Comportamenti delle famiglie e previsioni 2014
Meno compravendite e più locazioni.
La ricerca ha analizzato le transazioni relative al settore residenziale effettuate dalle famiglie che vivono nelle maggiori città italiane (Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo e Genova) negli anni 2011-2012 e quelle previste per il 2013-2014.
In occasione della presentazione della ricerca, lo scorso 11 ottobre a Roma,il presidente di Tecnoborsa Valter Giammaria ha affermato: “Nel biennio appena trascorso solo il 4,4% degli intervistati ha acquistato un’abitazione e, rispetto all’Indagine 2011 c’è stato un calo di 0,3 punti percentuali (ossia del -6,4%). Tra le grandi città la più attiva è stata Roma con il 5,8% di transazioni per acquisti di immobili”.
Utilizzo dell'immobile da parte delle famiglie acquirenti
- Abitazione principale (81,6%), motivazione in salita, che sale riporta ai valori del 2005;
- seconda casa vacanze (11,2%) e desiderio di effettuare un investimento (5,9%), (entrambe le percentuali sono rimaste invariate rispetto al 2011);
- seconda casa per parenti prossimi (1,4%). Questa quota rappresenta un minimo storico, scendendo di ben 5,3 punti percentuali rispetto all’Indagine precedente.
Motivi di scelta nella scelta dell’abitazione principale.
I fattori determinanti per l'acquisto sono stati i seguenti:
- dimensione (70,9%);
- vicinanza al luogo di lavoro (44,5%);
- vicinanza a servizi e alle aree commerciali (40,4%);
- comfort e qualità delle rifiniture (40,4%);
- prezzo (37,3%);
- ubicazione in zona centrale (27,4%);
- vicinanza ai parenti prossimi (25%);
- vicinanza ad aree verdi (25%);
- vicinanza dei trasporti pubblici (24%);
- tranquillità della zona (22,9%);
- facilità di parcheggio (16,1%);
- ubicazione in zona periferica (12%);
- ubicazione in zona vicina alle principali vie di comunicazione (11,6%).
Meno appetibili invece sono risultate l’ubicazione in zona in fase di riqualificazione e le caratteristiche orientate al risparmio energetico.
Questo evidenzia come, seppure gli italiani stiano diventando più sensibili a questo date, ancora oggi non risulta determinante nella scelta della casa da acquistare.
Il taglio più richiesto.
- Bilocale (28,5%) è ancora il più richiesto;
- trilocale (27,7%), abbastanza richiesto ma in calo rispetto alle rilevazioni precedenti;
- quadrilocali (25,1%) e quelli con 5 e più vani (10,6%) a seguire.
Solo l’8,1% ha comprato monolocali, anche se è la percentuale più elevata riscontrata dal 2005 a oggi.
Stato dell’immobile.
Rilevante la preferenza per quelli abitabili o da ristrutturare:
- il 13,4% ha acquistato un immobile nuovo;
- il 24,9% uno ristrutturato;
- il 33,2% uno abitabile;
- il 28,5% uno da ristrutturare.
Secondo il presidente di Tecnoborsa “Questo dipende molto probabilmente dal fatto che gli alloggi che non sono in buone condizioni costano meno al momento dell’acquisto e possono essere poi ristrutturati in un secondo tempo, anche ricorrendo agli incentivi fiscali che hanno riscosso un discreto successo negli ultimi anni grazie alla loro inconfutabile convenienza”.
Le vendite.
Solo il 2,8% degli intervistati ha venduto almeno un’abitazione nel biennio 2011-2012, valore inferiore di 0,3 punti percentuali rispetto a quello rilevato nell’Indagine precedente.
Le vendite avvenute hanno riguardato prevalentemente:
- le abitazioni principali (55,5% di coloro che hanno venduto), fenomeno fortemente in crescita rispetto all’Indagine 2011, anche se non si sono raggiunti i valori del 2009;
- le abitazioni tenute per parenti prossimi (25%);
- le seconde case destinate alle vacanze (17,5%);
- le case per investimento (2%).
Dal confronto con il 2011 emerge che è aumentata la percentuale di chi ha venduto una casa per parenti prossimi e l’abitazione principale, mentre è scesa in modo significativo quella di chi ha ceduto una casa acquistata per investimento.
Motivo della vendita
- Predominante la sostituzione con un’altra abitazione principale (41,5%);
- elevata anche la quota di chi ha venduto per bisogno di liquidità (38%);
a seguire, con valori molto inferiori:
- per fare altri investimenti immobiliari (10%);
- per effettuare investimenti finanziari (7%);
- per acquistare una seconda casa vacanze (2%), o per parenti prossimi (1,5%).
Rispetto al biennio precedente risultano aumentate le percentuali di chi ha venduto per fare investimenti alternativi o per l’esigenza di svincolare ricchezza.
Per contro, sono diminuite le quote legate alle altre motivazioni e questo, molto probabilmente, è legato all’aumento del costo delle seconde case, per cui le famiglie sono propense a tenere solo quelle a reddito.
Dall’incrocio tra il tipo di abitazione venduta e il motivo della vendita è emerso che il 70,3% di coloro che hanno venduto un’abitazione principale l’hanno fatto per acquistare un’altra abitazione principale, mentre il 20,7% per bisogno di liquidità; quest’ultimo dato è abbastanza allarmante, perché anche coloro che hanno ceduto altre tipologie di abitazione lo hanno fatto principalmente per svincolare ricchezza.
Il mercato delle locazioni : la domanda.
Il 3% degli intervistati ha preso in affitto un immobile nel biennio considerato, e sono state per lo più coppie giovani senza figli che prendono in locazione una casa per creare un nuovo nucleo familiare, non potendola acquistare visto che i capofamiglia svolgono professioni non altamente remunerate; oppure persone mature con un buon titolo di studio e con occupazioni dirigenziali che molto probabilmente affittano un immobile per esigenze lavorative. Le città più attive sono state Milano e Torino.
Rispetto all’Indagine precedente il fenomeno ha subito una crescita di 0,7 punti percentuali.
L’offerta.
Nel biennio 2011-2012 sono saliti coloro che hanno dato in locazione un bene (2,8%), con un lieve incremento della quota di chi ha affittato un immobile rispetto a quanto rilevato nelle due Indagini precedenti, perché le famiglie preferiscono mettere a reddito un immobile inutilizzato, anche a seguito dell’inasprimento fiscale.
I mutui
Tra coloro che hanno acquistato una casa, il 49,2% ha dichiarato di aver fatto ricorso a un finanziamento o a un mutuo, “valore decisamente inferiore a quelli riscontrati in passato; va segnalato che per tutto il 2011-2012 è continuato il trend decrescente delle famiglie che hanno fatto ricorso a una forma di finanziamento per comprare un’abitazione, dato suffragato anche dalle fonti bancarie ufficiali”, ha dichiarato Giammaria, presidente Tecnoborsa.
Prevalentemente, ricorrono ai mutui/finanziamenti:
- il 58,2% di coloro che hanno acquistato un’abitazione principale;
- il 19% di chi lo ha fatto per investimento;
- il 5% di chi ha preso una seconda casa vacanze.
In pratica, ci si indebita o per mettere a reddito o per acquistare un’abitazione principale.
Differenze rispetto al 2011:
- è cresciuta la quota di coloro che hanno acceso un mutuo compreso tra il 21% e il 40% del prezzo pagato per l’immobile;
- sono scesi notevolmente coloro che hanno preso un mutuo che copre dal 41% al 60% (28,1%);
- bassissima è la percentuale di chi ha scelto un finanziamento che va dal 41% al 60% del valore del bene acquistato
.
Non risultano mutui che coprano oltre il 60% del prezzo pagato, dato coerente con le politiche restrittive adottate dagli istituti di credito negli ultimi anni.
Circa l’86% delle famiglie che hanno acceso un mutuo negli ultimi due anni ha impegnato mediamente fino al 40% del proprio reddito annuo per il pagamento delle rate, il che denota una certa prudenza sia da parte dell’istituto che eroga il finanziamento sia da parte delle famiglie.
Il 13% ha impegnato per la rata dal 40% al 50% del proprio reddito; solo l’1,1% oltre il 50%.
Dall’analisi delle garanzie richieste dagli istituti di credito è emerso che nel 32% dei casi, oltre all’ipoteca sul bene acquistato, è stata richiesta dalla banca una garanzia aggiuntiva:
- un 19,6% di costoro ha dovuto fornire un’ulteriore garanzia ipotecando anche un secondo bene;
- un 30,4% è ricorso alla fidejussione bancaria di un terzo;
- ben il 62,5% ha dovuto sottoscrivere una polizza assicurativa a copertura di parte del capitale erogato.
Previsioni per il biennio 2013-2014
L’1,8% degli intervistati dichiara di avere intenzione di acquistare un’abitazione e, dalla comparazione con le precedenti Indagini sulle sei grandi città si evidenzia quanto già registrato per le transazioni nel loro complesso: continua il trend decrescente della quota di chi ha intenzione di acquistare. Tuttavia, le città più attive dovrebbero essere Napoli e Milano.
Perché comprare
Chi pensa di farlo è spinto dalla necessità di acquistare un’abitazione principale (56,2%), quindi, chi acquisterà nel prossimo futuro lo farà prevalentemente per la necessità di avere una casa propria o per migliorare le proprie condizioni abitative.
Al secondo posto, con un notevole divario, si trova chi pensa di acquistare per investire il proprio capitale (24,6%), seguito da coloro che intendono acquistare una seconda casa per parenti prossimi (12,7%). Infine, vi sono coloro che vorrebbero acquistare la seconda casa per le vacanze (6,5%).
Rispetto all’Indagine 2011 è scesa notevolmente la quota di chi vorrebbe prendere una seconda casa per vacanze ed è stato registrato un calo anche tra chi pensa di prenderne una per investimento; viceversa, è salita la quota di chi pensa di acquistare un’abitazione principale o per parenti prossimi.
Perché vendere
Nel biennio 2013-2014 solo l’1,8% delle famiglie intervistate ha intenzione di vendere un immobile e le città in cui ci saranno più offerte di vendita dovrebbero essere Roma e Torino.
Il Presidente di Tecnoborsa ha sottolineato: “In termini di intenzioni, il mercato delle compravendite immobiliari sembra stia raggiungendo un punto di equilibrio; infatti, la percentuale di famiglie che hanno dichiarato le intenzioni di acquisto uguaglia le intenzioni di vendita, mentre nel 2011 il gap era di 2,2 punti percentuali, nel 2007 di 4,2 punti e nel 2005 di 10 punti”.
- La motivazione predominante che induce alla vendita di un’abitazione è l’esigenza di acquistare un’altra abitazione principale (48,3%);
- al secondo posto c’è chi pensa di vendere per bisogno di liquidità (32,3%);
- al terzo posto chi intende vendere per fare altri investimenti immobiliari (9,7%);
- al quarto posto, a parità di punteggio, c’è chi pensa di cedere un’abitazione per fare investimenti finanziari (6,5%),
- seguito da chi vorrebbe acquistare una seconda casa per parenti prossimi (3,1%);
Nessuno prevede di vendere per prendere una seconda casa vacanze.
In base al confronto con l’ultima Indagine, è scesa notevolmente la quota di chi intende vendere per fare altri investimenti immobiliari o per acquistare una seconda casa per parenti prossimi e/o vacanze; sale, invece, la percentuale di chi pensa di vendere per sostituire l’abitazione principale, mentre non compaiono variazioni significative per le altre motivazioni.
Fonti: TECNOBORSA, Newsattico.it
giovedì 24 ottobre 2013
mercoledì 23 ottobre 2013
Mercato immobiliare 2013 : analisi TECNOBORSA
L'analisi TECNOBORSA evidenzia una decelerazione del trend negativo del mercato immobiliare italiano nel II trimestre dell'anno mentre, con una flessione degli scambi del 7,7% rispetto allo stesso periodo del 2012, il volume delle compravendite immobiliari si attesta a quota 242.817.
Per quel che concerne l'offerta, la crescita iniziata a ottobre 2012 è proseguita senza sosta e, nel I semestre del 2013, l'indice dell'offerta in vendita è cresciuto del 5%. Tuttavia, la disponibilità sul mercato di immobili in vendita resta di molto superiore a quella di immobili in locazione, data la scarsa propensione degli Italiani ad affittare le proprietà: evidentemente, la tradizionale diffidenza degli italiani a locare sta lasciando spazio a un maggior bisogno di mettere a reddito gli immobili, bisogno che si unisce a un accresciuto timore per quel che riguarda le tasse da pagare sugli immobili sfitti. Si sono mossi coloro che hanno un capitale da destinare interamente all'acquisto dell'abitazione o che hanno fatto ricorso a finanziamenti contenuti, dal momento che la concessione del credito resta ancora selettiva e attenta, creando ancora una volta una barriera all'acquisto immobiliare; la disponibilità di spesa è comunque in diminuzione.
Nel primo semestre 2013, rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, il costo degli affitti nelle città metropolitane si è ridotto mediamente dell'1,6%, con Bari e Bologna che registrano il calo maggiore (-6,9% e -6%) e Roma e Torino che contengono la flessione sotto il 2%.500 milioni di euro è la perdita di gettito per l'erario causata dalla cedolare secca nell'ultima annualità, senza risultati di emersione del nero e riduzione dei canoni.
Per quanto riguarda il valore delle consistenze dei mutui, in Italia si registra un calo dello stock che passa dai 317.595 mln di euro del I trimestre del 2011 ai 297.401 mln di euro del I trimestre del 2013, con un calo nell'ordine del -6,4%. Durante questi primi mesi del 2013 il mercato dei mutui alla famiglia ha privilegiato l'accesso al credito a mutuatari di età media. La surroga o portabilità, a questi livelli di spread, non è più economicamente conveniente per il cliente e viene anche considerata più rischiosa dagli istituti di credito, per questi motivi viene meno praticata rispetto al recente passato.
