Acquistare una casa a Londra o in Gran Bretagna è più semplice che in Italia anche per tutta la procedura, molto diversa da quella italiana, che si deve seguire. La prima differenza fondamentale è che non c’è il Notaio. L’intero procedimento di compravendita di un immobile (conveyancing) è gestito da Avvocati (Solicitors), ovviamente uno per il venditore (seller’s solicitor) ed uno per il compratore (buyer’s solicitor). Normalmente gli stessi agiscono anche, nel caso di mutui da estinguere o da accendere per le relative Banche o soggetti mutuanti.
L’ Avvocato del compratore (Buyer’s solicitor)
Il compito principale dell’ avvocato del compratore è naturalmente quello di controllare il titolo di proprietà, o direttamente, o sulla base della documentazione che gli verrà inviata, e i termini del contratto, generalmente redatti dall’ avvocato del venditore; il tutto è contenuto nel cd. pre-contract package. Ricevuta la documentazione l’ avvocato del compratore, se riscontrerà problemi, chiederà chiarimenti all’ avvocato del venditore (cd. requisitions).
Normalmente, nel caso il compratore decida di fare un mutuo (mortgage) per l’ acquisto della casa l’ avvocato che lo segue agisce anche per la Banca mutuante, redigendo il contratto di mutuo e controllando e, certificando alla banca mutuante, che il titolo di proprietà sia in regola. L’avvocato del compratore deve anche assicurarsi che ci sia la disponibilità della somma necessaria a completare la vendita, redigendo un documento (statement of account) che indicherà al proprio cliente l’ esatto ammontare del prezzo di acquisto.
Il compratore dovrà depositare la somma necessaria al’ acquisto presso un conto del proprio avvocato (buyer’s solicitor’s bank account) in anticipo sulla data di conclusione della vendita (completion); solitamente, nel caso di mutuo, anche la somma mutuata viene trasmessa direttamente sul conto dell’ avvocato del compratore.
Lo scambio dei contratti (Exchange of contracts)
Una volta ricevuto dai venditori il “completion statement”, che conferma i fondi richiesti per completare l’acquisto, inclusivi anche della prima rata di “service charge”, e’ compito dell’avvocato del compratore preparare un “completion statement” che indica il saldo richiesto all’acquirente, una volta tenuto conto del deposito versato, dell’anticipo da parte della Banca mutuante e di tutte le spese sostenute o da sostenere in merito all’acquisto, comprese le tasse. Il compratore dovrà depositare la somma necessaria all’acquisto presso un conto del proprio avvocato (buyer’s solicitor’s bank account) in anticipo sulla data di conclusione della vendita (completion).
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Dopo la vendita sarà sempre l’avvocato ad occuparsi del pagamento della stamp duty land tax entro 30 giorni dalla completion se il prezzo è superiore a £ 120.000,00. Il pagamento viene effettuato alla Inland Revenue (Ufficio Entrate) a cui viene consegnato anche un documento contenente i dettagli della vendita (Land transaction tax return), vidimato con l’ attestazione di avvenuto pagamento. Con questo documento si recherà al Land Registry (più o meno come la nostra Conservatoria RR.II) per chiedere la registrazione, senza la quale il compratore non acquisterà la proprietà legale.
L’ Avvocato del venditore (Seller’s solicitor)
L’ avvocato del venditore deve preliminarmente effettuare tutte le ricerche relative al titolo di proprietà (Searhces) e trasmetterle all’ avvocato del compratore che le controllerà e valuterà; in molti casi in realtà le ricerche vengono effettuate direttamente dall’ avvocato del compratore. Solitamente prepara le condizioni contrattuali che inserisce nel pre-contract package da inviare al compratore.
