Andamento tassi e mutui

La Bce lascia invariato il tasso di interesse di riferimento ora allo 0,75%.


Secondo gli ultimi dati pubblicati dalla Banca d’Italia i prestiti bancari al settore privato non finanziario hanno continuato a ridursi; nei tre mesi terminanti in novembre sono diminuiti del 2,6% (in ragione d’anno, al netto dei fattori stagionali e dell’effetto contabile delle cartolarizzazioni). La flessione ha riguardato soprattutto i prestiti alle imprese (-4%, contro il -0,8% di quelli alle famiglie).

L’andamento del credito risente  soprattutto della debolezza della domanda da parte di imprese e famiglie, legata alla sfavorevole congiuntura economica e al peggioramento del mercato immobiliare. Il costo del credito alle famiglie ha continuato a flettere lievemente: il tasso sui nuovi mutui è diminuito di due decimi (al 3,5%) per le operazioni a tasso variabile, che rappresentano oltre i due terzi delle erogazioni complessive; è rimasto invariato (al 4,8%) per quelle a tasso fisso.

Pur in presenza di mercati finanziari favorevoli, la riduzione dei tassi è frenata dalla percezione di un rischio di credito elevato da parte degli intermediari; infatti il differenziale rispetto ai corrispondenti tassi in Germania è di un punto percentuale. Nel III trimestre del 2012 il flusso di nuove sofferenze in rapporto ai prestiti (al netto dei fattori stagionali e in ragione d’anno), è salito al 2,2%.

Il tasso di sofferenza dei prestiti alle famiglie resta relativamente basso, all’1,4%, come alla fine dello scorso anno. Il rapporto fra il debito delle famiglie e il reddito disponibile, nel III trimestre del 2012, è rimasto al 65% ; livello nettamente più basso di quello medio dell’area dell’euro, che sfiora il 100%.

Secondo l’Abi, alla fine di novembre 2012 i prestiti bancari destinati alle famiglie per l’acquisto di abitazioni,  pari a 366.000.000 di euro, hanno segnano una variazione annua prossima allo zero (-0,3%), in decelerazione rispetto a circa il +4,8% di novembre 2011, valore inferiore a quello medio dell’Area euro di +1,2% (+1,9% Germania, -2,7% Spagna, +3,3% Francia).

Stabile al 9,6% è risultata nell’ultimo anno la quota dell’Italia nei prestiti per l’acquisto di abitazioni sul totale Area euro (era pari al 6,5% a fine 2003). Laddove si considerino i flussi erogati dalle banche per l’acquisto di abitazioni, si rileva come nel periodo gennaio – novembre 2012 essi sono ammontati a 18,8 miliardi di euro, un valore dimezzato rispetto ai 36,3 miliardi di euro dell’analogo periodo del 2011. Il decremento ha riguardato i finanziamenti a tasso variabile che sono passati da 27,5 miliardi di euro dei primi 11 mesi del 2011 a 13,2 miliardi dell’analogo arco temporale del 2012.

Meno marcata invece la riduzione del segmento a tasso fisso (da 8,7 miliardi a 5,6 miliardi). Inoltre, i finanziamenti al settore delle costruzioni hanno segnato, sempre a novembre 2012, una contrazione di oltre il 4%; il rallentamento mostrato negli ultimi mesi è da attribuire, tra l’altro, a una marcata diminuzione della domanda di mutui: il dato aggregato, espresso come numero di richieste da parte delle famiglie italiane, nei primi 10 mesi del 2012 ha evidenziato una dinamica fortemente negativa, anche se nel mese di ottobre è emerso un lieve rallentamento del calo.

L’analisi del settore residenziale per macro aree geografiche evidenzia nel III trimestre 2012 forti contrazioni degli scambi in tutte le aree. Rispetto al calo registrato a livello nazionale (-26,8%) le aree del Centro e del Nord mostrano perdite maggiori con riduzioni delle transazioni rispettivamente del -29,6% e del -28,2%; poco inferiori le perdite al Sud che segna una diminuzione del -22%.

Un ulteriore elemento alla base del rallentamento dei finanziamenti al settore immobiliare è rappresentato dall’aumento della rischiosità delle imprese edili: a fine novembre 2012 il rapporto sofferenze lorde/impieghi per le imprese di costruzioni ha raggiunto il 12,8%, in forte aumento dal 10,3% di fine 2011 e dal 6,7% di fine 2010.

Per Crif la domanda di mutui riflette l’andamento pesantemente negativo delle compravendite di immobili residenziali che, nel corso del 2012, si sono di fatto riposizionate su volumi nemmeno lontanamente paragonabili a quelli registrati negli anni di picco, tra il 2004 e il 2008. Il dato aggregato della domanda di mutui, espresso come numero di richieste da parte delle famiglie italiane, consolida nel 2012 una dinamica decisamente negativa, con un decremento pari a -42% rispetto al 2011, calo che risulta ancora più significativo nel confronto con gli anni precedenti.

L’ultimo mese del 2012, dicembre, si è chiuso con un -27%, terzo mese consecutivo a evidenziare comunque un lieve rallentamento del calo delle richieste. A ulteriore conferma della cautela adottata dalle famiglie italiane in questa delicata fase del ciclo economico va considerata anche la progressiva diminuzione dell’importo medio richiesto per i mutui, che nel 2012 ha fatto registrare un ulteriore calo, attestandosi a 131.445 euro contro i 136.863 euro del 2011.

Inoltre, analizzando la distribuzione delle richieste di mutuo in funzione dell’importo si consolida lo spostamento verso le fasce più basse: nel 2012, infatti, la classe in cui si sono concentrate le preferenze degli italiani è stata ancora una volta quella compresa tra i 100.000 e i 150.000 euro, con una quota superiore al 29%. Relativamente alla domanda di mutui per fascia di durata, invece, è nuovamente la classe compresa tra i 25 e i 30 anni a risultare quella maggiormente richiesta dalle famiglie italiane, con una quota superiore al 30% del totale.

Fonte: Tecnoborsa

TARES la nuova imposta

Si pagherà dal 2013 la nuova tassa prevista dal decreto Salva-Italia che sostituirà la Tarsu e la Tia. 

La Tares interessa chiunque possieda o detenga locali suscettibili di produrre rifiuti, ma peserà in modo particolare sulle famiglie numerose e sulle imprese. Il pagamento delle quattro rate annuali, che doveva iniziare a gennaio 2013, slitta, secondo un emendamento alle legge di stabilità, ad aprile.

Come funziona
La Tares dovrà coprire il 100% del costo del servizio sostenuto dai comuni, che oggi si ferma in media al 79% con picchi massini che toccano il 91%. Inoltre la Tares dovrà finanziare anche i “servizi indivisibili” forniti dall’ente locale come l’illuminazione pubblica, la manutenzione delle strade, la polizia locale, le aree verdi. 
Le risorse necessarie per coprire tali spese verranno dall’aumento di 30-40 centesimi al metro quadro. In sostanza, il corrispettivo per i servizi indivisibili porterà un incremento stimato di circa il 14% per una famiglia di tre componenti, ma in caso d’adozione dell’aliquota massima può arrivare anche al 19%.

Pagamento della prima rata
Il pagamento della prima rata della Tares, previsto secondo la legge che l’ha introdotta a gennaio 2013, slitterà invece ad aprile. Così ha stabilito un emendamento alla legge di stabilità del governo Monti che ha concesso qualche mese in più per il primo pagamento. Inizialmente la Tares si baserà sulle superfici dichiarate per la Tarsu o la Tia. La Tares avrà la sua base imponibile, pari all’80% della superficie catastale dell’immobile, quando verrà attivata l’interazione dei dati tra catasto e comuni. In sostanza, le prime tre rate si baseranno sugli importi pagati come Tarsu e Tia nell’anno passato a cui si sommano i 30 (o 40) centesimi al metro per i servizi indivisibili. 
Come per l’Imu, anche per la Tares il saldo di dicembre potrebbe essere più salato in base a ciò che stabiliranno le amministrazioni comunali.

