparra, ma che valore puo' avere visto che non è stato regolarmente registrato a norma di legge?

La ringrazio.

Marzia Moreschi ha detto...

Risposta ad Anonimo del 13 Novembre

Lei può denunciare tranquillamente la cosa all'Agenzia delle Entrate, registrare il contratto pagando l'imposta di registro e le penali per il ritardato pagamento (il conteggio lo fanno loro in base al periodo di mancata registrazione)e le sarà applicato il contratto agevolato 4 + 4. Al proprietario spetta una sanzione bella salata!
Ma forse il proprietario non sa che la prima volta che si acquista un immobile come prima abitazione questo può anche essere affittato, l'importante è però avere (o spostare la residenza) all'interno del comune nel quale si trova l'immobile.
Se l'appartamento è stato acquistato con un mutuo ipotecario, per poter detrarre gli interessi, bisogna avere la residenza nell'immobile ed abitarci, come pure nel caso in cui è la seconda volta che si acquista un'abitazione con le agevolazioni prima casa. Anche in questi casi comunque c'è la possibilità di risolvere il problema, nella maggioranza dei casi almeno, salvando capra e cavoli (se questo è il suo caso mi invii la sua e-mail oppure mi scriva via sito dell'agenzia).

Marzia Moreschi ha detto...

Risposta a Silvana

Grazie per il suo intervento: è la dimostrazione che a registrare l'affitto in nero sì si pagano le sanzioni ma poi alla fine si ottiene anche il risultato promesso e di questi tempi non è poco!

Marzia Moreschi ha detto...

Risposta ad Anonimo del 15 Novembre ore 13:55

Per cosa ha fatto la denuncia il proprietario? Bisogna capire bene qual'è la contestazione per vedere se si può risolvere in qualche modo.

Marzia Moreschi ha detto...

Risposta ad Augusto 15 Novembre ore 17:14

Il contratto (o l'accordo verbale in mancanza di uno scritto) può registrarlo di sua iniziativa pagando le sanzioni previste ma ottenendo in cambio il 4 + 4 a condizioni agevolate.
Il proprietario non può sfrattare l'inquilino (pagante) quando vuole ma deve aspettare la prima scadenza naturale (4 anni) e può farlo solo se i ricorrono i motivi previsti per legge.
Può effettuare la voltura delle utenze a suo nome, anche per telefono, solo se conosce il numero di contratto dell'utenza (lo trova sulla bolletta)oppure il nome dell'intestatario.
Registrato il contratto può trasferire la residenza nell'immobile.

Marzia Moreschi ha detto...

Risposta ad Anonimo del 16 Novembre

In questi casi è impossibile riuscire ad avere la restituzione della caparra versata.
Più precisamente: il contratto c'è ma non è stato registrato (quindi ha soltanto valore di obbligo morale tra le parti), se lei è andata via senza preavviso il proprietario si è comportato come se il contratto fosse stato registrato (cioè negandole il rimborso della cauzione a risarcimento del danno).
Se lei sostiene che non essendo stato registrato non era tenuta a dare il preavviso lui risponde che non è tenuto alla restituzione della cauzione.
O le parti sono d'accordo subito tra loro sulla procedura oppure... non c'è soluzione.

Anonimo ha detto...

Grazie per la Sua consulenza Dottoressa. Seppur con rammarico prendo atto che la caparra se la dovrà godere il mio ex padrone di casa... perchè come sempre il mondo è dei furbi e chi ci rimette sono i poveracci... come me.

Marzia Moreschi ha detto...

Purtroppo a volte, per troppa fiducia, si tendono a dare per scontate alcune cose ritenute ovvie.
Ma non per tutti sono ovvie le stesse cose per cui
conviene sempre concordare bene tutto, e prevedere anche l'imprevedibile, per non avere sorprese. Anche a costo di passare per pignoli.

Marzia Moreschi ha detto...

A Palermo secondo caso in Italia che sfrutta la legge vigente dallo scorso marzo: denunciando all'Agenzia delle entrate chi affitta evadendo il fisco si pagherà una quota simbolica ricavata dalla rendita catastale.
Pagare 84 euro al mese anziché 450 per un appartamento di tre vani nel centro di Palermo. Utopia? Tutt'altro. Da ottobre Salvo, giovane capofamiglia che vive con la moglie e un figlio piccolo nella zona del porto, si ritrova con 366 euro in più al mese sul conto in banca, dopo aver denunciato all'Agenzia delle entrate il proprietario di casa che aveva registrato un contratto fittizio. Tutto grazie al decreto legge numero 23 del marzo 2011.
"Pagavo 450 euro al mese - racconta Salvo - ed ero convinto di essere in regola. Ho scoperto per caso che la proprietaria aveva registrato un contratto di locazione da 2700 euro, cioè 225 euro al mese, esattamente la metà". Salvo prova a chiedere spiegazioni, ma la risposta - "Le sembra giusto costringermi a pagare tutte queste tasse allo Stato?" - lo spinge a rivolgersi al sindacato degli inquilini Ania. "All'inizio avevo un po' di paura - spiega - ma nel giro di un mese la questione si è risolta".
Adesso tra locatore e affittuario è sceso il gelo e i due si parlano solo per raccomandate, ma Salvo non tornerebbe indietro. Il suo è il primo caso in Sicilia, il secondo in Italia (il primo a Roma nel mese di giugno).
Ma cosa prevede esattamente il decreto legge in materia di affitti? I proprietari irregolari avevano tempo fino al 6 giugno per sanare la loro posizione. Da quella data l'inquilino può denunciare un contratto non registrato o fittizio, presentando le prove che attestino il suo domicilio nell'appartamento. Bastano una copia del bonifico del canone mensile e le bollette delle utenze intestate a suo nome. Risultato? Un contratto della durata di quattro anni, con possibilità di rinnovo per altri quattro, e un canone pari al triplo della rendita catastale. Uno sconto dell'80 per cento rispetto al valore di mercato.
A Palermo circa 700 studenti, pur avendone il diritto, non avranno garantito il posto letto dall'Università, andando ad ingrossare il mercato degli affitti. "Ho cambiato tre case negli ultimi anni e sono sempre stato in nero - racconta Sergio, studente di Scienze Politiche - A fronte della richiesta di un contratto regolare sono stato invitato ad andarmene".
Nessuno conosce la possibilità data dal decreto legge. "Non lo sapevo ma comunque non ne usufruirei - continua Sergio - sono altri i problemi degli universitari a Palermo". Dello stesso avviso Vincenzo, di Giurisprudenza: "Meglio cambiare casa che mettersi contro il proprietario". Mentre per Claudia, da cinque anni in affitto di cui gli ultimi quattro in nero, "non conviene tradire il rapporto di fiducia che si crea con il proprietario". Pia, invece, studentessa di Scienze Politiche, due anni fa aveva trovato il coraggio di denunciare: "Non avevo contratto e il proprietario non faceva altro che chiedere soldi. Un giorno chiamai pure la polizia. Alla fine mi offrì uno sconto di cinque mesi sull'affitto e rinunciai alla denuncia. Se all'epoca ci fosse stata questa norma, l'avrei usata sicuramente". Si ferma un attimo, poi ci ripensa: "Non lo so, certo che renderebbe la vita molto difficile".

Fonte: Repubblica.it

Marzia Moreschi ha detto...

Altre testimonianze di denunce a "Le iene"
Le iene: affitti fino al 90% in meno con la cedolare secca
Le iene, affitti : Giulio Golia fa luce sul decreto (23/2011, articolo 3, commi 8 e 9) ovvero la Cedolare Secca.
Le iene, 2 Novembre 2011: nella puntata delle Iene Show, trasmissione di italia 1 condotta da Luca Argentero, Enrico Brignano e Ilary Blasi, andata in onda su italia 1, è andato in onda un servizio della Iena Giulio Golia sulla “questione affitti“. Se il proprietario di casa si mette in regola, ottiene uno “sconto” sulle aliquote da pagare che può arrivare fino al 19%.

La legge permette al proprietario dell’abitazione che dà in locazione il proprio immobile di poter optare per l’applicazione di una cedola secca, in sostituzione dell’aliquota irpef corrispondente, dell’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione.

La norma in particolare, prevede l’applicazione di un’aliquota del 21% al canone d’affitto. Per gli immobili che si trovano all’interno dei territori dei comuni con carenze di disponibilità e in quelli ad alta tensione abitativa, individuati di volta in volta dal Comitato interministeriale per la programmazione economica, l’aliquota corrispondente scenderà dal 21% al 19%

Se il proprietario però non lo fa, è l’inquilino stesso che può andare a registrare il contratto ottenendo un forte sconto sull’affitto. Per fare questo è necessario recarsi all’agenzia delle entrate per denunciare il contratto, bastano pochi documenti per mettersi in regola ed ottenere un nuovo contratto. Nel caso preso come esempio da Giulio Golia, il Sign. Roberto ha un contratto di affitto “uso foresteria”, in poche parole non registrato, in nero, pagando come canone mensile 900€ , dopo il rifiuto del proprietario di casa di mettersi in regola, ha deciso di andare all’agenzia delle entrate e dopo aver pagato circa 700€ di arretrati e sanzioni relative a due anni di mancata registrazione del contratto, ha chiesto la registrazione dello stesso ottenendo l’applicazione della legge in questione andando a pagare così meno di 200€ mensili, infatti tale legge dice che se il proprietario di casa non si rende parte diligente, l’inquilino che decide di fare emergere il contratto mettendosi in regola ha diritto ad ottenere un contratto di 4 anni + 4 pagando come canone annuale il triplo della rendita catastale annua, nello specifico il valore catastale annuo dell’immobile per cui il signor Roberto pagava 900€ al mese è di 758€ che moltiplicato per tre fa 2335€ annui, ovvero 196€ circa mensili! Mica male no?

Fonte: Italia H 24

Anonimo ha detto...

Gentile dottoressa le espongo la mia situazione:
siamo subentrati nella gestione di un'attività commerciale, il precedente titolare aveva in fitto un terreno che aveva destinato a parcheggio, quando siamo subentrati abbiamo continuato a pagare il fitto, poi è arrivata una sentenza di sfratto intestata al vecchi titolare; a quel punto abbiamo contattato il proprietario del terreno chiedendo spiegazioni, e lui ci ha risposto che se volevamo continuare ad avere in fitto il parcheggio dovevamo pagargli un canone mensile pari ad Euro 1000 mentre il vecchio canone era pari ad Euro 232,40 ovvero le vecchie 450.000 lire. Noi abbiamo accettato il nuovo canone a patto che ci stipulasse un contratto 8+8 a nostro nome, ma sono passati 13 mensilità regolarmente pagate con vaglia postale e sia del proprietario che del contratto non ci sono avute notizie.
Come possiamo comportarci, considerando che senza quel terreno destinato a parcheggio la nostra attività dovrebbe chiudere.
La ringrazio infinitamente se vorrà aiutarci

Anonimo ha detto...

Propongo un caso singolare: inquilino "in nero", utenze intestate al proprietario, transazioni di denaro tra inquilino e proprietario dimostrabili, ma ad un controllo della gdf l' inquilino non denuncia il proprietario ne di essere in nero nemmeno allettato dalla possibilita' del contratto "agevolato"
Cosa rischiano inquilino e proprietario?

Marzia Moreschi ha detto...

Risposta ad Anonimo del 22 Novembre
Il campo applicativo delle nuove regole resta limitato ai contratti per i quali si rende potenzialmente operativa la cedolare secca, con la conseguenza che, nel rispetto delle condizioni soggettive e oggettive, detto
inasprimento riguarderà solo le locazioni di unità abitative (categoria «A», con esclusione della categoria «A/10») possedute da persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali, con esclusione degli immobili strumentali (categorie «C», «D», «E» e «F», nonché della categoria «A/10».

Il contratto di locazione è un contratto consensuale con efficacia obbligatoria con il quale – come previsto dall’art. 1571 cod. civ. – si costituisce, nei confronti del conduttore, il diritto al godimento, in tutto o in parte, di un bene mobile o immobile, per un tempo determinato e verso un certo corrispettivo.
In relazione a questo tipo di contratti l’art. 1350 del cod. civ. prevede la forma scritta solo se la durata della locazione è superiore ai 9 anni: se ne deduce, quindi,che per i contratti di durata inferiore, la forma è libera.

Senonchè la disciplina delle locazioni è stata modificata varie volte attraverso delle leggi speciali, tra cui la legge 392/1978, e la legge 431/1998. Quest’ultima legge, che disciplina le locazioni urbane ad uso abitativo all’art. 1, ultimo comma, ha disposto la forma scritta a pena di nullità per i contratti di locazione aventi a oggetto immobili destinati a uso abitativo.

Per la locazione di immobili destinati a uso diverso da quello abitativo, invece, restano in vigore le disposizioni della legge 392/1978 (artt. 27 e ss) che non prevedono questo obbligo.

Occorre aggiungere, tuttavia, che L’articolo 1, comma 346, della Finanziaria 2005, con l’obiettivo di contrastare l’evasione fiscale, prevede che ” i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati“.

Se il contratto nullo allora è incapace di produrre effetti e, quindi, da tale contratto non deriva in capo ai contraenti alcun diritto e alcun obbligo, con la conseguenza che l’inquilino non può pretendere di utilizzare il terreno ricevuto in locazione e, in modo parallelo, il proprietario non può pretendere il pagamento del canone stabilito verbalmente.
Venendo al quesito, se le parti tra c'è solo un contratto verbale mai registrato, questo contratto legalmente è nullo con tutte le conseguenze che ciò comporta.
Un bravo legale vi potrà consigliare la strategia migliore per conservare i vostri diritti.

Anonimo ha detto...

Salve!
Volevo sapere un'informazione sul contratto di locazione. Il contratto viene firmato dal locatore e dal conduttore il 30/09/2009, e dopo 3 mesi di pressione (da parte dell'inquilino) per effettuare la registrazione, il proprietario dice di fidarsi di lui e che presto lo registrerà (avendo già pagato le spese di registro).
Pochi giorni fa, chiedo una copia del contratto registrato dal proprietario, quest'ultimo inizia a trovare scuse e rimandare l'invio. Allora ho chiamato l'agenzia dell'entrate e mi hanno detto che il contratto risulta registrato 08/10/2010 e non il 30/09/2009. E' passato più di un anno, e di conseguenza ha incassato 6000,00 euro annui netti. Magari per non pagare le sovrattasse per il ritardo ha modificato la data di stupala del contratto al 30/09/2010, che combinazione è avvenuta 8gg dopo la scadenza del primo anno. E' possibile fare qualcosa dato che sembra aver evaso le tasse per tutto questo tempo?

Marzia Moreschi ha detto...

Risposta per Anonimo del 29 Novembre

Mi sembra strano che di fronte ad un controllo della GdF, che oltre al "contratto agevolato" avrà parlato anche delle penali che vengono applicate ad un contratto non registrato, l'inquilino non abbia collaborato.
Vorrà dire che faranno ulteriori verifiche ma poi partirà una salata richiesta di pagamento delle penali per entrambi, a meno che il proprietario nel frattempo non decida spontaneamente di registrare il contratto.

Marzia Moreschi ha detto...

Risposta per Anonimo del 30 Novembre

Per poter fare qualcosa bisogna:
- procurarsi una copia del contratto (può chiederla anche all'AdE, pagando, per verificare la data di stipula che vi risulta);
- portare delle prove della sua presenza nell'appartamento prima della data del contratto (utenze intestate, pagamento diretto TARSU, ricevuta pagamento canoni d'affitto, ricevuta per cauzione...).
Ne parli poi con la locale AgE per vedere cosa possono fare, anche a suo vantaggio naturalmente.

Anonimo ha detto...

Ma se il proprietario vuole registrare un contratto sorto prima dell'entrata in vigore del Dlgs 231/11 (e, quindi, si autodenuncia), a parte le sanzioni pecuniarie vede ridursi anche il canone (triplo della rendita catastale) o il canone è quello pattuito verbalmente? Il problema, nel mio caso, si pone perché il conduttore entrato in casa manifestando urgenza di abitarlo con la promessa di sottoscrizione del contratto si è poi rifiutato e non paga il canone. La prospettiva di una causa (che sarebbe ordinaria e, quindi, di almeno due anni) non è allettante, quindi cosa fare?

Anonimo ha detto...

Salve, sono Giorgio, insieme ai miei coinquilini abbiamo deciso di denunciare l'affitto in nero. Abbiamo già pagato le sanzioni e registrato il contratto all'agenzia delle entrate, mettendo in atto quanto descrtto dal decreto legislativo 23/2011.
Adesso però dobbiamo comunicarlo al proprietario tramite raccomandata A/R; volevo sapere se esiste un modello di lettera da seguire per comunicare l'applicazione del nuovo canone al proprietario.
Grazie anticipatamente
cordiali saluti
Giorgio

Marzia Moreschi ha detto...

Risposta per Anonimo del 1 dicembre ore 20,43

Se l'autodenuncia parte dal proprietario il canone resta quello concordato. Una volta registrato il contratto potrebbe procedere allo sfratto per morosità ma in questa situazione non so se le conviene.
Se invece l'inquilino non ha bollette intestate né transazioni di pagamento dimostrabili (affitto oppure utenze o cauzione) potrebbe denunciarlo per occupazione abusiva forse riuscirebbe a risolvere la situazione prima...

Anonimo ha detto...

Ho registrato presso l'agenzia delle Entrate una denuncia verbale di locazione immobile della durata di un anno. Volevo sapere se l'affittuario può impugnare tale atto davanti ad un giudice e ritrovarmi quindi la possibilità di dover sottoscrivere un contratto 4 + 4 con un canone pari a 3 volte la rendita catastale come in caso di affitto in nero. Inoltre l'affittuario mi ha chiesto di poter detrarre il canone. E' possibile in tale caso ossia denuncia di contratto verbale registrato?

