Controlli dei vigili in Lombardia su ACE annunci immobiliari

Iniziati i controlli in Lombardia con relative multe: alcune testimonianze riportate dal Sole 24 Ore

"Sono entrati nell'agenzia dall'altro lato della strada e hanno ritirato sette annunci", racconta un agente immobiliare di Milano che chiede l'anonimato. Senza fare i nomi, per doverosi motivi di privacy, sono in tanti a confermare che i controlli in Lombardia sono partiti, con alcuni agenti immobiliari inadempienti incorsi in sanzioni pecuniarie.
"Mi risulta siano entrati in alcune agenzie, racconta Marco Grumetti, segretario di Fiaip Milano, e hanno dato multe pari a un terzo della sanzione massima, cioè circa 1.666 euro. Tra i nostri associati non abbiamo segnalazioni, ma conosciamo qualche caso in cui la norma è stata applicata".

È accaduto ad esempio nel comune di Concorezzo, provincia di Monza e Brianza, dove la polizia municipale conferma di aver effettuato alcuni accertamenti, conclusi con la notifica di tre verbali per riscontrate violazioni della normativa. In questi casi, come previsto per gli illeciti amministrativi previsti dalla legge 689/91 e dalla Legge regionale 90/83, nel verbale di accertamento è stata applicata la sazione più favorevole tra quella pari a un terzo del massimo importo previsto per legge (5mila euro) oppure il doppio del minimo (mille euro): ecco come è stato ricavato l'importo di 1.666 euro.

Gli accertamenti, partiti sul territorio lombardo per mano dei vigili urbani, controllano prima di tutto i cartelli esposti sui cancelli o sulle vetrine: mentre da un lato è più difficile risalire la catena delle responsabilità per gli annunci pubblicati su carta o web (vedi articolo a sinistra), dall'altro va detto che i controlli sulle affissioni stradali ci sono sempre stati, al fine di accertare il pagamento della prevista imposta di bollo. Risulta quindi più naturale, se non automatico, controllare il rispetto di entrambe le normative nel corso degli accertamenti.
Risalire la catena delle responsabilità, per multare il titolare di un annuncio immobiliare senza Ipe, è infatti più difficile se l'inserzione è pubblicata su carta stampata o portali web specializzati. In Lombardia, dove la delibera di giunta ha introdotto regole più stringenti e sanzioni pecuniarie, a essere multato è il proponente dell'annuncio, colui che pubblica l'inserzione, acquistando uno spazio sul giornale oppure l'inserzione online.

"La multa arriva direttamente al contatto pubblicato sull'annuncio, che può essere quello dell'agenzia immobiliare incaricata oppure direttamente del proprietario", spiega Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it. "Noi raccomandiamo l'inserimento dei parametri in fase di compilazione, aggiunge, e in molti autodichiarano la classe G, anche se non si potrebbe". In realtà, a tutela di migliaia di annunci immobiliari in circolazione su diversi canali, è stata introdotta una specie di moratoria nell'applicazione della norma: l'obbligo decade se l'abbonamento o il contratto di pubblicazione dell'annuncio in questione è stato stipulato con l'editore o il portale web prima del 1° gennaio 2012. "Certi clienti hanno stipulato con noi contratti annuali, per la pubblicazione di cento o più annunci, afferma Giordano di Immobiliare.it, e non possono essere sanzionati fino allo scadere dell'abbonamento".

Basta dimostrare che la pubblicazione dell'annuncio in questione è stata concordata prima di gennaio, come precisa il documento rilasciato dalla Giunta Regionale per chiarire l'applicazione della norma sulla certificazione energetica. È sufficiente conservare il contratto o l'abbonamento originario, anche se a volte, soprattutto sul web, certi annunci vengono replicati, copiati e rinnovati automaticamente senza il consenso del titolare: "In questo caso siamo responsabili noi, afferma l'a.d. del portale di annunci immobiliari: il cliente multato può fare rivalsa su di me se per sbaglio abbiamo replicato l'annuncio o non lo abbiamo aggiornato. Il nostro sistema è molto attento a rispettare gli accordi in tempi rapidissimi, resta comunque difficile dimostrare la catena delle responsabilità".

Sanzioni più facili da erogare nel caso dei cartelli affissi su strada o nelle vetrine delle agenzie: in questo caso bisognava inviare al Comune un'autodichiarazione entro il 31 dicembre 2011 con indicati numero e luogo esatto dei cartelli affissi, su tutti gli altri l'Ipe e la classe energetica sono obbligatori.

L'obbligo, infine, riguarda gli annunci commerciali finalizzati alla vendita o alla locazione di singole unità immobiliari o di interi edifici ubicati sul territorio regionale lombardo: pertanto, non incorrono in alcuna violazione gli annunci relativi ad edifici ubicati al di fuori del territorio di competenza. Viceversa, la violazione relativa ad annunci pubblicati in comuni diversi da quello in cui è situato l'immobile oggetto di annuncio (ad esempio a Milano per pubblicizzare un immobile sito nel Pavese) è perseguibile solo da quest'ultimo comune.

