Operativa dal 2011
Prevista nello schema di Decreto Legislativo sul Federalismo Municipale sul quale è stata recentemente apposta la fiducia della Camera del Deputati, la cedolare secca sugli affitti, comporterà un notevole vantaggio fiscale per i contribuenti. In alternativa alle ordinarie imposte sui redditi si pagherà infatti un'imposta sostitutiva pari al 21% del canone di affitto, oppure il 19% per i contratti a canone concordato nelle città ad alta tensione abitativa.
Se si aggiunge poi che la cedolare ingloberà anche l'imposta di registro e l'imposta di bollo sui contratti di locazione, il vantaggio per i contribuenti è quasi sempre evidente.
La convenienza va però calcolata sul proprio reddito: mentre c'è sempre per chi affitta a canone libero, per i locatori a canone concordato scatta solo per i redditi lordi annui medio-alti, dai 28mila euro in sù.
Potranno scegliere il regime sostitutivo solo le persone fisiche che non agiscono nell'esercizio dell'impresa o della professione.
Rientrano nell'ambito della cedolare le sole locazioni di abitazioni e pertinenze (per esempio il box) se locate congiuntamente al bene principale. Non vi rientrano ad esempio le sublocazioni poiché queste danno luogo a redditi diversi e non a redditi fondiari.
L'opzione
L'applicazione della cedolare è facoltativa e la scelta spetta al locatore. Condizione necessaria per la validità dell'opzione è che il locatore rinunci per tutta la durata della stessa ad applicare aumenti del canone di affitto, inclusi gli aumenti Istat (cosa che va a vantaggio dell'inquilino). La rinuncia deve essere previamente comunicata all'inquilino con lettera raccomandata. Tale disposizione è inderogabile, il che significa che eventuali accordi contrari tra le parti sono privi di effetti.
Entro 90 giorni dalla prossima emanazione del decreto legislativo da parte del Consiglio dei ministri, sarà l’Agenzia delle Entrate a fissare le modalità di esercizio dell’opzione, di versamento degli acconti e del saldo. Il dlgs ha, in ogni modo, stabilito che:
a) gli acconti saranno pari all’85% dell’imposta per il 2011 e al 95% per il 2012;
b) il tributo va versato entro il termine previsto per il pagamento dell’Irpef;
c) eventuali imposte di bollo e di registro, pagate per registrazioni già avvenute, non saranno rimborsate;
d) il reddito assoggettato a cedolare secca rileva ogni volta la normativa faccia riferimento a requisiti reddituali per il riconoscimento di agevolazioni, fiscali e non, nonché ai fini Isee.
Nel caso si optasse per la cedolare secca, il reddito sottoposto a imposta sostitutiva non può comunque essere inferiore a quello catastale, determinato applicando le tariffe d'estimo.
L'imposta
a) gli acconti saranno pari all’85% dell’imposta per il 2011 e al 95% per il 2012;
b) il tributo va versato entro il termine previsto per il pagamento dell’Irpef;
c) eventuali imposte di bollo e di registro, pagate per registrazioni già avvenute, non saranno rimborsate;
d) il reddito assoggettato a cedolare secca rileva ogni volta la normativa faccia riferimento a requisiti reddituali per il riconoscimento di agevolazioni, fiscali e non, nonché ai fini Isee.
Nel caso si optasse per la cedolare secca, il reddito sottoposto a imposta sostitutiva non può comunque essere inferiore a quello catastale, determinato applicando le tariffe d'estimo.
L'imposta
L'aliquota della cedolare è pari al 21% del canone di affitto libero misura che si abbassa al 19% per i contratti a canone concordato relativi a immobili siti nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (individuati dal Dl 551/1998, all'articolo 1, lettera a e b) e in quelli ad alta tensione abitativa.Sono assoggettabili a cedolare secca anche i canoni relativi a contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell'anno, per i quali non c'è l'obbligo di registrazione.
Questa imposta sostituisce l'Irpef e le addizionali all'Irpef sui redditi fondiari, nonché l'imposta di registro (2%) e l'imposta di bollo sui contratti di affitto. La cedolare secca sostituisce, inoltre, le imposte di registro e di bollo sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione.
L'opzione dovrà essere esercitata con riferimento a ciascun contratto, anche perché occorre la rinuncia all'applicazione degli aggiornamenti del canone (compreso quello Istat), che è un atto autonomo per ogni locazione.
La scelta comporta quindi benefici anche per l'inquilino che, dal canto suo, avrà la sicurezza di un canone fisso e non modificabile.Un legame questo fra le parti che la norma rafforza al punto da subordinare l'efficacia dell'opzione per la tassazione sostitutiva proprio alla dichiarazione preventiva di rinuncia agli aggiornamenti, che il locatore deve comunicare per raccomandata al conduttore.
