martedì 12 luglio 2011

Locazioni : miglioramenti e addizioni

Quando il conduttore ha diritto all'indennità


Si definiscono addizioni le opere che, pur unite ed incorporate alla cosa, non si uniscono con questa, ma conservano una propria individualità, apportando un incremento in termini quantitativi o di estensione della cosa (ad esempio, impianti elettrici o di riscaldamento). I miglioramenti, invece, sono costituiti da opere che si fondono con la cosa, apportando un aumento di valore e di qualità.

In definitiva, i miglioramenti di differenziano dalle addizioni perché i primi "comportano un incremento della coda locata derivante dalla sostituzione di una parte con un’altra migliore o dalla unione di elementi ulteriori che si fondono con la cosa originale" (Cass. civ. n. 13070/04), mentre i secondi prevedono l’aggiunta di una cosa accessoria a quella principale, senza perdita di individualità.

Il Codice civile disciplina distintamente i miglioramenti e le addizioni apportati alla cosa concessa in locazione.

Ai sensi dell’art. 1592 c.c., salvo disposizioni particolari di legge o degli usi, il conduttore non ha diritto ad ottenere un’indennità da parte del proprietario per i miglioramenti apportati alla cosa locata, eccezion fatta per il caso in cui vi sia stato il consenso del locatore.

La prova del consenso del proprietario ai miglioramenti apportati grava sul conduttore, il quale, tuttavia, non può limitarsi a sostenere la mera conoscenza o la mancata opposizione del locatore.

Occorre, al contrario, la sussistenza di un consenso espresso fondato su una serie di atti o comportamenti specifici del locatore, costituenti chiara ed inequivoca manifestazione di volontà diretta ad approvare le innovazioni eseguite: la mera tolleranza non costituisce consenso, come ha più volte chiarito la giurisprudenza: "nel contratto di locazione, il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell’art. 1592 c.c., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, e tale consenso, importando cognizione dell’entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, né può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà, volta ad approvare il consenso (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta dell’indennizzo" (Cass. civ. n. 2492/2009).

Una volta dimostrato il consenso, il locatario avrà diritto a ricevere un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa sostenuta ed il valore del risultato utile ottenuto al momento della riconsegna della cosa.

In ogni caso – anche in assenza del consenso del locatore – i miglioramenti possono essere d’utilità al conduttore, poiché questi può pretendere che gli stessi vengano accettati dal locatario a titolo di compenso per eventuali deterioramenti della cosa locata non dovuti a colpa grave del conduttore stesso.

Attenzione: sono regolate dalla disciplina sui miglioramenti solo quei lavori d'innovazione che lascino integra la struttura fondamentale della cosa locata, e non anche quando vi siano alterazioni strutturali profonde che trasformino anche solo una parte dell'immobile locato.
L’art. 1593 c.c. stabilisce che il conduttore che il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza arrecare danno alla cosa medesima, salvo che il proprietario preferisca trattenere per sé le addizioni stesse.

In quest’ultimo caso, il proprietario dove pagare al conduttore un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.

Se le addizioni eseguite non sono separabili senza nocumento della cosa locata e ne costituiscono un miglioramento, si osservano la disciplina di cui all’art. 1592 c.c., sopra descritta.

Le disposizioni relative a miglioramenti ed addizioni possono comunque essere derogate o modificate dalle parti con apposite clausole inserite nel contratto di locazione. Così, ad esempio, se nel contratto è stato inserito il divieto di apportare modifiche all’appartamento senza una diversa ed esplicita autorizzazione del proprietario, il conduttore dovrà dimostrare di aver avuto tale esplicito permesso all’esecuzione dei miglioramenti effettuati.
Il altri casi specifici può accadere che opere qualificabili come addizioni siano da considerarsi giuridicamente inseparabili per disposizione di legge o per vincolo amministrativo: in tal caso, il consenso del locatore non è necessario in quanto sostituito dalla volontà di legge.

Fonte: Consulenza legale condominio

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