L'italia recepisce così pienamente la Direttiva Europea 2010/31/UE, dopo che con la precedente legge si era prodotto un quadro normativo parziale, oggetto già di sanzioni da parte delle autorità europee. attualmente si va infatti da un estremo all'altro, con regioni come la lombardia che applicano delle multe a chi non dichiara l'ACE, che contiene la classe, e l'IPE (indice di prestazione energetica, corrisponde al consumo espresso in kw/h) negli annunci, e altre che non hanno legiferato affatto.
Cosa cambia:
1. Nuove costruzioni e ristrutturazioni
Per tutti gli immobili nuovi e per quelli che sono stati ristrutturati scatta l'obbligo dell'ape. Nel caso di questi ultimi si mantiene come soglia limite quei lavori che abbiano insistito su oltre il 25% della superficie dell'involucro dell'intero edificio. E' il caso dei rifacimenti di pareti esterne, intonaci esterni, tetti o impermeabilizzazioni delle coperture. rientrano sia i lavori di ristrutturazione straordinaria e ordinaria.
2. Annunci immobiliari
Tutti gli annunci di immobili in vendita e in affitto devono riportare l'indice di prestazione energetica (IPE) e la classe energetica corrispondente, nella consueta scala che va da g (la peggiore) ad a+. In fase di contrattazione l'APE dovrà essere resa nota, mentre andrà poi allegata ai contratti di locazione o agli atti di compravendita.
3. Quanto vale l'APE
La durata è di 10 anni, sempre che non siano intervenuti nel frattempo lavori di ristrutturazioni che richiedano il rifacimento dell'attestato.
4. Sanzioni
Le multe per mancata redazione dell'APE nei casi prima indicati (vendita, locazione, ristrutturazione) possono arrivare anche a 18.000 euro, da un minimo di 300 euro. Ecco le sanzioni possibili:
- per il costruttore o il proprietario di un nuovo edificio, o di un edificio sottoposto a lavori di ristrutturazione, la multa va da 3.000 a 18.000 euro;
- per il proprietario che non provvede a dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari in vendita, la sanzione va da 3000 a 18000 euro;
- nel caso di locazione, invece, la sanzione amministrativa va da 300 euro a 1800 euro;
- in caso di violazione dell’obbligo di riportare i parametri energetici nell’annuncio di offerta di vendita o locazione, il responsabile dell’annuncio è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3000 euro;
- il professionista che redige l'attestato in modo incorretto, senza cioè rispettare i criteri stabiliti dalla legge, pagherà una multa tra i 700 e i 4200 euro;
5. Decadimento forzoso
Gli edifici o le unità immobiliari che non rispettino il calendario dei controlli obbligatori dell'efficienza energetica degli impianti termici vedranno decadere l'attestato il 31 dicembre dell'anno successivo rispetto alla scadenza non rispettata.
6. Cosa faccio se ho già l'ACE
Il vecchio attestato sarà valido fino al suo decadimento naturale, a meno che non si facciano dei lavori di ristrutturazione.
7. Quando entra in vigore
Fino a che il governo non emanerà il decreto attuativo tutto resta sospeso e nella fase transitoria valgono le norme sull'ACE, sebbene i nuovi certificati avranno già il nuovo nome. La data massima a disposizione del governo non può superare i 60 giorni dalla pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale (6 giugno).
Da Roma si vorrebbe imporre un'unica normativa, ma esiste la possibilità per le regioni di intervenire in materia e, qualora lo facciano, la loro normativa supera quella ministeriale. Secondo il Ministero dello Sviluppo Economico tutti dovranno ad ogni modo adeguarsi alle nuove norme di calcolo.
Mentre il vecchio ACE tiene conto solo delle prestazioni per la produzione di riscaldamento e acqua calda sanitaria, l'APE dovrà occuparsi anche di climatizzazione estiva, ventilazione e – per il terziario – di illuminazione.