Quanto costerà
I parametri su cui si basa la Tares ne aggraveranno il peso sull’economia della famiglie italiane, soprattutto quelle più numerose. 
Oltre all’incremento di 30-40 centesimi per il finanziamento dei servizi indivisibili che peserà su tutti in maniera indiscriminata, c'è anche il cambiamento legato alla redistribuzione del carico in base alla tipologia di nucleo familiare. Da alcuni studi emerge che in base ai criteri di redistribuzione, l’aggravio sarà più significativo all’aumentare del numero dei componenti del nucleo familiare: le famiglie di 5 e più componenti subiranno infatti un incremento medio di quasi il 30 per cento. Al contrario, le famiglie poco numerose potrebbero registrare un beneficio e quelle costituite da un solo componente potrebbero risparmiare circa il 3 per cento.

ACE - Attestato di certificazione energetica

Al via la vera certificazione energetica degli edifici. 

Per l'affitto  e la compravendita delle abitazioni finora c'era l'opportunità per i proprietari di cavarsela, dinanzi al notaio o al contratto di locazione, con una dichiarazione sostitutiva che sancisse la rispondenza alla classe energetica G, quella più bassa. Finora nessun problema. Né sul valore pratico dell'immobile, né sulla piena regolarità della transazione. Ora con la procedura di infrazione aperta dalla Commissione europea nei nostri confronti per incompleta e non conforme attuazione della Direttiva 2002/91/Ce sull'efficienza energetica cambia tutto.

E auto-dichiarare la peggiore prestazione energetica del proprio edificio non è più possibile. 

Il decreto 290 del 13 dicembre scorso, entrato definitivamente in vigore con la pubblicazione sulla «Gazzetta Ufficiale», ha infatti abolito questa possibilità, prevista dall'articolo 9 delle «Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici». 

D'ora in poi quindi dovrà per forza partire quella che si annuncia come una vera e propria corsa alle certificazioni ufficiali  a cura di un tecnico abilitato.

Qualche numero

Le statistiche delle agenzie immobiliari e/o portali indicano che solo il 53% degli annunci di vendita e appena il 37% di quelli in affitto è in regola con le nuove norme che prevedono una certificazione "vera". in base ad un'indagine di Immobiliare.it su oltre 60.000 annunci tra privati censiti solo l'11%  ha una certificazione energetica valida. La percentuale sale al 46% per gli annunci gestiti da agenzie immobiliari indipendenti, al 58% per quelli gestiti da intermediari affiliati a grandi gruppi, per arrivare al 97% per quelli proposti direttamente dai costruttori, che però erano e sono obbligati alla certificazione energetica fin dalla fase progettuale dell'immobile. 

Notevoli le differenze tra Nord e Sud. Il Trentino Alto Adige conta ben l'80% degli immobili regolarmente certificati, segue il Veneto con il 62%, la Val d'Aosta con il 58% , la Lombardia con il 57 per cento. Diversa la situazione al Sud con il 24% della Puglia e il 23% di Sicilia e Basilicata, dove meno del 20% delle proposte di vendita o di locazione possono contare su un documento valido sull'efficienza energetica.

La Svizzera teme la bolla immobiliare

Il real estate residenziale svizzero sembra vivere oggi un clima di attesa per una imminente tempesta e servirebbe una frenata per scongiurare imminenti rischi. La corsa delle quotazioni delle case in Svizzera che c'è stata nell'ultimo decennio mette infatti oggi in discussione la tenuta del settore. Un pericolo bolla che forse non spaventa gli investitori (come l'imprenditore italiano che un anno fa ha comperato un attico sul lungolago di Lugano per 20mila euro al metro quadro o come il miliardario mediorientale che ha acquistato una delle lussuose dimore sulla collina di Cologny a Ginevra), ma che certamente invita alla cautela chi pensava al mattone svizzero come bene rifugio.

Come al solito, è stata la corsa all'acquisto a causare il "pericolo bolla". Il mercato immobiliare, finora aiutato dall'immigrazione, dai bassi tassi di interesse e dalle retribuzioni in crescita, sembra al momento sotto pressione in numerose zone del Paese. I valori del metro quadrato tra il terzo trimestre 2011 e il terzo trimestre 2012 sono saliti del 5,9% per le abitazioni in condominio e del 4,8% per le case singole, attestandosi molto sopra la media del periodo 2002-2012. Ciò nonostante la domanda (secondo Credit Suisse) sarà ancora tale da poter assorbire la nuova offerta. La situazione è particolarmente grave attorno al lago di Ginevra, dove numerosi stranieri hanno preso qui la residenza per motivi fiscali diventando proprietari di dimore da mille e una notte, nella zona di Zurigo e in regioni turistiche come i Grigioni.

Tra l'altro il primo gennaio 2013 è entrata in vigore una nuova legge che blocca tutti i nuovi progetti di costruzione di seconde case (quindi soprattutto nelle località turistiche). Si potranno realizzare solo i progetti che hanno avuto permessi di costruzione legalmente vincolanti prima di tale data. La legge è valida per tutto il territorio svizzero, a esclusione di progetti di grandi dimensioni, purché pianificati prima dell'11 marzo 2012. Questo blocco del nuovo rischia di far aumentare ulteriormente  valori delle case esistenti. 

Parlando di quotazioni, la Svizzera è tra i Paesi europei ad aver registrato gli aumenti più consistenti negli ultimi anni. "Una media del 45% nell'ultimo decennio, secondo Paola Gianasso di Scenari Immobiliari, con punte superiori al 200% nelle zone di Ginevra di fronte al lago. In almeno un terzo delle regioni svizzere il livello delle quotazioni è giudicato insostenibile. L'aumento dei prezzi oltre che dall'aumento della popolazione, è causato dall'alta liquidità disponibile e dai tassi di interesse molto bassi. Ma anche dall'aumento della domanda internazionale da parte di persone che decidono di stabilirsi in Svizzera per convenienza fiscale o che acquistano immobili come beni rifugio. Nonostante gli alti prezzi e magari un cambio sfavorevole con il franco.

Fonte: Il Sole 24 Ore

La crisi economica, le nuove imposte i rincari di alcuni beni di consumo e i problemi relativi alla disoccupazione, in crescita, si capisce bene come sia difficile per le famiglie italiane far quadrare i conti a fine mese.

Il portale Casa.it ha esaminato quali sono le misure che gli italiani stanno mettendo in atto per risparmiare tra le mura domestiche.

Gli intervistati, più di 3.000, concordano, per la maggior parte (82%), sul fatto che la limitazione degli sprechi è lo strumento più adatto per contrastare l'aumento del costo della vita, in particolar modo facendo attenzione al riscaldamento, ai consumi degli elettrodomestici e a tutti i possibili tagli delle spese condominiali, ma anche ai risparmi sui beni  che vengono percepiti oggi come superflui.

Le manovre anti rincari riguardano ad esempio l'analisi dell'opportunità di passare all'impianto autonomo (54%) o di valutare l'installazione di un impianto fotovoltaico (20%). A livello condominiale inoltre gli inquilini sono anche concordi nel rinviare le spese straordinarie (81% del campione). Se proprie necessarie le spese vengono valutate con più preventivi.
Ma all'interno delle mura della propria casa, quali sono invece le voci di spese che vengono tagliate? Si dice addio alla pay tv, ritenuta oggi un bene superfluo, ma si cercano anche offerte più convenienti per le utenze e si passa ad elettrodomestici a basso consumo, anche in un'ottica di consumi più consapevoli e attenti all'ambiente circostante. Per quanto riguarda gli elettrodomestici è in aumento la percentuale di italiani che acquista modelli a basso impatto energetico (il 36% degli intervistati), affermando che il costo di questi ultimi, superiore alla media, viene ammortizzato nell'arco di un paio d'anni grazie ai risparmi in bolletta.

 Il riscaldamento
È il tema più sentito. Secondo Casa.it il contenimento delle spese del riscaldamento è la prima delle manovre anticrisi messa in atto dagli italiani. Il 39% del campione, soprattutto nel nord Italia dove il riscaldamento rappresenta il 30% circa del budget condominiale, si preoccupa di evitare gli sprechi in termini di temperatura tra le mura domestiche. Per questo molti puntano a passare da un sistema centralizzato a più impianti autonomi o semi-autonomi.
Meno gettonata invece la scelta di inserire valvole termostatiche sui caloriferi, probabilmente a causa del prezzo piuttosto elevato (140-180 euro al pezzo). Anche se la spesa viene poi ammortizzata nel tempo grazie alla possibilità di gestire autonomamente i propri consumi.