Nel caso la proprietà in vendita sia ipotecata dovrà accordarsi con il compratore per il pagamento e l’estinzione dell’ ipoteca. Normalmente egli agisce anche per conto della Banca che ha effettuato il mutuo e deve ricevere il pagamento per l’ estinzione, cercando la documentazione relativa ed il conteggio del dovuto che comunicherà al compratore; ciò comporta anche la preparazione di un apposito documento di scarico dell’ ipoteca (form of discharge). Anche in questo caso i passaggi di denaro vengono fatti tramite il conto dell’ avvocato.
L’ ammontare della somma necessaria ad estinguere l’ ipoteca viene trasmessa al mutuante che rilascerà una ricevuta, necessaria all’ avvocato del compratore per dimostrare al Land Registry l’estinzione dell’ipoteca.
Rendita annua
Rispetto all’Italia gli affitti in Inghilterra sono molto convenienti, infatti danno una rendita che oscilla dal 7 al 8%, in piu’ vi e’ un aumento del valore dell’immobile. Quando l’ avvocato del compratore ha verificato tutte le ricerche fatte, la bontà del titolo di proprietà e raggiunto l’ accordo sulle condizioni contrattuali negoziate con l’avvocato del venditore, restituisce il contratto all’avvocato del venditore dichiarando che il compratore lo ha approvato ed è pronto a concluderlo. Il contratto è così pronto per le firme; ciascuna parte ne firma una copia e avviene lo scambio. Il contratto diviene efficace in questo momento. E’ usuale far precedere lo scambio fisico del contratto con una telefonata, nella quale secondo una procedura determinata gli avvocati si dichiarano l’un l’altro che il contratto diviene esistente ed efficace.
Lo scambio del contratto segna il momento in cui gli accordi diventano vincolanti (binding)
Conclusione della vendita (Completion)
Le modalità del completamento della vendita, che comprendono anzitutto il pagamento del prezzo, vengono concordate dalle parti nella fase delle trattative (requisitions). Solitamente la completion si conclude a mezzo posta, oppure con una telefonata il cui contenuto è preliminarmente concordato. La Law Society fornisce linee guida per le modalità di effettuazione.
La mattina del giorno fissato per la conclusione della vendita deve ovviamente avvenire il pagamento del prezzo; ciò viene effettuato, normalmente, tramite bonifici bancari dal conto dell’ avvocato del compratore a quello dell’ avvocato del venditore; la banca di quest’ultimo attesterà l’avvenuto accredito dei fondi e si potrà dunque passare alla fase finale.
Pagato il prezzo di vendita, l’avvocato del venditore verifica, anche per conto del compratore, la regolarità del titolo (deed) e lo invia a mezzo posta all’ avvocato del compratore; si tratta di poco più che una formalità.
Successivamente si procederà al pagamento delle tasse relative ( quindi alla registrazione del titolo da parte dell’ avvocato del compratore e al pagamento ed estinzioni di eventuali ipoteche da parte dell’ avvocato del venditore).
Le modalità di intermediazione per la compravendita con l'agenzia immobiliare
Prima modalità: "Sole selling rights". L'esclusiva di vendita che prevede il pagamento della commissione all'agenzia, anche nel caso che il proprietario stesso trovi l'acquirente.
Seconda modalità: "Sole Agency". In questo caso è incaricata una sola agenzia, ma se il proprietario trova l'acquirente, non è dovuto niente.
Terza modalità: "Multiple Agency". L'incarico è dato a diverse agenzie, ma solo quella che trova l'acquirente, riceve la commissione.
In cosa consiste il valore delle commissioni
Le commissioni variano dal 1% al 3% ma gli agenti immobiliari ricevono pagamenti anche per altri servizi, come per le perizie tecniche ("survey"), per la previsione del mutuo, per le polizze assicurative, per gli affitti e per la gestione delle sedi delle "building societies".
Ulteriori spese
Ciascuna delle parti deve pagare il proprio avvocato, circa il 0,5% del prezzo della vendita. L'acquirente, deve pagare la "stamp duty", la tassa di registro, di 1%, se il prezzo è superiore a £60.000 (Lit. ). Il venditore deve pagare il trasloco delle sue cose e l'acquirente paga il perito.
