venerdì 25 febbraio 2011

Come cambia il Piano Casa

Novità per la Legge Nazionale

La nuove norme region­ali sono da emanare entro il 31 dicem­bre, sono ammessi anche gli edifici condonati.
I con­tenuti della bozza di decreto legge pre­sen­tata al Con­siglio dei Min­istri dal Min­istro Calderoli si pos­sono così sin­te­tiz­zare: riqual­i­fi­cazione urbana, cambi di des­ti­nazione d’uso, delo­cal­iz­zazioni e sos­ti­tuzione edilizia con premi volumetrici.

Viene così ripreso il tema ”Piano Casa”, preve­dendo alcune sem­pli­fi­cazioni nei set­tori edilizia e urban­is­tica.

La bozza ripro­pone l’idea di un Piano Casa cen­tral­iz­zato, rego­lato da un provved­i­mento legisla­tivo nazionale con il com­pito di fare da legge quadro a leggi region­ali da emanare entro il 31 dicem­bre 2011.
Le norme region­ali, adot­tate non sulla base di una sem­plice intesa, ma di una legge dello Stato, dovreb­bero incen­ti­vare la riqual­i­fi­cazione urbana delle aree degra­date preve­dendo volume­trie aggiun­tive, la delo­cal­iz­zazione degli edi­fici inadeguati in aree diverse e mod­i­fiche della sagoma per l’armonizzazione architettonica.

Dagli inter­venti dovreb­bero essere esclusi gli immo­bili abu­sivi e quelli sit­uati all’interno dei cen­tri storici o in aree asso­lu­ta­mente ined­i­fi­ca­bili.
Sono ammessi invece gli edi­fici con­do­nati o per i quali sia stata pre­sen­tata domanda di sanato­ria entro i ter­mini sta­bil­iti dal DL269/2003. In ogni caso, la bozza di legge quadro impone il rispetto degli stan­dard urbanistici.

Ammesso anche il cam­bio di des­ti­nazione d’uso degli immo­bili, purché gli uti­lizzi siano tra loro com­pat­i­bili o com­ple­men­tari. E inoltre, in attesa dell’approvazione delle leggi region­ali, ai sensi del Dpr 380/2001, potrebbe essere rilas­ci­ato il per­me­sso di costru­ire in deroga anche per i cambi di des­ti­nazione d’uso.
I Comuni, inoltre, pos­sono prevedere che il rilas­cio del per­me­sso di costru­ire per gli edi­fici resi­den­ziali pre­scinda dalla pre­sen­tazione della relazione acustica.
E infine, sec­ondo il decreto Calderoli, l’approvazione dei piani attua­tivi passa dalle com­pe­tenze del Con­siglio Comu­nale, che già delib­era il piano urban­is­tico gen­erale, a quelle della Giunta.

Fonte : Attico

Mutui per le ristrutturazioni : come funzionano

Molte le richieste agli istituti di credito

In tempo di crisi, come quella attuale, chi non può permettersi di acquistare un immobile nuovo, spesso opta per ristrutturare quello che possiede.
Quando si parla di mutuo si pensa subito all'acquisto della casa, ma non sempre è così. Mutui.it  il portale online che consente di scegliere il mutuo tra quelli proposti dai diversi istututi di credito, ha reso noti i dati di un'analisi che ha preso in esame i finanziamenti richiesti dagli italiani non per comprare, ma per ristrutturare le loro case.
Il sito ha analizzato oltre 60.000 richieste di mutuo finalizzate alla ristrutturazione, scoprendo anche delle cose piuttosto curiose.
Prima di tutto, chi sottoscrive un mutuo per la ristrutturazione è generalmente prudente: nel 44% dei casi preferisce infatti il tasso fisso, mentre solo il 35% del campione esaminato sceglie il tasso variabile.
Chi richiede questo tipo di finanziamento, inoltre, è abbastanza giovane (ha in media 42 anni), si impegna con l'istituto creditore per più di 20 anni (22,5 il valore medio) e chiede un mutuo di 142.000 €, pari a poco meno della metà del valore dell'immobile che intende ristrutturare (49,6%).
Ma come si fa per richiedere un mutuo per la ristrutturazione?
Innanzitutto c'è da dire il mutuo per la ristrutturazione consente di utilizzare i capitali ottenuti per ristrutturare sia gli interni che gli esterni di una casa.