Si cambiano inoltre le utenze domestiche di gas ed elettricità scegliendo il fornitore più conveniente.

Portineria superflua
Si rimandano gli interventi straordinari non urgenti ma si tagliano le spese ordinarie, quando è possibile. Una di queste voci è quella relativa alla portineria, che oscilla tra i 30 e i 60 euro al mese. Molti condomini si orientano sulla scelta di far gestire le pulizie a una ditta di servizi esterna.

Fonte: Il Sole 24 Ore

Minimizzare il rischio ladri d'appartamento

Consigli CONFEDILIZIA per evitare visite indesiderate quando si va in vacanza.



LA SEGRETERIA TELEFONICA
Evitare di pubblicizzare troppo le assenze. Se si ha una segreteria telefonica, è opportuno non registrare messaggi dal tono vacanziero: meglio il classico "Momentaneamente non siamo in casa" oppure "Questa è una segreteria. Potete lasciare un messaggio"

SOCIAL NETWORK
Se utilizzate un social network, quale Facebook, non date notizie delle vostre assenze.

LA CORRISPONDENZA ED IL MATERIALE PUBBLICITARIO
In mancanza del portiere o di un suo sostituto, lasciare le chiavi di casa ad un parente o ad un amico fidato, che possa passare di tanto in tanto a ritirare la posta e i giornali (il cui accumulo denota l'assenza dei destinatari) e a controllare che tutto proceda per il verso giusto. Anche l'accumulo di materiale pubblicitario nelle cassette postali è una spia dell'assenza del proprietario di casa, ma la cosa - come la magistratura ha già stabilito - si può impedire collocando sopra le cassette stesse un cartello con la scritta "E' vietato lasciare materiale pubblicitario" (se tutti sono d'accordo, in caso di comproprietà) oppure indicando il divieto sulle singole cassette (se vi sono differenti opinioni).

CHIAVI DI CASA
Non lasciare a portata di mani le chiavi di casa, per impedirne il calco.

IL TAPPETINO
Specie negli immobili in condominio e sempre in mancanza di un portiere, bisogna stare attenti ai comportamenti di coloro che svolgono le pulizie di androni e di pianerottoli degli stabili. Infatti, qualche pulitore ha l'abitudine (quando non si tratta, addirittura, di un atto voluto e con uno scopo ben preciso) di lasciare - dopo aver pulito - il tappetino, specie se rigido, sollevato in alto o appoggiato vicino alla porta d'ingresso dell'unità immobiliare e questo, in assenza del proprietario, rappresenta un indizio che in casa non c'è nessuno. Quindi, se ci si accorge che l’addetto alle pulizie non ricolloca subito il tappetino davanti alla porta, è bene avvertirlo e chiedergli risolutamente di evitare tale comportamento, che rappresenta di per sé - come detto - un segnale utile ai ladri.

ATTENZIONE ALLA TARGHETTA DELL'AMMINISTRATORE
Anche la targhetta con i dati dell'amministratore, presente - ove deliberato dall’assemblea condominiale - nella bacheca del palazzo (o in uno spazio comune accessibile agli estranei), può essere utilizzata per truffare i condòmini. Può infatti capitare (come è già capitato, i giornali ne hanno riferito) che una signora entri in condominio, legga il nominativo dell'amministratore e poi, suonando alla prima porta che le capita, si finga la moglie dello stesso (o una persona mandata da lui, di lui - grazie alla targhetta - potrà fornire nome e cognome e, magari, anche qualche dato in più, dove i condòmini sono stati più incauti, riempiendo la targhetta di informazioni…) e - con un motivo studiato allo scopo (tipo, la perdita delle chiavi, un parente malato da soccorrere, una commissione urgente da effettuare ecc.) - chieda in prestito una cinquantina di euro che verranno, a suo dire, restituite dall’amministratore (marito o no). E che naturalmente non torneranno mai indietro. 

I NUOVI CONTATORI ENEL
Fare attenzione - ove già installati - ai nuovi contatori elettronici dell'Enel, che possono segnalare l'assenza dalla propria abitazione e rappresentare così un valido aiuto per coloro che progettano un furto. Infatti, questi nuovi congegni, con cui l'Enel ha deciso di sostituire i vecchi dispositivi, hanno una funzione inusitata: due spie luminose, poste sul lato sinistro del contatore, indicano il prelievo o meno di energia elettrica e - quando non c'è consumo da più di 20 minuti, ovvero quando ci si allontana da casa e si spengono diligentemente tutti gli elettrodomestici o si stacca il contatore - le due spie si accendono e restano accese fin quando il consumo non riprende. Proprio per la presenza di queste spie, è bene mettere in protezione i nuovi contatori, per esempio posizionandoli in armadietti a muro chiusi oppure in locali non accessibili agli estranei. Se questo non è possibile, si possono adottare altri accorgimenti, come lasciare accesa la  spia luminosa del televisore che, avendo necessità di energia elettrica, impedisce - pur determinando un dispendio economico - che si accendano le due spie del contatore.

I LADRI ACROBATI, I FALSI BLACK-OUT E I  RITROVATORI DI PORTAFOGLI
Una pianta rampicante che abbellisce il palazzo (tipo l'edera o la bouganville), un tubo di scarico o quello del gas: ecco i nuovi nemici della sicurezza delle nostre case. Infatti, piccoli ladri acrobati - nella stragrande maggioranza dei casi, bambini fra gli 8 ed i 14 anni, provenienti da circhi dell'est-europeo - sono in agguato. La loro tecnica è oramai nota: utilizzano corde da arrampicata e si servono della pianta o del tubo per entrare, con agilità tutta circense, nelle case (anche quelle site nei piani più alti), passando - se necessario - in piccoli spazi ed agendo soprattutto di giorno, intorno all'ora di pranzo, con la complicità di un palo. Se proprio, d'estate, si desidera lasciare una o più finestre aperte, allora è bene - per evitare queste intrusioni - tenere le persiane chiuse con appositi chiavistelli.
A parte i ladri acrobati, bisogna anche stare attenti alle nuove truffe che i ladri tradizionali hanno inventato: una, consiste nel provocare un guasto all'impianto elettrico o a quello telefonico e poi presentarsi, previa telefonata, alla porta dell'abitazione, fingendosi tecnici arrivati a riparare il danno e - nel frattempo - per rubare tutto il rubabile. Altra invenzione truffaldina è quella di contattare la persona che ha appena perso il portafogli (o il portadocumenti) - quando, addirittura, non gli è stato sottratto - per avvertirla di averlo ritrovato ed evitarle così di fare tutte le denunce del caso (carta bancomat, in ispecie). Nel frattempo, il "benefattore" ha il tempo di svuotare il conto.

GLI INTERVENTI STRUTTURALI (GRATE, TAPPARELLE METALLICHE ECC.)
Eseguire interventi atti a migliorare la sicurezza dell'abitazione, quali: far apporre grate, tapparelle metalliche con bloccaggi o vetri antisfondamento alle finestre, installare porte blindate, apporre nuove serrature, lucchetti e catenacci alle porte, montare allarmi e telecamere. Per tutti questi interventi - ed altri similari - è possibile usufruire ancora delle detrazioni fiscali previste dalla legge.

LA TECNOLOGIA INTELLIGENTE
Può essere utile anche montare una webcam interna all’appartamento, nel luogo che si intende controllare più di frequente (per esempio, l’ingresso). La videocamera manda le riprese effettuate direttamente sul telefonino (ci sono alcune telecamere che sono capaci di filmare anche al buio); basta avviare il relativo programma con una telefonata, con un sms oppure con una videochiamata a seconda del modello installato. Vi sono poi delle telecamere con specifici sensori che possono avvertire - con un mms o per email - anche quando rilevano un movimento o una variazione di temperatura nell’appartamento (segnali, questi, che potrebbe essere stata aperta una porta o una finestra). Prima di montare una di queste speciali ”spie”, conviene informarsi sulle varie caratteristiche dell’apparecchio considerato, sulle modalità della sua alimentazione, sui collegamenti del computer da impostare, sui telefonini che si possono utilizzare ed i programmi che si devono scaricare.