Come avviene la procedura d'acquisto?
Dopo scelto l’immobile, il potenziale acquirente fa la sua proposta di acquisto. Se viene accettata, si fanno le visure sull'immobile e per pianificare il mutuo in un periodo di circa sei settimane nelle quali ciascuna delle parti può ritirarsi. Ognuno ha il proprio avvocato che deve curare i propri interessi.
In seguito si effettua una perizia tecnica completa sull'immobile da periti professionali e se l'immobile non raggiunge certi standard, il mutuo potrebbe non essere concesso.
La legge proibisce all'agente immobiliare di redigere il compromesso, che è compito unicamente degli avvocati.
Non esiste l'atto notarile, ma "lo scambio di contratti" preparati dagli avvocati, specializzati nel trasferimento immobiliare. L’intero procedimento di compravendita di un immobile (conveyancing) è gestito da avvocati (Solicitors), ovviamente uno per il venditore (seller’s solicitor) ed uno per il compratore (buyer’s solicitor). Normalmente gli stessi agiscono anche, nel caso di mutui da estinguere o da accendere per le relative banche o soggetti mutuanti. A questo punto l'acquirente versa la caparra del 10%, che non verrà restituita e si fissa la data per il versamento del saldo, entro due o quattro settimane. Il prezzo potrebbe anche essere saldato in una unica soluzione, oppure con dilazioni di due o tre mesi. Al pagamento del saldo, "on completion", i denari passano dalle mani dell’ avvocato dell'acquirente all'avvocato del venditore, quindi con la presa di possesso e le chiavi. Il trasferimento di proprietà viene registrato nel "Land Register", l'Ufficio del Registro.
Quali sono le tasse da pagare al momento dell’acquisto?
1 – Stamp Duty Land
Fino a £ 125.000 sterline le tasse dovute al governo sono dello 0%
Da £ 125.000 sterline a £ 250.000 sono del 1 %
Da £ 250.000 sterline a £ 500.000 sono del 3 %
Da £ 500.000 sterline e piu’ sono del 4%
2 – Registration Tax
Viene calcolata sul prezzo di acquisto e puo’ variare dalle £50.00 (per proprieta’ di valore inferiore alle £50,000) fino alle £920 (per proprieta’ di valore superiore ad £1,000,000).
3 -Tasse personali
In Gran Bretagna il proprietario di un immobile e’ responsabile per il pagamento della cosidetta Council Tax, una tassa comunale calcolata in base alla grandezza della proprieta’. Se l’appartamento e’ affittato, e’ consuetudine che l’affittuario (tenant) si faccia carico del pagamento di tale imposta. Per il proprietario non residente c’e’ la possibilita’ di incassare l’affitto senza deduzioni fiscali, secondo il Non Resident Landlord (NRL) Scheme; la posizione deve essere comunque chiarita con l’HMRC tramite il modulo NRL1 che va’ depositato al CNR (Centre for Non Residents).
Vantaggi per un investimento da parte di stranieri
Se il proprietario dell'immobile non è residente non paga nessuna tassa, inoltre in Gran Bretagna non esiste una tassa sulla proprietà tipo ICI.
In Gran Bretagna non vi sono tasse sulle plusvalenze ottenute da investitori stranieri.
Si può ottenere un mutuo in Inghilterra?
Sì, un italiano non residente può ottenere un mutuo fino al 70% del valore dell’immobile.
