Cedolare secca sugli affitti : precisazioni

Cedolare secca sugli affitti: è valida la revoca anche in carta libera.

Questa modalita' della dichiarazione, sottoscritta dalle parti e con i dati identificativi sia del contratto che dei contraenti, potra' essere utilizzata fino all'individuazione di una regola definitiva.

Revoca della cedolare secca valida anche in carta libera è una delle indicazioni contenute nella circolare n. 20/E del 4 giugno.

In alternativa, si può utilizzare il modello 69, utilizzato come schema di richiesta della revoca.

Per i contratti già in corso al 7 aprile 2011, per i quali il locatore poteva scegliere la cedolare direttamente in dichiarazione, c’era tempo fino al 1° ottobre scorso per inviare la raccomandata con cui si comunicava al conduttore la rinuncia all’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Sia nel caso in cui l’acconto (dovuto) fosse stato comunque versato sia se l’adempimento fosse saltato. In tale ipotesi, l’omesso versamento poteva essere sanato avvalendosi del ravvedimento operoso, utilizzando i codici tributo “1992”, per gli interessi, e “8913”, per la sanzione.

La possibilità di scegliere la tassa piatta l'avevano anche quelli che avevano tenuto conto del reddito derivante dalla locazione dell’immobile abitativo, per il calcolo e il versamento dell’acconto Irpef 2011 (sempreché, ovviamente, ricorressero tutte le altre condizioni richieste). In questo caso, il locatore doveva presentare istanza per la correzione del codice tributo, segnalando di considerare l’importo versato a titolo di acconto Irpef come acconto per la cedolare secca per il 2011. Il maggior versamento dell’acconto Irpef sarebbe stato indicato come acconto della cedolare secca, sia nel modello Unico 2012 sia nel 730/2012.

Acconto con opzione dal 2012

Chiarito anche il dubbio circa il versamento dell’acconto nel caso in cui, per un appartamento affittato e assoggettato a Irpef nel 2011, il proprietario decidesse di optare per l’imposta sostitutiva a partire dal 2012: l’acconto 2012 non è dovuto.

Comunicazione valida fino a revoca

Se inviata entro i termini, non occorre “replicare” nelle successive annualità la comunicazione di rinuncia all’aggiornamento del canone inviata all’inquilino in occasione della scelta per il regime alternativo espressa per il 2011. La cedolare secca, infatti, salvo revoca, è vincolante per tutta la durata del rapporto.

A ogni locatore la sua opzione

Il nuovo proprietario di un immobile già locato secondo il regime dell’imposta piatta, se intende applicare l’imposta sostitutiva, trattandosi di una scelta che incide sulla tassazione dei redditi personali, deve esercitare l’opzione a suo nome presentando il modello 69 entro 30 giorni dalla data del passaggio di proprietà per qualsiasi motivo esso sia avvenuto (eredità, donazione, acquisto) o, a patto che sussistano le condizioni, direttamente con la dichiarazione dei redditi.

Precisazioni

Chi ha scelto la cedolare secca come imposta sostitutiva sui contratti d’affitto già registrati il 7 aprile 2011, segnalandola nel 730 o in Unico 2012, non deve ripetere l’opzione compilando il modello 69.
Lo dice chiaramente l’Agenzia delle entrate, che richiama gli uffici territoriali all’osservanza di quanto stabilito dalla stessa Agenzia il 4 luglio scorso.
La questione riguarda i contribuenti proprietari di abitazioni locate che, in occasione del 730 e di Unico compilati nel 2012, avevano scelto di barrare una casella con la quale segnalavano l’adozione della tassa secca del 19%-21% per i contratti già in corso al 7 aprile 2011, cioè quando era entrata in vigore la nuova imposta. Il tema non riguardava i “nuovi contratti”, cioè quelli registrati dopo il 7 aprile 2011, per i quali, l’opzione effettuata con il modello Siria o con il modello 69 vale per tutta la durata del contratto, ma soltanto i vecchi contratti.

Per questi, infatti, si era posto il dubbio, l’opzione manifestata in dichiarazione valeva per tutta la durata residua del contratto ?
O valeva per una sola annualità contrattuale e doveva essere confermata con il modello 69?

L’Agenzia, con la circolare 26/E/2011, aveva sostenuto inizialmente la tesi restrittiva, precisando che l’opzione avrebbe dovuto essere rinnovata alla scadenza della prima annualità dell’imposta di registro successiva alla scelta.
Così, per un contratto stipulato il 3 febbraio 2011, per il quale la cedolare era stata scelta indicandola in Unico 2012, il 3 febbraio 2012 si sarebbe tornati automaticamente al regime ordinario Irpef, a meno di non presentare il modello 69.

Successivamente, le Entrate avevano cambiato impostazione, precisando che l’opzione sarebbe durata quanto il contratto stesso, salvo revoca espressa.
Una revoca sicuramente rara, soprattutto ora che il confronto con l’Irpef, la cui deduzione per le spese è stata ridotta al solo 5% del canone, è decisamente a favore della tassa secca.
Per cui non necessita presentare alcuna documentazione agli uffici territoriali, se dovessero continuare a richiederla basta chiedere di attenersi a : «indirizzo espresso nella circolare n. 20/E del 4 giugno 2012».