GLI ACCORGIMENTI GENERALI
Ricordarsi che semplici accorgimenti possono essere molto efficaci (specie - ad esempio - in caso di cattivo funzionamento degli allarmi): lasciare in casa una radiosveglia attiva che suoni di tanto in tanto, installare una luce ad intermittenza che saltuariamente si accenda e si spenga, mettere dei coperchi o dei contenitori metallici dietro le porte e le finestre.

IL CONTROLLO PREVENTIVO
Eseguire un controllo sul buon ed efficace funzionamento dell'antifurto, che ha un ulteriore effetto deterrente sui ladri.

IL TELEALLARME
Richiedere alla Questura l'attivazione del teleallarme, dispositivo ausiliario di collegamento con il pronto intervento della Questura stessa. Il servizio di teleallarme, completamente gratuito e da richiedere tramite un semplice modulo scaricabile da Internet al sito www.poliziadistato.it (sezione documenti), può essere attivato con un dispositivo di allarme (omologato ai sensi della legge n. 46/90 e del D.M. n. 314/92) che prevede la diretta installazione di apparecchiature terminali con non più di due linee urbane. Con il teleallarme si ha la sicurezza di un rapido intervento della Forza pubblica. Unico accorgimento da seguire è quello di verificare sempre il buon funzionamento dell'impianto; infatti, falsi allarmi, dovuti a cattivo funzionamento dell'apparecchiatura o a negligenza del proprietario, sono passibili di denuncia ai sensi dell'art. 658 codice penale (procurato allarme).

LA VIGILANZA
Stipulare un contratto di vigilanza con una società privata, pattuendo anche il servizio di teleallarme, con intervento diretto dei "vigilantes".

IL CONTRATTO DI COMODATO
Per proteggere gli oggetti più rari e preziosi (quali, opere d’arte, libri o collezioni rare, gioielli antichi, quadri ecc.), si può darli in prestito (comodato) per mostre temporanee a Musei, Gallerie d'arte ecc.: in questo modo, si evita di lasciare tali valori nella propria abitazione.

Per attenuare, invece, le conseguenze di un furto è opportuno mettere in pratica le indicazioni che seguono:

L'INVENTARIO
Redigere un inventario di tutti gli oggetti di valore (per esempio gioielli) che si conservano nell'appartamento, allegandovi le relative ricevute fiscali (per l'assicurazione), se messe da parte (e, comunque, ricordarsi di farlo per gli acquisti futuri). Si può anche predisporre per ciascuna opera d'arte il "documento dell'opera d'arte". Tale documento, la cui redazione è suggerita proprio dal Comando Tutela Patrimonio Culturale dell'Arma dei Carabinieri, può essere realizzato a cura diretta del proprietario per ogni pezzo e deve contenere indicazioni dell'oggetto, dell'autore, dell'epoca, della tecnica e del materiale utilizzato e delle sue dimensioni, nonché una breve descrizione. A tale scheda va allegata una foto o - se posseduta - una copia fotografica dell'opera, rilasciata dall'antiquario con dietro una dichiarazione firmata sull'autenticità dell'originale; va pure allegata la fattura o lo scontrino.

LA POLIZZA AD HOC
Stipulare una polizza assicurativa ad hoc per garantirsi in caso di avvenuto furto, leggendo con attenzione ogni singola clausola, in quanto se non vengono rispettate le condizioni previste (ad esempio, porte o finestre blindate, griglie alle finestre, maniglie anti effrazione, cassaforte, idoneo sistema di allarme ecc.), la copertura assicurativa non è operante e si è pagato il premio invano. Alcune compagnie, infatti, non risarciscono il furto subito se non vi è stato lo scasso ovvero se la "colpa" del sinistro è da attribuirsi in parte anche al danneggiato, il quale, per esempio, abbia dimenticato una porta o una finestra aperta o non abbia cambiato la serratura dopo aver perso le relative chiavi.

LA TEMPESTIVA DENUNCIA
Fare subito denuncia, orale o scritta, del furto subito, presso la Forza pubblica (Questura, Commissariato di Pubblica Sicurezza, Compagnia o Stazione dei Carabinieri ecc.), specificando in apposito elenco tutti i beni e i documenti sottratti e, in caso di furto di opere d'arte, consegnando il "documento dell'opera d'arte", se predisposto. Gli anziani, i malati o i portatori di handicap possono avvalersi del servizio di "denunce a domicilio", telefonando al 113 e chiedendo l'assistenza di un agente presso la propria abitazione.

LA CONSULTAZIONE DELLA BACHECA
Consultare sul sito Internet della Polizia di Stato, all'indirizzo www.poliziadistato.it, la bacheca della refurtiva recuperata, con catalogo fotografico di vari oggetti ritrovati. Per poter recuperare i propri beni è indispensabile presentare una copia della denuncia di sottrazione ed essere in grado di descrivere dettagliatamente il materiale prima di procedere al riconoscimento. E' utile visionare anche il sito dei Carabinieri (www.carabinieri.it), ove è possibile consultare la sezione, realizzata dal Comando Tutela Patrimonio Culturale, che ospita una banca dati delle opere d'arte rubate.

FURTO IN CASA AGEVOLATO DAI PONTEGGI CONDOMINIALI
Nel caso in cui il furto nel proprio appartamento, commesso da ignoti, sia stato agevolato da ponteggi (presenti, per esempio, in quanto si stanno eseguendo dei lavori di manutenzione dello stabile), si deve verificare se vi sia stata una qualche responsabilità a carico della ditta che esegue i lavori oppure a carico del condominio committente gli stessi.
Si può chiedere il risarcimento dei danni alla ditta appaltatrice a condizione che la stessa - avvalendosi dei ponteggi - abbia trascurato le più elementari norme di diligenza e perizia e non abbia adottato le doverose cautele idonee ad impedire l'uso anomalo delle impalcature, così creando un’agevole via d’accesso ai ladri stessi (Cassazione, sent. 11.02.’05, n. 2844). Sono indice di un comportamento colpevole il non dotare le impalcature di una propria illuminazione, il rimuovere (quando il  ponteggio è incustodito) la sola scala di collegamento tra il cortile e il primo piano, lasciando però le scale di collegamento tra il primo piano (facilmente raggiungibile) e i piani successivi.
Può configurarsi una concorrente responsabilità del condominio committente dei lavori per violazione di regole di custodia o per colpa nella scelta, per essere stata affidata l'opera ad un'impresa assolutamente inidonea, ovvero quando l'impresa - in base ai patti contrattuali - sia stata un semplice e mero esecutore degli ordini del committente, attuandone specifiche direttive. Il condominio potrebbe dover rispondere anche per aver omesso di vigilare sull’osservanza, da parte dell’impresa appaltatrice, di tutte le precauzioni del caso (per esempio, impalcatura montata senza luci esterne e senza alcuna struttura di sicurezza per l'inviolabilità degli appartamenti) o per aver omesso di fornire l'indicazione della ditta appaltatrice, così impedendone di fatto la chiamata in causa da parte dei danneggiati (Cassazione, sent. 17.3.’09, n. 6435).

Fonte: CONFEDILIZIA:IT

Agevolazioni prima casa: vendita dell'immobile prima del quinquennio

Se un contribuente ha acquistato un immobile con le agevolazioni "prima casa", lo ha rivenduto prima del decorso del termine di 5 anni e ha deciso di non riacquistarne un anno entro un anno, può richiedere, prima della scadenza di tale ultimo termine, la riliquidazione dell'imposta tramite apposita istanza da presentare all'Ufficio presso il quale è stato registrato l'atto di vendita dell'immobile per il quale si sia beneficiato delle agevolazioni in questione.

In tale istanza, in particolare, il contribuente dovrà manifestare espressamente la propria intenzione di non voler procedere all'acquisto di un nuovo immobile entro i 12 mesi, richiedendo appunto la riliquidazione dell'imposta assolta in sede di registrazione.


In questo caso, dovrà versare in particolare la differenza tra l'imposta pagata e quella dovuta e il relativi interessi, dopo che l'Ufficio avrà riliquidato l'atto di compravendita e avrà notificato appunto l'avviso di liquidazione dell'imposta dovuta e degli interessi calcolati a decorrere dalla stipula dell'atto di compravendita dell'immobile acquistato con l'agevolazione.