A livello europeo, mentre nel 2012 tutti i Paesi avevano segnato un calo del fatturato - fatta eccezione per la Germania - il 2013 termina con una situazione più differenziata: prosegue il calo della Spagna, anche se in modo meno accentuato rispetto agli anni precedenti; una lieve flessione anche in Francia, in considerazione dell'andamento negativo dell'ultimo semestre; gli altri Paesi dovrebbero chiudere l'anno con il segno positivo, guidati dall'andamento brillante della Germania.
Fonte: TECNOBORSA
mercoledì 16 ottobre 2013
Prorogate al 2014 dalla Legge di Stabilità le detrazioni per riqualificazione energetica 65 % e per ristrutturazioni e acquisto di mobili 50 %
Prorogati di un anno, fino al 31 dicembre 2014, l'ecobonus del 65% per gli interventi di riqualificazione energetica, le detrazioni del 50% per le ristrutturazioni e l'acquisto di mobili ed elettrodomestici. Nella legge anche il sostegno alle infrastrutture, la nuova Service Tax e la dismissione degli immobili pubblici.
Sono questi i punti principali della Legge di Stabilità per il 2014, approvata dal Consiglio dei Ministri nella tarda serata di ieri, con interventi per 27,3 miliardi di euro nel triennio 2014-2016, di cui 11,6 nel 2014.
Confermati Ecobonus 65% e ristrutturazioni e bonus mobili 50%
Sono prorogate fino alla fine del 2014 le detrazioni fiscali del 65% per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici, e del 50% per le ristrutturazioni e l'acquisto di mobili ed elettrodomestici, mantenendo le attuali aliquote, per poi decrescere progressivamente a partire dal 2015. Fondi stanziati per un miliardo di euro.
Service Tax
La Legge di Stabilità riordina anche il sistema di tassazione locale. Invece di IMU e TARES si istituisce una tassa sui servizi municipali il cui gettito andrà interamente ai Comuni. La nuova Service Tax (che dovrebbe chiamarsi TRISE) sarà composta di due parti. Una (che dovrebbe chiamarsi TARI) servirà a coprire i costi del servizio di raccolta rifiuti, sarà calcolata in base ai metri quadrati o alla quantità di rifiuti e sarà versata da chi occupa l’immobile, cioè sia proprietari che inquilini. Gli inquilini non dovrebbero però pagare l'imposta piena, ma tra il 10% e il 30% dell'importo.
L’altra (che si potrebbe chiamare TASI) consisterà invece nella tassa sui servizi indivisibili offerti dai comuni, verrà calcolata sui metri quadrati o sul valore catastale e sarà pagata dai proprietari.
Il Sicet Cisl, ha già denunciato una disparità di trattamento a carico dei proprietari che affittano un'abitazione. Poichè sugli immobili diversi dall'abitazione principale l'Imu non è stata abolita e la Service Tax sostituisce e contiene al suo interno anche l'Imu, i proprietari che mettono in affitto una casa pagherebbero due volte.
Per diventare operativi, i contenuti della Legge di Stabilità dovranno essere confermati dal Parlamento.
FONTE : www.edilportale.com
Sono questi i punti principali della Legge di Stabilità per il 2014, approvata dal Consiglio dei Ministri nella tarda serata di ieri, con interventi per 27,3 miliardi di euro nel triennio 2014-2016, di cui 11,6 nel 2014.
Confermati Ecobonus 65% e ristrutturazioni e bonus mobili 50%
Sono prorogate fino alla fine del 2014 le detrazioni fiscali del 65% per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici, e del 50% per le ristrutturazioni e l'acquisto di mobili ed elettrodomestici, mantenendo le attuali aliquote, per poi decrescere progressivamente a partire dal 2015. Fondi stanziati per un miliardo di euro.
Service Tax
La Legge di Stabilità riordina anche il sistema di tassazione locale. Invece di IMU e TARES si istituisce una tassa sui servizi municipali il cui gettito andrà interamente ai Comuni. La nuova Service Tax (che dovrebbe chiamarsi TRISE) sarà composta di due parti. Una (che dovrebbe chiamarsi TARI) servirà a coprire i costi del servizio di raccolta rifiuti, sarà calcolata in base ai metri quadrati o alla quantità di rifiuti e sarà versata da chi occupa l’immobile, cioè sia proprietari che inquilini. Gli inquilini non dovrebbero però pagare l'imposta piena, ma tra il 10% e il 30% dell'importo.
L’altra (che si potrebbe chiamare TASI) consisterà invece nella tassa sui servizi indivisibili offerti dai comuni, verrà calcolata sui metri quadrati o sul valore catastale e sarà pagata dai proprietari.
Il Sicet Cisl, ha già denunciato una disparità di trattamento a carico dei proprietari che affittano un'abitazione. Poichè sugli immobili diversi dall'abitazione principale l'Imu non è stata abolita e la Service Tax sostituisce e contiene al suo interno anche l'Imu, i proprietari che mettono in affitto una casa pagherebbero due volte.
Per diventare operativi, i contenuti della Legge di Stabilità dovranno essere confermati dal Parlamento.
FONTE : www.edilportale.com
Scovati dal Fisco 1.200.000 immobili fantasma
Terminata l’operazione per l’emersione degli immobili fantasma, come risultato degli accertamenti condotti, sono state iscritte al catasto fabbricati circa 1,2 milioni di case, prima sconosciute.
L’operazione, iniziata nel 2007 con la sovrapposizione delle foto aeree alle mappe catastali, ha evidenziato 1,2 milioni di immobili non dichiarati. In più della metà (769.000 immobili) dei casi è stato possibile attribuire una rendita definitiva per una somma di 537 milioni di euro, mentre agli altri 492.000 è stata attribuita una rendita presunta per un totale di 288 milioni di euro.
Secondo il dipartimento delle Finanze, l’operazione potrebbe portere un gettito complessivo di circa 589 milioni di euro ripartiti in questo modo: 444 milioni potrebbero derivare dall’Imu, altri circa 137 milioni dalle imposte sui redditi, come Irpef e cedolare secca, e circa 7,5 milioni dall’imposta di registro sui canoni di locazione.
Sono state controllate 2,2 milioni di particelle del catasto su cui era stata segnalata la presenza di costruzioni da accatastare e, anche se in alcuni casi gli accertamenti hanno portato ad escludere qualunque irregolarità, sono state comunque accertate oltre 1,2 milioni di unità immobiliari urbane non dichiarate.
FONTE: www.edilportale.com
L’operazione, iniziata nel 2007 con la sovrapposizione delle foto aeree alle mappe catastali, ha evidenziato 1,2 milioni di immobili non dichiarati. In più della metà (769.000 immobili) dei casi è stato possibile attribuire una rendita definitiva per una somma di 537 milioni di euro, mentre agli altri 492.000 è stata attribuita una rendita presunta per un totale di 288 milioni di euro.
Secondo il dipartimento delle Finanze, l’operazione potrebbe portere un gettito complessivo di circa 589 milioni di euro ripartiti in questo modo: 444 milioni potrebbero derivare dall’Imu, altri circa 137 milioni dalle imposte sui redditi, come Irpef e cedolare secca, e circa 7,5 milioni dall’imposta di registro sui canoni di locazione.
Sono state controllate 2,2 milioni di particelle del catasto su cui era stata segnalata la presenza di costruzioni da accatastare e, anche se in alcuni casi gli accertamenti hanno portato ad escludere qualunque irregolarità, sono state comunque accertate oltre 1,2 milioni di unità immobiliari urbane non dichiarate.
FONTE: www.edilportale.com
Marche: Piano Casa prorogato fino al 31.12.2013
Previste varianti al PRG per ampliare le attività produttive e nuovi premi volumetrici per la riqualificazione urbana.
Prorogato fino al 31 dicembre 2014 il Piano Casa della regione Marche. Con LR 24/2013 che ha modificato la LR 22/2011 sulla riqualificazione urbana sostenibile, è stato disposto lo slittamento dei termini per la presentazione delle istanze di ampliamento e sostituzione edilizia.
Secondo le ultime modifiche è possibile l’adozione di varianti a PRG vigenti per l’ampliamento di attività produttive, purché le nuove aree siano contigue a quelle già edificate non più vincolate come in precedenza, al non superamento del limite del 10% della superficie esistente.
Per quanto riguarda la riqualificazione intercomunale, sono stati incrementati i premi volumetrici definiti nei Programmi operativi di riqualificazione urbana (PORU) che, in variante ai Piani regolatori generali (PRG), sono adottati dai Comuni per gestire la qualità urbana, il paesaggio e le prestazioni energetiche e ambientali degli insediamenti.
Più precisamente, gli indici edilizi e urbanistici, le destinazioni d’uso e l’assetto urbanistico definiti nei PORU possono essere determinati anche in variante ai PRG, purchè l’incremento della volumetria o della superficie del complesso di aree oggetto di riqualificazione non superi il 20% (prima 15%), aumentabile al 25% (prima 20%) con concorso di progettazione.
FONTE : www.edilportale.com
Prorogato fino al 31 dicembre 2014 il Piano Casa della regione Marche. Con LR 24/2013 che ha modificato la LR 22/2011 sulla riqualificazione urbana sostenibile, è stato disposto lo slittamento dei termini per la presentazione delle istanze di ampliamento e sostituzione edilizia.
Secondo le ultime modifiche è possibile l’adozione di varianti a PRG vigenti per l’ampliamento di attività produttive, purché le nuove aree siano contigue a quelle già edificate non più vincolate come in precedenza, al non superamento del limite del 10% della superficie esistente.
Per quanto riguarda la riqualificazione intercomunale, sono stati incrementati i premi volumetrici definiti nei Programmi operativi di riqualificazione urbana (PORU) che, in variante ai Piani regolatori generali (PRG), sono adottati dai Comuni per gestire la qualità urbana, il paesaggio e le prestazioni energetiche e ambientali degli insediamenti.
Più precisamente, gli indici edilizi e urbanistici, le destinazioni d’uso e l’assetto urbanistico definiti nei PORU possono essere determinati anche in variante ai PRG, purchè l’incremento della volumetria o della superficie del complesso di aree oggetto di riqualificazione non superi il 20% (prima 15%), aumentabile al 25% (prima 20%) con concorso di progettazione.
FONTE : www.edilportale.com
Lo Stato garantirà per l'acquisto di prime case in Classe A,B,C
Un emendamento al ddl per la conversione del DL 102/2013 su Imu e politiche abitative, approvato dalle Commissioni Bilancio e Finanze della Camera, ha previsto un sostegno all’acquisto di case in classe energetica A, B e C e agli interventi di ristrutturazione ed efficientamento energetico.
Lo Stato garantirà quindi per l’acquisto di prime case in classe A, B e C
Sostegno finanziario per l’acquisto di case efficienti
Inizialmente la Cassa Depositi e Prestiti aveva stanziato 2 miliardi di euro per fare da garante per l’erogazione di nuovi mutui per l’acquisto della prima casa e per sostenere interventi di ristrutturazione ed miglioramento dell'efficienza energetica degli immobili .
Ora, secondo l'emendamento approvato, c'è ancora il sostegno agli interventi di riqualificazione edilizia ed energetica degli edifici, ma l’erogazione dei fondi, come garanzia dei mutui, sarà indirizzata principalmente all’acquisto di abitazioni principali che rientrano in classe energetica A, B o C con priorità alle giovani coppie e alle famiglie numerose.
Oltre a dare nuovo impulso alle certificazioni energetiche e alle riqualificazioni energetiche degli edifici questo emendamento potrebbe rivitalizzare anche il settore delle compravendite immobiliari.
Politiche per l'abitatazione
Altri emendamenti approvati redistribuiscono inoltre le risorse stanziate per il nuovo Piano Casa. Al Fondo istituito dal DL 112/2008 per consentire l’accesso al credito per l’acquisto della prima casa a giovani coppie, nuclei familiari monogenitoriali e under 35 con contratti di lavoro atipico, saranno destinati 20 milioni, cioè 10 milioni per ciascuno degli anni 2014 e 2015. Molto meno quindi della previsione iniziale di 60 milioni.
Sale invece a 100 milioni, da ripartire tra il 2014 e il 2015, la dotazione del Fondo nazionale per l’accesso alle abitazioni in locazione, mentre la prima versione del decreto destinava complessivamente soltanto 60 milioni. Il Fondo a sostegno degli inquilini morosi incolpevoli avrà sempre una dotazione di 20 milioni per il 2014 e altrettanti per il 2015. Ai fondi potranno però accedere soltanto quei Comuni che alla data di entrata in vigore della legge di conversione abbiano avviato bandi o altre procedure amministrative per l'erogazione di contributi in favore degli inquilini.
Il Ministero dell’Economia, che doveva ripartire le risorse tra le Regioni, dovrà stabilire anche i criteri e le priorità da rispettare nei provvedimenti comunali che dettano le condizioni di morosità incolpevole e che consentono l'accesso ai contributi.
In base a quanto approvato, infine, per l'accesso ai fondi, il Governo darà la priorità alle Regioni che abbiano emanato norme per la riduzione del disagio abitativo e che prevedono percorsi di accompagnamento sociale per i soggetti sottoposti a sfratto.
FONTE: www.edilportale.com
Lo Stato garantirà quindi per l’acquisto di prime case in classe A, B e C
Sostegno finanziario per l’acquisto di case efficienti
Inizialmente la Cassa Depositi e Prestiti aveva stanziato 2 miliardi di euro per fare da garante per l’erogazione di nuovi mutui per l’acquisto della prima casa e per sostenere interventi di ristrutturazione ed miglioramento dell'efficienza energetica degli immobili .
Ora, secondo l'emendamento approvato, c'è ancora il sostegno agli interventi di riqualificazione edilizia ed energetica degli edifici, ma l’erogazione dei fondi, come garanzia dei mutui, sarà indirizzata principalmente all’acquisto di abitazioni principali che rientrano in classe energetica A, B o C con priorità alle giovani coppie e alle famiglie numerose.