Un contratto, due cedolari

Un altro quesito: un appartamento affittato, due proprietari e un contratto di locazione stipulato soltanto da uno dei due secondo le regole della cedolare secca. Qui occorre precisare che il reddito fondiario derivante dalla locazione dell’abitazione è imputabile, per la parte spettante, pure al comproprietario che non compare nell’atto. Di conseguenza, anche lui può decidere di sostituire la relativa Irpef con la cedolare secca. Le modalità non cambiano, deve esercitare l’opzione nella dichiarazione dei redditi (in presenza delle condizioni che lo consentono) o con il modello 69 e inviare la preventiva comunicazione all’inquilino mettendolo al corrente di avere scelto la tassa piatta e di aver, quindi, rinunciato, all’aggiornamento del canone.

Fondo patrimoniale: “autonomia” per la sostitutiva

Il settimo punto della circolare affronta l’applicazione della cedolare secca nel caso di immobili affittati destinati a un fondo patrimoniale costituito da due coniugi per far fronte ai bisogni della famiglia (articolo 167 cc), uno dei quali non risulta proprietario dell’abitazione, né titolare di altro diritto reale.
Tuttavia, secondo le regole del codice civile che disciplinano la gestione dei beni inseriti in un fondo patrimoniale, l’immobile è di entrambe le parti a prescindere dal proprietario originario, motivo per cui, in base alla normativa fiscale, il reddito fondiario che ne deriva va suddiviso a metà tra marito e moglie (articolo 4, comma 1, lettera b), del Tuir).
Dunque il coniuge non proprietario (se non per effetto del fondo patrimoniale) può optare autonomamente per il regime sostitutivo sui canoni da locazione.

Sotto i 30 giorni, niente contratto, nessuna comunicazione

Se l’abitazione è affittata allo stesso locatario, per meno di 30 giorni, come spesso accade nell’ipotesi di case per le vacanze, non occorre far sapere al villeggiante che si è optato per la tassa piatta né va comunicata la rinuncia all’aggiornamento del canone. E questo vale anche se la casa (ed eventuale pertinenza) viene data in locazione a persone diverse nel corso dell’anno. La comunicazione non dovrà essere inviata a nessuno dei locatari: l’importante è che per ognuno il rapporto non superi i 30 giorni complessivi (quindi anche se frazionati) nel periodo d’imposta.
Per queste situazioni (contratti di breve durata), infatti, non c’è obbligo di registrazione e il prezzo dell’affitto non è soggetto a variazioni.
Il proprietario aderisce alla cedolare secca al momento della dichiarazione dei redditi e, se registra il contratto volontariamente o in caso d’uso, la scelta così esercitata è valida anche per l’imposta di registro.

Basta il contratto per rinunciare all’aumento

Il proprietario che opta per il regime alternativo non deve ripetere con la comunicazione al locatario la sua intenzione di non aumentare il canone se tale scelta è stata già specificata nel contratto d’affitto.
L’ipotesi, infatti, viene associata a quella già esaminata e così risolta nella circolare 26/2011 in riferimento ai rapporti rientranti nel periodo transitorio del 2011 di applicazione del regime alternativo.

Andamento tassi e mutui

La Bce lascia invariato il tasso di interesse di riferimento ora allo 0,75%.


Secondo gli ultimi dati pubblicati dalla Banca d’Italia i prestiti bancari al settore privato non finanziario hanno continuato a ridursi; nei tre mesi terminanti in novembre sono diminuiti del 2,6% (in ragione d’anno, al netto dei fattori stagionali e dell’effetto contabile delle cartolarizzazioni). La flessione ha riguardato soprattutto i prestiti alle imprese (-4%, contro il -0,8% di quelli alle famiglie).

L’andamento del credito risente  soprattutto della debolezza della domanda da parte di imprese e famiglie, legata alla sfavorevole congiuntura economica e al peggioramento del mercato immobiliare. Il costo del credito alle famiglie ha continuato a flettere lievemente: il tasso sui nuovi mutui è diminuito di due decimi (al 3,5%) per le operazioni a tasso variabile, che rappresentano oltre i due terzi delle erogazioni complessive; è rimasto invariato (al 4,8%) per quelle a tasso fisso.

Pur in presenza di mercati finanziari favorevoli, la riduzione dei tassi è frenata dalla percezione di un rischio di credito elevato da parte degli intermediari; infatti il differenziale rispetto ai corrispondenti tassi in Germania è di un punto percentuale. Nel III trimestre del 2012 il flusso di nuove sofferenze in rapporto ai prestiti (al netto dei fattori stagionali e in ragione d’anno), è salito al 2,2%.

Il tasso di sofferenza dei prestiti alle famiglie resta relativamente basso, all’1,4%, come alla fine dello scorso anno. Il rapporto fra il debito delle famiglie e il reddito disponibile, nel III trimestre del 2012, è rimasto al 65% ; livello nettamente più basso di quello medio dell’area dell’euro, che sfiora il 100%.