Come si acquistano le proprietà in Gran Bretagna
Le proprieta' immobiliari in Gran Bretagna si acquistano come Leasehold, Freehold o Share of Freehold. Leasehold, che e' la forma piu' tipica a Londra soprattutto quando non si hanno budget molto elevati. Se comprate una casa con 100 anni di Leasehold (L/H o LH), per 100 anni con quella somma acquistate il diritto di vivere o di affittare la proprieta'. Alla fine di questo periodo di "affitto", la casa torna al vero proprietario (il freeholder). Si ha anche il diritto di ottenere un nuovo periodo di leasehold, ed il rinnovo del leasehold non costi quanto alll'inizio. Quindi se un appartamento è in vendita per 400mila sterline ed è “Leasehold 80 anni”, vuol dire che quella proprieta' sara' vostra per 80 anni. E' un acquisto non acquisto, e' un contratto di affitto prolungato ed esclusivo e il proprietario non puo' cancellare il contratto di "affitto". Inoltre il leasehold, essendo quasi un contratto di affitto, potrebbe contenere delle limitazioni. Per le case + vecchie e' proibito sostituire la moquette con altri tipi di pavimenti perche' il solaio non e' isolato acusticamente. In edifici storici (listed building), i leaseholder sono obbligati a mantenere cose come le finestre in perfetto stato. Con il leasehold si acquisisce il diritto di usufruire della proprietà per un periodo di tempo determinato, anche 999 anni nel caso di edifici molto grandi, piu’ spesso intorno ai 100-125 anni. I vari “leaseholders” pagano un canone di affitto annuale chiamato “ground rent”, che non supera le £150 all’anno, ed una cifra mensile o trimestrale, la “service charge” volta a contribuire per le spese condominiali e riparazioni delle parti comuni.
Le commissioni variano dal 1% al 3% ma gli agenti immobiliari ricevono pagamenti anche per altri servizi, come per le perizie tecniche ("survey"), per la previsione del mutuo, per le polizze assicurative, per gli affitti e per la gestione delle sedi delle "building societies".
Ulteriori spese
Ciascuna delle parti deve pagare il proprio avvocato, circa il 0,5% del prezzo della vendita. L'acquirente, deve pagare la "stamp duty", la tassa di registro, di 1%, se il prezzo è superiore a £60.000 (Lit. ). Il venditore deve pagare il trasloco delle sue cose e l'acquirente paga il perito.
Come avviene la procedura d'acquisto?
Dopo scelto l’immobile, il potenziale acquirente fa la sua proposta di acquisto. Se viene accettata, si fanno le visure sull'immobile e per pianificare il mutuo in un periodo di circa sei settimane nelle quali ciascuna delle parti può ritirarsi. Ognuno ha il proprio avvocato che deve curare i propri interessi.
In seguito si effettua una perizia tecnica completa sull'immobile da periti professionali e se l'immobile non raggiunge certi standard, il mutuo potrebbe non essere concesso.
La legge proibisce all'agente immobiliare di redigere il compromesso, che è compito unicamente degli avvocati.
Non esiste l'atto notarile, ma "lo scambio di contratti" preparati dagli avvocati, specializzati nel trasferimento immobiliare. L’intero procedimento di compravendita di un immobile (conveyancing) è gestito da avvocati (Solicitors), ovviamente uno per il venditore (seller’s solicitor) ed uno per il compratore (buyer’s solicitor). Normalmente gli stessi agiscono anche, nel caso di mutui da estinguere o da accendere per le relative banche o soggetti mutuanti. A questo punto l'acquirente versa la caparra del 10%, che non verrà restituita e si fissa la data per il versamento del saldo, entro due o quattro settimane. Il prezzo potrebbe anche essere saldato in una unica soluzione, oppure con dilazioni di due o tre mesi. Al pagamento del saldo, "on completion", i denari passano dalle mani dell’ avvocato dell'acquirente all'avvocato del venditore, quindi con la presa di possesso e le chiavi. Il trasferimento di proprietà viene registrato nel "Land Register", l'Ufficio del Registro.
Quali sono le tasse da pagare al momento dell’acquisto?
