lunedì 31 ottobre 2011

Decreto sviluppo : mutui casa, assicurazioni calamità naturali e permesso di costruire

Novità del Decreto Sviluppo

Garanzia dello Stato e “decreto sviluppo” per i mutui prima casa dei giovani sposi precari, polizza assicurativa per la casa contro i rischi derivanti da calamità naturali, silenzio assenso più veloce per il permesso di costruire.

La bozza del decreto legge per la crescita (Decreto Sviluppo) è allo studio del Governo e contiene delle novità.

Alcune delle misure contenute nella bozza del provvedimento: garanzia dello Stato per i mutui dei giovani sposi precari, polizza assicurativa contro i rischi derivanti da calamità naturali, silenzio assenso più veloce per il permesso di costruire.

Le coppie di giovani sposi che hanno contratti di lavoro precari e vogliono accendere un mutuo per l’acquisto della prima casa avranno la garanzia dello Stato. Le modalità applicative di questa norma sono però ancora in via di elaborazione.

Polizza casa per danni terremoti e alluvioni. Le nuove polizze dovranno prevedere la copertura assicurativa obbligatoria per il rischio calamità naturali su fabbricati destinati ad uso abitativo: esclusi quelli abusivi o quelli per i quali non sono stati completati i pagamenti del condono. I premi assicurativi dovranno essere correlati agli indici di rischio delle diverse aree.

Per quanto riguarda il permesso di costruire, il decreto introduce un ulteriore snellimento della procedura del silenzio assenso, rispetto a quanto previsto nel primo decreto sviluppo (legge n. 106/2011). Il nuovo decreto sviluppo che il Governo sta mettendo a punto riduce a 140 giorni il tempo necessario per ottenere il permesso con silenzio assenso nel caso di Comuni con più di 100 mila abitanti o in presenza di progetti particolarmente complessi.

Inoltre, per favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, secondo il provvedimento, i contributi per oneri di urbanizzazione e costo di produzione devono essere differenziati adeguatamente: se cioè si riferiscono al recupero e alla ristrutturazione degli edifici esistenti o alla realizzazione di nuovi edifici.

Fonte: Attico.it

Crisi economica Italia 2012: per combattere l'evasione fiscale torneremo al baratto?

Un altro "taglio" ai pagamenti in contante. 

È una delle ipotesi sul tavolo del Governo che potrebbe entrare nel prossimo decreto sulla crescita. La proposta è circolata anche negli ultimi giorni nelle bozze del provvedimento e la soglia potrebbe essere portata anche a 500 euro. 

La richiesta di un altro livellamento verso il basso è stata avanzata anche dalle associazioni di categoria nel «Progetto delle imprese per l'Italia»: il manifesto per lo sviluppo sottoscritto da Abi, Ania, Alleanza delle cooperative italiane, Confindustria, Rete imprese Italia alla fine del mese scorso. Nel capitolo dedicato alla lotta all'evasione, tra gli obiettivi da mettere subito in campo c'è proprio quello di fissare a 500 euro il limite per l'utilizzo del contante e contestualmente incentivare la diffusione della moneta elettronica. La tracciabilità potrebbe scendere ancora, dopo l'ultimo intervento della manovra di Ferragosto che l'ha portata a 2.500 euro. Un trend discendente iniziato lo scorso anno con il Dl 78/2010 che aveva portato a 5mila euro la "soglia sensibile" oltre la quale scatta la segnalazione antiriciclaggio.

Ma quello sulla tracciabilità non è il solo intervento arrivato (e ulteriormente rafforzabile) con le manovre estive (Dl 98/2011 e Dl 138/2011), L'agenzia delle Entrate potrà, infatti, accedere alle informazioni raccolte dagli intermediari finanziari e trasmesse all'archivio dei rapporti così da creare liste selettive di contribuenti da sottoporre a verifica e controllo. Così l'eccessiva movimentazione sul conto corrente di danaro potrebbe essere incrociata con le dichiarazioni dei redditi presentate dal contribuente per verificarne la coerenza. L'incrocio di anomalie finanziarie con dati fiscali e risultanze patrimoniali permette l'attivazione di controlli mirati su posizioni individuali da realizzare anche con strumenti di accertamento di massa come lo spesometro e il redditometro.

A questo si aggiunge il potenziamento e l'estensione delle indagini finanziarie, arrivato sempre con gli ultimi provvedimenti. Per questo i contribuenti saranno chiamati ad agire sul doppio versante prevenzione-difesa. E una serie di accortezze in questo senso potrà rivelarsi utile su entrambi i fronti. Questo implica, in primo luogo, che i meccanismi di gestione delle proprie attività economiche e finanziarie debbano essere modificati. In particolare per imprenditori o autonomi l'amministrazione finanziaria, avvalendosi della presunzione sui prelievi, è legittimata a riclassificare come ricavi non dichiarati, ponendoli a fondamento delle rettifiche e degli accertamenti, quando il contribuenti non ne ha tenuto conto nella propria contabilità e non è in grado di risalire al beneficiario del prelievo.

Evitare un uso promiscuo dei conti correnti diviene il passo principale per fronteggiare efficacemente le contestazioni: occorre modificare comportamenti e attitudini che rischiano, al di là di un'effettiva evasione, di rendere complicato al contribuente, se non addirittura impossibile, fornire una prova contraria alle ricostruzioni del fisco. Sarà perciò necessario gestire separatamente i conti personali rispetto ai conti d'impresa o professionali. Le somme che alimentano i conti personali dovranno inoltre essere sempre costituite o da trasferimenti tracciabili dal conto professionale o d'impresa o da passaggi sempre documentati o documentabili. Evitare di prelevare dai conti d'impresa o professionali per cassa costituisce un'ulteriore cautela che sarebbe opportuno adottare, in quanto il più delle volte sarà impossibile a posteriori dimostrare l'uso delle somme prelevate.

