Iniziati i controlli in Lombardia con relative multe: alcune testimonianze riportate dal Sole 24 Ore
"Sono entrati nell'agenzia dall'altro lato della strada e hanno ritirato sette annunci", racconta un agente immobiliare di Milano che chiede l'anonimato. Senza fare i nomi, per doverosi motivi di privacy, sono in tanti a confermare che i controlli in Lombardia sono partiti, con alcuni agenti immobiliari inadempienti incorsi in sanzioni pecuniarie.
"Mi risulta siano entrati in alcune agenzie, racconta Marco Grumetti, segretario di Fiaip Milano, e hanno dato multe pari a un terzo della sanzione massima, cioè circa 1.666 euro. Tra i nostri associati non abbiamo segnalazioni, ma conosciamo qualche caso in cui la norma è stata applicata".
È accaduto ad esempio nel comune di Concorezzo, provincia di Monza e Brianza, dove la polizia municipale conferma di aver effettuato alcuni accertamenti, conclusi con la notifica di tre verbali per riscontrate violazioni della normativa. In questi casi, come previsto per gli illeciti amministrativi previsti dalla legge 689/91 e dalla Legge regionale 90/83, nel verbale di accertamento è stata applicata la sazione più favorevole tra quella pari a un terzo del massimo importo previsto per legge (5mila euro) oppure il doppio del minimo (mille euro): ecco come è stato ricavato l'importo di 1.666 euro.
Gli accertamenti, partiti sul territorio lombardo per mano dei vigili urbani, controllano prima di tutto i cartelli esposti sui cancelli o sulle vetrine: mentre da un lato è più difficile risalire la catena delle responsabilità per gli annunci pubblicati su carta o web (vedi articolo a sinistra), dall'altro va detto che i controlli sulle affissioni stradali ci sono sempre stati, al fine di accertare il pagamento della prevista imposta di bollo. Risulta quindi più naturale, se non automatico, controllare il rispetto di entrambe le normative nel corso degli accertamenti.
Risalire la catena delle responsabilità, per multare il titolare di un annuncio immobiliare senza Ipe, è infatti più difficile se l'inserzione è pubblicata su carta stampata o portali web specializzati. In Lombardia, dove la delibera di giunta ha introdotto regole più stringenti e sanzioni pecuniarie, a essere multato è il proponente dell'annuncio, colui che pubblica l'inserzione, acquistando uno spazio sul giornale oppure l'inserzione online.
"La multa arriva direttamente al contatto pubblicato sull'annuncio, che può essere quello dell'agenzia immobiliare incaricata oppure direttamente del proprietario", spiega Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it. "Noi raccomandiamo l'inserimento dei parametri in fase di compilazione, aggiunge, e in molti autodichiarano la classe G, anche se non si potrebbe". In realtà, a tutela di migliaia di annunci immobiliari in circolazione su diversi canali, è stata introdotta una specie di moratoria nell'applicazione della norma: l'obbligo decade se l'abbonamento o il contratto di pubblicazione dell'annuncio in questione è stato stipulato con l'editore o il portale web prima del 1° gennaio 2012. "Certi clienti hanno stipulato con noi contratti annuali, per la pubblicazione di cento o più annunci, afferma Giordano di Immobiliare.it, e non possono essere sanzionati fino allo scadere dell'abbonamento".
Basta dimostrare che la pubblicazione dell'annuncio in questione è stata concordata prima di gennaio, come precisa il documento rilasciato dalla Giunta Regionale per chiarire l'applicazione della norma sulla certificazione energetica. È sufficiente conservare il contratto o l'abbonamento originario, anche se a volte, soprattutto sul web, certi annunci vengono replicati, copiati e rinnovati automaticamente senza il consenso del titolare: "In questo caso siamo responsabili noi, afferma l'a.d. del portale di annunci immobiliari: il cliente multato può fare rivalsa su di me se per sbaglio abbiamo replicato l'annuncio o non lo abbiamo aggiornato. Il nostro sistema è molto attento a rispettare gli accordi in tempi rapidissimi, resta comunque difficile dimostrare la catena delle responsabilità".
Sanzioni più facili da erogare nel caso dei cartelli affissi su strada o nelle vetrine delle agenzie: in questo caso bisognava inviare al Comune un'autodichiarazione entro il 31 dicembre 2011 con indicati numero e luogo esatto dei cartelli affissi, su tutti gli altri l'Ipe e la classe energetica sono obbligatori.
L'obbligo, infine, riguarda gli annunci commerciali finalizzati alla vendita o alla locazione di singole unità immobiliari o di interi edifici ubicati sul territorio regionale lombardo: pertanto, non incorrono in alcuna violazione gli annunci relativi ad edifici ubicati al di fuori del territorio di competenza. Viceversa, la violazione relativa ad annunci pubblicati in comuni diversi da quello in cui è situato l'immobile oggetto di annuncio (ad esempio a Milano per pubblicizzare un immobile sito nel Pavese) è perseguibile solo da quest'ultimo comune.
Riportiamo in sintesi quello che prevede la legge
La normativa nazionale
In particolare l'art 13, comma 2-quater dice: "Nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l'indice di prestazione energetica contenuto nell'attestato di certificazione energetica". Innanzitutto il riferimento esplicito agli "annunci di vendita", collegato ai «trasferimenti a titolo oneroso», coinvolge a pieno titolo nell'applicazione dell'obbligo anche eventuali proposte di permuta o le compravendite di quote in multiproprietà.
Sebbene sia più conosciuto il parametro della classe energetica, l'obbligo riguarda invece l'indice che «esprime direttamente il fabbisogno (e quindi i consumi) energetici dell'immobile: l'Ipe riporta il consumo di energia primaria (quindi per il riscaldamento e l'acqua calda sanitaria, esclusa la climatizzazione estiva e l'illuminazione) "per unità di superficie utile o di volume lordo, espresso rispettivamente in KWh/mq anno o KWh/mc anno".
Sulla base del valore dell'Ipe, il legislatore ha definito la classificazione di merito degli edifici: la classe A consuma meno di 29 KWh/mq all'anno; la B dai 58 ai 29 KWh/mq; e così via fino alla classe G che consuma più di 175 KWh/mq.
Non vale l'autodichiarazione
L'Ace, che contiene l'Ipe, deve essere redatto da un professionista abilitato iscritto al proprio Ordine, (architetto, ingegnere, geometra e perito sono le quattro figure professionali che hanno competenze riconosciute nella progettazione termotecnica). Nonostante ai fini della compravendita per la classe G si possa fare un'autodichiarazione, facendo riferimento alla "qualità scadente dell'edificio", il proprietario non se ne può mai avvalere nella pubblicazione dell'annuncio perché la normativa prevede l'obbligo di indicare l'Ipe, che va comunque calcolato.
Eccezioni e sanzioni
Sono esclusi dall'applicazione dell'obbligo i casi già esenti dalla redazione dell'Ace (come disposto dal Dlgs 192/05 e suoi decreti attuativi): i fabbricati industriali, artigianali e agricoli quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili; i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati. Non sono quindi esclusi gli edifici e i singoli appartamenti privi di impianto di riscaldamento, come le case vacanza per le quali occorrerà comunque indicare l'Ipe.
Il Dlgs 28/11 non prevede sanzioni per la mancata applicazione dell'obbligo. Solo la Regione Lombardia, che è intervenuta con una delibera ad hoc, ha esplicitamente previsto una sanzione pecuniaria da 1.000 a 5mila euro a carico dei titolari degli annunci incompleti, cioè di chi ha inserito l'annuncio, responsabile di quanto pubblicato, anche se non è il proprietario dell'immobile. Il ruolo di controllo, irrogazione e introito della sanzione compete al Comune in cui è situato l'edificio, per mano della polizia municipale.
Sul territorio
Infatti, in virtù dell'autonomia riconosciuta dalla legge Bassanini, dieci Regioni hanno legiferato sul processo di certificazione energetica definendo un quadro normativo differenziato: Lombardia, Emilia Romagna, Provincia autonoma di Bolzano, Provincia autonoma di Trento, Liguria, Valle d'Aosta, Friuli Venezia Giulia, Toscana, Piemonte, Sicilia. Tra queste solo alcune, però, hanno legiferato nello specifico sull'obbligo di inserire l'Ipe negli annunci immobiliari.
Il caso lombardo
Con deliberazione n. IX/2555, in data 24 novembre 2011 la Regione Lombardia ha emanato le modalità da rispettare negli annunci commerciali per vendita o locazione di immobili siti sul proprio territorio e i criteri di indirizzo per effettuare gli accertamenti. Rispetto alla normativa nazionale, la Lombardia ha esteso l'obbligo di indicare l'Ipe anche ai contratti di locazione (oltre i 30 giorni di durata). Oltre all'Ipe, inoltre, in Lombardia (come in Emilia Romagna e Umbria) va indicata anche la classe energetica: qui però entrambe devono essere riferiti al solo uso energetico del riscaldamento, non ai consumi globali. Oltre alle esenzioni nazionali, sono escluse le unità prive di impianti termici, "o di uno dei suoi sottosistemi necessari alla climatizzazione invernale", che devono comunque riportare la dicitura "immobile non soggetto all'obbligo di certificazione energetica".
Laddove sono in corso dei lavori di ristrutturazione sull'immobile indicato nell'annuncio, va dichiarato il "valore di progetto" dell'Ipe per il riscaldamento tratto dalla relazione del progetto termotecnico e non dall'Ace, esplicitando la provenienza del dato nell'annuncio.
Fonte: Il Sole 24 Ore
martedì 22 maggio 2012
lunedì 21 maggio 2012
Imu: le regole definitive per calcolare e pagare l'imposta
La circolare del Ministero delle Finanze del 18 Giugno u.s. ha chiarito definitivamente le regole per il calcolo e pagamento dell'imposta. La cui prima rata va versata entro il 18 giugno con l'F24 e, diversamente dall'Ici, anzichè dai Comuni, l'importo dovuto sarà calcolato da ogni contribuente, proprietario di case, negozi o altri immobili.
Regole generali per il calcolo dell'Imu sull'abitazione principale
Si parte dalla rendita catastale, che si trova nel rogito, e che va aggiornata del 5% prima di applicare il moltiplicatore previsto dal decreto di Natale scorso.
Esempio: prendiamo un bilocale con una rendita di 600 euro. Con la rivalutazione del 5% (600*5/100 = 30) diventa 630. A questo punto può essere moltiplicata per 160, come prevede il decreto, per ottenere il valore catastale ai fini Imu: 630*160 = 100.800.
Ora, si può passare alle aliquote, che per l'acconto di giugno sono quelle standard fissate dal decreto: per la prima casa, si tratta del 4 per mille: 100.800*4/1000 = 403 euro (sarebbe 403,2, ma la somma va arrotondata all'euro). Su questo valore vanno poi applicate le detrazioni: nel caso di famiglia senza figli, ad esempio, si tratta di 200 euro: 403-200 = 203 (chi ha figli conviventi fino a 26 anni di età, deve aggiungere 50 euro di detrazione per ciascuno).
Acconto sull'abitazione principale
Per l'abitazione principale, l'acconto può essere versato in unica soluzione a giugno o in due rate, a giugno e settembre (entro il 17). Nel primo caso, va pagato il 50% dell'imposta: 403/2 = 202 (sempre con l'arrotondamento). Se invece si sceglie la doppia rata, ognuna sarà pari al 33% dell'imposta: 403/3 = 134.
Chi non paga l'IMU sull' abitazione principale
Chi possiede un immobile con valore catastale ai fini Imu pari o inferiore a 50.000 euro, e quindi con una rendita catastale non rivalutata fino a 297 euro, non deve preoccuparsi dell'acconto, perché la sua imposta netta è pari a zero, e di conseguenza l'Imu non va pagata. Un'eccezione alla regola generale, che per l'acconto impone di applicare l'aliquota standard nazionale, è offerta dalla circolare ai proprietari di immobili situati nei Comuni che decidono di abbassare l'aliquota o alzare la detrazione destinata all'abitazione principale. In questo caso, bisogna verificare se le scelte del Comune azzerano l'imposta: se così è, anche l'acconto viene azzerato.
Le pertinenze dell'abitazione principale
Rispetto all'Ici, la nuova imposta cambia anche la disciplina delle pertinenze, prevedendo che ogni immobile si possa "collegare" al massimo a tre unità, una per ognuna delle categorie catastali C/2 (magazzini e depositi), C/6 (autorimesse e box) e C/7 (tettoie aperte o chiuse). Di conseguenza, chi con l'Ici considerava pertinenziali all'abitazione principale due box o due cantine, dovrà scegliere quale continuare a "collegare" alla casa e quale invece trattare come "altro immobile" tenendo conto però che se una cantina, una soffitta o entrambe sono unite catastalmente all'abitazione, la scelta delle altre due pertinenze (o una) dovrà essere effettuata tra quelle accatastate separatamente.
La circolare non chiarisce comunque come comportarsi nel caso in cui le pertinenze accatastate insieme all'abitazione principale siano più di tre.
I versamenti dell'Imu per l'abitazione principale
Terminate queste operazioni, si può passare al versamento. L'acconto d'imposta sull'abitazione principale va sommato a quello per l'abitazione, e la somma va indicata in F24 accompagnata dal codice tributo 3912, dedicato ai versamenti per l'abitazione principale.
Abitazioni principali "multiple"
La disciplina dell'Imu impedisce di considerare come abitazioni principali due case dello stesso nucleo famigliare situate nello stesso Comune. La circolare di venerdì scorso, però, contiene due importanti aperture nei confronti dei contribuenti.
- La prima riguarda i coniugi non separati che siano residenti in due Comuni diversi: in questo caso, con una previsione nata soprattutto per tutelare chi trascorre la settimana in una città diversa dal coniuge per ragioni di lavoro, entrambi gli immobili possono essere considerati abitazione principale, e quindi sfruttare aliquote più leggere e detrazioni, purché naturalmente i due coniugi dimorino effettivamente nei due immobili.
- Se il secondo immobile è invece occupato dal figlio, l'agevolazione doppia può scattare anche quando entrambe le case siano nello stesso Comune.
Regole generali per la seconda casa
Per le abitazioni diverse da quella principale, le regole sono più semplici nel calcolo e più complesse per i versamenti. Per individuare la somma, occorre effettuare un procedimento identico a quello previsto per l'abitazione principale, ma non ci sono detrazioni e l'acconto è obbligatoriamente versato in unica soluzione a giugno.
