Comprare casa in Grecia : procedura e tasse

Acquistare una proprietà in Grecia è abbastanza semplice.

Senza riguardo alla nazionalità, chiunque può diventare proprietario di un immobile. 

La proprietà in Grecia è sotto la protezione della costituzione greca.Tutti i proprietari d’immobili hanno diritti e responsabilità uguali. In Grecia non esiste ancora un catasto completo ma è in corso la registrazione di terreni a livello nazionale. In alcune isole e zone ci sono già terreni registrati, mentre in altre zone esistono i registri ipotecari. 

Le costruzioni di immobili in Grecia rispettano i Regolamenti Europei in materia, e sono totalmente conformi alla normativa antisismica. 

Esistono molti immobili di qualità che si possono acquistare in Grecia. Inoltre ci sono molti progetti di costruzione in corso che riguardano case di stile greco tradizionale o ville, case urbane, appartamenti ecc.

 In più, confrontato ai prezzi di altri paesi d' Europa, l’immobile in Grecia ha un prezzo ancora molto conveniente. La parte più importante dell'acquisto è data dal reperimento dell'immobile di e arrivare all'acquisto non richiede più di 5-8 settimane. 

In Grecia prima di acquistare un immobile bisogna procurarsi un avvocato, un notaio, un geometra e un ragioniere .

I legali effettuano le indagini legali necessarie per accertare la regolarità dell'immobile e dei titoli della proprietà per i 20 anni precedenti; accertano inoltre che le proprietà sono esenti da  ipoteche, espropriazioni e, in generale, da qualsiasi gravame legale. In più, si accertano che tutte le imposte fondiarie che competono a chi vende siano state pagate. 

Le spese per l'avvocato o ingegnere che si occuperanno di controlli, ma anche del notaio ecc, sono a carico dell' acquirente. Il notaio è un avvocato nominato dallo Stato che effettua e certifica tutte le transazioni del bene immobile, compresa l'elaborazione ed il riesame di tutti i documenti ufficiali, per accertare il trasferimento legale della proprietà.Gli ispettori (geometra o ingegnere civile ecc) si accertano che tutto quel che riguarda la costruzione dell’immobile sia conforma ai permessi di progettazione legali. La presenza di un ragioniere è essenziale nella fase iniziale per aiutare con le dichiarazioni dei redditi e per spiegare i  diritti tributari .

E' obbligatorio per tutti i compratori avere un codice fiscale Greco (AFM), compresi gli stranieri ed i residenti in modo permanente all'estero. Lo si può avere presso gli uffici tributari, gratis. Tutti i richiedenti devono presentare il loro passaporto ed il loro certificato di nascita. Può fare domanda per un AFM a favore dell'acquirente un avvocato munito di procura.

Le tasse di trasferimento sulla proprietà si pagano sul valore ‘oggettivo’ del immobile.

Il valore ‘oggettivo’, è il valore monetario di un immobile calcolato secondo apposite tabelle, per ogni zona geografica, pubblicate dalle amministrazioni fiscali greche. Come regola generale, il valore ‘oggettivo’ è più basso del relativo prezzo d'acquisto di un immobile.

Tutti i pagamenti necessari devono essere effettuati tramite un apposito conto corrente aperto in Grecia. Questo conto serve per dimostrare che i fondi monetari usati per l'acquisto della proprietà sono entrati in Grecia da un altro paese e sono, quindi, non tassabili in Grecia. L'apertura di un conto in banca in Grecia richiede soltanto alcuni minuti e non necessita di un deposito minimo. Servono solo un documento di identità ed il codice fiscale (AFM).

Per i cittadini UE serve un permesso di soggiorno per comprare un immobile in Grecia soltanto se si compra un immobile in una zona vicino alle frontiere nazionali ( comprese alcune isole quale Rodi, ed isole dell' Egeo orientale). Se questo è il caso, è richiesto un permesso di soggiorno provvisorio denominato 'scheda blu'.  Si può fare domanda per ottenerlo alla stazione di polizia locale. L'emissione avviene entro due settimane, ma l' avvocato se delegato può ritirare il permesso se necessario. Questo permesso è una formalità per i cittadini di UE .

Per comprare proprietà in tutte le altre regioni della Grecia, non c'è bisogno di un permesso di soggiorno. 

Per i cittadini Non - UE. Serve un permesso di soggiorno speciale per comprare un immobile in una zona vicino alle frontiere nazionali (comprese alcune isole quali Creta e Rodi, ed isole dell'

Egeo orientale). Se questo è il caso, bisogna fare domanda per un ottenere permesso speciale presso il Ministero della difesa ad Atene.Per comprare proprietà in tutte le altre regioni della Grecia, non c'è bisogno di un permesso di soggiorno.

Per arrivare a comprare un immobile in Grecia il processo è ragionevolmente rapido e semplice. Come regole generali, bisogna:

-  scegliere l'immobile;

-  procurarsi il denaro per l'acquisto;

- trovare l’avvocato, il notaio, l'ispettore(geometra,ingiungere civile) e il ragioniere.

Le agenzie aiutano a fare domanda per il permesso speciale (scheda blu o altro); per ottenere il codice fiscale(AFM), per aprire un conto in una banca in Grecia, per firmare il contratto di vendita con i dettagli che la riguardano.

Si usa lasciare un deposito del 10% del valore per assicurarsi che la proprietà non sarà proposta e venduta ad altri. I metodi usuali di pagamento includono i contanti, trasferimento della banca o carta di credito.

Poi si torna in Grecia per firmare il contratto finale quando tutto è pronto (5-8 settimane, solitamente). Oppure, il procuratore legale può firmare per il cliente se delegato. Alla firma del contratto finale, bisogna pagare tutte le tasse. 

Di solito per il pagamento di  tasse,costi,provvigioni, ecc, si arriva al 13-15% del costo dell'immobile.

Secondo la legge Grecia ogni proprietario di immobili deve fare la dichiarazione dei redditi alle amministrazioni fiscali greche con un modulo chiamato E9. Questo è obbligatorio per ogni proprietario di immobili in Grecia, anche per coloro che vivono all'estero o non hanno un reddito in Grecia. Se si possiede un immobile in Grecia ma i beni immobili negli anni successivi non hanno subito variazioni nel tempo non si deve presentare più il modulo E9. Un immobile non dichiarato non può essere rivenduto.

Per gli immobili acquistati dopo il 1 gennaio del 2006 si devono pagare delle imposte sulla vendita di immobili. La percentuale della tassa dovuta varia in base alla durata del possesso dell'immobile stesso. 

più precisamente: 

- per le proprietà comprate dopo il 1 gennaio 2006, e restanti nella sua proprietà per 0-5 anni: Tassa di 20% 

- per le proprietà comprate dopo il 1 gennaio 2006, e restanti nella sua proprietà per 5-15 anni: Tassa di 10% 

- per le proprietà comprate dopo il 1 gennaio 2006, e restanti nella sua proprietà per 15-25 anni: Tassa di 5%

Bisogna inoltre pagare una tassa annuale sulla proprietà se il valore ‘oggettivo’ del immobile eccede un determinato importo suscettibile di variazioni nel tempo per cui va sempre verificato

L'immobile si può ipotecare e si può effettuare l'acquisto in comproprietà col coniuge, figli, eredi legali, oppure a nome di una azienda.
Se dalle ricerche effettuate sugli immobili sorgono dei problemi, l'anticipo pagato verrà restituito ed è per questo che viene pagato al procuratore e non al proprietario dell'immobile.

Se è stato firmato un contratto preliminare ed è stato lasciato un deposito per l'immobile, questo viene considerato come garanzia per l'acquisto. È importante quindi essere certi dell'acquisto perché ritirandosi si perde il deposito.

Se invece si ritira il venditore dell' immobile, in presenza di un compromesso firmato e del versamento di un deposito viene restituito il doppio del deposito. 

Comprare casa in Germania

Tutta la procedura e le imposte da pagare

Mutuo e finanziamenti

Il primo passo da compiere per l’acquisto di immobili in Germania è quello di procurarsi le necessarie risorse economiche. La legge tedesca prevede che, prima di recarsi dal notaio per l’atto, l’acquirente disponga di un documento di accettazione della richiesta di mutuo da parte di una banca. Molti agenti immobiliari hanno costanti rapporti di lavoro con le banche che erogano mutui ipotecari e possono consigliare l’ acquirente sulle varie opzioni di finanziamento. Il mutuo può essere richiesto ai vari istituti bancari, in modo del tutto simile all’ Italia, garantito da ipoteca. Di solito si può ottenere un mutuo ipotecario per circa il 60-70% del prezzo di acquisto.Una maggiore percentuale fino al 100% del prezzo di acquisto deve essere garantito o, da altri titoli, assicurazioni e titoli finanziari, che devono essere depositati presso la banca di finanziamento.

Il mutuo può essere erogato anche a stranieri non residenti in Germania (e senza reddito) ma difficilmente per un importo superiore al 60% del prezzo di acquisto.

Atto di acquisto

L'atto di acquisto acquisto e gli eventuali documenti di accompagnamento (come la dichiarazione ufficiale di divisione “Teilungserklärung”), deve essere accuratamente esaminato - assicuratevi di aver compreso l’accordo! Se non si parla correntemente in tedesco è meglio avere una traduzione professionale o incaricare un avvocato specializzato in diritto immobiliare tedesco.

Rogito

È necessario fissare un appuntamento con il pubblico notaio per la firma dell’ atto. Come in Italia, il pubblico notaio leggerà ad alta voce l’ atto ad entrambe le parti, con gli eventuali traduttori presenti. Alcuni Notai offrono una versione bilingue dell’ atto. Dopo aver apportato tutte le modifiche o le aggiunte l’atto è firmato da entrambe le parti e dal notaio. Il contratto è ovviamente irrevocabile e definitivo dopo la firma, stabilisce tutti i termini e le condizioni della vendita, come il giorno del pagamento, il giorno della consegna al nuovo proprietario, o eventuali riparazioni necessarie, altri obblighi del venditore e di terzi in base alle necessità specifiche.Di fronte al Notaio devono presenziare tutti gli acquirenti muniti di validi documenti di identità. Se una delle parti è una società è necessario sia presente il legale rappresentante con i documenti comprovanti i suoi poteri (atto costitutivo ed estratto dalla Camera di Commercio, oltre il documento di identità.

Pagamento delle provvigioni
Il giorno del rogito, di fronte al notaio, devono essere pagate le provvigioni all’ agente immobiliare che solitamente oscillano tra il 3/5 ed il 7% del prezzo di acquisto più IVA. A seconda dell' accordo tra le parti, la commissione è pagata dal compratore o dal venditore. L’imposta sull’ acquisto degli Immobili deve essere pagata entro quattro settimane dopo la firma del contratto. 