Marzia Moreschi ha detto...

Risposta per Anonimo del 7 dicembre

La legge prevede per i contratti di locazione la forma scritta. Essi sono comunque nulli se non registrati.
Registrando il contratto all'Agenzia delle Entrate, e pagando le opportune imposte e more, le devono aver preparato un modulo scritto con tutti i dati (suoi, dell'inquilino, dell'immobile, la mora pagata ecc.)con tutte le condizioni da voi concordate. E' come se fosse un contratto.
Se così è l'inquilino non può fare una ulteriore denuncia perché con la sua registrazione la situazione è stata regolarizzata.
Cosa intende il suo inquilino per detrarre il canone? Detrarre da cosa? Mi faccia sapere qualcosa in più.

Anonimo ha detto...

Buonasera,
le scrivo perché ho deciso di denunciare la mia situazione di pagamento di affitto a nero. In casa siamo in 3, io e un altro coinquilino siamo d'accordo nel fare la denuncia, il terzo invece teme le possibili ritorsioni, e sembra impossibile convincerlo a prendere parte alla denuncia.Vorrei chiederle se è possibile denunciare l'affitto di tutta la casa solo a nome di due inquilini,e quali sono le possibili ritorsioni da parte del proprietario di casa. Devo inoltre aggiungere che il proprietario di casa è residente nell'appartamento citato (anche se vive a Londra)ed è intestatario di tutte le bollette (anche se alcune posso dimostrare di averle pagate direttamente dal mio conto corrente), inoltre la quota di affitto mensile lo paghiamo ad una terza persona (amico di fiducia del proprietario di casa) al quale effettuo ogni mese ricarica della carta postepay (ho dei messaggi sul cellulare che, oltre alla lista dei movimenti del conto, dimostrano che lui ha ricevuto soldi da me).
La ringrazio in anticipo per la sua risposta.

Anonimo ha detto...

L'inquilino mi ha chiesto se è possibile detrarre il canone di affitto quando il prossimo anno farà la dichiarazione dei redditi.
Ho provato ad informarmi e credo che questo atto non sia contemplato tra i contratti di affitto che si possono detrarre in base alla legge 431 del 1998. Però avendo valore fiscale forse la detrazione può essere effettuata. Grazie per la sua risposta.

Marzia Moreschi ha detto...

Agevolazioni in vigore per la detrazione dei canoni di locazione.

CONTRATTO DI LOCAZIONE PER ABITAZIONE PRINCIPALE (ART. 16, COMMA 01, TUIR) La Legge 24 dicembre 2007, n. 244 (Legge Finanziaria 2008), con l’inserimento del comma 01 all’art. 16 del TUIR, ha introdotto una detrazione d’imposta per canoni di locazione in favore dei soggetti titolari di contratti di locazione di unità immobiliari, adibite ad abitazione principale, stipulati o rinnovati ai sensi della Legge 9 dicembre 1998, n. 431.
La detrazione è riconosciuta per un importo complessivamente pari a:
• euro 300,00, se il reddito complessivo non supera euro 15.493,71;
• euro 150,00, se il reddito complessivo è compreso tra euro 15.493,71 ed euro 30.987,41.
Per i giovani di età compresa tra i 20 e i 30 anni non conviventi con i genitori, che hanno stipulato un contratto di locazione adibito ad abitazione principale ai sensi della legge 431/1998 hanno diritto per i primi tre anni dalla data di stipula del contratto, ad una detrazione di euro 991,60 se il loro reddito complessivo non supera euro 15493,71. Per redditi maggiori, non spetta alcuna detrazione. Se il contratto di locazione è stato stipulato prima del 2007 non spetta alcuna detrazione.

Detrazioni per dipendente trasferito per motivi di lavoro
Ai lavoratori dipendenti titolari di un contratto di locazione di unità immobiliare adibita a propria abitazione principale spetta una detrazione di:
• euro 991,60, se il reddito complessivo non supera euro 15.493,71;
• euro 495,80, se il reddito complessivo è compreso tra euro 15.493,71 ed euro 30.987,41
Per fruire del beneficio devono sussistere le seguenti condizioni:
·aver trasferito la propria residenza nel comune di lavoro o in uno limitrofo;
·il comune deve trovarsi ad almeno 100 Km di distanza dal precedente e comunque al di fuori della propria regione;
·aver trasferito la residenza nel nuovo comune da non più di tre anni dalla richiesta della detrazione. Ad esempio, se il trasferimento di residenza è avvenuto nel 2005, può essere richiesto per i periodi di imposta 2005, 2006 e 2007.

CONDIZIONI COMUNI
I presupposti fondamentali per usufruire di tutte le tipologie di detrazioni sopra menzionate sono:
-L’immobile deve essere adibito ad abitazione principale, inteso come tale quella nella quale il soggetto titolare del contratto di locazione o dei suoi famigliari dimorano abitualmente;
-Il contratto di locazione deve essere regolarmente registrato.
La detrazione è rapportata alla quota di intestazione del contratto e alla durata della locazione
Le agevolazioni fiscali non sono cumulabili tra loro. In sintesi il contribuente che rientra in più di una delle tipologie sopra descritte ha diritto ad una sola detrazione e deve scegliere quella a lui più favorevole. Tuttavia, le istruzioni inerenti il modello 730/2011 e Unico 2011 hanno chiarito che è possibile beneficiare di più detrazioni se durante una parte dell’anno ci si trovi in una delle previste situazioni e nella restante parte dell’anno in una delle altre situazioni. In pratica è possibile sommare parti di detrazioni diverse applicabili in relazione a periodi dell’anno non coincidenti e la somma dei giorni di spettanza da inserire in dichiarazione non può mai essere superiore a 365.
Coloro che hanno detrazioni per canoni di locazione maggiori rispetto all’Irpef lorda dovuta, andranno a credito per tale differenza.

Marzia Moreschi ha detto...

Risposta ad Anonimo del 7 dicembre ore 21:38

Naturalmente è possibile fare la denuncia anche in due: pagherete la registrazione con le imposte in due e avrete il contratto agevolato intestato a voi due.
Il problema però è un altro: dovrete riuscire a dimostrare in maniera certa che pagate o l'affitto o almeno le bollette e non so se le prove che avete in mano possono essere sufficienti. L'affitto mensile non viene infatti versato ad un proprietario ma ad un suo amico che non ha niente a che vedere con l'abitazione e solo alcune delle bollette sono state pagate direttamente.
Provate a chiedere alla locale Agenzia delle Entrate (anche telefonicamente).
Per quanto riguarda le possibili ritorsioni di un proprietario che vive a Londra non mi preoccuperei troppo: è troppo lontano per darvi fastidio in qualche modo.

Anonimo ha detto...

salve dott.moreschi ho una domanda da porle
ho affittato una casa con un contratto da 4 anni ma dopo un mese e mezzo ho voluto lasciarla per gli innumerevoli problemini trovati(caldaia guasta umidita pazzesca,ecc)il proprietario ha accordato senza problemi ma alla fine ha tenuto i soldi della caparra stracciando il contratto premetto che nn ho copia del contratto e copia di documento che dice di avergli dato la caparra ma il proprietario nn ha registrato il contratto!!posso pretendere la restituzione della caparra in quanto il contaratto nn registrato puo risultare nullo?????premetto che ho bollette e volture che dimostrano che ho abitato in questa casa per il periodo sudetto!!!!!!!!attengo imminenti risposte!!!!!!grazie mille x il servizio che ci da

Marzia Moreschi ha detto...

Buongiorno,
le bollette e le volture a suo nome le danno la possibilità di dimostrare che ha abitato in quella casa. Il contratto non registrato però è nullo quindi non può dimostrare di aver dato al proprietario la suddetta caparra. Senza possibilità di dimostrazione è difficile riuscire ad ottenere la restituzione di quanto pagato, anche con l'assistenza di un legale. L'unica possibilità potrebbe essere quella di utilizzare la nuova legge per fare un accordo col proprietario.
Mi spiego meglio: in base alla nuova normativa lei può andare all'Agenzia delle Entrate, denunciare il proprietario per affitto in nero, fargli pagare una cospicua penale (lei pagherebbe le spese di registrazione con una piccola multa) ed ottenere un contratto 4+4 a condizioni agevolate.
Tutto questo naturalmente a lei non interessa ma l'accordo col proprietario potrebbe essere questo: la mancata denuncia in cambio della restituzione della caparra. Non esistendo il contratto non ha neanche la scusa di trattenerla per mancato preavviso!
Purtroppo non vedo altro modo.

Anonimo ha detto...

Salve!Noi abitavamo fino alla settimana scorsa in una casa dove i miei genitori per causa di forza maggiore avevano accettato dal padrone di casa di pagare un contratto agevolato 3+2 quindi 635,00 e in nero pretendeva ad arrivare alla cifra di 850 E perché avevamo un attività di camion e ci serviva il giardino come parcheggio.
I miei genitori pagavano l'affitto tramite bonifico bancario,poi han smesso con il bonifico e hanno iniziato a pagare in contanti.Peccato che mio padre (stupidamente e non capisco)non sempre si è impuntato di farsi dare le ricevute.
A gennaio mio padre perde anche il lavoro col camion e quindi non abbiamo più avuto bisogno del posto camion e hanno chiesto di pagare l'affitto normale.Il padrone di casa non ha voluto e lo ha abbassato a 750 euro.
Ci sono stati poi diversi problemi nel pagamento dell'affitto per problemi economici ed il padrone di casa ci ha fatto un ingiunzione (direttamente saltando tutta la trafila per lo sfratto ecc ecc) chiedendoci tutti i soldi che
non erano registrati con ricevuta e facendo comparire come affitto regolare anche il nero!Praticamente pretende anche la parte in nero!Roba da pazzi.Il loro avvocato non vuole scendere a compromessi e vuole pagato da agosto 2010 a dicembre 2011 per intero.
Partendo già da un presupposto :il padrone ha dichiarato che noi non paghiamo più da Agosto 2010.Non sa però che noi abbiamo la ricevuta bancaria che un mese dopo a Settembre abbiamo fatto un bonifico a suo favore per l'affitto.Poi da ottobre a Febbraio ci sono delle ricariche di una carta prepagata dei miei genitori che cadevano spesso o il giorno di pagamento dell'affitto o un po' dopo e giusto giusto sono le cifre di 850,00 e poi da febbraio 750,00 (combacia perché lui ci abbassò l'affitto in nero).
I padroni di casa nel giorno di trasloco ci hanno assalito e i miei genitori litigavano con loro.Oltretutto hanno parlato del nero e la padrona di casa quando mia mamma la accusava del nero,gli diceva "si ma a voi ha fatto comodo pagare il nero"ecc ecc,ci hanno offeso pesantemente a tutta la famiglia.Mia sorella di nascosto ha registrato tutta la lite compreso il fatto sul nero.
Secondo voi con questi elementi è possibile dimostrare che abbiamo ragione noi?Vi prego è urgente ed importante.
Grazie

Anonimo ha detto...

Buongiorno
vorrei sottoporre il mio caso ... abito da circa un'anno nella casa della mia nonna , (da dicembre 2010) sfortunatamente la nonna è venuta a mancare a gennaio 2011 , avendo sempre pagato tramite bonifico bancario alla nonna l'affitto in nero , alla sua morte ho comunque continuato a versare una piccola somma agli zii che nel frattempo erano diventati i nuovi proprietari . Ora a causa di continue liti per dividersi la proprietà , mia madre è un'erede alcuni vorrebbero vendere altri no ...due di essi mi hanno invitato a lasciare la casa entro una settimana . Io non so proprio dove sbattere la testa , e mi sono rivolta all'unione inqulini per regolarizzare il contratto per avere una minima tutela , dato che ho paura che da un momento all'altro vengano a sfondarmi la porta. Ora mi chiedo , avendo io delle utenze registrate a mio nome , ma non la residenza , l'unione inquilini dice che posso benissimo registrare il contratto , ma la mia paura è che gli zii rispondano che non esiste nessun contratto di affitto in nero ma solo un contratto in comodato d'uso gratuito dato che sono la nipote potrebbero benissimo dire questo ed io non potrei mostrare nessuna ricevuta bancaria perchè avveniva tutto a mano . In questo caso mia madre potrebbe testimoniare come proprietaria che ha ricevuto un beneficio economico seppur minimo , so che ci sarebbero ripercussioni anche per lei , ma mi farei carico di tutto io quindi lei è d'accordo .... ringrazio anticipatamente del tempo che mi dedicherete.
Grazie!!!!!

Marzia Moreschi ha detto...

Risposta ad Anonimo del 19 Dicembre

La richiesta del nero non essendo registrata è nulla, se potete dimostrare che avete pagato delle somme in più rispetto all'affitto normale forse queste si compensano con l'affitto regolare non pagato.
L'ingiunzione di pagamento può essere fatta solo per le cifre regolarmente registrate e non pagate (non c'è titolo per inserirci il nero). Fate bene i conteggi su quello che potete dimostrare di aver pagato e, se vi interessa restare in quella casa cercate un accordo.
All'ingiunzione di pagamento fa seguito il pignoramento dei beni ma di solito ci vuole qualche mese, un bravo legale potrà sicuramente aiutarvi e per il futuro conservate sempre una ricevuta dei pagamenti effettuati.

Marzia Moreschi ha detto...

Risposta ad Anonimo del 24 Dicembre

Ha ragione l'Unine inquilini, lei può dimostrare di aver pagato alla nonna fino a gennaio ed ha le utenze a suo nome quindi può registrare tranquillamente il contratto in nero.
Alla peggiore sua madre può fare da testimone. La ritardata registrazione sarebbe a suo carico.
Tenga conto che se gli zii vogliono mettere in vendita la casa possono farlo anche con una inquilina dentro (lei), comunque il suo contratto, una volta ridefinito all'AdE, è un 4+4 ed un eventuale acquirente non potrebbe darle lo sfratto prima dei 4 anni e solo a determinate condizioni.
Le conviene quindi procedere alla registrazione e guadagnare almeno altri 4 anni.

Luca ha detto...

Buongiorno Dottoressa Moreschi.

Io sono uno studente(universitario)/lavoratore che con la sua ragazza è in affitto presso un abitazione a Milano.
il 1 gennaio 2011 abbiamo concordato con la nostra proprietaria di casa la regolare registrazione del contratto (pagando anche la metà delle spese di registrazione).
Ieri chiamando l'agenzia delle entrate sono venuto a conoscenza del fatto che il mio contratto non è mai stato registrato.

A nostro favore abbiamo i bonifici bancari di tutti gli affitti e l'utenza della luce, la revisione della caldaia e una connessione a internet tutte intestate a nostro nome. Oltre tutto pagando l'affitto sempre con puntualità.

Il mio problema non deriva dall'omertà, ma dal semplice fatto che essendo 23 enni, studenti lavoratori e sopratutto autonomi (e laureandi) abbiamo "paura" di possibili "ripercussioni" giudiziarie. Insomma un avvocato proprio non possiamo permettercelo.

Cosa consiglia di fare a questo punto?

La ringrazio anticipatamente. Luca T.

Luca ha detto...

Aggiungo anche che abbiamo una copia del contratto cartacea e firmata.

Luca T.

Marzia Moreschi ha detto...

Buonasera Luca,
avete mai provato a chiedere spiegazioni alla proprietaria? Il fatto che abbiate così tante prove e tutte regolari dell'esistenza del contratto mi fa pensare che magari potrebbe essersi, in buona fede, dimenticata di registrarlo oppure ha effettuato la registrazione tardiva.
Se non lo ha fatto e si rifiuta di farlo potete sempre registrarlo voi, l'Agenzia delle Entrate non avrebbe alcun problema in questo caso ma da come si sono svolti i fatti un tentativo lo farei.
Mi sembra strano che la vostra proprietaria abbia fatto tutto in regola, anche la richiesta della metà delle spese di registrazione e poi non abbia registrato il contratto.
In quel periodo si parlava già di "cedolare secca" e molti proprietari hanno aspettato a fare la registrazione per vedere se entrava in vigore la nuova normativa ed il nuovo provvedimento, poi varato, ha dato la possibilità ai proprietari che non lo avevano ancora fatto, di effettuare la registrazione tardiva senza penali. Può darsi quindi che la vostra proprietaria abbia fatto la stessa cosa ma, in questo caso, avrebbe dovuto restituirvi la metà delle spese di registrazione ed avrebbe dovuto inviarvi una raccomandata nella quale vi comunicava che, avendo esercitato l'opzione per la cedolare secca, non vi avrebbe più richiesto l'aggiornamento annuale del canone.
Prima di fare qualunque cosa vi conviene quindi cercare di capire cosa è successo.
Le possibilità comunque sono queste:
- non ha registrato il contratto: in questo caso procedete voi. Se lo fate entro il 30 Gennaio si può ancora applicare il ravvedimento operoso e spendereste poco anche di penali, inoltre vi verrebbe fatto un nuovo contratto a tariffa agevolatissima;
- ha effettuato la registrazione con la vecchia normativa, magari in ritardo;
- ha aspettato il nuovo provvedimento ed ha registrato tardi ma allora vi deve restituire le spese da voi già sostenute per la registrazione e vi deve inviare la raccomandata.
Per il resto state tranquilli, non potrete avere nessuna ripercussione giudiziaria: avete pagato sempre regolarmente, ed è dimostrabile, in base ad un contratto (che risulta nullo ma si può dimostrare che c'è), avete le utenze a vostro nome e la revisione della caldaia quindi avete tutte le prove che abitate lì regolarmente da un anno.
Fatemi sapere poi com'è andata.

luca ha detto...

