Condominio : le delibere invalide

Differenza tra delibere nulle e annullabili

In linea generale, sono nulle le delibere affette da vizi in ordine alla regolarità della costituzione dell’assemblea ovvero aventi un oggetto impossibile o illecito, ma anche quelle che ledano i diritti dei condomini sulle cose comuni o sulle parti di proprietà esclusiva; quest’ultime sono valide solo se approvate all’unanimità. Sono ancora da considerarsi nulle le delibere adottate dell’assemblea fuori dei poteri ad essa attribuiti dalla legge o contrarie a norme imperative o comunque a norme costituzionali.

Sono invece annullabili tutte le altre delibere “contrarie alla legge o al regolamento di condominio” (art. 1137 c.c.) e, in genere, quelle affette da vizi formali, da eccesso di potere ovvero da incompetenza (ad esempio, le delibere prese in assemblee illegittimamente convocate con maggioranze non qualificate, oppure che riguardino argomenti non compresi nell’ordine del giorno).

In giurisprudenza è stata ritenuta annullabile la delibera che adotti una modifica delle modalità di pagamento delle spese condominiali con un numero insufficiente di condomini, o che approvi una voce di spesa senza indicazione dei criteri di ripartizione; ancora, è annullabile la delibera adotta in assenza dell’avviso di convocazione anche ad uno solo dei condomini o con un ordine del giorno incompleto.

La distinzione in esame è di fondamentale importanza. Infatti:

- le delibere nulle sono impugnabili da tutti i condomini, perfino da chi ha votato a favore, e in qualsiasi momento, con un’azione di mero accertamento non soggetta a termini di decadenza. L’azione di nullità può essere proposta anche dal condomino leso che ha partecipato all’adozione della delibera senza sollevare obiezioni;

- le delibere annullabili, invece, possono essere impugnate solo dai condomini assenti, dissenzienti e anche dagli astenuti entro il termine tassativo di trenta giorni e secondo le modalità previste dall’art. 1137 c.c.

Le delibere annullabili, inoltre, possono essere convalidate con effetti che retroagiscono alla data della deliberazione. Le delibere nulle invece non possono essere né convalidate né modificate; è peraltro facoltà dei condomini procedere alla loro rinnovazione con effetti non retroattivi.

Sulla distinzione in esame si sono pronunciate anche le Sezioni Unite: “sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprieta' eslusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto”; invece, “sono da ritenersi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarita' nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto” (Cass. civ., SS. UU., n. 7.3.2005 n. 4806).

L’art. 1137 c.c. disciplina il procedimento d’impugnazione delle sole delibere annullabili. Ove le stesse non siano impugnate secondo le modalità in esso stabilite, diventano irreversibilmente inoppugnabili ed efficaci per tutti i condomini.

Fonte: Consulenza Legale Condominio

Condominio e canna fumaria

Diverse interpretazioni della giurisprudenza

La canna fumaria è considerata un bene comune ex art. 1117 c.c.. Infatti, la canna fumaria è soggetta alla presunzione di comunione di cui all'art. 1117, n. 3, c.c., per cui, se il contrario non risulta dal titolo, deve ritenersi comune soprattutto se tale è considerata nel regolamento condominiale (Trib. Roma, Sez. feriale, 29/08/2003).

D'altro canto, l'art. 1117 c.c. pone solo una presunzione, la quale può essere vinta dalla dimostrazione che detto bene sia di appannaggio esclusivo di una sola unità immobiliare. In questi casi, la canna fumaria ben può essere considerata bene esclusivo. A riguardo, giurisprudenza di legittimità ha affermato il principio di diritto secondo cui una canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro comune in comproprietà condominiale, non è necessariamente anch'essa di proprietà comune, ben potendo appartenere ad uno solo dei condomini se sia destinata a servire esclusivamente la porzione immobiliare di proprietà individuale da cui si diparte: poiché tale destinazione di fatto ad uso non comune, ove - come nella specie - convincentemente dimostrata, costituisce appunto uno dei titoli contrari alla presunzione legale di comunione menzionati dalla clausola generale derogatoria di cui all'incipit dell'art. 1117 c.c. (Cass. n. 9231 del 29 agosto 1991; Trib. Gallarate, 05/05/2005; Trib. Novara, 22/04/2008).

Inoltre, un orientamento giurisprudenziale più "liberale" ritiene che l'installazione, da parte di un condomino, della propria canna fumaria sul muro condominiale integri un uso uso inteso del bene comune, previsto e considerato lecito ex art 1102 c.c.. Sul punto, l'installazione da parte di un condomino di una canna fumaria in aderenza, appoggio o con incastro nel muro perimetrale di un edificio, è attività lecita rientrante nell'uso della cosa comune, previsto dall'art. 1102 c.c. e, come tale, non richiede né interpello né consenso degli altri condomini; in particolare, la collocazione di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa, che ciascun condomino, pertanto, può apportare a sue cure e spese, sempre che non impedisca l'altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità ed alla sicurezza dell'edificio, e non ne alteri il decoro architettonico (Trib. Potenza, 01/02/2000; Cass. n. 15394/2000; Trib. Bari, Sez. III, 01/10/2007)

D'altro canto, in base ad un orientamento più restrittivo e più recente, la succitata attività viene considerata illecita e vietata senza la necessaria autorizzazione assembleare. Difatti, il condomino che, senza previa autorizzazione, inserisce stabilmente e con opere murarie una canna fumaria di dimensioni non limitate in corrispondenza dell'esiguo cordolo perimetrale del lastrico solare destinato a stenditoio, pone in essere un'occupazione stabile e duratura, non consentita dall'art. 1102 c.c., sottraendo la relativa porzione di bene comune all'uso e al godimento degli altri condomini (Trib. Roma, Sez. VII, 09/02/2006).

Ancora, l'uso particolare o più intenso del bene comune ai sensi dell'art. 1102 c.c. - dal quale esula ogni utilizzazione che si risolva in un'imposizione di limitazioni o pesi sul bene comune presuppone, perché non si configuri come illegittimo, che non ne risulti impedito l'altrui paritario uso né modificata la destinazione né arrecato pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. Ne consegue che l'inserimento di una canna fumaria all'interno del muro comune - costituente anche muro di delimitazione della proprietà individuale - ad esclusivo servizio del proprio immobile non può considerarsi utilizzazione in termini di mero "appoggio" della stessa al muro comune, secondo quello che, a determinate condizioni, può costituire uso consentito del bene comune ai sensi della norma in questione, stante il suo peculiare carattere di invasività della proprietà altrui (qual è anche quella non esclusiva bensì comune), anche sotto i meri profili delle immissioni di calore e della limitazione rispetto ad altre possibili e diverse utilizzazioni della cosa che ne derivano (Cass. civ., Sez. II, 10/05/2004, n.8852 Cass. civ. Sez. II Sent., 17/03/2008, n. 7143).

Infine, è stata ritenuta illegittima l'istallazione di un'autonoma canna fumaria nel tratto di facciata compreso tra i balconi e le finestre di cinque piani di un edificio condominiale in quanto, pur non alterando la naturale destinazione del muro comune né la stabilità dell'edificio, viola le norme sulle distanze legali, riduce la visuale laterale che si gode dalle finestre ed altera in modo sensibile il decoro architettonico della facciata (Trib. Milano, 26/03/1992).

Fonte: Condominioweb

Tutto in nero dai garage agli appartamenti signorili

Contratti inesistenti, esistenti ma non registrati e parzialmente registrati: c'era di tutto

L'aumento dell'attività di controllo della Guardia di Finanza di Firenze sugli affitti della  città ha recentemente permesso di scoprire una signora che affittava in nero numerose abitazioni e locali commerciali di sua proprietà.

 Dei 33 immobili di cui la donna, fiorentina, è risultata proprietaria (23 a Firenze, 4 a Livorno, 3 ad Alessandria, 3 a Roma), 19 sono risultati in affitto senza un contratto di locazione o, in casi sporadici, con contratti irregolari (stipulati ma non registrati o, in pochi casi, registrati con importi molto inferiori al reale corrisposto) a cittadini italiani e stranieri (cinesi, indiani, filippini). Differenti sono risultate le tipologie degli appartamenti affittati: appartamenti popolari, case signorili, garage, fondi commerciali.

La signora incassava dai 500 ai 1.700 € in nero. I canoni delle locazioni, a seconda della tipologia dell'immobile, variavano da € 500/600, sino a € 1.700 per quelli più signorili. In questo modo la donna dal 2006 al 2009 ha omesso di dichiarare redditi di fabbricato per oltre € 175.000 nonché di versare imposte di registro pari ad € 4.567.

All'anziana signora sono state applicate quindi le aspre sanzioni previste dal nuovo D.lgs. 23/2011 entrato in vigore dal 7 giugno di quest'anno : oltre a pagare una super multa, la donna subirà una consistente perdita (stimata intorno ai 450 mila euro) legata al minore introito dei canoni di affitto. 

Fonte: Il Reporter.it

Contratti di locazione commerciale nulli se non registrati

Registrazione obbligatoria per tutti i contratti pena la nullità

Chi riesce a dimostrare il pagamento di un contratto di affitto in nero ha diritto a riavere indietro quanto ha versato (Corte d’Appello di Torino, IV Sez. Civ., sentenza n 606 del 2010).

Tutti i contratti di locazione devono essere registrati altrimenti sono nulli. E chi ha consapevolmente pagato in nero l’intero canone o parte dell’affitto ed è in grado di dimostrare il pagamento ha diritto a riavere indietro quanto ha versato sottobanco e a non essere sfrattato per morosità se denuncia il locatore.

Questo vale non solo per tutti i contratti di locazione di case, ma anche per i contratti d’affitto dei negozi, che devono essere registrati. E se non lo sono, diventano automaticamente nulli e pertanto il canone va rimborsato. Con una sentenza destinata a fare scuola e a scatenare una pioggia di cause fotocopia (la numero 606) i giudici della Quarta sezione civile della corte d’appello di Torino hanno scritto un provvedimento che finirà in saggi, manuali, bibbie del diritto.

Una sentenza semplice e innovativa. Ribaltando le decisioni dei colleghi di primo grado, accogliendo invece le argomentazioni portate dagli avvocati Roberto Stroppiana e Daniele Cirio, hanno dato ragione in pieno ad una commerciante torinese cinquantenne con un negozio di bigiotteria dalle parti di Porta Susa.

Non solo non potrà essere cacciata dalla proprietaria, un’anziana signora benestante residente in Svizzera, ma non dovrà più versare la “maggiorazione” esentasse. E le dovranno essere resi brevi manu o con una compensazione sui futuri affitti, i quattrini pagati in più, oltre la cifra pattuita con il contratto “vero” depositato alla agenzia delle Entrate. Questa sentenza, nella linea aperta da due pronunciamenti delle corte costituzionale, va nella direzione della legalità, ribaltando una giurisprudenza superata, applicata per decenni.