Va poi tenuto ulteriormente conto che l'amministrazione finanziaria (ed è stato confermato dalla più recente giurisprudenza di legittimità) può estendere gli accertamenti anche a conti cointestati con soggetti terzi rispetto al contribuente verificato o a conti correnti intestati esclusivamente a terzi. In questi casi si deve fornire un'idonea prova analitica della riferibilità delle movimentazioni bancarie, distinguendo quelle riconducibili esclusivamente alla propria attività da quelle di competenza di terzi.

Fonte: Il Sole 24 Ore

Le rinunce della crisi in Italia : cibo, abbigliamento e divertimenti

Come affrontano la crisi gli italiani

Due italiani su tre hanno dato un taglio al nuovo guardaroba, uno su due alle spese per il tempo libero fuori casa, dalla cena al ristorante al cinema o al fast food. 
C'è poi la ricerca di nuove occasioni per fare economia (si pensi alle lunghe code a Roma per l'apertura di un punto vendita Trony che offriva prodotti con forti sconti) il più possibile sui prodotti alimentari, con un carrello della spesa che si fa sempre più leggero e riempito di marche low cost. 

Queste le vie del risparmio più battute dalla famiglia Rossi nel terzo trimestre di quest'anno. 

Per arrivare a fine mese si scelgono le offerte più convenienti di luce e gas, mentre sono già state tagliate, in un caso su tre, le ricariche dei telefonini. Nel nostro Paese, poi, una famiglia su quattro non si è potuta permettere le vacanze annuali, una su tre utilizza meno l'auto, mentre tra i fumatori uno su sette ha già scelto di acquistare meno sigarette. Con lo stesso rapporto è cambiata la scelta nell'acquisto degli alcolici: o si rinuncia del tutto o si scelgono le marche più economiche.

Queste le vie del risparmio percorse dagli italiani secondo il «Global online consumer confidence index», termometro che misura la fiducia delle persone. Quella italiana si è fermata ad appena 52 punti, il minimo storico contro gli 88 del primo trimestre del 2005 quando ha preso il via la ricerca della Nielsen.

Se il presente è difficile, confermato dalla crescita zero delle vendite al dettaglio nel mese di agosto registrata dall'Istat, il domani a breve termine viene immaginato ancora più incerto: un italiano su cinque è preoccupato per la sicurezza del proprio posto di lavoro e per l'andamento del ciclo economico.

«I principali fattori che determinano l'ulteriore arretramento dell'indice di fiducia in Italia sono l'andamento dell'economia e la sicurezza del posto di lavoro - commenta Roberto Pedretti, amministratore delegato di Nielsen Italia -. Va sottolineato come la "stabilità politica", in calo rispetto a un anno fa, allarma solo il 5% degli italiani, più preoccupati invece di non riuscire a onorare i propri debiti».

Nell'ultimo trimestre è aumentato il numero dei soggetti che dichiara di avere intrapreso contromosse all'insegna del risparmio anche nell'intrattenimento in casa e che si sono messi alla ricerca di opportunità più convenienti per quanto riguarda mutui, assicurazioni e prestiti. A fine mese il 40% riesce a centrare l'obiettivo risparmio accantonando qualche euro, ma un quinto ha la capacità di risparmio azzerata. E tutte queste forme di economia continueranno anche nel prossimo anno.

Tra i 56 Paesi in cui Nielsen misura il trend della fiducia i consumatori più preoccupati si trovano in Nordamerica e in Europa. Oltre la metà del totale dichiara di essere entrato in un ciclo recessivo e per quasi i due terzi oggi non è il momento migliore per acquistare i beni necessari o desiderati. Un sentiment che per i prossimi dodici mesi è orientato al pessimismo: il 60% di chi vive in queste due aree ritiene che la recessione continuerà anche nel 2012.

Un pessimismo che regna sovrano nell'Eurozona, dove in diversi Paesi c'è stato un calo della fiducia a due cifre. Come in Francia, dove l'indice Nielsen è scivolato di ben 13 punti. «Con 56 punti la Francia si colloca sullo stesso livello della Spagna e si avvicina ai livelli di Italia (52 punti) e Grecia (51)», sottolinea Pedretti. Dall'indice emerge un'Europa spaccata in due. Sono qui otto dei dieci Paesi più pessimisti del mondo, ma anche otto dell'Est Europa tra i più ottimisti. Nel complesso in 12 nazioni c'è stata una flessione dell'indice di fiducia contro i 14 in aumento tra cui Lettonia, Turchia e Lituania.

Nel mondo la fiducia, secondo Nielsen, è in flessione per il settimo trimestre consecutivo in più della metà dei 56 Paesi rilevati e non vengono nemmeno risparmiate Cina e Germania: entrambe perdono un punto.

Sono due le aree dove brilla la fiducia dei consumatori: quella del Sudamerica, a 97 punti, ex aequo con l'Asia-Pacifico, mentre continuano a essere in affanno il Nordamerica e l'Europa a 79 e 74 punti. Gli Usa registrano il punteggio di 77 punti, il più basso di sempre, mentre il Canada nell'ultimo trimestre ha perso cinque punti. L'America Latina corre grazie all'effetto Brasile, forte di un +16 che porta il Paese, a toccare il massimo del continente. Infine, il Sudafrica perde l'effetto «Mondiali di calcio» e vede scendere di otto punti il livello di fiducia, ai minimi del continente.