Buonasera Dottoressa Moreschi,
Le chiedo anticipatamente scusa per la serie di domande che le farò.

E' possibile che l'agenzia delle entrate non abbia ancora "aggiornato" il sistema e quindi non risulti nessun contratto anche se è passato circa un anno?

Noi le abbiamo versato 2000euro di caparra, essendo non registrato il contratto e successivamente "denunciandolo", abbiamo qualche speranza di vederli?

Per quello che concerne il comportamento della nostra proprietaria di casa, è un situazione molto strana anche per noi, ma è avvalorata dal fatto che lei ha (scoperta sempre recente) la residenza nell'abitazione in cui viviamo.

Ultima domanda promesso. Nel caso chiamassi la proprietaria di casa, prima di rivolgermi all'agenzia delle entrate, e lei prontamente andasse a registrare un "nuovo contratto", si annullerebbe tutto quanto?

La ringrazio per la disponibilità e il tempo da Lei dedicatomi.

Luca T.

Anonimo ha detto...

Buonasera Dottoressa.
Sto cercando una soluzione al mio problema che è un po' particolare e forse inusiale rispetto ai quesiti precedenti, ma spero possa darmi almeno un consiglio.
Possiedo un cavallo che per due anni ho tenuto a pensione presso un privato (quindi non struttura attrezzata e adibita allo scopo), una sistemazione casalinga e molto faidate e priva anche dei servizi fondamentali quali acqua corrente da rete idrica ed energia elettrica, insomma era un semplice piccolo pezzo di terra incolta in mezzo al bosco con una baracca di lamiere. Per questa sistemazione mi son stati chiesti 250,00 euro mensili(un'esagerazione).Posto che il "vitto" di un cavallo casalingo non costa così tanto specie in un posto dove ogni contadino si autoproduce il fieno che consuma nei propri terreni, direi che il mio affittuario ci ha straguadagnato sull'"alloggio", ovviamente in nero e ovviamente (e prutroppo) senza ombra di contratto, con un semplice accordo verbale. Ora abbiamo in ballo una disquisizione per degli arretrati che gli devo pagare e che, nonostante lo scontento e l'insoddisfazione per il trattamento avuto a causa di inadempienze sue, sto comunque pagando...tuttavia, se ritardo nel portargli (in contanti s'intende) la quota mensile mi minaccia di procedere per vie legali. In questo caso io posso difendermi recriminandogli e denunciando il fatto che mi sta facendo pagare un affitto in nero? Come posso procedere e a cosa vado incontro?
Grazie della cortesia e di un'eventuale risposta.

Anonimo ha detto...

ciao volevo sapere se era possibile contattarsi in privato perke il mio e un caso personale e nn vorrei parlarne qui in pubblico se puoi contattami presto grazie il mio numero e 3389569013 Salvatore grazie

Marzia Moreschi ha detto...

Buonasera Luca,
non si preoccupi ogni esperienza è importante in queste cose.

L'Agenzia delle Entrate di solito aggiorna velocemente però a Milano hanno sicuramente più lavoro e potrebbero esserci dei ritardi, mi sembra strano ma tutto è possibile.

Se è possibile dimostrare di averla pagata sì (era un assegno?)di solito la cauzione (pari a due o tre mensilità)viene quietanzata direttamente sul contratto, se risulta lì anche se non è stato registrato è pur sempre una prova.

La residenza viene di solito trasferita per beneficiare delle agevolazioni fiscali per la prima abitazione ma al primo acquisto la legge non impone residenza e abitazione, basta la residenza e la casa può essere affittata.
Se c'è invece un mutuo prima casa per poter detrarre gli interessi passivi bisogna anche abitarla.

La proprietaria può solo registrare il contratto che avete firmato.

Marzia Moreschi ha detto...

Buonasera,
in questo caso si tratta dell'affitto di un terreno che non ricade in quanto previsto dalla normativa di cui sopra.
Il contratto, in questo caso, può anche essere verbale ma andrebbe comunque registrato. In caso di lite, se non trovate un accordo e se non potete dimostrare di aver pagato un canone, il proprietario vi può denunciare per occupazione abusiva.
Una eventuale denuncia all'Agenzia delle Entrate è possibile solo dimostrando l'accordo in essere con il pagamento di quanto concordato.

Anonimo ha detto...

Grazie della gentilissima e rapida risposta.
Se posso permettermi di disturbarla ancora un attimo..può gentilmente indicarmi dove posso trovare in formazioni in merito ai terreni e a eventuali normative che ne regolano l'affitto? (immagino che non sia comunque corretto percepire un canone in nero anche se si tratta di terreno agricolo).
Fortunatamente si io posso provare l'esistenza dell'accordo, del canone versato e degli arretrati che sto pagando (nonostante ci siamo trasferiti), per cui volendo potrei segnalarlo all'Agenzia delle Entrate...
Grazie di nuovo del tempo dedicatomi.

Anonimo ha detto...

Sono nuovo tra le persone qui elencate mi chiamo Christian e volevo sapere passo per passo il procedimento per avere lo sconto sull'affitto in base al DL 23/2011.
Personalmente mi sono portato all'agenzia dell'entrate ho portato la mia autodenuncia e l'impiegata mi ha detto di ripassare tra 1 settimana perchè deve calcolare quanto devo pagare per regolarizzare il tutto, successivamnte quando pagherò il tutto potrò registrare l'affitto.
Voglio sapere questa è la procedura giusta ? In questo arco di tempo la mia posizione è a rischio se in qualche modo il proprietario di casa si attiva con l'intento di sanare il tutto ? casomai venisse a sapere quello che sto facendo. In attesa di risposta la ringrazio anticipatamente, grazie del suo tempo dedicatomi.

Anonimo ha detto...

PARTE 1
Buonasera Dottoressa.
Spero che mi possa aiutare. Capisco che tutti i casi qua descritti sono importanti, ma ilo mio sfratto è imminente!!
Ho preso una stanza in affitto nel mese di settembre. Ho pagato il mese e la caparra in contanti e la padrona di casa soltanto mi ha consegnato una ricevuta scritta a mano, con il testo “La sottoscritta XXXXX riceve di XXXXX, la quantità EURO XXXXXXXXX e la caparra EURO XXXXXXXXXX per l’affitto di una stanza e uso cucina e bagno. Questa “modalità” di affitto è un po’ particolare : è la padrona di casa quella che affitta per separato ogni una de le due camere della casa, senza chiedere il consenso di nessuna delle due parti. Fino al momento non ci sono avuto problemi con lei, ma approfittando che è arrivato il 2012 mi ha suggerito che l’affitto doveva aggiornarsi ai nuovi tempi di crisi e che le dovevo aumentare la caparra. Devo aggiungere, che la mia presenza comincia ad esserle non piacevole: lei cerca sempre studente stranieri per periodi brevi di tempo ( e io sono stato già troppi mesi), dato che sono quelli che meno “rumore fiscale” possono fare. Anch’io sono straniero ( perciò scusi se c’è qualche cosa scritta sbagliata) e non so bene cosa fare : mi serve il suo consiglio professionale per prendere una linia di azione.
Per quello che ho potuto indagare del suo blog, una delle opzioni sarebbe andare alla Agenzia delle entrate con tutte le prove e provare a registrare il mio contratto. Il primo problema è che non ho un contratto: ho soltanto la ricevuta del mese di settembre e da ottobre in poi i bonifici versati nel suo conto con la causale “AFFITTO MESE X” (ottobre, novembre, dicembre e gennaio). Secondo me, queste prove sono abbastanza forte per dimostrare che io sono inquilino di questa signora. Inoltre nel mese di ottobre ho chiesto la residenza a quella casa ed ero presente quando il vigile di zona mi ha fatto il controllo per verificare se io abitavo a quella casa (ma la pratica complessiva è ancora in fase istruttoria).

Anonimo ha detto...

PARTE 2
Nonostante queste prove, ho paura per quella RICEVUTA scritta a mano, c’è scritto “ affitto UNA CAMERA nel mio appartamento”. Sono andato al Sindacato degli Inquilini (SUNIA) e mi hanno detto che questo mi poteva causare dei problemi, loro di solito lavorano con inquilini di appartamenti, non di camere affittate, ma che comunque dovevano fare una consulenza al suo avvocato. Per potere ricevere questa consulenza dovrei iscrivermi al sindacato e versare 75 EURO e dato che non ho tantissimo soldi, e l’interesse minimo mostrato ho deciso arrangiarmi da solo. Forse è meglio fare la denuncia alla Agenzia delle entrate soltanto con i giustificanti dei bonifici e “lasciare perdere” quella ricevuta scritta a mano, dato che soltanto io ho la copia, io a lei non le ho firmato niente. Penso che non ha nemmeno dichiarato la mia presenza.
Inoltre, prima di andare alla Agenzia delle entrate, vorrei sapere un po’ cosa mi vado a trovare. Sarebbe meglio andare prima dalla Guardia di Finanza a fare una denuncia dato che non ho nessun pezzo di carta che dica “Contratto di affitto”?, oppure, con le prove che ho descritto, sarebbe abbastanza per andare dalla Agenzia potendo saltare il passaggio dalla GDF?. Inoltre, vorrei sapere se il processo da quando inizia la denuncia alla Agenzia delle Entrate è troppo lungo: ho paura di tornare un giorno a casa e trovarmi la serratura cambiata. Questa persona nessun senso della privacy ed entra e esce della casa alla sua volontà. Con le ricevute che ho, sono adesso nel mio diritto di cambiare la serratura senza problemi giuridici?

Per complicare un pochino più il caso, devo aggiungere che adesso ho un coinquilino dal 6 di gennaio ( ho avuto 2 diversi in quella casa). Con questo ragazzo ancora non ho fiducia abbastanza per raccontare tutto questo, per quello preferirei fare tutto da solo ( a 3 ragazzi che condividevano le ha detto che si era possibile fare soltanto il contratto con 2 di loro).
La ringrazio anticipatamente per la Sua cortese attenzione. Spero che mi possa aiutare: queste ore sono decisive e se decido andare dalla GDF penso che non c’è retromarcia.
Grazie ancora una volta.

Luca ha detto...

Buongiorno Dottoressa,

La aggiorno sulla situazione: questa mattina mi sono recato presso il sindacato S.U.N.I.A. - SINDACATO UNITARIO NAZIONALE INQUILINI ASSEGNATARI di Milano, facendo presente la situazione.

La risposta è stata di andare subito presso l'Agenzia delle Entrate per far presente di questa situazione.

Detto fatto. Mi sono recato appunto presso A.d.E con il mio estratto conto+bollette+contratto non registrato e loro mi hanno detto che faranno dei controlli, e in meno di 15 giorni mi chiameranno per esaminare la situazione nello specifico.

Appena avrò novità Le farò sapere al più presto.

Cordiali Saluti e grazie per l'aiuto.

Luca T.

Anonimo ha detto...

Buongiorno Dottoressa.
Ho cercato di estrapolare una risposta dalle domande precedenti, ma ogni caso e’ un po’ diverso.
Dal Luglio 2010 sono in affitto con i miei quattro figli in una casa dove siamo residenti dall’Agosto 2010. Con il proprietario, buona conoscenza di famiglia, abbiamo pattuito verbalmente e sulla fiducia una permanenza di quattro o cinque anni. Tuttavia ho capito col tempo che, nonostante il rapporto di amicizia, il suo fine era di mettere in vendita la casa e contemporaneamente percepire un guadagno non irrisorio.
Pago puntualmente un affitto di 1500€ mensili, ovviamente in nero, e il proprietario si rifiuta di lasciare traccia alcuna della “transazione”. Per il primo anno ha voluto che firmassi un contratto di comodato fittizio che mi ha fatto registrare a mie spese. Tale contratto e’ nel frattempo scaduto e, notando la mia puntualita’, non mi ha parlato di rinnovo.
Ora pretende un aumento di ben 300€ insistendo nel non voler sottoscrivere alcunche’. Non contento ha confermato i miei sospetti dicendomi di voler vendere e per ben due voltemi ha portato in casa agenti immobiliari e possibili acquirenti.
Io non desidero particolarmente arrivare al punto in cui devo denunciarlo alla GdF (con tutto che ne trarrei un gran risparmio!) soprattutto per via dell’iniziale, ma ormai incrinato, rapporto di fiducia instaurato con questa persona.
Vorrei convincerlo invece del rischio che corre ad essere troppo esoso, ma non sono troppo sicura di cio’ che potrei fare visto che in mano ho soltanto: chiavi di casa, qualche ricevuta di pagamento di utenze (tutte intestate a lui) con carta di credito mia, tre bonifici per le spese condominiali, la residenza (confermata nell’ultimo censimento), non lavoro e i miei figli sono tutti minorenni. Non e’ difficile dimostrare che questo e’ il nostro domicilio, per cui credo non possa denunciarmi per occupazione abusiva, ma penso sia impossibile provare che io paghi un affitto. Alle brutte, potrebbe veramente mandarmi via in barba agli accordi verbali presi? Basterebbero le prove sopracitate per formulare da sola un contratto?
Non so se abbia fatto denuncia della nostra presenza in Questura.
La ringrazio anticipatamente e le porgo cordiali saluti

Anonimo ha detto...

anonimo 23
chiedevo gentilmente se una persona puo' pentirsi e pagare le tasse di un contratto di commodato d'uso gratuito per un mini appunto, affittato e registrazione contratto eseguita in febbraio 2011, con risoluzione gia a gennaio 2012
grazie

Marzia Moreschi ha detto...

Esiste l'art. ex 45 della legge n.203/82 che regola l'affitto dei fondi rustici ma lei non utilizza il terreno a scopo produttivo quindi si tratta di un normale affitto. Come ripeto il contratto può anche essere verbale ma va registrato.
Se può provare l'esistenza dell'accordo ed il canone versato basta andare all'Agenzia delle Entrate con i suoi dati e quelli del proprietario del terreno ed effettuare la registrazione pagando la mora per ritardata registrazione.

Marzia Moreschi ha detto...

La procedura indicata dall'Agenzia delle Entrate è corretta ma è vero che, in questo arco di tempo, c'è il rischio che il proprietario, se più rapido di lei, riesca a sanare tutto prima che lei riesca ad avere il nuovo contratto.
Si faccia quindi dare dall'AdE i conteggi il prima possibile, paghi la registrazione con l'F23 e si faccia registrare subito il nuovo contratto

Marzia Moreschi ha detto...

Andiamo con ordine. Se la sua proprietaria le ha rilasciato una ricevuta con su scritto "La sottoscritta XXXXX riceve da XXXXX, la quantità EURO XXXXXXXXX e la caparra EURO XXXXXXXXXX per l’affitto di una stanza e uso cucina e bagno..." è per lei la prova dell'esistenza di un contratto. Il resto lo fanno le ricevute dei pagamenti effettuati.
Con questi documenti in mano può andare all'Agenzia delle Entrate e registrare il contratto che serve anche da denuncia della sua presenza (casomai la proprietaria non lo avesse fatto).

Diverso invece è il caso del subaffitto che deve essere autorizzato dal proprietario dell'immobile altrimenti corre il rischio di sfratto. E' al corrente la proprietaria che lei subaffitta la stanza ad altri inquilini? Perchè un conto è che la proprietaria si assuma la responsibilità di ospitare più persone di quanti sono i letti (la cosa non è regolare ma ne risponde lei) ed un conto è che lo faccia lei se non autorizzato (può utilizzare la casa solo in base agli accordi stipulati con la proprietaria).

Spero inoltre che lei abbia un regolare permesso di soggiorno e che questo fosse valido al momento della stipula altrimenti potrebbe sì passare dei guai, insieme alla sua proprietaria, al momento della registrazione.

Per tutto questo non c'è alcun bisogno di andare dalla GdF basta l'Agenzia delle Entrate.

Infine, se c'è più di un inquilino dentro la stessa casa, lei non può cambiare le serrature, può solo, quando esce, chiudere a chiave la sua stanza.

Marzia Moreschi ha detto...

Buonasera Sig.ra,
i bonifici con cui ha pagato le spese condominiali possono dimostrare da quanto tempo lei abita in quella casa?
Per pagare l'affitto preleva regolarmente dei soldi da un conto corrente?
Provi a vedere se riesce in qualche maniera a dimostrare un pagamento o un'uscita periodica dal c/c e da quando, per l'Agenzia delle Entrate potrebbe essere sufficiente anche questo oltre naturalmente alla possibilità di provare la sua residenza lì.
La prova delle somme serve per poter escludere un contratto di comodato gratuito.
Non so in quale città lei vive ma l'affitto richiestole dal proprietario mi sembra veramente un po' troppo alto...
Provi a rintracciare tutto quello che può servirle per dimostrare tutti i pagamenti effettuati per la casa e utenze.

Marzia Moreschi ha detto...

Se il contratto di comodato gratuito è stato regolarmente registrato le tasse le ha già pagate, deve solo pagare i 67 Euro della risoluzione del contratto.
Se invece il contratto era oneroso (ma non dichiarato appunto) può pagare quanto dovuto col ravvedimento operoso (entro un anno dalla scadenza della precedente registrazione) pagando un piccola penale otre all'importo dovuto.

Anonimo ha detto...