Non sarà, tuttavia, dovuta la sanzione del 30% delle imposte di registro e ipocatastali di cui alla Nota II-bis), art. 1, Tariffa, Parte Prima, D.P.R. 26.4.1986, n. 131, proprio perché la dichiarazione del contribuente è stata presentata prima del decorso del termine di 12 mesi.

Se invece, la decadenza dalle agevolazioni "prima casa" sia avvenuto a causa dell'alienazione dell'immobile prima dei 5 anni senza riacquisto di un nuovo immobile entro 12 mesi e tale ultimo termine sia scaduto senza che il contribuente abbia presentato l'istanza di cui sopra, egli potrà comunque avvalersi del ravvedimento operoso di cui all'art. 13, D.Lgs. 18.12.1997, n. 472 con le modalità indicate dalla R.M. 31.10.2011, n. 105/E, ossia presentando apposita istanza all'Ufficio dell'Agenzia presso il quale è stato registrato l'atto di vendita dell'immobile, con la quale dichiara l'intervenuta decadenza dall'agevolazione e richiede la riliquidazione dell'imposta e l'applicazione delle sanzioni in misura ridotta.

(Risoluzione Agenzia Entrate 27.12.2012, n. 112)

Fonte: Il Sole 24 Ore

Le novità della nuova legge del condominio

LE PARTI COMUNI

Il nuovo art.1117 c.c. introduce una nuova elencazione delle parti comuni, che tiene conto anche dell'evoluzione tecnologica intervenuta dal 1942 a oggi.

Viene ora usata l'espressione “singole unità immobiliari” invece di “diversi piani o porzione di piano”o “se non risulta il contrario dal titolo” anziché l'espressione “se il contrario non risulta dal titolo” .

Inoltre – con riferimento ai “proprietari delle singole unità immobiliari” introduce la specificazione “anche se aventi diritto a godimento periodico”, con apparente implicito riferimento alle ipotesi della cosiddette multiproprietà immobiliare (cfr. art. 69 ss. D.Lgs. n. 206/2005, cosiddetto “Codice del consumo”, e succ. mod.).

Rimane invariata la struttura dell'articolo.

La novità è rappresentata dall'inserimento tra le parti comuni dei “pilastri”, ”travi portanti”, “facciate”.

Tali indicazioni sono indiscutibili, infatti i muri perimetrali delimitano esternamente il caseggiato, mentre la funzione portante è esercitata dai pilastri e dalle travi in conglomerato cementizio.

Al n. 2) viene compresa nell'elenco dei beni comuni l'ipotesi dei “sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune”: si tratta di una riproduzione di indicazioni già da tempo elaborati dalla giurisprudenza.

Per quanto concerne il punto 3) dell'art. 1117, da un lato viene modificata la dicitura di alcuni beni comuni (“gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento anziché gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili) e dall'altro vengono aggiunti gli impianti per “il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo”.

IL SUPERCONDOMINIO

La nuova disciplina sul condominio viene estesa anche ai condomini complessi o supercondomini e ai condomini condomini orizzontali (ma non si aggiunge nulla di sostanziale rispetto ai risultati già acquisiti dalla giurisprudenza).

In particolare, seguendo la definizione normativa, la disciplina condominiale riformata si applica nelle seguenti combinazioni: più unità immobiliari autonome, per esempio villette o garage; più edifici condominiali; più gruppi di unità immobiliari autonome aventi ciascuno un'organizzazione condominiale, definiti condominii di unità immobiliari; più gruppi di edifici condominiali, definiti condominii di edifici.

Si deve però precisare che nei supercondomini quando i partecipanti sono complessivamente meno o pari a sessanta, come per il condominio, l'assemblea rappresenta l'organo sovrano di questa organizzazione ed è costituita dall'insieme dei condomini.

Al contrario, se in totale i condomini interessati sono più di sessanta, detto principio, per effetto della legge di riforma del condominio, non vale per l'assemblea relativa alla gestione delle parti comuni a più edifici o a più edifici condominiali: in tali casi, occorre che il singolo condominio, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio, designi il proprio rappresentante all'assemblea convocata per la gestione delle parti comuni e per la nomina dell'amministratore.

In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.

Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine.

La diffida e il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

LE MODIFICAZIONI DELLA DESTINAZIONE D'USO (ART. 1117-TER C.C. )

Nella nozione di innovazione rientra non solo l'opera nuova ma anche il mutamento della destinazione originaria di un bene comune.

Così per esempio la delibera assembleare di destinazione di aree condominiali scoperte in parte a parcheggio autovetture dei singoli condomini e in parte a parco giochi ha a oggetto un'innovazione diretta al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento della cosa comune.

Tale situazione deve essere tenuta distinta da quella disciplinata dall'art. 1117-ter (Modificazioni delle destinazioni d'uso) che sembra ammettere la possibilità che un bene/impianto comune possa essere “trasformato” fino a consentirne un uso completamente estraneo rispetto alla sua originaria destinazione oggettiva e strutturale.

Si tratta di situazioni in cui alcuni condomini possono subire diminuzioni dei loro diritti: ad esempio nel caso del condominio con accesso dal giardino che a seguito di delibera viene trasformato in piscina o campo da tennis.

Sembra si possa ritenere che la legge di riforma nell'art. 1117-ter si sia voluta riferire a diversi e maggiori interventi rispetto alle innovazioni di cui al comma 1 dell'art. 1120.

Questo viene confermato dalla maggioranza richiesta per approvare detti interventi (quattro quinti del valore dell'edificio, cioè, 800/1000, oltre a identica quantità di “teste”), così elevata da apparire “normalmente” irraggiungibile (quanto meno rispetto alle “presenze” ottenibili solitamente in assemblea).

LA TUTELA DELLE DESTINAZIONI D'USO (ART. 1117 QUATER C.C.)

La norma, di nuova introduzione (e collegata con il precedente ter), considera illegittime le attività dannose e/o pregiudizievoli sulla destinazione d'uso delle parti comuni e ne consente una tutela, azionabile dal singolo o dall'amministratore, tramite la convocazione dell'assemblea condominiale, al fine dell'adozione di una deliberazione inerente alla proposizione di un'eventuale azione giudiziaria a difesa degli interessi condominiali.

I DIRITTI DEI PARTECIPANTI SULLE PARTI COMUNI (ART. 1118 C.C.)

La nuova formulazione dell'art. 1118 conferma che nel condominio la disciplina delle parti comuni si fonda sul principio dell'indivisibilità e della loro inseparabilità.

In ogni caso si precisa che l'invariabilità dal dovere di partecipare ai costi di gestione si conserva anche nel caso di mutamento della destinazione d'uso.

Infine si ammette il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato alle seguenti condizioni:

1) il distacco non deve determinare squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

2) il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Al contrario il condomino rinunciante è esonerato, dal dover sostenere le spese per l'uso del servizio centralizzato.

Il legislatore della riforma quindi aderisce, all'interpretazione giurisprudenziale ormai consolidata che ammette tale distacco unilaterale, in via autonoma e diretta da parte del singolo, rimanendo inalterato l'obbligo di contribuire alla conservazione dell'impianto che rimane di comproprietà comune.

LE INNOVAZIONI (ART. 1120 C.C.)

La legge di riforma prevede, da un lato quorum meno severi sia per l'approvazione delle innovazioni in genere (maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno i due terzi del valore dell'edificio) ammesse con solo limite posto dal successivo art. 1121 (non modificato), sia per le innovazioni d'interesse “sociale” (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio) riguardanti interventi diretti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, per l'eliminazione di barriere architettoniche (in modifica dell'art. 2, comma 1 legge n. 13/1989), per il contenimento del consumo energetico (in modifica dell'art. 26, comma 5 legge n.10/1991), per la realizzazione di impianti “verdi” (in modifica dell'art. 26,comma 2 legge n. 10/1991 per la realizzazione dei parcheggi pertinenziali (in modifica dell'art. 9, comma 3 legge n. 122/1989) e per l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva (in modifica dell'articolo 2-bis, comma 13 D.L. 23 gennaio 2001, n. 5, convertito, con modificazioni, dalla legge 20 marzo 2001, n. 66 ) e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo.

