Le novità della nuova legge del condominio

LE PARTI COMUNI

Il nuovo art.1117 c.c. introduce una nuova elencazione delle parti comuni, che tiene conto anche dell'evoluzione tecnologica intervenuta dal 1942 a oggi.

Viene ora usata l'espressione “singole unità immobiliari” invece di “diversi piani o porzione di piano”o “se non risulta il contrario dal titolo” anziché l'espressione “se il contrario non risulta dal titolo” .

Inoltre – con riferimento ai “proprietari delle singole unità immobiliari” introduce la specificazione “anche se aventi diritto a godimento periodico”, con apparente implicito riferimento alle ipotesi della cosiddette multiproprietà immobiliare (cfr. art. 69 ss. D.Lgs. n. 206/2005, cosiddetto “Codice del consumo”, e succ. mod.).

Rimane invariata la struttura dell'articolo.

La novità è rappresentata dall'inserimento tra le parti comuni dei “pilastri”, ”travi portanti”, “facciate”.

Tali indicazioni sono indiscutibili, infatti i muri perimetrali delimitano esternamente il caseggiato, mentre la funzione portante è esercitata dai pilastri e dalle travi in conglomerato cementizio.

Al n. 2) viene compresa nell'elenco dei beni comuni l'ipotesi dei “sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune”: si tratta di una riproduzione di indicazioni già da tempo elaborati dalla giurisprudenza.

Per quanto concerne il punto 3) dell'art. 1117, da un lato viene modificata la dicitura di alcuni beni comuni (“gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento anziché gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili) e dall'altro vengono aggiunti gli impianti per “il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo”.

IL SUPERCONDOMINIO

La nuova disciplina sul condominio viene estesa anche ai condomini complessi o supercondomini e ai condomini condomini orizzontali (ma non si aggiunge nulla di sostanziale rispetto ai risultati già acquisiti dalla giurisprudenza).

In particolare, seguendo la definizione normativa, la disciplina condominiale riformata si applica nelle seguenti combinazioni: più unità immobiliari autonome, per esempio villette o garage; più edifici condominiali; più gruppi di unità immobiliari autonome aventi ciascuno un'organizzazione condominiale, definiti condominii di unità immobiliari; più gruppi di edifici condominiali, definiti condominii di edifici.

Si deve però precisare che nei supercondomini quando i partecipanti sono complessivamente meno o pari a sessanta, come per il condominio, l'assemblea rappresenta l'organo sovrano di questa organizzazione ed è costituita dall'insieme dei condomini.

Al contrario, se in totale i condomini interessati sono più di sessanta, detto principio, per effetto della legge di riforma del condominio, non vale per l'assemblea relativa alla gestione delle parti comuni a più edifici o a più edifici condominiali: in tali casi, occorre che il singolo condominio, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio, designi il proprio rappresentante all'assemblea convocata per la gestione delle parti comuni e per la nomina dell'amministratore.

In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.

Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine.

La diffida e il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

LE MODIFICAZIONI DELLA DESTINAZIONE D'USO (ART. 1117-TER C.C. )

Nella nozione di innovazione rientra non solo l'opera nuova ma anche il mutamento della destinazione originaria di un bene comune.

Così per esempio la delibera assembleare di destinazione di aree condominiali scoperte in parte a parcheggio autovetture dei singoli condomini e in parte a parco giochi ha a oggetto un'innovazione diretta al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento della cosa comune.

Tale situazione deve essere tenuta distinta da quella disciplinata dall'art. 1117-ter (Modificazioni delle destinazioni d'uso) che sembra ammettere la possibilità che un bene/impianto comune possa essere “trasformato” fino a consentirne un uso completamente estraneo rispetto alla sua originaria destinazione oggettiva e strutturale.

Si tratta di situazioni in cui alcuni condomini possono subire diminuzioni dei loro diritti: ad esempio nel caso del condominio con accesso dal giardino che a seguito di delibera viene trasformato in piscina o campo da tennis.

Sembra si possa ritenere che la legge di riforma nell'art. 1117-ter si sia voluta riferire a diversi e maggiori interventi rispetto alle innovazioni di cui al comma 1 dell'art. 1120.

Questo viene confermato dalla maggioranza richiesta per approvare detti interventi (quattro quinti del valore dell'edificio, cioè, 800/1000, oltre a identica quantità di “teste”), così elevata da apparire “normalmente” irraggiungibile (quanto meno rispetto alle “presenze” ottenibili solitamente in assemblea).

LA TUTELA DELLE DESTINAZIONI D'USO (ART. 1117 QUATER C.C.)

La norma, di nuova introduzione (e collegata con il precedente ter), considera illegittime le attività dannose e/o pregiudizievoli sulla destinazione d'uso delle parti comuni e ne consente una tutela, azionabile dal singolo o dall'amministratore, tramite la convocazione dell'assemblea condominiale, al fine dell'adozione di una deliberazione inerente alla proposizione di un'eventuale azione giudiziaria a difesa degli interessi condominiali.

I DIRITTI DEI PARTECIPANTI SULLE PARTI COMUNI (ART. 1118 C.C.)

La nuova formulazione dell'art. 1118 conferma che nel condominio la disciplina delle parti comuni si fonda sul principio dell'indivisibilità e della loro inseparabilità.

In ogni caso si precisa che l'invariabilità dal dovere di partecipare ai costi di gestione si conserva anche nel caso di mutamento della destinazione d'uso.

Infine si ammette il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato alle seguenti condizioni:

1) il distacco non deve determinare squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

2) il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Al contrario il condomino rinunciante è esonerato, dal dover sostenere le spese per l'uso del servizio centralizzato.

Il legislatore della riforma quindi aderisce, all'interpretazione giurisprudenziale ormai consolidata che ammette tale distacco unilaterale, in via autonoma e diretta da parte del singolo, rimanendo inalterato l'obbligo di contribuire alla conservazione dell'impianto che rimane di comproprietà comune.

LE INNOVAZIONI (ART. 1120 C.C.)

La legge di riforma prevede, da un lato quorum meno severi sia per l'approvazione delle innovazioni in genere (maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno i due terzi del valore dell'edificio) ammesse con solo limite posto dal successivo art. 1121 (non modificato), sia per le innovazioni d'interesse “sociale” (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio) riguardanti interventi diretti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, per l'eliminazione di barriere architettoniche (in modifica dell'art. 2, comma 1 legge n. 13/1989), per il contenimento del consumo energetico (in modifica dell'art. 26, comma 5 legge n.10/1991), per la realizzazione di impianti “verdi” (in modifica dell'art. 26,comma 2 legge n. 10/1991 per la realizzazione dei parcheggi pertinenziali (in modifica dell'art. 9, comma 3 legge n. 122/1989) e per l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva (in modifica dell'articolo 2-bis, comma 13 D.L. 23 gennaio 2001, n. 5, convertito, con modificazioni, dalla legge 20 marzo 2001, n. 66 ) e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo.

Per le innovazioni di interesse sociale è prevista una particolare procedura di approvazione: infatti, l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato che deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti.

In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.

LE OPERE SULLE PARTI ESCLUSIVE (ARTT. 1122 – 1122-BIS – 1122-TER C.C.)

L'art. 1122 c.c. nella nuova formulazione conferma il divieto riferibile al singolo di porre in essere opere sulla proprietà esclusiva che determinino danni sulle parti comuni.

Viene però corretta la “rubrica” dell'art. 1122 c.c. (che nel codice, prima della riforma era “opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune”) anche se, già da tempo la giurisprudenza aveva chiarito che tale articolo disciplina opere effettuate dal singolo condomino sulle parti esclusive.