Buonasera dottoressa, innanzitutto vorrei ringraziarla per la sua pronta e celere risposta.
Anche se mi ha risposto in un modo molto chiaro e conciso, ancora ho qualche dubbio. La casa ha due camere da letto, più una cucina e un bagno. Io non ho subaffittato nessuna stanza a una terza persona : è la propria padrona di casa chi affitta ogni una delle due stanze per separato. Io ho una delle due stanze da settembre e nell’altra è stato un ragazzo fino ottobre, subito dopo un altro ragazzo fino fine dicembre e un’altro dal primo gennaio. Dato che a quest’ultimo non lo conosco ancora bene, preferirei fare tutto da solo. In queste condizioni, sarebbe possibile intestare soltanto il contratto della mia stanza (con canone agevolato)?, oppure sarebbe necessario intestare l’affitto di tutta la casa al mio nome?
Per quanto riguarda ai miei documenti non c’è problema: sono comunitario, ho un contratto di lavoro a tempo indeterminato e ho tutto in regola. Veramente il fatto di avere il contratto in nero non mi porta nessun vantaggio.
Riassumendo, le domande che ho ancora per lei sono:
1. Posso registrare “il contratto” della mia stanza?
1.1. In caso affermativo, con un canone mensile agevolato basato nel valore catastale?
1.2. In caso negativo, con le prove che ho nel mio potere e dato che non c’è nessuna persona che abbia un contratto di tutta la casa come un insieme (lei affitta stanze con diritto a cucina e bagno), se vado all’AdE, potrei avere il contratto di tutta la casa per me?
2. Con la ricevuta scritta a mano per lei ed i successivi bonifici effettuati, nel caso che mi mettessi d’accordo col mio coinquilino, possiamo cambiare la serratura prima di andare all’AdE?
3. Posso fare tutto da solo, anche se c’è un altro coinquilino ?
Ancora una volta grazie per la cordialità ed il tempo dedicatomi : lei fornisce un vero servizio pubblico a persone che, come me, si trovano indefesse davanti agli abusi dei grandi signori feudali.

Marzia Moreschi ha detto...

Buongiorno,
la legge consente al proprietario di affittare anche singole stanze della sua abitazione con la possibilità di utilizzo almeno del bagno, quindi per questo non c'è problema. Veniamo ora alle risposte:
1. sì, può registrare il contratto per l'affitto della sua stanza;
2. si il canone è agevolato sulla base del valore catastale;
3. no non può in ogni caso registrare a suo nome il contratto di tutta la casa, le consiglio di mettersi d'accordo col coinquilino;
4. anche con l'accordo del coinquilino, per poter cambiare la serratura dell'appartamento, deve prima registrare il contratto, serve infatti un titolo idoneo per poterlo fare. Poiché però la casa è affittata a più persone, se le altre vanno via prima di lei, la proprietaria dovrebbe poter disporre delle chiavi da dare ai nuovi inquilini e torniamo al punto di partenza.
5. La registrazione può essere effettuata a nome di entrambi da uno solo dei due inquilini (vi consiglio però di dividere le spese per la registrazione).

Anonimo ha detto...

Dott.ssa Buongiorno sono Christian le ho scritto il 14 gennaio. Oggi sono andato dall'Agenzia delle Entrate ho portato il modello 69 compilato, me lo hanno ritirato e mi è stato detto di passare giovedì perchè stanno preparando i conteggi da pagare con il modello F27, Successivamente dovrò portare la ricevuta di pagamento. Una volta pagato mi faranno il contratto ? Devo portare un modello di contratto, oppure questo processo come avviene? Mi rilasceranno qualcosa in cui dichiareranno i 4+4 e l'affitto agevolato. Non mi è chiara questa fase mi può delucidare perchè non vorrei che il tutto si protrasse ancora per le lunghe mi ha detto lei che devo essere più celere del proprietario.!! Grazie mille.

Anonimo ha detto...

Dottoressa grazie della sua risposta.
Si', ho pagato le rate condominiali tramite bonifico da subito.
Inoltre si', prelevo contante dal nostro conto ogni 1 e 8 del mese per avere abbastanza e pagare puntualmente l'8.

Viviamo ai Castelli Romani, la casa e' grande ma in cattivo stato, il riscaldamento e' inadeguato, piu' una lunga lista di cose che non vanno. Tenuto conto dello stato dei luoghi e del mercato attuale, la cifra che richiede e' eccessiva, oltre che illegalmente percepita.

Ma cosi' come sono le cose Lei crede che possa mandarmi via? Che possa denunciarmi per occupazione abusiva?

La ringrazio di nuovo

Marzia Moreschi ha detto...

Bene,
vada con le copie dei bonifici e degli estratti conto dall'inizio della locazione presso l'Agenzia delle Entrate e spieghi la situazione.
Secondo me dovrebbe essere sufficiente quello che ha per effettuare la registrazione ed avere il nuovo contratto agevolato.
Nella sua situazione attuale nessuno può mandarla via anche perché chi è che occupa abusivamente un appartamento e poi paga regolarmente il condominio?
E' passato più di un anno dall'inizio della sua locazione e non si può più applicare il ravvedimento operoso che sconta la multa ma provi a farsi fare un conteggio dall'Agenzia delle Entrate di quello che deve pagare per la registrazione e quello che dovrà pagare poi per l'affitto: visto quello che paga oggi per me le conviene in ogni caso.

Marzia Moreschi ha detto...

Buonasera Christian,
è tutto a posto. Appena avrà pagato, su modulo predisposto dell'Agenzia delle Entrate, verranno riportati i dati del suo nuovo contratto 4+4 (dati anagrafici suoi e del proprietario, dati dell'immobile, nuovo importo agevolato dell'affitto, durata del contratto...). Faranno tutto loro non si preoccupi!

Anonimo ha detto...

Ho scoperto di avere anche a nome mio la ricevuta del pagamento a una ditta di autospurgo!
La ringrazio infinitamente per le sue preziose informazioni.
Cordiali saluti

Anonimo ha detto...

Dott.ssa è stata ancora gentilissima peccato che non posso vista la distanza, le avrei offerto una cena grazie mille di nuovo Christian

Anonimo ha detto...

Dott.ssa oggi ho fatto il tutto pagamenti, registrazione del contratto. Volevo sapere secondo lei pago dal prossimo mese oppure da questo mese aggiungendo però il periodo che interccorre tra il 1 gennaio ed il giorno prima delle registrazione(11.01.2012) calcolando in base a quanto versavo in nero. ES 413.17 euro in nero diviso 31gg che fa 13.32 per 11 gg uguale 146.52 a questi 146.52 aggiungo il canone agevolato 74.56 euro (che sarebbe rendita catastale 298.25 diviso 12 per tre) quali delle due alternative il proprietario ha diritto a chiedermi la differenza di quei 11 gg ? Grazie

Marzia Moreschi ha detto...

Considerato che il contratto in nero per legge è nullo io farei il conteggio in base al nuovo canone come da contratto regolarmente registrato.

Anonimo ha detto...

Salve Dott.ssa, approfitto della sua disponibilita' e competenza per mostarle il mio caso. Sono in affitto in nero dal 2010, pago 850 Euro al mese. Il mio padrone di casa ha la residenza nell'appartamento che affitto, probabilmente per evitare tasse o simile. Pago in contanti, ottengo una ricevuta ma che non contiene nomi (chi ha pagato e a chi e per cosa). C'e' solo scritto "affitto mese di..." tramite agenzia. Le utenze sono tutte pagate dal padrone di casa a parte telefono ed internet che sono intestate a me. Ho intenzione di denunciarlo tramite Sunia o altro (cosa mi consiglia?). Otterrei un 4+4 piu' affitto = 3Xrendita catastale e devo pagare la meta' delle sanzioni, che saranno qualche centinaia di euro per 900/mese per 15 mesi. E' cosi' che funziona? O vede dei potenziali rischi per la mia situazione?
Grazie Mille
Marcello, Torino

Anonimo ha detto...

Vorrei esporre il mio problema di proprietario.
A differenza dei post precedenti sono un proprietario che ritene di essere stato aggirato dalla Legge. Mi spiego meglio.
A metà dicembre del 2010 un amico mi chiese se potevo prestargli la casa per il periodo natalizio. Mi disse che aveva problemi con la moglie e voleva trascorre il natale con il figlio. Gli dissi di si, e gli consegnai le chiavi.
A gennaio l"amico" non voleva andare via, così gli dissi che si poteva fare un regolare contratto oppure andare via.
Compilammo una bozza di contratto (a matita) precompilato e fatto l'inventario dei mobili, l'"amico" firmò i documenti (a penna).
Tornai con i contratti "in bella" pronti per la firma. L'"amico" si rifiutò, disse che non poteva cambiare residenza per problemi che aveva per l'affido del figlio. Seguirono rifiuti continui. A marzo torno alla carica e, disgraziatamente, mi faccio fare un versamento fatto con il sistema Sisal sul mio PostePay, per un importo inferiore al prezzo concordato. Seguirono altri pagamenti mai costanti e un po' quando pareva a lui sempre con il sistema Sisal sul mio PostePay. Sottolineo che si è sempre rifiutato di firmare il contratto.
Le spese del gas, luce e rifiuti sono stati pagati un po' da me e un po' da lui.
A dicembre l'"amico" si scopre onesto cittadino e fa un versamento dalla Posta verso il mio PostePay e lo stesso giorno mi denuncia all'Agenzia delle Entrate presentando i pagamenti Sisal, l'unico pagamento sulla Posta e dichiarando di aver pagato sempre lui per luce, gas e rifiuti.
Ora paga regolarmente 43,60€.
Allora:
1) Nella denuncia ha dichiarato un prezzo quasi doppio di quello che effettivamente mi ha dato;
2) Ha presentato una particella catastale che non rappresenta l'interezza dell'immobile. E se vogliamo dirla tutta il pezzetto che ha denunciato, da solo non ha i requisiti igienici per la residenza;
3) dentro ci sono i miei mobili e tutti gli accessori e se li gode allegramente.

Avrei da dire tante altre cose ma mi fermo qui. Dottoressa cosa posso fare?

Anonimo ha detto...

Gentile Dottoressa, abito in un capoluogo in cui gli affitti sono carissimi; sono un proprietaria che ha registrato un contratto temporaneo di 5 mesi in ritardo pagando le more del ravvedimento, Dopo qualche settimana l'inquilino si è recato allo stesso ufficio dell'AdE ed ha ri-registrato lo stesso contratto comunicandomi di avvalersi delle sanzioni accessorie e di averlo mutato a 4 anni + 4 ad un mensile irrisorio € 100!Ora mi è stata chiesta una cifra enorme per uscire di casa. Ho già valutato che sono stati fatti danni nel locale e ritengo di aver subito una truffa, sono entrati con la scusa di un'esigenza temporanea, mi hanno fatto pena e gli ho fissato pure un canone minimo per l'esigenza temporanea e non hanno voluto registrare, tanto se ne andavano... L'AdE ritiene che sia la punizione regolare dovuta alla tardiva registrazione ma non capisco allora perché ricade solo sul proprietario. Inoltre, perché mi hanno consentito il ravvedimento? Lo stato ci rimette anche con le tasse sul nuovo canone che è un terzo della rendita. Su questa casa ho la residenza, 2 mutui per 600€ per prima casa, ora ci perdo anche le detrazioni? Mi fa capire perché dopo aver registrato rientro ancora nelle sanzioni?

Anonimo ha detto...

urgentissimo! scrittura privata firmata anche dal proprietario: riporta "cauzione", "ad uso abitativo", "canone", c'è la data di inizio ma non dice per quanto tempo. ha sempre rinviato la registrazione e allora l'ho denunciato. e ora scopro che intanto che io seguo la prassi per registrarlo da sola, lui ha registrato un "atto a contenuto patrimoniale" in cui dice che "senza titolo contrattuale concedo in occupazione temporanea" e secondo lui era solo fino al 30 di settembre e quindi me ne devo andare. e all'agenzia delle entrate mi dicono: come possono registrare il contratto che richiedo in base alla nuova legge se lui ha registrato questo atto? secondo loro lui può addirittura querelarmi!
davvero lui mi raggira in questo modo ed io non posso fare nulla?
grazie

Marzia Moreschi ha detto...

Buongiorno Sig. Marcello,
la procedura è quella da lei descritta. Vada con le ricevute di pagamento e le utenze a lei intestate all'Agenzia delle Entrate (il Sunia non c'entra nulla) e registri il contratto. Se può anche dimostrare che il pagamento viene prelevato da un c/c è anche meglio.
I rischi l'inquilino non li corre in quanto l'Agenzia se ci sono prove registra altrimenti no.

Marzia Moreschi ha detto...

Buongiorno,
la situazione è piuttosto complicata. Avendo già effettuato la registrazione il suo inquilino l'Agenzia delle Entrate non la può aiutare in questo caso. Il contratto firmato e scritto a matita è contestabile e l'altro non è stato firmato. Inoltre il contratto è nullo finché non è stato registrato.
Purtroppo la "furbata" del suo falso "amico" si è ritorta contro di lei.
La legge inoltre tutela sempre la parte debole cioè l'inquilino, a meno che un bravo legale non riesca a usare come cavillo il fatto che come lei dice, la parte di particella presentata dall'inquilino, non avendo i requisiti igienici, non avrebbe neanche l'agibilità... Provi a consultare anche un geometra...
Altrimenti l'alternativa è aspettare 3 anni e mezzo e, 6 mesi prima della prima scadenza mandare (con raccomandata A/R) disdetta del contratto in essere comunicando che l'immobile le serve "per uso personale" o "famigliare".

Anonimo ha detto...

Dottoressa buongiorno e grazie per la sua gentilissima risposta, (ovviamente sono il proprietario che le aveva scritto sopra),visto che non posso fare altro che aspettare i fatidici 3anni e 6 mesi mi chiedo:
I mobili che ho dentro come posso fare per recuperarli?
1)Dovrei contattare l'infame e chiedergli di togliere la sua roba dai miei mobili perchè mi servono? o mi dica lei cosa fare......
2)ammesso che riesco ad entrare ( posso spostare i mobili nella particella che l'infamone non ha affittato? e lasciarli imballati e sigillati fino allo scadere dei 3 anni?
3) l'ADE mi ha proposto la risoluzione del contratto pagando 67 euro e compilando un modello 69. Servirebbe a qualcosa ? o vale solo per i fini fiscali ma non mi toglierebbe l'infame da casa mia?
ps :I contratti che avevo per luce e gas sono stati chiusi senza il mio consenso,chiusi e non volturati dall'infame stesso! mi chiedo come sia possibile senza il mio consenso!
di nuovo grazie le auguro una buona giornata.

Marzia Moreschi ha detto...

Buongiorno,
questa è una cosa molto strana in quanto, per legge, vale la prima registrazione che è stata effettuata, tanto più che lei aveva pagato la mora!
A meno che l'inquilino non abbia registrato il nuovo contratto alla scadenza del primo.
Se il primo contratto era già scaduto ormai è valida la nuova registrazione e non si può fare più niente, ma se il contratto da lei registrato è ancora valido, anche se registrato in ritardo, ha sbagliato l'Agenzia delle Entrate in quanto non è regolare una doppia registrazione sullo stesso immobile per lo stesso periodo con gli stessi contraenti, altrimenti lo potrebbe fare chiunque per abbassare l'affitto che paga!!!

Marzia Moreschi ha detto...

Buongiorno, se il 30 settembre si riferisce al 2011 e lei sta ancora lì e paga ancora regolarmente affitto, utenze e lui incassa regolarmente(deve però riuscire a dimostrare qualcosa)può sempre registrare il contratto con le nuove regole. Se sulla scrittura privata non c'è scadenza è la parola del proprietario contro la sua. Le hai mai inviato una lettera di sfratto? Se non l'ha fatto la locazione continua...

Marzia Moreschi ha detto...

Buongiorno,
sul contratto registrato dall'inquilino la casa risulta arredata? Se risulta arredata sarà difficile riuscire a riavere indietro i mobili, se invece non risulta arredata può sempre tentare di fare un accordo e riprenderseli (certo che se poi li lascia imballati nell'altra particella non può dimostrare che le servono...).
Lei può fare la risoluzione del contratto ma deve anche riuscire a mandare via l'inquilino altrimenti non risolve il problema.
Una domanda : se l'inquilino ha chiuso i suoi contratti ma non li ha volturati ora vive senza luce e gas? A nome di chi sono le utenze?

Anonimo ha detto...

Buongiorno, ... allora

1 - Non c'è nessun contratto l'AdE dice che la denuncia + modello 69 sono il contratto - vale l'art.3 8° comma del Dlgv 23/2011!

2 - Si è arredata, inoltre la sola particella che l'"amico" si è affittato, da sola, non possiede i requisiti igienici ai sensi del regolamento d'igiene del Comune.

3 - Ok faccio risoluzione del contratto, come mi ha consigliato l'AdE. Poi lo cito per occupazione abusiva. Di fatto senza contratto vale, come prevede il Dlgv 23/2011, solo il 1° comma dell'articolo 2 della L.431/98. Infatti, nel mio caso, da nessuna parte c'è scritto che il locatore deve dare disdetta 6 mesi prima non essendoci contratto! E volendo fare i cattivi lo cito per danni, ovviamente se ho una promessa di vendita con locali liberi.


4 - Prima le utenze erano a nome mio (contratto non residenziale) adesso sono intestati all'"amico" che ha chiesto la residenza. Mi chiede come ha fatto? Non lo so, però ho mandato RR alla società fornitrice per indebita cessazione del contratto di fornitura.

Marzia Moreschi ha detto...

Buongiorno,
ok il modulo consegnato all'AdE è vero che vale come contratto ma pensavo ci fossero anche alcune informazioni in più.
Se la particella non possiede i requisiti non dovrebbe essere abitabile e, di conseguenza, non affittabile e questo dovrebbe dimostrare la mala fede del suo "amico".
Prima di fare la disdetta e la citazione per occupazione abusiva le consiglio di consultare un legale perché non sono tanto sicura che si possa fare così semplicemente altrimenti lo farebbero tutti i proprietari nella sua situazione.
Il contratto viene infatti rinnovato per anni 4 + 4 e per le disdette la regola generale prevede di aspettare la prima scadenza e la comunicazione 6 mesi prima, infatti per la legge, la parte debole è sempre l'inquilino (anche se scorretto).
Può aver fatto la cessazione del contratto solo col numero cliente come si fa con i subentri altrimenti i fornitori possono essere denunciati come ha fatto lei.