La tassa di acquisto è del 3,5% nella maggior parte dei Länder tedeschi - tuttavia a Berlino è del 4,5% - del prezzo di acquisto indicato nel contratto. 

Questa tassa deve essere pagata quando richiesta, in caso contrario l’ufficio-imposte non rilascia il certificato di liquidazione; tale documento è fondamentale per richiedere la trascrizione del titolo ed il passaggio di proprietà.
Entro lo stesso periodo di tempo devono essere pagate la parcella del notaio e la tassa di registro, che ammontano solitamente dall’ 1,0 all’1,5% del prezzo di acquisto.

Residenza

Acquistare un immobile in Germania non garantisce di ottenere la residenza.
Se avete intenzione di acquistare immobili in Germania, per vivere qui, è necessario ottenere un visto per la residenza permanente nel paese.

Costi di acquisto

I costi da calcolare per l’ acquisto di un immobile possono essere all’ incirca calcolati tra il 10 e il 12% sul prezzo di acquisto così determinati.

* Tassa di acquisto ( “Grunderwerbsteuer”): 3,5% (nota: a Berlino l’acquisto l’imposta è del 4,5%) del prezzo di acquisto da pagare entro un mese dall’ atto
* Spese notarili Questi sono circa l’1% - 1,5% del prezzo di acquisto, più eventuali spese di traduzione necessarie, da contrattare prima; possono infatti variare moltissimo.
* Agente immobiliare. Il costo per l’acquisto di agenti in Germania varia dal 5% - 7%, più l’IVA.
* Imposta di registro. La tassa di registrazione può variare dal 0.8 al 1.2%.
* Mutuo, imposte ipotecarie. Se si è scelto di richiedere un mutuo debbono essere calcolate anche spese bancarie per il mutuo, più eventuali ulteriori spese notarili e di iscrizione ipotecaria da effetuarsi a cura di un notaio all’ Ufficio del registro fondiario.

Imposta sulla casa

- Tassa di proprietà. Varia da città a città, è di solito una piccola tassa annuale (tra € 150 e € 300 per un appartamento, un po ‘di più per una casa indipendente, ma dipende dalle dimensioni del terreno di proprietà).
- Oneri urbanistici-tasse locali. Di solito sono di circa € 0,75 a € 1,5 Euro al mq.
- Tassa rifiuti e altre spese di servizio. All’incirca € 0,5 a € 2,0 mq e per mese. Tutti questi rimangono a carico del locatario se appartamento o la casa è in affitto. Anche la tassa di proprietà di norma deve essere rimborsata dal conduttore al proprietario.

Tassazione sui redditi da affitto

Può variare dal 25 al 42 %, dipende dalle aliquote delle imposte sui redditi cui va aggiunto il cosiddetto “Soli” del 5,5%.

Ammortamento, gli interessi e le spese di pubblicità o di gestione possono essere dedotti. Ammortamento è di solito il 2% per anno, sulla base dei costi di acquisto, detratto il valore del terreno, in quanto questo non è ammortizzabile. Qualsiasi privato che percepisce il canone di locazione in Germania, anche se non ivi residenti, deve compilare e firmare il suo annuale “Steuererklärung für limita Steuerpflichtige”, una speciale scheda di dichiarazione dei redditi per le persone che non pagano il loro normale imposta sul reddito in Germania.

Plusvalenza

La vendita dell’immobile entro dieci anni dall’ acquisto determina la tassazione delle plusvalenze. Chi vende più di tre immobili entro un determinato periodo può essere considerato un operatore commerciale con considerevoli aumenti di tassazione.

Acquistare casa in Gran Bretagna

La procedura ed il costo per l'acquisto


Acquistare una casa a Londra o in Gran Bretagna  è più semplice che in Italia anche per tutta la procedura, molto diversa da quella italiana, che si deve seguire. La prima differenza fondamentale è che non c’è il Notaio. L’intero procedimento di compravendita di un immobile (conveyancing) è gestito da Avvocati (Solicitors), ovviamente uno per il venditore (seller’s solicitor) ed uno per il compratore (buyer’s solicitor). Normalmente gli stessi agiscono anche, nel caso di mutui da estinguere o da accendere per le relative Banche o soggetti mutuanti.

L’ Avvocato del compratore (Buyer’s solicitor)

Il compito principale dell’ avvocato del compratore è naturalmente quello di controllare il titolo di proprietà, o direttamente, o sulla base della documentazione che gli verrà inviata, e i termini del contratto, generalmente redatti dall’ avvocato del venditore; il tutto è contenuto nel cd. pre-contract package. Ricevuta la documentazione l’ avvocato del compratore, se riscontrerà problemi, chiederà chiarimenti all’ avvocato del venditore (cd. requisitions).
Normalmente, nel caso il compratore decida di fare un mutuo (mortgage) per l’ acquisto della casa l’ avvocato che lo segue agisce anche per la Banca mutuante, redigendo il contratto di mutuo e controllando e, certificando alla banca mutuante, che il titolo di proprietà sia in regola. L’avvocato del compratore deve anche assicurarsi che ci sia la disponibilità della somma necessaria a completare la vendita, redigendo un documento (statement of account) che indicherà al proprio cliente l’ esatto ammontare del prezzo di acquisto.

Il compratore dovrà depositare la somma necessaria al’ acquisto presso un conto del proprio avvocato (buyer’s solicitor’s bank account) in anticipo sulla data di conclusione della vendita (completion); solitamente, nel caso di mutuo, anche la somma mutuata viene trasmessa direttamente sul conto dell’ avvocato del compratore.

Lo scambio dei contratti (Exchange of contracts)

Una volta ricevuto dai venditori il “completion statement”, che conferma i fondi richiesti per completare l’acquisto, inclusivi anche della prima rata di “service charge”, e’ compito dell’avvocato del compratore preparare un “completion statement” che indica il saldo richiesto all’acquirente, una volta tenuto conto del deposito versato, dell’anticipo da parte della Banca mutuante e di tutte le spese sostenute o da sostenere in merito all’acquisto, comprese le tasse. Il compratore dovrà depositare la somma necessaria all’acquisto presso un conto del proprio avvocato (buyer’s solicitor’s bank account) in anticipo sulla data di conclusione della vendita (completion). 

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Pochi giorni prima della data fissata per la vendita l’ avvocato del compratore farà le ultime ricerche per verificare che non siano sorti problemi dell’ultimo minuto sul titolo di proprietà (requisitions on title), in pratica è ciò che solitamente fa il Notaio in Italia. 


Dopo la vendita sarà sempre l’avvocato ad occuparsi del pagamento della stamp duty land tax entro 30 giorni dalla completion se il prezzo è superiore a £ 120.000,00. Il pagamento viene effettuato alla Inland Revenue (Ufficio Entrate) a cui viene consegnato anche un documento contenente i dettagli della vendita (Land transaction tax return), vidimato con l’ attestazione di avvenuto pagamento. Con questo documento si recherà al Land Registry (più o meno come la nostra Conservatoria RR.II) per chiedere la registrazione, senza la quale il compratore non acquisterà la proprietà legale.


L’ Avvocato del venditore (Seller’s solicitor)

L’ avvocato del venditore deve preliminarmente effettuare tutte le ricerche relative al titolo di proprietà (Searhces) e trasmetterle all’ avvocato del compratore che le controllerà e valuterà; in molti casi in realtà le ricerche vengono effettuate direttamente dall’ avvocato del compratore. Solitamente prepara le condizioni contrattuali che inserisce nel pre-contract package da inviare al compratore.

Nel caso la proprietà in vendita sia ipotecata dovrà accordarsi con il compratore per il pagamento e l’estinzione dell’ ipoteca. Normalmente egli agisce anche per conto della Banca che ha effettuato il mutuo e deve ricevere il pagamento per l’ estinzione, cercando la documentazione relativa ed il conteggio del dovuto che comunicherà al compratore; ciò comporta anche la preparazione di un apposito documento di scarico dell’ ipoteca (form of discharge). Anche in questo caso i passaggi di denaro vengono fatti tramite il conto dell’ avvocato.
L’ ammontare della somma necessaria ad estinguere l’ ipoteca viene trasmessa al mutuante che rilascerà una ricevuta, necessaria all’ avvocato del compratore per dimostrare al Land Registry l’estinzione dell’ipoteca.



Rendita annua 


Rispetto all’Italia gli affitti in Inghilterra sono molto convenienti, infatti danno una rendita che oscilla dal 7 al 8%, in piu’ vi e’ un aumento del valore dell’immobile. Quando l’ avvocato del compratore ha verificato tutte le ricerche fatte, la bontà del titolo di proprietà e raggiunto l’ accordo sulle condizioni contrattuali negoziate con l’avvocato del venditore, restituisce il contratto all’avvocato del venditore dichiarando che il compratore lo ha approvato ed è pronto a concluderlo. Il contratto è così pronto per le firme; ciascuna parte ne firma una copia e avviene lo scambio. Il contratto diviene efficace in questo momento. E’ usuale far precedere lo scambio fisico del contratto con una telefonata, nella quale secondo una procedura determinata gli avvocati si dichiarano l’un l’altro che il contratto diviene esistente ed efficace.
Lo scambio del contratto segna il momento in cui gli accordi diventano vincolanti (binding)

Conclusione della vendita (Completion)

Le modalità del completamento della vendita, che comprendono anzitutto il pagamento del prezzo, vengono concordate dalle parti nella fase delle trattative (requisitions). Solitamente la completion si conclude a mezzo posta, oppure con una telefonata il cui contenuto è preliminarmente concordato. La Law Society fornisce linee guida per le modalità di effettuazione.

La mattina del giorno fissato per la conclusione della vendita deve ovviamente avvenire il pagamento del prezzo; ciò viene effettuato, normalmente, tramite bonifici bancari dal conto dell’ avvocato del compratore a quello dell’ avvocato del venditore; la banca di quest’ultimo attesterà l’avvenuto accredito dei fondi e si potrà dunque passare alla fase finale.
Pagato il prezzo di vendita, l’avvocato del venditore verifica, anche per conto del compratore, la regolarità del titolo (deed) e lo invia a mezzo posta all’ avvocato del compratore; si tratta di poco più che una formalità.
Successivamente si procederà al pagamento delle tasse relative ( quindi alla registrazione del titolo da parte dell’ avvocato del compratore e al pagamento ed estinzioni di eventuali ipoteche da parte dell’ avvocato del venditore).



Le modalità di intermediazione per la compravendita con l'agenzia immobiliare

Prima modalità: "Sole selling rights". L'esclusiva di vendita che prevede il pagamento della commissione all'agenzia, anche nel caso che il proprietario stesso trovi l'acquirente. 

Seconda modalità: "Sole Agency". In questo caso è incaricata una sola agenzia, ma se il proprietario trova l'acquirente, non è dovuto niente. 

Terza modalità: "Multiple Agency". L'incarico è dato a diverse agenzie, ma solo quella che trova l'acquirente, riceve la commissione. 