L'art. 1122-bis, alla luce della legislazione vigente e dei chiarimenti dei giudici, riconosce il diritto individuale del condomino alla ricezione radio-TV con impianti individuali satellitari o via cavo e ne conferma la libera realizzazione, senza previo voto dell'assemblea, precisando l'obbligo di arrecare il minor pregiudizio possibile alle parti comuni e agli immobili di proprietà di altri condomini e prevedendo che, per la progettazione e l'esecuzione dell'impianto, i condomini siano comunque costretti a lasciare libero accesso alle loro proprietà individuali.

In ogni caso, deve essere rispettato il decoro architettonico dell'edificio.

L'art. 1122-bis aggiunge che è consentita anche l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato.

Per entrambe le ipotesi, sono previste anche alcune “protezioni” a favore degli altri condomini (quali, per esempio, la comunicazione all'amministratore delle modalità del realizzando intervento; la possibilità che l'assemblea “prescriva” alternative e/o “imponga” cautele “a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio”, e anche pretenda idonee garanzie per gli eventuali danni).

LA VIDEOSORVEGLIANZA (ART. 1122-TER C.C.)

La legge di riforma che togliendo ogni dubbio conferma come le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono possibili e possono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

L'assemblea quindi può certamente deliberare di introdurre nuovi impianti volti a garantire i beni (comuni e individuali) della collettività condominiali (ma anche l'incolumità degli stessi condomini o loro familiari).

Ma, l'amministratore di condominio, munito della previa deliberazione assembleare, dovrà adottare tutte le cautele previste dal provvedimento generale del Garante della privacy in materia di videosorveglianza dell'8 aprile 2010 (Gazzetta Ufficiale 22 aprile 2010, n. 99).

In particolare gli adempimenti sono i seguenti:
- cartello informativo,
- stabilire tempi minimi di conservazione delle immagini (massimo 24 ore),
- individuare il personale che può visionare le immagini con atto di nomina di responsabile e incaricato del trattamento,
- chiedere al garante la verifica preliminare al garante nei casi previsti dal provvedimento generale.

IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

Per quanto riguarda il regolamento, le modifiche introdotte sono minimali e riguardano alcune integrazioni di semplice coordinamento con le altre “nuove” norme.

La legge di riforma si propone di risolvere le problematiche connesse alla pubblicità dei fatti condominiali, mai attuata, in parte per il venire meno dell'ordinamento corporativo su cui era imperniata, in parte per il difficile raccordo tra gli istituti condominiali e quelli inerenti i diritti reali.

Così è stato previsto che il regolamento approvato dall'assemblea la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (invariata) ed è allegato al registro indicato dal numero 7) dell'art. 1130, cioè al registro dei verbali delle assemblee.

In ogni caso è stato confermato un principio già espresso dalla giurisprudenza secondo cui il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto nei regolamenti condominiali assembleari approvati a maggioranza, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva.

Per le infrazioni al regolamento di condominio è possibile, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro (in precedenza euro 0,052).

LE TABELLE MILLESIMALI

Con la riforma arriva anche la semplificazione della revisione delle tabelle millesimali che di norma possono essere cambiate solo all'unanimità.

Tuttavia possono essere modificate a maggioranza semplice (maggioranza dei votanti e almeno 500 millesimi) nei seguenti casi:
- siano frutto di un errore;
- quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.

Se si rende necessario un giudizio, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore, il quale è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.

L'amministratore che non adempie a detto obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

In ogni caso si chiarisce che dette disposizioni valgono per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.

La legge di riforma della disciplina condominiale regolamenta in modo più specifico e accurato la figura dell'amministratore condominiale, anche se resta confermato che anche nuovo art. 1129 c.c. evidenzia espressamente come per la disciplina del rapporto contrattuale tra condominio e amministratore debba farsi riferimento alle norme sul mandato (Sezione I, Capo IX, Titolo III, Libro IV del Codice Civile).

Importanti le diverse innovazioni introdotte (che riguardano la riforma degli artt. 1129 e 1130 c.c., nonché l'introduzione del nuovo art. 1130-bis c.c. riguardante il “rendiconto e dell'art 71-bis disp. att.), relativamente all'amministratore di condominio, considerato che la disciplina del nuovo art. 1129 c.c. riguarda anche agli amministratori degli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché di quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica.

LA NOMINA

Secondo il nuovo art. 1129 c.c. l'obbligo della nomina dell'amministratore (che può essere svolta anche in forma societaria con l'indicazione in questo caso della denominazione sociale e della sede legale della società), superando la vecchia soglia numerica di quattro condomini di cui alla precedente versione dell'art. 1129 c.c., scatta soltanto alla presenza di più di otto condomini.

Ove manchi l'iniziativa dell'assemblea, la nomina dell'amministratore deve essere operata dall'autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino oppure dell'amministratore uscente.

Tuttavia, contestualmente all'accettazione della nomina e a ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore deve comunicare i propri dati (anagrafici, professionali, fiscali, o, se si tratta di società, la sede legale e la denominazione) e specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

Inoltre, deve precisare il luogo dove si trova i registri (dell'anagrafe condominiale, registro dei verbali dell'assemblea, registro di nomina e revoca dell'amministratore, registro di contabilità), nonché dei giorni e delle ore nelle quali ciascun condomino interessato può accedere a detti locali ed estrarre copia (firmata dall'amministratore) dei predetti documenti (previa richiesta a quest'ultimo e con rimborso della spesa).

L'assemblea, inoltre, potrà subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato (e se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari vi dovrà essere, contestualmente all'inizio dei lavori, l'adeguamento dei massimali che non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato).

Infine, per la sua nomina resteranno le regole attualmente previste, ossia la necessità che venga deliberata con il voto a favore della maggioranza dei partecipanti all'assemblea e almeno 500 millesimi.

I REQUISITI

Nel caso di necessità dell'amministratore necessario, sono previsti dalla legge di riforma nuovi requisiti di carattere personale (godimento dei diritti civili), requisiti morali (che non siano stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive ecc.), requisiti di carattere professionale (diploma di scuola superiore e aggiornamento professionale continuo).

Qualora l'amministratore venga nominato tra i condomini non occorre però né il diploma di scuola secondaria di secondo grado, né aver frequentato un corso di formazione iniziale, né svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

In ogni caso, per gli amministratori già nominati e operativi da almeno un anno nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della riforma della disciplina condominiale, sarà consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore, anche in mancanza il diploma di scuola secondaria di secondo grado e corso di formazione iniziale (ma resta salvo l'obbligo di formazione periodica).

LA DURATA DELL'INCARICO

La durata del mandato dell'amministratore sarà di un anno, e la carica si intende automaticamente rinnovata per la stessa durata, se l'assemblea non decide altrimenti. L'amministratore resta comunque obbligato a presentarsi di fronte ai condomini ogni anno per avere la conferma del mandato.