Per le innovazioni di interesse sociale è prevista una particolare procedura di approvazione: infatti, l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato che deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti.

In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.

LE OPERE SULLE PARTI ESCLUSIVE (ARTT. 1122 – 1122-BIS – 1122-TER C.C.)

L'art. 1122 c.c. nella nuova formulazione conferma il divieto riferibile al singolo di porre in essere opere sulla proprietà esclusiva che determinino danni sulle parti comuni.

Viene però corretta la “rubrica” dell'art. 1122 c.c. (che nel codice, prima della riforma era “opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune”) anche se, già da tempo la giurisprudenza aveva chiarito che tale articolo disciplina opere effettuate dal singolo condomino sulle parti esclusive.

L'art. 1122-bis, alla luce della legislazione vigente e dei chiarimenti dei giudici, riconosce il diritto individuale del condomino alla ricezione radio-TV con impianti individuali satellitari o via cavo e ne conferma la libera realizzazione, senza previo voto dell'assemblea, precisando l'obbligo di arrecare il minor pregiudizio possibile alle parti comuni e agli immobili di proprietà di altri condomini e prevedendo che, per la progettazione e l'esecuzione dell'impianto, i condomini siano comunque costretti a lasciare libero accesso alle loro proprietà individuali.

In ogni caso, deve essere rispettato il decoro architettonico dell'edificio.

L'art. 1122-bis aggiunge che è consentita anche l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato.

Per entrambe le ipotesi, sono previste anche alcune “protezioni” a favore degli altri condomini (quali, per esempio, la comunicazione all'amministratore delle modalità del realizzando intervento; la possibilità che l'assemblea “prescriva” alternative e/o “imponga” cautele “a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio”, e anche pretenda idonee garanzie per gli eventuali danni).

LA VIDEOSORVEGLIANZA (ART. 1122-TER C.C.)

La legge di riforma che togliendo ogni dubbio conferma come le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono possibili e possono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

L'assemblea quindi può certamente deliberare di introdurre nuovi impianti volti a garantire i beni (comuni e individuali) della collettività condominiali (ma anche l'incolumità degli stessi condomini o loro familiari).

Ma, l'amministratore di condominio, munito della previa deliberazione assembleare, dovrà adottare tutte le cautele previste dal provvedimento generale del Garante della privacy in materia di videosorveglianza dell'8 aprile 2010 (Gazzetta Ufficiale 22 aprile 2010, n. 99).

In particolare gli adempimenti sono i seguenti:
- cartello informativo,
- stabilire tempi minimi di conservazione delle immagini (massimo 24 ore),
- individuare il personale che può visionare le immagini con atto di nomina di responsabile e incaricato del trattamento,
- chiedere al garante la verifica preliminare al garante nei casi previsti dal provvedimento generale.

IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

Per quanto riguarda il regolamento, le modifiche introdotte sono minimali e riguardano alcune integrazioni di semplice coordinamento con le altre “nuove” norme.

La legge di riforma si propone di risolvere le problematiche connesse alla pubblicità dei fatti condominiali, mai attuata, in parte per il venire meno dell'ordinamento corporativo su cui era imperniata, in parte per il difficile raccordo tra gli istituti condominiali e quelli inerenti i diritti reali.

Così è stato previsto che il regolamento approvato dall'assemblea la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (invariata) ed è allegato al registro indicato dal numero 7) dell'art. 1130, cioè al registro dei verbali delle assemblee.

In ogni caso è stato confermato un principio già espresso dalla giurisprudenza secondo cui il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto nei regolamenti condominiali assembleari approvati a maggioranza, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva.

Per le infrazioni al regolamento di condominio è possibile, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro (in precedenza euro 0,052).

LE TABELLE MILLESIMALI

Con la riforma arriva anche la semplificazione della revisione delle tabelle millesimali che di norma possono essere cambiate solo all'unanimità.

Tuttavia possono essere modificate a maggioranza semplice (maggioranza dei votanti e almeno 500 millesimi) nei seguenti casi:
- siano frutto di un errore;
- quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.

Se si rende necessario un giudizio, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore, il quale è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.

L'amministratore che non adempie a detto obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

In ogni caso si chiarisce che dette disposizioni valgono per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.

La legge di riforma della disciplina condominiale regolamenta in modo più specifico e accurato la figura dell'amministratore condominiale, anche se resta confermato che anche nuovo art. 1129 c.c. evidenzia espressamente come per la disciplina del rapporto contrattuale tra condominio e amministratore debba farsi riferimento alle norme sul mandato (Sezione I, Capo IX, Titolo III, Libro IV del Codice Civile).

Importanti le diverse innovazioni introdotte (che riguardano la riforma degli artt. 1129 e 1130 c.c., nonché l'introduzione del nuovo art. 1130-bis c.c. riguardante il “rendiconto e dell'art 71-bis disp. att.), relativamente all'amministratore di condominio, considerato che la disciplina del nuovo art. 1129 c.c. riguarda anche agli amministratori degli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché di quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica.

LA NOMINA

Secondo il nuovo art. 1129 c.c. l'obbligo della nomina dell'amministratore (che può essere svolta anche in forma societaria con l'indicazione in questo caso della denominazione sociale e della sede legale della società), superando la vecchia soglia numerica di quattro condomini di cui alla precedente versione dell'art. 1129 c.c., scatta soltanto alla presenza di più di otto condomini.

Ove manchi l'iniziativa dell'assemblea, la nomina dell'amministratore deve essere operata dall'autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino oppure dell'amministratore uscente.

Tuttavia, contestualmente all'accettazione della nomina e a ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore deve comunicare i propri dati (anagrafici, professionali, fiscali, o, se si tratta di società, la sede legale e la denominazione) e specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

Inoltre, deve precisare il luogo dove si trova i registri (dell'anagrafe condominiale, registro dei verbali dell'assemblea, registro di nomina e revoca dell'amministratore, registro di contabilità), nonché dei giorni e delle ore nelle quali ciascun condomino interessato può accedere a detti locali ed estrarre copia (firmata dall'amministratore) dei predetti documenti (previa richiesta a quest'ultimo e con rimborso della spesa).

L'assemblea, inoltre, potrà subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato (e se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari vi dovrà essere, contestualmente all'inizio dei lavori, l'adeguamento dei massimali che non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato).

Infine, per la sua nomina resteranno le regole attualmente previste, ossia la necessità che venga deliberata con il voto a favore della maggioranza dei partecipanti all'assemblea e almeno 500 millesimi.

I REQUISITI

Nel caso di necessità dell'amministratore necessario, sono previsti dalla legge di riforma nuovi requisiti di carattere personale (godimento dei diritti civili), requisiti morali (che non siano stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive ecc.), requisiti di carattere professionale (diploma di scuola superiore e aggiornamento professionale continuo).

Qualora l'amministratore venga nominato tra i condomini non occorre però né il diploma di scuola secondaria di secondo grado, né aver frequentato un corso di formazione iniziale, né svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

In ogni caso, per gli amministratori già nominati e operativi da almeno un anno nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della riforma della disciplina condominiale, sarà consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore, anche in mancanza il diploma di scuola secondaria di secondo grado e corso di formazione iniziale (ma resta salvo l'obbligo di formazione periodica).

LA DURATA DELL'INCARICO

La durata del mandato dell'amministratore sarà di un anno, e la carica si intende automaticamente rinnovata per la stessa durata, se l'assemblea non decide altrimenti. L'amministratore resta comunque obbligato a presentarsi di fronte ai condomini ogni anno per avere la conferma del mandato.