In cosa consiste il valore delle commissioni

Le commissioni variano dal 1% al 3% ma gli agenti immobiliari ricevono pagamenti anche per altri servizi, come per le perizie tecniche ("survey"), per la previsione del mutuo, per le polizze assicurative, per gli affitti e per la gestione delle sedi delle "building societies".

Ulteriori spese

Ciascuna delle parti deve pagare il proprio avvocato, circa il 0,5% del prezzo della vendita. L'acquirente, deve pagare la "stamp duty", la tassa di registro, di 1%, se il prezzo è superiore a £60.000 (Lit. ). Il venditore deve pagare il trasloco delle sue cose e l'acquirente paga il perito.

Come avviene la procedura d'acquisto?

Dopo scelto l’immobile, il potenziale acquirente fa la sua proposta di acquisto. Se viene accettata, si fanno le visure sull'immobile e per pianificare il mutuo in un periodo di circa sei settimane nelle quali ciascuna delle parti può ritirarsi. Ognuno ha il proprio avvocato che deve curare i propri interessi. 
In seguito si effettua una perizia tecnica completa sull'immobile da periti professionali e se l'immobile non raggiunge certi standard, il mutuo potrebbe non essere concesso. 
La legge proibisce all'agente immobiliare di redigere il compromesso, che è compito unicamente degli avvocati. 
Non esiste l'atto notarile, ma "lo scambio di contratti" preparati dagli avvocati, specializzati nel trasferimento immobiliare. L’intero procedimento di compravendita di un immobile (conveyancing) è gestito da avvocati (Solicitors), ovviamente uno per il venditore (seller’s solicitor) ed uno per il compratore (buyer’s solicitor). Normalmente gli stessi agiscono anche, nel caso di mutui da estinguere o da accendere per le relative banche o soggetti mutuanti. A questo punto l'acquirente versa la caparra del 10%, che non verrà restituita e si fissa la data per il versamento del saldo, entro due o quattro settimane. Il prezzo potrebbe anche essere saldato in una unica soluzione, oppure con dilazioni di due o tre mesi. Al pagamento del saldo, "on completion", i denari passano dalle mani dell’ avvocato dell'acquirente all'avvocato del venditore, quindi con la presa di possesso e le chiavi. Il trasferimento di proprietà viene registrato nel "Land Register", l'Ufficio del Registro.

 Quali sono le tasse da pagare al momento dell’acquisto?

 1 – Stamp Duty Land
Fino a £ 125.000 sterline le tasse dovute al governo sono dello 0%
Da £ 125.000 sterline a £ 250.000 sono del 1 %
Da £ 250.000 sterline a £ 500.000 sono del 3 %
Da £ 500.000 sterline e piu’ sono del 4%

2 – Registration Tax
Viene calcolata sul prezzo di acquisto e puo’ variare dalle £50.00 (per proprieta’ di valore inferiore alle £50,000) fino alle £920 (per proprieta’ di valore superiore ad £1,000,000).

3 -Tasse personali
In Gran Bretagna il proprietario di un immobile e’ responsabile per il pagamento della cosidetta Council Tax, una tassa comunale calcolata in base alla grandezza della proprieta’. Se l’appartamento e’ affittato, e’ consuetudine che l’affittuario (tenant) si faccia carico del pagamento di tale imposta. Per il proprietario non residente c’e’ la possibilita’ di incassare l’affitto senza deduzioni fiscali, secondo il Non Resident Landlord (NRL) Scheme; la posizione deve essere comunque chiarita con l’HMRC tramite il modulo NRL1 che va’ depositato al CNR (Centre for Non Residents).



Vantaggi per un investimento da parte di stranieri


Se il proprietario dell'immobile non è residente non paga nessuna tassa, inoltre in Gran Bretagna non esiste una tassa sulla proprietà tipo ICI.
In Gran Bretagna non vi sono tasse sulle plusvalenze ottenute da investitori stranieri.



Si può ottenere un mutuo in Inghilterra?

Sì, un italiano non residente può ottenere un mutuo fino al 70% del valore dell’immobile.

Come si acquistano le proprietà in Gran Bretagna

Le proprieta' immobiliari in Gran Bretagna si acquistano come Leasehold, Freehold o Share of Freehold. Leasehold, che e' la forma piu' tipica a Londra soprattutto quando non si hanno budget molto elevati. Se comprate una casa con 100 anni di Leasehold (L/H o LH), per 100 anni con quella somma acquistate il diritto di vivere o di affittare la proprieta'. Alla fine di questo periodo di "affitto", la casa torna al vero proprietario (il freeholder). Si ha anche il diritto di ottenere un nuovo periodo di leasehold, ed il rinnovo del leasehold non costi quanto alll'inizio. Quindi se un appartamento è in vendita per 400mila sterline ed è “Leasehold 80 anni”, vuol dire che quella proprieta' sara' vostra per 80 anni. E' un acquisto non acquisto, e' un contratto di affitto prolungato ed esclusivo e il proprietario non puo' cancellare il contratto di "affitto". Inoltre il leasehold, essendo quasi un contratto di affitto, potrebbe contenere delle limitazioni. Per le case + vecchie e' proibito sostituire la moquette con altri tipi di pavimenti perche' il solaio non e' isolato acusticamente. In edifici storici (listed building), i leaseholder sono obbligati a mantenere cose come le finestre in perfetto stato. Con il leasehold si acquisisce il diritto di usufruire della proprietà per un periodo di tempo determinato, anche 999 anni nel caso di edifici molto grandi, piu’ spesso intorno ai 100-125 anni. I vari “leaseholders” pagano un canone di affitto annuale chiamato “ground rent”, che non supera le £150 all’anno, ed una cifra mensile o trimestrale, la “service charge” volta a contribuire per le spese condominiali e riparazioni delle parti comuni.

Tassazione di immobili in Gran Bretagna e Germania : la Ue chiede modifiche

La Commissione europea ha inviato ai due Stati un parere motivato per modificare alcune parti della normativa tributaria

Gran Bretagna e Germania nel mirino del Fisco. La Commissione europea ha richiesto formalmente ai due governi, attraverso un parere motivato, di modificare le norme tributarie, "colpevoli" di violare alcuni principi dei Trattati dell'Unione sulla libera circolazione, attuando politiche fiscali discriminatorie. I due Stati hanno due mesi di tempo per ottemperare a quanto richiesto. In caso contrario, l'esecutivo comunitario presenterà ricorso per inadempimento davanti alla Corte di Giustizia europea.

La Gran Bretagna e la tassazione immobiliare 

A finire nel mirino della Commissione, le norme della legislazione inglese sulla tassazione degli studenti. Infatti, coloro che risiedono e studiano nel Regno Unito hanno diritto a una riduzione delle tasse sugli immobili posseduti; rimangono esclusi dall'agevolazione, invece, i residenti in terra britannica (e, quindi, qui sottoposti a tassazione) che studiano in altri Stati membri dell'Unione europea. 

Secondo l'esecutivo comunitario, in questo modo, le leggi britanniche attuerebbero una discriminazione nei confronti dei cittadini che decidono di studiare all'estero, restringendo la loro libertà di scelta di trasferirsi in un altro Paese europeo e violando l'articolo 21 del Trattato dell'Unione sulla libera circolazione delle persone.

Inoltre, le norme inglesi, afferma il parere della Commissione, andrebbero contro le politiche dell'Unione, che ha tra i propri obiettivi la promozione della mobilità degli studenti europei ( tema a cui la Commissione ha dedicato, nel 2009, il libro verde "Promuovere la mobilità dei giovani per l'apprendimento").

La Germania e le imposte su successioni e donazioni

Il parere motivato della Commissione contro la Germania, invece, richiama lo Stato tedesco sulle norme discriminatorie relative alle imposte sulle successioni e donazioni.

La legislazione teutonica, infatti, prevede un'esenzione fiscale sull'eredità fino a 500mila euro per i residenti tedeschi (l'ampiezza dell'agevolazione dipende dal grado di parentela esistente); nel caso in cui, invece, sia il testatore sia gli eredi non siano residenti in Germania, l'esenzione è di solo 2mila euro. Stesse regole sono applicate sulla tassazione delle donazioni.

Le norme tedesche, ribadisce la Commissione, violano così l'articolo 63 del Trattato dell'Unione e l'articolo 40 dell'Accordo sullo Spazio economico europeo sulla libera circolazione di capitali. 

I cittadini che risiedono al di fuori della Germania, infatti, sono sottoposti a un maggior prelievo fiscale e non sono così incentivati a investire in beni situati all'interno del territorio tedesco.

Fonte : Fisco Oggi

Vendera casa in Francia

Vendere casa in Francia



Si desidera acquistare un appartamento, una casa o un terreno in Francia occorre fermare il bene firmando con il venditore un compromesso o una promessa di vendita. 
Di cosa si tratta?
Questi contratti constatano l’accordo del venditore e dell’acquirente in un quadro rassicurante. Il notaio istruisce il fascicolo di stipula. 
Occorrono circa tre mesi per ottenere dall’amministrazioni le informazioni ed i documenti necessari alla stipula:
- atti di stato civile,
- stato ipotecario,
- estratto catastale,
- certificato d’urbanismo,
- diagnosi tecniche obbligatorie,
- questionario amministratore.

Occorre anche lasciare il tempo all’acquirente di organizzare i fondi necessari alla sua acquisizione:

- prestito bancario o familiare,

- liquidazione,

- contributo personale (a volte bloccato sul conto di risparmio),

- capitale proveniente da successione o da una divisione matrimoniale,

- somma ricevuta dalla vendita di un altro alloggio.

Dal canto suo il venditore ha bisogno di tempo per organizzare il trasloco e liberare l’immobile.

Il compromesso e la promessa di vendita sono due contratti che presentano punti comuni: impegnano il venditore a vendere e l’acquirente versa in questa occasione un deposito di garanzia ( di solito il 10% del prezzo) destinato a provare la sua volontà.
Dopo la firma della promessa o del compromesso, l’acquirente dispone di 8 giorni di tempo per ritirarsi. Ci sono comunque differenze, vantaggi ed inconvenienti.
Nel compromesso l’acquirente si impegna ad acquistare (non lo fa nella promessa) ma se non conferma l’acquisto perde il suo deposito di garanzia.
La promessa di vendita deve essere obbligatoriamente registrata entro un termine previsto, pena la nullità, mentre il compromesso è dispensato da questa formalità. D’altra parte, quando si tratta di compromesso o di promessa di vendita, il notaio inserisce in ciascuno degli atti delle condizioni sospensive. Queste clausole prevedono la nullità del contratto liberando quindi da ogni vincolo il venditore e l’acquirente, se alcuni eventi si verificano prima della vendita definitiva:
- rifiuto di prestito da parte della banca dell’acquirente,
- esercizio del diritto di prelazione con il comune,
- scoperta di un vincolo urbanistico grave.
Il notaio, specialista del diritto immobiliare, è molto attento alla situazione personale del venditore e dell’acquirente: situazione matrimoniale, proporzioni d’acquisizione. Ogni caso necessita di un esame approfondito e personalizzato da parte del notaio.