GLI OBBLIGHI DELL'AMMINISTRATORE

Nel nuovo art. 1129 c.c. vengono introdotti una serie di nuovi e importanti obblighi (che si aggiungono a quelli sopra visti in occasione della nomina) in capo all'amministratore condominiale, che vanno quindi a integrare il contenuto base del contratto di mandato. In particolare si deve menzionare:
- Obbligo di affiggere le generalità dell'amministratore condominiale in un luogo di pubblico accesso o (in assenza dell'amministratore) il nome del condomino che si assume, volontariamente o su incarico degli altri comproprietari, l'onere di coordinare le attività necessarie alla gestione delle parti comuni: si tratta di dati utili per le emergenze sia in relazione alla Pubblica Autorità sia in relazione al terzo.
- Obbligo di aprire un conto corrente condominiale e di far transitare esclusivamente su quest'ultimo le entrate e le uscite condominiali: questa disposizione risponde a un'esigenza di elementare trasparenza nell'amministrazione delle somme di denaro di proprietà altrui. A detto conto corrente, che potrà essere sia bancario sia postale, avranno ovviamente diritto di accesso tutti i condomini (ma l'accesso dovrà comunque essere intermediato dall'amministratore.
- Obbligo di consegna della documentazione condominiale o di singoli condomini alla cessazione dell'incarico: viene ulteriormente ribadito, anche in sede normativa, l'obbligo dell'amministratore di passaggio delle consegne alla cessazione dell'incarico. Viene poi ulteriormente specificato che l'amministratore dimissionario resta comunque tenuto ad adottare eventuali interventi urgenti nell'interesse delle parti comuni anche dopo la cessazione dell'incarico, qualora non possa utilmente attivarsi il nuovo amministratore (ad esempio perché non ancora nominato dall'assemblea), senza diritto a ulteriore compenso.
- Obbligo di riscuotere le somme dovute dai condomini morosi: viene altresì introdotto l'obbligo dell'amministratore di riscuotere quanto dovuto dai condomini alle casse comuni entro il termine di sei mesi dalla chiusura dell'esercizio contabile nel quale è compreso il credito vantato (e in attesa che l'iter giudiziario faccia il suo corso, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può intanto sospendere il condomino non in regola con i pagamenti dall'uso dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Detto obbligo va altresì correlato a quanto specificamente previsto in tema di morosità condominiale dall'art. 63 disp. att. c.c..

Nel caso in cui la morosità riguardi i rapporti con i fornitori (es. nel caso del mancato pagamento di una bolletta per il servizio di riscaldamento, o di una bolletta per i lavori straordinari), l'amministratore può comunicare direttamente ai creditori interessati che ne facciano richiesta, le generalità di chi non è in regola con i pagamenti.

I creditori in questo caso non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i versamenti, ovvero sospendere il servizio fino al saldo delle fatture, ma sono prima tenuti a recuperare il credito, anche tramite decreto ingiuntivo, direttamente dai singoli condomini morosi.

LA REVOCA O CESSAZIONE DELL'INCARICO

Le legge di riforma ammette la revoca senza “giusta causa” dell'amministratore condominiale (cioè senza che sia necessaria alcuna motivazione (ma che obbliga al risarcimento del danno al professionista per interruzione del mandato) che può essere deliberata dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.

Le novità riguardano però la revoca per “gravi irregolarità” che vengono ampiamente precisate in numerosi casi “tipici” (elencati nel “corposo” comma 12 del nuovo art. 1130 c.c.).

Occorre rilevare che nell'ambito delle gravi irregolarità rientrano non solo comportamenti dolosi da parte del professionista ma anche casi di semplice “colpa” : in queste ipotesi, l'amministratore non ha diritto al risarcimento e talvolta, al contrario, deve pagarlo lui.

A questo si deve aggiungere che per gravi irregolarità fiscali e per la mancata apertura o uso del conto corrente condominiale, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore; in caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

Inoltre, importante l'integrazione consistente nel divieto per l'assemblea di procedere alla reiterazione della nomina di un amministratore già revocato dall'Autorità Giudiziaria.

Si rileva infine che la perdita dei requisiti civili e morali comporta la cessazione dall'incarico: in tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

LE ATTRIBUZIONI

Tra le attribuzioni dell'amministratore ex art. 1130 si può evidenziare l'obbligo di convocazione annuale dell'assemblea per la presentazione del rendiconto ed il dovere per l'amministratore di eseguire gli adempimenti fiscali.

Richiederà un particolare impegno l'obbligo di curare il registro dell'anagrafe dei condomini, con specificazione del relativo contenuto e previsione di obblighi a carico dei condomini finalizzati ad un continuo aggiornamento dei dati trattati;

allo stesso modo comporterà un incremento di attività la cura della tenuta del registro dei verbali, contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale, residenza o domicilio, dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza; ogni variazione di tali dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni: in caso contrario l'amministratore richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie e decorsi trenta giorni, nel silenzio dell'interessato, acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.

Infine, sono da segnalare:

- la previsione della tenuta di alcuni registri, indicati in quello della “nomina e revoca dell'amministratore”, e in quello di “contabilità” (relativo, quest'ultimo, ai “movimenti” giornalieri, con possibilità dell'adozione di modalità informatizzate);

- l'obbligo di conservazione di tutta la documentazione inerente alla gestione del condominio, comprensiva di quella attestante le condizioni tecnico/amministrative dell'edificio;

- il dovere di fornire al singolo condomino che ne faccia richiesta le opportune “attestazioni” in ordine allo stato dei pagamenti e delle pendenze giudiziali;

- la previsione del termine di 180 giorni per la prestazione del rendiconto annuale.

IL RENDICONTO CONDOMINIALE (ART. 1130-BIS C.C.)

L'art. 1130-bis c.c., nel prevedere finalmente una disciplina specifica per la rendicontazione dell'amministratore di condominio, prevede ora un rendiconto condominiale annuale che dovrà contenere una serie di specifiche voci contabili indispensabili alla ricostruzione e al controllo della gestione dell'amministratore da parte di ogni condomino. In particolare, si prevedono come elementi imprescindibili del rendiconto: il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e una relazione accompagnatoria, esplicativa della gestione annuale, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

L'assemblea, inoltre, potrà, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.

La nuova disposizione codicistica specifica che i condomini e i titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese.

Le scritture e i documenti giustificativi devono quindi essere conservati dall'amministratore per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

IL CONSIGLIO DI CONDOMINIO

Viene confermato quanto spesso previsto nei regolamenti condominiali e cioè la possibilità per l'assemblea condominiale di nominare a fini consultivi e di controllo contabile un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini (se le unità immobiliari sono più di dodici).

L'ARTICOLO 1131 C.C.: UN PROBLEMA ANCORA APERTO

Il legislatore ha lasciato invariato l'art. 1131 c.c., sottraendosi così a un necessario chiarimento sul funzionamento della cosiddetta legittimazione processuale (attiva e/o passiva) attribuita all'amministratore.

L'ASSEMBLEA CONDOMINIALE

Le attribuzioni e il funzionamento di tale “organo” rimangono sostanzialmente gli stessi.

Con la riforma diventa possibile ex art 66 disp att. c.c. la convocazione (che deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione) anche via fax o tramite posta elettronica certificata (oltre che con posta raccomandata o consegna a mano) purché arrivi almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione: in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile su istanza dei dissenzienti o assenti (non ritualmente convocati).

Vengono comunque risolte due questioni da sempre molto controverse, vale a dire la possibilità di delega data all'amministratore, e il numero massimo di deleghe ammesse per ciascun partecipante all'assemblea.

Nel primo caso viene esclusa espressamente la possibilità di delega all'amministratore da parte di un condomino, qualunque sia l'argomento all'ordine del giorno.

Per quel che riguarda invece la seconda questione, viene stabilito un tetto massimo quando i condomini sono più di venti; in questa situazione ciascun delegato non potrà singolarmente rappresentare più di un quinto dei condomini e dei millesimi.

I QUORUM PER LA VALIDITÀ (ART. 1136 C.C.)

Il quorum costitutivo previsto per l'assemblea in prima convocazione, in base al vecchio testo dell'art. 1136, comma 1, c.c., era di due terzi del valore dell'intero edificio e di due terzi dei partecipanti al condominio.

La nuova formulazione del comma 1 del nuovo art. 1136, pur mantenendo il requisito dei due terzi del valore dell'intero edificio, ha invece abbassato il secondo quorum richiesto che è quello della maggioranza dei partecipanti al condominio.