Fonte: Attico.news

Condominio e animali

Le regole da rispettare

I cani e i gatti rappresentano uno dei problemi di maggiore conflittualità condominiale. In quanti si lamentano per il latrato del cane che il vicino si ostina a lasciare tutto il giorno solo a casa o per l'eterna presenza di piatti e scodelle nel cortile comune o, ancora, per i cattivi odori in acensore? Per non parlare delle paure di malattie, delle quali, spesso per semplice sentito dire, sono considerati portatori gli amici a quattro zampe.

Il dato allarmante è che si sta intensificando il proliferare di comportamenti criminali. Difficile quantificare il fenomeno, ma secondo i dati forniti dall'Aida&a (Associazione italiana difesa animali e ambiente) solamente nel 2011 circa 3.500 tra cani e gatti sono stati avvelenati in condominio. La 'modalità' più diffusa è la classica polpetta avvelenata. Uccidere un animale, è utile ricordarlo, è un reato punibile con la reclusione fino a due anni (articolo 544-bis Codice penale).

È in questo contesto che, di fronte a situazioni critiche e per evitare esasperazioni, l'assemblea condominiale decide, sempre più frequentemente, di vietare la detenzione di animali. Una simile decisione è legittima? La risposta non è univoca ed è, comunque, incerta. Partiamo dall'unico dato incontestabile: l'assemblea condominiale non può decidere a maggioranza, magari con una modifica al regolamento, il divieto assoluto di detenzione di animali. Una decisione del genere sarebbe nulla perché l'assise non può comprimere i diritti dei singoli sulle parti di proprietà esclusiva (Cassazione, sentenza num. 4806/05).

Ciò non toglie che l'assemblea possa vietare, ad esempio, che gli animali entrino in ascensore oppure che possano stazionare nelle parti comuni e così via. Ma questa decisione è da ritenersi legittima solamente se accompagnata dalla descrizione del pregiudizio che s'intende evitare. Ad esempio: «È vietato trasportare animali in ascensore e tenerli nelle parti comuni in modo tale che possano sporcare». In questo modo la norma indica il danno che si vuole evitare per i beni condominiali e quindi legittima la restrizione. 

La decisione assembleare è da ritenersi illegittima, invece, in tutti quegli altri casi in cui con lo scopo di disciplinare l'uso delle parti comuni si finisce per limitarne la fruizione da parte dei condomini. Si può ritenere lecito il 'divieto di fatto' di usare l'ascensore da parte dell'anziano condomino dell'ultimo piano solo perché esce accompagnato da Fido? La riposta è no. Ma se le norme sono contenute nel regolamento contrattuale (quello accettato da tutti, per intendersi) il discorso cambia (Cassazione 18 febbraio 2011 n. 3705). Certo non basta dire che è vietato detenere animali, si arriverebbe all'assurdo di proibire anche la presenza d'un criceto: le norme limitatrici dei diritti dei condomini sulle loro abitazioni devono essere formulate espressamente e in modo non equivoco (Cassazione 20 luglio 2009, n. 16832).

Regolamenti a parte, gli animali particolarmente rumorosi e 'indisciplinati' possono dar luogo alla violazione dell'art. 844 del Codice civile ‐ che prevede che le «immissioni rumorose» non debbano superare la «normale tollerabilità, anche riguardo la condizione dei luoghi» ‐ e dell'articolo 659 del Codice penale, che inserisce gli "strepiti di animali" tra le attività che possono "disturbare le occupazioni o il riposo delle persone", prevedendo " l'arresto fino a tre mesi o l'ammenda fino a 309 euro". Tuttavia perchè l'abbiare di un cane possa essere considerato molesto, è necessario che il disturbo riguardi la generalità dei condomini e che sia superata una soglia limite (che in genere viene indivituata in 3 decibel sopra il rumore di fondo, ma che spesso in realtà è da stabilire caso per caso). Quindi il divieto non impedisce al cane di abbaiare (cosa innaturale), ma di farlo in maniera smodata e in orari tali da disturbare un numero elevato di persone (Cassazione penale n. 35234 del 27 settembre 2001). Nel caso esista una restrizione alla detenzione di animali, ricorredo in sede civile, il giudice può ordinarne l'allontanamento dal condominio con divieto assoluto di ritorno nell'edificio.

1. La validità del regolamento
Il divieto di tenere animali negli appartamenti non può essere contenuto negli ordinari regolamenti, approvati a maggioranza, non potendo questi disporre delle limitazioni al diritto di proprietà dei singoli(Cassazione 15 febbraio 2011 n. 3705)

2. Le restrizioni del "contrattuale"
Le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva, contenute nel regolamento contrattuale, devono essere formulate in modo espresso o non equivoco in modo da non lasciare margine d'incertezza (Cassazione 20 luglio 2009, n. 16832)

3. La tutela del giudice in sede civile
Se esiste un esplicito divieto (regolamento contrattuale) alla detenzione di animali molesti in condominio, è possibile agire in sede civile e il giudice può disporne l'allontanamento e il divieto di ritorno nell'edificio

4. La tutela del giudice in sede penale
Se l'animale posseduto è particolarmente agitato e rumoroso, oltre la soglia di tollerabilità e in orari dedicati al riposo, si può incorrere nella violazione dell'articolo 659 del Codice penale (disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone)

Fonte: Il Sole 24 Ore

Bonus prima casa : salvo per causa di forza maggiore

Acquisto immobile locato

Il contribuente non perde i benefici fiscali di cui ha fruito per l'acquisto della prima casa anche se non si trasferisce nell'immobile perché è affittato e l'inquilino non lo libera. Lo ha chiarito la Ctr Lazio con la sentenza 557/14/2011.

L'agenzia delle Entrate aveva infatti emesso un avviso di liquidazione con il quale aveva negato l'agevolazione fiscale e recuperato il tributo versato dal contribuente in misura ridotta al momento della stipula dell'atto notarile. Il contribuente ha proposto ricorso contro l'atto impositivo poiché aveva acquistato l'immobile nel 2005 per adibirlo a prima casa, ma per causa di forza maggiore non aveva potuto effettuare il trasferimento presso l'abitazione entro 18 mesi dalla data di acquisto perché l'appartamento era locato a terzi e il contratto si era risolto solo nel 2007. Il ricorso è stato accolto in primo grado, ma la sentenza è stata impugnata in appello dall'amministrazione finanziaria.

Ad avviso dei giudici della regionale, il beneficio fiscale non può essere negato : il contribuente non ha adempiuto alla condizione contestata dal fisco per "causa di forza maggiore" in quanto l'immobile da adibire a prima casa era locato a terzi. Peraltro il soggetto "ha dato conto, si legge nella motivazione della sentenza, della sua volontà di adibire l'immobile, acquistato nel 2005, a propria abitazione attivandosi, con una causa civile, al fine di ottenere lo scioglimento del contratto di locazione". Dunque, prima di dichiarare la decadenza dalle agevolazioni il fisco avrebbe dovuto verificare le ragioni del mancato trasferimento nell'immobile.

Fonte: Il Sole 24 Ore

Mercato immobiliare : in 10 anni raddoppiati gli acquisti italiani all'estero

A Londra e Parigi si concentrano i maggiori acquisti
Qualità, stabilità di contesto e attenzione alla sostenibilità sono i tre diktat dell'acquisto immobiliare come investimento. Oggi più che mai una seconda casa deve essere rifugio del capitale, ma garantire un buon livello nella costruzione. Quest'anno, secondo stime di Scenari immobiliari, gli italiani acquisteranno all'estero 35mila unità immobiliari, in aumento del 5,7% rispetto al 2010, con un investimento di 4,2 miliardi di euro: più per uso diretto, in realtà, che per investimento in senso stretto, visto che il compratore-tipo italiano cerca una residenza di basso costo, solitamente compresa fra 100 e 150mila euro, che viene pagata con i propri risparmi senza fare ricorso al mutuo. Ed è pure in calo l'interesse per la redditività dell'immobile.

Ma dove conviene cercare in ambito europeo? Ci sono capitali in cui si possono fare affari, quartieri in cui trovare un buon rapporto qualità-prezzo e città in grado di garantire la tenuta dei prezzi?
«Gli Stati Uniti sono stati meta di elevati acquisti fino all'anno scorso, per via del doppio vantaggio: il cambio valutario favorevole e il calo prezzi», dice Paola Gianasso, esperta di mercati internazionali per Scenari Immobiliari. Secondo le previsioni di Scenari, la suddivisione degli acquisti di immobili privati degli italiani all'estero nel primo semestre 2011 era pari al 18% in Spagna (era il 15 nel 2010), al 15% in Grecia (contro 12) e al 14% nell'Europa dell'Est (rispetto al 16), anche se la parte del leone la fanno sempre gli Usa con il 24% (ma era il 27% l'anno precedente).

Quando si punta all'acquisto di un pied-à-terre per motivi di lavoro o per lo studio dei figli nelle capitali europee si deve in primis puntare sulla certezza. Le città universitarie, per esempio, crescono sempre di più, anche per via della crisi della scuola italiana. Molti sono gli studenti che traslocano in nazioni vicine per frequentare corsi di studio. Chi si sposta per lavoro, invece, si concentra su Londra, Parigi, Berlino e Francoforte.
«I cicli dei mercati sono difficili e a volte imprevedibili, spiega Gianasso. Prima si cercavano il rendimento elevato e l'acquisto in un'ottica speculativa, adesso si punta a beni-rifugio e quindi si va verso mete dove le svalutazioni saranno minime».

Tre i punti da tenere d'occhio. In primis la qualità a tutti i livelli, anche nei progetti nuovi, di lusso o in periferia. Secondo la certezza dell'investimento: «Preferire, dice Gianasso, il monolocale nel centro di Parigi piuttosto che il grande appartamento in una zona che potrebbe risentire dei cicli di mercato. A livello di mete Londra è sempre la primo posto, seguita da Parigi, ma stanno aumentando anche gli acquisti in Svizzera: a Ginevra, dove la presenza delle organizzazioni internazionali impone un elevato turnover, e a Basilea, dove sono in crescita il terziario e le fiere. Anche Berlino è una piazza appetibile. Qui i prezzi sono inferiori a molte altre città europee, in parte grazie a una politica di contenimento dei prezzi attuata dal Governo per evitare bolle immobiliari, in parte perché la percentuale di proprietari è inferiore alla maggior parte delle nazioni europee».