Riportiamo in sintesi quello che prevede la legge

La normativa nazionale
In particolare l'art 13, comma 2-quater dice: "Nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita riportano l'indice di prestazione energetica contenuto nell'attestato di certificazione energetica". Innanzitutto il riferimento esplicito agli "annunci di vendita", collegato ai «trasferimenti a titolo oneroso», coinvolge a pieno titolo nell'applicazione dell'obbligo anche eventuali proposte di permuta o le compravendite di quote in multiproprietà.

Sebbene sia più conosciuto il parametro della classe energetica, l'obbligo riguarda invece l'indice che «esprime direttamente il fabbisogno (e quindi i consumi) energetici dell'immobile: l'Ipe riporta il consumo di energia primaria (quindi per il riscaldamento e l'acqua calda sanitaria, esclusa la climatizzazione estiva e l'illuminazione) "per unità di superficie utile o di volume lordo, espresso rispettivamente in KWh/mq anno o KWh/mc anno".

Sulla base del valore dell'Ipe, il legislatore ha definito la classificazione di merito degli edifici: la classe A consuma meno di 29 KWh/mq all'anno; la B dai 58 ai 29 KWh/mq; e così via fino alla classe G che consuma più di 175 KWh/mq.

Non vale l'autodichiarazione
L'Ace, che contiene l'Ipe, deve essere redatto da un professionista abilitato iscritto al proprio Ordine, (architetto, ingegnere, geometra e perito sono le quattro figure professionali che hanno competenze riconosciute nella progettazione termotecnica). Nonostante ai fini della compravendita per la classe G si possa fare un'autodichiarazione, facendo riferimento alla "qualità scadente dell'edificio", il proprietario non se ne può mai avvalere nella pubblicazione dell'annuncio perché la normativa prevede l'obbligo di indicare l'Ipe, che va comunque calcolato.

Eccezioni e sanzioni
Sono esclusi dall'applicazione dell'obbligo i casi già esenti dalla redazione dell'Ace (come disposto dal Dlgs 192/05 e suoi decreti attuativi): i fabbricati industriali, artigianali e agricoli quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili; i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati. Non sono quindi esclusi gli edifici e i singoli appartamenti privi di impianto di riscaldamento, come le case vacanza per le quali occorrerà comunque indicare l'Ipe.

Il Dlgs 28/11 non prevede sanzioni per la mancata applicazione dell'obbligo. Solo la Regione Lombardia, che è intervenuta con una delibera ad hoc, ha esplicitamente previsto una sanzione pecuniaria da 1.000 a 5mila euro a carico dei titolari degli annunci incompleti, cioè di chi ha inserito l'annuncio, responsabile di quanto pubblicato, anche se non è il proprietario dell'immobile. Il ruolo di controllo, irrogazione e introito della sanzione compete al Comune in cui è situato l'edificio, per mano della polizia municipale.

Sul territorio
Infatti, in virtù dell'autonomia riconosciuta dalla legge Bassanini, dieci Regioni hanno legiferato sul processo di certificazione energetica definendo un quadro normativo differenziato: Lombardia, Emilia Romagna, Provincia autonoma di Bolzano, Provincia autonoma di Trento, Liguria, Valle d'Aosta, Friuli Venezia Giulia, Toscana, Piemonte, Sicilia. Tra queste solo alcune, però, hanno legiferato nello specifico sull'obbligo di inserire l'Ipe negli annunci immobiliari.

Il caso lombardo
Con deliberazione n. IX/2555, in data 24 novembre 2011 la Regione Lombardia ha emanato le modalità da rispettare negli annunci commerciali per vendita o locazione di immobili siti sul proprio territorio e i criteri di indirizzo per effettuare gli accertamenti. Rispetto alla normativa nazionale, la Lombardia ha esteso l'obbligo di indicare l'Ipe anche ai contratti di locazione (oltre i 30 giorni di durata). Oltre all'Ipe, inoltre, in Lombardia (come in Emilia Romagna e Umbria) va indicata anche la classe energetica: qui però entrambe devono essere riferiti al solo uso energetico del riscaldamento, non ai consumi globali. Oltre alle esenzioni nazionali, sono escluse le unità prive di impianti termici, "o di uno dei suoi sottosistemi necessari alla climatizzazione invernale", che devono comunque riportare la dicitura "immobile non soggetto all'obbligo di certificazione energetica".

Laddove sono in corso dei lavori di ristrutturazione sull'immobile indicato nell'annuncio, va dichiarato il "valore di progetto" dell'Ipe per il riscaldamento tratto dalla relazione del progetto termotecnico e non dall'Ace, esplicitando la provenienza del dato nell'annuncio.

Fonte: Il Sole 24 Ore