Oltre a dare nuovo impulso alle certificazioni energetiche e alle riqualificazioni energetiche degli edifici questo emendamento potrebbe rivitalizzare anche il settore delle compravendite immobiliari.
Politiche per l'abitatazione
Altri emendamenti approvati redistribuiscono inoltre le risorse stanziate per il nuovo Piano Casa. Al Fondo istituito dal DL 112/2008 per consentire l’accesso al credito per l’acquisto della prima casa a giovani coppie, nuclei familiari monogenitoriali e under 35 con contratti di lavoro atipico, saranno destinati 20 milioni, cioè 10 milioni per ciascuno degli anni 2014 e 2015. Molto meno quindi della previsione iniziale di 60 milioni.
Sale invece a 100 milioni, da ripartire tra il 2014 e il 2015, la dotazione del Fondo nazionale per l’accesso alle abitazioni in locazione, mentre la prima versione del decreto destinava complessivamente soltanto 60 milioni. Il Fondo a sostegno degli inquilini morosi incolpevoli avrà sempre una dotazione di 20 milioni per il 2014 e altrettanti per il 2015. Ai fondi potranno però accedere soltanto quei Comuni che alla data di entrata in vigore della legge di conversione abbiano avviato bandi o altre procedure amministrative per l'erogazione di contributi in favore degli inquilini.
Il Ministero dell’Economia, che doveva ripartire le risorse tra le Regioni, dovrà stabilire anche i criteri e le priorità da rispettare nei provvedimenti comunali che dettano le condizioni di morosità incolpevole e che consentono l'accesso ai contributi.
In base a quanto approvato, infine, per l'accesso ai fondi, il Governo darà la priorità alle Regioni che abbiano emanato norme per la riduzione del disagio abitativo e che prevedono percorsi di accompagnamento sociale per i soggetti sottoposti a sfratto.
FONTE: www.edilportale.com
giovedì 8 agosto 2013
L' ACE - Attestato di Certificazione Energetica si trasforma in APE - Attestato di Prestazione Energetica
Dopo soli 18 mesi dal suo ingresso sulla scena immobiliare la certificazione energetica degli edifici (ACE) va in pensione ed al suo posto arriva l'APE, Attestato di Prestazione Energetica, istituito dal Decreto Legge 63/2013 e pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 6 giugno. L'APE è obbligatorio per gli edifici di nuova costruzione, per quelli ristrutturati in modo sostanziale e per tutti gli immobili in vendita o in affitto
L'italia recepisce così pienamente la Direttiva Europea 2010/31/UE, dopo che con la precedente legge si era prodotto un quadro normativo parziale, oggetto già di sanzioni da parte delle autorità europee. attualmente si va infatti da un estremo all'altro, con regioni come la lombardia che applicano delle multe a chi non dichiara l'ACE, che contiene la classe, e l'IPE (indice di prestazione energetica, corrisponde al consumo espresso in kw/h) negli annunci, e altre che non hanno legiferato affatto.
Cosa cambia:
1. Nuove costruzioni e ristrutturazioni
Per tutti gli immobili nuovi e per quelli che sono stati ristrutturati scatta l'obbligo dell'ape. Nel caso di questi ultimi si mantiene come soglia limite quei lavori che abbiano insistito su oltre il 25% della superficie dell'involucro dell'intero edificio. E' il caso dei rifacimenti di pareti esterne, intonaci esterni, tetti o impermeabilizzazioni delle coperture. rientrano sia i lavori di ristrutturazione straordinaria e ordinaria.
2. Annunci immobiliari
Tutti gli annunci di immobili in vendita e in affitto devono riportare l'indice di prestazione energetica (IPE) e la classe energetica corrispondente, nella consueta scala che va da g (la peggiore) ad a+. In fase di contrattazione l'APE dovrà essere resa nota, mentre andrà poi allegata ai contratti di locazione o agli atti di compravendita.
3. Quanto vale l'APE
La durata è di 10 anni, sempre che non siano intervenuti nel frattempo lavori di ristrutturazioni che richiedano il rifacimento dell'attestato.
4. Sanzioni
Le multe per mancata redazione dell'APE nei casi prima indicati (vendita, locazione, ristrutturazione) possono arrivare anche a 18.000 euro, da un minimo di 300 euro. Ecco le sanzioni possibili:
- per il costruttore o il proprietario di un nuovo edificio, o di un edificio sottoposto a lavori di ristrutturazione, la multa va da 3.000 a 18.000 euro;
- per il proprietario che non provvede a dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari in vendita, la sanzione va da 3000 a 18000 euro;
- nel caso di locazione, invece, la sanzione amministrativa va da 300 euro a 1800 euro;
- in caso di violazione dell’obbligo di riportare i parametri energetici nell’annuncio di offerta di vendita o locazione, il responsabile dell’annuncio è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3000 euro;
- il professionista che redige l'attestato in modo incorretto, senza cioè rispettare i criteri stabiliti dalla legge, pagherà una multa tra i 700 e i 4200 euro;
5. Decadimento forzoso
Gli edifici o le unità immobiliari che non rispettino il calendario dei controlli obbligatori dell'efficienza energetica degli impianti termici vedranno decadere l'attestato il 31 dicembre dell'anno successivo rispetto alla scadenza non rispettata.
6. Cosa faccio se ho già l'ACE
Il vecchio attestato sarà valido fino al suo decadimento naturale, a meno che non si facciano dei lavori di ristrutturazione.
7. Quando entra in vigore
Fino a che il governo non emanerà il decreto attuativo tutto resta sospeso e nella fase transitoria valgono le norme sull'ACE, sebbene i nuovi certificati avranno già il nuovo nome. La data massima a disposizione del governo non può superare i 60 giorni dalla pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale (6 giugno).
Da Roma si vorrebbe imporre un'unica normativa, ma esiste la possibilità per le regioni di intervenire in materia e, qualora lo facciano, la loro normativa supera quella ministeriale. Secondo il Ministero dello Sviluppo Economico tutti dovranno ad ogni modo adeguarsi alle nuove norme di calcolo.
Mentre il vecchio ACE tiene conto solo delle prestazioni per la produzione di riscaldamento e acqua calda sanitaria, l'APE dovrà occuparsi anche di climatizzazione estiva, ventilazione e – per il terziario – di illuminazione.
Questo è il quadro delle normative regionali attualmente in vigore, che potrebbero entrare in conflitto con quella nazionale:
ACE Emilia-Romagna
L'ACE è richiesto in caso di:
- nuova costruzione, demolizione e ricostruzione, ristrutturazione integrale di edifici oltre i 1.000 mq
- compravendita e locazione di edifici o unità
-incentivi o agevolazioni
sistema di calcolo: uni/ts11300
sanzioni
-30% della parcella per il certificatore in caso di ace rilasciato senza rispettare i criteri, 80% per ace non attendibile o veritiero
-50% della parcella per direttore lavori in vista della mancata allegazione ace alla pratica di fine lavori
-fino a 5.000 euro per ace falsificato
ACE Provincia di Bolzano
- l’ACE è richiesto in caso di certificato Casaclima reso obbligatorio per nuova costruzione o ristrutturazione integrale
- ACE per singolo alloggio rilasciato da Casaclima
sistema di calcolo: Casaclima, in tal caso il sistema differisce da quello nazionale basandosi oltre che sull’efficienza dell’involucro dell’intero edificio sull’apparato impiantistico
sanzioni:
-inagibilità dell’edificio qualora sia omessa la certificazione Casaclima per le nuove costruzioni e ristrutturazioni.
ACE Liguria:
L’ACE è richiesto in caso di:
-nuova costruzione o ristrutturazione per edifici oltre i 1.000 mq;
-compravendita e locazione di un intero immobile o di singole unità immobiliari;
-sgravi fiscali o incentivi;
-piano casa.
sistema di calcolo: uni/ts11300 con integrazioni regionali.
sanzioni:
-da 1.000 a 3.000 euro per direttori lavori (con metà al committente per ace sbagliato);
-da 1.000 a 3.000 euro per i tecnici abilitati, ace falsificato prevede anche la comunicazione a ordine o collegio e sospensione dell’elenco certific. da 3 a 2 mesi.
ACE Lombardia
L’ACE è richiesto in caso di:
-nuova costruzione o ampliamento oltre il 20%, volume riscaldato, opera di ristrutturazione oltre il 25% della superficie dell’involucro
-compravendita o locazione di un edificio o di una singola unità con allegazione a rogito o contratto
-sgravi fiscali o incentivi, contratti servizio energia e gestione impianti cin committ. pubblico, piano casa, edifici pubblici superiori a 1.000 mq
sistema di calcolo: cened+.eph regionale (esclusivo riscaldamento) ma parametri più duri per la determinazione delle classi
sanzioni:
-da 5.000 a 20.000 euro per committente che cede a titolo oneroso senza ace
-da 2.500 a 10.000 euro al locatore senza ace
-da 500 a 2.000 euro per aggiudicatario di contratti servizio energia senza ace
ACE Piemonte
l’ACE è richiesto in caso di:
-nuova costruzione o ristrutturazione
-compravendita e locazione di un intero immobile o di singole unità immobiliari con obbligatoria allegazione agli atti
-sgravi fiscali o incentivi e piano casa
sistema di calcolo: uni/ts11300
sanzioni:
-da 150 a 1.500 euro in caso in cui il certificatore non ottempera ai criteri regionali e fino al doppio costo ace per classi non veritiere
-cancellazione dall’elenco regionale per quegli ace non veritieri in un anno
-da 1.000 a 10.000 euro qualora sia assente nelle cessioni e da 500 a 5.000 euro se nella locazione
ACE Provincia di Trento
l’ACE è richiesto in caso di:
-nuova costruzione, demolizione e ricostruzione, ampliamento volumi oltre il 20% dell’esistente;
-opera di ristrutturazione integrale se la superficie utile va oltre i 500 mq
-compravendita, locazione
sistema di calcolo: protocollo trentino (specifica tecnica uni/ts11300 ma parametri minimi più severi)
sanzioni:
-30% della parcella per il certificatore per ace rilasciato senza osservare la correlata metodologia;
-80% se l’ace non è veritiero e segnalazione a collegio o ordine
-50% della parcella per direttore lavori per la mancata allegazione ace alla pratica fine lavori;
-fino a 5.000 euro per falso attestato
ACE Valle d’Aosta
L’ACE è richiesto in caso di:
-nuova costruzione, demolizione e ricostruzione, ristrutturazione edilizia
-compravendita e locazione di un immobile o di singole unità senza obbligo di allegazione
-contributi e incentivi, edifici di proprietà pubblica
sistema di calcolo: Beauclimat (ivi inclusa la climatizzazione estiva e per illuminazione non residenziale)
sanzioni:
-nei confronti del certificatore, a seguito di tre certificati errati, subentrano la sospensione e la sanzione di 6.000 euro
-300 euro al proprietario che non deposita l’ACE in comune
Un decreto inserito all’ultimo momento al decreto sugli Ecobonus rende obbligatori a partire dal 5 agosto gli APE, ossia gli attestati di prestazione energetica. Senza APE, tutti gli atti legati agli immobili sono nulli, dalla vendita all’affitto, passando per le donazioni. Ma non basta: sono previste multe salate (fino a 18.000 euro) per il proprietario che vende casa senza l’attestato energetico. Cosa è successo? L’APE è un documento già previsto in un decreto legge entrato in vigore il 6 giugno, un atto che recepiva la Direttiva Europea sull’efficienza energetica. L’obbligatorietà dell’attestato era prevista in Italia. Ora, con un emendamento presentato dal M5S, l’obbligo di presentare l’APE entra in vigore da subito. O meglio, è già entrato in vigore dal 5 agosto. Ma, soprattutto, adesso è prevista la nullità degli atti che riguardano immobili sprovvisti di APE: atti nulli, quindi, non annullabili. Le conseguenze legali sono ben diverse.
L’APE è, in sintesi, la carta d’identità dell’immobile. Chi compra o affitta casa può sapere quanto quella casa consuma, le sue prestazioni energetiche, per l’appunto. Si tenga conto che non è un’informazione da poco: con le nuove tecniche edilizie, una casa classificata in classe A+ consuma un decimo di una in classe F o G. In soldoni, si passa da bollette di 200 euro all’anno per gas ed elettricità a bollette di 2.000 euro.
C’è stata un’insurrezione di Confedilizia contro il provvedimento, tanto che fonti governative annunciano che cercheranno di renderlo inefficace. Di contro l’Ance, l’associazione dei costruttori edili, è favorevole all’accelerazione perché “introduce un cambiamento culturale molto importante: la casa non sarà più solo valutata per la sua location (se è in centro vale di più) ma anche per le caratteristiche legate alle prestazioni di risparmio energetico”.
Conversione in legge
Il dl 63/2013 diventato legge 90/2013 ha riscritto parte del D.lgs. 192/2005 (il decreto sul rendimento energetico nell'edilizia) introducendo, tra le altre cose, una nuova certificazione energetica degli edifici, ovvero l'APE (attestazione di prestazione energetica) in sostituzione dell'ACE (attestato di certificazione energetica).
Il decreto detta anche nuove norme sull'efficienza energetica degli edifici (nuovi od oggetto di ristrutturazione), adeguando la normativa italiana a quella europea e piu' precisamente recependo la Direttiva 2010/31/UE cosi' da evitare di aggravare la procedura di infrazione avviata dalla commissione europea nei nostri confronti nel settembre 2012.
A tal proposito e' stata fissata al 30/6/2014 la data entro la quale deve essere definito un "piano d'azione" destinato ad aumentare il numero di edifici ad energia "quasi zero" (con fabbisogno energetico molto basso coperto da energia da fonte rinnovabile prodotta in loco).
Gli obbiettivi sono: a partire dal 31/12/2018 tutti i nuovi edifici pubblici, scuole comprese, dovranno essere ad energia "quasi zero"; dal 1/1/2021 dovranno esserlo TUTTI gli edifici di nuova costruzione.