«In Germania, spiega Dario Castiglia, presidente di Remax Italia, si sta assistendo a un risveglio e al tentativo di recupero del terreno perduto. A Berlino il riscontro è positivo: è una città giovane, seconda metropoli al mondo per offerta culturale e al nono posto per innovazione in un Paese solido per crescita e mercato del lavoro. Più in generale, si riscontra un aumento di richiesta di immobili nei centri città: in Svizzera è il 90%. Mentre in Spagna, dove è il momento giusto per negoziare, gli italiani comprano soprattutto a Barcellona, Valencia e sulle coste dell'Andalusia».
Infine, non va dimenticata l'attenzione alla sostenibilità. «Nei prossimi anni, conclude Gianasso, il divario tra immobili costruiti o ristrutturati secondo i nuovi parametri contro gli sprechi energetici sarà sempre più ampio», conclude Gianasso. Un suggerimento da non dimenticare.

Fonte: Il Sole 24 Ore

Mercato immobiliare : Francia - Strasburgo

Prezzi stabili e presenza degli stranieri mantengono il mercato

La storia a volte si legge attraverso pochi simboli, quella europea moderna ad esempio potrebbe averne uno molto semplice e al tempo stesso di un'importanza fondamentale: Strasburgo. 

La capitale dell'Alsazia, è stata per secoli al centro delle dispute territoriali tra Francia e Germania, con gli esiti nefasti delle guerre mondiali. Dopo l'ultima pace, invece, è stata scelta per essere uno dei simboli dell'Europa unita. Qui ha sede infatti, già dal 1949, il Consiglio d'Europa, un organo più ampio dell'Ue di cui fa parte anche la Russia e, soprattutto, il Parlamento europeo dal 1992. 

Con buona pace delle polemiche sugli spostamenti mensili della Corte europea da Bruxelles per arrivare nella città alsaziana non esistono seri piani di spostare il Parlamento e quindi la cittadina, circa 240mila abitanti, continua a godere di una fortissima internazionalizzazione. 

La presenza di organi internazionali fa sì che qui sorgano ambasciate e agenzie che portano ogni anno nuovi abitanti nel capoluogo, ai lavoratori della diplomazia si aggiungono poi gli studenti che affollano i bar e le aule delle università. La comunità universitaria è di circa 50mila studenti di cui il 20% stranieri.

Questa situazione si riverbera in modo positivo sul mercato immobiliare che ha risentito solo in misura minore della crisi: «Il mercato ha retto abbastanza bene, spiega Noemi Ciaschi della Neudorf Immobilier Orpi, la richiesta è diventata più esigente, ma non manca la domanda, per i beni particolari ci vuole un po' più tempo, ma alla fine si riescono a vendere».

Naturalmente i prezzi hanno subito una frenata dovuta alla crisi internazionale, ma non in tutte le zone: «Sono specialmente i quartieri popolari che hanno visto prezzi in lieve discesa, racconta Matthieu Kopferschemitt dall'agenzia Adomius, mentre per il centro la domanda ha tenuto e così i prezzi».

Il centro è la zona più richiesta dagli stranieri perché qui hanno sede le istituzioni e per il fascino delle piccole vie medievali circondate dai fiumi. «In centro i prezzi variano in media tra i 2.500 e i 3.500 euro al metro quadro, spiega ancora Kopferschemitt, ma non è difficile salire ancora per beni unici, come le tipiche case antiche "a colombages", cioè con l'intelaiatura in legno a traliccio tipica della Germania, o per location esclusive come quelle vicine alla cattedrale, in questi casi si possono superare tranquillamente i 4mila euro».

Prezzi più alti anche per la case che si affacciano sul fiume Rhin e i suoi diversi canali che attraversano il centro contribuendo a conferirgli un'aura romantica.

La parte più richiesta del centro è quella dell'Orangerie dove sorge il Parlamento europeo ed è anche la più cara. «È possibile fare buoni affari, svela Kopferschemitt, con le case che necessitano lavori di ristrutturazione profondi, che offrono la possibilità di pagare l'immobile meno del prezzo medio e ridisegnarlo a proprio piacimento con una spesa inferiore all'acquisto di uno già ristrutturato».

Un'altra zona di interesse del centro è l'Esplande, dove sorge il campus universitario: «Qui i prezzi sono decisamente competitivi con l'unico problema di alte spese di condominio per la dimensione dei palazzi e il riscaldamento centralizzato». Al di là delle spese però qui è possibile acquistare tra 1.700 e 2.500 euro al mq. Per chiudere il quadro sono da segnalare il quartiere di Cronenbourg a ovest con prezzi medi intorno ai 2.300 euro e, a nord, Robertsau con prezzi di circa 2.800 euro.

Per quello che riguarda le spese Strasburgo non è certo a buon mercato: per l'acquisto bisogna considerare le spese notarili che sono comprese tra il 7 e l'8% del valore dell'immobile e comprendono anche la tassa di registrazione di circa il 5% del valore. 

Al notaio si aggiungono poi le spese di agenzia che non sono fisse ma variano con il valore dell'immobile: per un piccolo monolocale possono arrivare al 10% e scendere invece fino al 4% per un più caro appartamento del centro. In totale bisogna mettere in conto di spendere quasi il 15% in più del valore dell'operazione.

Fonte: Il Sole 24 Ore

Segnalazioni in C.R.I.F.: nuove norme di cancellazione

CANCELLAZIONE DI SEGNALAZIONI DEI RITARDI DI PAGAMENTO

Art. 8-bis del D.L. 70/2011 “Decreto Sviluppo” convertito in Legge n. 106/2011

Per opportuna conoscenza si informa che l’entrata in vigore della legge 106 del 12 luglio 2011, art. 8-bis, ha determinato un cambiamento nelle modalità di gestione delle informazioni riguardanti le insolvenze sanate nelle Centrali Rischi italiane, sia Pubbliche (Centrale dei Rischi Bankitalia) che private (CRIF, CERVED, ecc.).

Di seguito si riporta integralmente il suddetto articolo di legge:

“Art. 8-bis

1. In caso di regolarizzazione dei pagamenti, le segnalazioni relative a ritardi di pagamenti da parte delle persone fisiche o giuridiche già inserite nelle banche dati devono essere cancellate entro cinque giorni lavorativi dalla comunicazione da parte dell’istituto di credito ricevente il pagamento, che deve provvedere alla richiesta di estinzione entro e non oltre sette giorni dall’avvenuto pagamento.

2. Le segnalazioni già registrate, se relative al mancato pagamento di rate mensili di numero inferiore a sei o di un’unica rata semestrale, devono essere estinte entro il termine di quindici giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto.

3. La Banca d’Italia è autorizzata ad apportare le dovute modifiche alla circolare 11 febbraio, n. 139, e successivi aggiornamenti, per l’attuazione del presente articolo.”

Pertanto, la norma in oggetto impatta sull’operatività delle Banche in quanto:

1- è necessario effettuare, entro cinque giorni dal pagamento, le comunicazioni a SIC per le cancellazioni delle negatività regolarizzate;

2- a partire da fine luglio 2011 non sono più a disposizione i dati sui “cattivi pagatori” con insoluti rateali fino a 180 giorni relativi al periodo precedente il 13/07/2011 (sanatoria prevista dal comma 2).

Fonte: Immobilio.it

Vendere la casa all'asta anche senza procedura giudiziaria

Finalmente è possibile anche in Italia 
Vendita all’asta della propria abitazione: fino a qualche tempo fa era possibile solo nel caso fosse in corso una procedura giudiziaria. Oggi questa pratica è finalmente possibile anche in Italia, grazie a un’iniziativa, promossa dalla Borsa Immobiliare di Roma (Bir), che ha avuto subito un buon riscontro.

Si tratta di un’opportunità per chi ha bisogno di vendere in tempi brevi la propria casa per liquidità o per altri motivi. È infatti una procedura che garantisce tempi rapidi e costi certi, sicuramente trasparente, anche se vincola il venditore in modo irrevocabile dal momento in cui dà il mandato, in quanto può tornare indietro solo a costo di onerose penali.

Vendere la casa all’asta è un sistema piuttosto diffuso in numerosi altri paesi, soprattutto in Gran Bretagna, dove operano oltre 200 case di aste immobiliari. Questo sistema di vendita è particolarmente adatto nelle proprietà indivise, nei divorzi, nelle eredità, nella vendita dei curatori di beni appartenenti a minori e in situazioni dove il bene è di difficile valutazione. Inoltre, ne viene suggerito l’utilizzo anche nel caso di vendita di nuda proprietà oppure nel caso di locazioni di immobili commerciali.

L’asta garantisce al compratore la certezza dello stato di diritto dell’immobile. Infatti, nel momento in cui l’aspirante compratore si presenta alla Bir, l’agente immobiliare che segue la pratica elabora una stima dell’immobile e una relazione notarile sul suo stato. Per il compratore dunque non ci saranno sorprese, non scoprirà magari una veranda non condonata o un comproprietario nascosto dopo l’aggiudicazione.

Il proprietario, una volta dato l’incarico, non può più recedere, ma può legittimamente rifiutare un’offerta inferiore al prezzo di riserva che egli stesso avrà stabilito. L’unico effetto negativo è che, nel caso in cui la vendita non vada a buon fine, dovrà accollarsi tutte le spese di procedura.

I tempi di vendita sono molto rapidi, nel senso che l’asta viene effettuata entro sei settimane dalla conclusione delle procedure preliminari. In queste sei settimane l’agente immobiliare farà anche vedere la casa agli aspiranti compratori che lo richiedono. In questo periodo, non è ammesso alcun tipo di trattativa privata. La procedura è particolarmente adatta nel caso di comproprietà, quando i proprietari diffidino gli uni degli altri.

L’offerta viene presentata in busta chiusa. All’asta vengono ammesse le cinque offerte più alte, e la base d’asta è costituita dalla più alta tra queste. Gli aspiranti compratori devono depositare una cauzione. Il venditore accetta automaticamente qualunque offerta pari o superiore alla somma che aveva indicato come “prezzo di riserva”. Ma può accettarne una inferiore. Inoltre, i cinque partecipanti all’asta, nel caso di aggiudicazione a un prezzo inferiore, vengono invitati ad adeguare la propria offerta al prezzo di riserva. In caso di aggiudicazione, la compravendita deve essere conclusa nei tempi previsti dal bando, che verrà pubblicizzato dalla Bir attraverso il proprio sito e una serie di giornali.

L’iniziativa è partita da Roma, ma non è rivolta solo al mercato di Roma e del Lazio: è aperta a immobili, venditori e compratori da tutta Italia. E può essere una procedura molto conveniente anche per le seconde case.

Fonte : Attico.it

Pechino, fallite quasi mille agenzie immobiliari

Cina: crisi del mercato immobiliare

A Pechino sono quasi mille le agenzie immobiliari fallite dall'inizio dell'anno, di cui 177 nel solo mese di ottobre.

È quanto emerge da un'analisi condotta da una società del settore, Home Link China, che conferma i timori sullo scoppio della bolla immobiliare legata ai prezzi delle case.