Nulla prevedeva, invece, l'art. 1136 c.c. in merito al quorum costitutivo necessario per l'assemblea in seconda convocazione e per le altre ipotesi previste nei commi successivi del medesimo articolo.

Il nuovo art. 1136 c.c. specifica ora in modo espresso che il quorum costitutivo dell'assemblea in seconda convocazione è pari a un terzo del valore dell'intero edificio e a un terzo dei partecipanti al condominio.

Il legislatore ha poi modificato anche il quorum deliberativo dell'assemblea in seconda convocazione.

Fino a oggi una deliberazione assunta in seconda convocazione sarebbe stata valida solo ove avesse riporto un numero di voti che rappresentasse il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio, d'ora in avanti la stessa potrà essere approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Ampliato il novero delle materie per le quali il comma 4 dell'art. 1136 c.c. prevede un quorum deliberativo speciale (nomina e revoca dell'amministratore, liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore, deliberazioni concernenti la ricostruzione dell'edificio e le riparazioni straordinarie di notevole entità, deliberazioni di cui agli artt.1117-quater c.c. (tutela delle destinazioni d'uso), 1120,comma 2 c.c. (innovazioni di interesse sociale, eliminazione barriere architettoniche, parcheggi, impianti “verdi” ecc.), 1122-ter c.c. (impianti di video sorveglianza sulle parti comuni) e 1135, comma 3 c.c. (lavori di manutenzione straordinaria), per le quali continua ad applicarsi il quorum deliberativo di cui al comma 2 dell'art. 1136 c.c. (sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio).

Abbassati i quorum deliberativi per quanto riguarda tutte le altre tipologie di innovazioni (artt. 1120 e 1122-bis c.c. nel nuovo testo introdotto dalla riforma della disciplina del condominio), richiedendo l'approvazione dell'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (e non più la maggioranza dei partecipanti al condominio) e almeno i due terzi del valore dell'edificio.

L'IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI (ART. 1137 C.C.)

L'art. 1137 c.c. relativo alla disciplina dell'impugnazione davanti all'Autorità Giudiziaria delle decisioni assembleari da parte del singolo condomino che ne assume l'invalidità è stato leggermente modificato.

In particolare, la riforma estende tale facoltà di contestazione, oltre al dissenziente e all'assente, anche al condomino che, presente alla riunione, si è semplicemente “astenuto” (omettendo di esprimere sia un voto favorevole, sia contrario), precisando che, per quest'ultimo soggetto, il termine decadenziale (sempre di trenta giorni) decorre, ovviamente, dal momento della riunione.

In relazione a questo un'ulteriore integrazione alla normativa già vigente è contenuta nell'ultimo comma del nuovo testo ove viene precisato che “l'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione” e che per detta richiesta di “sospensione” si applicano le norme relativi ai procedimenti cautelari (libro IV, titolo I, capo III, sezione I, codice di procedura civile), con implicito riferimento alla giurisprudenza che da tempo ne aveva affermato un'identica natura.

Fonte: Il Sole 24 Ore

Sì agli animali domestici in condominio

La legge 220/2012, di riforma del condominio, distingue tra animali domestici ed esotici, affermando la piena libertà di possedere o detenere (per conto di altri) i primi come i gatti, i cani, i criceti, i conigli ecc., estromettendo di fatto la previsione di poter tenere in appartamento i secondi come i serpenti e anche i felini. Rimane la piena responsabilità del proprietario relativamente al controllo e alla custodia del proprio animale soprattutto nelle parti comuni.


L'art. 1138 cod. civ., riformulato

La norma, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 17 dicembre 2012 entrerà effettivamente in vigore il 18 giugno 2013, quindi da quella data il regolamento condominiale non potrà più vietare di possedere o detenere animali domestici in condominio.

Una famiglia su quattro in Italia possiede un animale domestico. Gli animali che vivono in appartamento nel nostro Paese sono circa 45 milioni, dei quali la maggior parte sono cani, seguiti subito dopo dai gatti, poi dai volatili, pesci e roditori.

Il termine domestico ha preso il posto del termine da compagnia inizialmente adottato dal Senato prima degli emendamenti e della sua riformulazione alla Camera, in quanto questa ultima definizione veniva considerata “a rischio”, ovvero un po' troppo ampia, per cui vi era il rischio che per l'appunto il serpente, l'iguana oppure il felino potessero rientrare in questa categoria.

Ma il problema non è stato completamente risolto.

Infatti anche la definizione di animale domestico non trova corrispondenza nei libri o nei trattati giuridici e, quindi, per comune sentire, anche il porcellino o la gallina potrebbero essere considerati tali e, quindi, detenuti legittimamente in condominio.

La ripercussione della norma sui regolamenti esistenti

Questa nuova previsione normativa è stata inserita in base al principio che non deve essere limitato il diritto del proprietario di disporre come crede del proprio bene. Ma è pur vero che un regolamento di natura contrattuale, ovvero approvato con il consenso unanime di tutti i condomini o accettato, sottoscritto e allegato ai singoli atti di compravendita, può imporre vincoli anche sull'uso della proprietà individuale.

In mancanza di una norma transitoria che disciplini i rapporti in essere, la nuova disposizione legislativa trova applicazione solo dal momento in cui entra in vigore, lasciando immutato tutto quanto a essa preesistente. In sintesi, in relazione all'efficacia della legge nel tempo, vige il principio della irretroattività della legge, ossia «la legge non dispone che per l'avvenire: essa non ha effetto retroattivo» (art. 11 delle disposizioni sulla legge in generale del codice civile) per cui i rapporti sorti anteriormente alla riforma continuano a mantenere validità ed efficacia.

Ciò significa che un regolamento di natura contrattuale che sia stato redatto ante riforma e che preveda il divieto di possedere animali in condominio continuerà a essere valido ed efficace nei confronti dei condomini anche successivamente all'entrata in vigore della nuova legge, a meno che non venga modificato col consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.

Diversa considerazione pare, invece, avere il divieto contenuto in un regolamento di natura assembleare.

Se, infatti, i proprietari possono prevedere, in applicazione delle facoltà derivanti dal generale principio di “autonomia contrattuale” ex art. 1322 cod. civ., delle regole in grado di comprimere i diritti dei singoli sulle parti di loro esclusiva proprietà ( regolamento contrattuale), lo stesso non può dirsi per quei regolamenti di natura assembleare, ovvero codicistici che, come tali, devono rispettare i dettami contenuti dall'art. 1138 cod. civ., ovvero limitarsi a disciplinare l'uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, la gestione e la tutela del decoro architettonico dell'edificio e dell'amministrazione dello stabile.

Un regolamento di siffatta natura potrà quindi disciplinare e regolare la gestione del fabbricato e l'utilizzazione dei suoi beni e degli impianti comuni in esso ricompresi, ma non può disporre delle regole che impongono limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai singoli condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà.

Quanto sopra espresso ha trovato pieno accoglimento nella giurisprudenza sia di merito che di legittimità (cfr. Cass. civ., sent. n. 3705/2011; sent. n. 13164/2001 e sent. n. 12028/1993) che, nel corso di questi anni, proprio per le ragioni appena esposte, hanno negato validità al divieto di detenere o possedere animali domestici contenuti nei regolamenti di natura assembleare.