L’acquisto, la vendita, il compromesso e la promessa 


Viene firmato l’atto d’acquisto del nuovo alloggio presso il notaio, il quale consegnerà gli attestati di proprietà utili per le pratiche amministrative (sottoscrizione dei contratti acqua, gas, elettricità, telefono, contratto di assicurazione incendio e RCS).
Questi attestati rappresentano un titolo di proprietà provvisorio e semplificato e questo poiché, in occasione della stipula, il notaio ha informato che l’atto di vendita è pubblicato all’ufficio delle ipoteche e occorre attendere molti mesi prima di ricevere il titolo di proprietà e l’estratto conto definitivo delle operazioni effettuate.
I tempi di attesa sono lunghi avendo il notaio altrettante formalità da compiere dopo la firma dell’atto, come nell’istruttoria preliminare.
Dopo la firma della vendita, le operazioni di "formalità posteriori" sono da compiere.
La più importante è la registrazione all’ufficio delle ipoteche: è la fase in cui l’atto è pubblicato nell’archivio immobiliare e il notaio versa all’amministrazione fiscale i diritti e le tasse pagati dall’acquirente in occasione della firma.
Il notaio fornisce alle varie amministrazioni (ufficio del catasto e ufficio delle ipoteche) copie ed estratti dell’atto di vendita. Tra questi documenti, una copia speciale chiamata "copia autentica" firmata dal notaio, sarà restituita a quest’ultimo con i timbri dell’amministrazione fiscale.
Questo documento costituisce il titolo di proprietà: è il titolo originale che sarà conservato dal notaio nel suo ufficio per cento anni prima di essere affidato al servizio degli archivi dipartimentali.
Per il compimento di queste formalità posteriori alla vendita, il notaio rispetta alcune forme rigorose ed ha l’obbligo di indirizzare gli atti ai diversi servizi amministrativi.
Con l’invio telematico i termini di trasmissione e di risposta sono abbreviati: Télé@ctes permette agli atti che riguardano cambiamenti immobiliari di essere trasmessi in modo dissociato al Registro delle Ipoteche. Presto altri servizi dello Stato saranno collegati via telematica.
In questo modo un cambiamento di proprietario viene notificato e trasmesso alla Conservatoria delle Ipoteche in tempo reale ed i flussi finanziari annessi ad esso sono effettuati grazie a "tele" procedure applicate con la Cassa dei Depositi.
Gli sviluppi tecnologici hanno anche aperto la via all’atto autentico elettronico ormai introdotto nel diritto legislativo francese. Così, da alcuni mesi, il notariato ha adottato la firma elettronica. Ogni anno milioni di atti sono trattati da questi servizi dove sono anche oggetto di controlli rigorosi. Sono inevitabili termini di trattamento più o meno lunghi.
Salvo eccezioni, il notaio trasmette l’insieme dei documenti alle varie amministrazioni nei due mesi successivi la firma dell’atto di vendita.
Quando il titolo di proprietà ovvero la "copia autentica" timbrata torna dal notaio, quest’ultimo effettua le ultime operazioni contabili che riguardano la chiusura del conto aperto presso il suo ufficio per l’acquisto. Se in occasione della firma è stata versata una somma in eccedenza verrà inviato all’acquirente il saldo con l’estratto conto ed il titolo di proprietà. Al contrario se non è stata versata una somma sufficiente, il notaio ne chiederà il completamento. Tra la firma dell’atto di vendita ed il ricevimento del titolo di proprietà passano da tre a sei mesi.

Gli obblighi del venditore 


Il venditore di un immobile (appartamento, casa, terreno) ha l’obbligo di informare il suo acquirente di tutto ciò che è in suo possesso in relazione al bene. Alcune di queste informazioni sono previste dalla legge.
Il venditore è tenuto al rimborso del prezzo e a volte al pagamento di un’indennità all’acquirente che ha subito un danno (spese di trasloco, spese per ricerca di un’altro alloggio). È dunque molto importante rispettare queste regole.
L’elenco delle informazioni che il venditore deve fornire all’acquirente aumenta continuamente ed è di natura giuridica e tecnica.
Sul piano giuridico il venditore deve ad esempio informare l’acquirente dell’esistenza di vincoli (passaggio, vista, smaltimento delle acque nere), di ipoteche o di privilegi (chiesti alla banca per garantire un credito) o di altri carichi (patto di preferenza o contratto di visualizzazione pubblicitaria).
Sul piano tecnico il venditore di un appartamento in condominio ha ad esempio l’obbligo di fornire la superficie esatta dell’alloggio (Loi Carrez) ed il Carnet d’Entretien (Libro sullo stato di manutenzione della comproprietà) deve essere comunicato al futuro acquirente.
Il venditore deve anche informare (ad esclusione delle nuove costruzioni) sulla presenza eventuale di termiti, di piombo o anche d’amianto. Si costituisce quindi un fascicolo apposito denominato DDT (Dossier di Diagnosi Tecnica) redatto da un tecnico abilitato a carico del venditore.
Occorre anche tenere conto dell’ambiente ove sorge la costruzione:
- esistenza eventuale di rischi naturali prevedibili nella regione (inondazione, smottamenti di terreno)
- vincolo urbanistico
- conformità di installazione dell’impianto individuale di acque nere dello stabile,
- sfruttamento di un’attività inquinante nelle vicinanze.
Il venditore del terreno da costruire deve precisare se una delimitazione è stata effettuata ed informare sulle norme di urbanismo applicabili al terreno e le possibilità di costruzione.
Il dovere d’informazione del venditore è vasto ed è importante la sua responsabilità. Tutte le nozioni devono essere date all’acquirente fino dalla firma del contratto preliminare.

È dunque importante essere consigliato da un professionista del diritto o del settore immobiliare prima di mettere in vendita un bene immobile.


Diagnostica Tecnica Immobiliare e Loi Carrez in Francia

Dal 1 novembre 2007, le diverse diagnosi tecniche immobiliari obbligatorie in caso di vendita di un immobile in Francia, sono raccolte in un fascicolo unico chiamato "Dossier di Diagnosi Tecnica (DDT)". Questo dossier deve essere, obbligatoriamente allegato a qualsiasi promessa di vendita e rogito di un immobile.
In caso di locazione di un immobile ad uso "misto" residenziale e professionale, una copia del "DDT" dovrà essere consegnata all’inquilino.

Deve essere redatto da un professionista le cui competenze sono state certificate da un organismo accreditato e che abbia sottoscritto un’assicurazione che copra le proprie responsabilità (tipo AFAQ-AFNOR, BUREAU VERITAS).

Con l’intento di tutelare il consumatore, il "DDT" contiene una perizia sulla presenza di materiali o prodotti che contengono dell’amianto, sul rischio di esposizione al piombo, sulla presenza di termiti, sui rischi naturali e tecnologici, sulle prestazioni energetiche, verifica installazioni impianti elettrici e impianti a gas.
Il costo di redazione e perizia del dossier di diagnosi tecnica è a carico del venditore.

Sul mercato l’offerta è ampia, non esitare a richiedere diversi preventivi per comparare i prezzi e verificare che siano provvisti di assicurazione prevista dalla legge e d’imparzialità professionale.
La legge impone di fornire questi documenti, pena la responsabilità personale delle conseguenze di questa mancata informazione. Non si può essere dispensati. L’acquirente può chiedere al notaio, ampie informazioni, al fine di evitare sorprese e conoscere esattamente le caratteristiche tecniche dell’immobile che intende acquistare.
Queste diagnosi permettono all’acquirente di avere un’idea più precisa sul suo investimento, sulle qualità ed eventuali difetti.
È possibile che in futuro altri controlli siano aggiunti al "Dossier DDT", allo scopo di migliorare costantemente l’informazione e la tutela del consumatore.

LOI CARREZ: come evitare le controversie - Destinata a proteggere gli acquirenti di un bene immobiliare, la Loi Carrez (legge Carrez) impone al venditore un certo numero di norme che è bene rispetti per evitare controversie.

Dal 18 giugno 1997, la Loi Carrez assegna l’onere al venditore di un lotto in comproprietà (o di una frazione di lotto) di indicare la superficie calpestabile del lotto, in tutti i documenti relativi alla compravendita: contratto preliminare (promessa di vendita o compromesso di vendita) o atto di vendita. Se la nozione di "lotto di comproprietà" riguarda soprattutto appartamenti, la stessa si applica ugualmente alle case che formano gruppi di comproprietà chiamate "orizzontali".

Due tipi di controversie possono crearsi nei confronti della legislazione.
Innanzitutto, se la superficie non è citata nell’atto di vendita, l’acquirente può, entro un mese a partire dalla firma, intentare un’azione di nullità dell’atto di vendita. D’altra parte, se la superficie reale del bene è inferiore a più di un ventesimo (5%) di quella indicata nel preliminare o nell’atto di vendita, l’acquirente può, entro il termine di un anno a partire dalla firma dell’atto, chiedere una diminuzione di prezzo (o un rimborso) proporzionale ai metri quadrato dichiarati in esubero.

Nei due casi la sanzione è realizzata dunque a vantaggio esclusivo dell’acquirente. La legge precisa inoltre che "se la superficie è superiore a quella espressa in atto, l’eccedenza di misura non dà luogo ad alcun supplemento di prezzo".

Una misurazione specifica - Per essere in conformità con gli obblighi della Loi Carrez, occorre rispettare un sistema di calcolo specifico della superficie.
Lo scopo della Loi Carrez consiste nel misurare la superficie chiamata "calpestabile" e non la superficie abitabile.
La superficie calpestabile, come è definita dall’art. 4 - 1 del decreto del 23 maggio 1997, "è la superficie dei pavimenti dei locali chiusi e coperti, dedotte le superfici occupate dalle pareti, divisioni, scalini e vani scala, tubazioni e telai di porte e finestre"
Non viene tenuto conto della superficie dei locali, la cui altezza è inferiore a 1,80 metri."

L’articolo 4 - 2 precisa che "i lotti o frazioni di lotti di superficie inferiore agli 8 mq. non sono presi in considerazione per il calcolo della superficie calpestabile".
Può essere il caso, ad esempio, di quella parte chiamata "servitù". Inoltre le cantine, garage, aree di parcheggio, box o posti auto venduti in lotti separati, non vengono contabilizzati.
Per effettuare queste misure e procedere al calcolo, il venditore non è obbligato a rivolgersi ad un professionista.
Questa opzione tuttavia è raccomandata se ci si vuole preservare da qualsiasi errore di misurazione. Legge nº96 - 1107 del 18 dicembre 1996.