Fonte : Il Sole 24 Ore

giovedì 27 ottobre 2011

In vendita online tomba cimitero Napoli, prezzo 800 mila euro

Annuncio online per 'monumento' dell'800 nel cimitero di Poggioreale

NAPOLI - Sul web milioni di italiani cercano la loro casa, ma a quanto pare qualcuno cerca anche quella definitiva. Sulle pagine di Immobiliare.it, sito italiano di annunci immobiliari, e' apparsa una curiosa inserzione; a Napoli, piu' precisamente nello storico cimitero di Poggioreale, e' in vendita una tomba monumentale risalente al 1800.

Qualcuno ha pensato che si trattasse di uno scherzo legato all'avvicinarsi di Halloween, ma non e' cosi'. Quella in vendita, 800.000 euro il prezzo richiesto, e' un'edicola funeraria ristrutturata nell'ultimo decennio che, grazie a decorazioni in oro e marmi pregiati, capitelli e parti murarie scolpite a mano, secondo il proponente deve essere considerata una vera e propria opera architettonica monumentale. Non e' la prima volta che si usa il web per questo genere di annunci e fino a non troppo tempo fa, sempre su Immobiliare.it, era in vendita a Biella una tomba con ben 26 loculi. In quel caso le trattative erano riservate, ma l'annuncio esplicitava che l'immobile godeva di ottima posizione con estrema visibilita'. La giurisprudenza in materia di tombe ed eventuale loro cessione e' alquanto preciso e vieta la possibilita' di vendere il diritto di sepoltura.

A ben guardare, infatti, cio' che si vende e' il manufatto e non l'usufrutto: per godere di quello il compratore dovra' parlare con chi gestisce il cimitero. Una delle piu' note leggi del mercato afferma che offerta e domanda debbano incontrarsi, ed ecco che, questa volta nella sezione Immobili commerciali del sito, c'e' chi vende un'intera agenzia di pompe funebri ad Arona, in provincia di Novara. L'annuncio precisa che nell'offerta sono comprese anche le due camere ardenti. Prezzo richiesto 250.000 euro. Qualche anno fa Immobiliare.it mise in evidenza come fossero in vendita in tutta Italia decine di chiese sconsacrate trasformate in abitazioni, ma al di la' della facile ironia fu subito evidente come la vendita online di questi immobili ne permettesse anche il recupero e la conservazione; stessa sorte probabilmente, potrebbe toccare ai monumenti funerari e alle cappelle mortuarie private, spesso vere e proprie opere d'arte, diffuse nei tantissimi cimiteri monumentali delle nostre citta'.

Fonte: ANSA.IT

La norma UNI EN 15733 in Italiano - Requisiti per la fornitura di servizi degli agenti immobiliari

Servizi degli Agenti Immobiliari - Requisiti per la fornitura di servizi degli agenti immobiliari

Premessa

Il presente documento UNI EN 15733 è stato elaborato dal Comitato Tecnico CEN/TC “Servizi degli Agenti Immobiliari”, il cui segretariato è stato affidato all’ON (Österreichisches Normumungsinstitut).

Il presente documento è attualmente sottoposto a Votazione Formale.

1 Campo d’applicazione

La presente Norma Europea stabilisce i requisiti per i servizi resi dagli agenti immobiliari.

La presente Norma Europea si applica ai servizi tra le imprese e a quelli tra l’impresa e il consumatore.

In molti paesi esistono disposizioni legali che si applicano agli agenti immobiliari delle quali si deve tener conto.
Gli agenti immobiliari devono adempiere alla vigente legislazione europea e nazionale in materia. La legislazione europea e nazionale può sostituire la presente Norma Europea in caso di incompatibilità dei requisiti.

I requisiti contemplati dalla Norma Europea sono applicabili alla fornitura di tutti i servizi, compresi quelli forniti con l’ausilio di mezzi elettronici e di Internet.

2 Termini e definizioni

Ai fini della presente Norma Europea, si applicano i seguenti termini e definizioni.

2.1
Agente immobiliare
Entità (singolo professionista, associazione o società) che agisce in qualità di agente nelle transazioni immobiliari e nelle attività relative al patrimonio immobiliare, per conto di un cliente o in veste d’intermediario.

NOTA: tale incarico può comportare attività quali:

- consulenza (ad esempio, informazioni fornite ai clienti sul valore di mercato degli immobili)
- marketing e pubblicità inerenti a beni immobili
- servizi relativi alla compravendita
- servizi inerenti a locazione, affitto, leasing
- costituzione, acquisizione e registrazione di diritti su immobili
- perizie di immobili ad uso abitativo e di altri tipi di edifici e terreni
- stesura di contratti
- organizzazione di ispezioni e visite degli immobili
- mettere in contatto e favorire la comunicazione fra venditore e acquirente.

2.2
Cliente
Parte che ha concluso un accordo con l’agente immobiliare al fine di usufruire dei suoi servizi.

2.3
Venditore
Parte che propone in vendita o in affitto un bene immobile.

2.4
Acquirente
Parte che cerca un bene immobile da acquistare o da prendere in affitto

3. Gestione del rapporto con il cliente

3.1 Informazioni da fornire

3.1.1 Osservazioni generali

Le informazioni fornite da un agente immobiliare ad un’eventuale parte definite conformemente alle clausole 2.2, 2.3 e 2.4 siano esse in forma verbale o scritta e in formato elettronico o meno, dovranno essere formulate in maniera chiara e inequivocabile.

Qualora le informazioni relative alla transazione non siano disponibili, l’agente immobiliare dovrà provvedere ad informare gli interessati.