Quindi: sul valore catastale da 100.800 euro considerato nell'esempio precedente va applicata l'aliquota standard del 7,6 per mille (100.800*7.6/1000 = 766 euro), e la somma così individuata va divisa per due, perché l'acconto è sempre del 50%: 766/2 = 383 euro.
Il versamento per la seconda casa
A differenza di quanto accade nell'abitazione principale, il cui gettito va interamente all'ente locale, l'acconto per gli immobili diversi va diviso al 50% fra Stato e Comune. Di conseguenza, in F24 occorre indicare 192 euro (visto l'arrotondamento) con il codice tributo 3198 (altri fabbricati - quota comunale), e altrettanti nella riga sottostante con il codice tributo 3919 (altri fabbricati - quota erariale).
Altri immobili
Per negozi, uffici, capannoni e così via, le regole per il calcolo e per il versamento dell'acconto sono identiche a quelle applicate alla seconda casa. L'unica differenza è data dai moltiplicatori da applicare alla rendita catastale aggiornata, che cambiano a seconda della tipologia di immobile: per gli uffici il moltiplicatore è 80, per gli immobili d'impresa è 60 e per i negozi è 55.
Fonti: Il Sole 24 Ore, Circolare del Ministero delle Finanze
Regole generali per il calcolo dell'Imu sull'abitazione principale
Si parte dalla rendita catastale, che si trova nel rogito, e che va aggiornata del 5% prima di applicare il moltiplicatore previsto dal decreto di Natale scorso.
Esempio: prendiamo un bilocale con una rendita di 600 euro. Con la rivalutazione del 5% (600*5/100 = 30) diventa 630. A questo punto può essere moltiplicata per 160, come prevede il decreto, per ottenere il valore catastale ai fini Imu: 630*160 = 100.800.
Ora, si può passare alle aliquote, che per l'acconto di giugno sono quelle standard fissate dal decreto: per la prima casa, si tratta del 4 per mille: 100.800*4/1000 = 403 euro (sarebbe 403,2, ma la somma va arrotondata all'euro). Su questo valore vanno poi applicate le detrazioni: nel caso di famiglia senza figli, ad esempio, si tratta di 200 euro: 403-200 = 203 (chi ha figli conviventi fino a 26 anni di età, deve aggiungere 50 euro di detrazione per ciascuno).
Acconto sull'abitazione principale
Per l'abitazione principale, l'acconto può essere versato in unica soluzione a giugno o in due rate, a giugno e settembre (entro il 17). Nel primo caso, va pagato il 50% dell'imposta: 403/2 = 202 (sempre con l'arrotondamento). Se invece si sceglie la doppia rata, ognuna sarà pari al 33% dell'imposta: 403/3 = 134.
Chi non paga l'IMU sull' abitazione principale
Chi possiede un immobile con valore catastale ai fini Imu pari o inferiore a 50.000 euro, e quindi con una rendita catastale non rivalutata fino a 297 euro, non deve preoccuparsi dell'acconto, perché la sua imposta netta è pari a zero, e di conseguenza l'Imu non va pagata. Un'eccezione alla regola generale, che per l'acconto impone di applicare l'aliquota standard nazionale, è offerta dalla circolare ai proprietari di immobili situati nei Comuni che decidono di abbassare l'aliquota o alzare la detrazione destinata all'abitazione principale. In questo caso, bisogna verificare se le scelte del Comune azzerano l'imposta: se così è, anche l'acconto viene azzerato.
Le pertinenze dell'abitazione principale
Rispetto all'Ici, la nuova imposta cambia anche la disciplina delle pertinenze, prevedendo che ogni immobile si possa "collegare" al massimo a tre unità, una per ognuna delle categorie catastali C/2 (magazzini e depositi), C/6 (autorimesse e box) e C/7 (tettoie aperte o chiuse). Di conseguenza, chi con l'Ici considerava pertinenziali all'abitazione principale due box o due cantine, dovrà scegliere quale continuare a "collegare" alla casa e quale invece trattare come "altro immobile" tenendo conto però che se una cantina, una soffitta o entrambe sono unite catastalmente all'abitazione, la scelta delle altre due pertinenze (o una) dovrà essere effettuata tra quelle accatastate separatamente.
La circolare non chiarisce comunque come comportarsi nel caso in cui le pertinenze accatastate insieme all'abitazione principale siano più di tre.
I versamenti dell'Imu per l'abitazione principale
Terminate queste operazioni, si può passare al versamento. L'acconto d'imposta sull'abitazione principale va sommato a quello per l'abitazione, e la somma va indicata in F24 accompagnata dal codice tributo 3912, dedicato ai versamenti per l'abitazione principale.
Abitazioni principali "multiple"
La disciplina dell'Imu impedisce di considerare come abitazioni principali due case dello stesso nucleo famigliare situate nello stesso Comune. La circolare di venerdì scorso, però, contiene due importanti aperture nei confronti dei contribuenti.
- La prima riguarda i coniugi non separati che siano residenti in due Comuni diversi: in questo caso, con una previsione nata soprattutto per tutelare chi trascorre la settimana in una città diversa dal coniuge per ragioni di lavoro, entrambi gli immobili possono essere considerati abitazione principale, e quindi sfruttare aliquote più leggere e detrazioni, purché naturalmente i due coniugi dimorino effettivamente nei due immobili.
- Se il secondo immobile è invece occupato dal figlio, l'agevolazione doppia può scattare anche quando entrambe le case siano nello stesso Comune.
Regole generali per la seconda casa
Per le abitazioni diverse da quella principale, le regole sono più semplici nel calcolo e più complesse per i versamenti. Per individuare la somma, occorre effettuare un procedimento identico a quello previsto per l'abitazione principale, ma non ci sono detrazioni e l'acconto è obbligatoriamente versato in unica soluzione a giugno.
Quindi: sul valore catastale da 100.800 euro considerato nell'esempio precedente va applicata l'aliquota standard del 7,6 per mille (100.800*7.6/1000 = 766 euro), e la somma così individuata va divisa per due, perché l'acconto è sempre del 50%: 766/2 = 383 euro.
Il versamento per la seconda casa
A differenza di quanto accade nell'abitazione principale, il cui gettito va interamente all'ente locale, l'acconto per gli immobili diversi va diviso al 50% fra Stato e Comune. Di conseguenza, in F24 occorre indicare 192 euro (visto l'arrotondamento) con il codice tributo 3198 (altri fabbricati - quota comunale), e altrettanti nella riga sottostante con il codice tributo 3919 (altri fabbricati - quota erariale).
Altri immobili
Per negozi, uffici, capannoni e così via, le regole per il calcolo e per il versamento dell'acconto sono identiche a quelle applicate alla seconda casa. L'unica differenza è data dai moltiplicatori da applicare alla rendita catastale aggiornata, che cambiano a seconda della tipologia di immobile: per gli uffici il moltiplicatore è 80, per gli immobili d'impresa è 60 e per i negozi è 55.
Fonti: Il Sole 24 Ore, Circolare del Ministero delle Finanze
venerdì 18 maggio 2012
Crisi economica : boom di vendita case in nuda proprietà
E' boom della vendita di case in nuda proprietà.
Scelta sopratutto tra gli over 65, questo tipo di opzione, nei primi mesi 2012 , ha registrato un aumento del 10% rispetto all'anno precedente.
E' quanto emerge da un'analisi realizzata dallo Spi-Cgil sull'andamento del mercato immobiliare che stima come siano ben 80mila gli anziani che hanno scelto questa particolare formula, soprattutto nelle grandi città.
Il primato del ricorso degli anziani alla vendita in nuda proprietà, infatti, spetta al Lazio, con oltre il 40%dove, a fare la parte del leone è Roma che da sola totalizza il 36% delle 'offerte': se nel 2008 gli annunci di vendita di questo tipo erano appena 2.300, nel 2011 sono arrivati a sfiorare i 9 mila. Seguono la Lombardia con il 14%, la Toscana con il 12%, la Liguria con l'11%, il Piemonte con il 9% e l'Emilia-Romagna con il 5%.
"Il fenomeno della nuda proprietà rappresenta il segno tangibile di una crisi che avanza sempre di più" denuncia lo Spi, il sindacato pensionati della Cgil "e che porta gli over 65enni a dover 'sacrificare' la propria casa pur di avere una liquidità che gli possa garantire il proprio mantenimento a fronte di un potere d'acquisto delle pensioni drasticamente in calo e del costante aumento del costo della vita, dei servizi, dei prezzi e delle tariffe. Altrettanto determinante nella decisione dell'anziano di vendere il proprio immobile in nuda proprietà è la possibilità di avere le risorse con le quali aiutare figli e nipoti alle prese con la crisi occupazionale o con le difficoltà ad accedere al mercato del lavoro", conclude.
Fonte : Adkronos
martedì 15 maggio 2012
ANCE : nel primo trimestre 2012 altre 750 imprese edili fallite
Nuovi dati nedativi presentati dall'ANCE
Secondo i dati di Cerved Group, le imprese di costruzioni entrate in procedura fallimentare sono passate da 2.216 nel 2009 a 2.776 nel 2011, con un aumento del 25,3% il che costituisce un esplicito indicatore di difficoltà del settore che dura ormai da cinque anni.
Complessivamente in tre anni i fallimenti nel settore delle costruzioni sono stati 7.552 su un totale di circa 33 mila nell’insieme di tutti i settori economici.
Pertanto circa il 23% dei fallimenti avvenuti in Italia riguardano le imprese di costruzioni.
La tendenza si conferma anche nel primo trimestre del 2012 con un ulteriore aumento delle procedure fallimentari nel settore delle costruzioni dell’8,4% nel confronto con il primo trimestre 2011 (+4,2% l’aumento dei fallimenti nel complesso dell’economia).
Dal punto di vista territoriale, la crescita dei fallimenti osservata nel periodo 2009-2011 ha interessato tutte le aree geografiche sebbene con livelli di intensità differenti.
Il Sud ed Isole è l’area più colpita con un aumento, tra il 2009 ed il 2011, del numero di imprese di costruzioni entrate in procedura fallimentare del 40%; segue l’area del Centro con un aumento del 27,3%, il Nord-Est con +20,8% ed infine il Nord-Ovest con +16,4%.
Nell’analisi delle singole regioni, tra il 2009 ed il 2011, si registrano aumenti dei fallimenti superiori al 40%, in Liguria, Emilia Romagna, Lazio, Campania, Sicilia e Sardegna.
Nei primi tre mesi del 2012 le imprese con procedure di defoult continuano ad aumentare in tutta la penisola ad eccezione del Nord Est, in cui si registra una diminuzione del 2,7% rispetto allo stesso periodo del 2011 per effetto del calo osservato in Emilia Romagna (-4,5%) e della stazionarietà del Veneto.
L'aumento delle imprese entrate in procedura fallimentare è, invece, particolarmente significativo nel Centro Italia (+24,5%), ampiamente superiore rispetto alla media nazionale (+8,4%) e nel Nord Ovest (+13,1%). Nel Mezzogiorno e nelle Isole, dopo i forti incrementi del biennio precedente, nel primo trimestre 2012 si registra un lieve aumento pari allo 0,5%.
L’insolvency ratio, che misura la frequenza di fallimenti su 10 mila imprese operative, mostra come le costruzioni risultino uno dei settori più colpiti dalla crisi preceduto solo dall’industria. Tale indicatore è passato da 25 imprese fallite ogni 10 mila imprese operative del 2009 a 31 imprese fallite ogni 10 mila imprese operative del 2011.
Nel primo trimestre 2012 il settore delle costruzioni registra un ulteriore peggioramento: l’insolvency ratio per il settore si attesta a 8,3 imprese fallite ogni 10 mila imprese operative (contro il 5,5 osservato nel complesso dell’economia), a fronte del 7,8 del primo trimestre 2011 e del 7,4 del primo trimestre 2010. Ciò significa che se la dinamica osservata nei primi tre mesi dell’anno in corso (8,3 imprese fallite ogni 10 mila imprese operative) venisse confermata per l’intero anno si raggiungerebbe un risultato peggiore rispetto agli anni precedenti e superiore a 33 punti.
L’industria continua ad essere il macro-settore con la maggiore frequenza dei fallimenti, tuttavia, è stato l’unico comparto che nel 2011 ha mostrato un’inversione di tendenza, passando da circa 43 imprese fallite ogni 10 mila imprese operative del 2010 a circa 40 del 2011; una tendenza che si conferma anche nel primo trimestre 2012 (9,8 punti contro i 10,5 del primo trimestre 2011 ed i 10,7 punti del primo trimestre 2010).
Il problema sempre più diffuso dei ritardati pagamenti dei lavori da parte della Pubblica Amministrazione e l’ulteriore razionamento del credito da parte delle banche al settore delle costruzioni sono alcuni dei fattori che stanno contribuendo ad ampliare il fenomeno dei fallimenti.
Nel secondo semestre 2011, i tempi medi di pagamento dei lavori pubblici hanno raggiunto gli 8 mesi, con punte di ritardo superiori ai 24 mesi.
I dati della Banca d’Italia, descrivono un progressivo disimpegno del sistema creditizio nei confronti delle costruzioni: nel quadriennio 2008-2011, i mutui erogati per investimenti in edilizia residenziale sono diminuiti del 38,2%, mentre quelli per l’edilizia non residenziale sono sostanzialmente dimezzati.
Fonte: ANCE
lunedì 14 maggio 2012
IMU e agevolazione per abitazione principale
Come applicare l'agevolazione
Le agevolazioni Imu per l'abitazione principale sono ammissibili per una sola casa, nella quale la famiglia risiede e dimora. Ma se i due coniugi risiedono e dimorano effettivamente in due diverse case che siano in due diversi Comuni cosa succede?
In precedenza il regime delle agevolazioni era diverso. La vecchia Ici infatti, come confermato anche da alcune sentenze della Cassazione, consentiva la possibilità di due residenze formalmente diverse per moglie e marito, una delle quali che di fatto era una seconda casa ma in cui il coniuge aveva la residenza con conseguente pagamento agevolato. Nell'Ici non si parlava nè di dimora abituale nè di residenza nello stesso comune (quindi neppure nella casa stessa). In realtà moglie e marito potevano vivere tranquillamente insieme ma riuscire a pagare l'Ici agevolata su entrambe le abitazioni. C'era poi la possibilità di concedere la casa in comodato gratuito a coniuge, figli o fratelli equiparandola alla seconda casa il che allargava la possibilità anche a più di due case.