La misurazione della Loi Carrez non si applica nel caso di acquisto in "état futur d’achèvement" su pianta, in quanto la nuova costruzione è sottoposta al regime dell’articolo R 261 - 13 del codice della costruzione, come per i terreni edificabili.
La plusvalenza sugli immobili


ESENZIONE CALCOLO E PAGAMENTO
Dal 1° Gennaio 2011 sono in vigore i nuovi tassi sulla plusvalenza immobilare. In Francia, in occasione della vendita di un bene immobiliare (appartamento, casa, terreno) prima dello scadere dei 15 anni di dentenzione, occorre dichiarare la plusvalenza maturata e pagare un imposta del 31,3% per i residenti in Francia o del 19% per i "NON RESIDENTI".

Esenzioni:

- Le vendite effettuate dopo quindici anni di possesso;

- La vendita della residenza principale;

- Le vendite inferiori a 15.000 € (ad esclusione delle quote di SCI);

- Le vendite per alcune categorie di pensionati o invalidi;

- Le vendite effettuate ad Associazioni che destinano l'immobile ad uso sociale (case popolari o affitti agevolati);

Ad esclusione dei casi di esenzione sopra citati, la plusvalenza viene generata calcolando la differenza tra il prezzo d’acquisto ed il prezzo di realizzo. Se la somma è positiva al netto delle possibili deduzioni, si è prodotta una plusvalenza.

Esempio: Il 1º ottobre 2010 si vende un appartamento di 200.000 €, acquistato il 1º settembre 2000 al prezzo di 100.000 € (dieci anni di detenzione).

Punto primo - calcolare il prezzo di rivendita rivalutato, sommando:

- Prezzo di acquisto = 100.000 €;

- Spese d’acquisto (spese notarili, commissione di agenzia) per il loro importo reale (se fatturate) oppure in modo forfetario pari al 7,5% sul prezzo d’acquisto = 7.500 €;

- Lavori di manutenzione, giustificati da fattura o, in assenza di giustificativo, per un importo forfetario del 15% del prezzo d’acquisto (dato che si è in possesso del bene da più di 5 anni) = 15.000 €;

in breve: (100.000 + 7.500 + 15.000) = 122.500 € prezzo di acquisto rivalutato

Punto secondo - il calcolo della plusvalenza imponibile.

- Prezzo di vendita 200.000 €;

- Prezzo di acquisto rivalutato 122.500 €;

in breve: (200.000 - 122.500) = 77.500 € plusvalenza maturata

Sulla plusvalenza generata si effettua una detrazione del 10% per ogni anno di possesso del bene oltre il quinto anno. Nel caso specifico:
10% x 5 anni = 50% di riduzione, ovvero (77.500 x 50%) = 38.750 €;

è infine effettuata una detrazione fissa di 1.000 €, se si tratta di un singolo proprietario e di 2.000 € se il bene appartiene per metà al coniuge.

Per il singolo proprietario la plusvalenza imponibile è quindi di:
(38.750 - 1.000) = 37.750 €
tassabile:
- al 31,3% (19% d’imposta e 12,3% di prelevamento sociale) se domiciliato in Francia,
- al 19% se fiscalmente "NON RESIDENTE", ma facente parte di uno stato Membro della Comunità Europea.

- al 31,3% (37.750 x 31,3%) = 11.816 €; Plusvalenza per i domiciliati in Francia;
- al 19% (37.750 x 19%) = 7.173 €; Plusvalenza per i "NON RESIDENTI"

Nota bene: Il tasso del 19% é accordato ai cittadini Italiani "Non Residenti in Francia" dietro presentazione di una dichiarazione dell’Agenzia delle Entrate attestante che in Italia si é soggetti imponibili alle Imposte sui Redditi.

I "NON RESIDENTI", nel caso di vendita passibile di plusvalenza o se l'importo della transazione è superiore a 150.000 Euro, dovranno necessariamente rivolgersi ad un Organismo accreditato di Rappresentanza fiscale che si occuperà di raccogliere e garantire il pagamento, per conto del soggetto impositivo non residente in Francia.

La plusvalenza è calcolata dal notaio che scorpora dal prezzo di vendita l’importo dell’imposta da pagare. Redatta dallo stesso, viene firmata dal venditore alla stipula dell’atto notarile.

Acquistare casa in Francia

Tutto ciò che c'è da sapere


Il ruolo del Notaio

 Il ruolo del Notaio è molto importante perchè si deve occupare della regolarità del bene rispetto alle leggi vigenti.
Deve verificare che non esistano gravami (es. ipoteche) o pendenze del venditore con l’amministrazione del condominio oppure con l’amministrazione fiscale, debiti che il Notaio dovrà regolare, decurtando dal prezzo di vendita tutte le somme dovute dal venditore a vario titolo.
Il notaio incassa la totalità del prezzo pattuito (ivi compreso l’eventuale mutuo) e ne libera il netto residuo al venditore.
L’acquirente è quindi ben garantito dalla responsabilità che grava sul Notaio, coperto anche da forti garanzie assicurative, in caso di pregiudizio.

Se l’immobile é locato 

Il notaio verifica il contratto di locazione per conoscere esattamente i diritti dell’inquilino occupante (nello specifico il diritto a restare nei luoghi occupati, il diritto di prelazione, etc).
Se si acquista un alloggio (o un locale ad uso professionale, commerciale o misto) all’interno di un immobile in comproprietà, il notaio esamina il regolamento di condominio oltre che i verbali delle ultime assemblee generali e mette a conoscenza l’acquirente dell’ammontare delle spese che si dovranno sostenere, la natura dei lavori deliberati e le eventuali procedure giudiziarie in corso.
La planimetria delle parti private (senza gli annessi, cantina e garage) di almeno 8 Mq di superficie, deve obbligatoriamente figurare nel pre contratto e nell’atto autentico (legge del 18 dicembre 1996).

Se l’alloggio che si intende acquistare ha meno di 10 anni, il notaio accerta presso il venditore e l’amministratore, lo stato della polizza di assicurazione «dommage ouvrage», la sua scadenza e le procedure in corso. Tutti gli atti operano un trasferimento di proprietà immobiliari sia che si tratti di un terreno, di una casa, di un appartamento, di un locale e qualunque sia il suo uso.

Contratto Preliminare 

Alla stipula del Contratto Preliminare si ha un periodo di riflessione di 7 giorni per confermare o meno l’acquisto. Nei giorni successivi la stipula, si hanno 7 giorni di tempo a contare dal giorno dopo il ricevimento della lettera raccomandata in cui si notifica il progetto dell’atto (Legge legge del 13 dicembre 2000 articolo 72). E’ una legge a protezione dell’acquirente non professionale e, nel caso si eserciti la ritrazione, si ha diritto al la restituzione della somma versata.
Il preliminare contiene tutte le informazioni necessarie alla stipula dell’atto notarile ed alcune condizioni dette "sospensive", in quanto permettono, ad una delle parti in causa, e a favore della quale la condizione è stata stipulata, di poter recedere dalla transazione senza dover subire penali di alcun genere. Ad esempio, a favore dell’acquirente, è normalmente inserita una condizione sospensiva volta all’ottenimento di un mutuo per finanziare l’acquisto; se l’acquirente non riuscisse ad ottenere un mutuo può recedere dal contratto senza dover rimettere la caparra già versata.
Queste condizioni sospensive hanno anche una durata temporale, cioè devono essere sciolte entro un periodo stabilito dalle parti.

La recente Loi MURCEF ha introdotto, a favore dell’acquirente che richiede un mutuo immobiliare, un periodo di riflessione di 7 giorni dal ricevimento dell’offerta di mutuo (a mezzo Raccomandata) al proprio domicilio. Nel caso si eserciti la ritrattazione, si avrà diritto alla restituzione della somma versata al preliminare di vendita.
La somma, normalmente versata all’atto del compromesso, è pari al 10% dell’importo della transazione. L’acconto è versato a favore del Notaio a mezzo assegno bancario o circolare o bonifico bancario.

L’atto notarile deve essere sottoposto alla pubblicità foncière al fine di poter essere ricorribile da terzi.
Una copia, per la pubblicazione, è spedita dal notaio all’ufficio delle ipoteche "Bureau des Hypoteque" che tiene aggiornato lo schedario immobiliare permettendo di sapere chi è il proprietario di tale bene, le servitù o ipoteche eventualmente gravanti. Le informazioni conservate nell’ufficio delle ipoteche, sono a disposizione di tutte le persone (professionali o cittadini comuni) che desiderano conoscere l’esatta situazione di un bene. Solo gli atti aventi la forma autentica (essenzialmente atti notarili) possono essere pubblicati nello schedario immobiliare.
L’atto di vendita è obbligatoriamente un atto autentico eseguito presso un notaio, il quale, prima della firma definitiva, esamina il titolo di proprietà del venditore. Esso include nel contratto preliminare le date limite per la firma dell’atto di vendita, di consegna o di entrata in possesso del bene.

Il Prezzo 

Molta attenzione va fatta sulla congruità del prezzo pagato e dichiarato in atto.
Il prezzo deve essere reale e serio, anche per l’esistenza delle seguenti regole generali:
Diritto di Prelazione "Droit De Preemption": l’amministrazione fiscale ed altre amministrazioni pubbliche (es. il Comune dove è situato l’immobile) hanno in molti casi, il diritto di prelazione al prezzo dichiarato nel preliminare di vendita. Il venditore può richiedere la rescissione del contratto di vendita, anche se firmato validamente, quando la lesione (cioè la differenza tra prezzo pattuito ed il valore reale) supera i 7/12mi. Tale rescissione che causa l’annullamento retroattivo può essere chiesta entro due anni.
In caso di acquisto di un immobile nuovo su carta, i pagamenti sono normalmente scaglionati nel seguente modo:
- 5% alla prenotazione,
- 30% alle fondazioni,
- 35% alla messa fuori acqua, cioè alla posa del tetto,
- 25% alla fine dei lavori,
- 5% alla consegna delle chiavi.
Altre condizioni sospensive abituali sono ad esempio l’assenza di servitù d’urbanismo, di espropriazione e quella classica che viene obbligatoriamente inserita di "droit de préemption" (vedasi anche le note sul prezzo di acquisto).
Il fisco conosce puntualmente il prezzo di mercato praticato nella zona per beni similari ed ha la facoltà di ritoccare il prezzo dichiarato facendo pagare delle sanzioni.
Attenzione ai pagamenti e versamenti in contanti, che vengono attentamente monitorati dall’amministrazione francese e sono difficilmente giustificabili stante la legislazione oramai molto restrittiva sull’uso del contante.