Le parti dovranno essere informate di aver diritto all’accesso dei propri dati personali in possesso dell’agente immobiliare e di poterne richiedere l’eventuale correzione laddove necessario.

L’agente immobiliare si adopererà al fine di aggiornare le parti sugli sviluppi della transazione. Qualsiasi richiesta d’informazioni sarà trattata con dovuta sollecitudine.

3.1.2 Informazioni da fornire all’acquirente in qualità di cliente

L’agente immobiliare informerà l’acquirente delle sue responsabilità e dei suoi diritti in qualità di acquirente, si adopererà affinché all’acquirente vengano fornite tempestivamente le informazioni pertinenti che possano influire su qualsiasi decisione relativa alla transazione, quali ad esempio:

- consigli relativi ai prezzi di mercato per il tipo di bene immobile richiesto,
- descrizione del bene immobile (ad esempio, tipo di proprietà, misure, ubicazione ed accesso)
- questioni di carattere finanziario quali prezzi, imposte, commissioni,
- informazioni (ad esempio certificato di registrazione del titolo di proprietà) indicanti il diritto di proprietà o di possesso del venditore, compresi eventuali servitù e gravami sul bene immobile ed eventuali limitazioni del titolo di proprietà sull’uso dello stesso,
- certificato catastale o mappa catastale,
- caratteristiche strutturali e descrizione delle utenze,
- un documento attestante che l’agente immobiliare è autorizzato a ricevere pagamenti in relazione alla transazione per conto della parte avente diritto,
- assetto urbanistico e caratteristiche di zona,
- eventuali difetti di cui l’agente immobiliare è a conoscenza.

3.1.3 Informazioni da fornire al venditore in qualità di cliente

L’agente immobiliare informerà il venditore delle sue responsabilità e dei suoi diritti in qualità di venditore e dovrà adoperarsi per garantire che al venditore siano fornite tempestivamente le informazioni pertinenti che possano influire su qualsiasi decisione relativa alla transazione, quali ed esempio:

- consigli relativi ai prezzi di mercato del bene immobile da vendere,
- questioni di caratteri finanziario (prezzi, imposte, costi, commissioni ecc.),
- strategie di marketing,
- possibilità di aumentare il valore dell’immobile,
- norme locali applicabili,
- qualsiasi documentazione necessaria alla transazione

3.2 Accordo cliente-agente

L’agente immobiliare e il cliente stipuleranno un accordo scritto avente per oggetto i servizi per i quali l’agente immobiliare è stato incaricato. L’accordo dovrà contenere almeno le seguenti informazioni:

- nome e indirizzo delle parti fra le quali viene concluso l’accordo,
- numero d’iscrizione dell’agente immobiliare,
- natura dell’incarico,
- parcelle e spese esigibili,
- i termini commerciali, inclusi i termini di pagamento,
- specificare se l’accordo è un accordo in esclusiva o meno, nonché termini e condizioni di tale accordo in esclusiva,
- se è permesso o meno il subappalto,
- data di sottoscrizione dell’accordo, periodo di validità, termini e condizioni di cessazione dello stesso,
- descrizione del bene immobile,
- limitazioni e vincoli d’uso,
- specificare se l’agente immobiliare agisce esclusivamente per il cliente o se agisce in qualità d’intermediario,
- un riferimento alla legge applicabile
- una dichiarazione sul foro competente,
- eventuali deviazioni dalla presente Norma Europea,
- informazioni sulle assicurazioni come stabilito dalla presente norma.


NOTA: al fine di ridurre al minimo le controversie, agli agenti immobiliari si consiglia di concludere accordi in esclusiva.

L’agente immobiliare non potrà mettere sul mercato nessun bene immobiliare di potenziali clienti prima della sottoscrizione dell’accordo cliente- agente.

L’agente immobiliare dovrà informare il cliente del fatto che quest’ultimo possa essere soggetto a pagare una doppia parcella, qualora il cliente abbia incaricato un altro agente immobiliare per vendere lo stesso bene immobile

3.3 Informazioni relative alla transazione

L’agente immobiliare informerà il proprio cliente delle responsabilità delle parti interessate alla transazione.

L’agente immobiliare garantirà che le informazioni riservate del cliente non saranno divulgate, a meno che non sia richiesto per legge o qualora la divulgazione delle stesse sia essenziale per la transazione.

L’agente immobiliare informerà per iscritto il venditore e l’acquirente, qualora abbia concluso un accordo cliente-agente con entrambe le parti e qualora si evinca che entrambe saranno parti in causa della stessa transazione.

L’agente immobiliare che agisce in qualità di agente dell’acquirente, informerà di questo fatto il venditore o l’agente del venditore, in occasione del loro primo contatto.

L’agente immobiliare che agisce in qualità di agente del venditore, dovrà comunicare senza indebito ritardo al venditore i dettagli di tutte le proposte ricevute per i beni immobili. La parte proponente dovrà essere informata senza indebito ritardo dell’accettazione o del rifiuto della proposta. Gli agenti immobiliari dovranno conservare i documenti contenenti tutte le proposte ricevute per i beni immobili in oggetto, e le risposte ad esse relative.

L’agente immobiliare informerà le parti contraenti che i loro documenti d’identità saranno autenticati.

3.4 Conflitto d’interessi

L’agente immobiliare dovrà evitare qualsiasi conflitto d’interessi e rivelare per iscritto e senza indebito ritardo eventuali interessi personali.

In particolare, l’agente immobiliare dovrà rendere chiaro se l’acquirente/venditore proposto è l’agente stesso o una persona fisica o giuridica legata all’agente da un interesse economico o da un rapporto personale.