Questo è il quadro delle normative regionali attualmente in vigore, che potrebbero entrare in conflitto con quella nazionale:
ACE Emilia-Romagna
L'ACE è richiesto in caso di:
- nuova costruzione, demolizione e ricostruzione, ristrutturazione integrale di edifici oltre i 1.000 mq
- compravendita e locazione di edifici o unità
-incentivi o agevolazioni
sistema di calcolo: uni/ts11300
sanzioni
-30% della parcella per il certificatore in caso di ace rilasciato senza rispettare i criteri, 80% per ace non attendibile o veritiero
-50% della parcella per direttore lavori in vista della mancata allegazione ace alla pratica di fine lavori
-fino a 5.000 euro per ace falsificato
ACE Provincia di Bolzano
- l’ACE è richiesto in caso di certificato Casaclima reso obbligatorio per nuova costruzione o ristrutturazione integrale
- ACE per singolo alloggio rilasciato da Casaclima
sistema di calcolo: Casaclima, in tal caso il sistema differisce da quello nazionale basandosi oltre che sull’efficienza dell’involucro dell’intero edificio sull’apparato impiantistico
sanzioni:
-inagibilità dell’edificio qualora sia omessa la certificazione Casaclima per le nuove costruzioni e ristrutturazioni.
ACE Liguria:
L’ACE è richiesto in caso di:
-nuova costruzione o ristrutturazione per edifici oltre i 1.000 mq;
-compravendita e locazione di un intero immobile o di singole unità immobiliari;
-sgravi fiscali o incentivi;
-piano casa.
sistema di calcolo: uni/ts11300 con integrazioni regionali.
sanzioni:
-da 1.000 a 3.000 euro per direttori lavori (con metà al committente per ace sbagliato);
-da 1.000 a 3.000 euro per i tecnici abilitati, ace falsificato prevede anche la comunicazione a ordine o collegio e sospensione dell’elenco certific. da 3 a 2 mesi.
ACE Lombardia
L’ACE è richiesto in caso di:
-nuova costruzione o ampliamento oltre il 20%, volume riscaldato, opera di ristrutturazione oltre il 25% della superficie dell’involucro
-compravendita o locazione di un edificio o di una singola unità con allegazione a rogito o contratto
-sgravi fiscali o incentivi, contratti servizio energia e gestione impianti cin committ. pubblico, piano casa, edifici pubblici superiori a 1.000 mq
sistema di calcolo: cened+.eph regionale (esclusivo riscaldamento) ma parametri più duri per la determinazione delle classi
sanzioni:
-da 5.000 a 20.000 euro per committente che cede a titolo oneroso senza ace
-da 2.500 a 10.000 euro al locatore senza ace
-da 500 a 2.000 euro per aggiudicatario di contratti servizio energia senza ace
ACE Piemonte
l’ACE è richiesto in caso di:
-nuova costruzione o ristrutturazione
-compravendita e locazione di un intero immobile o di singole unità immobiliari con obbligatoria allegazione agli atti
-sgravi fiscali o incentivi e piano casa
sistema di calcolo: uni/ts11300
sanzioni:
-da 150 a 1.500 euro in caso in cui il certificatore non ottempera ai criteri regionali e fino al doppio costo ace per classi non veritiere
-cancellazione dall’elenco regionale per quegli ace non veritieri in un anno
-da 1.000 a 10.000 euro qualora sia assente nelle cessioni e da 500 a 5.000 euro se nella locazione
ACE Provincia di Trento
l’ACE è richiesto in caso di:
-nuova costruzione, demolizione e ricostruzione, ampliamento volumi oltre il 20% dell’esistente;
-opera di ristrutturazione integrale se la superficie utile va oltre i 500 mq
-compravendita, locazione
sistema di calcolo: protocollo trentino (specifica tecnica uni/ts11300 ma parametri minimi più severi)
sanzioni:
-30% della parcella per il certificatore per ace rilasciato senza osservare la correlata metodologia;
-80% se l’ace non è veritiero e segnalazione a collegio o ordine
-50% della parcella per direttore lavori per la mancata allegazione ace alla pratica fine lavori;
-fino a 5.000 euro per falso attestato
ACE Valle d’Aosta
L’ACE è richiesto in caso di:
-nuova costruzione, demolizione e ricostruzione, ristrutturazione edilizia
-compravendita e locazione di un immobile o di singole unità senza obbligo di allegazione
-contributi e incentivi, edifici di proprietà pubblica
sistema di calcolo: Beauclimat (ivi inclusa la climatizzazione estiva e per illuminazione non residenziale)
sanzioni:
-nei confronti del certificatore, a seguito di tre certificati errati, subentrano la sospensione e la sanzione di 6.000 euro
-300 euro al proprietario che non deposita l’ACE in comune
Un decreto inserito all’ultimo momento al decreto sugli Ecobonus rende obbligatori a partire dal 5 agosto gli APE, ossia gli attestati di prestazione energetica. Senza APE, tutti gli atti legati agli immobili sono nulli, dalla vendita all’affitto, passando per le donazioni. Ma non basta: sono previste multe salate (fino a 18.000 euro) per il proprietario che vende casa senza l’attestato energetico. Cosa è successo? L’APE è un documento già previsto in un decreto legge entrato in vigore il 6 giugno, un atto che recepiva la Direttiva Europea sull’efficienza energetica. L’obbligatorietà dell’attestato era prevista in Italia. Ora, con un emendamento presentato dal M5S, l’obbligo di presentare l’APE entra in vigore da subito. O meglio, è già entrato in vigore dal 5 agosto. Ma, soprattutto, adesso è prevista la nullità degli atti che riguardano immobili sprovvisti di APE: atti nulli, quindi, non annullabili. Le conseguenze legali sono ben diverse.