I Costi legati all’acquisto 

Esistono due costi principali legati ad una compravendita immobiliare: le commissioni di agenzia ed i costi notarili.
Normalmente le commissioni di agenzia sono a carico del venditore mentre le spese notarili sono sempre a carico dell’acquirente e si compongono degli onorari del notaio, delle tasse e dei diritti di pubblicità fondiaria, dei diritti di registrazione; questi ultimi hanno un peso maggiore se esiste un finanziamento e quindi una ipoteca da iscrivere.
In generale si possono quantificare intorno al 2-3% della transazione in caso di acquisto di un immobile nuovo (o nei 5 anni della sua edificazione), oppure intorno all’8% della transazione in caso di acquisto di un immobile vecchio (differenza data dal regime di TVA sul nuovo o imposta di registro sul vecchio).
Oltre a questi due costi principali, ve ne sono di secondari legati alle attività di controllo sulla regolarità del bene svolte dal notaio. Questi costi sono a carico del venditore ed in particolare sono relativi a perizie professionali del DDT"Dossier di Diagnosi Tecnica" (che saranno poi legate all’atto) per accertare l’esistenza di amianto, piombo, termiti, certificato energetico e per calcolare la metratura netta calpestabile (Loi Carrez).
Da considerare anche che sul venditore grava un’imposta sulla plusvalenza realizzata (con alcuni correttivi legati al periodo di possesso ed ai lavori eseguiti) che, per un non residente, è del 16% sul netto.

Imposte e Tasse 

Esistono due imposte locali: la TAXE FONCIERE (la tassa fondiaria, assimilabile all’ICI Italiana) e laTAXE D’HABITATION (la tassa di abitazione). Sono collegate al valore catastale del bene e variano in base alla zona (turistica o meno) ed al prestigio dell’immobile. L’aliquota viene determinata annualmente dalle varie Amministrazioni locali.
- La TAXE D’HABITATION deve essere pagata dalla persona che occupa il bene il 1º gennaio dell’anno d’imposizione (quindi, nell’anno in cui avviene la transazione non compete mai all’acquirente); successivamente non è dovuta solo se l’appartamento è "vacant" (non abitabile), bisogna quindi periodicamente dichiararne lo stato alle imposte (nel caso lo si affitti dichiarare invece il nome dell’occupante).
- La TAXE FONCIERE viene pagata dal venditore cui spetta peraltro di rivalersi "pro-quota" sull’acquirente (es.: se si acquista un bene il 1º agosto può venire richiesto di pagare la TAXE FONCIERE dal 01/8 al 31/12).
Entrambe le tasse vengono notificate dal TRESOR PUBLIC al domicilio dichiarato in atto dall’acquirente e possono essere domiciliate per il pagamento in banca senza ulteriori incombenze dichiarative.

Quanto costa un atto notarile in Francia?

All’istruttoria dell’atto viene depositata presso la cassa dello studio notarile, una somma a titolo di costituzione del fascicolo. Il notaio quindi effettua le formalità per reperire i documenti urbanistici necessari e, prima della stipula, chiede che gli sia attribuita la previsione delle spese da sostenere per completare tutte le formalità necessarie alla registrazione dell’atto. Oltre alla somma da corrispondere al venditore che dovrà transitare attraverso la contabilità dello studio.

Alla conclusione delle formalità, ovvero dopo stipula, scritturazioni, invio alle Ipoteche per la registrazione e il conseguente ritorno dell’atto registrato, infromazione al Syndic dell’avvenuto cambio di proprietà, è in grado di effettuare il deconto completo delle spese ed inviare quindi all’acquirente, la fattura contenente, il dettaglio delle spese sostenute e solitamenente anche un assegno di rimborso sulla previsionale richiesta prima della stipula.

Vediamo quindi nel dettaglio quali sono le voci presenti nel deconto ricevuto per un atto di acquisto di un bene (appartamento, locale commerciale, cantina, garage), costruito da più di 5 anni nel Dipartimento delle Alpi Marittime, pagato e dichiarato in sede di stipula Euro 200.000.

Le informazioni della tabella sono espresse a titolo indicativo e non costituiscono un documento contrattuale.
La consultazione presso un notaio permetterà di completare questa informazione.
Onorari NotaioTassoOnorario

da 0 a 6.500,00 € (6.500 x 4%) 4% € 260,00

da 6.500,00 a 17.000,00 € (10.500 x 1,65%) 1,65% € 173,25

da 17.000,00 a 60.000,00 € (43.000 x 1,10%) 1,10% € 473,00

oltre 60.000,00 € (140.000 x 0,825%) 0,825% € 1.155,00

Totale onorario HT € 2.061,25

TVA 19,60% € 404,01

Totale onorario Notaio TTC € 2.465,26


Diritti al Trèsor Public su € 200.000TassoMontante

Taxe de publicité foncière 3,60% € 7.200,00

Taxe adittionelle au profit de la Commune 1,20% € 2.400,00

Frais d’assiette au profit de l’Etat 0,09% € 180,00

Taxe d’Etat 0,20% € 400,00


Totale al Trèsor Public € 10.180,00


Spese accessorie non proporzionali                            Montante

Etat civil                                                                           € 9,83

Cadastre                                                                         € 9,83

Extrait d’acte                                                                  € 19,67

Droit de préemption                                                      € 32,78

Bordereau de dépôt aux hypothèques                        € 24,58

Etats hypothécaires                                                       € 19,82

Demande d’urbanisme                                                 € 22,64

Copie authentique                                                         € 5,60

Copie pour hypothèque                                                € 5,60

Constitution du dossier                                                € 180,00



Total des honoraires non proportionnels estimés     € 330,35


Dèbours del Notaio                                                    Montante

Salaire du conservateur des hypothèques              € 200,00

Géomètre, éxpertise, timbres... Diagnostique       € 600,00

Autres (expédition, divers...)                                     € 150,00



Total des débours                                                      € 950,00



TOTALE SPESE                                                                        Montante

Totale onorario Notaio TTC                                                      €  2.465,26

Totale al Trèsor Public                                                              € 10.180,00

Total des honoraires non proportionnels estimés                     €  330,35

Total des débours                                                                          € 950,00

Totale onorario Notaio, diritti e spese su € 200.000            € 13.925,00

Costo Atto notarile € 13.925,00 pari al 6,96% dell’importo dichiarato in atto.                                    

Nella simulazione del conteggio non è stato considerato l'intervento di un traduttore, necessario, nel caso i comparenti non comprendano la lingua francese.

UTILIZZO DELLE DIFFERENTI FORME DI UN ATTO NOTARILE IN FRANCIA

L’Originale dell’atto o la "minuta" - La minuta è l’atto originale firmato dalle parti che il notaio ha l’obbligo di conservare per almeno cento anni e, trascorso detto periodo, depositarlo presso il pubblico archivio.
La minuta non può essere consegnata ad altri se non alle persone che hanno firmato l’atto, ai loro eredi o agli aventi diritto.

Le Copie dell’atto - Il notaio può rimettere alle stesse persone:
- la copia della "minuta";
- la copia autentica (in gergo) la "spedizione";
- la copia esecutiva (in gergo) la "grossa";
- la semplice copia.

La Copia Autentica è la copia integrante della minuta avente il timbro e la firma del notaio ed ha lo stesso valore dell’originale. Il numero di copie rimettibili è illimitato e necessita del timbro e dei diritti notarili.

La Copia Esecutiva è una copia autentica con la menzione "exécutoire" (esecutiva); permette ad un creditore di mettere in pratica le vie d’esecuzione giudiziarie. Può essere redatta e rimessa una sola copia per atto. In caso di perdita, potrò essere rilasciata una seconda copia solo con l’accordo del presidente del tribunale.

La Semplice copia non necessita nè del timbro nè della firma del notaio e quindi non ha valore di atto autentico. Serve solo per prendere conoscenza del contenuto di un atto.

PER L’ISTRUTTORIA DI UNA COMPRAVENDITA È NECESSARIO PRODURRE LA SEGUENTE DOCUMENTAZIONE:

Persone Fisiche

Per tutti - Documento d’identità in corso di validità
Per celibi, nubili, vedovi - Certificato di stato libero
Per i coniugati - Estratto dell’atto di matrimonio
Per i separati e divorziati - Sentenza o decreto di separazione o divorzio
Se interviene un procuratore - Originale o copia autentica della procura
Per gli incapaci - Autorizzazione giudiziale.Se il bene è concesso in locazione, occorre effettuare la dichiarazione di tali redditi in Francia, su un apposito formulario entro il 31/3 dell’anno successivo (le modalità sono molto semplici e dopo il primo anno arriva a casa un formulario prestampato).

Tassa sugli immobili dei non residenti in Francia

DICHIARAZIONE DEI REDDITI IN FRANCIA DEI "NON RESIDENTI"

Novita' - La Francia tassa gli immobili dei non residenti dal 1° Gennaio 2012

Non deve spaventare l’articolo 17 della finanziaria rettificativa presentata mercoledi 11 Maggio 2011 dal Consiglio dei Ministri Francese.
I "Non residenti" (cittadini francesi e stranieri non residenti) che detengono una casa in Francia dovranno pagare la nuova tassa sugli immobili dei "Non residenti", pari al 20% del valore locativo dell’immobile.
La nuova tassa sulle residenze secondarie in Francia, permette al Governo francese, la riduzione dell’Imposta Sulla Fortuna (ISF), la tassa patrimoniale che grava sulle grandi ricchezze.
La nuova tassa non raggiunge importi elevati, in quanto basata sul valore locativo mensile di un immobile. Esempio se 1.000 Euro il valore locativo, l’imposta al 20% = 200 Euro.
Nella finanziaria viene abrogato l’art. 164 C del Codice Generale delle Imposte, il quale, ritenuto un imposta di Stato, permetteva di fatto ai cittadini di stati comunitari aventi stipulato con la Francia trattati di reciprocità fiscali, la non applicazione del citato art. 164 C. 
Con questo artifizio, la nuova tassa diventa una contribuzione nazionale di solidarietà e non rappresentando un imposta, esce dal raggio delle convenzioni fiscali stipulate dalla Francia.
In tutti i casi, data l’attitudine discriminatoria del provvedimento, in quanto contrario ai principi di legalità comunitaria, di fatto penalizza la libera circolazione, l’insediamento e l’acquisizione fondiaria dei cittadini europei, e che costituisce un ostacolo all’eliminazione delle barriere fiscali come evidenzia nel documento del 20 dicembre 2010 la Commissione Europea, il primo ministro Francese François Fillon, si è dimostrato favorevole a rivedere l’applicazione della menzionata tassa.