Poi per dare inizio ai lavori è necessario consegnare al Comune, nel quale si trova l’immobile, la Dichiarazione di Inizio Lavori (DIA), firmata da un tecnico autorizzato e raccogliere i preventivi relativi a tutti gli interventi di ristrutturazione che si intendono portare avanti.
Il mutuo per la ristrutturazione può arrivare fino all’80% del valore dell’immobile ed il grande vantaggio di questo tipo di mutuo è che il valore dell’immobile preso come riferimento, non è quello attuale, ma quello che la casa raggiungerà a conclusione dei lavori di ristrutturazione.

Per richiedere un mutuo per la ristrutturazione alla banca, è necessario allegare alla consueta documentazione richiesta per i mutui per acquisto casa, anche:
- per interventi di manutenzione ordinaria: preventivo di spesa della ditta o del  professionista abilitato che realizzerà i lavori di ristrutturazione;
- per interventi di manutenzione straordinaria: preventivo di spesa, progetto edilizio e  DIA (Dichiarazione di Inizio Attività);
- per interventi di ristrutturazione edilizia con grandi opere: preventivo di spesa, Permesso di costruire e, se dovuto, il contributo di costruzione.

Fonte : Mutui.it

Chi può permettersi oggi di acquistare una casa

Chi ha potere d'acquisto reale in campo immobiliare

Molto spesso le statistiche sulla predisposizione delle famiglie italiane a comprare casa si basano sulla loro volontà ma non su quelle che sono le loro reali possibilità.

Uno studio congiunto della Banca d'Italia, dell'ABI e dell'ISTAT, aiuta a capire chi può davvero comprare case, in base alle proprie risorse disponibili.
Per lo studio è stato preso in considerazione il cosiddetto indice di affordability: che corrisponde alla reale capacità di sostenere le spese del mutuo, calcolata su dei parametri standard.

I parametri scelti sono quelli che vengono di norma applicati dagli istututi di credito alle richieste di mutuo: l'indice di affordability è stato calcolato sull'ammortamento di un mutuo della durata di 20 anni, corrispondente all'80% del valore dell'immobile; rata del mutuo non non eccedente il 30% del reddito disponibile, soglia consigliata per non avere problemi economici per colpa della casa.

Le fonti dati utilizzate sono:
- per il costo delle abitazioni l'Agenzia del Territorio
- per il reddito disponibile l'ISTAT
- per i tassi d'interesse la Banca d'Italia.

Questi sono i risultati:



Come si può vedere dal grafico, la quota delle famiglie che possono comprare casa non supera il 50%, cifra che scende veritginosamente a poco più del 20% nel caso dei nuclei giovani che sono quelli che ne hanno anche più bisogno.

Fonte: Banca d'Italia, ABI, ISTAT

Mercato Immobiliare Italia : - 4,5 per il 2010

Il 2010 si chiude in negativo per il mercato immobiliare.

L'andamento medio dei prezzi registrato da FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immoboliari Professionali) è in calo del 4,5% per le abitazioni



mentre le previsioni, per il primo semestre 2011, indicano, secondo FIAIP, un miglioramento per le compravendite ad uso residenziale, in particolar modo per le aree centrali della città, ed un aumento degli affitti al + 10%.
Nelle zone periferiche, invece, il mercato potrebbe mantenersi stazionario, così come i tempi di vendita. Secondo l'Associazione determinante per la ripresa del mercato sono le aspettative di prezzo dei venditori,  ancora  ai livelli del 2006-2007.
Dal report si evidenzia una diminuzione generale dei prezzi in tutte le città, eccezion fatta per Venezia (+ 2,2%) e Siena (+ 0,2%). Prezzi più bassi a Palermo  con una punta massima del -11%, Napoli segna un - 1,5%, Bergamo - 7%, Bologna - 3%, - 3,64% Genova, - 4% Roma, - 5% Firenze, - 6,2% di Ssalerno e - 6,2% di Milano.