Anonimo ha detto...

Ho appuntamento questo pomeriggio con l'avvocato. La terrò informata, se lo desidera.

Saluti

Marzia Moreschi ha detto...

Va bene, la ringrazio. Saluti.

Anonimo ha detto...

dottoressa buona sera, IO DOMANI VADO A REGISTRARE IL CONTRATTO DI AFFITTO CHE ERA IN NERO IN UN 4+4. VOLEVO CHIEDERLE A DICEMBRE IL PROPRIETARIO VISTO CHE AVEVO AVUTO DELLE DIFFICOLTA A PAGARLI L'AFFITTO CHE POI LI HO PAGATO A FINE DICEMBRE!!! MI HA FATTO FIRMARE UNA RACCOMANDATA A MANO CHE LUI DISSE NON HA ALCUN VALORE CHE DICE CHE IO LASCERO' L'IMMOBILE ENTRO FEBBRAIO VERSANDOLI A PARTIRE DA DICEMBRE LA SOMMA DI €600 PERCHè IL LOCALE NON è èPIU' IDONEO ALLE MIE ESIGENZE!!! NONOSTANTE QUESTA LETTERA FATTA DA LUI POSSO FARE LA CEDOLARE SECCA VISTO CHE è DAL 25 2 2011 CHE PAGO 600€ IN NERO CON UN CONTRATTO DI COMODATO GRATUITO MAI REGISTRATO???? ZULEYKA87@HOTMAIL.IT

Anonimo ha detto...

Buonasera sono il proprietario della mansarda arredata e dell'"amico infame".
Sono stato dall'avvocato e questo e quello che mi ha detto di fare:
Rivolgiti ad un bravo avvocato penalista perché questa è una truffa!
Comunque prima, dice l'avv.:
trasmetti RR anticipata via fax all'"amico" per dirgli che il giorno xxx vai a spostare i mobili;
Prima di andare dall'"amico" passa dai carabinieri e digli:
1) che vorresti denunciare per truffa l'"amico", ma prima di procedere manifesti davanti ai carabinieri che vorresti risolvere il problema senza che si proceda con un processo penale e con gravi conseguenze per l'"amico";
2) che stai andando a casa per prendere i mobili, facendo vedere che sei il proprietario e che è già stato avvertito della mia volontà;
3) se non si fa trovare in casa, chiama carabinieri ed entri con loro a spostare i mobili nella porzione di appartamento non affittato.

Successivamente puoi scrivere al Comune e all'"amico" avvisandolo che la porzione che ha in affitto non ha le caratteristiche di abitabilità.

E poi aspetta ...

Ora provo a chiedere consulenza ad altro avvocato, giusto per non sbagliare.

PS sono stato dai Carabinieri della mia zona, giusto per capire, mi hanno detto che in genere si fà così e di ricordarsi di portare il titolo di proprietà dell'immobile.

PS1 l'avv. mi ha detto che una legge molto simile e stata dichiarata incostituzionale dalla Corte Costituzionale, e che il Dlgv è al vaglio della Corte.


Ti aggiorno appena avrò delle nuove, fammi sapere anche tu se hai qualche info in +

Marzia Moreschi ha detto...

Buonasera,
certo che stavolta l'amico l'ha fatta grossa! Cercherò di avere altre informazioni, ti farò sapere appena possibile.

Marzia Moreschi ha detto...

Buonasera,
vada all'Agenzia delle Entrate con il contratto di comodato, la raccomandata a mano, se ne ha una copia, e la dimostrazione dei pagamenti fatti(almeno qualcuno) o il pagamento delle utenze, se sono a suo nome.
Se non ha niente oltre il contratto di comodato provi anche solo con quello ma non so se le applicheranno il contratto 4+4 agevolato

Marzia Moreschi ha detto...

Un interessante commento

AnonimoJan 24, 2012 08:03 AM

buongiorno,volevo esporle il mio caso.Sono una signora di 64 anni e dal 1997 abito in un appartamento in affitto con regolare contratto di affitto registrato il 25 marzo del 1997,ma l'intestatario del contratto era mio figlio e il proprietario era una signora anziana. Nel 2001 mio figlio ha lasciato l'appartamento per andare a vivere con la compagna, e siamo restati nell'appartamento io e gli altri 2 figli e una nipote. Fino all'anno 2007 la proprietaria ha sempre provveduto ha fornirmi le ricevute di pagamento,ma dopo la sua morte il figlio della proprietaria non ha più rilasciato le ricevute e i soldi venivano consegnati in mano al proprietario dicendo che avrebbe a tempo breve rilasciato le giuste fatture di pagamento. Ora nel 2011 anche gli altri 2 figli e la nipote hanno lasciato l'appartamento e il proprietario chiedeva di regolarizzare il contratto intestandolo a nome mio.Il nuovo contratto era stato stipulato a marzo 2011 dal proprietario ma non firmato e registrato. A settembre del 2011 il proprietario dice che io non pago l'affitto dal 2008, cosa non vera visto che consegnavo personalmente i soldi ogni mese.Esistono anche una decina di bonifici bancari ma il proprietario dice che sono gli unici soldi che ha preso da me. A novembre del 2011 il proprietario mi ha staccato la corrente elettrica, in quanto luce e acqua sono collegati con lo stabilimento adiacente all'appartamento le quali io pagavo al proprietario nella cifra stabilita per l'affitto.
Ora ho fatto denuncia alle finanze per il subaffitto dell'acqua e della corrente elettrica,ho fatto denuncia ai carabinieri per la mancata erogazione dell'energia elettrica e ho fatto denuncia in quanto ora il proprietario ha cambiato la serratura del cancello esterno all'abitazione e io non posso più entrare in casa dove io risulto tuttora residente e all'interno ho i miei mobili.In 4 anni non ho mai ricevuto nè lettere di sfratto e nemmeno visita di ispettori giudiziari che mi intimassero di lasciare l'appartamento.
Il contratto di locazione risulta ancora quello stipulato dalla proprietaria defunta e l'agenzia delle entrate dice che è stata rinnovata la registrazine degli anni dal 2008 al 2011 solo a gennaio 2012.
L'unica utenza registrata era il gas il quale era intestatario il figlio che aveva stipulato il contratto.
Ora sono stata da un'avvocato,ma il proprietario non risponde a nessuna delle lettere che gli vengono inviate e io sono ancora senza corrente elettrica e quindi senza riscaldamento in casa.
Ho contattato anche il sindacato inquilini ,ma non ho ancora ricevuto nessuna risposta.Posso denunciare ulterirmente il proprietario all'agenzia delle entrate? o cè qualche altro appiglio dove posso attaccarmi?
grazie e attendo una vostra risposta.

Marzia Moreschi ha detto...

Buonasera Sig.ra,
prima di tutto se il contratto registrato ultimamente è quello iniziale ed è intestato a suo figlio questo non è corretto visto che non vive più con lei dal 2011.
Bisogna poi capire se è stata fatta solo la regolarizzazione per il periodo 2007-2011 oppure anche per i prossimi 4 anni perché se si ferma al 2011 potrebbe effettuare lei la registrazione con la nuova legge.
Per quanto riguarda il cambio della serratura del cancello il proprietario non poteva assolutamente farlo E' VIOLAZIONE DELLA PROPRIETA' PRIVATA e per questo può fare una denuncia per violazione di proprietà ai Carabinieri o alla Polizia.
Penseranno poi loro ad andare dal proprietario a riprendere le chiavi del cancello per farla rientrare in casa.
A quel punto tramite il suo legale potrebbe fare una richiesta di risarcimento danni al proprietario.
Altra cosa che non avrebbero potuto farle era quella di staccarle le utenze, anche questa altra cosa irregolare e sulla quale richiedere risarcimento danni.
Mi viene il sospetto che questo attuale proprietario non si renda conto che così facendo sta rischiando molto.
La cosa migliore che lei possa fare al momento è denunciare la cosa ai Carabinieri o alla Polizia oppure ad entrambi.

Anonimo ha detto...

Dott.ssa buonasera. le espongo il mio caso. da 3 anni ho stipulato un contratto d'affitto registrato. nonostante gli 800 euro richiesti, ci accordammo per un affitto di 700 euro. non ricordo se l'anno successivo o quello dopo ancora, la padrona di casa mi aumentò lo stesso di 50 euro, per un totale di 750, pur continuando a darmi delle ricevute di 700 euro. quest'anno mi ha chiesto un nuovo aumento, finalizzato a soddisfare la richiesta iniziale, 800 euro. ho spiegato alla signora che essendo rimasto da solo (l'affitto i primi due anni lo pagavamo in due), non potevo permettermi un aumento e che già l'attuale cifra era per me un problema. visti i buoni rapporti e l'assenza di problemi causatale, la padrona ha deciso di "venirmi incontro", mantenendo l'importo inalterato, 750 euro, chiedendomi però di corrisponderle l'importo con un assegno da 700 euro e di 50 euro in contanti, per continuare, così facendo, ad emettermi ricevute da "soli" 700 euro. a me non interessa tanto sapere se sono in condizioni o meno di denunciare il fatto e di poter così accedere alle vantaggiose condizioni d'affitto già dibattute. sono invece preoccupato di sapere quali sono i rischi per un inquilino che paga una parte di affitto in nero. è vero che la situazione non cambierebbe più di tanto, visto che le ricevute di pagamento sono sempre state inferiori all'assegno versato. qui però mi si chiede espressamente di pagare una parte d'affitto in nero e non vorrei, da che non voglio approfittare della situazione e denunciare il fatto, a ritrovarmi nei guai per aver favorito, se non altro attraverso una condotta complice, l'illecito della signora. entro 2 giorni devo firmare il nuovo contratto.
cosa mi consiglia?
meglio continuare a versare tutta la cifra tramite assegno lasciando alla signora la "responsabilità" d'emettere ricevute inferiori?
o ancora pretendere la ricevuta equivalente all'importo effettivamente versato?
la ringrazio in anticipo per l'attenzione concessami.

karolina ha detto...

grazie per avermi risposto ho girato tutto internet e lei è stata l'unica a darmi un aiuto! grazie!!! ho le bollette della luce la cessione fabbricato, è un piacere il mio nome è maria sono dominicana ho 24 anni e un bambino di due faccio la colf, guadagno 740€ al mese di cui 600€ sono dell'affitto. con quello che ho è possibile farlo? e se il patrone di casa continua con le chiamate e le minacce? ho gia' cambiato le chiavi di casa... perchè durante il 2011 sapendo il mio orario di lavoro stava sempre dentro casa diceva per farla vedere a delle persone e mi chiamava ,mentre ero al lavoro per dirmi che stava dentro! grazie!!!

Marzia Moreschi ha detto...

Buonasera,
il problema di pagare una parte in nero e ottenere ricevute per una sola parte e quindi di non poter mai dimostrare quanto effettivamente pagato la espone al rischio di vedersi richiedere (se la sig.ra impazzisce, litigate o altra causa non prevedibile)di saldare quanto "non risulta pagato".
Il fatto che la proprietaria le richieda un pagamento in nero è in questo caso strano anche perché il contratto registrato prevede il pagamento di una somma maggiore ed è su quella somma che la proprietaria paga le tasse.
Io le consiglio di continuare a pagare tutto regolarmente (anche se comunque la cifra è più bassa di quella contrattualmente prevista) e a chiedere la ricevuta per l'intero importo.
Meglio ancora sarebbe rifare il contratto con le cifre regolarmente pagate.

Marzia Moreschi ha detto...

Buonasera Maria,
provi a portare tutto quello che ha all'Agenzia delle Entrate, bollette e cessione di fabbricato dimostrano solo che lei abita lì ma non i pagamenti che fa, dovrebbe effettuare un pagamento o con assegno o con PostaPay, ne basta uno per dimostrare il pagamento dell'affitto.
Provi comunque intanto a sentire l'Agenzia delle Entrate, se le dicono che serve una dimostrazione di pagamento provi a fare come le ho detto e poi torni all'Agenzia.
Se il padrone di casa la minaccia vada dai Carabinieri e faccia presente la cosa, ma prima registri il contratto.

Anonimo ha detto...

La denuncia hai carabinieri per il cambio della serratura e per la corrente elettrica è già stata fatta,ma il proprietario si rifiuta. Ora andrò all'agenzia delle entrate per verificare di quanti anni è stato registrato il contratto. Poi volevo chiedere, visto che il contratto è stato firmato dalla proprietaria defunta può essere considerato ancora valido senza mai averlo riscritto a nome del nuovo proprietario o può considerarsi nullo? E sono obbligata a lasciare l'appartamento come richiede il proprietario, oppure posso continuare a lasciare la residenza e i mobili all'interno fino a quando non ci sarà una sentenza di un tribunale?grazie da signora di 64 anni

Marzia Moreschi ha detto...

Buongiorno Sig.ra,
al momento del decesso della proprietaria gli eredi avrebbero dovuto effettuare un subentro nel contratto di locazione, forse tutti questi giri sono il risultato del fatto che non vogliono pagare le tasse sull'immobile, anche questa è una cosa che dovrà dire all'Agenzia delle Entrate in modo da farla sistemare.
Per poterla mandare via dalla casa le devono prima inviare una richiesta di lasciare l'immobile (ma devono dire perché), poi seguirà la comunicazione di sfratto ecc. ecc. la procedura non è comunque immediata.
Per quanto riguarda i mobili se con il cambio di serratura il proprietario le ha impedito materialmente la possibilità di entrare in casa ha effettuato un sequestro di beni bello e buono!
Anche qui un bravo avvocato le potrà indicare la procedura più rapida per rientrare in possesso dei beni e dell'immobile che abitava fino ad un eventuale sfratto.

Anonimo ha detto...

E' così complicata la situazione che a volte ho l'impressione che il proprietario mi stia prendendo in giro.
Negli ultimi 4 anni ho sempre pagato l'affitto regolarmente,facendo mea culpa per non aver preteso di più le ricevute.E non credo che un proprietario aspetti 4 anni senza mai ricevere soldi dell'affitto a mandare uno sfratto o qualsiasi altra comunicazione.

maria ha detto...

Dott.ssa buonasera, eccomi qui sono maria oggi sono andata alla agenzia delle entrate e ho registrato il 4+4, adesso cosa dovrei fare volevo mettere nella buca postale del patrone di casa copia del contratto ma, ho una paura enorme!!! che mi consiglia di fare e visto che il contratto parte da oggi quando dovrei pagare i 116€ e come dovrei pagare??? grazie sempre gentilissima

Anonimo ha detto...

Salve Maria,
come proprietario mi è successo la stessa cosa, leggi post precedenti.
L'inquilino "l'amicone infame" (oops...mi scusi, ma il mio "caso" è completamente diverso) non mi ha detto nulla, ho saputo la cosa con lettera Raccomandata con ricevuta dell'Agenzia delle Entrate.

Auguroni

Marzia Moreschi ha detto...

Infatti sono molte le cose non chiare nel suo caso e anche contraddittorie. Bisognerebbe riuscire a capire cosa gli passa per la testa... In molti casi una spiegazione logica neanche c'è, sta di fatto che difficilmente una persona di buon senso va a comportarsi male con un inquilino storico, corretto e pagante, a che pro darsi la zappa sui piedi da solo? Per guadagnare di più? Ha fatto tutto questo perché il canone era ormai troppo basso? Perché con un contratto regolarmente registrato deve pagare le tasse?
E comunque nonostante le chiavi cambiate e le utenze staccate a lei non è ancora arrivato nessuno sfratto.

Marzia Moreschi ha detto...

Salve Maria,
può inviare al proprietario una copia del contratto con raccomandata RR anche se, come le ha scritto l'altro proprietario, di solito lo manda l'Agenzia delle Entrate.
Paghi subito quanto dovuto in base al nuovo contratto con un mezzo tracciabile: basta anche con un vaglia postale inviato a nome del proprietario presso la sua residenza conservando accuratamente (mi raccomando) la sua copia come prova dell'avvenuto pagamento.

Anonimo ha detto...

maria grazieeeeeeeeeee gentilissima come sempre!!! il patrone mi ha dewtto che mi fara' causa e che poi avro carichi pendenti che nessuno mi affiera' mai piu' casa

Marzia Moreschi ha detto...

Il proprietario sta solo cercando di spaventarla, in realtà non può farle nulla e se va oltre le minacce verbali può sempre denunciarlo.
Se insiste vada tranquilla da un avvocato.

Marzia Moreschi ha detto...

IMPORTANTE

Ho ricevuto in questi giorni diverse chiamate di inquilini che hanno denunciato gli affitti in nero che a loro volta hanno ricevuto minacce dai proprietari, a volte anche molto pesanti.
Ugualmente proprietari onesti hanno trovato inquilini furbi che con varie scuse hanno rifiutato la registrazione e da questi sono stati raggirati o truffati.

Per evitare il rischio di dover andare dall'avvocato per fare una causa quasi sempre dall'esito incerto, consiglio a proprietari ed inquilini le seguenti cose :
- cercate casa o inquilini solo tramite Agenzie Immobiliari serie che lavorano con clienti seri e controllati e facciano contratti di affitto regolari (se l'Agenzia è seria il servizio che dà ha un valore sicuramente superiore al suo costo);
- evitate traffichini e trafficoni dell'ultima ora che vi consigliano amici degli amici garantiti e sperimentati (sono quelli che vi danno sempre le fregature ed in queste situazioni poi rimediare costa caro);
- pretendete sempre la registrazione del contratto di affitto che garantisce sia l'inquilino che il proprietario da possibili furbate dell'altro(oggi con la cedolare secca si risparmiano le spese di registrazione, l'inquilino non ha aggiornamento del canone ed il proprietario ha una tassazione agevolata) ;
- garantitevi da rischi futuri con una polizza assicurativa. Ne esistono sia per il proprietario (garanzia danni, insoluti, spese legali)che per l'inquilino (perdita di lavoro, morosità rate d'affitto, risarcimento danni) e fanno stare più tranquilli.