L'Imu provvisoria, invece, affermando la necessità del doppio requisito (residenza più dimora) cancella completamente i comodati, specificando inoltre che spetta una sola agevolazione per famiglia, sulla casa in cui dimora e risiede il proprietario. Ma quali regole vanno applicate se davvero un coniuge ha dovuto cambiare Comune per lavorare e lì si è comprato un'altra casa, dove in effetti vive, riunendosi al resto della famiglia solo la fine settimana o nelle vacanze?
Lo stesso Dl 201/2012, anche nella sua attuale formulazione, sembra consentire il beneficio su ambedue le residenze/dimore, perché in effetti sono abitazioni principali, che si trovano in due comuni diversi. E questa interpretazione è accolta anche dalla bozza della circolare delle Entrate dedicata all'Imu, che in sostanza afferma che il legislatore non ha stabilito le medesime restrizioni quando gli immobili destinati ad abitazione principale siano ubicati in Comuni diversi, perché in questo caso il rischio di elusione è controbilanciato da effettive necessità di dover trasferire la residenza angrafica a dimora abituale in un altro Comune, per esempio, appunto, per esigenze lavorative.
Quali solo quindi, le situazioni in cui due coniugi, pur restando sposati, possono beneficiare ciascuno dell'intere agevolazione per l'abitazione principale, cioè i 200 euro di detrazione più 50 per ogni figlio convivente sino ai 26 anni?
La prima è quella classica: uno dei due coniugi è proprietario della casa in cui risiede e dimora la famiglia e l'altro si sposta di Comune per ragioni di lavoro, acquistando un'altra casa a lui intestata.
La seconda riguarda l'ipotesi di due coniugi, uno dei quali pensionato, che decide di comprarsi una casa in una località di villeggiatura e viverci effettivamente. Non potendo esibire un contratto di lavoro, in caso di controlli, dovrà dimostrare di vivere realmente nell'abitazione quindi, oltre alla residenza e alle utenze dalle quali emerga un consumo di gas, luce o telefono "medio" e non occasionale, dovrà aprire un conto alla banca locale sul quale far affluire la pensione, effettuando prelievi bancomat e acquisti con carta di credito possibilmente nella zona.
Più complesso il discorso in caso di comproprietà: se l'abitazione principale nella quale risieda la famiglia è posseduta per metà dai due coniugi, è chiaro che quello che si trasferisce perderà la sua quota di detrazione per la la casa iniziale, aquistandola invece per quella nuova che comprerà. Se però anche questa nuova sarà in comproprietà, a predere la sua quota di detrazione sarà il primo coniuge, per il quale questa nuova sarà evidentemente una seconda casa.
Fonte: Il Sole 24 Ore
Le agevolazioni Imu per l'abitazione principale sono ammissibili per una sola casa, nella quale la famiglia risiede e dimora. Ma se i due coniugi risiedono e dimorano effettivamente in due diverse case che siano in due diversi Comuni cosa succede?
In precedenza il regime delle agevolazioni era diverso. La vecchia Ici infatti, come confermato anche da alcune sentenze della Cassazione, consentiva la possibilità di due residenze formalmente diverse per moglie e marito, una delle quali che di fatto era una seconda casa ma in cui il coniuge aveva la residenza con conseguente pagamento agevolato. Nell'Ici non si parlava nè di dimora abituale nè di residenza nello stesso comune (quindi neppure nella casa stessa). In realtà moglie e marito potevano vivere tranquillamente insieme ma riuscire a pagare l'Ici agevolata su entrambe le abitazioni. C'era poi la possibilità di concedere la casa in comodato gratuito a coniuge, figli o fratelli equiparandola alla seconda casa il che allargava la possibilità anche a più di due case.
L'Imu provvisoria, invece, affermando la necessità del doppio requisito (residenza più dimora) cancella completamente i comodati, specificando inoltre che spetta una sola agevolazione per famiglia, sulla casa in cui dimora e risiede il proprietario. Ma quali regole vanno applicate se davvero un coniuge ha dovuto cambiare Comune per lavorare e lì si è comprato un'altra casa, dove in effetti vive, riunendosi al resto della famiglia solo la fine settimana o nelle vacanze?
Lo stesso Dl 201/2012, anche nella sua attuale formulazione, sembra consentire il beneficio su ambedue le residenze/dimore, perché in effetti sono abitazioni principali, che si trovano in due comuni diversi. E questa interpretazione è accolta anche dalla bozza della circolare delle Entrate dedicata all'Imu, che in sostanza afferma che il legislatore non ha stabilito le medesime restrizioni quando gli immobili destinati ad abitazione principale siano ubicati in Comuni diversi, perché in questo caso il rischio di elusione è controbilanciato da effettive necessità di dover trasferire la residenza angrafica a dimora abituale in un altro Comune, per esempio, appunto, per esigenze lavorative.
Quali solo quindi, le situazioni in cui due coniugi, pur restando sposati, possono beneficiare ciascuno dell'intere agevolazione per l'abitazione principale, cioè i 200 euro di detrazione più 50 per ogni figlio convivente sino ai 26 anni?
La prima è quella classica: uno dei due coniugi è proprietario della casa in cui risiede e dimora la famiglia e l'altro si sposta di Comune per ragioni di lavoro, acquistando un'altra casa a lui intestata.
La seconda riguarda l'ipotesi di due coniugi, uno dei quali pensionato, che decide di comprarsi una casa in una località di villeggiatura e viverci effettivamente. Non potendo esibire un contratto di lavoro, in caso di controlli, dovrà dimostrare di vivere realmente nell'abitazione quindi, oltre alla residenza e alle utenze dalle quali emerga un consumo di gas, luce o telefono "medio" e non occasionale, dovrà aprire un conto alla banca locale sul quale far affluire la pensione, effettuando prelievi bancomat e acquisti con carta di credito possibilmente nella zona.
Più complesso il discorso in caso di comproprietà: se l'abitazione principale nella quale risieda la famiglia è posseduta per metà dai due coniugi, è chiaro che quello che si trasferisce perderà la sua quota di detrazione per la la casa iniziale, aquistandola invece per quella nuova che comprerà. Se però anche questa nuova sarà in comproprietà, a predere la sua quota di detrazione sarà il primo coniuge, per il quale questa nuova sarà evidentemente una seconda casa.
Fonte: Il Sole 24 Ore
giovedì 10 maggio 2012
Dal 14 maggio nuovo patentino per gli agenti immobiliari
Sarà operativo dal 14 maggio il nuovo regime per esercitare l'attività di agente immobiliare. Ogni titolare di agenzia, o ditta individuale già attiva, dovrà presentare entro un anno la richiesta di iscrizione al registro delle imprese (Rea) presso la Camera di commercio di riferimento. Compilando online il modello informatico della Scia, verranno trasferiti automaticamente gli iscritti al vecchio Ruolo, soppresso con il Dlgs 59/2010.
"Si avrà così una prima importante scrematura – afferma Paolo Righi, presidente di Fiaip –. Il travaso nel primo anno sarà importante per individuare chi veramente esercita la professione. Su circa 240mila agenti iscritti, quelli attivi sono solo un 30-40 per cento. Senza contare che molti prima operavano senza abilitazione, in nero". E chi non si iscriverà nel Rea entro l'anno non potrà più esercitare.
Gli iscritti al vecchio Ruolo, non attivi, ma che vogliono comunque manterenere l'abilitazione potranno iscriversi in una sezione speciale del Rea, dichiarando esplicitamente di non operare più. Per entrare a far parte della sezione dei cosiddetti "dormienti" c'è tempo: fino a quattro anni al massimo, oltre i quali verrà resa nulla l'abilitazione.
Tutti coloro che, invece, presenteranno la Scia per continuare ad operare dovranno "denunciare" il numero di agenti immobiliari che lavorano per conto dell'agenzia, i loro nominativi e la loro mansione: così la Camera di commercio saprà in qualsiasi momento quanti e quali sono i professionisti attivi e rilascerà loro un patentino (tesserino con foto, dati anagrafici e numero di iscrizione al Rea) per svolgere liberamente l'attività.
"L'invio della Scia informatica rende immediatamente operativa l'agenzia – aggiunge Righi – e i patentini dovrebbero essere rilasciati entro i tempi tecnici di stampa, non superiori ai 10 giorni. Comunque la Camera di commercio ha tempo 60 giorni per controllare i requisiti e la validità dei documenti presentati. E dichiarando il falso, in questo caso, si rischia una condanna penale, con una pena dai 6 mesi ai 3 anni di reclusione".
Accesso alla professione facilitato, dunque, ma allo stesso tempo un forte contrasto all'abusivismo e requisiti più restrittivi per una maggiore tutela del consumatore. Sono questi gli obiettivi del nuovo regime, introdotto e reso operativo con il decreto del ministero dello Sviluppo economico, pubblicato in Gazzetta Ufficiale venerdì 13 gennaio, sulle "Modalità di iscrizione nel registro delle imprese e nel Rea dei soggetti esercitanti l'attività di mediatori", in recepimento della direttiva europea Bolkestein (formalmente 2006/123/CE).
Il patentino potrà essere richiesto dal consumatore in ogni momento. Il comune cittadino potrà anche controllare l'iscrizione sul sito della Camera di commercio e visionare l'organigramma dell'agenzia con le mansioni dei singoli agenti abilitati, che dovrà essere esposto in ogni ufficio. Ma le Camere di commercio sono pronte?
"La presentazione della Scia da parte degli agenti immobiliari – conclude il presidente Fiaip – aiuterà gli uffici a strutturarsi. Infocamere ha già diffuso il sistema informatico, pronto a disposizione delle Camere di commercio. Nel giro di quattro mesi al massimo dovranno adeguarsi tutte".
Fonte : FIAIP
mercoledì 9 maggio 2012
Situazione economica: più di 3.000 fallimenti nel primo trimestre 2012
Sempre più critica la situazione economica in Italia
Non si ferma la corsa dei fallimenti: nel primo trimestre dell'anno in Italia sono state aperte oltre 3.000 procedure, il 4,2% in più rispetto allo stesso periodo 2011. Lo affermano i dati Cerved . E la crescita dei default non si arresta da 4 anni: a partire dell'aprile 2008 le procedure sono in aumento. Un primo segnale positivo viene solo dai dati destagionalizzati: tra gli ultimi 3 mesi del 2011 e i primi 3 del 2012 il numero di fallimenti corretto per fenomeni di stagionalità e di calendario è in calo dell'1,1%, mantenendosi comunque a livelli molto più elevati rispetto a quelli pre-crisi.
Procedure di fallimento in aumento - Il gruppo Cerved, leader in Italia nell'analisi delle imprese e nello sviluppo dei modelli di valutazione del rischio di credito, segnala che dal punto di vista settoriale il primo trimestre del 2012 ha confermato le tendenze del 2011: continua a ritmi intensi l'aumento dei fallimenti nell'edilizia (+8,4% rispetto ai primi tre mesi del 2011) e nel terziario (+4,1%) che risente degli incrementi osservati nella filiera informazione, della comunicazione e dell'intrattenimento, nella logistica-trasporti e tra le società immobiliari.
Pur rimanendo il comparto caratterizzato dalla maggiore diffusione dei fallimenti (l"insolvency ratio', cioè il numero di fallimenti ogni 10mila imprese, si è attestato a 9,8 punti contro il 5,5 osservato nel complesso dell'economia) continuano i segnali che fanno sperare a un'inversione di tendenza nell'industria: le richieste default sono in calo del 7,2% rispetto al primo trimestre del 2011.
I dati, da Nord a Sud - Anche a livello territoriale dei primi tre mesi del 2012 si confermano le dinamiche osservate nel corso degli ultimi periodi: i default continuano a crescere in tutta la penisola ad eccezione del Nord Est, in cui si registra una diminuzione dell'8,8% rispetto allo stesso periodo del 2011 grazie ai forti cali osservati in Veneto (-12,3%) e in Emilia Romagna (-12,2%).
L'aumento dei fallimenti è invece particolarmente intenso nel Centro Italia (+12,7%), fortemente maggiore rispetto alla media nazionale, nel Mezzogiorno e nelle Isole (+6,5%), così come nelle Regioni del Nord Ovest (+4,9%).
Pochi segnali positivi anche dai concordati preventivi, che nel primo trimestre 2012 risultano in aumento del 4,3% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso: l'incremento segna un'inversione di tendenza rispetto alle dinamiche positive osservate nel corso del 2011.
Fonte: TG24Sky.it
Non si ferma la corsa dei fallimenti: nel primo trimestre dell'anno in Italia sono state aperte oltre 3.000 procedure, il 4,2% in più rispetto allo stesso periodo 2011. Lo affermano i dati Cerved . E la crescita dei default non si arresta da 4 anni: a partire dell'aprile 2008 le procedure sono in aumento. Un primo segnale positivo viene solo dai dati destagionalizzati: tra gli ultimi 3 mesi del 2011 e i primi 3 del 2012 il numero di fallimenti corretto per fenomeni di stagionalità e di calendario è in calo dell'1,1%, mantenendosi comunque a livelli molto più elevati rispetto a quelli pre-crisi.
Procedure di fallimento in aumento - Il gruppo Cerved, leader in Italia nell'analisi delle imprese e nello sviluppo dei modelli di valutazione del rischio di credito, segnala che dal punto di vista settoriale il primo trimestre del 2012 ha confermato le tendenze del 2011: continua a ritmi intensi l'aumento dei fallimenti nell'edilizia (+8,4% rispetto ai primi tre mesi del 2011) e nel terziario (+4,1%) che risente degli incrementi osservati nella filiera informazione, della comunicazione e dell'intrattenimento, nella logistica-trasporti e tra le società immobiliari.
Pur rimanendo il comparto caratterizzato dalla maggiore diffusione dei fallimenti (l"insolvency ratio', cioè il numero di fallimenti ogni 10mila imprese, si è attestato a 9,8 punti contro il 5,5 osservato nel complesso dell'economia) continuano i segnali che fanno sperare a un'inversione di tendenza nell'industria: le richieste default sono in calo del 7,2% rispetto al primo trimestre del 2011.
I dati, da Nord a Sud - Anche a livello territoriale dei primi tre mesi del 2012 si confermano le dinamiche osservate nel corso degli ultimi periodi: i default continuano a crescere in tutta la penisola ad eccezione del Nord Est, in cui si registra una diminuzione dell'8,8% rispetto allo stesso periodo del 2011 grazie ai forti cali osservati in Veneto (-12,3%) e in Emilia Romagna (-12,2%).
L'aumento dei fallimenti è invece particolarmente intenso nel Centro Italia (+12,7%), fortemente maggiore rispetto alla media nazionale, nel Mezzogiorno e nelle Isole (+6,5%), così come nelle Regioni del Nord Ovest (+4,9%).