Fonte : FIAIP

giovedì 24 febbraio 2011

Lavori di ristrutturazione su immobili : agevolazioni fiscali

Per interventi che durano più anni il limite è di 48.000 Euro

Le agevolazioni fiscali sui lavori di ristrutturazione (Detrazione del 36%) sono tra le più utilizzate dai contribuenti. In vigore dal 1997 sono state prorogate quasi senza interruzioni fino ad oggi ma con aggiunte e modifiche che ne hanno complicato l'applicazione.
Un limite su più livelli
Particolarmente importante è limite di spesa ammissibile pari a 48mila euro per un intervento sulla stessa abitazione, pertinenze incluse. Il limite è annuale, è per immobile ed è per tipo di intervento (anche pluriennale).

Poché il limite è annuale, se nello stesso anno viene terminato un intervento edilizio e se ne inizia uno nuovo sullo stesso immobile, le spese sostenute nell'anno per il primo intervento influenzano il limite massimo di quelle agevolabili per il secondo.

Con un tetto massimo di 48.000 Euro di spesa, l'importo massimo della detrazione Irpef è pari a 17.280 Euro (cioè il 36% di 48mila euro). Se però un proprietario ha più abitazioni, le spese agevolate sono di 48mila euro per ciascuna unità (legge 266/2005).
Il limite è riferito all'abitazione, quindi, se questa è cointestata e le spese sono sostenute da tutti i cointestatari, il limite va suddiviso.
Poiché il "limite" è però anche per intervento, se la ristrutturazione edilizia consiste in una «mera prosecuzione di lavori iniziati successivamente al 1° gennaio 1998», per determinare il tetto massimo della spesa agevolata, pari a «48mila euro per unità immobiliare», si tiene conto anche delle spese sostenute negli anni passati dopo il 1° gennaio 1998 (legge 289/2002). Nell'anno della prosecuzione, la detrazione d'imposta va quindi determinata sull'importo che risulta dalla differenza tra 48mila euro e gli importi già spesi negli anni precedenti per lo stesso intervento (circolare 9/E/2002).
Esiste anche un altro vincolo: se per la stessa abitazione e nello stesso anno, si proseguono interventi di manutenzione iniziati in anni precedenti e contemporaneamente si iniziano nuovi interventi, l'importo massimo annuale di spesa agevolata al 36% non può comunque superare la misura complessiva di 48mila euro (circolare 15/E/2003).
Facciamo un esempio
Nel 2010 è stata iniziata una manutenzione straordinaria di un'abitazione, che è costata 40mila euro nel 2010. Nel 2011, i lavori vengono terminati, spendendo però altri 18mila euro. Il limite massimo per questo intervento, di 48mila euro, è stato superato, perché sono stati spesi 58mila euro. I 18mila euro spesi nel 2011 potranno essere considerati ai fini della detrazione al 36% solo per 8mila euro, in quanto per lo stesso intervento nella stessa abitazione deve essere rispettato il limite di 48mila euro. I 10mila euro residui non potranno essere detratti al 36%, neanche negli anni successivi.
Se nel 2011 si vuole iniziare e terminare un nuovo intervento di ristrutturazione sulla stessa unità immobiliare, va tenuto presente che si possono agevolare al 36% solo spese per 40mila euro, dato che il limite dei 48.000 euro per abitazione è annuale e 8mila euro sono stati già agevolati nel 2011 con i lavori cominciati nel 2010 e terminati nel 2011.
Nuovi interventi
Nel caso in cui risulti necessaria una nuova abilitazione amministrativa, per interventi diversi dai precedenti, siamo in presenza di un nuovo intervento, per il quale quindi spetta un potenziale nuovo limite di spesa di 48mila euro. Ma abbiamo un nuovo intervento anche nei casi in cui non sia necessario richiedere una nuova abilitazione amministrativa, come per la sostituzione del tubo del gas o la riparazione di una presa malfunzionante (circolare 13/E/2001). In entrambi i casi, comunque, va inviata una nuova comunicazione al Centro operativo di Pescara (passo necessario per ottenere la detrazione).
Come ottenere la detrazione
Per usufruire del beneficio fiscale la parte di spesa "agevolata" deve essere dedotta in dieci anni in rate costanti. Se un contribuente ha speso lo scorso anno 48mila euro per lavori agevolati ha diritto a una detrazione pari a 17.280: quindi nella dichiarazione da presentare quest'anno potrà dedurre la prima rata, pari a 1.728 euro. E le altre di pari importo nei nove anni successivi.