Secondo l’Abi, alla fine di novembre 2012 i prestiti bancari destinati alle famiglie per l’acquisto di abitazioni,  pari a 366.000.000 di euro, hanno segnano una variazione annua prossima allo zero (-0,3%), in decelerazione rispetto a circa il +4,8% di novembre 2011, valore inferiore a quello medio dell’Area euro di +1,2% (+1,9% Germania, -2,7% Spagna, +3,3% Francia).

Stabile al 9,6% è risultata nell’ultimo anno la quota dell’Italia nei prestiti per l’acquisto di abitazioni sul totale Area euro (era pari al 6,5% a fine 2003). Laddove si considerino i flussi erogati dalle banche per l’acquisto di abitazioni, si rileva come nel periodo gennaio – novembre 2012 essi sono ammontati a 18,8 miliardi di euro, un valore dimezzato rispetto ai 36,3 miliardi di euro dell’analogo periodo del 2011. Il decremento ha riguardato i finanziamenti a tasso variabile che sono passati da 27,5 miliardi di euro dei primi 11 mesi del 2011 a 13,2 miliardi dell’analogo arco temporale del 2012.

Meno marcata invece la riduzione del segmento a tasso fisso (da 8,7 miliardi a 5,6 miliardi). Inoltre, i finanziamenti al settore delle costruzioni hanno segnato, sempre a novembre 2012, una contrazione di oltre il 4%; il rallentamento mostrato negli ultimi mesi è da attribuire, tra l’altro, a una marcata diminuzione della domanda di mutui: il dato aggregato, espresso come numero di richieste da parte delle famiglie italiane, nei primi 10 mesi del 2012 ha evidenziato una dinamica fortemente negativa, anche se nel mese di ottobre è emerso un lieve rallentamento del calo.

L’analisi del settore residenziale per macro aree geografiche evidenzia nel III trimestre 2012 forti contrazioni degli scambi in tutte le aree. Rispetto al calo registrato a livello nazionale (-26,8%) le aree del Centro e del Nord mostrano perdite maggiori con riduzioni delle transazioni rispettivamente del -29,6% e del -28,2%; poco inferiori le perdite al Sud che segna una diminuzione del -22%.

Un ulteriore elemento alla base del rallentamento dei finanziamenti al settore immobiliare è rappresentato dall’aumento della rischiosità delle imprese edili: a fine novembre 2012 il rapporto sofferenze lorde/impieghi per le imprese di costruzioni ha raggiunto il 12,8%, in forte aumento dal 10,3% di fine 2011 e dal 6,7% di fine 2010.

Per Crif la domanda di mutui riflette l’andamento pesantemente negativo delle compravendite di immobili residenziali che, nel corso del 2012, si sono di fatto riposizionate su volumi nemmeno lontanamente paragonabili a quelli registrati negli anni di picco, tra il 2004 e il 2008. Il dato aggregato della domanda di mutui, espresso come numero di richieste da parte delle famiglie italiane, consolida nel 2012 una dinamica decisamente negativa, con un decremento pari a -42% rispetto al 2011, calo che risulta ancora più significativo nel confronto con gli anni precedenti.

L’ultimo mese del 2012, dicembre, si è chiuso con un -27%, terzo mese consecutivo a evidenziare comunque un lieve rallentamento del calo delle richieste. A ulteriore conferma della cautela adottata dalle famiglie italiane in questa delicata fase del ciclo economico va considerata anche la progressiva diminuzione dell’importo medio richiesto per i mutui, che nel 2012 ha fatto registrare un ulteriore calo, attestandosi a 131.445 euro contro i 136.863 euro del 2011.

Inoltre, analizzando la distribuzione delle richieste di mutuo in funzione dell’importo si consolida lo spostamento verso le fasce più basse: nel 2012, infatti, la classe in cui si sono concentrate le preferenze degli italiani è stata ancora una volta quella compresa tra i 100.000 e i 150.000 euro, con una quota superiore al 29%. Relativamente alla domanda di mutui per fascia di durata, invece, è nuovamente la classe compresa tra i 25 e i 30 anni a risultare quella maggiormente richiesta dalle famiglie italiane, con una quota superiore al 30% del totale.

Fonte: Tecnoborsa

TARES la nuova imposta

Si pagherà dal 2013 la nuova tassa prevista dal decreto Salva-Italia che sostituirà la Tarsu e la Tia. 

La Tares interessa chiunque possieda o detenga locali suscettibili di produrre rifiuti, ma peserà in modo particolare sulle famiglie numerose e sulle imprese. Il pagamento delle quattro rate annuali, che doveva iniziare a gennaio 2013, slitta, secondo un emendamento alle legge di stabilità, ad aprile.