Altra importante modifica, anche questa introdotta per porre rimedio ad una procedura europea di infrazione avviata nel 2006 nei nostri confronti per la quale siamo stati recentemente sanzionati dalla Corte di Giustizia europea (sentenza 13/6/2013), e' la reintroduzione -o meglio la definitiva e completa introduzione- dell'obbligo di allegare le attestazioni di efficienza energetica ai contratti di trasferimento della proprieta' dell'immobile (o di altro diritto reale di godimento) e ai nuovi contratti di affitto.
La nuova attestazione APE e' entrata in vigore subito (dal 6/6/2013). In attesa dei decreti ministeriali che dovranno definire i criteri di calcolo della prestazione energetica -per i quali il termine ultimo e' Gennaio 2014- e' previsto infatti che essa possa essere redatta riferendosi alle norme tecniche relative alle "vecchie" certificazioni energetiche, nello specifico al Dpr 59/2009 o alle normative regionali eventualmente emesse. Si vedano in proposito gli art.9/18 del Dl 63/2013 e la Circolare del Ministero dello Sviluppo economico del 25/6/2013.
E' bene sapere comunque che il Dl 63/2013 si applica in tutte le regioni e province autonome che non si sono ancora adeguate alla direttiva 2010/31/UE. Le normative regionali, quindi, "superano" quella nazionale solo se emesse in conformita' a tale direttiva.
Quando serve
L'attestazione APE deve essere rilasciata per gli edifici nuovi e nei casi di ristrutturazione importante prima del rilascio del certificato di agibilita'. Si intendono per lavori di "ristrutturazione importante" gli interventi edilizi di qualsivoglia tipo (manutenzione ordinaria, straordinaria, ristrutturazione, risanamento conservativo) che riguardano almeno il 25% della superficie dell'involucro dell'intero edificio comprensivo di tutte le unita' immobiliari che lo compongono (esempi: rifacimento pareti esterne, di intonaci esterni, del tetto o dell'impermeabilizzazione delle coperture).
Deve inoltre essere prodotta in tutti i casi in cui l'immobile venga ceduto a terzi per affitto, vendita o altro trasferimento di diritto reale su di esso (usufrutto, uso, abitazione, etc.), anche a titolo gratuito. Cio' per contratti posti in essere dal 6/6/2013, entrata in vigore del Dl 63/2013, pena la nullita' degli stessi.
Per gli edifici aperti al pubblico con superficie superiore a 500 mq dotati di APE, lo stesso va affisso all'ingresso dell'edificio o comunque in un luogo ove sia ben visibile al pubblico. Per gli edifici della pubblica amministrazione che non si siano ancora muniti della certificazione c'e' tempo fino al 3/12/2013 (180 giorni dal 6/6).
Si puo' evitare di munirsi di APE se si e' in possesso di un attestato energetico ACE (attestato di certificazione energetica) in corso di validita' rilasciato in conformita' alla direttiva 2002/91/CE.
Rimane in vita con le proprie funzioni l'Attestato di Qualificazione Energetica (AQE) che, se posseduto, potra' agevolare il rilascio del nuovo APE.
Come ottenerla
Nel caso di nuovo edificio l'attestazione APE e' rilasciata dal costruttore, sia esso committente o impresa costruttrice che opera direttamente.
Per gli edifici gia' esistenti deve invece essere prodotta dal proprietario dell'immobile che la ottiene rivolgendosi ad un tecnico abilitato (i cosiddetti certificatori energetici le cui funzioni sono dettate dal Dpr 75/2013).
Si puo' trattare di liberi professionisti o di tecnici dipendenti da enti pubblici o privati che operano nel settore dell'energia e dell'edilizia.
ADEMPIMENTI IN CASO DI LOCAZIONE O VENDITA DELL'IMMOBILE
Quando si cede l'immobile in affitto o lo si vende (o si cede anche a titolo gratuito in usufrutto, uso od abitazione), e' obbligatorio munirsi della certificazione energetica e consegnarla all'inquilino o acquirente (o usufruttuario che sia).
Piu' precisamente il proprietario dell'immobile deve rendere disponibile la certificazione al potenziale acquirente o inquilino fin dalla fase di trattativa.
Gli stessi annunci di vendita o locazione che vengono pubblicati sui mezzi di comunicazione devono riportare gli indici di prestazione energetica dell'edificio o dell'unita' immobiliare e la corrispondente classe energetica.
Se la vendita o la locazione avvengono prima della costruzione dell'edificio, il venditore o locatario deve comunque fornire informazioni sulla futura prestazione energetica e produrre l'APE entro 15 giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilita'.
Nel contratto di cessione deve essere riportata un'apposita clausola con la quale l'acquirente, l'inquilino o comunque la parte a cui l'immobile viene ceduto dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relativa all'attestazione della prestazione energetica dell'edificio, comprensiva dell'attestato APE.
La mancata allegazione dell'attestazione APE determina la nullita' dei contratti.
Fonti: Idealista.it, Ubisol, ADUC
L'italia recepisce così pienamente la Direttiva Europea 2010/31/UE, dopo che con la precedente legge si era prodotto un quadro normativo parziale, oggetto già di sanzioni da parte delle autorità europee. attualmente si va infatti da un estremo all'altro, con regioni come la lombardia che applicano delle multe a chi non dichiara l'ACE, che contiene la classe, e l'IPE (indice di prestazione energetica, corrisponde al consumo espresso in kw/h) negli annunci, e altre che non hanno legiferato affatto.
Cosa cambia:
1. Nuove costruzioni e ristrutturazioni
Per tutti gli immobili nuovi e per quelli che sono stati ristrutturati scatta l'obbligo dell'ape. Nel caso di questi ultimi si mantiene come soglia limite quei lavori che abbiano insistito su oltre il 25% della superficie dell'involucro dell'intero edificio. E' il caso dei rifacimenti di pareti esterne, intonaci esterni, tetti o impermeabilizzazioni delle coperture. rientrano sia i lavori di ristrutturazione straordinaria e ordinaria.
2. Annunci immobiliari
Tutti gli annunci di immobili in vendita e in affitto devono riportare l'indice di prestazione energetica (IPE) e la classe energetica corrispondente, nella consueta scala che va da g (la peggiore) ad a+. In fase di contrattazione l'APE dovrà essere resa nota, mentre andrà poi allegata ai contratti di locazione o agli atti di compravendita.
3. Quanto vale l'APE
La durata è di 10 anni, sempre che non siano intervenuti nel frattempo lavori di ristrutturazioni che richiedano il rifacimento dell'attestato.
4. Sanzioni
Le multe per mancata redazione dell'APE nei casi prima indicati (vendita, locazione, ristrutturazione) possono arrivare anche a 18.000 euro, da un minimo di 300 euro. Ecco le sanzioni possibili:
- per il costruttore o il proprietario di un nuovo edificio, o di un edificio sottoposto a lavori di ristrutturazione, la multa va da 3.000 a 18.000 euro;
- per il proprietario che non provvede a dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari in vendita, la sanzione va da 3000 a 18000 euro;
- nel caso di locazione, invece, la sanzione amministrativa va da 300 euro a 1800 euro;
- in caso di violazione dell’obbligo di riportare i parametri energetici nell’annuncio di offerta di vendita o locazione, il responsabile dell’annuncio è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3000 euro;
- il professionista che redige l'attestato in modo incorretto, senza cioè rispettare i criteri stabiliti dalla legge, pagherà una multa tra i 700 e i 4200 euro;
5. Decadimento forzoso
Gli edifici o le unità immobiliari che non rispettino il calendario dei controlli obbligatori dell'efficienza energetica degli impianti termici vedranno decadere l'attestato il 31 dicembre dell'anno successivo rispetto alla scadenza non rispettata.
6. Cosa faccio se ho già l'ACE
Il vecchio attestato sarà valido fino al suo decadimento naturale, a meno che non si facciano dei lavori di ristrutturazione.
7. Quando entra in vigore
Fino a che il governo non emanerà il decreto attuativo tutto resta sospeso e nella fase transitoria valgono le norme sull'ACE, sebbene i nuovi certificati avranno già il nuovo nome. La data massima a disposizione del governo non può superare i 60 giorni dalla pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale (6 giugno).
Da Roma si vorrebbe imporre un'unica normativa, ma esiste la possibilità per le regioni di intervenire in materia e, qualora lo facciano, la loro normativa supera quella ministeriale. Secondo il Ministero dello Sviluppo Economico tutti dovranno ad ogni modo adeguarsi alle nuove norme di calcolo.
Mentre il vecchio ACE tiene conto solo delle prestazioni per la produzione di riscaldamento e acqua calda sanitaria, l'APE dovrà occuparsi anche di climatizzazione estiva, ventilazione e – per il terziario – di illuminazione.
Questo è il quadro delle normative regionali attualmente in vigore, che potrebbero entrare in conflitto con quella nazionale:
ACE Emilia-Romagna
L'ACE è richiesto in caso di:
- nuova costruzione, demolizione e ricostruzione, ristrutturazione integrale di edifici oltre i 1.000 mq
- compravendita e locazione di edifici o unità
-incentivi o agevolazioni
sistema di calcolo: uni/ts11300
sanzioni
-30% della parcella per il certificatore in caso di ace rilasciato senza rispettare i criteri, 80% per ace non attendibile o veritiero
-50% della parcella per direttore lavori in vista della mancata allegazione ace alla pratica di fine lavori
-fino a 5.000 euro per ace falsificato
ACE Provincia di Bolzano
- l’ACE è richiesto in caso di certificato Casaclima reso obbligatorio per nuova costruzione o ristrutturazione integrale
- ACE per singolo alloggio rilasciato da Casaclima
sistema di calcolo: Casaclima, in tal caso il sistema differisce da quello nazionale basandosi oltre che sull’efficienza dell’involucro dell’intero edificio sull’apparato impiantistico
sanzioni:
-inagibilità dell’edificio qualora sia omessa la certificazione Casaclima per le nuove costruzioni e ristrutturazioni.
ACE Liguria:
L’ACE è richiesto in caso di:
-nuova costruzione o ristrutturazione per edifici oltre i 1.000 mq;
-compravendita e locazione di un intero immobile o di singole unità immobiliari;
-sgravi fiscali o incentivi;
-piano casa.
sistema di calcolo: uni/ts11300 con integrazioni regionali.
sanzioni:
-da 1.000 a 3.000 euro per direttori lavori (con metà al committente per ace sbagliato);
-da 1.000 a 3.000 euro per i tecnici abilitati, ace falsificato prevede anche la comunicazione a ordine o collegio e sospensione dell’elenco certific. da 3 a 2 mesi.
ACE Lombardia
L’ACE è richiesto in caso di:
-nuova costruzione o ampliamento oltre il 20%, volume riscaldato, opera di ristrutturazione oltre il 25% della superficie dell’involucro
-compravendita o locazione di un edificio o di una singola unità con allegazione a rogito o contratto
-sgravi fiscali o incentivi, contratti servizio energia e gestione impianti cin committ. pubblico, piano casa, edifici pubblici superiori a 1.000 mq
sistema di calcolo: cened+.eph regionale (esclusivo riscaldamento) ma parametri più duri per la determinazione delle classi
sanzioni:
-da 5.000 a 20.000 euro per committente che cede a titolo oneroso senza ace
-da 2.500 a 10.000 euro al locatore senza ace
-da 500 a 2.000 euro per aggiudicatario di contratti servizio energia senza ace
ACE Piemonte
l’ACE è richiesto in caso di:
-nuova costruzione o ristrutturazione
-compravendita e locazione di un intero immobile o di singole unità immobiliari con obbligatoria allegazione agli atti
-sgravi fiscali o incentivi e piano casa
sistema di calcolo: uni/ts11300
sanzioni:
-da 150 a 1.500 euro in caso in cui il certificatore non ottempera ai criteri regionali e fino al doppio costo ace per classi non veritiere
-cancellazione dall’elenco regionale per quegli ace non veritieri in un anno
-da 1.000 a 10.000 euro qualora sia assente nelle cessioni e da 500 a 5.000 euro se nella locazione
ACE Provincia di Trento
l’ACE è richiesto in caso di:
-nuova costruzione, demolizione e ricostruzione, ampliamento volumi oltre il 20% dell’esistente;
-opera di ristrutturazione integrale se la superficie utile va oltre i 500 mq
-compravendita, locazione
sistema di calcolo: protocollo trentino (specifica tecnica uni/ts11300 ma parametri minimi più severi)
sanzioni:
-30% della parcella per il certificatore per ace rilasciato senza osservare la correlata metodologia;
-80% se l’ace non è veritiero e segnalazione a collegio o ordine
-50% della parcella per direttore lavori per la mancata allegazione ace alla pratica fine lavori;
-fino a 5.000 euro per falso attestato
ACE Valle d’Aosta
L’ACE è richiesto in caso di:
-nuova costruzione, demolizione e ricostruzione, ristrutturazione edilizia
-compravendita e locazione di un immobile o di singole unità senza obbligo di allegazione
-contributi e incentivi, edifici di proprietà pubblica
sistema di calcolo: Beauclimat (ivi inclusa la climatizzazione estiva e per illuminazione non residenziale)
sanzioni:
-nei confronti del certificatore, a seguito di tre certificati errati, subentrano la sospensione e la sanzione di 6.000 euro
-300 euro al proprietario che non deposita l’ACE in comune
Un decreto inserito all’ultimo momento al decreto sugli Ecobonus rende obbligatori a partire dal 5 agosto gli APE, ossia gli attestati di prestazione energetica. Senza APE, tutti gli atti legati agli immobili sono nulli, dalla vendita all’affitto, passando per le donazioni. Ma non basta: sono previste multe salate (fino a 18.000 euro) per il proprietario che vende casa senza l’attestato energetico. Cosa è successo? L’APE è un documento già previsto in un decreto legge entrato in vigore il 6 giugno, un atto che recepiva la Direttiva Europea sull’efficienza energetica. L’obbligatorietà dell’attestato era prevista in Italia. Ora, con un emendamento presentato dal M5S, l’obbligo di presentare l’APE entra in vigore da subito. O meglio, è già entrato in vigore dal 5 agosto. Ma, soprattutto, adesso è prevista la nullità degli atti che riguardano immobili sprovvisti di APE: atti nulli, quindi, non annullabili. Le conseguenze legali sono ben diverse.