Pochi segnali positivi anche dai concordati preventivi, che nel primo trimestre 2012 risultano in aumento del 4,3% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso: l'incremento segna un'inversione di tendenza rispetto alle dinamiche positive osservate nel corso del 2011.
Fonte: TG24Sky.it
venerdì 20 aprile 2012
IMU seconda casa : secondo il Censis i prezzi scenderanno almeno del 20%
La seconda casa per gli italiani, con la batosta Imu, sembra diventare un lusso: chi ha un immobile in locazione comprato con i risparmi di una vita e sfruttato come modesto investimento potrebbe "arrendersi" al peso delle tasse e vendere.
La conseguenza diretta potre allora essere un calo del 20% del valore degli immobili in vendita, con picchi fino al 50%. Questa la sintesi piuttosto allarmante ricavabile dai dati del periodico Outlook sui consumi effettuato su un campione di 1200 nuclei familiari dal Censis Confcommercio.
Mercato immobiliare e Imu: primo calo significativo dal lontano 1992
I dati relativi al mercato immobiliare evidenziano che, con il ristagno dei redditi, solamente il 9,8% delle famiglie riesce ad accumulare risparmi (circa un terzo rispetto al 28% registrato lo scorso giugno). E il 41,1% delle famiglie intervistate ammette di aver già ravvisato una tendenza di flessione dei prezzi degli immobili in vendita. L’ultimo importante calo delle quotazioni è stato registrato nei primi anni novanta quando la deflessione raggiunse il 60%.
Le previsioni Censis sono solo allarmismo per gli italiani
I dati del Censi spaventano? Secondo alcuni analisti del settore non c’è ragione di cedere a questo clima di allarmismo volutamente creato. Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari, non condivide l’analisi pessimistica del Censis e conferma una certa stabilità del mercato immobiliare. Anzi Breglia ha ravvisato riprese interessanti delle quotazioni nei centri storici confermate dalla Borsa immobiliare. Più critica la situazione nei centri più piccoli e marginali dove si è costruito oltre l’effettiva domanda e quindi, nonostante i prezzi molto bassi, sussistono difficoltà di vendita. Ma questo ha poco a che vedere con l’Imu ed è una situazione che si verifica ovunque e ogni qualvolta che la domanda non sia proporzionale all’offerta (come è accaduto anche in alcune città spagnole).
L’effetto dell’Imu, secondo Breglia, non sarebbe tanto la propensione alla svendita delle seconde case, quanto piuttosto un freno per gli acquisti da parte dei ceti più poveri. La situazione attuale, e in vista dell’Imu, sarebbe quindi tornata quella degli anni ’90, con il mercato immobiliare gestito da una nicchia di imprenditori: "compra chi ha i soldi e non ha bisogno del mutuo".
Investire in immobili all’estero
Ma c’è anche un’altra conseguenza della quale si parla meno: chi vuole investire nel mercato immobiliare lo fa all’estero. Nel 2011 gli italiani sono stati ad esempio il popolo che ha maggiormente investito nell’acquisto di case a Parigi, dopo ovviamente i francesi. Già dal 2010 è stato riscontrato che nella maggior parte dei casi le seconde case sono ubicate all’estero, in particolare Spagna, Grecia, Londra e Francia.
Fonte: Investire Oggi
La conseguenza diretta potre allora essere un calo del 20% del valore degli immobili in vendita, con picchi fino al 50%. Questa la sintesi piuttosto allarmante ricavabile dai dati del periodico Outlook sui consumi effettuato su un campione di 1200 nuclei familiari dal Censis Confcommercio.
Mercato immobiliare e Imu: primo calo significativo dal lontano 1992
I dati relativi al mercato immobiliare evidenziano che, con il ristagno dei redditi, solamente il 9,8% delle famiglie riesce ad accumulare risparmi (circa un terzo rispetto al 28% registrato lo scorso giugno). E il 41,1% delle famiglie intervistate ammette di aver già ravvisato una tendenza di flessione dei prezzi degli immobili in vendita. L’ultimo importante calo delle quotazioni è stato registrato nei primi anni novanta quando la deflessione raggiunse il 60%.
Le previsioni Censis sono solo allarmismo per gli italiani
I dati del Censi spaventano? Secondo alcuni analisti del settore non c’è ragione di cedere a questo clima di allarmismo volutamente creato. Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari, non condivide l’analisi pessimistica del Censis e conferma una certa stabilità del mercato immobiliare. Anzi Breglia ha ravvisato riprese interessanti delle quotazioni nei centri storici confermate dalla Borsa immobiliare. Più critica la situazione nei centri più piccoli e marginali dove si è costruito oltre l’effettiva domanda e quindi, nonostante i prezzi molto bassi, sussistono difficoltà di vendita. Ma questo ha poco a che vedere con l’Imu ed è una situazione che si verifica ovunque e ogni qualvolta che la domanda non sia proporzionale all’offerta (come è accaduto anche in alcune città spagnole).
L’effetto dell’Imu, secondo Breglia, non sarebbe tanto la propensione alla svendita delle seconde case, quanto piuttosto un freno per gli acquisti da parte dei ceti più poveri. La situazione attuale, e in vista dell’Imu, sarebbe quindi tornata quella degli anni ’90, con il mercato immobiliare gestito da una nicchia di imprenditori: "compra chi ha i soldi e non ha bisogno del mutuo".
Investire in immobili all’estero
Ma c’è anche un’altra conseguenza della quale si parla meno: chi vuole investire nel mercato immobiliare lo fa all’estero. Nel 2011 gli italiani sono stati ad esempio il popolo che ha maggiormente investito nell’acquisto di case a Parigi, dopo ovviamente i francesi. Già dal 2010 è stato riscontrato che nella maggior parte dei casi le seconde case sono ubicate all’estero, in particolare Spagna, Grecia, Londra e Francia.
Fonte: Investire Oggi
giovedì 19 aprile 2012
Come cambierà il Catasto
La Delega Fiscale ha delineato uno sdoppiamento dei dati catastali che riempirà di lavoro l'agenzia del Territorio (appena reduce dal censimento delle case fantasma). Ma come sarà possibile effettuare in tempi brevi una ricognizione su 60 milioni di unità immobiliari?
Il progetto è complesso: cancellare i vani, la categorie e le classi (ridotte a poche unità) e sostituire il sistema dei vani con i metri quadrati. E tra gli effetti ci sarebbe anche quello di eliminare le sperequazioni dell'Imu. Sull'ultimo passaggio, quello dei metri quadrati, il Catasto è pronto da tempo, avendo già ricostruito le mappe in scala ma il resto non è semplice. La valutazione del singolo immobile richiederebbe infatti una ricognizione diretta. Oppure l'assunzione di informazioni di prima mano dettagliate e attendibili.
In realtà, l'aiuto potrebbe venire dai Comuni: gli ottomila campanili potrebbero infatti attivarsi per fare l'allineamento tra i dati urbanistico-edilizie e quelli catastali, segnalando al Catasto le modifiche mai registrate. Ma soprattutto comunicando gli aspetti presenti nell'algoritmo che verrà utilizzato per calcolare il "valore patrimoniale" che gli uffici del Territorio si trovano nell'impossibilità di verificare. A esempio l'affaccio, lo stato di manutenzione, l'esposizione dell'immobile che in un progetto edilizio sono facilmente riscontrabili ma in una mappa catastale no.
Il nuovo catasto, quando diventerà operativo, dovrà dare a ciascuna unità due valori: il nuovo "valore patrimoniale" e la nuova "rendita catastale".
Il valore patrimoniale
È la novità della riforma. Sarà determinato partendo dai valori di mercato al metro quadrato per la tipologia immobiliare relativa rilevati, con ogni probabilità, dall'Omi (Osservatorio immobiliare dell'agenzia del Territorio). A questo primo dato di fatto si applicheranno poi una serie di coefficienti in successione: le scale, l'anno di costruzione, il piano, l'esposizione, il riscontro d'aria, l'affaccio, l'ascensore o meno, il riscaldamento centrale o autonomo (quest'ultimo abbassa il valore), lo stato di manutenzione. Tutti questi coefficienti daranno vita a un algoritmo che cambierà anche in modo sostanziale il valore al metro quadrato di partenza, in genere abbassandolo o, nella migliore delle ipotesi, mantenendolo inalterato. A questo punto il valore così "rettificato" dovrà essere moltiplicato per il numero dei metri quadrati rilevati secondo la metodologia catastale (piuttosto diversa e più realistica di quella usata comunemente dalle agenzie immobiliari) e il risultato sarà, appunto il "valore patrimoniale".
La rendita catastale
La nuova rendita partirà dai valori locativi annui espressi al metro quadrato (anch'essi reperibili come dati Omi), ai quali si applicherà una riduzione derivante dalle spese: manutenzione straordinaria, amministrazione, assicurazioni, adeguamenti tecnici di legge, eccetera. Queste si aggireranno, mediamente, sul 47-52 per cento. A questo punto il valore annuo al metro quadro verrà moltiplicato per la superficie e il risultato sarà la nuova "rendita catastale".
Fonte: Il Sole 24 Ore
sabato 14 aprile 2012
Mercato immobiliare : la Repubblica Dominicana
INVESTIRE NELLA REPUBBLICA DOMINICANA
La Repubblica Dominicana è sicuramente uno dei paesi al mondo dove attualmente investire in immobili è più vantaggioso che in molti altri posti. Innanzi tutto essendo il paese in forte sviluppo le costruzioni e i progetti sono moltissimi e considerando il basso costo della mano d'opera anche i prezzi al metro quadrato sono notevolmente convenienti.
C'è un risparmio di un buon 40% rispetto all'Italia e agli altri paesi europei. Inoltre la tasse fisse sugli immobili non esistono, si paga infatti solo un 4% del valore dichiarato al momento dell'acquisto e niente altro.
Il livello e le capacità di costruire sono migliorate in questi ultimi anni e ora si possono acquistare case costruite con criteri occidentali praticamente uguali a quelle a cui siamo
abituati noi europei.
Le zone in cui investire meglio in Repubblica Dominicana sono senza dubbio quelle di mare in particolar modo la zona della parte sud che si affaccia direttamente sul Mar del Caribe, contraddistinta da spiagge con sabbia bianchissima e mare azzurrissimo. Questa area si chiama Dominicus Americanus dove più dell’80 % dei residenti sono Italiani. Il Dominicus Americanus si trova a pochi Km dal villaggio di pescatori chiamato Bayahibe.
I posti sono meravigliosi e che a partire da un prezzo equivalente a quello che potrebbe costare un garage in città nel nostro paese in Repubblica Dominicana si può diventare proprietari di una casa in zona mare dove passare il tempo che vorrete e quando lo vorrete.
I posti sono meravigliosi e che a partire da un prezzo equivalente a quello che potrebbe costare un garage in città nel nostro paese in Repubblica Dominicana si può diventare proprietari di una casa in zona mare dove passare il tempo che vorrete e quando lo vorrete.
La rivalutazione degli immobili con il veloce andamento delle costruzioni e lo sviluppo
dell'intero paese si può considerare intorno al 30% in tre anni dal momento dell'acquisto.
Tutto ciò farà si che i prezzi di appartamenti, case e terreni continuerà a crescere nei
prossimi anni, con previsioni del 35% annuo.
La politica Dominicana è a favore degli investimenti stranieri, e grazie ad una repubblica
con un governo stabile, la posizione geografica, e leggi che incoraggiano e proteggono gli
investimenti stranieri, è uno dei posti più interessanti al momento per chi cerca un investimento sicuro con un alto rendimento, sia in termini di rivalutazione che in prospettiva di affittare la proprietà, sia a turisti che a persone che risiedono stabilmente o per lunghi periodi dell’anno.
Non vi è quindi alcuna restrizione per uno straniero che vuole acquistare immobili o terreni in Repubblica Dominicana.
In circa 10 anni nell’area del Dominicus Americanus (Bayahibe) i prezzi degli appartamenti e dei terreni sono cresciuti a livello esponenziale quindi se 5 o 6 anni fa per acquistare un appartamento servivano circa 700/800 $ (dollari) al metro quadro oggi per gli stessi appartamenti occorrono 1700/1800 $ al metro quadro.
Fonte: Los Flamencos
Mercato Immobiliare : Grecia in difficoltà
L'andamento del mercato immobiliare della Penisola non sembra al momento destinato ad una rapida ripresa. Secondo quanto afferma una recentissima ricerca infatti, i prezzi delle proprietà immobiliari greche sarebbero destinati a subire un’ulteriore contrazione nel corso del 2012 che si preannuncia particolarmente arduo.
I valori commerciali delle abitazioni della Grecia dovrebbero infatti calare di prezzo di una proporzione compresa tra un minimo di 5% ed un massimo del 10%, con proporzioni di deprezzamento che potrebbero sforare la doppia cifra nell’ipotesi di proprietà immobiliari di vecchia data.
Secondo quanto rivela un sondaggio piuttosto recente compiuto dalla Eurobank EFG, i prezzi immobiliari greci avrebbero già perso oltre il 14% del proprio valore massimo del 2008, tornando di fatto ai livelli di sette anni fa. Un’analisi condotta dagli operatori immobiliari della società di consulenza e di intermediazione Knight Frank afferma invece che la caduta dei prezzi delle case negli ultimi tre anni è stata pari a quella irlandese del 2011, con una contrazione pari al 10,4% per le case di nuova costruzione, e del 15,8% per le case di vecchia costruzione.
Il 2012 potrebbe pertanto replicare tali percentuali, soprattutto se i capitali stranieri vorranno tenersi alla larga dal Paese, ancora in preda ai tentativi di una risoluzione delle proprie consolidate difficoltà.
Fonte: iocercocasa
I valori commerciali delle abitazioni della Grecia dovrebbero infatti calare di prezzo di una proporzione compresa tra un minimo di 5% ed un massimo del 10%, con proporzioni di deprezzamento che potrebbero sforare la doppia cifra nell’ipotesi di proprietà immobiliari di vecchia data.
Secondo quanto rivela un sondaggio piuttosto recente compiuto dalla Eurobank EFG, i prezzi immobiliari greci avrebbero già perso oltre il 14% del proprio valore massimo del 2008, tornando di fatto ai livelli di sette anni fa. Un’analisi condotta dagli operatori immobiliari della società di consulenza e di intermediazione Knight Frank afferma invece che la caduta dei prezzi delle case negli ultimi tre anni è stata pari a quella irlandese del 2011, con una contrazione pari al 10,4% per le case di nuova costruzione, e del 15,8% per le case di vecchia costruzione.