Come funziona
La Tares dovrà coprire il 100% del costo del servizio sostenuto dai comuni, che oggi si ferma in media al 79% con picchi massini che toccano il 91%. Inoltre la Tares dovrà finanziare anche i “servizi indivisibili” forniti dall’ente locale come l’illuminazione pubblica, la manutenzione delle strade, la polizia locale, le aree verdi. 
Le risorse necessarie per coprire tali spese verranno dall’aumento di 30-40 centesimi al metro quadro. In sostanza, il corrispettivo per i servizi indivisibili porterà un incremento stimato di circa il 14% per una famiglia di tre componenti, ma in caso d’adozione dell’aliquota massima può arrivare anche al 19%.

Pagamento della prima rata
Il pagamento della prima rata della Tares, previsto secondo la legge che l’ha introdotta a gennaio 2013, slitterà invece ad aprile. Così ha stabilito un emendamento alla legge di stabilità del governo Monti che ha concesso qualche mese in più per il primo pagamento. Inizialmente la Tares si baserà sulle superfici dichiarate per la Tarsu o la Tia. La Tares avrà la sua base imponibile, pari all’80% della superficie catastale dell’immobile, quando verrà attivata l’interazione dei dati tra catasto e comuni. In sostanza, le prime tre rate si baseranno sugli importi pagati come Tarsu e Tia nell’anno passato a cui si sommano i 30 (o 40) centesimi al metro per i servizi indivisibili. 
Come per l’Imu, anche per la Tares il saldo di dicembre potrebbe essere più salato in base a ciò che stabiliranno le amministrazioni comunali.

Quanto costerà
I parametri su cui si basa la Tares ne aggraveranno il peso sull’economia della famiglie italiane, soprattutto quelle più numerose. 
Oltre all’incremento di 30-40 centesimi per il finanziamento dei servizi indivisibili che peserà su tutti in maniera indiscriminata, c'è anche il cambiamento legato alla redistribuzione del carico in base alla tipologia di nucleo familiare. Da alcuni studi emerge che in base ai criteri di redistribuzione, l’aggravio sarà più significativo all’aumentare del numero dei componenti del nucleo familiare: le famiglie di 5 e più componenti subiranno infatti un incremento medio di quasi il 30 per cento. Al contrario, le famiglie poco numerose potrebbero registrare un beneficio e quelle costituite da un solo componente potrebbero risparmiare circa il 3 per cento.

ACE - Attestato di certificazione energetica

Al via la vera certificazione energetica degli edifici. 

Per l'affitto  e la compravendita delle abitazioni finora c'era l'opportunità per i proprietari di cavarsela, dinanzi al notaio o al contratto di locazione, con una dichiarazione sostitutiva che sancisse la rispondenza alla classe energetica G, quella più bassa. Finora nessun problema. Né sul valore pratico dell'immobile, né sulla piena regolarità della transazione. Ora con la procedura di infrazione aperta dalla Commissione europea nei nostri confronti per incompleta e non conforme attuazione della Direttiva 2002/91/Ce sull'efficienza energetica cambia tutto.

E auto-dichiarare la peggiore prestazione energetica del proprio edificio non è più possibile. 

Il decreto 290 del 13 dicembre scorso, entrato definitivamente in vigore con la pubblicazione sulla «Gazzetta Ufficiale», ha infatti abolito questa possibilità, prevista dall'articolo 9 delle «Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici». 

D'ora in poi quindi dovrà per forza partire quella che si annuncia come una vera e propria corsa alle certificazioni ufficiali  a cura di un tecnico abilitato.

Qualche numero

Le statistiche delle agenzie immobiliari e/o portali indicano che solo il 53% degli annunci di vendita e appena il 37% di quelli in affitto è in regola con le nuove norme che prevedono una certificazione "vera". in base ad un'indagine di Immobiliare.it su oltre 60.000 annunci tra privati censiti solo l'11%  ha una certificazione energetica valida. La percentuale sale al 46% per gli annunci gestiti da agenzie immobiliari indipendenti, al 58% per quelli gestiti da intermediari affiliati a grandi gruppi, per arrivare al 97% per quelli proposti direttamente dai costruttori, che però erano e sono obbligati alla certificazione energetica fin dalla fase progettuale dell'immobile. 

Notevoli le differenze tra Nord e Sud. Il Trentino Alto Adige conta ben l'80% degli immobili regolarmente certificati, segue il Veneto con il 62%, la Val d'Aosta con il 58% , la Lombardia con il 57 per cento. Diversa la situazione al Sud con il 24% della Puglia e il 23% di Sicilia e Basilicata, dove meno del 20% delle proposte di vendita o di locazione possono contare su un documento valido sull'efficienza energetica.

La Svizzera teme la bolla immobiliare

Il real estate residenziale svizzero sembra vivere oggi un clima di attesa per una imminente tempesta e servirebbe una frenata per scongiurare imminenti rischi. La corsa delle quotazioni delle case in Svizzera che c'è stata nell'ultimo decennio mette infatti oggi in discussione la tenuta del settore. Un pericolo bolla che forse non spaventa gli investitori (come l'imprenditore italiano che un anno fa ha comperato un attico sul lungolago di Lugano per 20mila euro al metro quadro o come il miliardario mediorientale che ha acquistato una delle lussuose dimore sulla collina di Cologny a Ginevra), ma che certamente invita alla cautela chi pensava al mattone svizzero come bene rifugio.