Secondo l'indagine, il 73% delle agenzie che hanno chiuso i battenti sarebbero legate a catene di piccole o medie dimensioni.

A provocare la crisi sarebbe stato il calo del volume degli scambi, che, secondo Zhang Yue, analista capo di Home Link China, è da attribuire anche alla stretta operata dal governo, che ha imposto tassi ipotecari più elevati, il divieto di erogare mutui per chi acquista una terza casa e restrizioni sulle transazioni.

Il governo cinese ha infatti iniziato a limitare ai residenti di 43 grandi città la possibilità di comprare seconde o terze case, con conseguente calo del volume delle transazioni.

A Pechino nel mese di ottobre sono state vendute solo 12.760 case nuove, in calo del 40% rispetto a un anno fa, mentre le vendite di case già costruite nei primi dieci mesi ammonta a 101.188 unità, in calo del 35,8% annuo.

Fonte: Monitorimmobiliare

Bce: calo dei tassi dello 0,25%

Calo dello 0,25% dei principali saggi, quello di rifinanziamento principale scende all'1,25%

Prima mossa del neo-presidente della Bce Mario Draghi. La Banca centrale europea ha abbassato il principale tasso d'interesse, quello di rifinanziamento all'1,25% con una riduzione dello 0,25%.

TASSI - Il tasso di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali, sulle operazioni di rifinanziamento marginale e sui depositi presso la banca centrale calano di un quarto di punto rispettivamente all'1,25%, al 2% e allo 0,50%. La decisione ha prodotto un immediato rialzo delle principali Borse europee.

L'AVVERTIMENTO - Nella tradizionale conferenza stampa al termine del Consiglio direttivo Draghi ha lanciato un chiaro avvertimento a tutti quei Paesi, come l'Italia, che sono in difficoltà finanziaria. Il programma della Bce di acquisti di Titoli di Stato dell'area euro resta «temporaneo e limitato», ha detto Draghi, come lo è stato fin dall'inizio. Si tratta di operazioni condotte per garantire «la corretta trasmissione della nostra politica monetaria», ha ribadito il presidente della Bce. «È chiaro che la responsabilità primaria del mantenere la stabilità finanziaria è ad appannaggio delle politiche economiche nazionali. Quindi è inutile, sterile, pensare che i tassi dei titoli sovrani potrebbero scendere grazie a interventi provenienti dall'esterno». I paesi finiti sotto il sistema di aiuti di Ue e Fmi e «quelli particolarmente vulnerabili siano pronti a misure aggiuntive sui conti pubblici che si dovessero rendere necessarie» ha sottolineato ancora Draghi. Il presidente della Bce è poi stato ancora più esplicito nei confronti del nostro Paese: per riportare la fiducia degli investitori nei titoli di Stato i Paesi come l'Italia devono «mettere in ordine le finanze pubbliche» e «fare le riforme strutturali» ha chiarito il numero uno dell'Eurotower. «Nessuno ci costringe» all'acquisto di bond italiani. «Siamo indipendenti, facciamo le nostre scelte» ha tagliato corto Draghi.

CASO GRECIA - La possibilità che uno Stato esca dall'area euro? «Non compare nel trattato». Così Draghi ha successivamente risposto a chi gli chiedeva se fosse possibile che la Grecia uscisse dalla moneta unica.

CINA - «L'economia cinese è fra le poche fonti di crescita globale. Mi aspetto contributi molto importanti al G20» ha proseguito Draghi.

CRESCITA E INFLAZIONE - Draghi ha assicurato poi che la decisione sul taglio dei tassi di interesse è stata presa in maniera «unanime», dopo diversi segnali di indebolimento dell'economia. Il neo-presidente ha anche messo in guardia dal pericolo che le prospettive di crescita dell'area euro possano risentano di una «incertezza particolarmente alta» e del fatto che i «rischi al ribasso che si stanno intensificando». Per questo, ha voluto sottolineare Draghi, si è optato per il taglio dei tassi, «sebbene l'inflazione sia rimasta elevata» e dovrebbe restare sopra il 2 per cento, per la media dell'area euro ancora per alcuni mesi. Tuttavia, ha avvertito l'ex governatore di Bankitalia, «i tassi di inflazione sono attesi in ulteriore calo nel 2012, sotto il 2%. «Con la decisione di oggi, l'inflazione dovrebbe restare in linea con i nostri livelli-obiettivo». Da Draghui è arrivato anche un appello a tutt5i i governi dell'area euro: «Devono mostrare inflessibile determinazione a onorare pienamente la propria firma sovrana.

EURO - Reazione al rialzo dell'euro dopo il taglio a sorpresa dei tassi. La moneta unica è in rialzo a 1,3770 contro dollaro, sfiorando un +0,4% sulla chiusura di mercoledì. Un rialzo apparentemente in contrasto con la decisione di tagliare i tassi, che tipicamente causa un ribasso della moneta di riferimento, ma va tenuto presente che la politica monetaria americana è ancora più accomodante di quella europea: la Federal Reserve tiene i tassi attualmente a un intero punto percentuale sotto quelli della Bce. Contro la sterlina l'euro è in ribasso a 0,8585 (-0,3%) mentre è sostanzialmente invariato contro lo yen a 107,18. 


Fonte: Corriere della Sera.it

Agevolazioni prima casa: rinuncia senza sanzioni

Possibile a particolari condizioni

La rinuncia all’agevolazione “prima casa” non è consentita, ma con Risoluzione 105/E del 31 ottobre, l’Agenzia delle Entrate apre ad un caso particolare. Qualora non sia scaduto il termine di 18 mesi, l’acquirente che non intenda adempiere al trasferimento di residenza nel comune dove l’immobile è ubicato, dovrà presentare un’istanza di revoca all’Agenzia. L’iter consentirà di evitare la sanzione pari al 30%. Il contribuente dovrà, quindi, pagare la differenza tra imposta ordinaria e agevolata, oltre agli interessi maturati.

Iva 4%. Per sfruttare l’agevolazione “prima casa”, la normativa richiede, tra i requisiti previsti, che l’abitazione da acquistare “sia ubicata nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza”. Come spiega l’Agenzia delle Entrate, “occorre che l’acquirente abbia o si impegni ad ottenere la residenza nel comune in cui intende acquistare l’immobile abitativo”. “In quest’ultimo caso – precisa il Fisco – l’acquirente deve rendere la dichiarazione di impegno nell’atto di acquisto”.

Perdita agevolazione. Come precisato dall’Agenzia, la dichiarazione dell’acquirente “è prevista dalla legge a ‘pena di decadenza’ dall’agevolazione. Il mancato trasferimento nel termine dei 18 mesi comporta, quindi, la perdita dell’agevolazione”.

Il caso. Il contribuente ha posto istanza di interpello dopo aver precisato di aver acquistato un immobile il 22 luglio 2010 fruendo della dicliplina in materia di agevolazioni “prima casa”, ovvero Iva al 4%. Consapevole di non poter adempiere all’obbligo di trasferimento della propria residenza nell’abitazione acquistata e non essendo ancora trascorsi i 18 mesi dall’acquisto, il contribuente chiede di rinunciare, per ragioni personali, all’agevolazione, versando la differenza IVA, senza applicazione di alcuna sanzione.

Orientamento giurisprudenziale. Prima di rispondere al caso in esame, la risoluzione 105/E precisa che “nessuna disposizione normativa prevede la possibilità di rinunciare su base volontaria alle agevolazioni “prima casa”. E come ribadito dalla Cassazione sent. 8784/2000 “conseguita l’agevolazione “prima casa” questa non sarà più revocabile dalla parte”.

Il ragionamento delle Entrate. Considerazioni differenti dall’orientamento giurisprudenziale, possono, invece, svolgersi “laddove la dichiarazione resa in atto dal contribuente non attenga alla sussistenza delle condizioni necessarie per fruire dei benefici, ma sia, invece, riferita all’impegno assunto dal contribuente di trasferire la propria residenza nel termine di 18 mesi dalla data dell’atto”. La realizzazione del requisito dipende, quindi, da un comportamento del contribuente successivo all’atto. In base a quanto esposto, la decadenza dell’agevolazione avverrà per dichiarazione mendace, ovvero “solo qualora, decorsi i 18 mesi, il contribuente non abbia proceduto al cambio di residenza”.

La risposta. La risoluzione 105/E del 31 ottobre 2011 punta proprio sul termine dei 18 mesi. Come nel caso in esame, “laddove sia ancora pendente il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza, l’acquirente che si trovi nelle condizioni di non poter rispettare l’impegno assunto, anche per motivi personali”, può “revocare la dichiarazione di intenti formulata nell’atto di acquisto dell’immobile”.

Istanza di revoca. L’acquirente che non intende adempiere all’impegno assunto in atto, deve “presentare apposita istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato”. Istanza con cui revoca la dichiarazione di intenti in materia di trasferimento di residenza e chiede la “riliquidazione dell’imposta assolta in sede di registrazione”. L’agenzia precisa che l’istanza deve essere presentata sia nel caso in cui l’atto sia assoggettato a imposta di registro, sia a IVA.

Riliquidazione. A seguito dell’istanza, l’ufficio provvederà alla riliquidazione dell’atto di compravendita. E nel caso in esame, l’Agenzia stabilisce che il contribuente dovrà corrispondere la differenza tra aliquota ordinaria e agevolata, oltre al versamento degli interessi calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto.

Senza sanzione. La risoluzione 105/E precisa, infine, che non è applicabile la sanzione pari al 30%, in quanto “entro il termine di 18 mesi dalla data dell’atto non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto, cui consegue la decadenza dall’agevolazione”.

Riduzione di sanzione. L’Agenzia ricorda, invece, che trascorsi i 18 mesi e, quindi, verificatasi la decadenza dell’agevolazione, il contribuente ha un’ulteriore possibilità: “accedere all’istituto del ravvedimento operoso” presentando apposita istanza all’Agenzia. Istituto che prevede di effettuare spontaneamente l’adempimento omesso o irregolarmente eseguito, beneficiando di una riduzione della sanzione.

Agenzia Entrate, Risoluzione 105 del 31 ottobre 2011

Fonte: CasaXp

Proposte FIAIP per rilanciare il settore immobiliare

Obiettivo: uscire dalla crisi
Eliminazione dell’incompatibilità con l’attività imprenditoriale, istituzione dell’Osservatorio per la lotta all’abusivismo, apprendistato professionalizzante. Sono solo alcuni degli emendamenti proposti dalla Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali al Decreto Sviluppo. Atteso ad ottobre, il varo del decreto è slittato senza trovare ancora la luce. Ma ora Europa e mercati premono. Ormai da mesi si susseguono bozze e proposte per la crescita. Dopo il Manifesto delle imprese, il progetto di Confedilizia, le proposte giunte dal mondo delle professioni, riportiamo anche le misure lanciate da Fiaip e illustrate nel corso del Consiglio Nazionale, per riattivare il settore immobiliare e offrire nuove opportunità di crescita.