L’APE è, in sintesi, la carta d’identità dell’immobile. Chi compra o affitta casa può sapere quanto quella casa consuma, le sue prestazioni energetiche, per l’appunto. Si tenga conto che non è un’informazione da poco: con le nuove tecniche edilizie, una casa classificata in classe A+ consuma un decimo di una in classe F o G. In soldoni, si passa da bollette di 200 euro all’anno per gas ed elettricità a bollette di 2.000 euro.
C’è stata un’insurrezione di Confedilizia contro il provvedimento, tanto che fonti governative annunciano che cercheranno di renderlo inefficace. Di contro l’Ance, l’associazione dei costruttori edili, è favorevole all’accelerazione perché “introduce un cambiamento culturale molto importante: la casa non sarà più solo valutata per la sua location (se è in centro vale di più) ma anche per le caratteristiche legate alle prestazioni di risparmio energetico”.
Conversione in legge
Il dl 63/2013 diventato legge 90/2013 ha riscritto parte del D.lgs. 192/2005 (il decreto sul rendimento energetico nell'edilizia) introducendo, tra le altre cose, una nuova certificazione energetica degli edifici, ovvero l'APE (attestazione di prestazione energetica) in sostituzione dell'ACE (attestato di certificazione energetica).
Il decreto detta anche nuove norme sull'efficienza energetica degli edifici (nuovi od oggetto di ristrutturazione), adeguando la normativa italiana a quella europea e piu' precisamente recependo la Direttiva 2010/31/UE cosi' da evitare di aggravare la procedura di infrazione avviata dalla commissione europea nei nostri confronti nel settembre 2012.
A tal proposito e' stata fissata al 30/6/2014 la data entro la quale deve essere definito un "piano d'azione" destinato ad aumentare il numero di edifici ad energia "quasi zero" (con fabbisogno energetico molto basso coperto da energia da fonte rinnovabile prodotta in loco).
Gli obbiettivi sono: a partire dal 31/12/2018 tutti i nuovi edifici pubblici, scuole comprese, dovranno essere ad energia "quasi zero"; dal 1/1/2021 dovranno esserlo TUTTI gli edifici di nuova costruzione.
Altra importante modifica, anche questa introdotta per porre rimedio ad una procedura europea di infrazione avviata nel 2006 nei nostri confronti per la quale siamo stati recentemente sanzionati dalla Corte di Giustizia europea (sentenza 13/6/2013), e' la reintroduzione -o meglio la definitiva e completa introduzione- dell'obbligo di allegare le attestazioni di efficienza energetica ai contratti di trasferimento della proprieta' dell'immobile (o di altro diritto reale di godimento) e ai nuovi contratti di affitto.
La nuova attestazione APE e' entrata in vigore subito (dal 6/6/2013). In attesa dei decreti ministeriali che dovranno definire i criteri di calcolo della prestazione energetica -per i quali il termine ultimo e' Gennaio 2014- e' previsto infatti che essa possa essere redatta riferendosi alle norme tecniche relative alle "vecchie" certificazioni energetiche, nello specifico al Dpr 59/2009 o alle normative regionali eventualmente emesse. Si vedano in proposito gli art.9/18 del Dl 63/2013 e la Circolare del Ministero dello Sviluppo economico del 25/6/2013.
E' bene sapere comunque che il Dl 63/2013 si applica in tutte le regioni e province autonome che non si sono ancora adeguate alla direttiva 2010/31/UE. Le normative regionali, quindi, "superano" quella nazionale solo se emesse in conformita' a tale direttiva.
L'attestazione APE deve essere rilasciata per gli edifici nuovi e nei casi di ristrutturazione importante prima del rilascio del certificato di agibilita'. Si intendono per lavori di "ristrutturazione importante" gli interventi edilizi di qualsivoglia tipo (manutenzione ordinaria, straordinaria, ristrutturazione, risanamento conservativo) che riguardano almeno il 25% della superficie dell'involucro dell'intero edificio comprensivo di tutte le unita' immobiliari che lo compongono (esempi: rifacimento pareti esterne, di intonaci esterni, del tetto o dell'impermeabilizzazione delle coperture).
Deve inoltre essere prodotta in tutti i casi in cui l'immobile venga ceduto a terzi per affitto, vendita o altro trasferimento di diritto reale su di esso (usufrutto, uso, abitazione, etc.), anche a titolo gratuito. Cio' per contratti posti in essere dal 6/6/2013, entrata in vigore del Dl 63/2013, pena la nullita' degli stessi.
Per gli edifici aperti al pubblico con superficie superiore a 500 mq dotati di APE, lo stesso va affisso all'ingresso dell'edificio o comunque in un luogo ove sia ben visibile al pubblico. Per gli edifici della pubblica amministrazione che non si siano ancora muniti della certificazione c'e' tempo fino al 3/12/2013 (180 giorni dal 6/6).
Si puo' evitare di munirsi di APE se si e' in possesso di un attestato energetico ACE (attestato di certificazione energetica) in corso di validita' rilasciato in conformita' alla direttiva 2002/91/CE.
Rimane in vita con le proprie funzioni l'Attestato di Qualificazione Energetica (AQE) che, se posseduto, potra' agevolare il rilascio del nuovo APE.
Come ottenerla
Nel caso di nuovo edificio l'attestazione APE e' rilasciata dal costruttore, sia esso committente o impresa costruttrice che opera direttamente.
Per gli edifici gia' esistenti deve invece essere prodotta dal proprietario dell'immobile che la ottiene rivolgendosi ad un tecnico abilitato (i cosiddetti certificatori energetici le cui funzioni sono dettate dal Dpr 75/2013).
Si puo' trattare di liberi professionisti o di tecnici dipendenti da enti pubblici o privati che operano nel settore dell'energia e dell'edilizia.
ADEMPIMENTI IN CASO DI LOCAZIONE O VENDITA DELL'IMMOBILE
Quando si cede l'immobile in affitto o lo si vende (o si cede anche a titolo gratuito in usufrutto, uso od abitazione), e' obbligatorio munirsi della certificazione energetica e consegnarla all'inquilino o acquirente (o usufruttuario che sia).
Piu' precisamente il proprietario dell'immobile deve rendere disponibile la certificazione al potenziale acquirente o inquilino fin dalla fase di trattativa.
Gli stessi annunci di vendita o locazione che vengono pubblicati sui mezzi di comunicazione devono riportare gli indici di prestazione energetica dell'edificio o dell'unita' immobiliare e la corrispondente classe energetica.
Se la vendita o la locazione avvengono prima della costruzione dell'edificio, il venditore o locatario deve comunque fornire informazioni sulla futura prestazione energetica e produrre l'APE entro 15 giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilita'.
Nel contratto di cessione deve essere riportata un'apposita clausola con la quale l'acquirente, l'inquilino o comunque la parte a cui l'immobile viene ceduto dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relativa all'attestazione della prestazione energetica dell'edificio, comprensiva dell'attestato APE.
La mancata allegazione dell'attestazione APE determina la nullita' dei contratti.
Fonti: Idealista.it, Ubisol, ADUC
martedì 16 luglio 2013
Comprare casa alle Canarie
Comprare casa alle Canarie
In Spagna, in questo momento, le banche si sono riappropriate delle case che le persone non sono riuscite a pagare causa la grande crisi economica, ed ora le stanno rivendendo con prezzi al ribasso. Questo significa che molte agenzie immobiliari hanno in vendita le case direttamente per conto della banca; quindi:
è possibile fare buoni affari, soprattutto se si aspetta il momento migliore per fare l'investimento ma
bisogna stare molto attenti in merito ad eventuali pignoramenti, pendenze o ipoteche sull'immobile, anche se solitamente quelli che appartengono alle banche sono sufficientemente controllate.
Attualmente il Governo Spagnolo sta concedendo mutui al 100% per i residenti e all'80% per i non residenti, con tassi piuttosto interessanti e sicuramente più convenienti che in Italia.
Le informazioni da conoscere quando si valuta l'acquisto di una casa e quindi la possibilità di vivere alle Canarie, sono le seguenti:
La Nota Simple
- Costi mensili fissi (Comunidad), cioè spese condominiali, costo amministratore, piscina (quasi tutti la hanno)
- Tassa ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), cioè tassa sui passaggi di proprietà, che ammonta al 6,5% del valore dell'immobile.
- Spese notarili (sono fissate per legge) vanno dai 300 ai 1000 euro e dipendono dal valore dell'immobile che s'intende comprare.
- Tasse annuali da pagare all'amministrazione comunale.
- IBI, in pratica è il nostro IMU
- Basura, è la tassa sui rifiuti
- Alcantarillado, le tasse sul reddito ottenuto dall'affitto della casa
- vie, si paga in Italia, è l'IMU per le case all'estero
E' sempre bene richiedere all'agenzia immobiliare l'ammontare di tutte queste spese.
Per comprare casa serve il NIE
Il primo documento in assoluto per poter accedere a qualunque servizio alle Canarie e il “Numero de Identificaciòn de Extranjero” (appunto il N.I.E) che corrisponde più o meno al nostro codice STP (straniero temporaneamente presente), una sorta di codice fiscale temporaneo, sotto forma di pezzo di carta verde con stampato il numero. E' in sostanza quello che ci identifica come persone presenti sul Territorio Canario, ha il formato A1111111A, e senza di esso non possiamo accedere a nessuno dei seguenti servizi:
Lavorare alle Canarie
Aprire un'attività di tipo commerciale
Iscriverci al Sistema Previdenziale spagnolo
Richiedere un qualsiasi documento o atto
Aprire un Conto in Banca o stipulare polizze assicurative
Stipulare contratti di telefonia, luce e del gas;
Comprare casa alle Canarie
Accendere un mutuo
Fare la dichiarazione dei redditi
Bisogna distinguere due potenziali situazioni in cui ci possiamo trovare:
- ci si vuole trasferire e quindi prendere residenza alle Canarie
- si vuole solo comperare un immobile come rendita e restare in Italia
Nel primo caso è necessario, oltre al NIE, ottenere anche l'Empadronamiento e dimostrare di potersi mantenere (alle Canarie è richiesta una rendita minima dimostrabile di 400 euro al mese), nel secondo caso invece l'Empadronamiento non serve, ci basta il NIE e sarà il notaio o l'agenzia immobiliare da cui comperare casa a procurarci una carta dove dichiarano che stiamo acquistando un immobile e che quindi ci serve un NIE. Con questa carta si va dall'Oficina de Extranjeria, e si ottiene il NIE.
l'Empadronamiento attesta che siamo residenti in Spagna, va rinnovato ogni 2 anni e per ottenerlo occorre andare all'Oficina de Ayuntamiento (ufficio del comune) con una fotocopia di un documento di identità valido (carta di identità o passaporto), fotocopia e originale del contratto di locazione e copia dell'ultima bolletta di acqua e luce (non in tutti gli uffici lo richiedono, ma nel dubbio meglio procurarsela).
Il 10 luglio 2012 l'iter burocratico per ottenere il NIE è cambiato secondo l'Orden PRE/1490/2012 e attualmente c'è un po' di confusione: se infatti si vuole "trasferirsi e vivere alle Canarie", prima di ogni altra cosa occorre fare un'assicurazione sanitaria pubblica o privata (costo tra i 30 e i 60 euro al mese) e solo con quella si può ottenere il NIE, se invece s'intende solo comperare casa a scopo di rendita, mantenendo la residenza in Italia, nulla è cambiato, basta la semplice carta del notaio, di cui parlavamo prima.
Indipendentemente dalla motivazione per cui richiediamo il NIE, dobbiamo sempre ricordarci di portare con noi una fotocopia di un documento valido (carta di identità o passaporto) e il documento stesso (l'originale).
Solitamente il modulo da compilare per ricevere il NIE, che si chiama EX16, è reperibile direttamente all'ufficio di competenza. Alcuni uffici utilizzano l'EX15 o l'EX18. In ogni caso sono tutti documenti molto simili, quindi prendere visione dell'EX16 è già sufficiente per evitare problemi. Una volta rilasciato il numero, si deve versare, presso una qualsiasi banca, una tassa di circa 10 euro; con la ricevuta di pagamento si torna all'ufficio nel quale stavamo richiedendo il NIE e si completa l'operazione. Tipicamente in una mezza giornata si fa tutto.
Uffici dove rilasciano il NIE alle Canarie
Le Canarie sono un arcipelago formato da sette isole, su ognuna di queste esiste un ufficio, denominato Oficina de Extranjeria, presso il quale possiamo richiedere il NIE.
Gran Canaria
Pl. de la Feria, 24
35003 – Las Palmas
Tel.: 928999266
Orario: Dal lunedì al venerdì, dalle 9.00 alle 14.00
Tenerife
Calle La Marina, 20
38071 – Santa Cruz
Tel. 922999300
Orario: Dal lunedì al venerdì, dalle 9.00 alle 14.00
Lanzarote
Calle Blas Cabrera Felipe, 6
35500 – Arrecife
Tel. 928991014
Orario: Dal lunedì al venerdì, dalle 9.00 alle 14.00
Fuerteventura
Calle Primero de Mayo, 64
35600 – Puerto del Rosario
Tel. 928993000
Orario: Dal lunedì al venerdì, dalle 9.00 alle 14.00
La Palma
Avda. Marítima, 2
38700 – Santa Cruz
Tel. 922993004
Orario: Dal lunedì al venerdì, dalle 9.00 alle 14.00
La Gomera
Plaza de las Américas, 2
38800 – San Sebastiàn
Tel. 922997002
Orario: Dal lunedì al venerdì, dalle 9.00 alle 14.00
El Hierro
Av. Dacio Darias, 103
38900 - Valverde del Hierro
Tel. 922550125
Orario: Dal lunedì al venerdì, dalle 9.00 alle 14.00
Cosa serve per comprare casa alle Canarie
Qualora si voglia prendere residenza o investire nel mattone, è necessario sapere che, per acquistare una casa alle Canarie, il documento in assoluto più importante è la Nota Simple, che si richiede per pochi soldi (meno di 5 euro) al registro del catasto (Registro de la Propiedad), presente in ogni centro urbano principale.