1 – Stamp Duty Land
Fino a £ 125.000 sterline le tasse dovute al governo sono dello 0%
Da £ 125.000 sterline a £ 250.000 sono del 1 %
Da £ 250.000 sterline a £ 500.000 sono del 3 %
Da £ 500.000 sterline e piu’ sono del 4%
2 – Registration Tax
Viene calcolata sul prezzo di acquisto e puo’ variare dalle £50.00 (per proprieta’ di valore inferiore alle £50,000) fino alle £920 (per proprieta’ di valore superiore ad £1,000,000).
3 -Tasse personali
In Gran Bretagna il proprietario di un immobile e’ responsabile per il pagamento della cosidetta Council Tax, una tassa comunale calcolata in base alla grandezza della proprieta’. Se l’appartamento e’ affittato, e’ consuetudine che l’affittuario (tenant) si faccia carico del pagamento di tale imposta. Per il proprietario non residente c’e’ la possibilita’ di incassare l’affitto senza deduzioni fiscali, secondo il Non Resident Landlord (NRL) Scheme; la posizione deve essere comunque chiarita con l’HMRC tramite il modulo NRL1 che va’ depositato al CNR (Centre for Non Residents).
Vantaggi per un investimento da parte di stranieri
Se il proprietario dell'immobile non è residente non paga nessuna tassa, inoltre in Gran Bretagna non esiste una tassa sulla proprietà tipo ICI.
In Gran Bretagna non vi sono tasse sulle plusvalenze ottenute da investitori stranieri.
Si può ottenere un mutuo in Inghilterra?
Sì, un italiano non residente può ottenere un mutuo fino al 70% del valore dell’immobile.
Come si acquistano le proprietà in Gran Bretagna
Le proprieta' immobiliari in Gran Bretagna si acquistano come Leasehold, Freehold o Share of Freehold. Leasehold, che e' la forma piu' tipica a Londra soprattutto quando non si hanno budget molto elevati. Se comprate una casa con 100 anni di Leasehold (L/H o LH), per 100 anni con quella somma acquistate il diritto di vivere o di affittare la proprieta'. Alla fine di questo periodo di "affitto", la casa torna al vero proprietario (il freeholder). Si ha anche il diritto di ottenere un nuovo periodo di leasehold, ed il rinnovo del leasehold non costi quanto alll'inizio. Quindi se un appartamento è in vendita per 400mila sterline ed è “Leasehold 80 anni”, vuol dire che quella proprieta' sara' vostra per 80 anni. E' un acquisto non acquisto, e' un contratto di affitto prolungato ed esclusivo e il proprietario non puo' cancellare il contratto di "affitto". Inoltre il leasehold, essendo quasi un contratto di affitto, potrebbe contenere delle limitazioni. Per le case + vecchie e' proibito sostituire la moquette con altri tipi di pavimenti perche' il solaio non e' isolato acusticamente. In edifici storici (listed building), i leaseholder sono obbligati a mantenere cose come le finestre in perfetto stato. Con il leasehold si acquisisce il diritto di usufruire della proprietà per un periodo di tempo determinato, anche 999 anni nel caso di edifici molto grandi, piu’ spesso intorno ai 100-125 anni. I vari “leaseholders” pagano un canone di affitto annuale chiamato “ground rent”, che non supera le £150 all’anno, ed una cifra mensile o trimestrale, la “service charge” volta a contribuire per le spese condominiali e riparazioni delle parti comuni.
cara signora moreschi
RispondiEliminai miei suoceri dopo la morte del figlio e mio marito, si sono ricordati di dirmi che hanno un appartamento sub affittato di proprieta in spagna. essendo anziani vorrebbero venderlo...come fare???
articolo interessantissimo e ben fatto...complimenti.
RispondiEliminaBuon giorno, volevo un chiarimento: "Se il proprietario dell'immobile non è residente non paga nessuna tassa, inoltre in Gran Bretagna non esiste una tassa sulla proprietà tipo ICI."
RispondiEliminaVuol dire che se io possiedo una casa in GB e vado lì solo qualche settimana all'anno, non pago nemmeno la council tax?
Cordiali saluti
Luca