Il 2012 potrebbe pertanto replicare tali percentuali, soprattutto se i capitali stranieri vorranno tenersi alla larga dal Paese, ancora in preda ai tentativi di una risoluzione delle proprie consolidate difficoltà.
Fonte: iocercocasa
Mercato immobiliare: Spagna ancora in difficoltà
Le statistiche ufficiali sull’andamento del mercato immobiliare spagnolo nel corso del 2011 hanno confermato le straordinarie difficoltà cui sta andando incontro il real estate del Paese iberico, che ha chiuso lo scorso anno con un saldo nettamente negativo sia per quanto concerne l’andamento delle transazioni di compravendita, sia per quanto concerne i valori commerciali di conclusione dei contratti di acquisto delle proprietà abitative. E il 2012, almeno stando ai primi dati, non sembra migliore.
L’Istituto Nazionale di Statistica (INE) di Madrid ha attestato infatti un calo delle vendite di abitazioni pari al 17,7%, dopo che il 2010 aveva vissuto una leggera ripresa (+ 6,8%) più che altro detrminata dal crollo dell’esercizio ancora precedente. Il totale delle case vendute in Spagna è stato pari a 361.831 unità, meno della metà dell’ammontare che era stato riscontrato nell’ultimo anno antecedente all’esplosione della crisi economico finanziari del 2008.
La maggioranza degli studi diffusi all’interno dei confini spagnoli afferma comunque che il mercato immobiliare iberico potrebbe peggiorare ulteriormente, a causa di una scarsa crescita dell’economia locale (+ 0,7% nel 2011) che dovrebbe invertire la tendenza, e accomodarsi in fase recessiva, per il 2012 da poco cominciato .
Per quanto concerne il settore immobiliare, a dicembre 2011 le transazioni erano state solo 23.255, il 15,6% in meno rispetto a quelle rilevate a novembre, e il 25,3% in meno rispetto a quelle di dicembre 2010. Per quanto riguarda infine l’offerta di mercato, si stima che in Spagna vi siano almeno 1,5 milioni di abitazioni in attesa di essere vendute.
Fonte: iocomprocasa
L’Istituto Nazionale di Statistica (INE) di Madrid ha attestato infatti un calo delle vendite di abitazioni pari al 17,7%, dopo che il 2010 aveva vissuto una leggera ripresa (+ 6,8%) più che altro detrminata dal crollo dell’esercizio ancora precedente. Il totale delle case vendute in Spagna è stato pari a 361.831 unità, meno della metà dell’ammontare che era stato riscontrato nell’ultimo anno antecedente all’esplosione della crisi economico finanziari del 2008.
La maggioranza degli studi diffusi all’interno dei confini spagnoli afferma comunque che il mercato immobiliare iberico potrebbe peggiorare ulteriormente, a causa di una scarsa crescita dell’economia locale (+ 0,7% nel 2011) che dovrebbe invertire la tendenza, e accomodarsi in fase recessiva, per il 2012 da poco cominciato .
Per quanto concerne il settore immobiliare, a dicembre 2011 le transazioni erano state solo 23.255, il 15,6% in meno rispetto a quelle rilevate a novembre, e il 25,3% in meno rispetto a quelle di dicembre 2010. Per quanto riguarda infine l’offerta di mercato, si stima che in Spagna vi siano almeno 1,5 milioni di abitazioni in attesa di essere vendute.
Fonte: iocomprocasa
Mercato immobiliare: in crescita investimenti in Brasile
Recenti previsioni danno ancora in crescita i prezzi delle proprietà immobiliari ad uso abitativo in Brasile per il 2012, seppur con ritmi decisamente inferiori a quanto riscontrato nel corso degli esercizi precedenti. Un sondaggio compiuto tra alcuni esperti finanziari auspica infatti una crescita dei valori commerciali compresa tra un minimo di 5 e un massimo di 10 punti percentuali, con il pericolo, tuttavia, di finire in una pericolosa bolla speculativa.
Traino della crescita del mercato immobiliare brasiliano è la locale “classe media”, il cui reddito e il tenore di vita è significativamente migliorato negli ultimi anni, con un numero sempre crescente di persone che ha scelto di abbandonare la strada della locazione per decidere di acquistare una propria prima casa, contribuendo in tal modo ad innescare pressioni al rialzo dei prezzi delle proprietà abitative del Paese sud americano.
Il mercato immobiliare brasiliano, inoltre, sta diventando sensibilmente più maturo, con una contrazione delle aree dedicate ai sobborghi più poveri (che, ad ogni modo, continuano a persistere e a interessare una fascia discretamente vasta della popolazione nazionale). I prezzi dovrebbero inoltre raggiungere una propria stabilizzazione nel medio periodo.
A San Paolo, la più grande città brasiliana, i prezzi delle nuove case sono cresciuti dell’85% da aprile 2009 a ottobre 2011, con una media di 6.019 reais a metro quadro (circa 3.250 dollari). L’inflazione, nello stesso periodo, è invece cresciuta di quasi il 15 %. Diversi i fattori strumentali a supporto di tale performance, che tuttavia non dovrebbe riproporsi, almeno in tali proporzioni, nel 2012 appena iniziato.
Dei quattordici esperti consultati, solamente tre sostengono che i valori delle case cresceranno oltre il 10%, mentre undici sono convinti che l’incremento dei prezzi si aggirerà tra il 5 ed il 10%.
Fonte: iocomprocasa
martedì 10 aprile 2012
Piano Casa Marche: proroga a tutto il 2013
Slittamento dei termini, nuovi premi volumetrici e lotta al dissesto idrogeologico nella legge sulla riqualificazione urbana
Prorogato a dicembre 2013 il Piano Casa delle Marche. Lo slittamento dei termini è stato inserito nella Legge Regionale 22/2011 sulla riqualificazione urbana che, oltre ad apportare modifiche alla legge urbanistica, ha ritoccato il Piano Casa del 2009, già rivisto dalla LR 19/2010.
In base alle ultime modifiche, il termine per la presentazione delle istanze di ampliamento e sostituzione edilizia era stato fissato al 30 giugno 2012.
La proroga approvata prevede invece che le domande possano essere inoltrate fino all’entrata in vigore della legge regionale organica per il governo del territorio e comunque non oltre il 31 dicembre 2013.
La nuova legge regionale attua inoltre il DL Sviluppo 70/2011 per la razionalizzazione del patrimonio edilizio e la riqualificazione delle aree degradate, che prevede premi volumetrici per incentivare la delocalizzazione dei tessuti edilizi disorganici.
La norma per la riqualificazione urbana prevede che i Comuni adottino il Poru, Programma operativo per la riqualificazione urbana, con la valenza di piano attuativo ai sensi della LR 34/1992 e di durata non superiore a dieci anni. Il Poru è lo strumento con cui i Comuni definiscono un disegno urbano per migliorare la qualità della città e del paesaggio, limitando l’ulteriore urbanizzazione del territorio e incrementando le prestazioni energetiche degli insediamenti.
Il programma operativo di riqualificazione ammette l’incremento degli indici edificatori territoriali o fondiari delle aree interessate entro il 14% della volumetria esistente o di quanto previsto dal PRG, aumentabile al 20% in caso di interventi effettuati mediante concorso di progettazione. Ai Comuni che non hanno adottato definitivamente il PRG si applica esclusivamente l’incremento del 5% in presenza di concorso di progettazione. L’incremento non si applica alle aree a destinazione industriale, artigianale, direzionale e commerciale.
La legge regionale prevede inoltre la riqualificazione intercomunale. Gli indici edilizi e urbanistici, le destinazioni d’uso e l’assetto urbanistico definiti nei PORU dei Comuni partecipanti all’accordo possono essere determinati anche in variante ai PRG vigenti, purché l’incremento della volumetria o della superficie non superi il 15% di quanto previsto dai PRG, aumentabile al 20% con concorso di progettazione.
Queste ultime misure non si sommano però agli ampliamenti consentiti dal piano Casa del 2009. La legge regionale si propone inoltre l’obiettivo di verificare la compatibilità idraulica degli strumenti di pianificazione del territorio e le loro varianti, contenendo le problematiche connesse al dissesto idrogeologico.
Fonte: Edilportale
venerdì 30 marzo 2012
FIAIP : audizione alla Camera dei Deputati
Camera Deputati: Fiaip in Audizione in Commissione Ambiente e Territorio propone esenzione Imu per le giovani famiglie e liberalizzazione del mercato degli affitti
La Federazione propone l'esenzione dell' I.M.U. per le giovani famiglie, la liberalizzazione del mercato degli affitti e la diminuzione dell' invenduto attraverso una cooperazione tra Comuni-Imprese Private-Banche
Si è svolta il 27.03 u.s. a Roma presso la Commissione VIII Ambiente e Territorio della Camera dei Deputati l’audizione informale dei rappresentanti della Fiaip nell'ambito delle misure per promuovere l’accesso all’abitazione.
La Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali, rappresentata dal Presidente NazionalePaolo Righi, e dal Vice Presidente Nazionale Vicario Franco D’Onofrio è stata audita dai componenti della Commissione VIII della Camera dei Deputati, presieduta dall’On. Angelo Alessandri sulle misure per promuovere l’accesso all’abitazione, ed ha avanzato una serie di proposte per la liberalizzazione del mercato dell’affitto e la diminuzione dell'invenduto attraverso l'intervento di imprese private, Comuni e Istituti di credito.
La Fiaip ha sottolineato come per favorire l’accesso all’abitazione delle famiglie si rende oggi necessario poter consentire canoni sostenibili per gli inquilini e ritorni economici sull’investimento immobiliare altrettanto remunerativi per i proprietari immobiliari.
Il tema della tassazione della proprietà non è perciò secondario. “Fiaip, per andare incontro ai cittadini, ha proposto nel corso dell’Audizione alla Camera dei Deputati un’esenzione dall’I.M.U. per le giovani coppie sotto i 35 anni, che sono già costrette a pagare le rate del mutuo”, ha dichiarato il Presidente Nazionale Fiaip Paolo Righi, il quale illustrando la sua relazione ai parlamentari ha voluto fare anche un confronto tra la normativa italiana e quella estera: “Negli altri Paesi esiste una tassazione sulle rendite reali degli immobili, mentre in Italia ci si basa su coefficienti che si alzano in base alle richieste di tasse. Il patrimonio immobiliare delle famiglie Italiane non deve essere usato come un bancomat, a cui lo Stato possa attingere in continuazione. L’eventuale introduzione di una tassa patrimoniale - continua Righi - allontanerebbe ulteriormente gli investitori, che opterebbero per investimenti all’estero, come in Germania, dove è garantito oggi un ottimo ritorno sull’investimento”.
Nell’ultimo trimestre del 2011 e ancora nel primo bimestre del 2012, secondo la Fiaip, sono aumentati gli investimenti immobiliari da parte degli investitori italiani in Germania. Il Governo tedesco tassa gli investimenti immobiliari sulla rendita prodotta ed infatti il ritorno medio sugli investimenti immobiliari in Germania è pari al 5,3% circa; mentre nel nostro Paese calcolando l’applicazione massima dell’aliquota I.M.U. da parte dei Comuni, corrisponde mediamente al 2,8 % e ciò provoca una forte incertezza negli investitori italiani ed esteri con conseguenze dirette sugli acquisti immobiliari effettuati in Italia.
In Italia, inoltre, vista la presenza sul mercato immobiliare di un stock di abitazione molto superiore alle richieste del mercato, stimata dal Centro Studi Fiaip in circa un milione e duecentomila unità immobiliari invendute negli 8.092 Comuni italiani, la FIAIP ha proposto la liberalizzazione del mercato delle locazioni, oltre al fatto che contestualmente i redditi da locazione possano essere completamente assoggettati ad aliquota fissa e non cumulabili con gli altri redditi ed ha auspicato che si mantengano le sanzioni già previste per gli affitti in nero stabiliti nella Cedolare Secca (art. 3 D.lgs.n. 23/11), con l’aggravio del reato penale.
Fiaip nel corso dell’Audizione odierna ha auspicato che il contratto di locazione possa diventare “titolo esecutivo”, affinché al termine del contratto di locazione sia disposta l’immediata esecuzione dello sfratto, e le parti possano stabilire liberamente la durata della locazione. Ad una maggior durata del contratto di locazione dovrebbe corrispondere un minor carico fiscale sul proprietario e per gli inquilini la possibilità di detrarre il canone di locazione dai redditi.
Nella relazione depositata da Fiaip al termine dell’Audizione alla Camera dei Deputati si legge come : “In questo contesto, le politiche abitative fin qui poste in essere da parte delle Amministrazioni locali, sembrano assolutamente inefficaci. Le amministrazioni Comunali continuano imperterrite a deliberare piani di edilizia agevolata, immettendo sul mercato nuove abitazioni, incuranti del fatto che le imprese edili del nostro Paese hanno in “magazzino” un milione e duecentomila immobili, invenduti, di nuova costruzione”.
“Se la situazione non cambierà – dichiara il Presidente Nazionale Fiaip Paolo Righi - nei prossimi anni aumenterà a dismisura la cementificazione del nostro Paese, con un aggravio di spese assolutamente improponibile per i bilanci dei Comuni. Bilanci che naturalmente dovranno essere ripianati con l’applicazione dell’aliquota massima dell’I.M.U., con un aggravio di costi pesantissimo per i proprietari, i quali a loro volta dovranno riversare tali costi sugli inquilini”.
Fiaip ritiene, infine, che un accordo tra Istituti di credito, Comuni e imprese private, possa liberare risorse che le banche potranno reimpiegare per finanziare nuove attività e per ridare credito ai bilanci delle famiglie Italiane.
“Il capitale finanziario che le banche hanno in questo momento immobilizzato a causa dell’invenduto corrisponde a circa cinquanta miliardi di Euro - ha sostenuto il Presidente Fiaip Paolo Righi nella sua relazione - e questi capitali saranno bloccati ancora per molto tempo, non permettendo agli Istituti, il loro impiego. Nel contempo, le Amministrazioni continuano ad investire risorse e a dissipare nuovi territori, con nuove costruzioni che oggi non servono”.
Fonte: Ufficio Stampa FIAIP
La ricerca del condominio perfetto per migliorare la vivibilità
In un anno assegnate 170 case con esiti molto positivi
Questo il risultato del progetto pilota avviato a Reggio Emilia con successo con l’obiettivo di creare microcosmi equilibrati per migliorare la vivibilità.
La formula "matematica" del condominio ideale è la seguente: tipologia del nucleo + nazionalità + peso sociale = composizione reale della società/comunità in cui è inserito.