Vendita dell'immobile
Non va dimenticato infine che l'agevolazione attiene all'immobile pertanto, se nel corso dei dieci anni questo viene alienato, l'agevolazione passa in capo al nuovo proprietario per gli importi ancora non dedotti.

Fonte : Il sole 24 Ore

Iva al 4% sulle migliorie prima casa ante consegna

IVA e migliorie prima casa

Chi compra la prima casa dal costruttore paga il 4 per cento di Iva. Ma quanto si paga sui  lavori extra capitolato, fatturati a parte rispetto all'immobile?
Con la Risoluzione del 22.02.2010 l'Agenzia delle Entrate affronta il tema delle aliquote Iva da applicare alle cosiddette migliorie o opere extracapitolato, richieste dai futuri proprietari degli immobili.
La risoluzione è una risposta ad un interpello, in cui era stato chiesto quale fosse la corretta aliquota applicabile nell'ambito di lavori di costruzione commissionati a terzi da una cooperativa edilizia a proprietà divisa, mentre i lavori di miglioramento erano stati commissionati da un socio in possesso dei requisiti "prima casa".
L'Amministrazione mantenendo la stessa linea già espressa in passato (Circolare n. 219/E del 30 novembre 2000), ha sostenuto la possibilità di potere applicare l'aliquota ridotta del 4 per cento. Infatti, anche se rese nei confronti di un soggetto diverso dal committente principale, le migliorie si inseriscono comunque nel processo di costruzione dell'immobile ed hanno ad oggetto l'inserimento di materiali particolari o accorgimenti costruttivi destinati ad assicurare una maggiore funzionalità dell'alloggio.

Nella Risoluzione l'Agenzia pone l'accento su due aspetti molto importanti che è bene non trascurare quando si parla di operare fuori capitolato.

Il primo riguarda l'ambito di applicazione delle opere, che per beneficiare dell'aliquota del 4% devono essere realizzate esclusivamente durante la fase di costruzione di un immobile ancora non completamente terminato. Vale a dire che le stesse opere, se realizzate nel corso di una ristrutturazione edilizia, sconteranno l'aliquota ridotta del 10 per cento e mai del 4 per cento, a nulla influendo la circostanza che il committente sia un soggetto in possesso dei requisiti "prima casa".

Il secondo aspetto si riferisce alla natura degli interventi richiesti, i quali, anche dopo la loro esecuzione, devono far mantenere all'abitazione le caratteristiche non di lusso, determinate sulla base dei parametri dettati dal decreto del Ministero dei Lavori pubblici del 2 agosto 1969.
Diversamente, ai lavori di miglioria, dovrà essere applicata l'aliquota ordinaria che dovrà comunque essere estesa anche alla cessione dell'immobile il quale, così, passerebbe dal 4 al 20 per cento. Ciò vale anche per gli eventuali acconti già versati, per i quali si renderebbe necessaria una nuova fattura di sola Iva ad integrazione di quanto già pagato.

Fonte : Il Sole 24 Ore

martedì 22 febbraio 2011

Esiste il valore minimo di una casa?

Se esiste il valore minimo di una casa come si determina?