4 Informazioni da fornire all’acquirente

Nel caso in cui l’unico cliente dell’agente sia il venditore, l’agente immobiliare dovrà adoperarsi affinché l’acquirente sia in possesso di tutte le informazioni pertinenti relative alla transazione quali ad esempio:

- descrizione del bene immobile (ad esempio tipo di immobile, misure, ubicazione e accesso, aspetti ambientali e sanitari di cui l’agente è a conoscenza),
- prezzo di offerta dell’immobile, imposte e costi relativi all’acquisto,
- informazioni (ad esempio certificato di registrazione del titolo di proprietà) indicanti il diritto di proprietà o di possesso del venditore, compresi eventuali servitù e gravami sulla proprietà ed eventuali limitazioni del titolo di proprietà sull’uso dello stesso,
- certificato catastale o mappa catastale, planimetrie e/o atto di divisione, volti ad identificare il bene immobile messo in vendita,
- descrizione delle utenze e uno schema delle caratteristiche strutturali,
- un documento attestante che l’agente immobiliare è autorizzato a ricevere pagamenti in relazione alla transazione per conto della parte avente diritto,
- assetto urbanistico e caratteristiche di zona
- anno di costruzione, se noto.

5 Erogazione del servizio

5.1 Transazioni

L’agente immobiliare chiederà al venditore di fornire la prova della legittimità del diritto di proprietà e/o della situazione urbanistica e catastale, nonché di eventuali restrizioni o registrazioni negative.

Ad eccezione degli immobili nuovi venduti sulla carta, tutti gli immobili proposti sul mercato saranno visionati sul posto dal o per conto dell’agente immobiliare.

L’agente immobiliare favorirà e faciliterà l’ispezione dell’immobile da parte dell’acquirente prima della transazione.

L’agente immobiliare farà pervenire al venditore le informazioni pertinenti di cui lo stesso agente immobiliare è a conoscenza, relative alla capacità finanziaria dell’acquirente di concludere la transazione.

L’agente immobiliare si adopererà affinché l’acquirente e il venditore giungano ad un accordo in merito alle eventuali questioni da risolvere in merito alla transazione. L’agente immobiliare assisterà le parti nella stesura dei documenti richiesti per la transazione.

5.2 Doveri in qualità di responsabile delle chiavi

Riguardo alla sua funzione di responsabile delle chiavi, l’agente immobiliare dovrà agire con debita cura e diligenza riguardo alla sicurezza di un immobile a lui affidato per essere venduto o dato in locazione.

5.3 Denaro del cliente detenuto dall’Agente Immobiliare in riferimento alla transazione

Il denaro che l’agente immobiliare detiene per conto dei clienti sarà tenuto separato dagli averi di proprietà dell’agente. L’agente immobiliare dovrà essere in grado in qualsiasi momento di rendere conto di tutto il denaro che egli detiene per conto del cliente.

L’agente immobiliare non dovrà detenere alcuna somma di denaro appartenente ad un cliente, a meno che tale somma non sia coperta da una garanzia finanziaria o da altra adeguata assicurazione. L’agente immobiliare garantirà che le monete bancarie da lui ricevute e gli interessi sulle stesse, saranno adoperate conformemente all’accordo di transazione.

Qualora all’agente immobiliare venga data una somma in deposito, lo stesso provvederà a rilasciarne ricevuta scritta.

5.4 Uso dei cartelli “In vendita”

L’agente immobiliare provvederà ad affiggere un panello o cartello “In vendita” solo previa esplicita autorizzazione da parte del cliente.

6 Qualifiche e competenze degli agenti immobiliari

6.1 Osservazioni generali

Coloro i quali si assumono le responsabilità contemplate nella presente norma dovranno essere in possesso della competenze professionali di cui al punto 6.2.

Il metodo migliore per valutare le competenze è costituito dal raggiungimento di determinati obiettivi formativi e laddove le competenze siano valutate in questo modo, il parametro di valutazione sarà costituita dal superamento di esami aventi per oggetto materie attinenti al settore immobiliare (conformemente al punto 6.2) che equivalgano a 120 ECT (Sistema Europeo di Trasferimento di crediti accademici).

Prima che l’agente immobiliare si assuma indipendentemente le responsabilità di cui alla presente norma, si consiglia un periodo di valida esperienza professionale di almeno 12 mesi (cioè equivalente ad un lavoro a tempo pieno), durante o dopo il conseguimento del suddetto livello di formazione.

Si accetta che possano essere applicati altri metodi di valutazione delle competenze.

Si accetta altresì che per determinati campi di pratica professionale possa essere richiesto un parametro di valutazione della formazione più elevato. L’agente immobiliare dovrà porre in essere un’adeguata procedura per la selezione di persone che abbiano le capacità e le qualifiche necessarie per svolgere i compiti inerenti all’attività degli agenti immobiliari.

6.2 Competenze professionali degli agenti immobiliari

6.2.1 Competenze fondamentali

L’agente immobiliare dovrà avere una conoscenza approfondita della materie seguenti:

6.2.1.1 Il mercato immobiliare in cui l’agente opera (comprese le transazioni internazionali). Ciò comprende almeno:

- i più importanti termini e definizioni economico-finanziari relativi alle transazioni immobiliari,
- sistemi monetari, bancari e creditizi inerenti al settore immobiliare,
- la situazione politico-economica relativa al settore immobiliare,
- l’andamento di domanda e offerta nel settore,
- rendimento degli investimenti immobiliari.

