La Delega Fiscale ha delineato uno sdoppiamento dei dati catastali che riempirà di lavoro l'agenzia del Territorio (appena reduce dal censimento delle case fantasma). Ma come sarà possibile effettuare in tempi brevi una ricognizione su 60 milioni di unità immobiliari?
Il progetto è complesso: cancellare i vani, la categorie e le classi (ridotte a poche unità) e sostituire il sistema dei vani con i metri quadrati. E tra gli effetti ci sarebbe anche quello di eliminare le sperequazioni dell'Imu. Sull'ultimo passaggio, quello dei metri quadrati, il Catasto è pronto da tempo, avendo già ricostruito le mappe in scala ma il resto non è semplice. La valutazione del singolo immobile richiederebbe infatti una ricognizione diretta. Oppure l'assunzione di informazioni di prima mano dettagliate e attendibili.
In realtà, l'aiuto potrebbe venire dai Comuni: gli ottomila campanili potrebbero infatti attivarsi per fare l'allineamento tra i dati urbanistico-edilizie e quelli catastali, segnalando al Catasto le modifiche mai registrate. Ma soprattutto comunicando gli aspetti presenti nell'algoritmo che verrà utilizzato per calcolare il "valore patrimoniale" che gli uffici del Territorio si trovano nell'impossibilità di verificare. A esempio l'affaccio, lo stato di manutenzione, l'esposizione dell'immobile che in un progetto edilizio sono facilmente riscontrabili ma in una mappa catastale no.
Il nuovo catasto, quando diventerà operativo, dovrà dare a ciascuna unità due valori: il nuovo "valore patrimoniale" e la nuova "rendita catastale".
Il valore patrimoniale
È la novità della riforma. Sarà determinato partendo dai valori di mercato al metro quadrato per la tipologia immobiliare relativa rilevati, con ogni probabilità, dall'Omi (Osservatorio immobiliare dell'agenzia del Territorio). A questo primo dato di fatto si applicheranno poi una serie di coefficienti in successione: le scale, l'anno di costruzione, il piano, l'esposizione, il riscontro d'aria, l'affaccio, l'ascensore o meno, il riscaldamento centrale o autonomo (quest'ultimo abbassa il valore), lo stato di manutenzione. Tutti questi coefficienti daranno vita a un algoritmo che cambierà anche in modo sostanziale il valore al metro quadrato di partenza, in genere abbassandolo o, nella migliore delle ipotesi, mantenendolo inalterato. A questo punto il valore così "rettificato" dovrà essere moltiplicato per il numero dei metri quadrati rilevati secondo la metodologia catastale (piuttosto diversa e più realistica di quella usata comunemente dalle agenzie immobiliari) e il risultato sarà, appunto il "valore patrimoniale".
La rendita catastale
La nuova rendita partirà dai valori locativi annui espressi al metro quadrato (anch'essi reperibili come dati Omi), ai quali si applicherà una riduzione derivante dalle spese: manutenzione straordinaria, amministrazione, assicurazioni, adeguamenti tecnici di legge, eccetera. Queste si aggireranno, mediamente, sul 47-52 per cento. A questo punto il valore annuo al metro quadro verrà moltiplicato per la superficie e il risultato sarà la nuova "rendita catastale".
Fonte: Il Sole 24 Ore
Nessun commento:
Posta un commento