Questa imposta sostituisce l'Irpef e le addizionali all'Irpef sui redditi fondiari, nonché l'imposta di registro (2%) e l'imposta di bollo sui contratti di affitto. La cedolare secca sostituisce, inoltre, le imposte di registro e di bollo sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione.
L'opzione dovrà essere esercitata con riferimento a ciascun contratto, anche perché occorre la rinuncia all'applicazione degli aggiornamenti del canone (compreso quello Istat), che è un atto autonomo per ogni locazione.
La scelta comporta quindi benefici anche per l'inquilino che, dal canto suo, avrà la sicurezza di un canone fisso e non modificabile.Un legame questo fra le parti che la norma rafforza al punto da subordinare l'efficacia dell'opzione per la tassazione sostitutiva proprio alla dichiarazione preventiva di rinuncia agli aggiornamenti, che il locatore deve comunicare per raccomandata al conduttore.
Le sanzioni
Con l’articolo 3 del dlgs sul federalismo municipale si è operato anche dal lato del contrasto degli affitti in nero. In caso di mancata registrazione di contratti di locazione relativi a immobili a uso abitativo entro il termine stabilito dalla legge:
1) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione;
2) al rinnovo si applica la disciplina prevista per i contratti a canone libero;
3) a decorrere dalla registrazione, il canone annuo di locazione è fissato nel minore fra l’importo stabilito fra le parti e quello pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento degli indici Istat dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati e operai.
Stesse conseguenze anche per contratti registrati:
- di locazione contenenti un importo inferiore a quello effettivo;
- di comodato fittizio.
1) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione;
2) al rinnovo si applica la disciplina prevista per i contratti a canone libero;
3) a decorrere dalla registrazione, il canone annuo di locazione è fissato nel minore fra l’importo stabilito fra le parti e quello pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento degli indici Istat dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati e operai.
Stesse conseguenze anche per contratti registrati:
- di locazione contenenti un importo inferiore a quello effettivo;
- di comodato fittizio.
Locazioni "sottodichiarate" e comodati fittizi che, se non registrati, si considerano nulli.
Viene inoltre ribadito che i contratti non registrati sono nulli, ai sensi della legge 311/2004, pertanto per regolazzare la situazione, gli interessati devono provvedere a registrare i contratti in essere entro 60 giorno dall'entrata in vigore del decreto sul federalismo municipale.
Una spinta in più alla registrazione dei contratti di locazione è data inoltre dalla norma per cui l'adempimento sostituisce l'obbligo di comunicare le generalità del conduttore all'autorità di pubblica sicurezza.
L'inasprimento più notevole delle sanzioni si è avuto a livello di imposte sui redditi.
Se, infatti, il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non è indicato nella dichiarazione dei redditi, la sanzione applicata varia dal 240% al 480% dell'Irpef evasa.Punita è anche l'indicazione in misura inferiore a quella effettiva: la sanzione, in questo caso, può andare dal 200% al 400 per cento.In pratica, sono state raddoppiate le sanzioni amministrative fissate nei casi di dichiarazione omessa o infedele (articolo 1, commi 1 e 2, del decreto legislativo 471/1997).
Inoltre, nell'ipotesi di definizione dell'accertamento sia in via concordata con l'ufficio sia con acquiescenza del contribuente, non spetta alcuna riduzione di sanzioni. L'unico beneficio consisterà nell'applicazione delle "pene" ordinarie (e non raddoppiate, come sopra illustrato) previste all'articolo 1, commi 1 e 2, del decreto legislativo 471/1997, oppure all'articolo 13 dello stesso decreto legislativo nei casi di ritardato od omesso versamento.
Fonti : FiscoOggi
L'inasprimento più notevole delle sanzioni si è avuto a livello di imposte sui redditi.
Se, infatti, il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non è indicato nella dichiarazione dei redditi, la sanzione applicata varia dal 240% al 480% dell'Irpef evasa.Punita è anche l'indicazione in misura inferiore a quella effettiva: la sanzione, in questo caso, può andare dal 200% al 400 per cento.In pratica, sono state raddoppiate le sanzioni amministrative fissate nei casi di dichiarazione omessa o infedele (articolo 1, commi 1 e 2, del decreto legislativo 471/1997).
Inoltre, nell'ipotesi di definizione dell'accertamento sia in via concordata con l'ufficio sia con acquiescenza del contribuente, non spetta alcuna riduzione di sanzioni. L'unico beneficio consisterà nell'applicazione delle "pene" ordinarie (e non raddoppiate, come sopra illustrato) previste all'articolo 1, commi 1 e 2, del decreto legislativo 471/1997, oppure all'articolo 13 dello stesso decreto legislativo nei casi di ritardato od omesso versamento.
Fonti : FiscoOggi
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