I motivi per cui il mercato degli immobili in montagna non ha oggi alcun appeal sono svariati : tasse, scarsa fiducia nella tenuta dei prezzi, spese di manutenzione sempre troppo alte da sostenere e ridotta liquidità i principali. Ma anche i timori legati alla tracciabilità dei flussi finanziari e la mancanza di incontro tra domanda e offerta sui prezzi di vendita. Inoltre a pesare, soprattutto sulla fascia medio bassa del mercato, è la difficoltà di accesso al mutuo.
Il 2013 è stato, finora, un anno negativo per le compravendite delle seconde case in alta quota. Secondo Scenari Immobiliari il numero complessivo non dovrebbe superare i 3.800 scambi nel corso dell'anno, il che significa un calo del 15,6% nei 12 mesi. Segno che l'investimento in una seconda casa ha preso altre direzioni magari verso l'estero.
Analizzando agli ultimi cinque anni si nota che il mercato si è quasi dimezzato, con un calo delle compravendite di oltre il 40 %.
Scenari Immobiliari ha condotto un sondaggio presso le agenzie delle principali località di montagna, dal quale emerge che il 48% circa degli agenti immobiliari intervistati prevede di chiudere l'anno con un numero di compravendite simile a quello del 2012. Il 36% degli intervistati, invece, si aspetta un calo compreso tra il 5 e il 20 per cento. Soltanto il 16% del campione ha risposto di rilevare un miglioramento della propria attività.
Bisogna però sottolineare che delle sorprese potrebbero arrivare negli ultimi mesi dell'anno, di solito i più vivaci per questo particolare mercato.
«L'interesse c'è, ma la domanda stenta a concretizzarsi in acquisto – spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari –. Numerosi agenti immobiliari segnalano più chiamate in agenzia e anche un aumento delle visite, ma gli acquirenti sono frenati dall'incertezza politica e fiscale e dall'attesa per un ribasso dei prezzi». Perché comprare oggi quello che domani posso acquistare a meno?
Dove si rivolge l'interesse? «Soprattutto a Cortina d'Ampezzo (Belluno), che lascia sperare in un miglioramento nel 2014. Ma la domanda è forte anche a Bormio (Sondrio), a Canazei (Trento) e in Val Gardena (Bolzano), da Selva a Santa Cristina e Ortisei, fino a Castelrotto» dice ancora Breglia. E al nuovo più che all'usato, perché garantisce la riduzione dei consumi.
In generale comunque si spende meno e i tagli che sono andati meglio sono quelli tra 200 e 500.000 euro. Per risparmiare qualcosa gli acquirenti non hanno disdegnato le zone limitrofe alle località principali, purché l'immobile oggetto dell'acquisto fosse di buon livello. Per esempio l'interesse per la Val di Fassa è stato pari a quello per Canazei e gli scambi nelle valli attorno a Bormio, seppur in un contesto molto statico, sono stati più vivaci che nel comune stesso.
Anche a Corvara il mercato è quasi fermo, ma presso le agenzie c'è stata curiosità anche per le altre località dell'Alta Val Badia. Nella provincia di Aosta, invece, dove il mercato sta soffrendo, il lusso di Courmayeur (anche se a prezzi più contenuti) ha battuto l'offerta più competitiva di La Thuile e Morgex.
In molte trattative concluse, la domanda ha fatto il prezzo, anche con cali rispetto alla proposta di vendita del 25-30 per cento.
E i prezzi appunto? Si va da un minimo di 2.100 euro al metro quadro ad Andalo (il massimo nella stessa località è 3.800 euro al mq) a un massimo di 16.000 euro al metro a Cortina d'Ampezzo (il minimo nella località di lusso è di 11.500 euro al mq). In mezzo ci sono località come Madonna di Campiglio, peraltro la migliore come performance dei prezzi nominali (al lordo dell'inflazione) dal 2007 a oggi con un rialzo del 15,4% delle quotazioni, dove un metro quadro costa tra 6.000 e 9.000 euro oppure Selva di Val Gardena (+9,4% dal 2007 a giugno 2013) con valori compresi tra 4.500 e 7.600 euro al metro. Le località che hanno subito il più ampio calo dei prezzi dal primo semestre 2007 sono state Aprica, Andalo, l'Abetone e Macugnaga, con variazioni più ampie della media del -6,8% registrata nelle 30 località analizzate.
Anche Immobiliare.it registra una flessione generalizzata dei prezzi, con un'offerta cresciuta principalmente grazie all'ingresso del nuovo che ha sostenuto mediamente i valori. La fascia di pregio resta importante (mediamente l'offerta è pari al 12% del totale). Per quanto riguarda le regione sono sempre meno gettonate il Piemonte e la Valle d'Aosta, ma anche il centro sud-Italia, dove la domanda è decisamente crollata. Immobiliare.it registra poi un aumento dell'affitto stagionale, segno che in questo momento si preferisce rinviare un eventuale acquisto e ripiegare su una formula meno costosa per avere la casa in montagna.
FONTE : Il Sole 24 Ore
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