Rilanciare il settore. Durante i lavori del Consiglio Nazionale, la Federazione ha presentato gli emendamenti al decreto Sviluppo. Per rilanciare il settore immobiliare, Fiaip ha proposto di eliminare la figura del mediatore occasionale e istituire l’Osservatorio per la lotta all’abusivismo presso il Ministero dello Sviluppo Economico. Ha inoltre chiesto di eliminare il praticantato, a seguito dell’attuale percorso formativo previsto all’interno del recente contratto approvato con le parti sociali che prevede l’apprendistato professionalizzante. La Federazione ha puntato anche sulla cancellazione dell’incompatibilità con l’attività imprenditoriale e l’eliminazione della solidarietà degli agenti immobiliari nel pagamento dell’imposta di registro. Viene inoltre proposta l’eliminazione dell’obbligo di esplicitazione delle tariffe in sede di stipula/proposta di indicazione del numero di fattura a carico del cliente.

Controlli serrati. Fiaip ha chiesto, infine, “l’emanazione di una circolare a tutte le Camere di Commercio diretta a garantire l’effettività e la totalità dei controlli sul 100% delle S.C.I.A. presentate, con l’espresso divieto di effettuare controlli a campione per combattere il fenomeno dell’abusivismo”.

I passi di Fiaip. Durante il Consiglio Nazionale sono state esposte anche le iniziative politico sindacali della Federazione: “dalle proposte sulle novità legislative a livello nazionale ed europeo in tema di attività professionale, al Single Market Act, alle proposte di Fiaip sul regolamento di attuazione ex art.80 del D.Lgs 59/2010”; “dal rapporto con il Consiglio del Notariato, all’ inasprimento delle sanzioni per l’esercizio abusivo dell’attività di agente immobiliare, alle recenti attività poste in essere dal nuovo ente bilaterale Mediaconsum”. A Roma sono state infine evidenziate “le novità poste in essere a seguito dell’approvazione del nuovo Contratto Nazionale di Lavoro approvato recentemente con le parti sociali”.


Fonte: CasaXp

Decreto sviluppo : mutui casa, assicurazioni calamità naturali e permesso di costruire

Novità del Decreto Sviluppo

Garanzia dello Stato e “decreto sviluppo” per i mutui prima casa dei giovani sposi precari, polizza assicurativa per la casa contro i rischi derivanti da calamità naturali, silenzio assenso più veloce per il permesso di costruire.

La bozza del decreto legge per la crescita (Decreto Sviluppo) è allo studio del Governo e contiene delle novità.

Alcune delle misure contenute nella bozza del provvedimento: garanzia dello Stato per i mutui dei giovani sposi precari, polizza assicurativa contro i rischi derivanti da calamità naturali, silenzio assenso più veloce per il permesso di costruire.

Le coppie di giovani sposi che hanno contratti di lavoro precari e vogliono accendere un mutuo per l’acquisto della prima casa avranno la garanzia dello Stato. Le modalità applicative di questa norma sono però ancora in via di elaborazione.

Polizza casa per danni terremoti e alluvioni. Le nuove polizze dovranno prevedere la copertura assicurativa obbligatoria per il rischio calamità naturali su fabbricati destinati ad uso abitativo: esclusi quelli abusivi o quelli per i quali non sono stati completati i pagamenti del condono. I premi assicurativi dovranno essere correlati agli indici di rischio delle diverse aree.

Per quanto riguarda il permesso di costruire, il decreto introduce un ulteriore snellimento della procedura del silenzio assenso, rispetto a quanto previsto nel primo decreto sviluppo (legge n. 106/2011). Il nuovo decreto sviluppo che il Governo sta mettendo a punto riduce a 140 giorni il tempo necessario per ottenere il permesso con silenzio assenso nel caso di Comuni con più di 100 mila abitanti o in presenza di progetti particolarmente complessi.

Inoltre, per favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, secondo il provvedimento, i contributi per oneri di urbanizzazione e costo di produzione devono essere differenziati adeguatamente: se cioè si riferiscono al recupero e alla ristrutturazione degli edifici esistenti o alla realizzazione di nuovi edifici.

Fonte: Attico.it

Crisi economica Italia 2012: per combattere l'evasione fiscale torneremo al baratto?

Un altro "taglio" ai pagamenti in contante. 

È una delle ipotesi sul tavolo del Governo che potrebbe entrare nel prossimo decreto sulla crescita. La proposta è circolata anche negli ultimi giorni nelle bozze del provvedimento e la soglia potrebbe essere portata anche a 500 euro. 

La richiesta di un altro livellamento verso il basso è stata avanzata anche dalle associazioni di categoria nel «Progetto delle imprese per l'Italia»: il manifesto per lo sviluppo sottoscritto da Abi, Ania, Alleanza delle cooperative italiane, Confindustria, Rete imprese Italia alla fine del mese scorso. Nel capitolo dedicato alla lotta all'evasione, tra gli obiettivi da mettere subito in campo c'è proprio quello di fissare a 500 euro il limite per l'utilizzo del contante e contestualmente incentivare la diffusione della moneta elettronica. La tracciabilità potrebbe scendere ancora, dopo l'ultimo intervento della manovra di Ferragosto che l'ha portata a 2.500 euro. Un trend discendente iniziato lo scorso anno con il Dl 78/2010 che aveva portato a 5mila euro la "soglia sensibile" oltre la quale scatta la segnalazione antiriciclaggio.

Ma quello sulla tracciabilità non è il solo intervento arrivato (e ulteriormente rafforzabile) con le manovre estive (Dl 98/2011 e Dl 138/2011), L'agenzia delle Entrate potrà, infatti, accedere alle informazioni raccolte dagli intermediari finanziari e trasmesse all'archivio dei rapporti così da creare liste selettive di contribuenti da sottoporre a verifica e controllo. Così l'eccessiva movimentazione sul conto corrente di danaro potrebbe essere incrociata con le dichiarazioni dei redditi presentate dal contribuente per verificarne la coerenza. L'incrocio di anomalie finanziarie con dati fiscali e risultanze patrimoniali permette l'attivazione di controlli mirati su posizioni individuali da realizzare anche con strumenti di accertamento di massa come lo spesometro e il redditometro.

A questo si aggiunge il potenziamento e l'estensione delle indagini finanziarie, arrivato sempre con gli ultimi provvedimenti. Per questo i contribuenti saranno chiamati ad agire sul doppio versante prevenzione-difesa. E una serie di accortezze in questo senso potrà rivelarsi utile su entrambi i fronti. Questo implica, in primo luogo, che i meccanismi di gestione delle proprie attività economiche e finanziarie debbano essere modificati. In particolare per imprenditori o autonomi l'amministrazione finanziaria, avvalendosi della presunzione sui prelievi, è legittimata a riclassificare come ricavi non dichiarati, ponendoli a fondamento delle rettifiche e degli accertamenti, quando il contribuenti non ne ha tenuto conto nella propria contabilità e non è in grado di risalire al beneficiario del prelievo.

Evitare un uso promiscuo dei conti correnti diviene il passo principale per fronteggiare efficacemente le contestazioni: occorre modificare comportamenti e attitudini che rischiano, al di là di un'effettiva evasione, di rendere complicato al contribuente, se non addirittura impossibile, fornire una prova contraria alle ricostruzioni del fisco. Sarà perciò necessario gestire separatamente i conti personali rispetto ai conti d'impresa o professionali. Le somme che alimentano i conti personali dovranno inoltre essere sempre costituite o da trasferimenti tracciabili dal conto professionale o d'impresa o da passaggi sempre documentati o documentabili. Evitare di prelevare dai conti d'impresa o professionali per cassa costituisce un'ulteriore cautela che sarebbe opportuno adottare, in quanto il più delle volte sarà impossibile a posteriori dimostrare l'uso delle somme prelevate.

Va poi tenuto ulteriormente conto che l'amministrazione finanziaria (ed è stato confermato dalla più recente giurisprudenza di legittimità) può estendere gli accertamenti anche a conti cointestati con soggetti terzi rispetto al contribuente verificato o a conti correnti intestati esclusivamente a terzi. In questi casi si deve fornire un'idonea prova analitica della riferibilità delle movimentazioni bancarie, distinguendo quelle riconducibili esclusivamente alla propria attività da quelle di competenza di terzi.

Fonte: Il Sole 24 Ore

Le rinunce della crisi in Italia : cibo, abbigliamento e divertimenti

Come affrontano la crisi gli italiani

Due italiani su tre hanno dato un taglio al nuovo guardaroba, uno su due alle spese per il tempo libero fuori casa, dalla cena al ristorante al cinema o al fast food. 

C'è poi la ricerca di nuove occasioni per fare economia (si pensi alle lunghe code a Roma per l'apertura di un punto vendita Trony che offriva prodotti con forti sconti) il più possibile sui prodotti alimentari, con un carrello della spesa che si fa sempre più leggero e riempito di marche low cost. 

Queste le vie del risparmio più battute dalla famiglia Rossi nel terzo trimestre di quest'anno. 

Per arrivare a fine mese si scelgono le offerte più convenienti di luce e gas, mentre sono già state tagliate, in un caso su tre, le ricariche dei telefonini. Nel nostro Paese, poi, una famiglia su quattro non si è potuta permettere le vacanze annuali, una su tre utilizza meno l'auto, mentre tra i fumatori uno su sette ha già scelto di acquistare meno sigarette. Con lo stesso rapporto è cambiata la scelta nell'acquisto degli alcolici: o si rinuncia del tutto o si scelgono le marche più economiche.

Queste le vie del risparmio percorse dagli italiani secondo il «Global online consumer confidence index», termometro che misura la fiducia delle persone. Quella italiana si è fermata ad appena 52 punti, il minimo storico contro gli 88 del primo trimestre del 2005 quando ha preso il via la ricerca della Nielsen.

Se il presente è difficile, confermato dalla crescita zero delle vendite al dettaglio nel mese di agosto registrata dall'Istat, il domani a breve termine viene immaginato ancora più incerto: un italiano su cinque è preoccupato per la sicurezza del proprio posto di lavoro e per l'andamento del ciclo economico.

«I principali fattori che determinano l'ulteriore arretramento dell'indice di fiducia in Italia sono l'andamento dell'economia e la sicurezza del posto di lavoro - commenta Roberto Pedretti, amministratore delegato di Nielsen Italia -. Va sottolineato come la "stabilità politica", in calo rispetto a un anno fa, allarma solo il 5% degli italiani, più preoccupati invece di non riuscire a onorare i propri debiti».