6.2.1.2 Marketing immobiliare. Ciò comprende almeno metodi e tecniche di marketing per i diversi tipi di beni immobili.

6.2.1.3 Costi dell’uso di un bene immobile. Ciò comprende almeno:

- spese di gestione (ad esempio spese relative ai consumi energetici, imposte annuali, costi di manutenzione annuali),
- diversi tipi di assicurazione inerenti al bene immobile (ad esempio assicurazione di reintegrazione, assicurazione sull’ipoteca, assicurazione contro il furto).

6.2.1.4 I principi e le procedure di finanziamento di una transazione immobiliare. Ciò comprende almeno:

- la legislazione relativa ad ipoteche, mutui e altri strumenti finanziari,
- i diversi tipi di ipoteche, mutui e altri strumenti finanziari,
- la procedura amministrativa per iscrivere e per cancellare un’ipoteca.

6.2.1.5 Stimare il valore di mercato degli immobili. Ciò comprende almeno:

- termini di valutazione e nozioni fondamentali dei metodi di valutazione,
- i diversi scopi della stima,
- capacità di determinare quali informazioni e metodi sono applicabili in determinate circostanze di mercato per effettuare la stima.

6.2.1.6 Ispezione e misurazione delle superfici. Ciò comprende almeno i principi e la terminologia relativa alla misurazione di superfici per i vari tipi di beni immobili, tenendo conto dello scopo della misurazione

6.2.1.7 Il diritto, la giurisprudenza, i regolamenti e le norme nazionali ed europee inerenti al settore in cui opera l’agente immobiliare. Ciò comprende almeno i seguenti argomenti:

- la professione dell’agente immobiliare
- aspetti sanitari, ambientali e di sicurezza, riciclaggio del denaro sporco
- sovvenzioni, stanziamenti e incentivi fiscali relativi agli immobili
- pianificazione urbanistica e sviluppo immobiliare
- principi fiscali relativi agli immobili,
- tutela del consumatore,
- principi normativi in materia di edilizia e norme costruttive
- proprietario di beni immobili e affittuario
- la proprietà immobiliare
- il contratto.

6.2.1.8 Transazioni immobiliari: Ciò comprende almeno quanto segue:

- la capacità di redigere contratti in materia immobiliare o contribuire alla stesura degli stessi,
- la valutazione dei contratti inerenti al settore immobiliare e la valutazione delle conseguenze del contratto per il cliente
- diversi metodi di vendita/locazione e il ruolo dell’agente immobiliare.


6.2.2 Altre competenze

L’agente immobiliare dovrà avere un’adeguata conoscenza degli argomenti qui di seguito elencati:

6.2.2.1 Costruzione e manutenzione attinenti al settore in cui l’agente immobiliare opera. Ciò comprende almeno:

- tipologia e terminologia di base delle costruzioni,
- elementi strutturali degli edifici,
- principi di costruzione, ristrutturazione, restauro e conversione e relative autorizzazioni
- principi di base dell’organizzazione dell’attività edile e il ruolo e la composizione del gruppo di professionisti coinvolti in tale attività
- norme edilizie inerenti alla professione dell’agente immobiliare e in rapporto ai consumatori.

6.2.2.2 Aspetti ambientali ed energetici degli immobili. Ciò comprende almeno quanto segue:

- conoscenze di base del ciclo vitale di materiali e costruzioni,
- principi inerenti agli edifici, concernenti risparmio energetico, isolamento acustico, umidità, accesso alla luce,
- principi relativi ai rischi di contaminazione e decontaminazione,
- potenziali rischi naturali concernenti il bene immobile ( ad esempio, erosione del suolo, terremoti, valanghe, inondazioni).

6.2.2.3 L’interpretazione dei disegni (edili) e conoscenza delle specifiche tecniche dell’edificio;

6.2.2.4 Mappe catastali e topografiche (laddove pertinenti), comprese le informazioni topografiche. Ciò comprende almeno quanto segue:

- registrazione delle informazioni relative all’immobile nei pubblici registri,
- termini e definizioni di uso comune,
- significato legale e pratico dei dati catastali.

6.2.2.5 Codici di pianificazione urbana rurale. Ciò comprende almeno quanto segue:

- termini e definizioni utilizzati nei codici di pianificazione urbana e rurale,
- significato legale e pratico dei codici di pianificazione urbana e rurale,
- valutare il contenuto dei codici.

6.2.2.6 Amministrazione aziendale. Ciò comprende almeno la conoscenza e l’applicazione di quanto segue:

- uso degli strumenti informatici,
- gestione della documentazione e dei dati elettronici,
- gestione della qualità,
- gestione dei conflitti.

6.2.3 Abilità comunicative e di vendita

Ciò comprende almeno quanto segue:

- tecniche di presentazione orale e scritta,
- abilità nell’individuare le esigenze del cliente,
- capacità di applicare le tecniche di svolgimento delle trattative.

6.3 Formazione professionale continua

L’agente immobiliare deve garantire che le competenze professionali richieste nel punto 6.2 vengano mantenute e aggiornate.

Tale garanzia dovrà comprendere almeno i seguenti elementi:

- mantenere un aggiornamento continuo sulla legislazione essenziale, le informazioni e gli sviluppi che possano avere delle ripercussioni sugli interessi a lui affidati;
- partecipare, e fare in modo che i propri dipendenti partecipino a corsi di formazione continui e specifici che consentano loro di adeguarsi agli sviluppi della legislazione relativa al settore e della pratica professionale.

7. Assicurazione

Gli agenti immobiliari dovranno garantire che le loro attività siano coperte da un’assicurazione professionale contro la responsabilità civile, adeguata al tipo e al valore delle transazioni trattate dall’agente.