Come al solito, è stata la corsa all'acquisto a causare il "pericolo bolla". Il mercato immobiliare, finora aiutato dall'immigrazione, dai bassi tassi di interesse e dalle retribuzioni in crescita, sembra al momento sotto pressione in numerose zone del Paese. I valori del metro quadrato tra il terzo trimestre 2011 e il terzo trimestre 2012 sono saliti del 5,9% per le abitazioni in condominio e del 4,8% per le case singole, attestandosi molto sopra la media del periodo 2002-2012. Ciò nonostante la domanda (secondo Credit Suisse) sarà ancora tale da poter assorbire la nuova offerta. La situazione è particolarmente grave attorno al lago di Ginevra, dove numerosi stranieri hanno preso qui la residenza per motivi fiscali diventando proprietari di dimore da mille e una notte, nella zona di Zurigo e in regioni turistiche come i Grigioni.

Tra l'altro il primo gennaio 2013 è entrata in vigore una nuova legge che blocca tutti i nuovi progetti di costruzione di seconde case (quindi soprattutto nelle località turistiche). Si potranno realizzare solo i progetti che hanno avuto permessi di costruzione legalmente vincolanti prima di tale data. La legge è valida per tutto il territorio svizzero, a esclusione di progetti di grandi dimensioni, purché pianificati prima dell'11 marzo 2012. Questo blocco del nuovo rischia di far aumentare ulteriormente  valori delle case esistenti. 

Parlando di quotazioni, la Svizzera è tra i Paesi europei ad aver registrato gli aumenti più consistenti negli ultimi anni. "Una media del 45% nell'ultimo decennio, secondo Paola Gianasso di Scenari Immobiliari, con punte superiori al 200% nelle zone di Ginevra di fronte al lago. In almeno un terzo delle regioni svizzere il livello delle quotazioni è giudicato insostenibile. L'aumento dei prezzi oltre che dall'aumento della popolazione, è causato dall'alta liquidità disponibile e dai tassi di interesse molto bassi. Ma anche dall'aumento della domanda internazionale da parte di persone che decidono di stabilirsi in Svizzera per convenienza fiscale o che acquistano immobili come beni rifugio. Nonostante gli alti prezzi e magari un cambio sfavorevole con il franco.

Fonte: Il Sole 24 Ore

La crisi economica, le nuove imposte i rincari di alcuni beni di consumo e i problemi relativi alla disoccupazione, in crescita, si capisce bene come sia difficile per le famiglie italiane far quadrare i conti a fine mese.

Il portale Casa.it ha esaminato quali sono le misure che gli italiani stanno mettendo in atto per risparmiare tra le mura domestiche.

Gli intervistati, più di 3.000, concordano, per la maggior parte (82%), sul fatto che la limitazione degli sprechi è lo strumento più adatto per contrastare l'aumento del costo della vita, in particolar modo facendo attenzione al riscaldamento, ai consumi degli elettrodomestici e a tutti i possibili tagli delle spese condominiali, ma anche ai risparmi sui beni  che vengono percepiti oggi come superflui.

Le manovre anti rincari riguardano ad esempio l'analisi dell'opportunità di passare all'impianto autonomo (54%) o di valutare l'installazione di un impianto fotovoltaico (20%). A livello condominiale inoltre gli inquilini sono anche concordi nel rinviare le spese straordinarie (81% del campione). Se proprie necessarie le spese vengono valutate con più preventivi.
Ma all'interno delle mura della propria casa, quali sono invece le voci di spese che vengono tagliate? Si dice addio alla pay tv, ritenuta oggi un bene superfluo, ma si cercano anche offerte più convenienti per le utenze e si passa ad elettrodomestici a basso consumo, anche in un'ottica di consumi più consapevoli e attenti all'ambiente circostante. Per quanto riguarda gli elettrodomestici è in aumento la percentuale di italiani che acquista modelli a basso impatto energetico (il 36% degli intervistati), affermando che il costo di questi ultimi, superiore alla media, viene ammortizzato nell'arco di un paio d'anni grazie ai risparmi in bolletta.

 Il riscaldamento
È il tema più sentito. Secondo Casa.it il contenimento delle spese del riscaldamento è la prima delle manovre anticrisi messa in atto dagli italiani. Il 39% del campione, soprattutto nel nord Italia dove il riscaldamento rappresenta il 30% circa del budget condominiale, si preoccupa di evitare gli sprechi in termini di temperatura tra le mura domestiche. Per questo molti puntano a passare da un sistema centralizzato a più impianti autonomi o semi-autonomi.
Meno gettonata invece la scelta di inserire valvole termostatiche sui caloriferi, probabilmente a causa del prezzo piuttosto elevato (140-180 euro al pezzo). Anche se la spesa viene poi ammortizzata nel tempo grazie alla possibilità di gestire autonomamente i propri consumi.

Si cambiano inoltre le utenze domestiche di gas ed elettricità scegliendo il fornitore più conveniente.