In ogni caso, il regolamento di natura assembleare può essere modificato con la maggioranza stabilita dell'art. 1136, comma 2, cod. civ., ovvero con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Sembra proprio che la nuova disposizione che impone il divieto di vietare (consentite il gioco di parole) di possedere un animale domestico in condominio sia stata decisa in virtù del fatto che, nel tempo, il cane o il gatto hanno assunto un ruolo fondamentale nella vita di relazione e di realizzazione dell'essere umano, inteso anche come qualità della vita, riconoscendo agli stessi un preciso valore per la società. Questo diritto a possedere un animale diventa ora un diritto costituzionalmente garantito e, come tale, inviolabile.

Resta comunque il problema della tutela della salute dei condomini che soffrono di allergie o magari di gravi forme di asma provocate dalla vicinanza o dal contatto con gli animali di proprietà dei condomini ai quali la legge consente ora la piena detenzione senza più alcun divieto.

Pur con l'ingresso di questa nuova previsione legislativa, chi possiede un animale continuerà probabilmente a non avere vita facile in condominio.

Fonte: Il Sole 24 Ore

Mutuo giovani coppie

Esiste, pochi lo conoscono, quasi nessuna banca lo concede

Il Ministero del Tesoro la scorsa estate, nell'ambito dell'iniziativa Diritto al futuro, ha deliberato un fondo, riservato all'abbattimento tassi, per l'acquisto dell'abitazione principale di giovani coppie.

Come funziona
Il fondo è riservato all'acquisto dell'abitazione principale per un ammontare non superiore a 200mila euro. Il vantaggio risiede nel fatto che lo Stato garantisce per il 50% dell'importo del mutuo. In questo modo il reddito degli aspiranti mutuatari deve coprire solo l'altra metà del mutuo e, quindi, le chance di avere il prestito aumentano.

Chi sono i beneficiari
Possono aderire al fondo: giovani coppie coniugate (con o senza figli) o nuclei familiari anche mono genitoriali con figli minori. A condizione che entrambi abbiano meno di 35 anni e che il reddito Isee non sia superiore a 35mila euro. Inoltre, non più del 50% del reddito complessivo imponibile ai fini Irpef deve derivare da contratto di lavoro dipendente a tempo indeterminato (in sostanza il 51% del reddito deve essere "precario").

Gli spread applicati sui mutui
Altro vantaggio riguarda gli spread. È previsto infatti uno spread massimo 150 punti base (1,5%) sui mutui di durata superiore a 20 anni e uno spread di 120 punti su durate inferiori, sia per il tasso variabile che per il fisso.

I problemi
Al momento dell'istituzione del fondo (estate 2011) sul mercato c'erano istituti che offrivano mutui (ovviamente in assenza della garanzia statale del 50%) con spread anche inferiori all'1,2%. Dopodiché, da settembre 2011, per colpa dell'altro spread (quello tra BTp e Bund) si sono impennati anche gli spread sui mutui portando la media oggi oltre la soglia del 3%.

Ora c'è chi sta pensando di accelerare i preparativi del matrimonio: il fondo non vale, infatti, per le giovani coppie fidanzate, seppur conviventi. Il timore è che le condizioni stabilite vengano riviste, aggiornate all'evoluzione del mercato che, in effetti, vede oggi spread più che doppi.

Perché le banche ignorano il fondo
A questo timore si aggiunge il fatto che molte banche starebbero facendo ostruzione. In un contesto come quello attuale (con l'erogato di mutui a picco del 47% nel primo trimestre 2012 e la domanda crollata del 44% nel primo semestre come indicato dai dati Crif) e con costi di approviggionamento di capitali in rialzo per gli istituti di credito italiani,  concedere mutui a spread agevolati è ancor meno conveniente che in passato per un intermediario finanziario. Anche perché la copertura dello Stato agisce sulla garanzia (e sul rimborso delle rate per il 50% nel caso di insolvenza) ma non sulla differenza tra le spese di raccolta e lo spread applicato, qualora le prime siano superiori (come probabile) al secondo.

Questo spiega in parte, l'atteggiamento di quegli istituti che in questo momento stanno ignorando quest'opportunità, al momento ancora disponibile per tutti i giovani che rientrano nei requisiti come confermato dall'agenzia statale Consap che gestisce il fondo da 50 milioni di euro. Da una recente indagine di Altroconsumo è emerso che solo nove agenzie su 71 hanno proposto il mutuo agevolato a una coppia, nonostante questa presentasse tutte le carte in regola. Le restanti banche ne hanno ignorato l'esistenza, negando l'offerta di prestito.

Fonte: Il Sole 24 Ore

Crisi economica: 8 milioni di poveri in Italia

Dall'ISTAT un dato allarmante sulla situazione economica del paese


L'Italia che non ce la fa più ad arrivare alla fine del mese, non riesce a spendere, in due, piu' di 1.011 euro. E' composta da 8,1 milioni di persone e rappresenta l'11,1% delle famiglie residenti. In tanti ormai, 3,4 milioni (5,2 famiglie su 100), vivono in condizioni di poverta' grave. Sono dati allarmanti, di una poverta' stagnante, rimasta ''sostanzialmente stabile'' tra il 2010 e il 2011, ma solo perche' sono peggiorate le condizioni delle famiglie in cui vi sono operai, o non vi sono redditi da lavoro, e migliorate quelle delle famiglie di dirigenti o impiegati. A scattare la fotografia dell'Italia ''con le tasche vuote'' e' l'Istat nel report ''La poverta' in Italia'', diffuso di recente.

Al Sud e' povera quasi una famiglia su quattro (23,3%) e, in generale, il 7,6% delle famiglie rischia di ''superare'' la soglia. 

NEL  2011 8 MLN 173 MILA POVERI IN ITALIA - Rappresentano il 13,6% dell'intera popolazione e l'11,1% delle famiglie (2 milioni e 782 mila). Di questi, 3 milioni e 415 mila (5,7% dell'intera popolazione) vivono in condizioni di poverta' assoluta (1 milione e 297 mila famiglie; 5,2%). Una famiglia composta da due persone e' considerata relativamente povera se ha una spesa inferiore o pari a 1.011,03 euro (soglia poverta').

PEGGIORANO LE CONDIZIONI DEGLI OPERAI - Il 15,4% (15,1% nel 2010) dei nuclei in cui vi sono operai e' relativamente povero, il 7,5% (6,4% nel 2010) e' assolutamente povero. Migliora invece la condizione delle famiglie di dipendenti o dirigenti: nel 2010 era relativamente povero il 5,3% e assolutamente povero l'1,4%, nel 2011 i valori si fermano al 4,4% e all'1,3%. Assieme alle famiglie operaie peggiorano anche le condizioni dei nuclei senza occupati ne' ritirati dal lavoro (l'incidenza della poverta' relativa passa da 40,2% a 50,7%) e di quelli con tutti i componenti ritirati dal lavoro (dall'8,3% al 9,6%). In generale, l'incidenza di poverta' assoluta cresce tra le famiglie con a capo una persona con profili professionali e/o titoli di studio bassi, tra cui nuclei con licenza elementare (dall'8,3% al 9,4%) o di scuola media inferiore (dal 5,1% al 6,2%).

AUMENTA LA POVERTA' TRA LECOPPIE CON UN FIGLIO - E' relativamente indigente il 10,4% (4% in poverta' assoluta) delle coppie con un figlio, il 13,5% (5,7%) di quelle con un figlio minore. Nel 2010 erano rispettivamente il 9,8% (2,9%) e l'11,6% (3,9%). Il 28,5% delle famiglie con cinque o piu' componenti e' relativamente povera, incidenza che al Sud raggiunge il 45,2%. La poverta' e' inoltre superiore alla media nelle famiglie con due o più anziani (14,3%).