Nell'ultimo trimestre è aumentato il numero dei soggetti che dichiara di avere intrapreso contromosse all'insegna del risparmio anche nell'intrattenimento in casa e che si sono messi alla ricerca di opportunità più convenienti per quanto riguarda mutui, assicurazioni e prestiti. A fine mese il 40% riesce a centrare l'obiettivo risparmio accantonando qualche euro, ma un quinto ha la capacità di risparmio azzerata. E tutte queste forme di economia continueranno anche nel prossimo anno.

Tra i 56 Paesi in cui Nielsen misura il trend della fiducia i consumatori più preoccupati si trovano in Nordamerica e in Europa. Oltre la metà del totale dichiara di essere entrato in un ciclo recessivo e per quasi i due terzi oggi non è il momento migliore per acquistare i beni necessari o desiderati. Un sentiment che per i prossimi dodici mesi è orientato al pessimismo: il 60% di chi vive in queste due aree ritiene che la recessione continuerà anche nel 2012.

Un pessimismo che regna sovrano nell'Eurozona, dove in diversi Paesi c'è stato un calo della fiducia a due cifre. Come in Francia, dove l'indice Nielsen è scivolato di ben 13 punti. «Con 56 punti la Francia si colloca sullo stesso livello della Spagna e si avvicina ai livelli di Italia (52 punti) e Grecia (51)», sottolinea Pedretti. Dall'indice emerge un'Europa spaccata in due. Sono qui otto dei dieci Paesi più pessimisti del mondo, ma anche otto dell'Est Europa tra i più ottimisti. Nel complesso in 12 nazioni c'è stata una flessione dell'indice di fiducia contro i 14 in aumento tra cui Lettonia, Turchia e Lituania.

Nel mondo la fiducia, secondo Nielsen, è in flessione per il settimo trimestre consecutivo in più della metà dei 56 Paesi rilevati e non vengono nemmeno risparmiate Cina e Germania: entrambe perdono un punto.

Sono due le aree dove brilla la fiducia dei consumatori: quella del Sudamerica, a 97 punti, ex aequo con l'Asia-Pacifico, mentre continuano a essere in affanno il Nordamerica e l'Europa a 79 e 74 punti. Gli Usa registrano il punteggio di 77 punti, il più basso di sempre, mentre il Canada nell'ultimo trimestre ha perso cinque punti. L'America Latina corre grazie all'effetto Brasile, forte di un +16 che porta il Paese, a toccare il massimo del continente. Infine, il Sudafrica perde l'effetto «Mondiali di calcio» e vede scendere di otto punti il livello di fiducia, ai minimi del continente.

Fonte : Il Sole 24 Ore

In vendita online tomba cimitero Napoli, prezzo 800 mila euro

Annuncio online per 'monumento' dell'800 nel cimitero di Poggioreale

NAPOLI - Sul web milioni di italiani cercano la loro casa, ma a quanto pare qualcuno cerca anche quella definitiva. Sulle pagine di Immobiliare.it, sito italiano di annunci immobiliari, e' apparsa una curiosa inserzione; a Napoli, piu' precisamente nello storico cimitero di Poggioreale, e' in vendita una tomba monumentale risalente al 1800.

Qualcuno ha pensato che si trattasse di uno scherzo legato all'avvicinarsi di Halloween, ma non e' cosi'. Quella in vendita, 800.000 euro il prezzo richiesto, e' un'edicola funeraria ristrutturata nell'ultimo decennio che, grazie a decorazioni in oro e marmi pregiati, capitelli e parti murarie scolpite a mano, secondo il proponente deve essere considerata una vera e propria opera architettonica monumentale. Non e' la prima volta che si usa il web per questo genere di annunci e fino a non troppo tempo fa, sempre su Immobiliare.it, era in vendita a Biella una tomba con ben 26 loculi. In quel caso le trattative erano riservate, ma l'annuncio esplicitava che l'immobile godeva di ottima posizione con estrema visibilita'. La giurisprudenza in materia di tombe ed eventuale loro cessione e' alquanto preciso e vieta la possibilita' di vendere il diritto di sepoltura.

A ben guardare, infatti, cio' che si vende e' il manufatto e non l'usufrutto: per godere di quello il compratore dovra' parlare con chi gestisce il cimitero. Una delle piu' note leggi del mercato afferma che offerta e domanda debbano incontrarsi, ed ecco che, questa volta nella sezione Immobili commerciali del sito, c'e' chi vende un'intera agenzia di pompe funebri ad Arona, in provincia di Novara. L'annuncio precisa che nell'offerta sono comprese anche le due camere ardenti. Prezzo richiesto 250.000 euro. Qualche anno fa Immobiliare.it mise in evidenza come fossero in vendita in tutta Italia decine di chiese sconsacrate trasformate in abitazioni, ma al di la' della facile ironia fu subito evidente come la vendita online di questi immobili ne permettesse anche il recupero e la conservazione; stessa sorte probabilmente, potrebbe toccare ai monumenti funerari e alle cappelle mortuarie private, spesso vere e proprie opere d'arte, diffuse nei tantissimi cimiteri monumentali delle nostre citta'.

Fonte: ANSA.IT

La norma UNI EN 15733 in Italiano - Requisiti per la fornitura di servizi degli agenti immobiliari

Servizi degli Agenti Immobiliari - Requisiti per la fornitura di servizi degli agenti immobiliari

Premessa

Il presente documento UNI EN 15733 è stato elaborato dal Comitato Tecnico CEN/TC “Servizi degli Agenti Immobiliari”, il cui segretariato è stato affidato all’ON (Österreichisches Normumungsinstitut).

Il presente documento è attualmente sottoposto a Votazione Formale.

1 Campo d’applicazione

La presente Norma Europea stabilisce i requisiti per i servizi resi dagli agenti immobiliari.

La presente Norma Europea si applica ai servizi tra le imprese e a quelli tra l’impresa e il consumatore.

In molti paesi esistono disposizioni legali che si applicano agli agenti immobiliari delle quali si deve tener conto.
Gli agenti immobiliari devono adempiere alla vigente legislazione europea e nazionale in materia. La legislazione europea e nazionale può sostituire la presente Norma Europea in caso di incompatibilità dei requisiti.

I requisiti contemplati dalla Norma Europea sono applicabili alla fornitura di tutti i servizi, compresi quelli forniti con l’ausilio di mezzi elettronici e di Internet.

2 Termini e definizioni

Ai fini della presente Norma Europea, si applicano i seguenti termini e definizioni.

2.1
Agente immobiliare
Entità (singolo professionista, associazione o società) che agisce in qualità di agente nelle transazioni immobiliari e nelle attività relative al patrimonio immobiliare, per conto di un cliente o in veste d’intermediario.

NOTA: tale incarico può comportare attività quali:

- consulenza (ad esempio, informazioni fornite ai clienti sul valore di mercato degli immobili)
- marketing e pubblicità inerenti a beni immobili
- servizi relativi alla compravendita
- servizi inerenti a locazione, affitto, leasing
- costituzione, acquisizione e registrazione di diritti su immobili
- perizie di immobili ad uso abitativo e di altri tipi di edifici e terreni
- stesura di contratti
- organizzazione di ispezioni e visite degli immobili
- mettere in contatto e favorire la comunicazione fra venditore e acquirente.

2.2
Cliente
Parte che ha concluso un accordo con l’agente immobiliare al fine di usufruire dei suoi servizi.

2.3
Venditore
Parte che propone in vendita o in affitto un bene immobile.

2.4
Acquirente
Parte che cerca un bene immobile da acquistare o da prendere in affitto

3. Gestione del rapporto con il cliente

3.1 Informazioni da fornire

3.1.1 Osservazioni generali

Le informazioni fornite da un agente immobiliare ad un’eventuale parte definite conformemente alle clausole 2.2, 2.3 e 2.4 siano esse in forma verbale o scritta e in formato elettronico o meno, dovranno essere formulate in maniera chiara e inequivocabile.

Qualora le informazioni relative alla transazione non siano disponibili, l’agente immobiliare dovrà provvedere ad informare gli interessati.

Le parti dovranno essere informate di aver diritto all’accesso dei propri dati personali in possesso dell’agente immobiliare e di poterne richiedere l’eventuale correzione laddove necessario.

L’agente immobiliare si adopererà al fine di aggiornare le parti sugli sviluppi della transazione. Qualsiasi richiesta d’informazioni sarà trattata con dovuta sollecitudine.

3.1.2 Informazioni da fornire all’acquirente in qualità di cliente

L’agente immobiliare informerà l’acquirente delle sue responsabilità e dei suoi diritti in qualità di acquirente, si adopererà affinché all’acquirente vengano fornite tempestivamente le informazioni pertinenti che possano influire su qualsiasi decisione relativa alla transazione, quali ad esempio:

- consigli relativi ai prezzi di mercato per il tipo di bene immobile richiesto,
- descrizione del bene immobile (ad esempio, tipo di proprietà, misure, ubicazione ed accesso)
- questioni di carattere finanziario quali prezzi, imposte, commissioni,
- informazioni (ad esempio certificato di registrazione del titolo di proprietà) indicanti il diritto di proprietà o di possesso del venditore, compresi eventuali servitù e gravami sul bene immobile ed eventuali limitazioni del titolo di proprietà sull’uso dello stesso,
- certificato catastale o mappa catastale,
- caratteristiche strutturali e descrizione delle utenze,
- un documento attestante che l’agente immobiliare è autorizzato a ricevere pagamenti in relazione alla transazione per conto della parte avente diritto,
- assetto urbanistico e caratteristiche di zona,
- eventuali difetti di cui l’agente immobiliare è a conoscenza.

3.1.3 Informazioni da fornire al venditore in qualità di cliente

L’agente immobiliare informerà il venditore delle sue responsabilità e dei suoi diritti in qualità di venditore e dovrà adoperarsi per garantire che al venditore siano fornite tempestivamente le informazioni pertinenti che possano influire su qualsiasi decisione relativa alla transazione, quali ed esempio:

- consigli relativi ai prezzi di mercato del bene immobile da vendere,
- questioni di caratteri finanziario (prezzi, imposte, costi, commissioni ecc.),
- strategie di marketing,
- possibilità di aumentare il valore dell’immobile,
- norme locali applicabili,
- qualsiasi documentazione necessaria alla transazione

3.2 Accordo cliente-agente

L’agente immobiliare e il cliente stipuleranno un accordo scritto avente per oggetto i servizi per i quali l’agente immobiliare è stato incaricato. L’accordo dovrà contenere almeno le seguenti informazioni:

- nome e indirizzo delle parti fra le quali viene concluso l’accordo,
- numero d’iscrizione dell’agente immobiliare,
- natura dell’incarico,
- parcelle e spese esigibili,
- i termini commerciali, inclusi i termini di pagamento,
- specificare se l’accordo è un accordo in esclusiva o meno, nonché termini e condizioni di tale accordo in esclusiva,
- se è permesso o meno il subappalto,
- data di sottoscrizione dell’accordo, periodo di validità, termini e condizioni di cessazione dello stesso,
- descrizione del bene immobile,
- limitazioni e vincoli d’uso,
- specificare se l’agente immobiliare agisce esclusivamente per il cliente o se agisce in qualità d’intermediario,
- un riferimento alla legge applicabile
- una dichiarazione sul foro competente,
- eventuali deviazioni dalla presente Norma Europea,
- informazioni sulle assicurazioni come stabilito dalla presente norma.