Portineria superflua
Si rimandano gli interventi straordinari non urgenti ma si tagliano le spese ordinarie, quando è possibile. Una di queste voci è quella relativa alla portineria, che oscilla tra i 30 e i 60 euro al mese. Molti condomini si orientano sulla scelta di far gestire le pulizie a una ditta di servizi esterna.

Fonte: Il Sole 24 Ore

Minimizzare il rischio ladri d'appartamento

Consigli CONFEDILIZIA per evitare visite indesiderate quando si va in vacanza.



LA SEGRETERIA TELEFONICA
Evitare di pubblicizzare troppo le assenze. Se si ha una segreteria telefonica, è opportuno non registrare messaggi dal tono vacanziero: meglio il classico "Momentaneamente non siamo in casa" oppure "Questa è una segreteria. Potete lasciare un messaggio"

SOCIAL NETWORK
Se utilizzate un social network, quale Facebook, non date notizie delle vostre assenze.

LA CORRISPONDENZA ED IL MATERIALE PUBBLICITARIO
In mancanza del portiere o di un suo sostituto, lasciare le chiavi di casa ad un parente o ad un amico fidato, che possa passare di tanto in tanto a ritirare la posta e i giornali (il cui accumulo denota l'assenza dei destinatari) e a controllare che tutto proceda per il verso giusto. Anche l'accumulo di materiale pubblicitario nelle cassette postali è una spia dell'assenza del proprietario di casa, ma la cosa - come la magistratura ha già stabilito - si può impedire collocando sopra le cassette stesse un cartello con la scritta "E' vietato lasciare materiale pubblicitario" (se tutti sono d'accordo, in caso di comproprietà) oppure indicando il divieto sulle singole cassette (se vi sono differenti opinioni).

CHIAVI DI CASA
Non lasciare a portata di mani le chiavi di casa, per impedirne il calco.

IL TAPPETINO
Specie negli immobili in condominio e sempre in mancanza di un portiere, bisogna stare attenti ai comportamenti di coloro che svolgono le pulizie di androni e di pianerottoli degli stabili. Infatti, qualche pulitore ha l'abitudine (quando non si tratta, addirittura, di un atto voluto e con uno scopo ben preciso) di lasciare - dopo aver pulito - il tappetino, specie se rigido, sollevato in alto o appoggiato vicino alla porta d'ingresso dell'unità immobiliare e questo, in assenza del proprietario, rappresenta un indizio che in casa non c'è nessuno. Quindi, se ci si accorge che l’addetto alle pulizie non ricolloca subito il tappetino davanti alla porta, è bene avvertirlo e chiedergli risolutamente di evitare tale comportamento, che rappresenta di per sé - come detto - un segnale utile ai ladri.

ATTENZIONE ALLA TARGHETTA DELL'AMMINISTRATORE
Anche la targhetta con i dati dell'amministratore, presente - ove deliberato dall’assemblea condominiale - nella bacheca del palazzo (o in uno spazio comune accessibile agli estranei), può essere utilizzata per truffare i condòmini. Può infatti capitare (come è già capitato, i giornali ne hanno riferito) che una signora entri in condominio, legga il nominativo dell'amministratore e poi, suonando alla prima porta che le capita, si finga la moglie dello stesso (o una persona mandata da lui, di lui - grazie alla targhetta - potrà fornire nome e cognome e, magari, anche qualche dato in più, dove i condòmini sono stati più incauti, riempiendo la targhetta di informazioni…) e - con un motivo studiato allo scopo (tipo, la perdita delle chiavi, un parente malato da soccorrere, una commissione urgente da effettuare ecc.) - chieda in prestito una cinquantina di euro che verranno, a suo dire, restituite dall’amministratore (marito o no). E che naturalmente non torneranno mai indietro. 

I NUOVI CONTATORI ENEL
Fare attenzione - ove già installati - ai nuovi contatori elettronici dell'Enel, che possono segnalare l'assenza dalla propria abitazione e rappresentare così un valido aiuto per coloro che progettano un furto. Infatti, questi nuovi congegni, con cui l'Enel ha deciso di sostituire i vecchi dispositivi, hanno una funzione inusitata: due spie luminose, poste sul lato sinistro del contatore, indicano il prelievo o meno di energia elettrica e - quando non c'è consumo da più di 20 minuti, ovvero quando ci si allontana da casa e si spengono diligentemente tutti gli elettrodomestici o si stacca il contatore - le due spie si accendono e restano accese fin quando il consumo non riprende. Proprio per la presenza di queste spie, è bene mettere in protezione i nuovi contatori, per esempio posizionandoli in armadietti a muro chiusi oppure in locali non accessibili agli estranei. Se questo non è possibile, si possono adottare altri accorgimenti, come lasciare accesa la  spia luminosa del televisore che, avendo necessità di energia elettrica, impedisce - pur determinando un dispendio economico - che si accendano le due spie del contatore.