AL SUD E' POVERA QUASI UNA FAMIGLIA SU 4 - Tra queste, l'8% vive in condizioni di poverta' assoluta. Aumenta in un anno l'intensita' di poverta' relativa (quanto la spesa mensile equivalente delle famiglie povere si colloca al di sotto della linea di poverta'), cioe' i poveri sono diventati ancora piu' poveri. Il valore e' passato dal 21,5% al 22,3%. 

SICILIA E CALABRIA SONO LE REGIONI PIU' POVERE - Con un'incidenza di poverta' rispettivamente pari al 27,3% e al 26,2%. I valori piu' bassi li registrano invece la provincia di Trento (3,4%), la Lombardia (4,2%), la Valle d'Aosta e il Veneto (4,3%).

7,6% FAMIGLIE A RISCHIO DI POVERTA' - Sono quei nuclei che si trovano di poco al di sopra della linea di convenzionale di poverta' e che, magari, con una spesa improvvisa, potrebbero ''scivolare'' al di sotto. Di questi il 3,7% presenta valori di spesa superiori alla linea di poverta' di non oltre il 10%.

Considerando le famiglie povere (6% appena povere e 5,1% sicuramente povere) e quelle a rischio, una famiglia su 5 (18,7%) tra quelle residenti in Italia risulta indigente o quasi indigente.

Fonte : ANSA. it

Il baratto: la nuova moneta dell'anno 2012

Baratto per aziende e privati

Con la crisi la moneta diventa sempre più rara (figuriamoci la possibilità di pagare con mezzi elettronici!) allora le persone si ingegnano e inventano mezzi alternativi.

Di seguito alcuni interessanti articoli trovati in rete.

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Se la stretta creditizia non dà respiro, la risposta di tante piccole e medie imprese si dispiega tra vecchie pratiche e innovazioni del sistema di business. È tornato il baratto, si sente ripetere spesso. Non se n'è mai andato, in realtà, ma solo adattato alle nuove esigenze: lo scambio di beni e servizi senza uso di moneta sfrutta oggi le potenzialità della rete. E mai come negli ultimi mesi si è registrato un tasso di adesione così alto ai vari circuiti di "compensazione multilaterale".

Il baratto funziona così. Ogni azienda paga un abbonamento annuale per far parte del circuito: scambia i prodotti senza nessun pagamento (con una commissione sulle vendite). Chi vende non è obbligato ad accettare la merce dell'acquirente, ma può comprare ciò che gli serve presso altri fornitori del network (che garantisce ogni transazione dal rischio d'insolvenza tramite accordi con società assicurative). La moneta complementare (nome a effetto per riferirsi all'unità di conto della transazione) consente di acquistare senza utilizzare denaro, ma con beni e servizi propri o nuove vendite ai clienti del network.

Sperimentata da tempo in altri paesi, la nuova forma di barter in Italia ha storia recente. Il primo network è stato BexB, spa bresciana nata nel 2001 e che da allora ha intermediato 200 milioni di euro: 72 milioni solo nel 2011, quando ha concluso 9mila operazioni (circa 25 al giorno) sulle 60mila totali portate a termine in dieci anni di attività. Il circuito conta oltre 2200 Pmi associate in tutto il paese (con un fatturato aggregato di circa 21 miliardi di euro), che coprono circa 160 settori merceologici dall'edilizia all'arredamento, dalla meccanica alla chimica, all'informatica, «e le adesioni stanno crescendo al ritmo di 50-60 al mese», afferma Simone Pietro Barbone, marketing account. «Il trend annuale di crescita è del 15-20%, ma nel 2011 è stato quasi del 30 per cento».

BexB ha una quota associativa che varia (da 500 a 4mila euro) in base alla classe di fatturato dell'azienda, così come le provvigioni (dal 2 al 50%). Sta sviluppando una nuova piattaforma tecnologica, che sarà lanciata a breve, e progetta l'apertura di nuove agenzie (oltre a quelle di Napoli e Roma, e le altre di Firenze, Bari e Treviso in fase di start-up). «Non intendiamo però crescere più delle nostre possibilità – spiega Barbone - perché dobbiamo sempre essere in grado di gestire il network in modo adeguato. Infatti non apriamo a tutti, ma valutiamo bene ogni nuova richiesta». L'obiettivo non celato è di arrivare a offrire il servizio della svizzera Wir Bank, che è anche il modello per questo tipo di business: nata nel 1934, oggi conta 60mila Pmi associate.

«Stiamo realizzando importanti operazioni a Napoli, la nostra seconda città per transazioni dopo Brescia, entrando nel mercato immobiliare, con appartamenti scambiati al 100% in compensazione: perché ci sono aziende che hanno venduto un tale quantitativo di merci da assicurarsi crediti (EuroBexB) per l'acquisto di un immobile». C'è infatti una soglia (2mila euro) oltre la quale è possibile trattare la percentuale di compensazione della transazione (la rimanente viene affidata alle modalità di pagamento tradizionali). Dipende da settori e aree geografiche, e naturalmente bisogna trovare una controparte che accetti la proposta: il prezzo più appetibile è sempre quello al 100% in compensazione.

Crescono le aziende interessate al barter, crescono gli operatori. È presto però per parlare di concorrenza, dicono i responsabili dei vari network, il potenziale di mercato è elevato.Cambiomerci è nata a ottobre 2011 e in pochi mesi ha associato quasi 200 aziende in tutta Italia. «L'aumento è continuo, anche se non siamo ancora a pieno regime con la rete di vendita, la maggior parte delle aziende sono situate in Campania, a Roma, e lungo la costa adriatica», racconta il direttore Francesca Scarpetta, che lavora in tandem con il marito e amministratore delegato Antonio Leone. Con due sedi fisiche (Napoli e Milano) e una rete di agenti sparsi per il paese, Cambiomerci punta ad «arrivare entro la fine dell'anno a mille e più aziende associate, anche grazie al nuovo portale che sarà attivo dalla prossima settimana, perché per ora – aggiunge Scarpetta - la maggior parte delle adesioni è arrivata attraverso il call center. Intanto in aprile a Roma parteciperemo al Forum delle eccellenze».

Gli auspici sono anche quelli di non limitarsi al B2B e affacciarsi al privato: «già adesso c'è chi propone prodotti che è difficile piazzare ad altre aziende, per esempio: 2mila biciclette. Chi le prende?». Ma la rete delle imprese interessate al nuovo baratto è sempre più assortita. «Di recente ci ha contattato un giornale che ha chiesto di associarsi perché la pubblicità gli è stata pagata in integratori alimentari: vorrebbe così proporli nel circuito e convertirli in crediti (Ecm: Euro-Cambiomerci) o prodotti che siano utili all'attività, magari attrezzature per l'ufficio».

Anche Cambiomerci (che prevede una quota associativa annua di mille euro e opera su ogni scambio una provvigione che varia dal 2 al 15% in base alla marginalità del settore) offre la possibilità di trattare la percentuale di compensazione.

Un caso differente è quello di Sardex, network nato nel 2009 e operativo da gennaio 2010. Che non fa barter in senso ufficiale. «Certo ci siamo ispirati all'esperienza di Wir e il metodo è sempre lo stesso, quello di lavorare come camera di compensazione – spiega il responsabile della comunicazione, Carlo Mancosu - ma dire che facciamo baratto è riduttivo, e poi: sai che novità!». I quattro fondatori sono partiti osservando quel che nel 2006 avveniva negli Usa, oltre che il tessuto micro-imprenditoriale sardo «dove è eufemistico dire che non si faccia rete». L'iscrizione al circuito prevede sì una quota, ma il modello di Sardex differisce dai circuiti di barter «perché non abbiamo provvigioni sulle transazioni. Seguendo uno studio legato all'esperienza nell'Iowa, le abbiamo eliminate e ottenuto grandi risultati: erano una barriera all'ingresso». I volumi di adesione sono in grande crescita: 500 aziende registrate, e circa 300 in attesa. Nel 2010 sono stati scambiati 350 mila crediti (anche il Sardex, per comodità e facilità equivale a un euro), 1,2 milioni nel 2011 (+370%), e in questi primi mesi del 2012 si è già arrivati alla metà di quelli dell'anno scorso.