In pratica si va al catasto con il Numero di Registro dell'Immobile, che ci viene comunicato dal proprietario o dall'agenzia immobiliare, e si ottiene la Nota Simple. In questa carta viene descritto l'immobile, viene specificato se è libero da ipoteche e da costi e riporta anche il nominativo del reale proprietario. Capirete che questo documento è essenziale per evitare fregature, perché ci permette di avere tutti i dettagli sull'immobile ed accertarci che chi lo vende sia il vero proprietario.
Anche se decidiamo di acquistare casa affidandoci ad un'agenzia, bisogna sempre richiedere una copia di questo documento, perché le persone disoneste ci sono anche alle Canarie, e non tutte le agenzie immobiliari sono serie come vorrebbero far credere.
Altro aspetto importantissimo è l'obbligo di stipulare un contratto per la fornitura di energia elettrica e acqua; in questo caso, se ci sono bollette non pagate, dovremo accollarci noi la spesa, quindi è bene accertarsi dell'esistenza di pendenze economica, ancor prima di stipulare il contratto d'acquisto. Per avere queste informazioni non serve quindi essere possessore della casa; con i dati presenti sulla Nota Simple si va al consorzio dell'acqua e all'ufficio dell'elettricità, si comunicano i dati relativi alla casa, e si ottengono queste (ed altre) informazioni.
Se la casa la vende la banca, è la banca che deve saldare i debiti.
Siccome tipicamente, alle Canarie, la situazione dei catasti è disastrata, molte volte le informazioni presenti al catasto non corrispondono alla realtà; metrature sbagliate, indirizzi diversi e chi più ne ha più ne metta, per questo motivo è fondamentale sempre prendere visione dell'immobile e verificare tutte le informazioni prima di decidersi a comprare. Anche se il proprietario o l'agenzia immobiliare ci mostrano la Nota Simple in loro possesso, è meglio richiederne una nuova, perché la situazione immobiliare di un appartamento o una villa può cambiare nel giro di pochi mesi.
Se si necessita di un finanziamento è obbligatorio aprire un conto corrente bancario in una banca spagnola, per farlo è sufficiente possedere il NIE.
Prezzi delle case alle Canarie
Esiste un utile servizio per monitorare l'andamento dei prezzi degli immobili alle Canarie, offerto dal sito Kyero.com. Nel riquadro sottostante abbiamo il quadro completo dell'evoluzione dei prezzi degli immobili dal 2005 ad oggi, i dati vengono aggiornati di quadrimestre in quadrimestre.
E' semplice notare come il valore delle case abbia toccato il minimo nel 2009, informazione interessante qualora si intenda monitorare la ciclicità del mercato immobiliare alla Isole Canarie; chi intendesse trasferirsi e vivere alle Canarie, e per questo comperare un appartamento o una villa dovrebbe tenere presente che l'ultimo quadrimestre dell'anno segna quasi sempre il minimo dei prezzi per l'anno stesso.
Comprare alle Canarie in modo sicuro
Non ho timore nel dire che la maggior parte delle persone che si spacciano per “contatto in loco” e offrono servizi a pagamento per aiutarci nel nostro iter volto a trasferirsi e vivere alle Canarie, sono degli approfittatori, che fanno leva sulla nostra inesperienza e sui nostri sogni, cercando di spillarci più soldi possibile. La rete è disseminata di testimonianze di persone letteralmente truffate da loschi figuri che si improvvisano esperti, per questo motivo, quando si compra casa all'estero, è sempre meglio affidarsi ad un'agenzia immobiliare seria, che opera da anni nel settore, della quale siamo certi di poterci fidare.
Allo stesso modo sono molte le agenzie immobiliari poco serie, per cui, acquistare tramite un'agenzia che ha delle referenze, credo sia la scelta migliore.
FONTE: www.smettere di lavorare.it
In Spagna, in questo momento, le banche si sono riappropriate delle case che le persone non sono riuscite a pagare causa la grande crisi economica, ed ora le stanno rivendendo con prezzi al ribasso. Questo significa che molte agenzie immobiliari hanno in vendita le case direttamente per conto della banca; quindi:
è possibile fare buoni affari, soprattutto se si aspetta il momento migliore per fare l'investimento ma
bisogna stare molto attenti in merito ad eventuali pignoramenti, pendenze o ipoteche sull'immobile, anche se solitamente quelli che appartengono alle banche sono sufficientemente controllate.
Attualmente il Governo Spagnolo sta concedendo mutui al 100% per i residenti e all'80% per i non residenti, con tassi piuttosto interessanti e sicuramente più convenienti che in Italia.
Le informazioni da conoscere quando si valuta l'acquisto di una casa e quindi la possibilità di vivere alle Canarie, sono le seguenti:
La Nota Simple
- Costi mensili fissi (Comunidad), cioè spese condominiali, costo amministratore, piscina (quasi tutti la hanno)
- Tassa ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), cioè tassa sui passaggi di proprietà, che ammonta al 6,5% del valore dell'immobile.
- Spese notarili (sono fissate per legge) vanno dai 300 ai 1000 euro e dipendono dal valore dell'immobile che s'intende comprare.
- Tasse annuali da pagare all'amministrazione comunale.
- IBI, in pratica è il nostro IMU
- Basura, è la tassa sui rifiuti
- Alcantarillado, le tasse sul reddito ottenuto dall'affitto della casa
- vie, si paga in Italia, è l'IMU per le case all'estero
E' sempre bene richiedere all'agenzia immobiliare l'ammontare di tutte queste spese.
Per comprare casa serve il NIE
Il primo documento in assoluto per poter accedere a qualunque servizio alle Canarie e il “Numero de Identificaciòn de Extranjero” (appunto il N.I.E) che corrisponde più o meno al nostro codice STP (straniero temporaneamente presente), una sorta di codice fiscale temporaneo, sotto forma di pezzo di carta verde con stampato il numero. E' in sostanza quello che ci identifica come persone presenti sul Territorio Canario, ha il formato A1111111A, e senza di esso non possiamo accedere a nessuno dei seguenti servizi:
Lavorare alle Canarie
Aprire un'attività di tipo commerciale
Iscriverci al Sistema Previdenziale spagnolo
Richiedere un qualsiasi documento o atto
Aprire un Conto in Banca o stipulare polizze assicurative
Stipulare contratti di telefonia, luce e del gas;
Comprare casa alle Canarie
Accendere un mutuo
Fare la dichiarazione dei redditi
Bisogna distinguere due potenziali situazioni in cui ci possiamo trovare:
- ci si vuole trasferire e quindi prendere residenza alle Canarie
- si vuole solo comperare un immobile come rendita e restare in Italia
Nel primo caso è necessario, oltre al NIE, ottenere anche l'Empadronamiento e dimostrare di potersi mantenere (alle Canarie è richiesta una rendita minima dimostrabile di 400 euro al mese), nel secondo caso invece l'Empadronamiento non serve, ci basta il NIE e sarà il notaio o l'agenzia immobiliare da cui comperare casa a procurarci una carta dove dichiarano che stiamo acquistando un immobile e che quindi ci serve un NIE. Con questa carta si va dall'Oficina de Extranjeria, e si ottiene il NIE.
l'Empadronamiento attesta che siamo residenti in Spagna, va rinnovato ogni 2 anni e per ottenerlo occorre andare all'Oficina de Ayuntamiento (ufficio del comune) con una fotocopia di un documento di identità valido (carta di identità o passaporto), fotocopia e originale del contratto di locazione e copia dell'ultima bolletta di acqua e luce (non in tutti gli uffici lo richiedono, ma nel dubbio meglio procurarsela).
Il 10 luglio 2012 l'iter burocratico per ottenere il NIE è cambiato secondo l'Orden PRE/1490/2012 e attualmente c'è un po' di confusione: se infatti si vuole "trasferirsi e vivere alle Canarie", prima di ogni altra cosa occorre fare un'assicurazione sanitaria pubblica o privata (costo tra i 30 e i 60 euro al mese) e solo con quella si può ottenere il NIE, se invece s'intende solo comperare casa a scopo di rendita, mantenendo la residenza in Italia, nulla è cambiato, basta la semplice carta del notaio, di cui parlavamo prima.
Indipendentemente dalla motivazione per cui richiediamo il NIE, dobbiamo sempre ricordarci di portare con noi una fotocopia di un documento valido (carta di identità o passaporto) e il documento stesso (l'originale).
Solitamente il modulo da compilare per ricevere il NIE, che si chiama EX16, è reperibile direttamente all'ufficio di competenza. Alcuni uffici utilizzano l'EX15 o l'EX18. In ogni caso sono tutti documenti molto simili, quindi prendere visione dell'EX16 è già sufficiente per evitare problemi. Una volta rilasciato il numero, si deve versare, presso una qualsiasi banca, una tassa di circa 10 euro; con la ricevuta di pagamento si torna all'ufficio nel quale stavamo richiedendo il NIE e si completa l'operazione. Tipicamente in una mezza giornata si fa tutto.
Uffici dove rilasciano il NIE alle Canarie
Le Canarie sono un arcipelago formato da sette isole, su ognuna di queste esiste un ufficio, denominato Oficina de Extranjeria, presso il quale possiamo richiedere il NIE.
Gran Canaria
Pl. de la Feria, 24
35003 – Las Palmas
Tel.: 928999266
Orario: Dal lunedì al venerdì, dalle 9.00 alle 14.00
Tenerife
Calle La Marina, 20
38071 – Santa Cruz
Tel. 922999300
Orario: Dal lunedì al venerdì, dalle 9.00 alle 14.00
Lanzarote
Calle Blas Cabrera Felipe, 6
35500 – Arrecife
Tel. 928991014
Orario: Dal lunedì al venerdì, dalle 9.00 alle 14.00
Fuerteventura
Calle Primero de Mayo, 64
35600 – Puerto del Rosario
Tel. 928993000
Orario: Dal lunedì al venerdì, dalle 9.00 alle 14.00
La Palma
Avda. Marítima, 2
38700 – Santa Cruz
Tel. 922993004
Orario: Dal lunedì al venerdì, dalle 9.00 alle 14.00
La Gomera
Plaza de las Américas, 2
38800 – San Sebastiàn
Tel. 922997002
Orario: Dal lunedì al venerdì, dalle 9.00 alle 14.00
El Hierro
Av. Dacio Darias, 103
38900 - Valverde del Hierro
Tel. 922550125
Orario: Dal lunedì al venerdì, dalle 9.00 alle 14.00
Cosa serve per comprare casa alle Canarie
Qualora si voglia prendere residenza o investire nel mattone, è necessario sapere che, per acquistare una casa alle Canarie, il documento in assoluto più importante è la Nota Simple, che si richiede per pochi soldi (meno di 5 euro) al registro del catasto (Registro de la Propiedad), presente in ogni centro urbano principale.
In pratica si va al catasto con il Numero di Registro dell'Immobile, che ci viene comunicato dal proprietario o dall'agenzia immobiliare, e si ottiene la Nota Simple. In questa carta viene descritto l'immobile, viene specificato se è libero da ipoteche e da costi e riporta anche il nominativo del reale proprietario. Capirete che questo documento è essenziale per evitare fregature, perché ci permette di avere tutti i dettagli sull'immobile ed accertarci che chi lo vende sia il vero proprietario.
Anche se decidiamo di acquistare casa affidandoci ad un'agenzia, bisogna sempre richiedere una copia di questo documento, perché le persone disoneste ci sono anche alle Canarie, e non tutte le agenzie immobiliari sono serie come vorrebbero far credere.
Altro aspetto importantissimo è l'obbligo di stipulare un contratto per la fornitura di energia elettrica e acqua; in questo caso, se ci sono bollette non pagate, dovremo accollarci noi la spesa, quindi è bene accertarsi dell'esistenza di pendenze economica, ancor prima di stipulare il contratto d'acquisto. Per avere queste informazioni non serve quindi essere possessore della casa; con i dati presenti sulla Nota Simple si va al consorzio dell'acqua e all'ufficio dell'elettricità, si comunicano i dati relativi alla casa, e si ottengono queste (ed altre) informazioni.
Se la casa la vende la banca, è la banca che deve saldare i debiti.
Siccome tipicamente, alle Canarie, la situazione dei catasti è disastrata, molte volte le informazioni presenti al catasto non corrispondono alla realtà; metrature sbagliate, indirizzi diversi e chi più ne ha più ne metta, per questo motivo è fondamentale sempre prendere visione dell'immobile e verificare tutte le informazioni prima di decidersi a comprare. Anche se il proprietario o l'agenzia immobiliare ci mostrano la Nota Simple in loro possesso, è meglio richiederne una nuova, perché la situazione immobiliare di un appartamento o una villa può cambiare nel giro di pochi mesi.
Se si necessita di un finanziamento è obbligatorio aprire un conto corrente bancario in una banca spagnola, per farlo è sufficiente possedere il NIE.
Prezzi delle case alle Canarie
Esiste un utile servizio per monitorare l'andamento dei prezzi degli immobili alle Canarie, offerto dal sito Kyero.com. Nel riquadro sottostante abbiamo il quadro completo dell'evoluzione dei prezzi degli immobili dal 2005 ad oggi, i dati vengono aggiornati di quadrimestre in quadrimestre.
E' semplice notare come il valore delle case abbia toccato il minimo nel 2009, informazione interessante qualora si intenda monitorare la ciclicità del mercato immobiliare alla Isole Canarie; chi intendesse trasferirsi e vivere alle Canarie, e per questo comperare un appartamento o una villa dovrebbe tenere presente che l'ultimo quadrimestre dell'anno segna quasi sempre il minimo dei prezzi per l'anno stesso.