GLI OBBLIGHI DELL'AMMINISTRATORE

Nel nuovo art. 1129 c.c. vengono introdotti una serie di nuovi e importanti obblighi (che si aggiungono a quelli sopra visti in occasione della nomina) in capo all'amministratore condominiale, che vanno quindi a integrare il contenuto base del contratto di mandato. In particolare si deve menzionare:
- Obbligo di affiggere le generalità dell'amministratore condominiale in un luogo di pubblico accesso o (in assenza dell'amministratore) il nome del condomino che si assume, volontariamente o su incarico degli altri comproprietari, l'onere di coordinare le attività necessarie alla gestione delle parti comuni: si tratta di dati utili per le emergenze sia in relazione alla Pubblica Autorità sia in relazione al terzo.
- Obbligo di aprire un conto corrente condominiale e di far transitare esclusivamente su quest'ultimo le entrate e le uscite condominiali: questa disposizione risponde a un'esigenza di elementare trasparenza nell'amministrazione delle somme di denaro di proprietà altrui. A detto conto corrente, che potrà essere sia bancario sia postale, avranno ovviamente diritto di accesso tutti i condomini (ma l'accesso dovrà comunque essere intermediato dall'amministratore.
- Obbligo di consegna della documentazione condominiale o di singoli condomini alla cessazione dell'incarico: viene ulteriormente ribadito, anche in sede normativa, l'obbligo dell'amministratore di passaggio delle consegne alla cessazione dell'incarico. Viene poi ulteriormente specificato che l'amministratore dimissionario resta comunque tenuto ad adottare eventuali interventi urgenti nell'interesse delle parti comuni anche dopo la cessazione dell'incarico, qualora non possa utilmente attivarsi il nuovo amministratore (ad esempio perché non ancora nominato dall'assemblea), senza diritto a ulteriore compenso.
- Obbligo di riscuotere le somme dovute dai condomini morosi: viene altresì introdotto l'obbligo dell'amministratore di riscuotere quanto dovuto dai condomini alle casse comuni entro il termine di sei mesi dalla chiusura dell'esercizio contabile nel quale è compreso il credito vantato (e in attesa che l'iter giudiziario faccia il suo corso, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può intanto sospendere il condomino non in regola con i pagamenti dall'uso dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Detto obbligo va altresì correlato a quanto specificamente previsto in tema di morosità condominiale dall'art. 63 disp. att. c.c..

Nel caso in cui la morosità riguardi i rapporti con i fornitori (es. nel caso del mancato pagamento di una bolletta per il servizio di riscaldamento, o di una bolletta per i lavori straordinari), l'amministratore può comunicare direttamente ai creditori interessati che ne facciano richiesta, le generalità di chi non è in regola con i pagamenti.

I creditori in questo caso non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i versamenti, ovvero sospendere il servizio fino al saldo delle fatture, ma sono prima tenuti a recuperare il credito, anche tramite decreto ingiuntivo, direttamente dai singoli condomini morosi.

LA REVOCA O CESSAZIONE DELL'INCARICO

Le legge di riforma ammette la revoca senza “giusta causa” dell'amministratore condominiale (cioè senza che sia necessaria alcuna motivazione (ma che obbliga al risarcimento del danno al professionista per interruzione del mandato) che può essere deliberata dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.

Le novità riguardano però la revoca per “gravi irregolarità” che vengono ampiamente precisate in numerosi casi “tipici” (elencati nel “corposo” comma 12 del nuovo art. 1130 c.c.).

Occorre rilevare che nell'ambito delle gravi irregolarità rientrano non solo comportamenti dolosi da parte del professionista ma anche casi di semplice “colpa” : in queste ipotesi, l'amministratore non ha diritto al risarcimento e talvolta, al contrario, deve pagarlo lui.

A questo si deve aggiungere che per gravi irregolarità fiscali e per la mancata apertura o uso del conto corrente condominiale, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore; in caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

Inoltre, importante l'integrazione consistente nel divieto per l'assemblea di procedere alla reiterazione della nomina di un amministratore già revocato dall'Autorità Giudiziaria.

Si rileva infine che la perdita dei requisiti civili e morali comporta la cessazione dall'incarico: in tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

LE ATTRIBUZIONI

Tra le attribuzioni dell'amministratore ex art. 1130 si può evidenziare l'obbligo di convocazione annuale dell'assemblea per la presentazione del rendiconto ed il dovere per l'amministratore di eseguire gli adempimenti fiscali.

Richiederà un particolare impegno l'obbligo di curare il registro dell'anagrafe dei condomini, con specificazione del relativo contenuto e previsione di obblighi a carico dei condomini finalizzati ad un continuo aggiornamento dei dati trattati;

allo stesso modo comporterà un incremento di attività la cura della tenuta del registro dei verbali, contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale, residenza o domicilio, dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza; ogni variazione di tali dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni: in caso contrario l'amministratore richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie e decorsi trenta giorni, nel silenzio dell'interessato, acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.

Infine, sono da segnalare:

- la previsione della tenuta di alcuni registri, indicati in quello della “nomina e revoca dell'amministratore”, e in quello di “contabilità” (relativo, quest'ultimo, ai “movimenti” giornalieri, con possibilità dell'adozione di modalità informatizzate);

- l'obbligo di conservazione di tutta la documentazione inerente alla gestione del condominio, comprensiva di quella attestante le condizioni tecnico/amministrative dell'edificio;

- il dovere di fornire al singolo condomino che ne faccia richiesta le opportune “attestazioni” in ordine allo stato dei pagamenti e delle pendenze giudiziali;

- la previsione del termine di 180 giorni per la prestazione del rendiconto annuale.

IL RENDICONTO CONDOMINIALE (ART. 1130-BIS C.C.)

L'art. 1130-bis c.c., nel prevedere finalmente una disciplina specifica per la rendicontazione dell'amministratore di condominio, prevede ora un rendiconto condominiale annuale che dovrà contenere una serie di specifiche voci contabili indispensabili alla ricostruzione e al controllo della gestione dell'amministratore da parte di ogni condomino. In particolare, si prevedono come elementi imprescindibili del rendiconto: il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e una relazione accompagnatoria, esplicativa della gestione annuale, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

L'assemblea, inoltre, potrà, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.

La nuova disposizione codicistica specifica che i condomini e i titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese.

Le scritture e i documenti giustificativi devono quindi essere conservati dall'amministratore per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

IL CONSIGLIO DI CONDOMINIO

Viene confermato quanto spesso previsto nei regolamenti condominiali e cioè la possibilità per l'assemblea condominiale di nominare a fini consultivi e di controllo contabile un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini (se le unità immobiliari sono più di dodici).

L'ARTICOLO 1131 C.C.: UN PROBLEMA ANCORA APERTO

Il legislatore ha lasciato invariato l'art. 1131 c.c., sottraendosi così a un necessario chiarimento sul funzionamento della cosiddetta legittimazione processuale (attiva e/o passiva) attribuita all'amministratore.

L'ASSEMBLEA CONDOMINIALE

Le attribuzioni e il funzionamento di tale “organo” rimangono sostanzialmente gli stessi.

Con la riforma diventa possibile ex art 66 disp att. c.c. la convocazione (che deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione) anche via fax o tramite posta elettronica certificata (oltre che con posta raccomandata o consegna a mano) purché arrivi almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione: in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile su istanza dei dissenzienti o assenti (non ritualmente convocati).

Vengono comunque risolte due questioni da sempre molto controverse, vale a dire la possibilità di delega data all'amministratore, e il numero massimo di deleghe ammesse per ciascun partecipante all'assemblea.

Nel primo caso viene esclusa espressamente la possibilità di delega all'amministratore da parte di un condomino, qualunque sia l'argomento all'ordine del giorno.

Per quel che riguarda invece la seconda questione, viene stabilito un tetto massimo quando i condomini sono più di venti; in questa situazione ciascun delegato non potrà singolarmente rappresentare più di un quinto dei condomini e dei millesimi.

I QUORUM PER LA VALIDITÀ (ART. 1136 C.C.)

Il quorum costitutivo previsto per l'assemblea in prima convocazione, in base al vecchio testo dell'art. 1136, comma 1, c.c., era di due terzi del valore dell'intero edificio e di due terzi dei partecipanti al condominio.

La nuova formulazione del comma 1 del nuovo art. 1136, pur mantenendo il requisito dei due terzi del valore dell'intero edificio, ha invece abbassato il secondo quorum richiesto che è quello della maggioranza dei partecipanti al condominio.

Nulla prevedeva, invece, l'art. 1136 c.c. in merito al quorum costitutivo necessario per l'assemblea in seconda convocazione e per le altre ipotesi previste nei commi successivi del medesimo articolo.