Fonte: il Sole 24 Ore

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La tendenza a ricorrere a sistemi alternativi come il baratto per acquisire prodotti e servizi è uno dei sintomi più evidenti della crisi che stiamo vivendo e che ha portato ad una vorticosa perdita della capacità d’acquisto di beni e servizi da parte di imprese e famiglie.

E’ partita proprio da qui, dall’esigenza di dare ossigeno a chi non ha denaro in cassa, la progettazione di Dropis. Si tratta di una nuova piattaforma virtuale che mette in comunicazione le persone allo scopo di favorire il baratto di prestazioni lavorative, prodotti o servizi.

La filosofia di Dropis sta nel fatto che, nonostante ci sia un’effettiva crisi del sistema monetario, le capacità produttive e la forza lavoro non mancano; da qui l’idea di offrire un servizio che permetta di dare le proprie prestazioni lavorative in cambio di una moneta virtuale con la quale sia possibile acquistare nuovi servizi o prodotti senza dover aspettare l’accredito dello stipendio mensile.

Dropis è un progetto tutto italiano: si tratta di una start-up avviata da due giovani ventottenni,Sebastiano Scròfina e Leonardo Dario Perna, che hanno deciso di unire il loro spirito imprenditoriale per cercare una soluzione alle esigenze della società contemporanea. Per agevolare l’operazione di scambio, i due fondatori hanno creato anche un’applicazione su Facebook dov’è possibile selezionare fra i contatti le persone con le quali si vuole avviare un’attività di baratto e scegliere il tipo di prodotto che si vuole scambiare: oggetti, servizi, prodotti cucinati in casa, lezioni private, ore di lavoro o anche cibo coltivato nel proprio terreno.

Dropis, non è l’unico progetto che ha cercato un’alternativa valida all’utilizzo della moneta convenzionale: Sardex, il conio che permette alle imprese sarde di comprare e vendere prodotti e servizi senza spendere o, in Campania, gli SCEC (Sconto Che Cammina) un circuito di scambio preferenziale fra persone associate che si basa su dei buoni sconto, ne sono testimoni.

L’innovazione corre sempre più veloce e spesso, nella ricerca estenuante di sempre migliori soluzioni alla vita di ogni giorno, s’imbatte in invenzioni che hanno il sapore dell’arcaico e del preistorico.

Fonte: La TIVU'

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Si sa che il tempo della crisi è il tempo delle scelte creative. Imprenditori e produttori in difficoltà con i bilanci riscoprono il valore del baratto. Così nasce Cambiomerci.com, un network di baratto fra aziende che desiderano dimezzare i costi senza rimetterci in termini di produttività.

Il principio è fare a meno del denaro liquido (almeno in parte) per mettere a disposizione i beni fisici. Se, ad esempio, una società di telefonia ha bisogno di finanziare una campagna di promozione pubblicitaria su carta stampata, aderendo al networkCambiomerci potrà trovare un editore disposto a procurarle carta e spazi pubblicitari ad un costo vantaggioso per entrambi.

Si tratta di una delle storie riportate dal portale ufficiale del network: “Cambiomerci ha soddisfatto entrambe le parti: considerando, per praticità, che cento fosse la somma da pagare all'editore, cinquanta sono stati pagati in cash e cinquanta con loscambio di prodotti. La società di telefonia ha messo a disposizione del barter prodotti per un valore pari a cinquanta, e ha ottenuto i crediti necessari per concludere l'operazione intaccando la liquidità in misura inferiore che se avesse concluso l'operazione al di fuori del circuito di barter. L'editore non ha perso l'affare, vendendo lo spazio pubblicitario, ed ha ottenuto crediti utili all'interno del barter”.

L'iniziativa, riportata anche da Ballarò, è indubbiamente originale e sembra rilanciare un modello alternativo al paradigma dominante dello scambio monetario.

 Fonte: Il Cambiamento

Affitti brevi : locazioni estive e non qualche informazione

Le locazioni turistiche sono totalmente escluse dall’ambito della riforma degli affitti abitativi: valgono solo le regole del Codice Civile. Il canone è libero e, in mancanza di accordi diversi, sarebbero a carico dell’inquilino solo le spese per piccole riparazioni (che sono qualcosa in meno della manutenzione ordinaria), nonché i consumi delle utenze, mentre il proprietario deve farsi carico di tutto il resto.

Qualsiasi contratto di locazione, ivi compresi quelli turistici, deve essere scritto, anche se dura pochi giorni.

Se la durata del contratto supera il mese, e diviene necessaria la registrazione, la forma scritta finisce per essere più che mai indispensabile, anche per evitare le relative sanzioni fiscali.

La legge può poco, ma a convincere i proprietari di immobili da locare a far le cose in regola dovrebbe essere il buon senso. Stipulare patti scritti resta infatti caldamente consigliabile.

Il canone è liberamente determinabile contrattualmente dalle parti e quindi soggetto solo alle regole del mercato. Ricordiamo che il versamento è vincolato alle regole sulla tracciabilità dei movimenti di denaro: pertanto se si raggiungono i mille euro, non potrà avvenire a mezzo contanti, ma con assegni, bonifici o l’utilizzo di carte di credito.

A livello civilistico, la durata delle locazioni turistiche sarebbe del tutto svincolata da limiti temporali. Tuttavia, tali locazioni sono per definizione stagionali o perlomeno periodiche.

Quindi, il proprietario, se intende evitare che l’inquilino si stabilisca nell’immobile in pianta stabile, affermando che in realtà gli è stato affittato come residenza principale, dovrà curare che la durata del contratto sia limitata, ed evitare rinnovi automatici. Per lo stesso motivo non è opportuno prevedere aggiornamenti periodici del canone stesso, anche se non vietati dalla legge.

L’inquilino ha il diritto di pretendere che la casa sia in condizione di ospitarlo senza disagi. Pertanto, il mobilio e il funzionamento di elettrodomestici e di impianti e la presenza di corredi (per esempio pentole e stoviglie) debbono essere adeguati al bisogno. Se il cliente ha inviato un anticipo senza poter visitare la casa, le promesse del proprietario (vista mare, distanza dalla spiaggia, presenza di posto auto, eccetera) sono proposte contrattuali che vanno onorate, se contenute nel testo dell’annuncio. In mancanza si può richiedere la restituzione dell’anticipo versato a titolo di caparra e anche eventuali danni, oppure una riduzione del canone. Nel contratto andrebbe specificato chiaramente se gli impianti sono “a norma” e, se non lo sono, andrebbe richiesta una precisa liberatoria da parte dell’inquilino (che comunque non mette al riparo da responsabilità il proprietario, in caso di incidenti).

Rientra negli interessi sia del proprietario che dell’inquilino predisporre un “verbale di consegna”, diviso in due parti. Nella prima viene descritto lo stato di manutenzione della casa (pavimenti, porte, finestre, impianti). Soprattutto per gli impianti andrà verificato il funzionamento all’inizio della locazione.

Nella seconda parte del verbale sono descritti gli arredi e gli accessori presenti. Vanno quindi elencati gli immobili e gli elettrodomestici, oltre, per quanto in modo sintetico, tutti gli altri oggetti. Il verbale va controfirmato da proprietario e inquilino sia all’inizio della locazione che alla riconsegna.