Comprare alle Canarie in modo sicuro
Non ho timore nel dire che la maggior parte delle persone che si spacciano per “contatto in loco” e offrono servizi a pagamento per aiutarci nel nostro iter volto a trasferirsi e vivere alle Canarie, sono degli approfittatori, che fanno leva sulla nostra inesperienza e sui nostri sogni, cercando di spillarci più soldi possibile. La rete è disseminata di testimonianze di persone letteralmente truffate da loschi figuri che si improvvisano esperti, per questo motivo, quando si compra casa all'estero, è sempre meglio affidarsi ad un'agenzia immobiliare seria, che opera da anni nel settore, della quale siamo certi di poterci fidare.
Allo stesso modo sono molte le agenzie immobiliari poco serie, per cui, acquistare tramite un'agenzia che ha delle referenze, credo sia la scelta migliore.
FONTE: www.smettere di lavorare.it
martedì 2 luglio 2013
Il diritto di PRELAZIONE nei contratti di locazione
Diritto di prelazione
Conduttore e diritto alla prelazione
Il diritto di prelazione in favore del conduttore di immobile adibito ad uso abitativo, è previsto dall’art. 3, lettera g, della Legge 431 del 1998, in caso di vendita dell’immobile o in caso di nuova locazione.
Il conduttore ha infatti diritto di prelazione quando, alla prima scadenza contrattuale, quattro anni in caso di di contratto libero o tre anni in caso di contratto concordato, il locatore si avvalga della facoltà di diniego del rinnovo del contratto perché intende vendere o ristrutturare l’immobile ovvero :
- intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione; va a riguardo precisato che l’art. 1, comma 10, D.M. 30/12/2002, è intervenuto a stabilire che “E’ nella attribuzione esclusiva del proprietario dell’immobile la facoltà di concedere il diritto di prelazione al conduttore in caso di vendita dell’immobile con le modalità previste dagli artt. 38 e 39 L. 27 luglio 1978, n. 392.
- l’immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che richiede importanti lavori per cui la permanenza del conduttore è di ostacolo quali la demolizione e/o ricostruzione o importanti lavori che ne assicurino la stabilità;
- l’immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, demolizione o radicale trasformazione al fine di realizzare nuove costruzioni, oppure se situato all’ultimo piano, per eseguire sopraelevazioni che per motivi tecnici o di sicurezza richiedono lo sgombero dell’immobile condotto in locazione.
Nel primo caso (vendita dell’immobile) il conduttore ha il diritto di essere preferito, a parità di condizioni, agli altri eventuali acquirenti dell’immobile, mentre negli altri due casi il conduttore ha diritto di prelazione (a parità di condizioni, agli altri eventuali aspiranti conduttori) se il proprietario al termine dei lavori, intende cedere nuovamente in locazione l’immobile.
Quando il conduttore NON ha diritto di prelazione
In caso di vendita durante la locazione l’inquilino NON ha diritto alla prelazione, (la sua posizione non subisce pregiudizio, il nuovo proprietario è obbligato ad attendere la scadenza del contratto) NON spetta il diritto di prelazione qualora il proprietario intende vendere a terzi dopo la prima scadenza contrattuale, NON ha diritto di prelazione neppure quando dopo la scadenza del contratto il locatore intenda affittare l’immobile ad altro inquilino.
NON spetta il diritto di prelazione, al conduttore se il locatore è comproprietario dell’immobile a titolo di comunione ereditaria ipotesi prevista dall’ articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.
L’art. 38 L. 392/1978 che attribuisce al conduttore il diritto di prelazione nei confronti del locatore che intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato ad uso diverso da abitazione, si applica solo alle alienazioni volontarie e NON trova quindi applicazione nel caso in cui, l’immobile venga venduto coattivamente.
DIRITTO DI PRELAZIONE E VENDITA
In caso di vendita di immobili ad uso non abitativo o se come previsto dall’ l’art. 1, comma 10, D.M. 30/12/2002, è stato concesso dal proprietario dell’immobile al conduttore il diritto di prelazione in caso di vendita dell’immobile uso abitazione, il locatore, qualora intenda vendere l’immobile, deve darne comunicazione al conduttore mediante atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione … artt. 38 Legge 27 luglio 1978, n. 392.
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, anche in questo caso con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
Nel caso in cui l’immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore quinto comma art. 38 L. 392/1978.
Il conduttore che voglia esercitare il diritto di prelazione deve versare il prezzo, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, entro trenta giorni, decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare quarto comma art. 38 L. 392/1978.
Nel caso in cui l’immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore l’avente titolo alla prelazione, entro trenta giorni dal ricevimento della notificazione da parte del locatore, deve comunicare agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, altrimenti si considera aver rinunciato alla prelazione medesima sesto e settimo comma art. 38 L. 392/1978.
Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui sopra, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile, l’avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa primo comma dell’art. 39 L. 392/1978.
Se il diritto di riscatto viene esercitato nei confronti di una persona coniugata in regime di comunione legale, l’azione deve essere proposta anche nei confronti del coniuge.
Il riscatto può essere esercitato nell’ipotesi in cui nella denuntiatio sia stato indicato al conduttore un prezzo superiore a quello risultante dalla vendita stipulata, o se a parità di prezzo siano state concesse al terzo acquirente condizioni di pagamento più vantaggiose non comunicate tempestivamente al conduttore avente diritto alla prelazione.
Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell’atto notificato con cui l’acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto. Se per qualsiasi motivo, l’acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.
DIRITTO DI PRELAZIONE E LOCAZIONE
Il conduttore ha diritto di prelazione qualora il locatore, terminati i lavori nei casi specificati, conceda nuovamente l’immobile in locazione.
In tale ipotesi il locatore, come previsto dall’art. 40 L. 392/1978, deve comunicare al conduttore le offerte mediante raccomandata con avviso di ricevimento, ed il conduttore deve a sua volta, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione, offrire al locatore, sempre a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, condizioni uguali a quelle da lui comunicategli, pena decadenza dal diritto.
Art 732 C.C.
Il coerede, che vuole alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi dall’ultima delle notificazioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria.
Se i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto sono più, la quota è assegnata a tutti in parti uguali.
Fonte: Confedilizia
Per la giurisprudenza in materia vedi:
http://www.dinamic.it/guida_locazione_e_condominio_18.asp
Fonte: Confedilizia
Per la giurisprudenza in materia vedi:
http://www.dinamic.it/guida_locazione_e_condominio_18.asp
lunedì 1 luglio 2013
Aumentato il bollo per la registrazione dei contratti di locazione
Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale (n. 147) della legge 24.6.’13, n. 71, di conversione del decreto-legge n. 43/’13, cambiano gli importi dell'imposta di bollo che passa da
- da Euro 1,81 a Euro 2,00;
- da Euro 14,62 a Euro 16,00.
Gli aumenti anzidetti, interessano tutti gli atti giuridici sottoposti a imposta di bollo e quindi anche i contratti di locazione di qualsiasi tipologia (compresi quelli ad uso villeggiatura, brevi vacanze e week-end) nonché i contratti di comodato. Atti per i quali, quindi, l’imposta si applicherà nella misura di 16 Euro ogni 4 facciate (100 righe).
Tale maggiorazione interessa anche la marca da bollo (da oggi, quindi, pari a 2 Euro) da applicarsi sulle ricevute relative al canone di locazione di importo superiore a Euro 77,47 se non soggette a Iva.
Si ricorda, infine, che le ricevute degli oneri condominiali continuano ad essere esenti dal bollo ai sensi dell’art. 13 della Tariffa allegata al D.p.r. 26.10.1972, n. 642.
Fonte: Confedilizia
- da Euro 1,81 a Euro 2,00;
- da Euro 14,62 a Euro 16,00.
Gli aumenti anzidetti, interessano tutti gli atti giuridici sottoposti a imposta di bollo e quindi anche i contratti di locazione di qualsiasi tipologia (compresi quelli ad uso villeggiatura, brevi vacanze e week-end) nonché i contratti di comodato. Atti per i quali, quindi, l’imposta si applicherà nella misura di 16 Euro ogni 4 facciate (100 righe).
Tale maggiorazione interessa anche la marca da bollo (da oggi, quindi, pari a 2 Euro) da applicarsi sulle ricevute relative al canone di locazione di importo superiore a Euro 77,47 se non soggette a Iva.
Si ricorda, infine, che le ricevute degli oneri condominiali continuano ad essere esenti dal bollo ai sensi dell’art. 13 della Tariffa allegata al D.p.r. 26.10.1972, n. 642.
Fonte: Confedilizia
venerdì 21 giugno 2013
Agenzie immobiliari: come inquadrare i collaboratori
E' dal 2008 che sono iniziate le prime ispezioni nelle agenzie immobiliari da parte di Enasarco (l'ente di previdenza cui versano i contributi a fini pensionistici gli agenti e rappresentanti di commercio, e le società di agenzia), alla ricerca di chiarezza sui rapporti di collaborazione: l'individuazione di alcuni soggetti che prestavano la propria attività in modo continuativo esclusivamente per un'agenzia, secondo l'ente riconducibili ai contratti ex articolo 1742 Cc, ha fatto scattare alcune pesanti sanzioni. In questi casi è stato richiesto il pagamento retroattivo di 5 anni di contributi, oltre agli interessi e alle sanzioni per ritardato pagamento.
I controlli hanno dato vita, presso il Tribunale di Roma, ad una decina di cause, finora vinte per l'80% da Enasarco. "Le ispezioni stavano aumentando, ha detto il presidente di Fimaa, Valerio Angeletti, così, con le associazioni di categoria, abbiamo chiesto ad Enasarco di aprire un confronto". Se da un lato l'ente di previdenza continua a ritenere che questi rapporti di lavoro ricadano nell'obbligo di versamento dei contributi, le associazioni sono divise: da un lato ci sono Fimaa e Anama che riconoscono l'obbligo solamente nel caso il collaboratore non sia un agente immobiliare abilitato (quindi non iscritto all'ex Ruolo oppure oggi al Registro per le imprese); dall'altro Fiaip che ritiene sia una vessazione aggiuntiva in entrambe i casi, addirittura incompatibile per gli agenti abilitati ai sensi della legge n. 39/89, tanto da non aver sottoscritto l'interpello al ministero.
"Il Protocollo d'intesa, ha detto Paolo Righi, presidente di Fiaip, firmato da Fimaa e Anama unitamente alla Fondazione Enasarco mira sostanzialmente a promuovere un accordo tra le parti al fine di regolamentare i rapporti di collaborazione tra le imprese di mediazione e i collaboratori non abilitati". Fiaip è contraria per due motivi: "Il loro inquadramento, si legge in una nota Fiaip, nell'ambito del contratto ex articolo 1742 CC finisce per assimilarli agli agenti immobiliari e può generare il rischio di una sorta di legittimazione dell'esercizio abusivo della professione di mediazione, con conseguente svilimento della categoria»; se poi il Ministero dovesse esprimersi anche sui collaboratori abilitati, prevedendo anche per loro l'obbligo di versamento contributivo a Enasarco, si aprirebbe il rischio ("infondato", secondo Fiaip) di generare confusione tra le categorie dei mediatori e degli agenti di commercio, "addirittura incompatibili secondo l'ex articolo 5, comma 3, della legge 39/89 e articolo 5 della legge n. 204 del 1985".
Di solito i collaboratori non abilitati si occupano della ricerca di notizie e acquisizione telefonica dei contatti, ma sono comunque pagati a provvigione. "Non abbiamo nulla in contrario, afferma Angeletti di Fimaa, a che loro debbano pagare i contributi". La tutela invece degli agenti immobiliari che collaborano presso le agenzie trova tutti d'accordo: "Gli agenti abilitati, aggiunge Angeletti, hanno un percorso formativo diverso, come quello del titolare per cui lavorano, con autonomia professionale. Solo che piuttosto che farli trovare scoperti davanti ad un'azione giudiziaria o a un'ispezione di Enasarco, abbiamo preferito prenderci la responsabilità di tutelarli e di chiedere al ministero di esprimersi una volta per tutte al riguardo". Invece Fiaip ribadisce che la figura del mediatore non deve essere assolutamente confusa o assimilata ad altre categorie: "L'eventuale inquadramento, conclude Righi, vesserebbe così a livello economico un settore già in crisi. La contribuzione Enasarco, che andrebbe ad aggiungersi a quella dell'Inps, a carico delle agenzie immobiliari e dei loro collaboratori si aggirerebbe intorno ai 350 milioni di euro".
Fonte: FIAIP, FIMAA, ANAMA, Sole 24 Ore
I controlli hanno dato vita, presso il Tribunale di Roma, ad una decina di cause, finora vinte per l'80% da Enasarco. "Le ispezioni stavano aumentando, ha detto il presidente di Fimaa, Valerio Angeletti, così, con le associazioni di categoria, abbiamo chiesto ad Enasarco di aprire un confronto". Se da un lato l'ente di previdenza continua a ritenere che questi rapporti di lavoro ricadano nell'obbligo di versamento dei contributi, le associazioni sono divise: da un lato ci sono Fimaa e Anama che riconoscono l'obbligo solamente nel caso il collaboratore non sia un agente immobiliare abilitato (quindi non iscritto all'ex Ruolo oppure oggi al Registro per le imprese); dall'altro Fiaip che ritiene sia una vessazione aggiuntiva in entrambe i casi, addirittura incompatibile per gli agenti abilitati ai sensi della legge n. 39/89, tanto da non aver sottoscritto l'interpello al ministero.