8. Gestione dei reclami

Gli agenti immobiliari dovranno stabilire una procedura scritta relativa ai reclami, affinché tutti i reclami siano trattati senza indebito ritardo. Tale procedura dovrà servire da riferimento per eventuali procedure indipendenti di risoluzione delle controversie messe a disposizione delle parti, nonché per eventuali meccanismi alternativi già esistenti di risoluzione delle controversie

Nota: In riferimento ai meccanismi di gestione delle controversie, l’agente immobiliare può essere informato facendo riferimento alle seguenti norme internazionali: ISO 100002-2004 “Soddisfazione del Cliente” – Linee guida per la gestione delle controversie nelle organizzazioni – ISO 100003-2007 “Soddisfazione del Cliente” – Linee guida per la risoluzione delle controversie esterna alle organizzazioni.

9. Codice deontologico

Gli agenti immobiliari dovranno garantire che loro stessi e tutti i loro dipendenti siano informati dell’esistenza del seguente codice deontologico e lo sottoscrivano, attenendosi altresì alle norme e ai regolamenti pertinenti di buona prassi professionale.

9.1 L’agente immobiliare non negherà un equo servizio professionale a qualsiasi persona basandosi su eventuali discriminazioni.

9.2 L’agente immobiliare proteggerà e promuoverà l’interesse legittimo dei propri clienti.

9.3 L’agente immobiliare non eserciterà alcuna indebita pressione per ottenere un incarico o concludere le transazioni

9.4 L’agente immobiliare dovrà garantire che le informazioni del cliente vengano divulgate, a meno che non sia richiesto per legge o qualora tale divulgazione sia essenziale per la transazione

9.5 L’agente immobiliare tratterà tutte le parti in causa in modo equo, rispettandone i diritti.

9.6 Laddove necessario, l’agente immobiliare raccomanderà alla parte non rappresentata dall’agente di avvalersi di consigli disinteressati laddove opportuno.

9.7 L’agente immobiliare farà dell’onestà l’elemento di base dei propri comportamenti e delle proprie comunicazioni di qualsivoglia natura. Lo stesso agente non accetterà eventuali incarichi che esulino dalle proprie conoscenze, capacità ed esperienze, e presterà particolare attenzione ai dettagli nell’ottenere informazioni e nell’elaborare le informazioni relative all’immobile. L’agente immobiliare non presenterà falsi, fuorvianti o esagerati reclami.

9.8 L’agente immobiliare dovrà adottare un comportamento integerrimo nel trattare i propri affari e le proprie comunicazioni di qualsivoglia natura. Dovrà essere chiaro nel descrivere il rapporto d’affari esistente tra lo stesso agente e le altre parti interessate, ed evitare eventuali conflitti d’interesse.

9.9 L’agente immobiliare dovrà promuovere l’equità della concorrenza.

9.10 L’agente immobiliare dovrà garantire che i rapporti con i colleghi siano sempre contraddistinti da cortesia e rispetto

9.11 L’agente immobiliare dovrà evitare qualsiasi conflitto con un collega che possa pregiudicare gli interessi dei clienti.

Fonte: Immobilio.it

venerdì 21 ottobre 2011

I 7 errori capitali di chi compra e vende senza agenzia

I sette errori di chi compra o vende senza agenzia

In un momento difficile per il mercato immobiliare anche la gestione e le azioni da compiere per poter portare a termine una compravendita, sia da parte del venditore che dell'acquirente, richiedono sempre di più l'intervento di intermediari immobiliari professioniali. 
Per chi vuole fare da solo ma non conosce il mercato, questi possono essere i sette peccati capitali che rischiano di compromettere una possibile compravendita.

1. Ignorare le fasi di una vendita immobiliare
Nella maggior parte dei casi i venditori privati conoscono appena le diverse problematiche da affrontare per arrivare ad una vendita. La gestione delle chiamate e l'organizzazione delle visite all'immobile, la preparazione di documenti quali la proposta di acquisto o del preliminare di vendita, la valutazione commerciale dell'immobile, la risoluzione di problemi legati alla eventuale regolarizzazione catastale, l'assistenza nelle trattative, sono soltanto alcuni esempi delle cose che occorre fare per arrivare ad una vendita. Tutto questo lavoro viene giornalmente svolto dagli agenti immobiliari, almeno da quelli che offrono un'assistenza totale che va dall'acquisizione dell'immobile fino all'assistenza al rogito notarile.

2. Dare una valutazione sbagliata

La valutazione della proprietà è un altro punto delicato. I venditori tendono a valutare i propri immobili al di sopra del prezzo del mercato, e questo li espone al rischio di un allungamento dei tempi di vendita. Infatti, in molti casi, i proprietari degli immobili non riescono a vedere la propria casa in maniera oggettiva, sottovalutando i suoi difetti, e travisando quindi il suo 
reale valore di mercato. Per questo motivo, è consigliabile che l'agente immobiliare effettui prima un accurato studio di mercato per ogni specifica tipologia di immobile così da poter individuare facilmente il prezzo di vendita corretto.

3. Non filtrare le visite

Con le visite alla propria abitazione, il venditore può incorrere in una serie di errori che possono rendere più difficile la vendita. Stabilire un filtro alle visite è un aspetto che consente al venditore di effettuare una scrematura dei clienti evitando quelli che non sono potenziali acquirenti ma solo curiosi o anche possibili truffatori.