I LADRI ACROBATI, I FALSI BLACK-OUT E I  RITROVATORI DI PORTAFOGLI
Una pianta rampicante che abbellisce il palazzo (tipo l'edera o la bouganville), un tubo di scarico o quello del gas: ecco i nuovi nemici della sicurezza delle nostre case. Infatti, piccoli ladri acrobati - nella stragrande maggioranza dei casi, bambini fra gli 8 ed i 14 anni, provenienti da circhi dell'est-europeo - sono in agguato. La loro tecnica è oramai nota: utilizzano corde da arrampicata e si servono della pianta o del tubo per entrare, con agilità tutta circense, nelle case (anche quelle site nei piani più alti), passando - se necessario - in piccoli spazi ed agendo soprattutto di giorno, intorno all'ora di pranzo, con la complicità di un palo. Se proprio, d'estate, si desidera lasciare una o più finestre aperte, allora è bene - per evitare queste intrusioni - tenere le persiane chiuse con appositi chiavistelli.
A parte i ladri acrobati, bisogna anche stare attenti alle nuove truffe che i ladri tradizionali hanno inventato: una, consiste nel provocare un guasto all'impianto elettrico o a quello telefonico e poi presentarsi, previa telefonata, alla porta dell'abitazione, fingendosi tecnici arrivati a riparare il danno e - nel frattempo - per rubare tutto il rubabile. Altra invenzione truffaldina è quella di contattare la persona che ha appena perso il portafogli (o il portadocumenti) - quando, addirittura, non gli è stato sottratto - per avvertirla di averlo ritrovato ed evitarle così di fare tutte le denunce del caso (carta bancomat, in ispecie). Nel frattempo, il "benefattore" ha il tempo di svuotare il conto.

GLI INTERVENTI STRUTTURALI (GRATE, TAPPARELLE METALLICHE ECC.)
Eseguire interventi atti a migliorare la sicurezza dell'abitazione, quali: far apporre grate, tapparelle metalliche con bloccaggi o vetri antisfondamento alle finestre, installare porte blindate, apporre nuove serrature, lucchetti e catenacci alle porte, montare allarmi e telecamere. Per tutti questi interventi - ed altri similari - è possibile usufruire ancora delle detrazioni fiscali previste dalla legge.

LA TECNOLOGIA INTELLIGENTE
Può essere utile anche montare una webcam interna all’appartamento, nel luogo che si intende controllare più di frequente (per esempio, l’ingresso). La videocamera manda le riprese effettuate direttamente sul telefonino (ci sono alcune telecamere che sono capaci di filmare anche al buio); basta avviare il relativo programma con una telefonata, con un sms oppure con una videochiamata a seconda del modello installato. Vi sono poi delle telecamere con specifici sensori che possono avvertire - con un mms o per email - anche quando rilevano un movimento o una variazione di temperatura nell’appartamento (segnali, questi, che potrebbe essere stata aperta una porta o una finestra). Prima di montare una di queste speciali ”spie”, conviene informarsi sulle varie caratteristiche dell’apparecchio considerato, sulle modalità della sua alimentazione, sui collegamenti del computer da impostare, sui telefonini che si possono utilizzare ed i programmi che si devono scaricare.

GLI ACCORGIMENTI GENERALI
Ricordarsi che semplici accorgimenti possono essere molto efficaci (specie - ad esempio - in caso di cattivo funzionamento degli allarmi): lasciare in casa una radiosveglia attiva che suoni di tanto in tanto, installare una luce ad intermittenza che saltuariamente si accenda e si spenga, mettere dei coperchi o dei contenitori metallici dietro le porte e le finestre.

IL CONTROLLO PREVENTIVO
Eseguire un controllo sul buon ed efficace funzionamento dell'antifurto, che ha un ulteriore effetto deterrente sui ladri.

IL TELEALLARME
Richiedere alla Questura l'attivazione del teleallarme, dispositivo ausiliario di collegamento con il pronto intervento della Questura stessa. Il servizio di teleallarme, completamente gratuito e da richiedere tramite un semplice modulo scaricabile da Internet al sito www.poliziadistato.it (sezione documenti), può essere attivato con un dispositivo di allarme (omologato ai sensi della legge n. 46/90 e del D.M. n. 314/92) che prevede la diretta installazione di apparecchiature terminali con non più di due linee urbane. Con il teleallarme si ha la sicurezza di un rapido intervento della Forza pubblica. Unico accorgimento da seguire è quello di verificare sempre il buon funzionamento dell'impianto; infatti, falsi allarmi, dovuti a cattivo funzionamento dell'apparecchiatura o a negligenza del proprietario, sono passibili di denuncia ai sensi dell'art. 658 codice penale (procurato allarme).

LA VIGILANZA
Stipulare un contratto di vigilanza con una società privata, pattuendo anche il servizio di teleallarme, con intervento diretto dei "vigilantes".

IL CONTRATTO DI COMODATO
Per proteggere gli oggetti più rari e preziosi (quali, opere d’arte, libri o collezioni rare, gioielli antichi, quadri ecc.), si può darli in prestito (comodato) per mostre temporanee a Musei, Gallerie d'arte ecc.: in questo modo, si evita di lasciare tali valori nella propria abitazione.