Il condominio ideale quindi esiste: il calcolo prende in considerazione anzianità, provenienza, ambiente e persino le "nevrosi" che ognuno di noi si porta da bambino.
La formula "matematica" del condominio ideale è la seguente: tipologia del nucleo + nazionalità + peso sociale = composizione reale della società/comunità in cui è inserito.
Il condominio ideale quindi esiste: il calcolo prende in considerazione anzianità, provenienza, ambiente e persino le "nevrosi" che ognuno di noi si porta da bambino.
Dall'idea di rimescolare gli indirizzi per creare microcosmi equilibrati, è nata a Reggio Emilia, tra le stanze dell'assessorato alle politiche sociali e gli uffici dell'Acer (azienda casa dell'Emilia Romagna), la formula del condominio ideale. Un esperimento unico in Europa, che per ora incide nell'assegnazione delle case popolari, ma che può essere utilizzato per migliorare la vivibilità di strade, quartieri e città. Chiavi in mano a chi ne ha diritto; ma l'indirizzo dell'alloggio non più casuale bensì assegnato grazie a quattro nuovi parametri, messi a punto con la collaborazione del Censis e della facoltà di Psicologia dell'Università di Bologna: peso sociale, tipologia delle famiglie, distribuzione etnica e condizioni ambientali.
Il peso sociale misura dipendenze, malattie psichiatriche, problemi comportamentali o sociali, attribuendo a ogni inquilino un punteggio in base a un sistema già utilizzato dai Servizi sociali. Facendo una semplice addizione si ottiene il peso reale, che deve essere confrontato con quello medio degli aventi diritto. Nei condomini in cui la situazione è migliore della media si possono inserire nuovi casi sociali, negli altri no.
Il secondo parametro è la tipologia delle famiglie: più varia è, meglio è. Si parte dall'analisi della società, cioè dal conteggio degli anziani, delle giovani coppie, delle famiglie monoparentali. E si cerca di riprodurre l'equilibrio pianerottolo per pianerottolo.
Procedimento analogo per la distribuzione etnica: ogni condominio, per facilitare l'integrazione ed evitare ghetti, dovrebbe riflettere un mondo sempre più vario.
Infine il contesto: accessibilità, barriere architettoniche, ambiente salutare. Quest’ultimo parametro verifica il risultato del calcolo precedente, confermandolo o annullandolo.
Facciamo un esempio concreto.
In uno dei condomini studiati, dei 44 appartamenti quasi il 55% è assegnato ad anziani soli a fronte di una percentuale ideale del 24%. Intervenire sull’edificio significa aumentare il numero di famiglie dal 9% al 31%.
Dall'edilizia pubblica a quella privata.
La formula può essere impiegata anche per riqualificare quartieri difficili perché, una volta fotografata la situazione, il pubblico può intervenire recuperando alloggi da destinare a studenti o giovani coppie. O ancora si possono prevedere quote di edilizia agevolata o si può agire sui costruttori affinché realizzino appartamenti di taglio diverso e quindi destinati ad acquirenti differenti.
Fermo restando che, per quanto perfetta, nessuna formula matematica pacificherà un'assemblea condominiale, giovani o anziani, italiani o stranieri, single o con prole, l'attaccabrighe del piano di sotto è destinato a restare l’inevitabile costante o, quantomeno, un rischio.
Il peso sociale misura dipendenze, malattie psichiatriche, problemi comportamentali o sociali, attribuendo a ogni inquilino un punteggio in base a un sistema già utilizzato dai Servizi sociali. Facendo una semplice addizione si ottiene il peso reale, che deve essere confrontato con quello medio degli aventi diritto. Nei condomini in cui la situazione è migliore della media si possono inserire nuovi casi sociali, negli altri no.
Il secondo parametro è la tipologia delle famiglie: più varia è, meglio è. Si parte dall'analisi della società, cioè dal conteggio degli anziani, delle giovani coppie, delle famiglie monoparentali. E si cerca di riprodurre l'equilibrio pianerottolo per pianerottolo.
Procedimento analogo per la distribuzione etnica: ogni condominio, per facilitare l'integrazione ed evitare ghetti, dovrebbe riflettere un mondo sempre più vario.
Infine il contesto: accessibilità, barriere architettoniche, ambiente salutare. Quest’ultimo parametro verifica il risultato del calcolo precedente, confermandolo o annullandolo.
Facciamo un esempio concreto.
In uno dei condomini studiati, dei 44 appartamenti quasi il 55% è assegnato ad anziani soli a fronte di una percentuale ideale del 24%. Intervenire sull’edificio significa aumentare il numero di famiglie dal 9% al 31%.
Dall'edilizia pubblica a quella privata.
La formula può essere impiegata anche per riqualificare quartieri difficili perché, una volta fotografata la situazione, il pubblico può intervenire recuperando alloggi da destinare a studenti o giovani coppie. O ancora si possono prevedere quote di edilizia agevolata o si può agire sui costruttori affinché realizzino appartamenti di taglio diverso e quindi destinati ad acquirenti differenti.
Fermo restando che, per quanto perfetta, nessuna formula matematica pacificherà un'assemblea condominiale, giovani o anziani, italiani o stranieri, single o con prole, l'attaccabrighe del piano di sotto è destinato a restare l’inevitabile costante o, quantomeno, un rischio.
Fonte: la Repubblica
Novità importata dall'America : i condomini per anziani
Primo esperimento nel piemontese
Da decenni ha ormai preso piede negli Stati Uniti: l'idea è un residence che assomiglia più a un condominio che a una casa di riposo. "Sono anni che sogniamo di realizzare un edificio come questo", spiegano i costruttori che lo realizzeranno. "Abbiamo avuto esperienze negative con un familiare in ospizio. Così abbiamo studiato il mercato: in Piemonte il 93,4% degli anziani vive in autonomia. Ma non è solo business: abbiamo creato un posto dove anche noi in futuro vorremmo vivere".
Sono già otto le richieste, su 15 appartamenti e altri 4 di futura realizzazione, alcuni anche arredabili con i propri mobili. Si tratta di persone rimaste vedove, ottantenni in gamba ma timorosi di vivere da soli. Chi abiterà al residence di Caselette avrà a disposizione un minialloggio indipendente dotato di cucinotta, letto matrimoniale o letti separati, bagno, eventualmente fruibile in sedia a rotelle, finestra o terrazzino affacciato sul verde della bassa Valsusa. Potrà avere ospiti o allontanarsi quando vorrà. Sarà come affittare un appartamento, ma con il trattamento di un hotel: ogni giorno c'è chi pulisce la stanza ed effettua il servizio lavanderia.
Ma i servizi non finiscono qui. A qualunque ora ci sarà un addetto alla reception e in caso di necessità si potrà attivare una richiesta d'aiuto con il telesoccorso. Un maggiordomo (visto che spesso i familiari non sono più presenti) accompagnerà gli inquilini a fare le commissioni o le farà al posto loro. Li porterà in ospedale per una visita, ma anche a un museo, alle lezioni dell'Univesità della Terza Età... La manutenzione, le riparazioni e le bollette, poi, sono già incluse nella rata mensile. Ognuno farà vita privata ma sarà difficile sentirsi soli: nell'area comune ci saranno la parete per le proiezioni, la sala lettura dove organizzare anche conferenze con psicologi, geriatri o nutrizionisti, i tavolini per giocare a carte, la palestra con idromassaggio e il ristorante.
"Chi lo vorrà potrà fare la spesa e cucinare in casa - spiegano i proprietari - oppure scendere al ristorante o ancora farsi portare i pasti in camera. Ma ci aspettiamo che facciano anche vita di paese, che vadano al bar o alla bocciofila e che escano qualche sera a mangiare una pizza". Proprio per questo motivo è stato scelto un piccolo centro per questo esperimento sociale, dove è più facile integrarsi con gli altri anziani che vi abitano e fare un po' vita di paese.
Naturalmente tutto ha un costo. Le tariffe cambiano a seconda del tipo di servizio che si sceglie: per il pacchetto più "leggero", che ha un servizio minimo, la rata è di 1.600 euro al mese, che lievitano fino a 3.500 se si sceglie l'all inclusive, che assicura, per esempio, spostamenti con l'autista illimitati e un mese di vacanza in un hotel convenzionato.
Sono già otto le richieste, su 15 appartamenti e altri 4 di futura realizzazione, alcuni anche arredabili con i propri mobili. Si tratta di persone rimaste vedove, ottantenni in gamba ma timorosi di vivere da soli. Chi abiterà al residence di Caselette avrà a disposizione un minialloggio indipendente dotato di cucinotta, letto matrimoniale o letti separati, bagno, eventualmente fruibile in sedia a rotelle, finestra o terrazzino affacciato sul verde della bassa Valsusa. Potrà avere ospiti o allontanarsi quando vorrà. Sarà come affittare un appartamento, ma con il trattamento di un hotel: ogni giorno c'è chi pulisce la stanza ed effettua il servizio lavanderia.
Ma i servizi non finiscono qui. A qualunque ora ci sarà un addetto alla reception e in caso di necessità si potrà attivare una richiesta d'aiuto con il telesoccorso. Un maggiordomo (visto che spesso i familiari non sono più presenti) accompagnerà gli inquilini a fare le commissioni o le farà al posto loro. Li porterà in ospedale per una visita, ma anche a un museo, alle lezioni dell'Univesità della Terza Età... La manutenzione, le riparazioni e le bollette, poi, sono già incluse nella rata mensile. Ognuno farà vita privata ma sarà difficile sentirsi soli: nell'area comune ci saranno la parete per le proiezioni, la sala lettura dove organizzare anche conferenze con psicologi, geriatri o nutrizionisti, i tavolini per giocare a carte, la palestra con idromassaggio e il ristorante.
"Chi lo vorrà potrà fare la spesa e cucinare in casa - spiegano i proprietari - oppure scendere al ristorante o ancora farsi portare i pasti in camera. Ma ci aspettiamo che facciano anche vita di paese, che vadano al bar o alla bocciofila e che escano qualche sera a mangiare una pizza". Proprio per questo motivo è stato scelto un piccolo centro per questo esperimento sociale, dove è più facile integrarsi con gli altri anziani che vi abitano e fare un po' vita di paese.
Naturalmente tutto ha un costo. Le tariffe cambiano a seconda del tipo di servizio che si sceglie: per il pacchetto più "leggero", che ha un servizio minimo, la rata è di 1.600 euro al mese, che lievitano fino a 3.500 se si sceglie l'all inclusive, che assicura, per esempio, spostamenti con l'autista illimitati e un mese di vacanza in un hotel convenzionato.
martedì 13 marzo 2012
Mutui ipotecari : dopo 10 mesi di continui aumenti potrebbe iniziare la discesa degli spread
Qualche istituto bancario ha già iniziato il ribasso dei tassi ed altri potrebbero seguire l'esempio.
Ad iniziare è stata Cariparma che recentemente ha deciso di ampliare il plafond dei finanziamenti destinati alle famiglie a 2,5 miliardi di euro lanciando una "Campagna Mutui casa 2012". L'istituto potrebbe essere stato il primo a rompere al ribasso la barriera dei 300 punti (3%) con un tasso variabile ottenuto sommando uno spread del 2,6% all'Euribor a 3 mesi .
Ma Cariparma non dovrebbe essere il solo a rilanciare il mercato dei prestiti per la casa. Secondo alcune indiscrezioni almeno altri due primari istituti potrebbero nelle prossime settimane dare una sforbiciata agli spread. Il dato è ancor più positivo se si considera che il segnale arriva da istituti che hanno un forte peso sul mercato dei mutui, muovendo masse ingenti, e non da banche che hanno una quota (e un impatto sul credito alle famiglie) meno significativa.
"A marzo, per la prima volta da maggio 2011, alcune banche potrebbero invertire la tedenza sugli spread diminuendoli e cercando di aprire il rubinetto del credito", conferma Stefano Rossini di MutuiSupermarket. "Il mercato si potrebbe attendere un'offerta di 30-40 punti base in meno nei prossimi 30-40 giorni. Sarebbe un primo segnale positivo che potrebbe far scattare un effetto domino al ribasso. Lo stesso effetto che, soprattutto a partire da settembre, ha spinto la maggior parte degli istituti a rialzare gli spread accodandosi ai continui rialzi praticati dalle banche price makers, quelle che di solito muovono per prime il mercato".
Non calano solo gli spread. Anche l'andamento degli Euribor - i parametri europei che, sommati allo spread applicato dall'istituto, determinano il calcolo dei tassi della maggior parte dei mutui a tasso variabili stipulati in Italia (la quota di mutui agganciata al tasso Bce è infatti inferiore al 2%) - pare confortante. L'Euribor a 3 mesi è recentemente sceso, per la prima volta dopo 13 mesi, sotto la soglia dell'1% (a fine febbraio era allo 0,991%). I future quotati sul mercato londinese Liffe (che danno la dimensione di come, secondo le aspettative attuali dei mercati, si muoverà questo indice nei prossimi 5 anni) indicano che dovrebbe continuare a scendere anche nei prossimi mesi e restare sotto l'1% per altri due anni. Dopodiché potrebbe iniziare un percorso di normalizzazione e risalire verso il 3%, che è la media storica degli ultimi 11 anni.
Ciò che risalta particolarmente però in questo momento, per gli Euribor, è l'andamento dell'indice a 1 mese - pure esso utilizzato da molti istituti per ancorare le rate dei tassi variabili - che si attesta intorno allo 0,57%. Ovvero oltre 40 punti base in meno (0,4%) rispetto al "fratello a 3 mesi". Per questo motivo, mai come in questo momento, provare a contrattare con la banca la tipologia di Euribor da ancorare al tasso del mutuo, ha davvero senso.
Basti pensare che su un mutuo di 150mila euro da rimborsare in 25 anni, 40 punti base in meno corrispondono a un risparmio di interessi di circa 6-7mila euro. Gli stessi che i nuovi aspiranti mutuatari potrebbero risparmiare cogliendo la mini-discesa degli spread che dovrebbe scattare tra breve.
Fonte : Il Sole 24 Ore
Ad iniziare è stata Cariparma che recentemente ha deciso di ampliare il plafond dei finanziamenti destinati alle famiglie a 2,5 miliardi di euro lanciando una "Campagna Mutui casa 2012". L'istituto potrebbe essere stato il primo a rompere al ribasso la barriera dei 300 punti (3%) con un tasso variabile ottenuto sommando uno spread del 2,6% all'Euribor a 3 mesi .