Continuate comunque a scrivere per un consiglio relativo alla risoluzione dei vostri casi.

maria ha detto...

Dott.ssa buonasera, sono sempre io maria, scusi se sono cosi invadente ma sono sola con mio figlio è lei è l'unica alla quale posso rivolgermi e l'unica che mi sta dando una mano di questo la ringrazio con tutto il cuore!!! oggi alle 17:30 sono andata alle poste a ritirare una raccomandata arrivata ieri ma io non cero. cè scritto: dal proprietario__-in relazione alla sua raccomandata a mano che ha scritto il, con la quale da formale disdetta del contratto di comodato, si prendo atto della disdetta-visti i buoni rapporti intercorsi-rinunciando,pero',ad una forma di pagamento da lei proposto in luogo del contratto,attuale,che è in forma gratuita. pertanto l'autorizzo a rimanere nell'appartamento fino al 15 febbraio 2012 data oltre la quale dovra lasciare l'immobile. per quanto concerne l'importo da lei consegnato per la somma di € 600 a copertura delle spese condominiali, sara mia cura eseguire il consecutivo delle spese da febbraio 2011 a febbraio 2012, il quale le verra reso noto alla consegna delle chiavi. dottoressa io pagavo affitto comppreso il condominio e di caparra li avevo dato 1200€. questo è pazzo!!!la raccomandata a mano l'ha scritta lui non io

Marzia Moreschi ha detto...

Buongiorno Maria,
il proprietario sta cercando di spaventarla e di riprendersi, con la scusa delle spese condominiali, i soldi della multa dell'Agenzia delle Entrate. Ormai quello che è valido è il contratto da lei registrato e lui non può "rinunciare", il contratto c'è e basta.

Anonimo ha detto...

Buongiorno di nuovo.
Purtroppo ho realizzato che il contratto di comodato non e' affatto scaduto; ero convinta infatti che fosse meglio essere senza contratto del tutto che con uno simile.
Tuttavia il proprietario mi ha detto di aver donato la casa al figlio. Se cio' fosse vero la validita' del contratto di comodato sarebbe compromessa? Com'e' la legge a riguardo? Sarebbe l'unica speranza per me.
Inoltre lei crede che io potrei forzare la mano e pagare l'affitto con bonifico bancario? Immagino che lui possa anche rifiutare di riceverlo.
Per ultima cosa, anche se il padre mi firmasse una ricevuta, questa avrebbe valdita' se la casa e' del figlio?
Grazie ancora

Marzia Moreschi ha detto...

Buongiorno Sig.ra mi scusi ma questo contratto di comodato è stato registrato dal proprietario? Se non è registrato è nullo.
La prossima volta che paga l'affitto lo faccia con vaglia postale inviato al domicilio del proprietario indicando la causale "pagamento affitto mese di... per immobile in via... (indichi l'indirizzo intero)". Con questo dimostra l'abitazione nell'immobile, il pagamento dell'affitto ed ha in mano una ricevuta di pagamento.
Donazione vera o falsa che sia lei abita lì e paga un regolare affitto.

Anonimo ha detto...

Il contratto e' registrato. Non mi rimane che tentare di pagarlo in modo tracciabile. Ma lui potrebbe ritornare al mittente un pagamento simile?
La procedura di sfratto nel caso del comodato e' ordinaria?
Grazie ancora

Anonimo ha detto...

buongiorno dottoressa, sono maria grazie!!! mi da un gran sollievo, mi ha detto che mi fara' causa e che la cosa non finisce qui.

Anonimo ha detto...

Buongiorno,io abito in un apartamento da 5 anni senza contratto di affitto,pago in agenzia senza ricevuta senza niente... ho il telefono di casa intestato a nome mio e la rezidenta da 5 anni... lo posso denunciare senza avendo nesuna ricevuta di pagamento dell affitto??? sono 4 aparatmenti nello steso statto....

Marzia Moreschi ha detto...

Staremo a vedere cosa riesce ad inventare !

Marzia Moreschi ha detto...

Buonasera,
può provare a portare all'Agenzia delle Entrate il certificato di residenza e la bolletta del telefono e vedere cosa le rispondono. Meglio se riesce a convincere anche gli altri inquilini perché Così potete fare una denuncia tutti insieme ed ha più valore.
Inoltre in questo caso sarebbe da denunciare anche l'agenzia!

Marzia Moreschi ha detto...

Il pagamento con vaglia postale se non viene ritirato entro 30 gg ritorna dalle Poste a chi lo ha emesso ma resta comunque valida la ricevuta che vi resta del pagamento effettuato (tra l'altro sarebbe stupido a non ritirarlo perché non viene tracciato).
Per quanto riguarda invece lo sfratto, questo può essere effettuato solo alla scadenza del contratto di comodato (se l'inquilino non se ne va e diventa "occupante senza titolo") e di solito, non potendo usare la procedura di sfratto ordinaria, viene fatto con una causa ordinaria o con ricorso ex art. 447 bis cpc che hanno più o meno la stessa durata.
Se sul contratto invece non c'è scadenza si manda una disdetta con raccomandata, poi se non c'è il rilascio dell'immobile si procede con lo sfratto come indicato sopra.

Anonimo ha detto...

come funzionano le cause visto che lui ha detto che mi fara' causa?

Anonimo ha detto...

l'inquilino puo' chiedere al proprietario che gli vengano restituite le somme di denaro versate in eccedenza in nero egli anni passati? E' previsto dalla legge ?Grazie“

Marzia Moreschi ha detto...

Le arriverà la lettera da parte di un legale (se riesce a trovare un qualcosa per cui effettuare una denuncia).

Marzia Moreschi ha detto...

Sì, se riesce a dimostrare di averle pagate, con una azione legale.

Anonimo ha detto...

Salve scusate la mia intromissione ma a mio modesto avviso state dando delle info errate agli inquilini, non può dire semplicemente ...vada all'AdE a denunciare...
1) all'AdE deve portare prove inconfutabili e riconducibili ad un canone
2) fare una denuncia scritta assumendosi perciò la responsabilità di ciò che scrive.
non basta andare lì con un semplice bollettino e denunciare una persona!fino a prova contraria anche all'inquilino stava bene avere l'affitto in nero prima di questa legge ....o sbaglio? ora si ritrovano ad essere tutti bravissimi cittadini solo perchè sanno che possono approfittare di questa legge per avere un canone bassissimo e mettere nei guai delle persone che magari umanamente parlando sono andati incontro ai bisogni di questi inquilini ( vedi caso di quell'ANONIMO che scrive sopra)
non la prenda come una critica ma semplicemente come il modesto parere di una persona che legge questo blog.

Marzia Moreschi ha detto...

Buongiorno, se legge con attenzione i miei post precedenti vedrà che dappertutto chiedo agli inquilini che vogliono effettuare una denuncia per affitto in nero di portare all'Agenzia delle Entrate qualcosa che provi il pagamento del canone di affitto proprio perché quello che dicono deve avere una prova certa.
E' anche vero però che non tutte le Agenzie delle Entrate si comportano allo stesso modo e per alcune è sufficiente la residenza o il pagamento delle bollette, soprattutto in caso di stranieri che di solito sono i più svantaggiati e vessati. In questi casi consiglio di tentare, sarà poi l'Agenzia a decidere se ha sufficienti prove per procedere alla registrazione o meno.
Non credo che un inquilino abbia interesse a richiedere l'affitto in nero: c'è chi ha il rimborso della ditta, chi lo sgravio fiscale, chi della residenza per parcheggiare l'auto...
Esistono invece molti proprietari che si approfittano della buona fede degli inquilini (anche facendo un semplice contratto di comodato) e vedo che la maggior parte di quelli che decidono di fare la denuncia agiscono non tanto per pagare una cifra irrisoria di affitto quanto per regolarizzare una situazione in cui hanno spesso paura, senza un contratto, di poter essere sbattuti fuori di casa senza neanche sapere perché.
So di alcuni inquilini infatti che fatta la denuncia ed ottenuto il contratto hanno continuato a pagare l'importo precedente ma tranquilli perché ora hanno un contratto.
Se legge attentamente i post di chi scrive ciò che trapela, a parte qualche caso particolare e a volte anche motivato, non è la voglia di "vendetta" ma la possibilità di abitare tranquillamente in una casa senza sentirsi un "ospite".
I casi di inquilini furbi sono invece, per fortuna, abbastanza rari ma comunque ho consigliato, sia ai proprietari che agli inquilini interessati alla locazione di un immobile, di rivolgersi ad agenzie immobiliari "serie", in questo modo si riducono i rischi di incappare nel "furbetto".
La ringrazio per il suo intervento, continui a seguirci.

Anonimo ha detto...

Gentile dott.ssa, la mia registrazione è precedente di qualche settimana quella dell'affittuario, sono entrambe fuori termini di 30 gg.
Ho chiesto di annullare la seconda registrazione dello stesso identico contratto mi è stato risposto che l'ufficio non ha il potere di rifiutare l'aadempimento della formalità.

Anonimo ha detto...

Ciao Marzia, sono il proprietario fregato dall"amico infame".

Confermo quanto ti ho già detto, mi tocca querelare di falso il pseudo locatario e di uso improprio dei miei dati personali, con una spesa relativamente bassa :), ma questo comporterà tempi lunghi - ma stai sicura che ho già dato disposizioni al legale. L'"amico" si merita un bel giudizio penale. Penso pure di costituirmi parte civile per il risarcimento del danno subito, ma questo aumenta i costi del legale :(

Ora però, altri mi dicono che se vuoi sbattere fuori "a pedate" l'"amico" in tempi relativamente brevi sarebbe opportuno che presenti all'Ufficio delle Entrate, ai sensi dell'art. 11 della L.212/2000 un'interpello del contribuente. Cioè se vi sono “obiettive condizioni di incertezza” circa l’applicazione a casi concreti e personali delle disposizioni tributarie, si può inoltrare un quesito sulla loro corretta interpretazione all’Amministrazione finanziaria, che ha l’obbligo di rispondere entro 120 giorni. In mancanza di una risposta motivata entro questo termine, si intenderà che l’amministrazione concordi con l’interpretazione prospettata dal contribuente.
Cioè: gli spiego i fatti e documento le false dichiarazioni anche perché, nella denuncia, non c'è nulla (pagamenti, intestazioni utenze, residenza o altro) che provi un pagamento riconducibile all'affitto e poi gli propongo la risoluzione del contratto unilaterale pagando semplicemente 67€ alla Agenzia delle Entrate e la nullità della denuncia dell'"amico". ... mmmm ... non ti sembra troppo semplice?

Tu cosa ne pensi?

sheherazade ha detto...

Buonasera, sono anche io una studentessa in affitto in nero. Sono nella casa in questione dal gennaio 2011, insomma da un anno, e ne avrò bisogno fino a giugno, quando finirò la mia specializzazione. Non ho un contratto registrato, il proprietario inizialmente aveva detto di volerlo fare e mi aveva fatto firmare l'apposito papiro (che ho ancora, è firmato da me ma non da lui) ma poi non lo ha mai registrato. E' una prova sufficiente per dimostrare che sono in nero? Perchè diversamente non ho altro: le bollette sono intestate a lui, e non c'è traccia di bonifici ecc perchè l'ho sempre pagato a mano. Qualche mese fa aveva detto che invece di registrare un contratto sarebbe stato disposto a fare un 50 e 50 delle trattenute che lui pagherebbe sull'affitto se lo avessimo regolarizzato: cioè, di calcolare quanto pagherebbe in tasse, e di andare incontro ad entrambi facendo pagare un po' meno a me visto che lui non ci paga su le tasse. Oggi quando gli ho dato 2 mensilità gli ho chiesto notizie, e lui sostiene di non ricordarsi quel discorso. Ha detto che valuta se fare un 50 e 50 a partire da questo gennaio (e io non sono d'accordo, secondo me dovrebbe applicare la cosa anche sugli affitti del 2011) ma che non mi 'garantisce' che lo farà. Mi sembra ingiusto, non pagare le tasse e non scalarmi nulla dall'affitto è un profitto solo per lui.

Vorrei inoltre capire una cosa, perchè ho cercato info su internet al proposito ma senza trovare risposta.. ho visto che denunciando il nero si
ottiene un contratto 4+4.. Io però ho bisogno della casa solo fino a giugno, quindi come potrebbe andare la questione? Inoltre, per le mensilità finora pagate in nero, c'è qualche chance di parte di risarcimento?

La ringrazio, spero di ricevere una risposta chiarificatoria.

Marzia Moreschi ha detto...

Buongiorno, forse l'ufficio non ha capito che l'adempimento della formalità era già stato effettuato. Oppure l'impiegato allo sportello non ha "capito" il problema. Chieda di parlare con un responsabile dell'ufficio e faccia un ricorso. Purtroppo non vedo altra strada.
Sta di fatto che prima di effettuare una registrazione dovrebbero verificare se con gli stessi dati (proprietario, inquilino, immobile) ce n'è stata un'altra precedente, altrimenti chiunque potrebbe farlo.

Marzia Moreschi ha detto...

Sì, mi sembra che l'ufficio la faccia troppo semplice, infatti anche se in 4 mesi ti danno la risposta ed è a tuo favore poi devi sempre "cacciare" l'amico inquilino (e non basa la risoluzione del contratto) e anche se lo fai con una azione per "occupazione abusiva dell'immobile" ti serve sempre il legale...
Se provi a parlare con un dirigente dell'Agenzia e vedi intanto di ottenere una risposta positiva in tempi più brevi?

Marzia Moreschi ha detto...

Buongiorno, come ho detto altre volte ci vuole una prova del fatto che lei abita l'immobile, se il contratto è firmato solo da lei, non ha bollette a suo nome (neanche linea ADSL?) e non può dimostrare quello che paga ogni mese non so se il contratto glielo registreranno. Ogni ufficio si comporta in maniera differente quindi si può sempre "tentare". Con la registrazione si ottiene un 4+4 standard, forse nel suo caso, ammesso che ci riesca, neanche conviene perché se l'appartamento le serve fino a giugno dovrebbe già dare la disdetta.
Per le mensilità pagate in nero, anche lì serve la dimostrazione per poter fare qualcosa e poi tramite legale.

Marzia Moreschi ha detto...

Può anche tentare questa strada, ma l'Ufficio ha 120 gg di tempo per rispondere, non è certo una cosa rapida!!

INTERPELLO EX ART. 11, L. 212/2000

Spettabile
DIREZIONE REGIONALE DELLE ENTRATE
DELLA REGIONE _____________
Via _____________
[CAP e città]
Oggetto: Istanza di interpello ai sensi dell’art. 11, L. 212/2000

Il sottoscritto nato a ___________ il _____________________, domiciliato in ________________________, via _____________________ n. ___, Cod. Fisc. _______________________, e-mail ________________

ESPONE
Il seguente caso concreto e personale.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Quesito
____________________________________________________________________________________________________________________________________Soluzione proposta
La sottoscritta ritiene che il caso prospettato debba essere risolto nel modo seguente:
___________________________________________________________________________________________________________________________________
e, pertanto, ritiene di dover adottare il seguente comportamento:
___________________________________________________________________________________________________________________________________
Poiché, peraltro, ravvisa oggettive condizioni di incertezza in merito alla regolamentazione, ai fini tributari, del caso prospettato sopra, la sottoscritta lo sottopone all’esame di codesta spettabile Direzione Regionale, con l’avvertenza che, qualora non dovesse ricevere risposta entro e non oltre il termine indicato nell’art. 11, L. 212/2000, si atterrà alla soluzione sopra esposta, fruendo di tutte le garanzie di legge.
Con osservanza.
[luogo e data]
Il Contribuente
______________________
(Sig. ____________)

sheherazade ha detto...

La ringrazio per la risposta. Ieri sera, cercando bene, ho trovato una copia della bozza di contratto firmata anche dal proprietario: lì c'è scritto che abito l'immobile, quanto pago mensilmente, per quanto ci starò ecc ecc, insomma tutti i dettagli. Il fatto che ora abbia qualcosa di firmato anche da lui può cambiare le cose? Può valere come prova che sono qui in nero, o quel pezzo di carta non ha valore non essendo un contratto vero e proprio perchè poi non è stato registrato?
Per quanto riguarda il fatto che starò qui solo più per qualche mese, davvero non si può fare nulla se non ottenere un 4+4? Non voglio che il padrone l'abbia vinta, quando è dalla parte del torto.
La ringrazio ancora tanto

Marzia Moreschi ha detto...

Col contratto firmato da entrambi l'Agenzia delle Entrate non dovrebbe avere problemi a registrare ma le confermo che l'unico contratto che può ottenere è il 4+4 è proprio previsto così dalle norme sulla cedolare secca. Provi comunque a parlarne con loro per vedere se c'è qualche altra possibilità.

Anonimo ha detto...