Per attenuare, invece, le conseguenze di un furto è opportuno mettere in pratica le indicazioni che seguono:

L'INVENTARIO
Redigere un inventario di tutti gli oggetti di valore (per esempio gioielli) che si conservano nell'appartamento, allegandovi le relative ricevute fiscali (per l'assicurazione), se messe da parte (e, comunque, ricordarsi di farlo per gli acquisti futuri). Si può anche predisporre per ciascuna opera d'arte il "documento dell'opera d'arte". Tale documento, la cui redazione è suggerita proprio dal Comando Tutela Patrimonio Culturale dell'Arma dei Carabinieri, può essere realizzato a cura diretta del proprietario per ogni pezzo e deve contenere indicazioni dell'oggetto, dell'autore, dell'epoca, della tecnica e del materiale utilizzato e delle sue dimensioni, nonché una breve descrizione. A tale scheda va allegata una foto o - se posseduta - una copia fotografica dell'opera, rilasciata dall'antiquario con dietro una dichiarazione firmata sull'autenticità dell'originale; va pure allegata la fattura o lo scontrino.

LA POLIZZA AD HOC
Stipulare una polizza assicurativa ad hoc per garantirsi in caso di avvenuto furto, leggendo con attenzione ogni singola clausola, in quanto se non vengono rispettate le condizioni previste (ad esempio, porte o finestre blindate, griglie alle finestre, maniglie anti effrazione, cassaforte, idoneo sistema di allarme ecc.), la copertura assicurativa non è operante e si è pagato il premio invano. Alcune compagnie, infatti, non risarciscono il furto subito se non vi è stato lo scasso ovvero se la "colpa" del sinistro è da attribuirsi in parte anche al danneggiato, il quale, per esempio, abbia dimenticato una porta o una finestra aperta o non abbia cambiato la serratura dopo aver perso le relative chiavi.

LA TEMPESTIVA DENUNCIA
Fare subito denuncia, orale o scritta, del furto subito, presso la Forza pubblica (Questura, Commissariato di Pubblica Sicurezza, Compagnia o Stazione dei Carabinieri ecc.), specificando in apposito elenco tutti i beni e i documenti sottratti e, in caso di furto di opere d'arte, consegnando il "documento dell'opera d'arte", se predisposto. Gli anziani, i malati o i portatori di handicap possono avvalersi del servizio di "denunce a domicilio", telefonando al 113 e chiedendo l'assistenza di un agente presso la propria abitazione.

LA CONSULTAZIONE DELLA BACHECA
Consultare sul sito Internet della Polizia di Stato, all'indirizzo www.poliziadistato.it, la bacheca della refurtiva recuperata, con catalogo fotografico di vari oggetti ritrovati. Per poter recuperare i propri beni è indispensabile presentare una copia della denuncia di sottrazione ed essere in grado di descrivere dettagliatamente il materiale prima di procedere al riconoscimento. E' utile visionare anche il sito dei Carabinieri (www.carabinieri.it), ove è possibile consultare la sezione, realizzata dal Comando Tutela Patrimonio Culturale, che ospita una banca dati delle opere d'arte rubate.

FURTO IN CASA AGEVOLATO DAI PONTEGGI CONDOMINIALI
Nel caso in cui il furto nel proprio appartamento, commesso da ignoti, sia stato agevolato da ponteggi (presenti, per esempio, in quanto si stanno eseguendo dei lavori di manutenzione dello stabile), si deve verificare se vi sia stata una qualche responsabilità a carico della ditta che esegue i lavori oppure a carico del condominio committente gli stessi.
Si può chiedere il risarcimento dei danni alla ditta appaltatrice a condizione che la stessa - avvalendosi dei ponteggi - abbia trascurato le più elementari norme di diligenza e perizia e non abbia adottato le doverose cautele idonee ad impedire l'uso anomalo delle impalcature, così creando un’agevole via d’accesso ai ladri stessi (Cassazione, sent. 11.02.’05, n. 2844). Sono indice di un comportamento colpevole il non dotare le impalcature di una propria illuminazione, il rimuovere (quando il  ponteggio è incustodito) la sola scala di collegamento tra il cortile e il primo piano, lasciando però le scale di collegamento tra il primo piano (facilmente raggiungibile) e i piani successivi.
Può configurarsi una concorrente responsabilità del condominio committente dei lavori per violazione di regole di custodia o per colpa nella scelta, per essere stata affidata l'opera ad un'impresa assolutamente inidonea, ovvero quando l'impresa - in base ai patti contrattuali - sia stata un semplice e mero esecutore degli ordini del committente, attuandone specifiche direttive. Il condominio potrebbe dover rispondere anche per aver omesso di vigilare sull’osservanza, da parte dell’impresa appaltatrice, di tutte le precauzioni del caso (per esempio, impalcatura montata senza luci esterne e senza alcuna struttura di sicurezza per l'inviolabilità degli appartamenti) o per aver omesso di fornire l'indicazione della ditta appaltatrice, così impedendone di fatto la chiamata in causa da parte dei danneggiati (Cassazione, sent. 17.3.’09, n. 6435).

Fonte: CONFEDILIZIA:IT