Ma Cariparma non dovrebbe essere il solo a rilanciare il mercato dei prestiti per la casa. Secondo alcune indiscrezioni almeno altri due primari istituti potrebbero nelle prossime settimane dare una sforbiciata agli spread. Il dato è ancor più positivo se si considera che il segnale arriva da istituti che hanno un forte peso sul mercato dei mutui, muovendo masse ingenti, e non da banche che hanno una quota (e un impatto sul credito alle famiglie) meno significativa.
"A marzo, per la prima volta da maggio 2011, alcune banche potrebbero invertire la tedenza sugli spread diminuendoli e cercando di aprire il rubinetto del credito", conferma Stefano Rossini di MutuiSupermarket. "Il mercato si potrebbe attendere un'offerta di 30-40 punti base in meno nei prossimi 30-40 giorni. Sarebbe un primo segnale positivo che potrebbe far scattare un effetto domino al ribasso. Lo stesso effetto che, soprattutto a partire da settembre, ha spinto la maggior parte degli istituti a rialzare gli spread accodandosi ai continui rialzi praticati dalle banche price makers, quelle che di solito muovono per prime il mercato".
Non calano solo gli spread. Anche l'andamento degli Euribor - i parametri europei che, sommati allo spread applicato dall'istituto, determinano il calcolo dei tassi della maggior parte dei mutui a tasso variabili stipulati in Italia (la quota di mutui agganciata al tasso Bce è infatti inferiore al 2%) - pare confortante. L'Euribor a 3 mesi è recentemente sceso, per la prima volta dopo 13 mesi, sotto la soglia dell'1% (a fine febbraio era allo 0,991%). I future quotati sul mercato londinese Liffe (che danno la dimensione di come, secondo le aspettative attuali dei mercati, si muoverà questo indice nei prossimi 5 anni) indicano che dovrebbe continuare a scendere anche nei prossimi mesi e restare sotto l'1% per altri due anni. Dopodiché potrebbe iniziare un percorso di normalizzazione e risalire verso il 3%, che è la media storica degli ultimi 11 anni.
Ciò che risalta particolarmente però in questo momento, per gli Euribor, è l'andamento dell'indice a 1 mese - pure esso utilizzato da molti istituti per ancorare le rate dei tassi variabili - che si attesta intorno allo 0,57%. Ovvero oltre 40 punti base in meno (0,4%) rispetto al "fratello a 3 mesi". Per questo motivo, mai come in questo momento, provare a contrattare con la banca la tipologia di Euribor da ancorare al tasso del mutuo, ha davvero senso.
Basti pensare che su un mutuo di 150mila euro da rimborsare in 25 anni, 40 punti base in meno corrispondono a un risparmio di interessi di circa 6-7mila euro. Gli stessi che i nuovi aspiranti mutuatari potrebbero risparmiare cogliendo la mini-discesa degli spread che dovrebbe scattare tra breve.
Fonte : Il Sole 24 Ore
mercoledì 7 marzo 2012
Mutuo prima casa e detrazione interessi passivi
La detraibilità degli interessi passivi è attualmente consentita per i contribuenti che acquistano un immobile da adibire ad abitazione principale.
La misura consentita è pari al 19% degli interessi passivi e relativi oneri accessori, corrisposti in dipendenza di mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale, comprese le relative pertinenze.
La normativa vigente, nel corso dei vari anni ha subito diverse modifiche, con la conseguenza che le detrazioni fiscali spettano secondo limiti e modalità che variano in relazione al tipo di fabbricato (abitazione principale, abitazione secondaria, altri fabbricati non abitativi) e all’anno in cui è stato stipulato il contratto di mutuo.
Le condizioni per la detrazione degli interessi prima casa
La norma riconosce la detrazione degli interessi passivi, in dipendenza di un contratto di mutuo, che deve essere garantito da ipoteca su immobili, e non di altri contratti di finanziamento. Lo stesso mutuo, deve:
- essere stipulato nei dodici mesi antecedenti o successivi all’acquisto stesso (con esclusione del caso in cui l’originario contratto è estinto e viene stipulato uno nuovo di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati);
- essere erogato da un soggetto residente in Italia (o da un non residente con stabile organizzazione in Italia) o in uno Stato membro della comunità Europea.
Ulteriore condizione è che, entro un anno dall’acquisto, l’immobile deve essere destinato dall’acquirente ad abitazione principale, intesa come dimora abituale dello stesso o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado). Il mancato utilizzo dell’immobile come abitazione principale causa, quindi, la decadenza dai benefici.
La detrazione non spetta, invece, all’usufruttuario in quanto non acquista l’immobile, ma acquisisce un diritto reale di godimento.
Dal 2001, la detrazione spetta anche:
- dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale e comunque entro due anni dall’acquisto, se l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla relativa concessione edilizia o da un atto equivalente;
- nel caso di acquisto di un immobile locato se, entro tre mesi dall’acquisto, l’acquirente notifica al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e se, entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale;
- se il contribuente trasferisce la propria dimora per motivi di lavoro oppure in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’immobile non sia affittato.
Il limite alla detrazione degli interessi passivi
Dal 1° gennaio 2008, la legge n. 244/2007 (Legge Finanziaria 2008) ha innalzato da € 3.615,20 ad € 4.000,00 il limite massimo degli interessi passivi pagati su mutui ipotecari stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale.
Pertanto, il bonus massimo ottenibile in sede di dichiarazione dei redditi dal sostenimento di questi oneri è pari a € 760 (19% di € 4.000).
Tale limite si riferisce all’ammontare complessivo:
degli interessi passivi;
degli oneri accessori relativi al contratto di mutuo per il capitale preso a prestito;
delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.
Il limite prescinde dai soggetti contitolari del mutuo, i quali possono detrarre gli interessi solo per la loro quota. Per i mutui stipulati prima del 1993, invece, il tetto si riferiva a ciascun cointestatario.
Nel caso dell’acquisto di una abitazione principale cointestata ad una coppia di coniugi, ciascun coniuge può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; solo se uno dei due è fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote.
Per la detrazione degli interessi passivi è rilevante la data di stipula del contratto di mutuo ed il momento nel quale il contribuente ha acquisito la propria residenza presso l’unità immobiliare che costituisce l’abitazione principale.
Per i contratti di mutuo stipulati prima del 1993, invece, le condizioni per fruire della detrazione (€ 4.000 per ciascun cointestatario), sono le seguenti:
l’unità immobiliare doveva essere adibita ad abitazione principale alla data dell’8 dicembre 1993;
nella rimanente parte dell’anno e negli anni successivi il contribuente non deve aver variato l’abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro.
Per i mutui stipulati nel corso dell’anno 1993, la detrazione è ammessa a condizione che:
l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro l’8 giugno 1994 (entro sei mesi dall’acquisto);
l’acquisto dell’immobile sia avvenuto nei sei mesi antecedenti o successivi alla stipula del mutuo.
Per i mutui stipulati a partire dal 1° gennaio 2001, la detrazione va calcolata su un importo massimo di € 4.000 complessivi ed è ammessa a condizione che l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto.
Il limite per la detraibilità degli interessi passivi
Gli interessi passivi sui mutui sono detraibili in proporzione al costo dell’abitazione. In particolare, nel caso in cui un contribuente contrae un mutuo che eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, l’agevolazione deve essere limitata all’ammontare della somma del valore dell’immobile che è stato indicato nel rogito, comprensivo delle spese notarili e degli oneri accessori.
Gli interessi passivi risultano detraibili in base al rapporto tra:
- il costo di acquisto dell’immobile;
- il capitale preso a mutuo.
Il costo di acquisto dell’immobile da considerare ai fini della detraibilità degli interessi passivi è quello risultante dal rogito notarile maggiorato degli oneri accessori direttamente imputabili all’operazione d’acquisto che comprendono:
- l’onorario del notaio relativo all’atto di acquisto dell’immobile;
- le spese di mediazione immobiliare;
- le imposte di registro e quelli ipotecarie e catastali;
- spese sostenute per eventuali autorizzazioni del giudice tutelare e quelle relative ad acquisto nell’ambito di una procedura concorsuale;
- e degli oneri accessori relativi al contratto di mutuo, ovvero:
- l’onorario del notaio relativo alla stipula del contratto di mutuo;
- la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione bancaria;
- le spese di istruttoria e perizia tecnica;
- gli oneri fiscali (compresa iscrizione/cancellazione di ipoteca, imposta sostitutiva sul capitale prestato);
- la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti;
- maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni di cambio relative a mutui stipulati in ECU o altra valuta estera.
Come precisato dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 15/E/2005 non possono essere classificate, invece, come oneri accessori le spese per l’assicurazione dell’immobile richiesta dalla banca per stipulare il contratto di mutuo.
Documentazione necessaria
Per beneficiare della detrazione è necessario che il contribuente abbia conservato i seguenti documenti:
- copia del contratto di mutuo dal quale risulta che il finanziamento è stato concesso per l’acquisto dell’abitazione principale;
- copia dell’atto di compravendita dell’immobile e relativi oneri accessori;
- quietanze di pagamento degli interessi passivi e relativi oneri accessori e quote di rivalutazione.
Il contribuente dovrà, inoltre, dimostrare l’utilizzo dell’immobile quale abitazione principale, tramite:
- le risultanze dei registri anagrafici;
- l’autocertificazione, nel caso in cui il contribuente deve dimostrare che la propria dimora abituale è diversa da quella indicata nei registri anagrafici.
In caso di separazione dei coniugi la detrazione degli interessi passivi sul mutuo cointestato spettano a chi ha la proprietà esclusiva dell'immobile
Detrazione interessi su mutuo cointestato - Precisazioni
Mutuo comunione dei beni – Il contribuente può abitare in un luogo diverso da quello in cui ha ufficialmente la residenza, ovvero il Comune nelle cui liste anagrafiche risulta iscritto, ed è eventualmente ammessa l’autocertificazione di una dimora abituale diversa dalla stessa residenza. Infatti in caso di acquisto di abitazione principale da parte di coniugi in regime di comunione dei beni con stipula di un contratto di mutuo cointestato, la detrazione non viene meno se uno dei due coniugi ha una diversa residenza anagrafica. Se la diversa residenza anagrafica del coniuge corrisponde anche ad una diversa dimora abituale, rispetto all’immobile oggetto di compravendita, la detrazione spetta comunque a condizione che l’immobile venga adibito ad abitazione principale di un suo familiare. Non è quindi richiesto che sia il proprietario a dimorarvi abitualmente in prima persona.
Gli interessi passivi sul mutuo ipotecario stipulato per l’abitazione principale da entrambi i coniugi comproprietari dell’immobile possono essere detratti interamente dal coniuge che , a seguito di separazione, è diventato proprietario esclusivo dell’immobile. La condizione è che si sia accollato le residue rate di mutuo, ancorché non sia intervenuta alcuna modifica del contratto stipulato con l’istituto di credito erogante, e che pertanto continua ad essere cointestato ai coniugi. L’accollo deve essere formalizzato con atto pubblico o con scrittura privata autenticata, e le quietanze relative al pagamento degli interessi devono essere integrate dall’attestazione che l’intero onere è stato sostenuto dal coniuge proprietario, anche per la quota riferita all’ex coniuge. L’altro coniuge invece, seppure anche esso titolare del contratto di mutuo, avendo ceduto l’immobile, non ha più diritto alla detrazione degli interessi.
Fonte: Fisco e Tasse
La misura consentita è pari al 19% degli interessi passivi e relativi oneri accessori, corrisposti in dipendenza di mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale, comprese le relative pertinenze.
La normativa vigente, nel corso dei vari anni ha subito diverse modifiche, con la conseguenza che le detrazioni fiscali spettano secondo limiti e modalità che variano in relazione al tipo di fabbricato (abitazione principale, abitazione secondaria, altri fabbricati non abitativi) e all’anno in cui è stato stipulato il contratto di mutuo.
Le condizioni per la detrazione degli interessi prima casa
La norma riconosce la detrazione degli interessi passivi, in dipendenza di un contratto di mutuo, che deve essere garantito da ipoteca su immobili, e non di altri contratti di finanziamento. Lo stesso mutuo, deve:
- essere stipulato nei dodici mesi antecedenti o successivi all’acquisto stesso (con esclusione del caso in cui l’originario contratto è estinto e viene stipulato uno nuovo di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati);
- essere erogato da un soggetto residente in Italia (o da un non residente con stabile organizzazione in Italia) o in uno Stato membro della comunità Europea.
Ulteriore condizione è che, entro un anno dall’acquisto, l’immobile deve essere destinato dall’acquirente ad abitazione principale, intesa come dimora abituale dello stesso o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado). Il mancato utilizzo dell’immobile come abitazione principale causa, quindi, la decadenza dai benefici.
La detrazione non spetta, invece, all’usufruttuario in quanto non acquista l’immobile, ma acquisisce un diritto reale di godimento.
Dal 2001, la detrazione spetta anche:
- dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale e comunque entro due anni dall’acquisto, se l’immobile è oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovati dalla relativa concessione edilizia o da un atto equivalente;
- nel caso di acquisto di un immobile locato se, entro tre mesi dall’acquisto, l’acquirente notifica al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e se, entro un anno dal rilascio, l’immobile è adibito ad abitazione principale;
- se il contribuente trasferisce la propria dimora per motivi di lavoro oppure in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’immobile non sia affittato.
Il limite alla detrazione degli interessi passivi
Dal 1° gennaio 2008, la legge n. 244/2007 (Legge Finanziaria 2008) ha innalzato da € 3.615,20 ad € 4.000,00 il limite massimo degli interessi passivi pagati su mutui ipotecari stipulati per l’acquisto dell’abitazione principale.
Pertanto, il bonus massimo ottenibile in sede di dichiarazione dei redditi dal sostenimento di questi oneri è pari a € 760 (19% di € 4.000).
Tale limite si riferisce all’ammontare complessivo:
degli interessi passivi;
degli oneri accessori relativi al contratto di mutuo per il capitale preso a prestito;
delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.
Il limite prescinde dai soggetti contitolari del mutuo, i quali possono detrarre gli interessi solo per la loro quota. Per i mutui stipulati prima del 1993, invece, il tetto si riferiva a ciascun cointestatario.
Nel caso dell’acquisto di una abitazione principale cointestata ad una coppia di coniugi, ciascun coniuge può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; solo se uno dei due è fiscalmente a carico dell’altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote.
Per la detrazione degli interessi passivi è rilevante la data di stipula del contratto di mutuo ed il momento nel quale il contribuente ha acquisito la propria residenza presso l’unità immobiliare che costituisce l’abitazione principale.