La determinazione del prezzo di una casa è una vecchia questione di difficile soluzione.
Le uniche quotazioni immobiliari ufficiali in italia sono quelle dell'Osservatorio Immobiliare dell'Agenzia del Territorio (OMI). Ma non sempre fanno testo.
Una recente Sentenza della Commissione Tributaria del Piemonte ha fatto un pò di chiarezza. Tutto era nato da un accertamento fatto per veirificare una eventuale evasione fiscale. Un immobile venduto ad un prezzo sospettosamente basso, aveva infatti attirato l'attenzione del fisco. Ma qual è il prezzo di una casa, per poter giudicare se nell'atto di vendita qualcuno ha barato per evadere le tasse?

Facciamo un esempio. L'acquirente a riesce a spuntare con il venditore b l'acquisto di una abitazione alla metà del prezzo di mercato, stando alle quotazioni OMI. Il venditore b poteva avere fretta, aver bisogno di liquidità o aver ricevuto una sola proposta o voleva liberarsi dell'immobile causa trasferimento, perdita del lavoro ecc. o magari aveva ereditato la casa ed ogni vendita, a qualsiasi prezzo, era per lui tutto guadagno netto.
In una verifica del fisco si mette in dubbio l'importo della vendita: troppo basso, c'è il sospetto di evasione fiscale. Ma troppo basso per chi? per le quotazioni OMI. Ma su cosa si basano? sulle precedenti transazioni. In pratica è come dire: se il mio vicino un anno fa ha comprato a 100, io non posso comprare a 50, altrimenti sono sicuramente un evasore e dichiaro meno del dovuto.
Questione assai difficile da determinare. Tanto che una sentenza (n. 4/27/11 della ctr piemonte) ha appena chiarito che i valori OMI dell'Agenzia del Territorio non sono sufficienti a determinare il valore presunto di un immobile e quindi non sono validi ai fini degli accertamenti fiscali. La sentenza li ha infatti declassati a indizi di evasione. Solo gli accertamenti bancari, incrociati con quelli dell'Agenzia delle Entrate potranno stabilire la verità.
Implicitamente quindi, la sentenza stabilisce che non esiste il valore minimo di una casa.

Fonte: Idealista

Fondo di copertura mutui per giovani coppie

Un aiuto per i mutui alle giovani coppie

E' attivo dal 18.02.2011 il Fondo di Copertura per i mutui alle giovani coppie disposto dal Ministero per la Gioventú.
I fondi stanziati per tale iniziativa sono pari a euro 24 milioni e potranno interessare l’erogazione di crediti fino ad un massimo di 200 mila euro. Il fondo è riservato solo a giovani coppie sposate o famiglie monogenitoriali con figli a carico.

Le persone o coppie che intendono presentare domanda non dovranno aver superato il trentacinquesimo anno di età, non dovranno avere un reddito isee superiore ai 35 mila euro, nel caso in cui siano assunti a tempo indeterminato (la mancanza di un contratto a tempo indeterminato costituisce priorità per l’accesso) non dovranno percepire dal contratto di lavoro più della metà del reddito imponibile irpef, non dovranno possedere altri immobili eccetto quelli ricevuti in donazione o successione, a patto che siano destinati all’uso gratuito di fratelli o genitori.

Per quanto riguarda l’immobile che s’intende acquistare avvalendosi di tale fondo, dovrà necessariamente essere adibito ad abitazione principale, e non potrà appartenere alle categorie catastali individuate come signorili, di pregio e/o di lusso. Per scaricare il provvedimento scarica il modulo.

Fonte: Governo

venerdì 4 febbraio 2011

Inflazione in aumento: a gennaio 2011 pari a 2,1%

Cambia il paniere dei beni

L'Istat nelle stime provvisorie comunica che a gennaio 2011 l'inflazione è aumentata al 2,1% su base annua, dall'1,9% di dicembre 2010. Si tratta del dato più alto dal dicembre del 2008.