Il nuovo art. 1136 c.c. specifica ora in modo espresso che il quorum costitutivo dell'assemblea in seconda convocazione è pari a un terzo del valore dell'intero edificio e a un terzo dei partecipanti al condominio.

Il legislatore ha poi modificato anche il quorum deliberativo dell'assemblea in seconda convocazione.

Fino a oggi una deliberazione assunta in seconda convocazione sarebbe stata valida solo ove avesse riporto un numero di voti che rappresentasse il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio, d'ora in avanti la stessa potrà essere approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Ampliato il novero delle materie per le quali il comma 4 dell'art. 1136 c.c. prevede un quorum deliberativo speciale (nomina e revoca dell'amministratore, liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore, deliberazioni concernenti la ricostruzione dell'edificio e le riparazioni straordinarie di notevole entità, deliberazioni di cui agli artt.1117-quater c.c. (tutela delle destinazioni d'uso), 1120,comma 2 c.c. (innovazioni di interesse sociale, eliminazione barriere architettoniche, parcheggi, impianti “verdi” ecc.), 1122-ter c.c. (impianti di video sorveglianza sulle parti comuni) e 1135, comma 3 c.c. (lavori di manutenzione straordinaria), per le quali continua ad applicarsi il quorum deliberativo di cui al comma 2 dell'art. 1136 c.c. (sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio).

Abbassati i quorum deliberativi per quanto riguarda tutte le altre tipologie di innovazioni (artt. 1120 e 1122-bis c.c. nel nuovo testo introdotto dalla riforma della disciplina del condominio), richiedendo l'approvazione dell'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (e non più la maggioranza dei partecipanti al condominio) e almeno i due terzi del valore dell'edificio.

L'IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI (ART. 1137 C.C.)

L'art. 1137 c.c. relativo alla disciplina dell'impugnazione davanti all'Autorità Giudiziaria delle decisioni assembleari da parte del singolo condomino che ne assume l'invalidità è stato leggermente modificato.

In particolare, la riforma estende tale facoltà di contestazione, oltre al dissenziente e all'assente, anche al condomino che, presente alla riunione, si è semplicemente “astenuto” (omettendo di esprimere sia un voto favorevole, sia contrario), precisando che, per quest'ultimo soggetto, il termine decadenziale (sempre di trenta giorni) decorre, ovviamente, dal momento della riunione.

In relazione a questo un'ulteriore integrazione alla normativa già vigente è contenuta nell'ultimo comma del nuovo testo ove viene precisato che “l'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione” e che per detta richiesta di “sospensione” si applicano le norme relativi ai procedimenti cautelari (libro IV, titolo I, capo III, sezione I, codice di procedura civile), con implicito riferimento alla giurisprudenza che da tempo ne aveva affermato un'identica natura.

Fonte: Il Sole 24 Ore

Sì agli animali domestici in condominio

La legge 220/2012, di riforma del condominio, distingue tra animali domestici ed esotici, affermando la piena libertà di possedere o detenere (per conto di altri) i primi come i gatti, i cani, i criceti, i conigli ecc., estromettendo di fatto la previsione di poter tenere in appartamento i secondi come i serpenti e anche i felini. Rimane la piena responsabilità del proprietario relativamente al controllo e alla custodia del proprio animale soprattutto nelle parti comuni.


L'art. 1138 cod. civ., riformulato

La norma, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 17 dicembre 2012 entrerà effettivamente in vigore il 18 giugno 2013, quindi da quella data il regolamento condominiale non potrà più vietare di possedere o detenere animali domestici in condominio.

Una famiglia su quattro in Italia possiede un animale domestico. Gli animali che vivono in appartamento nel nostro Paese sono circa 45 milioni, dei quali la maggior parte sono cani, seguiti subito dopo dai gatti, poi dai volatili, pesci e roditori.

Il termine domestico ha preso il posto del termine da compagnia inizialmente adottato dal Senato prima degli emendamenti e della sua riformulazione alla Camera, in quanto questa ultima definizione veniva considerata “a rischio”, ovvero un po' troppo ampia, per cui vi era il rischio che per l'appunto il serpente, l'iguana oppure il felino potessero rientrare in questa categoria.

Ma il problema non è stato completamente risolto.

Infatti anche la definizione di animale domestico non trova corrispondenza nei libri o nei trattati giuridici e, quindi, per comune sentire, anche il porcellino o la gallina potrebbero essere considerati tali e, quindi, detenuti legittimamente in condominio.

La ripercussione della norma sui regolamenti esistenti

Questa nuova previsione normativa è stata inserita in base al principio che non deve essere limitato il diritto del proprietario di disporre come crede del proprio bene. Ma è pur vero che un regolamento di natura contrattuale, ovvero approvato con il consenso unanime di tutti i condomini o accettato, sottoscritto e allegato ai singoli atti di compravendita, può imporre vincoli anche sull'uso della proprietà individuale.

In mancanza di una norma transitoria che disciplini i rapporti in essere, la nuova disposizione legislativa trova applicazione solo dal momento in cui entra in vigore, lasciando immutato tutto quanto a essa preesistente. In sintesi, in relazione all'efficacia della legge nel tempo, vige il principio della irretroattività della legge, ossia «la legge non dispone che per l'avvenire: essa non ha effetto retroattivo» (art. 11 delle disposizioni sulla legge in generale del codice civile) per cui i rapporti sorti anteriormente alla riforma continuano a mantenere validità ed efficacia.

Ciò significa che un regolamento di natura contrattuale che sia stato redatto ante riforma e che preveda il divieto di possedere animali in condominio continuerà a essere valido ed efficace nei confronti dei condomini anche successivamente all'entrata in vigore della nuova legge, a meno che non venga modificato col consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.

Diversa considerazione pare, invece, avere il divieto contenuto in un regolamento di natura assembleare.

Se, infatti, i proprietari possono prevedere, in applicazione delle facoltà derivanti dal generale principio di “autonomia contrattuale” ex art. 1322 cod. civ., delle regole in grado di comprimere i diritti dei singoli sulle parti di loro esclusiva proprietà ( regolamento contrattuale), lo stesso non può dirsi per quei regolamenti di natura assembleare, ovvero codicistici che, come tali, devono rispettare i dettami contenuti dall'art. 1138 cod. civ., ovvero limitarsi a disciplinare l'uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, la gestione e la tutela del decoro architettonico dell'edificio e dell'amministrazione dello stabile.

Un regolamento di siffatta natura potrà quindi disciplinare e regolare la gestione del fabbricato e l'utilizzazione dei suoi beni e degli impianti comuni in esso ricompresi, ma non può disporre delle regole che impongono limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai singoli condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà.

Quanto sopra espresso ha trovato pieno accoglimento nella giurisprudenza sia di merito che di legittimità (cfr. Cass. civ., sent. n. 3705/2011; sent. n. 13164/2001 e sent. n. 12028/1993) che, nel corso di questi anni, proprio per le ragioni appena esposte, hanno negato validità al divieto di detenere o possedere animali domestici contenuti nei regolamenti di natura assembleare.

In ogni caso, il regolamento di natura assembleare può essere modificato con la maggioranza stabilita dell'art. 1136, comma 2, cod. civ., ovvero con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Sembra proprio che la nuova disposizione che impone il divieto di vietare (consentite il gioco di parole) di possedere un animale domestico in condominio sia stata decisa in virtù del fatto che, nel tempo, il cane o il gatto hanno assunto un ruolo fondamentale nella vita di relazione e di realizzazione dell'essere umano, inteso anche come qualità della vita, riconoscendo agli stessi un preciso valore per la società. Questo diritto a possedere un animale diventa ora un diritto costituzionalmente garantito e, come tale, inviolabile.

Resta comunque il problema della tutela della salute dei condomini che soffrono di allergie o magari di gravi forme di asma provocate dalla vicinanza o dal contatto con gli animali di proprietà dei condomini ai quali la legge consente ora la piena detenzione senza più alcun divieto.

Pur con l'ingresso di questa nuova previsione legislativa, chi possiede un animale continuerà probabilmente a non avere vita facile in condominio.

Fonte: Il Sole 24 Ore