Il diritto di PRELAZIONE nei contratti di locazione

Diritto di prelazione

  

Conduttore e diritto alla prelazione

Il diritto di prelazione in favore del conduttore di immobile adibito ad uso abitativo, è previsto dall’art. 3, lettera g, della Legge 431 del 1998, in caso di vendita dell’immobile o in caso di nuova locazione.

Il conduttore ha infatti diritto di prelazione quando, alla prima scadenza contrattuale, quattro anni in caso di di contratto libero o tre anni in caso di contratto concordato, il locatore si avvalga della facoltà di diniego del rinnovo del contratto perché intende vendere o ristrutturare l’immobile ovvero :

- intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione; va a riguardo precisato che l’art. 1, comma 10, D.M. 30/12/2002, è intervenuto a stabilire che “E’ nella attribuzione esclusiva del proprietario dell’immobile la facoltà di concedere il diritto di prelazione al conduttore in caso di vendita dell’immobile con le modalità previste dagli artt. 38 e 39 L. 27 luglio 1978, n. 392.

- l’immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che richiede importanti lavori per cui la permanenza del conduttore è di ostacolo quali la demolizione e/o ricostruzione o importanti lavori che ne assicurino la stabilità;

- l’immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, demolizione o radicale trasformazione al fine di realizzare nuove costruzioni, oppure se situato all’ultimo piano, per eseguire sopraelevazioni che per motivi tecnici o di sicurezza richiedono lo sgombero dell’immobile condotto in locazione.

Nel primo caso (vendita dell’immobile) il conduttore ha il diritto di essere preferito, a parità di condizioni, agli altri eventuali acquirenti dell’immobile, mentre negli altri due casi il conduttore ha diritto di prelazione (a parità di condizioni, agli altri eventuali aspiranti conduttori) se il proprietario al termine dei lavori, intende cedere nuovamente in locazione l’immobile.

Quando il conduttore NON ha diritto di prelazione

In caso di vendita durante la locazione l’inquilino NON ha diritto alla prelazione, (la sua posizione non subisce pregiudizio, il nuovo proprietario è obbligato ad attendere la scadenza del contratto) NON spetta il diritto di prelazione qualora il proprietario intende vendere a terzi dopo la prima scadenza contrattuale, NON ha diritto di prelazione neppure quando dopo la scadenza del contratto il locatore intenda affittare l’immobile ad altro inquilino.

NON spetta il diritto di prelazione, al conduttore se il locatore è comproprietario dell’immobile a titolo di comunione ereditaria ipotesi prevista dall’ articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.

L’art. 38 L. 392/1978 che attribuisce al conduttore il diritto di prelazione nei confronti del locatore che intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato ad uso diverso da abitazione, si applica solo alle alienazioni volontarie e NON trova quindi applicazione nel caso in cui, l’immobile venga venduto coattivamente.

DIRITTO DI PRELAZIONE E VENDITA

In caso di vendita di immobili ad uso non abitativo o se come previsto dall’ l’art. 1, comma 10, D.M. 30/12/2002, è stato concesso dal proprietario dell’immobile al conduttore il diritto di prelazione in caso di vendita dell’immobile uso abitazione, il locatore, qualora intenda vendere l’immobile, deve darne comunicazione al conduttore mediante atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.

Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione … artt. 38 Legge 27 luglio 1978, n. 392.

Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, anche in questo caso con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.

Nel caso in cui l’immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore quinto comma art. 38 L. 392/1978.

Il conduttore che voglia esercitare il diritto di prelazione deve versare il prezzo, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, entro trenta giorni, decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare quarto comma art. 38 L. 392/1978.

Nel caso in cui l’immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore l’avente titolo alla prelazione, entro trenta giorni dal ricevimento della notificazione da parte del locatore, deve comunicare agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, altrimenti si considera aver rinunciato alla prelazione medesima sesto e settimo comma art. 38 L. 392/1978.

Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui sopra, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile, l’avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa primo comma dell’art. 39 L. 392/1978.

Se il diritto di riscatto viene esercitato nei confronti di una persona coniugata in regime di comunione legale, l’azione deve essere proposta anche nei confronti del coniuge.

Il riscatto può essere esercitato nell’ipotesi in cui nella denuntiatio sia stato indicato al conduttore un prezzo superiore a quello risultante dalla vendita stipulata, o se a parità di prezzo siano state concesse al terzo acquirente condizioni di pagamento più vantaggiose non comunicate tempestivamente al conduttore avente diritto alla prelazione.

Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell’atto notificato con cui l’acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto. Se per qualsiasi motivo, l’acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.

DIRITTO DI PRELAZIONE E LOCAZIONE

Il conduttore ha diritto di prelazione qualora il locatore, terminati i lavori nei casi specificati, conceda nuovamente l’immobile in locazione.

In tale ipotesi il locatore, come previsto dall’art. 40 L. 392/1978, deve comunicare al conduttore le offerte mediante raccomandata con avviso di ricevimento, ed il conduttore deve a sua volta, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione, offrire al locatore, sempre a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento, condizioni uguali a quelle da lui comunicategli, pena decadenza dal diritto.

Art 732 C.C.

Il coerede, che vuole alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi dall’ultima delle notificazioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria.

Se i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto sono più, la quota è assegnata a tutti in parti uguali.

Fonte: Confedilizia

Per la giurisprudenza in materia vedi:

http://www.dinamic.it/guida_locazione_e_condominio_18.asp