A gennaio si colloca così al di sopra della soglia di riferimento fissata dalla Bce (2%) il tasso dell'inflazione italiana. Sul piano congiunturale, precisa l'Istat, gli incrementi maggiori hanno riguardato i prezzi dei Prodotti alimentari e bevande analcoliche (+0,8%), dei Servizi sanitari e spese per la salute (+0,7%), dell'Abitazione, acqua, elettricità e combustibili (+0,6%) e dei Trasporti (+0,5%). Risultano invece in calo i prezzi di Ricreazione, spettacoli e cultura (-0,4%). Su base annua i maggiori tassi di crescita hanno interessato Trasporti (+4,3%), Abitazione, acqua, elettricità e combustibili (+3,9%). Inoltre, rende noto l'Istituto, sempre in base a stime provvisorie, l'inflazione acquisita per il 2011 è pari all'1,2%, mentre l'inflazione di fondo, calcolata al netto dei beni energetici e degli alimentari freschi, è all'1,4%, lo stesso valore registrato a dicembre 2010.

BENZINA +11,3%, GASOLIO +15,7%  - Sul balzo dell'inflazione pesano i beni energetici non regolamentati, a gennaio 2011 il prezzo della benzina è aumentato dell'11,3% (+9,9% a dicembre) su base annua e del 3,5% su base mensile. Lo comunica l'Istat diffondendo le stime provvisorie sull'inflazione. Il prezzo del gasolio per mezzi di trasporto è salito del 15,7% (+14,5% a dicembre) in termini tendenziali e del 4% sul piano congiunturale. Riguardo al gpl, l'indice ha registrato un aumento del 26,5% (+21,3% a dicembre) su base annua e dell'8% su base mensile. Quanto al gasolio da riscaldamento a gennaio ha segnato un del 14,9% a livello tendenziale e del 3,3% sul piano congiunturale.

IMPENNATA VERDURA FRESCA,+12% - L'accelerazione segnata dall'inflazione a gennaio 2011 risente anche della spinta che arriva dai beni alimentari non lavorati, in particolare i vegetali freschi che registrano un'impennata su base mensile del 12% e dell'11,7% su base annua.

EFFETTO SALDI  - In Italia a gennaio 2011 l'indice armonizzato dei prezzi al consumo per i Paesi dell'Unione europea (Ipca), che tiene conto delle riduzioni temporanee di prezzo come saldi e promozioni, diminuisce dell'1,2% rispetto al mese precedente. Quindi, a gennaio, su base mensile, l'effetto dei saldi invernali si è fatto sentire.

COME CAMBIA IL PANIERE - Cambia, come ogni anno, il paniere dell'Istat per il calcolo dell'inflazione. Nel 2011 entrano, fa sapere l'Istituto, il tablet pc (il più conosciuto è probabilmente l'I-pad), il fast food etnico, il salmone affumicato, l'ingresso ai parchi nazionali, ai giardini zoologici e botanici, servizi di trasporto extraurbano multimodale integrato (ovvero i biglietti che consentono l'utilizzo di più mezzi di trasporto). Esce, invece, la posizione noleggio dvd. Oltre alle new entry I-pad e kebab, l'Istat ricorda che a partire da gennaio 2011 per gli indici dei prezzi al consumo è adottato "un nuovo e più articolato schema di classificazione della spesa per consumi". In particolare, l'indice dei prezzi al consumo per l'intera collettività (Nic) viene diffuso con un livello di dettaglio che arriva a 319 'Segmenti di consumo', contro le precedenti 204 'Voci di prodotto'. Complessivamente il paniere 2011 è composto da 1.377 prodotti. A seguito della riclassificazione, è stato anche necessario, fa sapere sempre l'Istat, ampliare la gamma dei prodotti, "é il caso, ad esempio, della posizione - spiega - Abbigliamento donna per attività sportiva e della posizione Revisione auto".

Nel 2011 sono 85 i comuni capoluogo di provincia che concorrono al calcolo degli indici (erano 83 nel 2010).

L'Istat ricorda che a partire proprio dalle stime provvisorie di gennaio l'indice dei prezzi al consumo per l'intera collettività (Nic) e per le famiglie di operai e impiegati (Foi) sono diffuse con base di riferimento 2010 (2010=100), che è stata così aggiornata rispetto alla precedente fissata al 1995.

Fonte : ANSA