Nel contratto andrà inserita una clausola, garantita da una penale, in cui il proprietario si impegna a far riparare velocemente i guasti derivanti da usura e l’inquilino quelli derivanti da danneggiamento o uso improprio.

Altre due clausole sarebbero altresì opportune. La prima stabilisce che il conduttore debba avvertire il proprietario entro un determinato lasso di tempo, di eventuali mal funzionamenti o guasti non rilevati alla consegna delle chiavi, pena la perdita del diritto a sollevare obiezioni.

La seconda determina che se un eventuale guasto dovesse rendere sgradevole la permanenza dell’inquilino nell’immobile per un periodo di tempo eccessivo si provvederà alla riduzione proporzionale del canone.

Fonte: Il Sole 24 Ore

Decreto Sviluppo : detrazione fiscale al 50% per ristrutturazioni e riqualificazione energetica

Decreto Sviluppo: una sintesi dei provvedimenti che interessano il settore immobiliare

Ristrutturazioni
Il decreto prevede l’innalzamento dal 36% al 50% della percentuale di detrazione e il raddoppio del tetto di spesa per ogni unità immobiliare da 48mila a 96mila euro, ma accorcia i tempi per beneficiarne al 30 giugno 2013.

Riqualificazione energetica
Il bonus del 55%, in scadenza al 31 dicembre 2012, sarà prorogato al 30 giugno 2013, ma con una percentuale di detrazione ridotta al 50%.

IMU su immobili invenduti
Gli immobili di proprietà delle imprese di costruzione rimasti invenduti saranno esentati dall'Imu per tre anni.

IVA nella vendita e nella locazione di nuove costruzioni
Il testo approvato reintroduce l’Iva nelle cessioni e locazioni di nuove costruzioni, in modo da rendere disponibili risorse economiche, che attualmente le imprese di costruzione non utilizzano a causa della normativa vigente in base alla quale le cessioni di immobili residenziali effettuate dalle imprese costruttrici, oltre i cinque anni dalla costruzione, sono esenti dall’Iva.

Mercato immobiliare 2012: crollo delle vendite nel primo trimestre

Crisi sempre più grave del mercato immobiliare nazionale

Nei primi tre mesi del 2012, le compravendite di abitazioni sono diminuite del 19,6% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso: in pratica, i rogiti sono passati da 136mila a 110mila, l'agenzia del Territorio parla senza mezzi termini di "crollo". L'Agenzia ha contato i contratti stipulati da gennaio a marzo di quest'anno, e quindi e buona parte del crollo dipende in realtà da decisioni assunte alla fine del 2011.

Le ragioni del crollo. Come rilevano i tecnici del Territorio "il crollo delle compravendite trascritte nel primo trimestre 2012, nasce da una crisi del mercato in atto negli ultimi mesi del 2011 e trova ampia spiegazione considerando i principali indicatori macroeconomici riferiti a tale periodo". Quali? Il Pil in diminuzione dello 0,5%, la disoccupazione in aumento al 9,6%, la spesa delle famiglie per beni durevoli in calo del 7%, il Taeg sui mutui rilevato dalla Banca d'Italia al 4,27% (un punto in più rispetto ad aprile 2011). Senza dimenticare l'effetto psicologico del boom dello spread dello scorso autunno, che potrebbe aver indotto ad aspettare tempi migliori anche chi aveva soldi da spendere. Certamente, il Pil a -1,4% rilevato dall'Istat nei primi tre mesi del 2012 non è un segnale molto confortante per i prossimi mesi.

L'effetto dell'Imu. Quello che non può aver pesato sul crollo delle compravendite – se non in minima parte – è l'introduzione dell'Imu, la nuova imposta municipale prevista dalla manovra salva-Italia, il Dl 201 del 6 dicembre 2011. Una norma arrivata quando molti rogiti per i primi mesi del 2012 erano già stati messi in calendario. Le ricadute sul mercato del nuovo tributo potranno essere valutate a pieno solo nei prossimi mesi. Così come gli effetti sui prezzi: negli ultimi anni, le quotazioni immobiliari si sono mostrate molto più "rigide" del mercato, mostrando una resistenza dovuta anche alla mancanza di alternative di investimento per i potenziali investitori; con un calo così forte delle transazioni, forse qualcosa potrebbe cambiare.

Gli altri settori. Il residenziale costituisce circa il 45% del mercato, e trascina anche le vendite dei box auto (-17,4%), ma anche negli altri settori l'andamento è fortemente negativo, tanto che il dato medio del trimestre è una diminuzione del 17,8 per cento. Il segmento del terziario (2.618 rogiti) perde il 19,6% delle transazioni, seguito dal commerciale (6.521, -17,6%), mentre l'unico a registrare una contrazione più contenuta è il settore produttivo (2.279, -7,9%).

 NTN trimestrale e variazione % tendenziale annua
 
Settori              I trim 2011           II trim 2011           III trim 2011           IV trim 2011      I trim 2012 

Residenziale  136.780                160.139              131.125                170.181                  110.021
Terziario              3.259                     3.894                  3.028                     4.289                      2.618
Commerciale     7.916                     9.211                  7.708                   10.064                      6.521
Produttivo           2.474                     3.215                  2.949                     3.839                      2.279
Pertinenze     107.593                 126.572              102.210                140.476                    88.894
Altro                  41.038                   47.020                 41.279                  54.971                   35.597
 
Totale              299.059                350.052               288.299                383.819                 245.929
       
Settori         I trim 10-11          II trim 10-11           III trim 10-11           IV trim 10-11       I trim 11-12
 
Residenziale  -3,6%                 -6,6%                       1,4%                      0,6%                       -19,6%
Terziario          -4,4%                   4,2%                       2,0%                  -16,5%                       -19,6%
Commerciale  -8,8%                 -5,5%                     11,8%                    -6,4%                       -17,6%
Produttivo        -2,0%                  5,9%                     32,8%                    -5,5%                         -7,9%
Pertinenze       -2,6%                 -3,4%                       0,9%                     2,1%                       -17,4%
Altro                 -5,1%                 -9,2%                        0,9%                   -1,1%                        -13,3%
 
Totale               -3,6%                 -5,6%                       1,6%                     0,4%                     -17,8%

Fonte: Agenzia del Territorio

Cessione di fabbricato addio

Decreto-Legge 20/6/2012, n. 79, G.U. n. 142 del 20/6/2012

Comunicazione «cessione di fabbricato» addio per i contratti di locazione e comodato registrati. Disposizione contenuta nell'art. 2 dl n. 79/2012 in materia di sicurezza pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 20 giugno e già in vigore.

Per tutti i contratti di locazione e di comodato di fabbricati o di porzioni di fabbricati sia ad uso abitativo sia ad uso diverso dall'abitativo per i quali è obbligatoria la registrazione, non è più dovuta dunque la comunicazione di cessione di fabbricato, nota anche come «denuncia antiterrorismo», prevista da un provvedimento datato 1978 in caso di permanenza nell'immobile superiore a un mese.

La registrazione del contratto, infatti, «assorbe» l'obbligo in questione. Mentre negli altri casi, come i contratti di comodato verbali, permane l'obbligo di comunicazione all'autorità locale di pubblica sicurezza o, in mancanza, al sindaco. Comunicazione che potrà avvenire anche in via telematica non appena sarà stato varato un apposito decreto del ministero dell'interno, come previsto dalla nuova normativa.

Lo stesso provvedimento dispone inoltre che resti in vigore, anche per i contratti per i quali è dovuta la registrazione, un analogo obbligo di comunicazione previsto, da una normativa del 1998, quando ad occupare l'immobile sia un cittadino di stati non appartenenti all'Unione europea.

Fonte : G.U.