L’APE è, in sintesi, la carta d’identità dell’immobile. Chi compra o affitta casa può sapere quanto quella casa consuma, le sue prestazioni energetiche, per l’appunto. Si tenga conto che non è un’informazione da poco: con le nuove tecniche edilizie, una casa classificata in classe A+ consuma un decimo di una in classe F o G. In soldoni, si passa da bollette di 200 euro all’anno per gas ed elettricità a bollette di 2.000 euro.
C’è stata un’insurrezione di Confedilizia contro il provvedimento, tanto che fonti governative annunciano che cercheranno di renderlo inefficace. Di contro l’Ance, l’associazione dei costruttori edili, è favorevole all’accelerazione perché “introduce un cambiamento culturale molto importante: la casa non sarà più solo valutata per la sua location (se è in centro vale di più) ma anche per le caratteristiche legate alle prestazioni di risparmio energetico”.
Conversione in legge
Il dl 63/2013 diventato legge 90/2013 ha riscritto parte del D.lgs. 192/2005 (il decreto sul rendimento energetico nell'edilizia) introducendo, tra le altre cose, una nuova certificazione energetica degli edifici, ovvero l'APE (attestazione di prestazione energetica) in sostituzione dell'ACE (attestato di certificazione energetica).
Il decreto detta anche nuove norme sull'efficienza energetica degli edifici (nuovi od oggetto di ristrutturazione), adeguando la normativa italiana a quella europea e piu' precisamente recependo la Direttiva 2010/31/UE cosi' da evitare di aggravare la procedura di infrazione avviata dalla commissione europea nei nostri confronti nel settembre 2012.
A tal proposito e' stata fissata al 30/6/2014 la data entro la quale deve essere definito un "piano d'azione" destinato ad aumentare il numero di edifici ad energia "quasi zero" (con fabbisogno energetico molto basso coperto da energia da fonte rinnovabile prodotta in loco).
Gli obbiettivi sono: a partire dal 31/12/2018 tutti i nuovi edifici pubblici, scuole comprese, dovranno essere ad energia "quasi zero"; dal 1/1/2021 dovranno esserlo TUTTI gli edifici di nuova costruzione.
Altra importante modifica, anche questa introdotta per porre rimedio ad una procedura europea di infrazione avviata nel 2006 nei nostri confronti per la quale siamo stati recentemente sanzionati dalla Corte di Giustizia europea (sentenza 13/6/2013), e' la reintroduzione -o meglio la definitiva e completa introduzione- dell'obbligo di allegare le attestazioni di efficienza energetica ai contratti di trasferimento della proprieta' dell'immobile (o di altro diritto reale di godimento) e ai nuovi contratti di affitto.
La nuova attestazione APE e' entrata in vigore subito (dal 6/6/2013). In attesa dei decreti ministeriali che dovranno definire i criteri di calcolo della prestazione energetica -per i quali il termine ultimo e' Gennaio 2014- e' previsto infatti che essa possa essere redatta riferendosi alle norme tecniche relative alle "vecchie" certificazioni energetiche, nello specifico al Dpr 59/2009 o alle normative regionali eventualmente emesse. Si vedano in proposito gli art.9/18 del Dl 63/2013 e la Circolare del Ministero dello Sviluppo economico del 25/6/2013.