"Il Protocollo d'intesa, ha detto Paolo Righi, presidente di Fiaip, firmato da Fimaa e Anama unitamente alla Fondazione Enasarco mira sostanzialmente a promuovere un accordo tra le parti al fine di regolamentare i rapporti di collaborazione tra le imprese di mediazione e i collaboratori non abilitati". Fiaip è contraria per due motivi: "Il loro inquadramento, si legge in una nota Fiaip, nell'ambito del contratto ex articolo 1742 CC finisce per assimilarli agli agenti immobiliari e può generare il rischio di una sorta di legittimazione dell'esercizio abusivo della professione di mediazione, con conseguente svilimento della categoria»; se poi il Ministero dovesse esprimersi anche sui collaboratori abilitati, prevedendo anche per loro l'obbligo di versamento contributivo a Enasarco, si aprirebbe il rischio ("infondato", secondo Fiaip) di generare confusione tra le categorie dei mediatori e degli agenti di commercio, "addirittura incompatibili secondo l'ex articolo 5, comma 3, della legge 39/89 e articolo 5 della legge n. 204 del 1985".
Di solito i collaboratori non abilitati si occupano della ricerca di notizie e acquisizione telefonica dei contatti, ma sono comunque pagati a provvigione. "Non abbiamo nulla in contrario, afferma Angeletti di Fimaa, a che loro debbano pagare i contributi". La tutela invece degli agenti immobiliari che collaborano presso le agenzie trova tutti d'accordo: "Gli agenti abilitati, aggiunge Angeletti, hanno un percorso formativo diverso, come quello del titolare per cui lavorano, con autonomia professionale. Solo che piuttosto che farli trovare scoperti davanti ad un'azione giudiziaria o a un'ispezione di Enasarco, abbiamo preferito prenderci la responsabilità di tutelarli e di chiedere al ministero di esprimersi una volta per tutte al riguardo". Invece Fiaip ribadisce che la figura del mediatore non deve essere assolutamente confusa o assimilata ad altre categorie: "L'eventuale inquadramento, conclude Righi, vesserebbe così a livello economico un settore già in crisi. La contribuzione Enasarco, che andrebbe ad aggiungersi a quella dell'Inps, a carico delle agenzie immobiliari e dei loro collaboratori si aggirerebbe intorno ai 350 milioni di euro".
Fonte: FIAIP, FIMAA, ANAMA, Sole 24 Ore
lunedì 17 giugno 2013
IMU : ultimo giorno
Scade oggi il versamento dell'imposta relativa al possesso di immobili che si è verificato nel primo semestre del 2013. Per chi avesse già pagato, la scadenza è l'occasione per controllare di aver calcolato correttamente l'importo e magari per predisporre le correzioni con il ravvedimento sprint, utilizzabile da domani.
CHI NON PAGA
Per effetto dell'articolo 1, Dl 54/2013, il tributo è sospeso per l'abitazione principale e relative pertinenze, nonché per gli immobili delle cooperative a proprietà indivisa e degli Iacp.
La nozione di abitazione principale richiede la compresenza di due requisiti, uno formale l'altro di fatto: la residenza anagrafica e la dimora abituale del proprietario. Non è di ostacolo il fatto che alcune stanze dell'abitazione principale siano locate a terzi.
In caso di assegnazione dell'ex casa coniugale, in sede di separazione o divorzio, l'unico soggetto passivo, in linea di principio, è il coniuge assegnatario. Se questi possiede i due requisiti di legge perché la casa possa essere considerata abitazione principale, l'IMU non deve essere versata, anche se il proprietario del bene fosse l'altro coniuge.
Se però l'immobile non è in proprietà di nessuno dei due coniugi, occorre fare una distinzione
e, nell'ipotesi dell'ex casa coniugale detenuta in forza di un contratto di locazione, non si applica la regola IMU, poiché trova invece applicazione la norma speciale dell'articolo 6, legge 392/78, che prevede la successione del coniuge assegnatario nel contratto stesso (risoluzione n. 5 del 2013).
In base a questa disposizione, dunque, l'assegnatario è considerato un mero locatario, con l'effetto che l'IMU continua a essere dovuta dal locatore, che non beneficia dello stop al pagamento; se invece il titolo della detenzione era il comodato, resta valida la finzione giuridica IMU secondo cui l'assegnatario è qualificato come titolare del diritto di abitazione sulla casa.
Si pone poi il problema di come trattare le aree scoperte pertinenziali dell'abitazione principale, che siano qualificabili come aree edificabili. Sul punto, l'orientamento della Corte di cassazione è diventato sempre più restrittivo (si veda l'ordinanza 10090/2012). Un requisito che la giurisprudenza ritiene indispensabile è l'avvenuta indicazione nella dichiarazione IMU dell'area scoperta pertinenziale. Occorre inoltre che la destinazione a servizio o ornamento del bene principale non sia rimovibile senza radicali trasformazioni.
Nonostante le opinioni contrarie, invece, si deve ritenere che l'accatastamento dell'area pertinenziale insieme con l'abitazione principale non possa essere considerato necessario, altrimenti si sovvertirebbe la stessa nozione di pertinenza nell'IMU. È stato infatti affermato dalla giurisprudenza di legittimità che la nozione deriva dalla disciplina civilistica (articoli 817 e seguenti del Codice civile). Ma in questo contesto la modalità dell'accatastamento non ha rilevanza. Ritenere che l'area scoperta sia pertinenza solo se è unita catastalmente all'abitazione significherebbe adottare una nozione catastale di pertinenza, che non trova legittimazione nelle disposizioni di legge. Se considerando insieme la casa e la pertinenza scoperta, la rendita catastale della casa si dovesse elevare, vi saranno gli estremi per l'attivazione da parte dei Comuni della procedura di accatastamento forzoso (comma 336 dell'articolo unico della legge 311/2004).
Un altro dubbio riguarda l'ipotesi in cui la situazione dell'immobile sia variata nel corso del primo semestre. Nella circolare 2 del 2013, le Finanze hanno chiarito che se il contribuente ha perso la soggettività passiva in questo periodo, l'acconto dovrà essere commisurato ai mesi di effettivo possesso. Si ritiene che le stesse regole debbano valere quando una casa è diventata abitazione principale, ad esempio, il 1° aprile del 2013. In tale eventualità, l'acconto sarà dovuto limitatamente ai mesi in cui tale qualificazione non era ravvisabile.
Non è chiaro invece come comportarsi nell'ipotesi opposta (abitazione principale divenuta seconda casa nel 2013). Sembrerebbe che anche in tale ipotesi l'acconto IMU debba comunque essere calcolato per tre mesi. Non è da escludere tuttavia la possibilità che il contribuente debba calcolare l'acconto ipotizzando un possesso di nove mesi per tutto l'anno 2013 e dividere il risultato per due. L'incertezza esistente dovrebbe scongiurare in tutti i casi l'irrogazione delle sanzioni.
Fonte: Il Sole 24 Ore
CHI NON PAGA
Per effetto dell'articolo 1, Dl 54/2013, il tributo è sospeso per l'abitazione principale e relative pertinenze, nonché per gli immobili delle cooperative a proprietà indivisa e degli Iacp.
La nozione di abitazione principale richiede la compresenza di due requisiti, uno formale l'altro di fatto: la residenza anagrafica e la dimora abituale del proprietario. Non è di ostacolo il fatto che alcune stanze dell'abitazione principale siano locate a terzi.
In caso di assegnazione dell'ex casa coniugale, in sede di separazione o divorzio, l'unico soggetto passivo, in linea di principio, è il coniuge assegnatario. Se questi possiede i due requisiti di legge perché la casa possa essere considerata abitazione principale, l'IMU non deve essere versata, anche se il proprietario del bene fosse l'altro coniuge.
Se però l'immobile non è in proprietà di nessuno dei due coniugi, occorre fare una distinzione
e, nell'ipotesi dell'ex casa coniugale detenuta in forza di un contratto di locazione, non si applica la regola IMU, poiché trova invece applicazione la norma speciale dell'articolo 6, legge 392/78, che prevede la successione del coniuge assegnatario nel contratto stesso (risoluzione n. 5 del 2013).
In base a questa disposizione, dunque, l'assegnatario è considerato un mero locatario, con l'effetto che l'IMU continua a essere dovuta dal locatore, che non beneficia dello stop al pagamento; se invece il titolo della detenzione era il comodato, resta valida la finzione giuridica IMU secondo cui l'assegnatario è qualificato come titolare del diritto di abitazione sulla casa.
Si pone poi il problema di come trattare le aree scoperte pertinenziali dell'abitazione principale, che siano qualificabili come aree edificabili. Sul punto, l'orientamento della Corte di cassazione è diventato sempre più restrittivo (si veda l'ordinanza 10090/2012). Un requisito che la giurisprudenza ritiene indispensabile è l'avvenuta indicazione nella dichiarazione IMU dell'area scoperta pertinenziale. Occorre inoltre che la destinazione a servizio o ornamento del bene principale non sia rimovibile senza radicali trasformazioni.
Nonostante le opinioni contrarie, invece, si deve ritenere che l'accatastamento dell'area pertinenziale insieme con l'abitazione principale non possa essere considerato necessario, altrimenti si sovvertirebbe la stessa nozione di pertinenza nell'IMU. È stato infatti affermato dalla giurisprudenza di legittimità che la nozione deriva dalla disciplina civilistica (articoli 817 e seguenti del Codice civile). Ma in questo contesto la modalità dell'accatastamento non ha rilevanza. Ritenere che l'area scoperta sia pertinenza solo se è unita catastalmente all'abitazione significherebbe adottare una nozione catastale di pertinenza, che non trova legittimazione nelle disposizioni di legge. Se considerando insieme la casa e la pertinenza scoperta, la rendita catastale della casa si dovesse elevare, vi saranno gli estremi per l'attivazione da parte dei Comuni della procedura di accatastamento forzoso (comma 336 dell'articolo unico della legge 311/2004).
Un altro dubbio riguarda l'ipotesi in cui la situazione dell'immobile sia variata nel corso del primo semestre. Nella circolare 2 del 2013, le Finanze hanno chiarito che se il contribuente ha perso la soggettività passiva in questo periodo, l'acconto dovrà essere commisurato ai mesi di effettivo possesso. Si ritiene che le stesse regole debbano valere quando una casa è diventata abitazione principale, ad esempio, il 1° aprile del 2013. In tale eventualità, l'acconto sarà dovuto limitatamente ai mesi in cui tale qualificazione non era ravvisabile.
Non è chiaro invece come comportarsi nell'ipotesi opposta (abitazione principale divenuta seconda casa nel 2013). Sembrerebbe che anche in tale ipotesi l'acconto IMU debba comunque essere calcolato per tre mesi. Non è da escludere tuttavia la possibilità che il contribuente debba calcolare l'acconto ipotizzando un possesso di nove mesi per tutto l'anno 2013 e dividere il risultato per due. L'incertezza esistente dovrebbe scongiurare in tutti i casi l'irrogazione delle sanzioni.
Fonte: Il Sole 24 Ore
mercoledì 12 giugno 2013
Prestito d'onore: al via il nuovo bando
Il nuovo bando, che scadrà il 31/12/2014, ha l'obiettivo di finanziare 400 nuove imprese attraverso la concessione di un finanziamento agevolato da parte di Banca delle Marche S.p.A. fino a un massimo di 50.000,00 euro, senza il bisogno di alcuna garanzia, da restituire in 6 anni e da utilizzare per far fronte alle spese di avvio dell'impresa.
“ Il Prestito d’Onore è una risposta importante alle difficoltà – ha evidenziato Luciano Goffi , direttore generale di Banca Marche – che coniuga bene due fattori indispensabili per creare impresa: agevolare l’accesso al credito e l’assistenza -supporto al nuovo imprenditore, attraverso un accompagnamento per risolvere i problemi iniziali e una pianificazione che limita i rischi di insuccesso. Questa modalità ha anche permesso di restare in un contenuto indice di insolvenza e il mantenimento in vita delle imprese. “ L'erogazione del prestito prevede di poter avviare imprese individuali o in forma cooperativa nei settori della produzione di beni e servizi e del commercio.
Oltre all'erogazione del prestito, verrà assegnato a ciascun imprenditore a titolo gratuito e per la durata di 12 mesi, un tutor designato dalla Sida Group S.r.l. che affiancherà il neo imprenditore nella fase di start-up dell'azienda, accompagnandolo nell'adempimento delle pratiche burocratiche e di definizione dei dettagli del proprio progetto d'impresa.
Flavio Guidi , responsabile di Sida s.rl. ha parlato di esperienza molto positiva che “andrebbe istituzionalizzata, perché rappresenta l’1% delle imprese marchigiane e il rapporto risorse finanziarie/ risultato è eccezionale.
Il Prestito d’Onore fa capo ad una rete virtuosa che ha ben collaborato. Il tutoraggio ha funzionato bene anche per la selezione dei progetti da presentare limitando i rischi con l’accompagnamento delle competenze delle diverse professionalità coinvolte.
La campagna di comunicazione dell'iniziativa del “Prestito d'Onore” della Regione Marche è curata dalla Camera Work S.r.l. di Jesi. Ferdinando Blefari , ha ricordato che con questa iniziativa “un giovane può dare concretezza ad un’idea per costruirsi un futuro ” soffermandosi poi sulla diffusione delle opportunità offerte attraverso una comunicazione mirata anche sui social media ed i prossimi road show. Con le due edizioni precedenti grazie al “Prestito d'Onore” della Regione Marche sono state avviate complessivamente 980 nuove imprese erogando quasi 20 milioni di euro: un traguardo significativo per la Regione Marche e per l’economia del territorio.
Altre informazioni sul bando sono disponibili sul sito www.prestitodonore.marche.it.
Alcuni dati sulla precedente edizione 2010–12: 24 mila euro la media dell’importo erogato delle 480 nuove imprese . Le tipologie di attività: 52% Commercio, 35% Servizi, 13% Produzione d beni. Le tipologie di imprese: 410 ditte individuali, 6 cooperative, 11 società in accomandita semplice, 52 s,n,c. e 1 società semplice. Le donne imprenditrici sono state 281 e gli uomini 199. La categoria dei richiedenti vede una gran parte di disoccupati non in mobilità ( 397) e 47 donne over 35 anni. 1126 , infine, il numero complessivo dei progetti presentati per l’accompagnamento alla elaborazione del business plan con 150 tutor coinvolti.
Fonte: Vivere Ancona
Fonte: Vivere Ancona
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