Per i contratti di mutuo stipulati prima del 1993, invece, le condizioni per fruire della detrazione (€ 4.000 per ciascun cointestatario), sono le seguenti:
l’unità immobiliare doveva essere adibita ad abitazione principale alla data dell’8 dicembre 1993;
nella rimanente parte dell’anno e negli anni successivi il contribuente non deve aver variato l’abitazione principale per motivi diversi da quelli di lavoro.
Per i mutui stipulati nel corso dell’anno 1993, la detrazione è ammessa a condizione che:
l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro l’8 giugno 1994 (entro sei mesi dall’acquisto);
l’acquisto dell’immobile sia avvenuto nei sei mesi antecedenti o successivi alla stipula del mutuo.
Per i mutui stipulati a partire dal 1° gennaio 2001, la detrazione va calcolata su un importo massimo di € 4.000 complessivi ed è ammessa a condizione che l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto.
Il limite per la detraibilità degli interessi passivi
Gli interessi passivi sui mutui sono detraibili in proporzione al costo dell’abitazione. In particolare, nel caso in cui un contribuente contrae un mutuo che eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, l’agevolazione deve essere limitata all’ammontare della somma del valore dell’immobile che è stato indicato nel rogito, comprensivo delle spese notarili e degli oneri accessori.
Gli interessi passivi risultano detraibili in base al rapporto tra:
- il costo di acquisto dell’immobile;
- il capitale preso a mutuo.
Il costo di acquisto dell’immobile da considerare ai fini della detraibilità degli interessi passivi è quello risultante dal rogito notarile maggiorato degli oneri accessori direttamente imputabili all’operazione d’acquisto che comprendono:
- l’onorario del notaio relativo all’atto di acquisto dell’immobile;
- le spese di mediazione immobiliare;
- le imposte di registro e quelli ipotecarie e catastali;
- spese sostenute per eventuali autorizzazioni del giudice tutelare e quelle relative ad acquisto nell’ambito di una procedura concorsuale;
- e degli oneri accessori relativi al contratto di mutuo, ovvero:
- l’onorario del notaio relativo alla stipula del contratto di mutuo;
- la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione bancaria;
- le spese di istruttoria e perizia tecnica;
- gli oneri fiscali (compresa iscrizione/cancellazione di ipoteca, imposta sostitutiva sul capitale prestato);
- la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti;
- maggiori somme corrisposte a causa delle variazioni di cambio relative a mutui stipulati in ECU o altra valuta estera.
Come precisato dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 15/E/2005 non possono essere classificate, invece, come oneri accessori le spese per l’assicurazione dell’immobile richiesta dalla banca per stipulare il contratto di mutuo.
Documentazione necessaria
Per beneficiare della detrazione è necessario che il contribuente abbia conservato i seguenti documenti:
- copia del contratto di mutuo dal quale risulta che il finanziamento è stato concesso per l’acquisto dell’abitazione principale;
- copia dell’atto di compravendita dell’immobile e relativi oneri accessori;
- quietanze di pagamento degli interessi passivi e relativi oneri accessori e quote di rivalutazione.
Il contribuente dovrà, inoltre, dimostrare l’utilizzo dell’immobile quale abitazione principale, tramite:
- le risultanze dei registri anagrafici;
- l’autocertificazione, nel caso in cui il contribuente deve dimostrare che la propria dimora abituale è diversa da quella indicata nei registri anagrafici.
In caso di separazione dei coniugi la detrazione degli interessi passivi sul mutuo cointestato spettano a chi ha la proprietà esclusiva dell'immobile
Detrazione interessi su mutuo cointestato - Precisazioni
Mutuo comunione dei beni – Il contribuente può abitare in un luogo diverso da quello in cui ha ufficialmente la residenza, ovvero il Comune nelle cui liste anagrafiche risulta iscritto, ed è eventualmente ammessa l’autocertificazione di una dimora abituale diversa dalla stessa residenza. Infatti in caso di acquisto di abitazione principale da parte di coniugi in regime di comunione dei beni con stipula di un contratto di mutuo cointestato, la detrazione non viene meno se uno dei due coniugi ha una diversa residenza anagrafica. Se la diversa residenza anagrafica del coniuge corrisponde anche ad una diversa dimora abituale, rispetto all’immobile oggetto di compravendita, la detrazione spetta comunque a condizione che l’immobile venga adibito ad abitazione principale di un suo familiare. Non è quindi richiesto che sia il proprietario a dimorarvi abitualmente in prima persona.
Gli interessi passivi sul mutuo ipotecario stipulato per l’abitazione principale da entrambi i coniugi comproprietari dell’immobile possono essere detratti interamente dal coniuge che , a seguito di separazione, è diventato proprietario esclusivo dell’immobile. La condizione è che si sia accollato le residue rate di mutuo, ancorché non sia intervenuta alcuna modifica del contratto stipulato con l’istituto di credito erogante, e che pertanto continua ad essere cointestato ai coniugi. L’accollo deve essere formalizzato con atto pubblico o con scrittura privata autenticata, e le quietanze relative al pagamento degli interessi devono essere integrate dall’attestazione che l’intero onere è stato sostenuto dal coniuge proprietario, anche per la quota riferita all’ex coniuge. L’altro coniuge invece, seppure anche esso titolare del contratto di mutuo, avendo ceduto l’immobile, non ha più diritto alla detrazione degli interessi.
Fonte: Fisco e Tasse
La donazione è soggetta ad imposta anche in assenza di atto scritto
Il presupposto della tassazione è dato dal trasferimento di un diritto o dalla titolarità di un bene, non avendo alcuna rilevanza l’osservanza della forma
Con la sentenza 634 del 18 gennaio la Corte di Cassazione, ha confermato l’assoggettamento al prelievo fiscale della donazione anche se priva della forma scritta,ad substantiam, richiesta dall’ordinamento civile.
Il fatto
A seguito delle risultanze prodotte da un precedente processo penale, gli uffici finanziari hanno rilevato che a due fratelli era stata donata, dal nonno, un’ingente somma di denaro e oro puro.
La mancata denuncia dell’atto di liberalità ha fatto scattare l’accertamento fiscale da parte dell’Agenzia delle Entrate e l’applicazione delle relative sanzioni.
Contro l’avviso di accertamento, i due contribuenti si sono rivolti al giudice tributario.
In primo grado, il ricorso è stato rigettato, mentre in appello il giudice di merito ha accolto le pretese dei due fratelli, annullando l’atto impositivo dell’Amministrazione finanziaria.
In particolare, la Ctr aveva escluso, in punto di diritto, la sussistenza dei presupposti dell’imposta sulle donazioni, in quanto la donazione stessa non si sarebbe perfezionata per difetto dei requisiti di forma previsti a pena di nullità dall’articolo 782 del codice civile e per la mancanza di un valido atto di accettazione.
Contro la sentenza di secondo grado, l’Agenzia delle Entrate è ricorsa per Cassazione con conseguente presentazione di controricorso incidentale da parte dei due contribuenti.
La decisione del Collegio
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 634 del 18 gennaio, ha ribadito, come affermato dalla precedente giurisprudenza, il principio secondo il quale deve essere assoggettata a prelievo fiscale la donazione anche se posta in essere in mancanza di forma scritta. Il fine dell’interpretazione è quello di evitare eventuali comportamenti elusivi.
Uno dei motivi del ricorso presentato dall’Agenzia delle Entrate è la decisione della Ctr in merito alla nullità dell’atto di donazione perché non presentava la forma scritta, ad substantiam, come richiesto dall’ordinamento civilistico, che avrebbe portato poi al conseguente venir meno dell’obbligo del pagamento dell’imposta dovuta all’erario.
La Corte di Cassazione, accogliendo le richieste dell’Amministrazione finanziaria, ha chiarito che la nullità della donazione per carenza di forma scritta o per mancanza di accettazione della liberalità da parte dei beneficiari non fa cadere la pretesa impositiva da parte del Fisco.
In particolare, come già affermato dal Collegio in precedenti sentenze, "Il presupposto per l'applicabilità dell'imposta sulle donazioni va individuato, giusto quanto previsto dall'art. 1 del d.lgs. n. 346 del 1990, nel trasferimento per scopo di liberalità di un diritto o della titolarità di un bene senza che abbia rilevanza alcuna l'inosservanza della forma dell'atto pubblico, richiesta a pena di nullità dell'art. 782 cod. civ., per l'atto di donazione e la sua accettazione".
Pertanto, anche nel caso in cui l’atto di liberalità avvenga tra consanguinei e la donazione abbia a oggetto denaro e/o beni mobili e avvenga in assenza di atto pubblico (sia per la donazione che per la relativa accettazione), la dazione deve essere assoggettata a tassazione (Cassazione 22118/2010, 2698/2002 e 7340/2011).
I giudici di legittimità avvertono che l’eventuale scostamento nella decisione da quanto ormai consolidato in dottrina produrrebbe delle prassi elusive, infatti, "basterebbe effettuare le donazioni mediante semplice cessione di fatto dei beni e senza alcuna formalità, per sfuggire al prelievo", comportamento contrario al principio di effettività dell’imposizione in ragione della capacità contributiva, ai sensi dell’articolo 53 della Costituzione (sentenza 30055/2008).
Alla luce di quanto esposto, appare evidente che l’intero impianto giuridico, sul quale la Ctr aveva basato la sentenza oggetto di ricorso da parte dell’Agenzia delle Entrate, risulta essere mancante per il fatto che i giudici di merito hanno erroneamente ritenuto che la mancanza della validità dell’atto di donazione, in quanto priva della forma scritta, avrebbe portato alla conseguente carenza della legittimazione della pretesa impositiva da parte dello Stato. Pertanto, alla luce di quanto riportato nella copiosa giurisprudenza, anche nella fattispecie concreta sottoposta a giudizio di legittimità, uno scostamento interpretativo andrebbe a "mostrare il fianco" a eventuali comportamenti elusivi da parte di quei contribuenti che volessero sottrarre alla tassazione ingenti quantità di denaro simulando l’atto di liberalità.
Fonte: Fisco Oggi
Con la sentenza 634 del 18 gennaio la Corte di Cassazione, ha confermato l’assoggettamento al prelievo fiscale della donazione anche se priva della forma scritta,ad substantiam, richiesta dall’ordinamento civile.
Il fatto
A seguito delle risultanze prodotte da un precedente processo penale, gli uffici finanziari hanno rilevato che a due fratelli era stata donata, dal nonno, un’ingente somma di denaro e oro puro.
La mancata denuncia dell’atto di liberalità ha fatto scattare l’accertamento fiscale da parte dell’Agenzia delle Entrate e l’applicazione delle relative sanzioni.
Contro l’avviso di accertamento, i due contribuenti si sono rivolti al giudice tributario.
In primo grado, il ricorso è stato rigettato, mentre in appello il giudice di merito ha accolto le pretese dei due fratelli, annullando l’atto impositivo dell’Amministrazione finanziaria.
In particolare, la Ctr aveva escluso, in punto di diritto, la sussistenza dei presupposti dell’imposta sulle donazioni, in quanto la donazione stessa non si sarebbe perfezionata per difetto dei requisiti di forma previsti a pena di nullità dall’articolo 782 del codice civile e per la mancanza di un valido atto di accettazione.
Contro la sentenza di secondo grado, l’Agenzia delle Entrate è ricorsa per Cassazione con conseguente presentazione di controricorso incidentale da parte dei due contribuenti.
La decisione del Collegio
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 634 del 18 gennaio, ha ribadito, come affermato dalla precedente giurisprudenza, il principio secondo il quale deve essere assoggettata a prelievo fiscale la donazione anche se posta in essere in mancanza di forma scritta. Il fine dell’interpretazione è quello di evitare eventuali comportamenti elusivi.
Uno dei motivi del ricorso presentato dall’Agenzia delle Entrate è la decisione della Ctr in merito alla nullità dell’atto di donazione perché non presentava la forma scritta, ad substantiam, come richiesto dall’ordinamento civilistico, che avrebbe portato poi al conseguente venir meno dell’obbligo del pagamento dell’imposta dovuta all’erario.
La Corte di Cassazione, accogliendo le richieste dell’Amministrazione finanziaria, ha chiarito che la nullità della donazione per carenza di forma scritta o per mancanza di accettazione della liberalità da parte dei beneficiari non fa cadere la pretesa impositiva da parte del Fisco.
In particolare, come già affermato dal Collegio in precedenti sentenze, "Il presupposto per l'applicabilità dell'imposta sulle donazioni va individuato, giusto quanto previsto dall'art. 1 del d.lgs. n. 346 del 1990, nel trasferimento per scopo di liberalità di un diritto o della titolarità di un bene senza che abbia rilevanza alcuna l'inosservanza della forma dell'atto pubblico, richiesta a pena di nullità dell'art. 782 cod. civ., per l'atto di donazione e la sua accettazione".
Pertanto, anche nel caso in cui l’atto di liberalità avvenga tra consanguinei e la donazione abbia a oggetto denaro e/o beni mobili e avvenga in assenza di atto pubblico (sia per la donazione che per la relativa accettazione), la dazione deve essere assoggettata a tassazione (Cassazione 22118/2010, 2698/2002 e 7340/2011).
I giudici di legittimità avvertono che l’eventuale scostamento nella decisione da quanto ormai consolidato in dottrina produrrebbe delle prassi elusive, infatti, "basterebbe effettuare le donazioni mediante semplice cessione di fatto dei beni e senza alcuna formalità, per sfuggire al prelievo", comportamento contrario al principio di effettività dell’imposizione in ragione della capacità contributiva, ai sensi dell’articolo 53 della Costituzione (sentenza 30055/2008).
Alla luce di quanto esposto, appare evidente che l’intero impianto giuridico, sul quale la Ctr aveva basato la sentenza oggetto di ricorso da parte dell’Agenzia delle Entrate, risulta essere mancante per il fatto che i giudici di merito hanno erroneamente ritenuto che la mancanza della validità dell’atto di donazione, in quanto priva della forma scritta, avrebbe portato alla conseguente carenza della legittimazione della pretesa impositiva da parte dello Stato. Pertanto, alla luce di quanto riportato nella copiosa giurisprudenza, anche nella fattispecie concreta sottoposta a giudizio di legittimità, uno scostamento interpretativo andrebbe a "mostrare il fianco" a eventuali comportamenti elusivi da parte di quei contribuenti che volessero sottrarre alla tassazione ingenti quantità di denaro simulando l’atto di liberalità.
Fonte: Fisco Oggi
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