In linea generale, sono nulle le delibere affette da vizi in ordine alla regolarità della costituzione dell’assemblea ovvero aventi un oggetto impossibile o illecito, ma anche quelle che ledano i diritti dei condomini sulle cose comuni o sulle parti di proprietà esclusiva; quest’ultime sono valide solo se approvate all’unanimità. Sono ancora da considerarsi nulle le delibere adottate dell’assemblea fuori dei poteri ad essa attribuiti dalla legge o contrarie a norme imperative o comunque a norme costituzionali.
Sono invece annullabili tutte le altre delibere “contrarie alla legge o al regolamento di condominio” (art. 1137 c.c.) e, in genere, quelle affette da vizi formali, da eccesso di potere ovvero da incompetenza (ad esempio, le delibere prese in assemblee illegittimamente convocate con maggioranze non qualificate, oppure che riguardino argomenti non compresi nell’ordine del giorno).
In giurisprudenza è stata ritenuta annullabile la delibera che adotti una modifica delle modalità di pagamento delle spese condominiali con un numero insufficiente di condomini, o che approvi una voce di spesa senza indicazione dei criteri di ripartizione; ancora, è annullabile la delibera adotta in assenza dell’avviso di convocazione anche ad uno solo dei condomini o con un ordine del giorno incompleto.
La distinzione in esame è di fondamentale importanza. Infatti:
- le delibere nulle sono impugnabili da tutti i condomini, perfino da chi ha votato a favore, e in qualsiasi momento, con un’azione di mero accertamento non soggetta a termini di decadenza. L’azione di nullità può essere proposta anche dal condomino leso che ha partecipato all’adozione della delibera senza sollevare obiezioni;
- le delibere annullabili, invece, possono essere impugnate solo dai condomini assenti, dissenzienti e anche dagli astenuti entro il termine tassativo di trenta giorni e secondo le modalità previste dall’art. 1137 c.c.
Le delibere annullabili, inoltre, possono essere convalidate con effetti che retroagiscono alla data della deliberazione. Le delibere nulle invece non possono essere né convalidate né modificate; è peraltro facoltà dei condomini procedere alla loro rinnovazione con effetti non retroattivi.
Sulla distinzione in esame si sono pronunciate anche le Sezioni Unite: “sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprieta' eslusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto”; invece, “sono da ritenersi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarita' nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto” (Cass. civ., SS. UU., n. 7.3.2005 n. 4806).
L’art. 1137 c.c. disciplina il procedimento d’impugnazione delle sole delibere annullabili. Ove le stesse non siano impugnate secondo le modalità in esso stabilite, diventano irreversibilmente inoppugnabili ed efficaci per tutti i condomini.
Sono invece annullabili tutte le altre delibere “contrarie alla legge o al regolamento di condominio” (art. 1137 c.c.) e, in genere, quelle affette da vizi formali, da eccesso di potere ovvero da incompetenza (ad esempio, le delibere prese in assemblee illegittimamente convocate con maggioranze non qualificate, oppure che riguardino argomenti non compresi nell’ordine del giorno).
In giurisprudenza è stata ritenuta annullabile la delibera che adotti una modifica delle modalità di pagamento delle spese condominiali con un numero insufficiente di condomini, o che approvi una voce di spesa senza indicazione dei criteri di ripartizione; ancora, è annullabile la delibera adotta in assenza dell’avviso di convocazione anche ad uno solo dei condomini o con un ordine del giorno incompleto.
La distinzione in esame è di fondamentale importanza. Infatti:
- le delibere nulle sono impugnabili da tutti i condomini, perfino da chi ha votato a favore, e in qualsiasi momento, con un’azione di mero accertamento non soggetta a termini di decadenza. L’azione di nullità può essere proposta anche dal condomino leso che ha partecipato all’adozione della delibera senza sollevare obiezioni;
- le delibere annullabili, invece, possono essere impugnate solo dai condomini assenti, dissenzienti e anche dagli astenuti entro il termine tassativo di trenta giorni e secondo le modalità previste dall’art. 1137 c.c.
Le delibere annullabili, inoltre, possono essere convalidate con effetti che retroagiscono alla data della deliberazione. Le delibere nulle invece non possono essere né convalidate né modificate; è peraltro facoltà dei condomini procedere alla loro rinnovazione con effetti non retroattivi.
Sulla distinzione in esame si sono pronunciate anche le Sezioni Unite: “sono da ritenersi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale e al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose, sui servizi comuni o sulla proprieta' eslusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto”; invece, “sono da ritenersi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quelle genericamente affette da irregolarita' nel procedimento di convocazione, quelle che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto” (Cass. civ., SS. UU., n. 7.3.2005 n. 4806).
L’art. 1137 c.c. disciplina il procedimento d’impugnazione delle sole delibere annullabili. Ove le stesse non siano impugnate secondo le modalità in esso stabilite, diventano irreversibilmente inoppugnabili ed efficaci per tutti i condomini.
Fonte: Consulenza Legale Condominio
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