E' bene sapere comunque che il Dl 63/2013 si applica in tutte le regioni e province autonome che non si sono ancora adeguate alla direttiva 2010/31/UE. Le normative regionali, quindi, "superano" quella nazionale solo se emesse in conformita' a tale direttiva.
L'attestazione APE deve essere rilasciata per gli edifici nuovi e nei casi di ristrutturazione importante prima del rilascio del certificato di agibilita'. Si intendono per lavori di "ristrutturazione importante" gli interventi edilizi di qualsivoglia tipo (manutenzione ordinaria, straordinaria, ristrutturazione, risanamento conservativo) che riguardano almeno il 25% della superficie dell'involucro dell'intero edificio comprensivo di tutte le unita' immobiliari che lo compongono (esempi: rifacimento pareti esterne, di intonaci esterni, del tetto o dell'impermeabilizzazione delle coperture).
Deve inoltre essere prodotta in tutti i casi in cui l'immobile venga ceduto a terzi per affitto, vendita o altro trasferimento di diritto reale su di esso (usufrutto, uso, abitazione, etc.), anche a titolo gratuito. Cio' per contratti posti in essere dal 6/6/2013, entrata in vigore del Dl 63/2013, pena la nullita' degli stessi.
Per gli edifici aperti al pubblico con superficie superiore a 500 mq dotati di APE, lo stesso va affisso all'ingresso dell'edificio o comunque in un luogo ove sia ben visibile al pubblico. Per gli edifici della pubblica amministrazione che non si siano ancora muniti della certificazione c'e' tempo fino al 3/12/2013 (180 giorni dal 6/6).
Si puo' evitare di munirsi di APE se si e' in possesso di un attestato energetico ACE (attestato di certificazione energetica) in corso di validita' rilasciato in conformita' alla direttiva 2002/91/CE.
Rimane in vita con le proprie funzioni l'Attestato di Qualificazione Energetica (AQE) che, se posseduto, potra' agevolare il rilascio del nuovo APE.
Come ottenerla
Nel caso di nuovo edificio l'attestazione APE e' rilasciata dal costruttore, sia esso committente o impresa costruttrice che opera direttamente.
Per gli edifici gia' esistenti deve invece essere prodotta dal proprietario dell'immobile che la ottiene rivolgendosi ad un tecnico abilitato (i cosiddetti certificatori energetici le cui funzioni sono dettate dal Dpr 75/2013).
Si puo' trattare di liberi professionisti o di tecnici dipendenti da enti pubblici o privati che operano nel settore dell'energia e dell'edilizia.
ADEMPIMENTI IN CASO DI LOCAZIONE O VENDITA DELL'IMMOBILE
Quando si cede l'immobile in affitto o lo si vende (o si cede anche a titolo gratuito in usufrutto, uso od abitazione), e' obbligatorio munirsi della certificazione energetica e consegnarla all'inquilino o acquirente (o usufruttuario che sia).
Piu' precisamente il proprietario dell'immobile deve rendere disponibile la certificazione al potenziale acquirente o inquilino fin dalla fase di trattativa.
Gli stessi annunci di vendita o locazione che vengono pubblicati sui mezzi di comunicazione devono riportare gli indici di prestazione energetica dell'edificio o dell'unita' immobiliare e la corrispondente classe energetica.
Se la vendita o la locazione avvengono prima della costruzione dell'edificio, il venditore o locatario deve comunque fornire informazioni sulla futura prestazione energetica e produrre l'APE entro 15 giorni dalla richiesta di rilascio del certificato di agibilita'.
Nel contratto di cessione deve essere riportata un'apposita clausola con la quale l'acquirente, l'inquilino o comunque la parte a cui l'immobile viene ceduto dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relativa all'attestazione della prestazione energetica dell'edificio, comprensiva dell'attestato APE.
La mancata allegazione dell'attestazione APE determina la nullita' dei contratti.
Fonti: Idealista.it, Ubisol, ADUC
