Cedolare secca: ancora dubbi

Dubbi sul periodo di applicazione

Come si applica la cedolare secca? Si considera il periodo d'imposta o l'annualità di locazione? Questo è il primo dubbio che si presenta sull'applicazione. Dubbio che dovrebbe chiarire la circolare dell'Agenzia delle Entrate, in preparazione in questi giorni. Dal testo del provvedimento delle Entrate del 7 aprile sembra desumibile che l'opzione per la cedolare abbia effetto per le annualità del contratto di locazione che normalmente non coincidono con gli anni solari.  Ma è opportuno che questo aspetto venga definito con chiarezza.

La nuova imposta proporzionale sostituisce tra le altre l'imposta di registro e l'Irpef e questo determina talvolta il dubbio in ordine alla disciplina applicabile, se quella del primo o del secondo tributo. L'articolo 3 del Dlgs 23/2011 richiama le regole dell'Irpef ma solo per quanto attiene alla disciplina procedurale (rimborsi, controlli, riscossione, eccetera). In particolare, mentre l'imposta di registro si paga con riferimento alle annualità del contratto, l'Irpef al contrario, è riferita all'anno solare.

Il provvedimento dello scorso 7 aprile prevede che l'esercizio dell'opzione abbia effetto «per l'intero periodo di durata del contratto» (articolo 2). Inoltre la mancata manifestazione della scelta «nella prima annualità del contratto non preclude l'opzione per le annualità successive del contratto stesso» (articolo 1.4). Un altro elemento che lega il regime sostitutivo al contratto è la rinuncia agli aumenti del canone che maturano nel periodo di validità della scelta. D'altra parte una simile conseguenza non è strana. Il medesimo immobile può infatti nel 2011 essere concesso in locazione più volte, con contratti diversi. 

In questo caso nulla impedirebbe al proprietario di scegliere la cedolare solo per alcuni contratti. Si avrebbe così che nel modello Unico 2012 la medesima unità immobiliare risulterà soggetta per parte dell'anno a Irpef e per altra parte a cedolare. Se ciò è corretto, l'opzione che si effettua per i contratti in corso al 7 aprile 2011 nel modello Unico 2012 copre l'annualità corrente a quest'ultima data.

Ipotizziamo, per esempio, una locazione con periodo da luglio 2010 a giugno 2011. L'opzione effettuata nell'Unico 2012 comporterà che il periodo da gennaio a giugno 2011 rientri nella cedolare e, per estensione automatica dell'opzione, anche la seconda parte dell'anno sarà assoggettata al medesimo regime. Supponga poi che a luglio 2012 il contribuente ci ripensi e versi l'imposta di registro per l'annualità luglio 2012 - giugno 2013. Come risultato avremo che, nell'Unico 2013, l'affitto risulterà per la prima metà dell'anno 2012 soggetto a cedolare, mentre per la seconda metà ricadrà nell'ordinario regime Irpef. Gli effetti dell'opzione si bloccano alla prima scadenza della locazione. Se questa viene prorogata o rinnovata, occorrerà infatti  effettuare di nuovo la scelta in occasione della registrazione della proroga o del rinnovo.

Fonte: Il Sole 24 Ore