4. Sbagliare nella valutazione del possibile acquisto

In questo senso, i venditori non sono gli unici a commettere errori al momento di realizzare un'operazione immobiliare. In molti casi l'acquirente non pensa ad aspetti importanti come le spese accessorie rispetto al prezzo d'acquisto dell'immobile o la documentazione necessaria per la compravendita. 
Per questo motivo, un professionista del settore aiuta il possibile acquirente a valutare la sua reale disponibilità economica prima ancora di iniziare la ricerca dell'immobile più adatto. Questo consente anche di valutare il reale interesse del cliente all'acquisto dell'immobile.

5. Eccessiva personalizzazione dell'immobile

Un altro aspetto da sottolineare nelle compravendite tra privati è il fatto che è vero che molti venditori sono i soggetti più adatti a mostrare la propria casa ma vivono la presentazione da un punto di vista emozionale. A volte si ottengono migliori risultati mostrando agli acquirenti una casa totalmente spersonalizzata e svincolata emozionalmente. Tecniche come quella dell'home staging, molto comuni negli stati uniti, ad esempio, consiste nel presentare gli immobili spersonalizzandoli e tirando fuori il meglio da essi, anche variando l'arredamento o le finiture è utilizzata molto di frequente dagli agenti immobiliari americani che così riescono a rendere molto più appetibili le case per gli acquirenti.

6. Rifiutarsi di vendere in esclusiva attraverso un'agenzia

Le agenzie conoscono perfettamente quali sono i benefici di lavorare in esclusiva, aspetto questo che risulta difficile da capire per i clienti, ma che generalmente migliora e semplifica la vendita. Se un'agenzia ha incarichi in esclusiva lavorerà in maniera tranquilla e organizzata. La possibilità di lavorare con incarichi in esclusiva dà la possibilità agli agenti immobiliari di proporre al meglio i propri immobili concentrando i propri sforzi sulla ricerca dei possibili acquirenti ideali.

7. Non utilizzare strategie pubblicitarie adeguate

Per vendere più velocemente un immobile, l'agente immobiliare si avvale di diversi mezzi pubblicitari che sceglie a seconda della tipologia dell'immobile o del potenziale cliente acquirente. Per questa scelta l'agente immobiliare è facilitato dalla conoscenza del mercato, del cliente e del funzionamento dei diversi mezzi pubblicitari che utilizza o può utilizzare.

Tutti questi aspetti aiutano a capire come lavorano gli agenti immobiliari professionisti quali sono i vantaggi di vendere o comprare un immobile tramite agenzia.

Andamento tassi di interesse : aggiornamento al 20.10.2011


Osservatorio tassi

Analizza l’andamento dei tassi di riferimento: Euribor, IRS e BCE MutuiOnline ha predisposto l’Osservatorio Tassi più completo ed approfondito del mercato per informare i propri clienti sull’andamento dei tassi di riferimento Eurirs, Euribor e BCE, utilizzati dalle banche per determinare i tassi sui contratti di mutuo.

Il valore dei tassi di riferimento dipende dall'andamento dei mercati finanziari e varia quindi ogni giorno: di seguito puoi trovare il grafico con l’andamento storico dei principali tassi di riferimento ed i valori puntuali di tutti i tassi di riferimento aggiornati ad oggi (la fonte dei nostri dati è IlSole24Ore).

Attenzione: per determinare il tasso di interesse del mutuo la banca somma ai tassi di riferimento qui riportati un'aliquota detta "spread", che rappresenta il guadagno dell'istituto di credito. In genere lo spread varia fra l'1% ed il 2%.

Andamento storico tassi di riferimento

Selezionando le varie opzioni di zoom in alto ed utilizzando la barra in basso puoi modificare il periodo di osservazione. Con le check-box in alto puoi invece scegliere quali tassi di riferimento visualizzare.

Euribor     (  360    365 )     1 mese 3 mesi 6 mesi 1 anno
Irs       5 anni   10 anni   15 anni 20 anni 25 anni 30 anni - BCE 

TASSO FISSO
EURIRS aggiornati al 20/10/2011

Scadenze
 

Tasso
 
1 anno1,66%
2 anni1,60%
3 anni1,70%
4 anni1,89%
5 anni2,08%
6 anni2,24%
7 anni2,37%
8 anni2,48%
9 anni2,57%
10 anni2,65%
12 anni2,79%
15 anni2,94%
20 anni2,97%
25 anni2,92%
30 anni2,85%
40 anni2,82%
50 anni2,86%
TASSO VARIABILE
EURIBOR aggiornati al 20/10/2011

Scadenze
 

Euribor
360

 

Euribor
365

 
1 mese1,37%1,39%
2 mesi1,44%1,46%
3 mesi1,58%1,61%
4 mesi1,64%1,66%
5 mesi1,70%1,73%
6 mesi1,79%1,81%
7 mesi1,85%1,87%
8 mesi1,90%1,93%
9 mesi1,96%1,98%
10 mesi2,00%2,03%
11 mesi2,07%2,10%
12 mesi2,12%2,15%
 
 
 
TASSO BCE
aggiornato al 20/10/2011

Tasso

1,50%
 
I tassi di riferimento sopra riportati sono:

EURIRS 
Tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso fisso. E' diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea ed è pari ad una media ponderata delle quotazioni alle quali le banche operanti nell'Unione Europea realizzano l'Interest Rate Swap. E' detto anche IRS.

EURIBOR

Tasso interbancario di riferimento diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell'Unione Europea cedono i depositi in prestito. E' utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso variabile.

TASSO BCE

Tasso di riferimento della Banca Centrale Europea (BCE). Rappresenta il tasso al quale la Banca Centrale Europea concede prestiti alle banche operanti nell’Unione Europea. E’ utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso variabile.

Fonte: MutuiOnLine