Di solito la proposta d'acquisto irrevocabile viene formalizzata utilizzando moduli prestampati forniti dall'agenzia immobiliare che ha il mandato a vendere.
Assieme alla proposta inoltre viene in genere consegnato al venditore un assegno a cauzione per bloccare l'affare e per dimostrare la bontà delle intenzioni dell'aspirante acquirente. La proposta impegna quest'ultimo solo fino al termine temporale indicato. Ma impegna anche il venditore se questa viene accettata (in forma scritta).
A titolo di cauzione è consigliabile lasciare una somma abbastanza contenuta (in genere poche migliaia di euro), e soprattutto indicare un tempo breve per la validità della proposta (ad esempio una settimana). Per non restare vincolati troppo a lungo e per non dare la possibilità al venditore di giocare al rialzo con altre persone eventualmente interessate all'immobile.
Se non ci sono ripensamenti e l'affare va in porto, le parti si incontrano per mettere a punto un preliminare di compravendita vero e proprio. In caso di ripensamento, invece, in genere si perde, nella migliore delle ipotesi, almeno la cauzione. I mediatori, di solito, a questo punto chiedono il compenso dovuto, perché sostengono di aver portato a termine il loro compito nel far incontrare domanda e offerta.
Tuttavia il venditore potrebbe chiedere l'adempimento completo del contratto, anche attraverso vie legali, sostenendo che la proposta d'acquisto, una volta accettata, è impegnativa come un compromesso. Per non rischiare brutte sorprese, è allora preferibile tutelarsi attraverso alcuni accorgimenti che permettano di non dare seguito all'acquisto (e di recuperare i soldi impegnati) se non si verificano alcune condizioni.
Innanzitutto bisogna verificare che la proposta contenga una o più clausole riguardo a cose che si potranno verificare solo in un momento successivo, anche grazie all'aiuto del notaio, prima di procedere con il preliminare e il rogito.
In particolare la proposta dovrebbe prevedere la regolarità di tutti i documenti riguardanti la proprietà del bene ed i relativi aspetti urbanistici, catastali e condominiali: in momenti successivi alla proposta potrebbero infatti emergere degli imprevisti su agibilità e abitabilità dei locali, accatastamento, abusi edilizi, servitù, parti comuni, spese condominiali straordinarie già deliberate o cause in corso e così via. Oppure il venditore potrebbe non essere l'unico proprietario del bene (caso dell'eredità):in questo caso l'accettazione della proposta deve avvenire da parte di tutti coloro che abbiano titolo a vendere.
Occorre quindi riservarsi la possibilità di riformulare o annullare la proposta qualora emergessero oneri di spesa imprevisti o mancanze di qualità e consistenza.
In presenza di mutuo da richiedere alla banca e che deve ancora essere deliberato, bisogna ricordarsi di inserire la clausola di condizionamento della proposta alla concessione del mutuo.
Va quindi indicato che alla data del rogito l'immobile dovrà essere libero da persone e cose, oneri reali, vincoli, gravami, trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche. E sarebbe meglio scrivere che solo un futuro contratto preliminare sarà vincolante per le parti.
Il notaio prima del compromesso farà le sue verifiche ma è comunque consigliabile fare da subito qualche controllo elementare, ad esempio controllare che ci sia corrispondenza tra la planimetria catastale fornita e l'effettiva configurazione dell'immobile o richiedere al venditore il certificato di agibilità e l'eventuale regolamento condominiale. Può essere anche utile qualche verifica ulteriore: un passaggio dall'ufficio tecnico comunale o una chiacchierata con i vicini o con l'amministratore del condominio possono a volte svelare cose non sempre rivelate dai venditori.
Bisognerebbe quindi:
- Farsi dare dal venditore la copia del suo atto di acquisto;
- Informarsi sull'esistenza di eventuali ipoteche (cosa che verificherà comunque il notaio):
in presenza di una ipoteca, ad esempio a garanzia di mutuo, qualora l'accollo del mutuo non interessasse, bisogna richiedere al venditore che ne venga consentita la cancellazione prima o contestualmente al rogito;
- Chiedere al venditore la planimetria catastale e accertarsi che corrisponda in ogni dettaglio allo stato di fatto dell'immobile;
- Chiedere al venditore: gli estremi (o le copie) dei titoli abilitativi edilizi (concessione o altro) e di eventuali condoni; il certificato di agibilità (se rilasciato);
- In caso di compravendita e mutuo contestuali, rivolgersi alla banca che erogherà il finanziamento per avere una disponibilità preventiva;
- Verificare il pagamento di tutte le spese condominiali;
- Procurarsi copia del regolamento condominiale, per verificare eventuali limitazioni all'uso di singole unità immobiliari, individuare le parti comuni e quelle di eventuale uso esclusivo;
- Verificare lo stato degli impianti e chiedere al venditore le eventuali certificazioni di conformità;
- Preventivare il costo complessivo dell'operazione (il notaio, a cui bisogna portare per tempo tutta la documentazione raccolta, calcolerà le spese per le imposte e il suo onorario).
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