Salve dottoressa,
io abito con mia madre in una casa intestata a lei da 17 anni,il contratto dapprima registrato e poi mai più rinnovato era di 470 euro circa mentre l'affitto complessivo era di 1100 euro, io ho una lettera firmata sia da mio padre che dalla proprietaria dove è stabilito l'affitto per lire 2200.morto mio padre abbiamo continuato a pagare l'affitto di 1100 per altri 14 anni.La proprietaria ha sempre firmato le ricevuto e noi pagato in contanti.Fino al giorno in cui ha deciso di buttarci fuori perchè dice di voler vendere.possiede tantissimi immobili e il comprensorio dove vivo io è tutto suo,sono 7 case di cui 4 ora ne ha vendute.mia madre ha 72 anni e io sogno di poter un giorno comprare questa casa.Da circa 4 anni sono da sola con mia madre a pagare l'affitto mentre prima aiutava anche mio fratello,per questa ragione e non avendo io un lavoro regolare,non riesco quasi mai a pagare con precisione.E le ho chiesto quindi solo un pò di pazienza, ma ho sempre pagato tutto.ora lei a maggio del 2011 dopo vari mesi di minaccie su minaccie,con un contratto appena autorinnovato e con valenza di altri 4 anni è riuscita a convincere mia madre a stipulare un nuovo contratto, con un aumento del canone da 1100 a 1300,questa volta però senza nero.io e mia madre per quieto vivere, pur sapendo delle enormi difficoltà a cui andavamo incontro, abbiamo accettato.Ora siamo in ritardo di 3 mesi e lei ci ha mandato una lettera di sfratto. Premetto che noi non abbiamo questo nuovo contratto, lei non ce lo ha mai dato e che mi ha telefonato persino in america (dove ero a trovare mio fratello x natale che non vedevo da 3 anni), minacciando di buttarmi fuori di casa perchè anzichè andarmene in america dovevo pagarle l'affitto. (il biglietto fu un regalo di natale di una mia cara amica tra l'altro).Ora io ho intenzione di pagare come sempre.Non mi sono mai tirata indietro davanti all'affitto. Però sono stanca delle sue urla, dei suoi soprusi, delle sue cattiverie, soprattutto dopo 17 anni in cui si è rotta la caldaia e non ce l'ha voluta pagare, 2000 euro a spese nostre, l'innaffiamento del giardino a spese nostre, qualsiasi cosa si è rotta è stata sempre aggiustata da noi, compreso un tubo nella doccia che rovinò un intero muro.Lei ha sempre manipolato mia madre dicendole che pagava poco di affitto quindi doveva provvedere lei a tutto.
Io sono davvero stanca, voglio sapere se posso denunciare tutti i 17 anni di affitto pagato in nero e se in qualche modo posso evitare lo sfratto. Premetto che ho tutte le intenzioni di pagare,anche la crisi è nera il lavoro è pochissimo e praticamente viviamo per pagare affitto e bollette.cosa posso fare???

Marzia Moreschi ha detto...

Buongiorno,
non riesco a capire da quanto mi scrive se il nuovo contratto a 1300 Euro è stato registrato o no. Se la registrazione non è stata fatta, portate all'Agenzia delle Entrate tutto ciò che può dimostrare che voi abitate lì (intestazione utenze: acqua-luce-gas-telefono, fattura caldaia, pagamento condominio, residenza, prelievi dal c/c per pagare affitto ecc.) fate riferimento all'ultimo contratto e, se per loro è sufficiente, registrate quello (col ravvedimento operoso anche la sanzione è limitata. Se vi danno il contratto 4+4 intanto pagherete molto bene e poi non potrete essere sfrattate per i prossimi 4 anni.

Marzia Moreschi ha detto...

Scusate l'errore intendevo dire che pagherete "molto meno"...

Anonimo ha detto...

il nuovo contratto è stato registrato,ho già chiamato stamattina l'agenzia delle entrate.in questo caso anche se pago posso in qualche modo denunciare il vecchio? io ho intenzione di pagare, ma voglio in qualche modo bloccare la sua perfidia. Inoltre nel foglio di sfratto mi chiede 5015 euro cioè 3 affitti + una quota di condominio,che tra l'altro già con l'avvocato mesi fa avevamo chiarito che non dovevamo pagare perchè spettava ai proprietari e ho anche una lettera firmata dell'accordo, e 154 euro di quota registrazione del contratto. Mentre in una lettera privata che m'inviò a novembre, mi chiedeva un'ammontare di 6000 e passa euro con soltanto un mese di affitto, inventando altre cose che dovevo pagare e che non mi spettavano. Non è tentativo di estorsione questa??? io sono stanca, cerca di estorcermi + soldi possibili e per 17 anni è riuscita a farlo con mia madre, facendole pagare tantissime cose che non le spettava pagare.Grazie mille per la celere risposta.Spero davvero di poter ancora fare qualcosa, voglio vivere qui tranquilla, senza la spada di damocle di questa strozzina.

Marzia Moreschi ha detto...

Allora,
- 1. se la proprietaria ha registrato il nuovo contratto (l'anno scorso giusto?) ed è un 4 + 4 prima di altri tre anni non vi può dare lo sfratto;
- 2. le quote di condominio o altre spese che vi chiede di pagare devono essere documentate (tra le pagine del blog - indicate a destra - trova anche quali sono le spese che spettano al proprietario e quali all'inquilino);
- 3. a questo punto non so se denunciando i 17 anni di nero riuscireste ad ottenere il contratto agevolato perché ce n'è uno già registrato però chiedere non costa nulla (tenete conto che le spese della registrazione poi dovreste pagarle voi);
- 4. cominciate a cercare un bravo legale esperto di affitti e condomini e spiegategli tutta la storia perché se la proprietaria vi manda una richiesta con raccomandata dovrete farle rispondere da un legale.

Anonimo ha detto...

Cara Marzia,
sono il proprietario "fregato" dall'"amico anfame".
Dopo la consulenza di 2 avvocati e la direttrice di un'altra agenzia delle entrate ... be' tutti mi dicono la stessa cosa ... denunciare per ...

falso;
uso improprio dei dati personali;
appropriazione indebita;
occupazione abusiva.

l'avv. stà preparando il pacchetto

PS
Attenzione a tutti quelli che denunciano, non sono tutte rose e fiori. La direttrice dell'AdE (gentilissima) mi dice che i controlli si faranno anche agli inquilini chi hanno pagato in "nero", in particolare per quelli che hanno un lavoro autonomo.
PS1
La stessa direttrice di prima mi dice che il Decreto così com'è e profondamente ingiusto. Chiunque potrebbe affittare qualsiasi casa sfitta basta entrare (anche cambiando la serratura), fare un versamento ... basta un vaglia postale e conoscere la rendita con una semplice visura catastale che chiunque può fare!!

e poi .... (continua)

Anonimo ha detto...

(continua)
Alla stessa direttrice gli ho fatto leggere questo:

"La Circolare dell’Agenzia delle Entrate n° 26/E del 1° giugno 2011 prevede che in caso di omessa registrazione del contratto di locazione si può procedere alla formalità di registrazione anche una delle parti contraenti, pur in assenza di un apposito contratto scritto. In tali ipotesi, il soggetto che procede alla registrazione deve presentare all’ufficio apposita denuncia in doppio originale unitamente al modello 69 debitamente compilato. Dovrei ritenere che per effetto della registrazione previsto dell’art. 3 D.Lgs. n. 23/2011 il contratto originariamente nullo, perché senza forma scritta, sia stato sanato e convertito in un rapporto di durata quadriennale, rinnovabile per eguale periodo, al canone pari al triplo della rendita catastale? Una soluzione siffatta incontrerebbe il limite insanabile di nullità per mancanza della forma scritta per la locazione abitativa introdotta dall’art.1, comma IV, della legge n.431/1998."

Mi ha risposto, hai completamente ragione. Una causa legale la vinceresti!

Questo significa che l'inquilino denunciante gli toccherà pagare:
Spese legali e di tribunale;
Tutti le mensilità a titolo di rimborso che dovrebbe essere (canone denunciato-canone pagato con il D.lgv.)
Varie ed eventuali.

Al proprietario che naturalmente non pagherà le sanzioni in attesa del giudizio, alla fine pagherà le tasse per quanto percepito ... e basta.

Questo Decreto è una TRUFFA in tutti i sensi!!!
Sia per gli inquilini onesti e disonesti sia per i proprietari onesti e disonesti ... una vera PORCATA!

Anonimo ha detto...

appoggio in pieno ciò che ha scritto anonimo di poco fa!!!e vorrei dire a quella ragazza che a giugno deve andar via perchè ha finito gli studi......non mettere nei guai chi per mesi ti ha dato una casa e soprattutto se stà cosa ti è stata bene fino ad ora vedi di finire i tuoi studi e poi fori dai baj come dicono i leghisti !!non fare agli altri ciò che non vuoi che gli altri ti facciano.buonaserat

Marzia Moreschi ha detto...

Ciao Anonimo,
sono contenta che, se non altro, riuscirai a fare qualcosa contro il tuo "amico".
Per quanto riguarda i controlli, c'è sempre stato l'incrocio dei dati tra trasferimenti di domicilio/residenza, intestazione utenze, pagamento TARSU e proprietari dei relativi immobili.
Qui, nella zona dove vivo io, i vigili vanno di notte a controllare i nomi sui campanelli per vedere se corrispondono ai proprietari dei relativi immobili!
E' vero quanto dici in quanto il Decreto è congegnato solo in modo da portare soldi nelle casse dello Stato. Mi spiego meglio: l'inquilino che denuncia l'affitto in nero, ottiene è vero il contratto agevolato ma, probabilmente, anche lo sfratto alla prima occasione utile per il proprietario il quale, a sua volta, una volta fregato, deciderà probabilmente di non affittare più il suo immobile. In uno dei miei primi post ed anche recentemente mettevo infatti in guardia gli inquilini da questo pericolo.
Diverso sarebbe stato il caso di una legge che prevedeva la possibilità tramite registrazione, anche se tardiva, di ottenere vantaggi per entrambe le parti: a questo punto la registrazione sarebbe probabilmente stata effettuata di comune accordo tra le parti ed il proprietario avrebbe poi continuato a registrare il contratto senza rivalse o vendette nei confronti dell'inquilino!
Il sistema oltretutto, com'è ora, favorisce anche le truffe da parte dei "furbetti" ed il tuo caso sicuramente non è l'unico.

Marzia Moreschi ha detto...

Mi sembra che il caso dell'anonimo "truffato dall'amico", caso di un proprietario onesto incappato nel furbetto di turno, sia ben diverso da quello della studentessa incappata nel proprietario "furbo" che, "visto che l'inquilina resta per poco tempo non registro il contratto così non ci pago le tasse..."
E non si tratta di "mettere nei guai chi ti ha dato una casa..." ma di regolarizzare una situazione che non lo è e che espone al rischio di sanzioni anche l'inquilino consenziente (per le spese di registrazione del contratto vige la regola della responsabilità solidale non ce lo scordiamo)e se l'AdE scopre da sola il nero entrambe le parti pagano una multa salata!
Certo che se non siamo più in grado di distinguere tra "onesti" e "disonesti" non siamo messi bene...

Anonimo ha detto...

eh no carissima dottoressa marzia ...la ragazza sopra citata cmq lascerà la casa a giugno ed è da gennaio 2011 in quella situazione...perchè non ci ha pensato prima? ora per soli 6 mesi deve mettere nei guai una persona e lei stessa? è ovvio che il suo padrone di casa è un disonesto ma aveva moltissimo tempo per esporre denuncia e poter usufruire di un canone bassissimo.Può denunciarlo alle forze dell'ordine ma che lasciasse perdere il 4+4 "agevolato"...non mi sembra proprio il caso!invece per il caso del proprietario truffato dall'inquilino io opterei per esilio forzato dell'inquilino ahahahhahahhahahahha perchè di persone infami come quelle in italia non è abbiamo proprio bisogno....se fosse successo a me di sicuro oggi quella persona sarebbe mooolto pentita di avermi fatto ciò.Grazie mille per la sua stupenda disponibilità e scusi se uso parole forti..sorry

Marzia Moreschi ha detto...

Se i proprietari fossero più corretti con i loro inquilini tante denunce non ci sarebbero. Molte persone infatti vanno all'AdE perché i proprietari hanno promesso una registrazione che poi non c'è stata e alcuni hanno anche chiesto la metà delle spese di registrazione! E' ovvio che poi scatti la voglia di farla pagare a chi ti prende in giro!

Anonimo ha detto...

Salve sono una giovane tirociniante che ha dovuto prendere in affitto un bilocale in Sicilia e siccome non mi pagano, ho cercato di pagare il meno possibile per l'affitto. Finalmente ho trovato casa, ovviamente in nero.
L'utenza enel è unica, da che ne consegue che devo pagare cifre forfettarie da dividere con l'inquilina del piano di sopra (ps il proprietario è unico, di tre appartamenti) segnati su un contagiri. L'utenza enel è unica per 3 appartamenti. Col proprietario ho avuto molti problemi (niente bonifici bancari, bollette forfettarie, aggiunte mensili di importi non dichiarati) e vorrei fare una segnalazione all'agenzia dell'entrate. è possibile? Grazie

Marzia Moreschi ha detto...

Buongiorno, è possibile se può dimostrare di abitare in quell'immobile (residenza, bollette, telefono...) altrimenti il proprietario si può difendere accusandola di occupazione abusiva dell'immobile.

Anonimo ha detto...

Buongiorno a tutti sono l'anonimo dell'"amico infame", e mi chiamo Mark, così non devo ogni volta ricordarmi la faccia dell'infame fracico.

Oramai sto diventando ferratissimo sull'argomento.

La denuncia c/o AdE si può fare sempre, il fatto di portare qualche giustificativo e solo e semplicemente per scrupolo che qualche Agenzia chiede ma si può fare anche e solo con una denuncia da presentare su carta libera direttamente all'AdE, sportello registrazioni.

Questo non significa che il proprietario nel caso di false dichiarazioni, e si rivolge ad un avv. non vi farà passare lacrime di guai.

Quindi in caso di false dichiarazioni si parlerà di: a)processo penale;
b)processo civile per la nullità del contratto in quanto il contratto deve avere una forma scritta i sensi dell'dall’art.1, comma IV, della legge n.431/1998 con conseguente risarcimento.

Nel caso di dichiarazioni vere il proprietario potra fare un causa civile, appellandosi alla L. 431/1998.

Vi ripeto che questo Decreto è fatto con i piedi da persone che non sapevano neanche quello che stavano facendo.

La cosa è completamente diversa, favorevole all'inquilino, se c'è un contratto scritto ma non registrato.

Spero di essere stato chiaro.

Mark

Marzia Moreschi ha detto...

Ciao Mark,
purtroppo non tutte le AdE si comportano allo stesso modo e si va dall'ufficio che registra solo se c'è un contratto firmato a quello che "basta la parola".
Proprio per questo dico sempre di portare una dimostrazione del rapporto in essere, anche per evitare "furbate" come quella del tuo amico che poi costringono i "proprietari seri" a rivolgersi alla legge per farsi riconoscere i propri diritti.

Anonimo ha detto...

Buongiorno! Aiutaci con un consiglio, per favore!
In settembre abiamo affitato in nero un apartamento in provincia di Trento. Il proprietario non voleva registrare il contratto di locazione (con diversi motivi) ma ci prometteva a farlo il piu presto possibile. Noi, pero, paghavamo 350 al inizio di ogni mese....fino un bel giorno (di Natale) ci dice que da noi non a visto neanche un centessimo e que la dobbiamo pagare per 4 mese sett., ott., nov. e dic.!!!!!! presto e anche non riconosceva que prendeva soldi Se non, ci butta fuori (sono col mio marito e la nostra bimba di 4 mesi). Non o voluto pagare tutto di nuovo e l’abiamo denunciato al Agenzia dell Entrate, (niente ricevute di pagamento affito, ma per fortuna abiamo presentato un certificato rilasciato dal Comune que habitavamo li dal settembre e la bolleta di gas pagata).Cosi abiamo firmato un contratto di locazione 4+4. L'hanno registrato il 17 gennaio 2012, ma il periodo - 7 settembre 2011 - 6 settembre 2015 con 1100 euro affito annuale. Con questo nuovo contratto non abiamo pagato ancora niente, perche loro non vogliono discuttere con noi, non possiamo mettere d'accordo la modalita di pagamento. Oggi o ricevuto una raccomandata dall avvocato del proprietario qui dice que chide la restituzione dell immobile in 15 giorni,se no, lui agira mediante intimazione di sfratto, senza preaviso e con ulteriore aggravio di spesa, perche " ad oggi Lei si intrattiene indebitamente, senza il consenso dell proprietario nell appartamento". Cosa dobbiamo fare? Pagare l'affito dal settemre fino al febbraio con 92 euro? E come farlo, se lei non gli prende. E il caso di prendere un avvocato?
C’e qualche possibilita che ci butta fuori? Sono proprio stanca...
Grazie mille.

Anonimo ha detto...

Buongiorno! Aiutaci con un consiglio, per favore!
In settembre abiamo affitato in nero un apartamento in provincia di Trento. Il proprietario non voleva registrare il contratto di locazione (con diversi motivi) ma ci prometteva a farlo il piu presto possibile. Noi, pero, paghavamo 350 al inizio di ogni mese....fino un bel giorno (di Natale) ci dice que da noi non a visto neanche un centessimo e que la dobbiamo pagare per 4 mese sett., ott., nov. e dic.!!!!!! presto e anche non riconosceva que prendeva soldi Se non, ci butta fuori (sono col mio marito e la nostra bimba di 4 mesi). Non o voluto pagare tutto di nuovo e l’abiamo denunciato al Agenzia dell Entrate, (niente ricevute di pagamento affito, ma per fortuna abiamo presentato un certificato rilasciato dal Comune que habitavamo li dal settembre e la bolleta di gas pagata).Cosi abiamo firmato un contratto di locazione 4+4. L'hanno registrato il 17 gennaio 2012, ma il periodo - 7 settembre 2011 - 6 settembre 2015 con 1100 euro affito annuale. Con questo nuovo contratto non abiamo pagato ancora niente, perche loro non vogliono discuttere con noi, non possiamo mettere d'accordo la modalita di pagamento. Oggi o ricevuto una raccomandata dall avvocato del proprietario qui dice que chide la restituzione dell immobile in 15 giorni,se no, lui agira mediante intimazione di sfratto, senza preaviso e con ulteriore aggravio di spesa, perche " ad oggi Lei si intrattiene indebitamente, senza il consenso dell proprietario nell appartamento". Cosa dobbiamo fare? Pagare l'affito dal settemre fino al febbraio con 92 euro? E come farlo, se lei non gli prende. E il caso di prendere un avvocato?
C’e qualche possibilita che ci butta fuori? Sono proprio stanca...
Grazie mille.