NOTA: al fine di ridurre al minimo le controversie, agli agenti immobiliari si consiglia di concludere accordi in esclusiva.

L’agente immobiliare non potrà mettere sul mercato nessun bene immobiliare di potenziali clienti prima della sottoscrizione dell’accordo cliente- agente.

L’agente immobiliare dovrà informare il cliente del fatto che quest’ultimo possa essere soggetto a pagare una doppia parcella, qualora il cliente abbia incaricato un altro agente immobiliare per vendere lo stesso bene immobile

3.3 Informazioni relative alla transazione

L’agente immobiliare informerà il proprio cliente delle responsabilità delle parti interessate alla transazione.

L’agente immobiliare garantirà che le informazioni riservate del cliente non saranno divulgate, a meno che non sia richiesto per legge o qualora la divulgazione delle stesse sia essenziale per la transazione.

L’agente immobiliare informerà per iscritto il venditore e l’acquirente, qualora abbia concluso un accordo cliente-agente con entrambe le parti e qualora si evinca che entrambe saranno parti in causa della stessa transazione.

L’agente immobiliare che agisce in qualità di agente dell’acquirente, informerà di questo fatto il venditore o l’agente del venditore, in occasione del loro primo contatto.

L’agente immobiliare che agisce in qualità di agente del venditore, dovrà comunicare senza indebito ritardo al venditore i dettagli di tutte le proposte ricevute per i beni immobili. La parte proponente dovrà essere informata senza indebito ritardo dell’accettazione o del rifiuto della proposta. Gli agenti immobiliari dovranno conservare i documenti contenenti tutte le proposte ricevute per i beni immobili in oggetto, e le risposte ad esse relative.

L’agente immobiliare informerà le parti contraenti che i loro documenti d’identità saranno autenticati.

3.4 Conflitto d’interessi

L’agente immobiliare dovrà evitare qualsiasi conflitto d’interessi e rivelare per iscritto e senza indebito ritardo eventuali interessi personali.

In particolare, l’agente immobiliare dovrà rendere chiaro se l’acquirente/venditore proposto è l’agente stesso o una persona fisica o giuridica legata all’agente da un interesse economico o da un rapporto personale.

4 Informazioni da fornire all’acquirente

Nel caso in cui l’unico cliente dell’agente sia il venditore, l’agente immobiliare dovrà adoperarsi affinché l’acquirente sia in possesso di tutte le informazioni pertinenti relative alla transazione quali ad esempio:

- descrizione del bene immobile (ad esempio tipo di immobile, misure, ubicazione e accesso, aspetti ambientali e sanitari di cui l’agente è a conoscenza),
- prezzo di offerta dell’immobile, imposte e costi relativi all’acquisto,
- informazioni (ad esempio certificato di registrazione del titolo di proprietà) indicanti il diritto di proprietà o di possesso del venditore, compresi eventuali servitù e gravami sulla proprietà ed eventuali limitazioni del titolo di proprietà sull’uso dello stesso,
- certificato catastale o mappa catastale, planimetrie e/o atto di divisione, volti ad identificare il bene immobile messo in vendita,
- descrizione delle utenze e uno schema delle caratteristiche strutturali,
- un documento attestante che l’agente immobiliare è autorizzato a ricevere pagamenti in relazione alla transazione per conto della parte avente diritto,
- assetto urbanistico e caratteristiche di zona
- anno di costruzione, se noto.

5 Erogazione del servizio

5.1 Transazioni

L’agente immobiliare chiederà al venditore di fornire la prova della legittimità del diritto di proprietà e/o della situazione urbanistica e catastale, nonché di eventuali restrizioni o registrazioni negative.

Ad eccezione degli immobili nuovi venduti sulla carta, tutti gli immobili proposti sul mercato saranno visionati sul posto dal o per conto dell’agente immobiliare.

L’agente immobiliare favorirà e faciliterà l’ispezione dell’immobile da parte dell’acquirente prima della transazione.

L’agente immobiliare farà pervenire al venditore le informazioni pertinenti di cui lo stesso agente immobiliare è a conoscenza, relative alla capacità finanziaria dell’acquirente di concludere la transazione.

L’agente immobiliare si adopererà affinché l’acquirente e il venditore giungano ad un accordo in merito alle eventuali questioni da risolvere in merito alla transazione. L’agente immobiliare assisterà le parti nella stesura dei documenti richiesti per la transazione.

5.2 Doveri in qualità di responsabile delle chiavi

Riguardo alla sua funzione di responsabile delle chiavi, l’agente immobiliare dovrà agire con debita cura e diligenza riguardo alla sicurezza di un immobile a lui affidato per essere venduto o dato in locazione.

5.3 Denaro del cliente detenuto dall’Agente Immobiliare in riferimento alla transazione

Il denaro che l’agente immobiliare detiene per conto dei clienti sarà tenuto separato dagli averi di proprietà dell’agente. L’agente immobiliare dovrà essere in grado in qualsiasi momento di rendere conto di tutto il denaro che egli detiene per conto del cliente.

L’agente immobiliare non dovrà detenere alcuna somma di denaro appartenente ad un cliente, a meno che tale somma non sia coperta da una garanzia finanziaria o da altra adeguata assicurazione. L’agente immobiliare garantirà che le monete bancarie da lui ricevute e gli interessi sulle stesse, saranno adoperate conformemente all’accordo di transazione.

Qualora all’agente immobiliare venga data una somma in deposito, lo stesso provvederà a rilasciarne ricevuta scritta.

5.4 Uso dei cartelli “In vendita”

L’agente immobiliare provvederà ad affiggere un panello o cartello “In vendita” solo previa esplicita autorizzazione da parte del cliente.

6 Qualifiche e competenze degli agenti immobiliari

6.1 Osservazioni generali

Coloro i quali si assumono le responsabilità contemplate nella presente norma dovranno essere in possesso della competenze professionali di cui al punto 6.2.

Il metodo migliore per valutare le competenze è costituito dal raggiungimento di determinati obiettivi formativi e laddove le competenze siano valutate in questo modo, il parametro di valutazione sarà costituita dal superamento di esami aventi per oggetto materie attinenti al settore immobiliare (conformemente al punto 6.2) che equivalgano a 120 ECT (Sistema Europeo di Trasferimento di crediti accademici).

Prima che l’agente immobiliare si assuma indipendentemente le responsabilità di cui alla presente norma, si consiglia un periodo di valida esperienza professionale di almeno 12 mesi (cioè equivalente ad un lavoro a tempo pieno), durante o dopo il conseguimento del suddetto livello di formazione.

Si accetta che possano essere applicati altri metodi di valutazione delle competenze.

Si accetta altresì che per determinati campi di pratica professionale possa essere richiesto un parametro di valutazione della formazione più elevato. L’agente immobiliare dovrà porre in essere un’adeguata procedura per la selezione di persone che abbiano le capacità e le qualifiche necessarie per svolgere i compiti inerenti all’attività degli agenti immobiliari.

6.2 Competenze professionali degli agenti immobiliari

6.2.1 Competenze fondamentali

L’agente immobiliare dovrà avere una conoscenza approfondita della materie seguenti:

6.2.1.1 Il mercato immobiliare in cui l’agente opera (comprese le transazioni internazionali). Ciò comprende almeno:

- i più importanti termini e definizioni economico-finanziari relativi alle transazioni immobiliari,
- sistemi monetari, bancari e creditizi inerenti al settore immobiliare,
- la situazione politico-economica relativa al settore immobiliare,
- l’andamento di domanda e offerta nel settore,
- rendimento degli investimenti immobiliari.

6.2.1.2 Marketing immobiliare. Ciò comprende almeno metodi e tecniche di marketing per i diversi tipi di beni immobili.

6.2.1.3 Costi dell’uso di un bene immobile. Ciò comprende almeno:

- spese di gestione (ad esempio spese relative ai consumi energetici, imposte annuali, costi di manutenzione annuali),
- diversi tipi di assicurazione inerenti al bene immobile (ad esempio assicurazione di reintegrazione, assicurazione sull’ipoteca, assicurazione contro il furto).

6.2.1.4 I principi e le procedure di finanziamento di una transazione immobiliare. Ciò comprende almeno:

- la legislazione relativa ad ipoteche, mutui e altri strumenti finanziari,
- i diversi tipi di ipoteche, mutui e altri strumenti finanziari,
- la procedura amministrativa per iscrivere e per cancellare un’ipoteca.

6.2.1.5 Stimare il valore di mercato degli immobili. Ciò comprende almeno:

- termini di valutazione e nozioni fondamentali dei metodi di valutazione,
- i diversi scopi della stima,
- capacità di determinare quali informazioni e metodi sono applicabili in determinate circostanze di mercato per effettuare la stima.

6.2.1.6 Ispezione e misurazione delle superfici. Ciò comprende almeno i principi e la terminologia relativa alla misurazione di superfici per i vari tipi di beni immobili, tenendo conto dello scopo della misurazione

6.2.1.7 Il diritto, la giurisprudenza, i regolamenti e le norme nazionali ed europee inerenti al settore in cui opera l’agente immobiliare. Ciò comprende almeno i seguenti argomenti:

- la professione dell’agente immobiliare
- aspetti sanitari, ambientali e di sicurezza, riciclaggio del denaro sporco
- sovvenzioni, stanziamenti e incentivi fiscali relativi agli immobili
- pianificazione urbanistica e sviluppo immobiliare
- principi fiscali relativi agli immobili,
- tutela del consumatore,
- principi normativi in materia di edilizia e norme costruttive
- proprietario di beni immobili e affittuario
- la proprietà immobiliare
- il contratto.

6.2.1.8 Transazioni immobiliari: Ciò comprende almeno quanto segue:

- la capacità di redigere contratti in materia immobiliare o contribuire alla stesura degli stessi,
- la valutazione dei contratti inerenti al settore immobiliare e la valutazione delle conseguenze del contratto per il cliente
- diversi metodi di vendita/locazione e il ruolo dell’agente immobiliare.