Testo dell’articolo 17 della Legge delle Finaze rettificativa del 11 Maggio 2011Article 17 :Taxe sur les résidences secondaires des non - résidentsI. 
 - L’article 164 C du code général des impôts est abrogé et le b de l'article 197 A de ce code est supprimé.
II. - Après la section V bis du chapitre III du titre premier de la première partie du livre premier du même code, il est inséré une section V ter ainsi rédigée :« Section V ter :« Taxe sur les résidences secondaires des non - résidents« Art. 234 sexdecies. 
- I. - 1. Les personnes physiques directement ou indirectement propriétaires d’un ou plusieurs locaux affectés à l’habitation dont elles ont la libre disposition, qui n’ont pas leur domicile fiscal en France au sens de l’article 4 B et dont les revenus de source française représentent, au titre de l’année d’imposition, moins de 75 % de l’ensemble de leurs revenus de source française et étrangère, sont assujetties à une taxe annuelle sur ce ou ces locaux.« 2. L’assiette de la taxe est constituée de la valeur locative mentionnée à l’article 1409. Le taux est de 20 %.« Lorsque le local est indivis, la taxe est due par le ou les co - indivisaires remplissant les conditions prévues au 1, à proportion de leur part.« Lorsque le local est détenu par l’intermédiaire d’une société à prépondérance immobilière mentionnée au 2° du I de l'article 726, la taxe est due par le ou les associés remplissant les conditions prévues au 1, à proportion de leur quote - part dans la société.« 3. La taxe est établie pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année d’imposition.« 
II. - Les dispositions du I ne s’appliquent pas l’année du transfert du domicile fiscal hors de France et les cinq années suivantes aux redevables qui justifient avoir été fiscalement domiciliés en France de manière continue au titre d’au moins trois années consécutives dans les dix années précédant celle de ce transfert.« Pour l’application du premier alinéa, les cinq années qui suivent celles du transfert du domicile fiscal hors de France sont décomptées à compter de 2007 pour les impositions établies au titre de 2012, de 2008 pour les impositions établies au titre de 2013, de 2009 pour les impositions établies au titre de 2014, de 2010 et des années suivantes pour les impositions établies au titre de 2015 et des années suivantes.« 
III. - Pour l’application du I :« 1. Les personnes physiques qui remplissent les conditions prévues au 1 du I et sont directement propriétaires d’un local affecté à l’habitation sont tenues de déposer une déclaration auprès du service des impôts des particuliers du lieu de situation du local au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de l’année au titre de laquelle elles deviennent redevables de la taxe au titre de ce local.« La déclaration comporte leurs coordonnées à l’étranger ou celles de leur représentant prévu à l'article 164 D, celles du local ainsi que, le cas échéant, l’indication de la fraction de l’immeuble qu’elles détiennent en indivision.« 2. Les sociétés à prépondérance immobilière mentionnées au 2° du I de l'article 726 par l’intermédiaire desquelles des personnes physiques qui remplissent les conditions prévues au 1 du I sont propriétaires d’un local affecté à l’habitation sont tenues de déposer une déclaration au près du service des impôts des particuliers du lieu de situation du local au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de l’année au titre de laquelle un associé devient redevable de la taxe au titre de ce local.« La déclaration comporte les noms, prénoms et coordonnées à l’étranger de ceux de leurs associés qui remplissent les conditions prévues au 1 du I, les coordonnées du local ainsi que la mention des droits de ces associés dans la société.« 3. Pour les personnes physiques qui, le 1er janvier 2012, remplissent les conditions prévues au 1 du I, les déclarations mentionnées aux 1 et 2 doivent être déposées au plus tard le 3 mai 2012.« 
IV. - Le contrôle, le recouvrement, les garanties, les sanctions et le contentieux de la taxe sont régis comme en matière de taxe d’habitation. »III. - Au deuxième alinéa du 1 de l'article 1729 B du code général des impôts, les mots : « de la déclaration prévue à l'article 242 sexies » sont remplacés par les mots : « des déclarations prévues aux articles 234 sexdecies et 242 sexies ».
IV. - Le présent article s’applique à compter du 1er janvier 2012.Exposé des motifs :Les personnes physiques qui sont propriétaires d’un logement situé en France bénéficient de services publics nationaux au financement desquels ils doivent normalement participer à proportion de leurs capacités contributives par le biais du paiement d’impôts d’Etat.Tel n’est cependant pas le cas des personnes physiques qui ont la libre disposition de ce logement, mais qui n’ont pas leur domicile fiscal en France et dont les revenus de source française ne représentent qu’une petite partie de leurs revenus mondiaux.En effet, si elles seront imposées à la taxe foncière sur les propriétés bâties et à la taxe d’habitation, qui concourent au financement des services publics locaux, ces personnes ne percevront pas de revenus fonciers, imposables en France et ne seront pas imposées en France à l’impôt sur le revenu au titre de leurs autres revenus.Afin de remédier à cette situation, peu conforme au principe constitutionnel d’égalité devant les charges publiques, il est proposé de créer une nouvelle taxe sui generis sur les résidences secondaires détenues par ces personnes.Elle serait due par toute personne physique : - qui est directement ou indirectement propriétaire d’un logement dont elle a la libre disposition ; - et qui n’a pas son domicile fiscal en France et dont les revenus de source française représentent moins de 75 % des revenus totaux.L’assiette de cette taxe serait la valeur locative cadastrale du logement et son taux serait de 20 %.Afin de ne pas désinciter à la mobilité des personnes, les redevables pouvant justifier qu’elles ont résidé de manière continue pendant au moins trois ans en France dans les dix ans précédant leur expatriation seraient exonérées de la taxe au titre de l’année de l’expatriation et des cinq années suivantes.Corrélativement, l’article 164 C du code général des impôts, qui prévoit que les personnes qui n’ont pas leur domicile fiscal en France mais qui y détiennent un logement sont assujetties à l’impôt sur le revenu sur une base forfaitaire égale au triple de la valeur locative réelle de cette habitation, serait abrogé.Cette taxe entrerait en vigueur à compter du 1er janvier 2012. 
                                                                                                                                                             Sono soggetti imponibili sui redditi prodotti in Francia:

 - i contribuenti che non dispongono di alcuna residenza in Francia, ma ricevono redditi di fonte Francese;

- coloro che, pur disponendo di una o più abitazioni in Francia, dispongono anche di un reddito di fonte Francese, superiore al montante della base forfetaria, determinata dal valore locativo delle dette abitazioni;

Questi redditi per esempio, possono essere stati ricavati dalla locazione di beni immobiliari situati in Francia.

Sono imponibili su base forfetaria, i contribuenti che dispongono di una o più abitazioni in Francia e che non hanno reddito di provenienza francese. NB: si considerano come abitazione tutti i locali abitabili (immobili, parti di immobili, appartamenti). La disponibilità del bene si definisce in base alla situazione di diritto esistente (proprietario, locatore, associato di una società immobiliare), o di fatto (locazione fittizia, godimento di fatto), senza verificare l’effettiva occupazione del locale.

Le regole sopra esposte, sono applicabili con riserva di convenzioni fiscali internazionali, che hanno l’effetto di:

- considerare fiscalmente come "non residenti" contribuenti che sarebbero stati considerati come domiciliati in Francia secondo il diritto Francese;

- negare alla Francia il diritto d’imposizione dei "non residenti" sui redditi considerati come di provenienza francese (ai sensi dell’art. 164 B del CGI);

- attribuire alla Francia il diritto d’imposizione ai "non residenti" sui redditi che non sono considerati di provenienza francese;

- stabilire le modalità d’imposizione di alcuni redditi;

Convenzione fiscale internazionale consultabile sul sito www.finances.gouv.fr.

Distinzione impositiva dei "non residenti":

- i proprietari "non residenti" che percepiscono un reddito dalla o dalle proprietà di cui dispongono in Francia (ad esempio con la locazione): sono soggetti alle "imposte sul reddito di provenienza francese");

- i proprietari "non residenti" che si riservano l’uso della o delle abitazioni e non percepiscono alcun reddito sono soggetti alle "imposte su base forfetaria"; (di fatto non applicabile con l'Italia in forza della Convenzione)

In entrambi i casi i proprietari sono sottoposti alle "Imposte di locali".

 IMPOSTE SUI REDDITI DI FONTE FRANCESE
 Principi - In materia di fiscalità immobiliare dei "non residenti", alcuni elementi sono uguali ai contribuenti francesi, altri sono specifici per i "non residenti":

- (particolarità dei "non residenti") Il montante dell’imposizione non può essere inferiore al 20% del reddito netto imponibile o, non inferiore al 14%, per i redditi percepiti dai beni siti nei dipartimenti d’Oltre mare;

- le regole di diritto comune sono applicabili ai "non residenti", ipotizzando l’applicazione della tabella progressiva dell’imposta e del sistema del quoziente familiare;
Tuttavia, se il contribuente "non residente", dimostra che il tasso medio di imposizione risultante dall’applicazione della "tabella progressiva" all’insieme del suo reddito globale mondiale, risulta essere inferiore al tasso minimo, questo tasso inferiore sarà applicato ai suoi redditi di fonte francese.

Il quoziente familiare - L’imposta sul reddito è determinata dal foyer fiscale (composizione nucleo familiare). Il sistema del "quoziente familiare", consiste nel dividere il reddito imponibile del contribuente in un certo numero di parti, in funzione della sua situazione familiare e dal numero di persone a carico. In generale, la determinazione dell’imposta è data dalla differenza tra i redditi fondiari e le spese e i costi sostenuti.

IL REDDITO, LE SPESE E LE TASSE

Il reddito - Nel caso di proprietari in Francia "non residenti", i redditi imponibili sono le rendite di immobili siti in Francia, o i diritti relativi: diritti immobiliari (nuda proprietà, usufrutto) e diritti mobiliari (azioni o parti di società immobiliari).

Le spese condominiali e le tasse - La legge francese prevede un ampio ventaglio di deduzioni che permettono di ridurre la base d’imposizione. In generale, le deduzioni delle spese di manutenzione straordinaria pagate dal proprietario, sono essenzialmente costituite dai lavori effettuati nel bene locato. Inoltre, nel caso in cui il bene non è ancora locato ma lo sarà prossimamente, le spese relative a questo bene possono essere deducibili o ammortizzabili (prezzo d’acquisto) nel caso per esempio, di immobili acquistati di nuova costruzione o esistenti, rientranti nelle agevolazioni delle leggi Robien o Borloo Neuf.

La dichiarazione dei redditi in Francia delle persone "non residenti" che dispongono di una o più abitazioni in Francia, o di redditi di provenienza francese, devono contenere le seguenti informazioni:

- informazioni sull’identità, la situazione e le spese di famiglia del contribuente;

- il valore locatizio della o delle abitazioni di cui si dispone in Francia a qualunque titolo siano esse detenute;

- i diversi redditi di provenienza francese di cui si dispone (nel caso esistano).

In assenza di informazioni il contribuente può essere tassato d’ufficio.                                     Esiste un luogo d’imposta specifica per i "non residenti", dove i contribuenti devono fare pervenire la loro dichiarazione:Centre des impôts des non - résidents (CINR) TSA 10010 - 10 rue du centre - 93465 Noisy le Grand Cedex.