Marzia Moreschi ha detto...

Pagate quello che dovete al proprietario con vaglia postale inviato alla sua residenza. Se non lo ritira entro 30 gg i soldi tornano a voi. Conservate la ricevuta dell'avvenuto pagamento (se non ritira i soldi è un problema suo)e nessuno vi può cacciare. Avete il contratto e potete dimostrare i pagamenti. Non vi può inviare nessuno sfratto se potete dimostrare di aver pagato tutto. Questa è la sua "vendetta" per la denuncia che avete fatto all'Agenzia delle Entrate. Pagate velocemente i 92 euro per i mesi che avete scoperti e, se insiste, con la dimostrazione dei pagamenti effettuati e la copia della registrazione, contattate un avvocato. Soprattutto non vi spaventate perché altrimenti fate il suo gioco.

Anonimo ha detto...

Ciao Marzia, sono Mark

Nel caso sia l'inquilino a non voler firmare il contratto ... mi chiedevo se il proprietario, può fare una denuncia di contratto verbale di locazione ed affitto di beni immobili.
In pratica vado all'AdE e al posto di compilare il modello 69 compilo il modello 1.

Anonimo ha detto...

Buongiorno e grazie del servizio,

Io vivo in un appartamento a Roma e pago l'affitto in nero.
Tuttavia l'appartamento e' intestato alla proprietaria ed e' anche la sua prima casa e residenza e le bollette sono tutte intestate a lei.

L'unica prova che ho dell'affitto sono i bonifici degli affitti (sono dentro l'appartamento da 11 mesi).

Per ottenere il contratto ho minacciato la proprietaria di fare ricorso alla legge sull'emersione degli affitti in nero ma mi ha risposto che non potrei comunque farlo perche' lei ha la residenza li', e' l'unica casa che possiede e quindi non possono toglierle la possibilita' di viverci.

E' vero?

Grazie, Nick

Marzia Moreschi ha detto...

No che non è vero, le prove che lei ha sono più che sufficienti: lei può registrare il contratto pagando la sanzione e ottenere il 4+4 agevolato che non c'entra niente con la residenza della proprietaria. La proprietaria pagherà invece la multa.
Per quanto riguarda la prima casa le cose stanno in maniera diversa: la prima volta che acquista una prima abitazione può anche affittarla e mantenere le agevolazioni fiscali, se vende e riacquista una prima casa deve invece abitarla per poter conservare le agevolazioni. Se continua ad affittarla vuol dire che non le serve.
La residenza è importante anche per la possibilità di detrarre fiscalmente gli interessi sul mutuo ma questo è un problema della proprietaria, non suo.

Marzia Moreschi ha detto...

Ciao Mark,
la legge per la locazione residenziale prevede per la validità la forma scritta e la registrazione. Affitto di terreni e locazioni commerciali hanno regole diverse e non è prevista l'applicazione delle norme per la cedolare secca.
Quindi, se l'inquilino non vuole firmare, il proprietario può sicuramente registrare il contratto verbale pagando la mora per la registrazione ma, ho paura che gli arriverà comunque anche la multa (se il ritardo supera l'anno).
Anche qui però serve una qualche dimostrazione della cosa, altrimenti un proprietario (ad esempio per pagare meno imposte sull'abitazione) potrebbe registrare un contratto con un affitto bassissimo o addirittura con comodato...

Anonimo ha detto...

dottoress buona sera, io ho gia registrato contratto e tutto volevo sapere se il proprietario visto che il monolocale era un appartamento che è stato diviso in due. è possibile che dall'altra parte lui stia buttando giu la prete per unirli???? la parete che lui ha fatto è di gesso
e mi aveva detto che non finiva li che mi avrebbe fatto causa io ultimamente sento dei rumori provvenire dall'altro appartamento!!!

Anonimo ha detto...

io abito in affitto a piacenza da ottobre..ho il contratto di affitto,ma le ricevute non ce le ho,e non le ho mai ricevute, e ogni mese fa finta di dimenticarsi..cioe io non ho neanche una ricevuta in quasi 5 mesi,e non ha neanche voluto che le bollette luce e gas le mettessi a nome mio..ha detto che sono delle spese inutili..io cosa potrei fare??

Anonimo ha detto...

Grazie!
Un'ultima cosa: la proprietaria dice che il motivo per cui non puo' affittarla regolarmente e' che non sa se ne avra' bisogno a distanza di 4/8 anni perche' da 11 mesi vive in una citta' nel Nord in un residence per motivi lavorativi e, con preavviso di qualche mese, potrebbe essere sempre rimandata a Roma.
Se la proprietaria dimostrasse che era via temporaneamente per lavoro e necessita di tornare indietro perche' e' il suo unico appartamento la cosa cambierebbe o sarei comunque protetto?
Grazie ancora!

Anonimo ha detto...

il mio problema è il seguente sono una ragazza madre di 23anni, il 18 dicembre il proprietario di casa per pararsi il c sal fatto che volevo pagare con assegno mi ha detto di firmare una raccomandata a mano fatta tutta da lui che diceva che io dovevo lasciare l'appartamento a febbraio perchè non piu' idoneo alle mie esigenze, lui mi ha aveva detto che lo dovevo firmare altrimenti non potevo versarle i soldi dell'affitto in nero che pago da 1 anno. il 25 gennaio sono andata all'agenzia delle entrate a registrare il contratto che mi aveva promesso di registrare ma poi con mille scuse non ha registrato dicendo che doveva vendere e che dovevo apettare il nuovo proprietario. ho consegnato al proprietario di casa copia del contratto 4+4 dell'angenzia delle entrate. mi aveva detto che non sarebbe finita li che me l'avrebbe fatta pagare. oggi mi è arrivata una raccomandata dal suo avvocato che dice:nell'interesse di proprietario il quale ha conferito espresso mandato al fine di intimare alla s.v il rilascio delll'immobile sito....giusta contratto di comodato del...e dichiarazione di restituzione dell'immobile del... il signor proprietario riferisce che la sig s.v nonostante formale disdetta dal contratto di comodato gratuito del ... non intende lasciare l'immobile libero da persone e cose avendo contestualmente posto in essere la registrazione di altro contratto di locazione mediante denuncia verbale all'ufficio dell'agenzia delle entrate.
detto comportamento oltre che in contrasto con quanto stabilito nel contratto di comodato gratuito sopra descritto, e dunque, fonte di responsabilita' per il risarcimento del danno, lede inesorabilmente le ragioni del signor proprietario il quale nei giorni scorsi,ha dovuto rinunciare ad una proposta d'acquisto dell'immobile medesimo e restituire la somma ricevuta a titolo di caparra. si rappresenta, altresi che detto comportamento della s.v realizza gli estremi di una condotta censurabile anche sotto profilo penale e che è intenzionedel signor proprietario tutelare le proprie ragioni in ogni sede giudiziaria, con ogni conseguenza di legge. per quanto sopra voglia la signora s.v lasciare libero l'appartamento da persone e cose di proprieta' del signor proprietario, entro 10giorni da ricevimento della presente, avendo cura di comunicare allo scrivente l'adempimento descritto, salva ed impregiudicata l'azione per il risarcimento dei danni subiti e subenti.
aiutatemi sono sola con un bambino che faccio!!!<

Anonimo ha detto...

Buonasera Dott.ssa Moreschi,
le spiego velocemente la mia situazione vivo in un appartamento da 3 anni senza contratto e con scarse possibilità di ottenere il canone calmierato che offre la cedolare secca, in quanto ho solo l'utenza telefonica che certifica la mia presenza nell'appartamento, ho sempre pagato in contanti per cui nessuna ricevuta che attesti l'effettivo pagamento in nero del canone. All' AdE hanno tagliato abbastanza corto senza prove non se ne fà nulla, la mia domanda è questa: Se registrassi una telefonata nella quale fulcro della conversazione col proprietario è il pagamento dell'affitto non sò magari la proposta di un pagamento tracciabile(bonifico-vaglia) con un pretesto qualsiasi, sarebbe ammissibile come prova ?
Grazie mille e cordiali saluti

Anonimo ha detto...

Buonasera , vorrei chiedere un consiglio.A dicembre convinco il mio compagno ad " affittare " la sua casa per qualche mese ad una mia collega in attesa di trasferimento ( lui e' venuto a stare da me per questo periodo) .dato che lui paga un mutuo di circa 400 euro chiede alla ragazza di pagare almeno 350 per le spese ( anche io tra l'altro sono in affitto).Dopo due mesi , il trasferimento appare molto improbabile , ma la mia collega non accenna a lasciare la casa dicendo che ormai e' dentro e non intende andarsene. Il mio compagno a questo punto vorrebbe proporle un contratto in regola ma non potrebbe a quella cifra ( lui ha 22 anni ed e' un dipendente con uno stipendio normalissimo , io non posso aiutarlo perche' sono part-time con una bimba a carico)Non sappiamo cosa fare , non le ha mai fatto pagare nulla , ne' luce , gas ecc...risulta residente li' , la casa e' arredata . Puo' denunciarlo? come puo' rientrare a casa sua? Le chiedo aiuto perche' francamente mi sento in colpa con tanti sacrifici si e' comprato una casa ed io gliel'ho fatta "perdere". un ringraziamento anticipato

Anonimo ha detto...

Ciao anonimo poprietario...occhio alla collega...correte a registrare un regolare contratto di comodato d'uso altrimenti ve la ritroverete 4+4 ad un canone irrisorissimo!!andate all'AdE fatti registrare a tuo nome un comodato d'uso gratuito pagate la registrazione e poi mandate via la collega....il + presto possibile
te lo dice una proprietaria in.....a da un'inquilino !

Anonimo ha detto...

E TU INVECE INQUILINO CHE SEI LI DA 3 ANNI....come mai per tre anni hai accettato di pagare in nero??? guarda che le sanzioni ci sono anche per te che per 3 anni hai pagato in nero.....o pensi che tu sei esente dal fisco?come dimostri il nero che hai pagato? dove lo hai preso? ma fatevi un'esame di coscienza!!!! fin quando vi va bene pagare qualche 100 euro in meno tutto ok ! con l'entrata in vigore della cedolare secca cosa pensate che i proprietari ora affitteranno a prezzi irrisori???? se prima pagavi 400 ora con la paura che c'è in giro se vieni da me ad affittare ti chiedo 1000 euro e se non ti va bene....aria!!!!vedrete quante persone smetteranno di fare i furbetti! ma davvero pensate di essere le vere vittime ?

Anonimo ha detto...

Ciao Marzia sono Mark ...
forse ho trovato la strada giusta per le locazioni senza un contratto scritto, ma registrate ai sensi del D.Lgv.
Ma prima di pubblicare il tutto devo chiedere, ai miei avvocati consulenti :( che devo dire mi hanno deluso moltissimo, ma non ne posso farnr a meno c@xxo.

Ti aggiorno ... ciao

Anonimo ha detto...

Ascolti proprietaria "IN" non credo sia questa sede per argomentazioni di questo tipo.. qui si chiede parere legale e la dott.ssa Moreschi ne concede ad entrambe le controparti. Lei ne fà una questione etica e di coscienza, (non conosco la sua situazione anche se difendibile le dirò non la voglio nemmeno conoscere), affitti irrisori ??? Mano sulla coscienza ??? lei su una rendita catastale di 300€ le sembra coscienzioso trarne più di 1000 al mese(esentasse) poi chi le dice che mi stava bene, in accordi di questo tipo funziona o così o niente !! Poi se su un canone lo stato pone non sò 100€ di tasse è etico e coscienzioso ricaricarne il 95% sull'inquilino ? Il proprietario con buona coscienza parte di quel nero quantomeno una volta l'anno dovrebbe reinvestirlo nell'appartamento, comprare un tavolo non far storie se la caldaia fà i capricci se la lavatrice si sfasha, io sono per il buon senso reciproco e le dirò che questa legge è uno strumento infido e malevolo che usa l'AdE per sfruttare l'inquilino e punire il proprietario però se ogni caso ha una storia a sè di certo trovo ironico pensare che le vittme sono i proprietari.. Davvero un paradosso ora un furbetto del quartierino mi dà del "furbetto" del condominio.. roba da matti !!

PS per la dott.ssa Moreschi come per la telefonata di cui parlavo nel post, una prova video fatta con la webcam mentre pago l'affitto, sarebbe ammissibile ? Grazie

Anonimo ha detto...

Per dirti come stanno le cose, prima è importante capire se c'è un contratto scritto oppure no.

Saluti

Anonimo ha detto...

Ovviamente non c'è contratto scritto, ma non ha importanza, un contratto può essere anche verbale.. ed in questo caso basterebbe denuncia verbale appunto per renderlo scritto e vincolante.

Anonimo ha detto...

SALVE ANONIMO OUT lo sai che un blog è fatto per argomentare? e quando l'argomento è inerente al blog stesso tutto è ok.Hai forse letto che volevo sapere come mai la concordia è affondata? no ho scritto su srgomenti che possono interessare e da proprietaria IN quale sono ti posso dire che se mi permetto di scrivere determinate cose è perchè :
1) sono ben ferrata sull'argomento
2) inquilini infami come quelli capitati al sig. Mark ...sono capitati a me
3) farti un bel pacco di fatti tuoi non ti farebbe male

Anonimo ha detto...

Buongiorno, sono un proprietario di un piccolo alloggio in provincia di Torino. I fatti: famiglia romena raccomandatami da badante romena "aiuto...mi sorella senza casa fare cortesia...." allora metto loro a disposizione l'alloggio, 400 euro mese, preparo loro con mia calligrafia richiesta residenza, loro non hanno i soldi per pagare la cauzione e l'imposta di registro allora attendo in attesa di tempi migliori. Canoni pagati regolarmente in ritardo, spese da me anticipate, ho sempre rilasciato regolari ricevute, pagato bonifici a loro nome per le spese al Condominio, denunciato affitto nella Dichiarazione dei Redditi (quindi ho ottemperato al dovere fiscale...in tal senso) pagato ici e spese condominiali di mia spettanza. Questi "bravi cittadini" sono andati dal "bravo sindacato" e mi hanno denunciato all'AdE. Questa è la legge....ora son passati al ricatto: le spese non le paghiamo, vogliamo i serramenti nuovi ed altri mezzucci di convincimento nei miei confronti. Ora mi chiedo: non uno di loro ha un contratto di lavoro, non pagano un euro di tasse allo Stato italiano e io devo, per aver "dimenticato" per far loro un piacere, subire il salasso fiscale dello stato italiano. Loro in casa mia a godere del ricatto e io di fronte allo stato italiano un evasore pur avendo ottemperato ad ogni procedura in materia di fisco.
Grazie e non farò più favori a costoro pensando che io sia il loro bancomat.
Il "bravo sindacato" non sa neppure chi io sia e chi siano loro...ma alla fine conclude "suggeriremo al nostro iscritto di rivolgersi all'autorità giudiziaria".....

Anonimo ha detto...

Salve anonimo di torino oggi come oggi chi ha una proprietà deve solo venderla e non + affittarla , visto come si stanno mettendo le cose!Anche io sono stata denunciata all'Ade per omessa registrazione anche io sono di torino come lei ...peccato che anche io come lei volevo registrare il contratto ma il FITUSO inquilino ha sempre rifiutato di voler registrare il contratto!!e oggi io sarei l'evasore e lui il paladino della giustizia e c'è gente in questo forum che si permette anche di difenderli non sapendo nemmeno ciò che stà dicendo.Dunque se ti può essere d'aiuto vai da un legale perchè la rumena non ha registrato un normale contratto di locazione ma ha solo denunciato una mancata registrazione ...vedrai che in altra sede sarà regolarizzato un normale contratto . la rumena a oggi non ha nessun titolo per stare dentro casa tua perciò muoviti in fretta e se vuoi essere ancora + duro denunciala penalmente come ho fatto io una bella querela per truffa e uso dei dati personali !buona fortuna e la prossima volta quando si presenterà qualcuno a choederti la casa in affitto....invece di 400€ chiedine 1000 se la vuole bene altrimenti bye bye

Anonimo ha detto...

Ciao Anonimo di Torino,
se mi dai un po di tempo, a stretto giro di dirò esattamente cosa dire all'avvocato.
Io ne ho già passati 4 (di avvocati) e solo uno mi ha dato le indicazioni che al momento sembrano le più corrette. Attualmente sto verificando il tutto.
Purtroppo nell'Italia dei furbi e furbetti ci sono pure gli avvocati.
Saluti Mark

Anonimo ha detto...

Scusami sono Mark ... per l'Anonimo di Torino.

Intanto corri all'Agenzia delle Entrate con n.2 marche da bollo da 14,62 (credo) e fai richiesta scritta all'ufficio che ha ritirato la denuncia della famiglia rumena "felice", ma non per molto :).
Ti dovrebbero dare il mod 69 e la denuncia e pretendi anche gli eventuali allegati alla denuncia.
Probabilmente non vorranno darti gli allegati ma tu insisti ... cm a me non me li hanno dati, ti ricordo che questo si chiama "omissione di atti d'ufficio". Cmq prendi quello che ti danno e leggi bene tutto.
Ti farò sapere.
Mark

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