6.2.2 Altre competenze

L’agente immobiliare dovrà avere un’adeguata conoscenza degli argomenti qui di seguito elencati:

6.2.2.1 Costruzione e manutenzione attinenti al settore in cui l’agente immobiliare opera. Ciò comprende almeno:

- tipologia e terminologia di base delle costruzioni,
- elementi strutturali degli edifici,
- principi di costruzione, ristrutturazione, restauro e conversione e relative autorizzazioni
- principi di base dell’organizzazione dell’attività edile e il ruolo e la composizione del gruppo di professionisti coinvolti in tale attività
- norme edilizie inerenti alla professione dell’agente immobiliare e in rapporto ai consumatori.

6.2.2.2 Aspetti ambientali ed energetici degli immobili. Ciò comprende almeno quanto segue:

- conoscenze di base del ciclo vitale di materiali e costruzioni,
- principi inerenti agli edifici, concernenti risparmio energetico, isolamento acustico, umidità, accesso alla luce,
- principi relativi ai rischi di contaminazione e decontaminazione,
- potenziali rischi naturali concernenti il bene immobile ( ad esempio, erosione del suolo, terremoti, valanghe, inondazioni).

6.2.2.3 L’interpretazione dei disegni (edili) e conoscenza delle specifiche tecniche dell’edificio;

6.2.2.4 Mappe catastali e topografiche (laddove pertinenti), comprese le informazioni topografiche. Ciò comprende almeno quanto segue:

- registrazione delle informazioni relative all’immobile nei pubblici registri,
- termini e definizioni di uso comune,
- significato legale e pratico dei dati catastali.

6.2.2.5 Codici di pianificazione urbana rurale. Ciò comprende almeno quanto segue:

- termini e definizioni utilizzati nei codici di pianificazione urbana e rurale,
- significato legale e pratico dei codici di pianificazione urbana e rurale,
- valutare il contenuto dei codici.

6.2.2.6 Amministrazione aziendale. Ciò comprende almeno la conoscenza e l’applicazione di quanto segue:

- uso degli strumenti informatici,
- gestione della documentazione e dei dati elettronici,
- gestione della qualità,
- gestione dei conflitti.

6.2.3 Abilità comunicative e di vendita

Ciò comprende almeno quanto segue:

- tecniche di presentazione orale e scritta,
- abilità nell’individuare le esigenze del cliente,
- capacità di applicare le tecniche di svolgimento delle trattative.

6.3 Formazione professionale continua

L’agente immobiliare deve garantire che le competenze professionali richieste nel punto 6.2 vengano mantenute e aggiornate.

Tale garanzia dovrà comprendere almeno i seguenti elementi:

- mantenere un aggiornamento continuo sulla legislazione essenziale, le informazioni e gli sviluppi che possano avere delle ripercussioni sugli interessi a lui affidati;
- partecipare, e fare in modo che i propri dipendenti partecipino a corsi di formazione continui e specifici che consentano loro di adeguarsi agli sviluppi della legislazione relativa al settore e della pratica professionale.

7. Assicurazione

Gli agenti immobiliari dovranno garantire che le loro attività siano coperte da un’assicurazione professionale contro la responsabilità civile, adeguata al tipo e al valore delle transazioni trattate dall’agente.

8. Gestione dei reclami

Gli agenti immobiliari dovranno stabilire una procedura scritta relativa ai reclami, affinché tutti i reclami siano trattati senza indebito ritardo. Tale procedura dovrà servire da riferimento per eventuali procedure indipendenti di risoluzione delle controversie messe a disposizione delle parti, nonché per eventuali meccanismi alternativi già esistenti di risoluzione delle controversie

Nota: In riferimento ai meccanismi di gestione delle controversie, l’agente immobiliare può essere informato facendo riferimento alle seguenti norme internazionali: ISO 100002-2004 “Soddisfazione del Cliente” – Linee guida per la gestione delle controversie nelle organizzazioni – ISO 100003-2007 “Soddisfazione del Cliente” – Linee guida per la risoluzione delle controversie esterna alle organizzazioni.

9. Codice deontologico

Gli agenti immobiliari dovranno garantire che loro stessi e tutti i loro dipendenti siano informati dell’esistenza del seguente codice deontologico e lo sottoscrivano, attenendosi altresì alle norme e ai regolamenti pertinenti di buona prassi professionale.

9.1 L’agente immobiliare non negherà un equo servizio professionale a qualsiasi persona basandosi su eventuali discriminazioni.

9.2 L’agente immobiliare proteggerà e promuoverà l’interesse legittimo dei propri clienti.

9.3 L’agente immobiliare non eserciterà alcuna indebita pressione per ottenere un incarico o concludere le transazioni

9.4 L’agente immobiliare dovrà garantire che le informazioni del cliente vengano divulgate, a meno che non sia richiesto per legge o qualora tale divulgazione sia essenziale per la transazione

9.5 L’agente immobiliare tratterà tutte le parti in causa in modo equo, rispettandone i diritti.

9.6 Laddove necessario, l’agente immobiliare raccomanderà alla parte non rappresentata dall’agente di avvalersi di consigli disinteressati laddove opportuno.

9.7 L’agente immobiliare farà dell’onestà l’elemento di base dei propri comportamenti e delle proprie comunicazioni di qualsivoglia natura. Lo stesso agente non accetterà eventuali incarichi che esulino dalle proprie conoscenze, capacità ed esperienze, e presterà particolare attenzione ai dettagli nell’ottenere informazioni e nell’elaborare le informazioni relative all’immobile. L’agente immobiliare non presenterà falsi, fuorvianti o esagerati reclami.

9.8 L’agente immobiliare dovrà adottare un comportamento integerrimo nel trattare i propri affari e le proprie comunicazioni di qualsivoglia natura. Dovrà essere chiaro nel descrivere il rapporto d’affari esistente tra lo stesso agente e le altre parti interessate, ed evitare eventuali conflitti d’interesse.

9.9 L’agente immobiliare dovrà promuovere l’equità della concorrenza.

9.10 L’agente immobiliare dovrà garantire che i rapporti con i colleghi siano sempre contraddistinti da cortesia e rispetto

9.11 L’agente immobiliare dovrà evitare qualsiasi conflitto con un collega che possa pregiudicare gli interessi dei clienti.

Fonte: Immobilio.it

I 7 errori capitali di chi compra e vende senza agenzia

I sette errori di chi compra o vende senza agenzia

In un momento difficile per il mercato immobiliare anche la gestione e le azioni da compiere per poter portare a termine una compravendita, sia da parte del venditore che dell'acquirente, richiedono sempre di più l'intervento di intermediari immobiliari professioniali. 

Per chi vuole fare da solo ma non conosce il mercato, questi possono essere i sette peccati capitali che rischiano di compromettere una possibile compravendita.

1. Ignorare le fasi di una vendita immobiliare
Nella maggior parte dei casi i venditori privati conoscono appena le diverse problematiche da affrontare per arrivare ad una vendita. La gestione delle chiamate e l'organizzazione delle visite all'immobile, la preparazione di documenti quali la proposta di acquisto o del preliminare di vendita, la valutazione commerciale dell'immobile, la risoluzione di problemi legati alla eventuale regolarizzazione catastale, l'assistenza nelle trattative, sono soltanto alcuni esempi delle cose che occorre fare per arrivare ad una vendita. Tutto questo lavoro viene giornalmente svolto dagli agenti immobiliari, almeno da quelli che offrono un'assistenza totale che va dall'acquisizione dell'immobile fino all'assistenza al rogito notarile.

2. Dare una valutazione sbagliata

La valutazione della proprietà è un altro punto delicato. I venditori tendono a valutare i propri immobili al di sopra del prezzo del mercato, e questo li espone al rischio di un allungamento dei tempi di vendita. Infatti, in molti casi, i proprietari degli immobili non riescono a vedere la propria casa in maniera oggettiva, sottovalutando i suoi difetti, e travisando quindi il suo reale valore di mercato. Per questo motivo, è consigliabile che l'agente immobiliare effettui prima un accurato studio di mercato per ogni specifica tipologia di immobile così da poter individuare facilmente il prezzo di vendita corretto.

3. Non filtrare le visite

Con le visite alla propria abitazione, il venditore può incorrere in una serie di errori che possono rendere più difficile la vendita. Stabilire un filtro alle visite è un aspetto che consente al venditore di effettuare una scrematura dei clienti evitando quelli che non sono potenziali acquirenti ma solo curiosi o anche possibili truffatori.

4. Sbagliare nella valutazione del possibile acquisto

In questo senso, i venditori non sono gli unici a commettere errori al momento di realizzare un'operazione immobiliare. In molti casi l'acquirente non pensa ad aspetti importanti come le spese accessorie rispetto al prezzo d'acquisto dell'immobile o la documentazione necessaria per la compravendita. 

Per questo motivo, un professionista del settore aiuta il possibile acquirente a valutare la sua reale disponibilità economica prima ancora di iniziare la ricerca dell'immobile più adatto. Questo consente anche di valutare il reale interesse del cliente all'acquisto dell'immobile.

5. Eccessiva personalizzazione dell'immobile

Un altro aspetto da sottolineare nelle compravendite tra privati è il fatto che è vero che molti venditori sono i soggetti più adatti a mostrare la propria casa ma vivono la presentazione da un punto di vista emozionale. A volte si ottengono migliori risultati mostrando agli acquirenti una casa totalmente spersonalizzata e svincolata emozionalmente. Tecniche come quella dell'home staging, molto comuni negli stati uniti, ad esempio, consiste nel presentare gli immobili spersonalizzandoli e tirando fuori il meglio da essi, anche variando l'arredamento o le finiture è utilizzata molto di frequente dagli agenti immobiliari americani che così riescono a rendere molto più appetibili le case per gli acquirenti.

6. Rifiutarsi di vendere in esclusiva attraverso un'agenzia

Le agenzie conoscono perfettamente quali sono i benefici di lavorare in esclusiva, aspetto questo che risulta difficile da capire per i clienti, ma che generalmente migliora e semplifica la vendita. Se un'agenzia ha incarichi in esclusiva lavorerà in maniera tranquilla e organizzata. La possibilità di lavorare con incarichi in esclusiva dà la possibilità agli agenti immobiliari di proporre al meglio i propri immobili concentrando i propri sforzi sulla ricerca dei possibili acquirenti ideali.

7. Non utilizzare strategie pubblicitarie adeguate

Per vendere più velocemente un immobile, l'agente immobiliare si avvale di diversi mezzi pubblicitari che sceglie a seconda della tipologia dell'immobile o del potenziale cliente acquirente. Per questa scelta l'agente immobiliare è facilitato dalla conoscenza del mercato, del cliente e del funzionamento dei diversi mezzi pubblicitari che utilizza o può utilizzare.

Tutti questi aspetti aiutano a capire come lavorano gli agenti immobiliari professionisti quali sono i vantaggi di vendere o comprare un immobile tramite agenzia.