I "non residenti" dispongono di periodi diversi per fare pervenire le loro dichiarazioni dei redditi:

- Europa e paesi mediterranei: 30 Giugno;

- Africa, America del Nord: 30 giugno;

- America centrale e America del Sud: 15 luglio;

- Asia (escluso il litorale mediterraneo), Oceania ed il resto del mondo: 15 luglio.

Art. 164 D (Code Generale des Impôts) - Tutti i contribuenti non domiciliati in Francia, a richiesta dell’amministrazione fiscale, devono designare (entro 90 giorni dalla notifica) un Rappresentante Fiscale accreditato, per garantire la solvibilità impositiva del "non residente", per pagamenti ed eventuali contenziosi relativi alle imposte.

Art. 164 C (Code Generale des Impôts) - Le persone "non residenti" che dispongono di una o più abitazioni in Francia di cui si riservano l’uso (non percepiscono reddito), sono assoggettate all’imposta sul reddito sulla base forfetaria minima, pari a tre volte il valore locatizio reale della o delle abitazioni. Questa base forfetaria costituisce la rendita imponibile.
Per questa imposta si applicano le stesse regole applicate per l’imposta sul reddito di provenienza francese.
Nota bene: la regola sopra menzionata non si applica ai residenti di un paese avente concluso un accordo fiscale con la Francia volto ad evitare la doppia imposizione; questo tipo di accordo esiste tra la Francia e l’insieme dei paesi occidentali. (E’ possibile consultare questi accordi sul sito Trattato Bilaterale Italia Francia o sul sito del ministero dell’economia e delle finanze francesi. www.finances.gouv.fr)

L’imposta su base forfetaria non si applica ai contribuenti "non residenti" che dispongono di una o più abitazioni in Francia ed hanno un reddito di provenienza francese superiore alla base forfetaria.

Infine, questa imposta non si applica alle persone dei paesi che hanno firmato un accordo di reciprocità con la Francia e che possono giustificare che, nel loro paese d’origine, sono sottoposte ad un’imposta globale almeno pari a due terzi dell’imposta che avrebbero dovuto pagare in Francia sulla stessa base d’imposizione.

 IMPOSTE LOCALI Oltre alle summenzionate imposte, i proprietari "non residenti" sono tenuti a pagare le imposte locali come i residenti. Il tasso d’imposizione è fissato dagli enti locali (consiglio comunale, generale o regionale). Queste imposte sono: - la Taxe Foncière (tassa fondiaria), - la Taxe d’Habitation (tassa d’abitazione) - la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (tassa rifiuti solidi urbani).

La Taxe d’Habitation (Tassa d’Abitazione) - Sono soggetti imponibili a titolo di "Taxe d’Habitation" i locali sufficientemente ammobiliati e le loro dependance.
Contrariamente alla Taxe Foncière, è l’occupante (qualunque esso sia, proprietario, locatore, occupante a titolo gratuito) che è imponibile allaTaxe d’Habitation. La base d’imposta è il valore locatizio catastale dell’abitazione, diminuito delle spese familiari (o altre), se l’abitazione è la residenza principale del dichiarante. La base imponibile ricavata, è moltiplicata per il tasso deliberato dagli enti locali, per ottenere l’importo della tassa da versare.

 La Taxe Foncière (Tassa Fondiaria) - Tutte le costruzioni fisse, non mobili, sono imponibili della Taxe Foncière sulle proprietà edificate, ed è dovuta dal proprietario occupante o meno i locali.
La base d’imposta è costituita dalla rendita catastale uguale al 50% del valore locatizio catastale fissato dalla Pubblica Amministrazione. L’importo della tassa si ottiene moltiplicando la base d’imposta per il tasso di imposizione in vigore.

La Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (Tassa Rifiuti Solidi Urbani) - Concerne tutte le proprietà imponibili alla Taxe Foncière sulle proprietà edificate (appartamenti, parking, cantine, etc.).
È calcolata sulla stessa base della Taxe Foncière e compare sullo stesso avviso di imposizione. È indipendente dal volume dei rifiuti prodotti e resta dovuta anche in totale e costante assenza di rifiuti.
È imponibile al proprietario detentore dell’immobile il 1º gennaio dell’anno d’imposizione, il quale può tuttavia chiedere il rimborso al suo eventuale inquilino (decreto nº87 - 713 del 26 agosto 1987) .

 CALCOLO IMPOSTE Regime "Micro Foncier

- 1º esempio - Il proprietario non residente che affitta annualmente vuoto il suo appartamento.

 Immaginiamo il seguente caso: un italiano residente in Italia (celibe) è proprietario di un appartamento ad Antibes (Alpi Marittime) che affitta annualmente vuoto ad un prezzo di 600 € al mese. Quale imposta dovrà pagare? In questo caso, la tassazione ricade nel regime Miro Foncier per cui i servizi fiscali accordano: - una deduzione forfetaria del 30% sui canoni percepiti nell’anno impositivo; - l’applicazione della tabella progressiva di imposizione dei residenti; - il quoziente familiare; - aliquota impositiva minima del 20%; Quindi su 7.200,00 € la base d’imposta è di: (12 x 600,00 €) - 30% = 5.040,00 € Valore imponibile netto. Tasso d’imposizione minimo per i non residenti 20%; questa persona verrà dunque tassata a titolo d’imposta sul reddito nel seguente modo: (5.040 € x 20%) = 1.008,00 € Imposta sul reddito. In più il non residente dovrà anche pagare le imposte locali quali la Taxe Foncière e la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (di quest’ultima ha diritto al rimborso da parte dell’inquilino). La Taxe d’Habitation sarà invece a carico dell’inquilino.




CALCOLO IMPOSTE Regime Droit Commun o Regime Réelle

- 2º esempio - Il proprietario non residente che affitta vuoto il proprio appartamento dove ha eseguito importanti lavori di ristrutturazione, il cui importo supera la deduzione forfetaria del 30%.




In questo caso, la tassazione ricade nel regime detto "Droit Commun" dove fino al 2006 i servizi fiscali accordavano una deduzione fissa del 14% oltre ad alcune spese, realmente sostenute nell’immobile. Questa deduzione è stata soppressa ma sono aumentate le voci deducibili, per cui nel caso di spese importanti nell’anno impositivo condominiali o personali conviene valutare quale regime applicare, chiedendo alle Imposte di cambiare regime nel caso uno più; favorevole all’altro. Il reddito imponibile è dato dalla differenza tra i canoni incassati e le spese sostenute. Lista delle voci deducibili: - Interessi del mutuo contratto per acquisizione, costruzione, ristrutturazione; - Spese di gestione e remunerazione sorveglianza e portineria; - Spese di manutenzione e ristrutturazione; - Taxe Foncière e tasse locali annesse; - Polizze assicurative sul mancato pagamento dei canoni e RCA; - Spese di procedure giudiziarie; - Spese di gestione locatizie Il montante imponibile ottenuto è poi tassato come nei precedenti esempi con: - l’applicazione della tabella progressiva di imposizione dei residenti; - il quoziente familiare; - aliquota impositiva minima del 20%;




Il Deficit Fondiario - Quando le uscite sono maggiori delle entrate è previsto nel regime del "Droit Commun" il riporto delle perdite nei 10 anni seguenti a concorrenza di 10.700 € per anno imponibile. Esempio:



CausaleMontante
Reddito da locazione 7.200,00 €
Interessi di mutuo - 1.500,00 €
Lavori di ristrutturazione - 19.200,00 €
Spese e tasse varie - 2.200,00 €
Importo del Deficit Fondiario - 15.700,00 €
Importo max 10.700,00 €
Eccedenza 5.000,00 €




L’eccedenza è imputabile sui redditi fondiari nei 10 anni seguenti.


CALCOLO IMPOSTE regime Micro BIC - Bénéfices Industriels et Commerciaux - 3º esempio - Il proprietario non residente che affitta arredato il proprio appartamento.




Quale imposta dovrà pagare? In questo caso, la tassazione ricade nel regime Micro BIC "Bénéfices Industriels et Commerciaux" per cui i servizi fiscali accordano: - una deduzione forfetaria del 50% sui canoni percepiti nell’anno impositivo; - l’applicazione della tabella progressiva di imposizione dei residenti; - il quoziente familiare; - aliquota impositiva minima del 20%; Quindi su 7.200,00 € la base d’imposta è di: (12 x 600,00 €) - 50% = 3.600,00 € Valore imponibile netto. Tasso d’imposizione minimo per i non residenti 20%; questa persona verrà dunque tassata a titolo d’imposta sul reddito nel seguente modo: (3.600,00 € x 20%) = 720,00 € Imposta sul reddito. In più il non residente dovrà anche pagare le imposte locali quali la Taxe Foncière e la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (di quest’ultima ha diritto al rimborso da parte dell’inquilino). La Taxe d’Habitation sarà invece a carico dell’inquilino se lo stesso occupava il bene il 1º gennaio dell’anno impositivo in caso contrario a caricel proprietario.




CALCOLO IMPOSTE Regime Locazione Alberghiera Residence de Tourisme

- 4º esempio - Il proprietario non residente che affitta arredato il proprio appartamento per 9 anni inRésidence de Tourisme Classée.




Quale imposta dovrà pagare? In questo caso, la tassazione ricade nel regime Micro BIC "Bénéfices Industriels et Commerciaux"Gli affitti sono soggetti a TVA, il gestore alberghiero solitamente Pierre & Vacance, rilascia fattura alla quietanza annuale. Tuttavia la legge prevede che, le imprese che realizzano una cifra d'affari annuale inferiore a 76.300 euro, possono essere esonerati dal Regime TVA. Ovviamente non ptranno avvalersi del meccanismo del recupero della TVA nel caso di lavori o acquisti inerenti l'immobile.Si hanno due scelte possibili:1) Il Regime Réel Simplifie, ammortamento del costo dell'immobile e di tutte le spese relative alla gestione, detrazione fissa d'imposta di 915 Euro, abbattimento del 20% suibenefici se si aderisce ad un centro fiscale abilitato per la tenuta della contabilità. Con quest'opzione si è completamente esonerati da imposte, in quanto gli ammortamenti sono superiori ai benefici per molti anni.2) Il Regime Miscro - èntreprise, con l'abbattimento fisso del 71% sui benefici, per cui i servizi fiscali accordano: - una deduzione forfetaria del 71% sui canoni percepiti nell’anno impositivo; - l’applicazione della tabella progressiva di imposizione dei residenti; - il quoziente familiare; - aliquota impositiva minima del 20%; Quindi su 7.200,00 € la base d’imposta è di: (12 x 600,00 €) - 71% = 2.88,00 € Valore imponibile netto. Tasso d’imposizione minimo per i non residenti 20%; questa persona verrà dunque tassata a titolo d’imposta sul reddito nel seguente modo: (2.088,00 € x 20%) = 418,00 € Imposta sul reddito. In più il non residente dovrà anche pagare le imposte locali quali la Taxe Foncière.