Nuda proprietà ovvero acquistare casa con un notevole sconto

In Italia poco utilizzata


È un acquisto per chi non ha fretta ma scontato. Si può comprare una casa con una riduzione del prezzo che va dal 25% fino a picchi del 40-50% rispetto alle quotazioni di mercato, ma non bisogna avere necessità di disporne subito, o anche nel breve termine. In media sarà disponibile nell'arco di 15 anni circa. 

È la nuda proprietà.

È una forma di investimento immobiliare poco noto in Italia : circa 32.300 operazioni nel 2009 (Lombardia al primo posto con 5.370 transazioni) , in calo dalle 43.380 del 2000 (dati Agenzia del Territorio), ma molto diffuso all'estero soprattutto in Francia, paese dove questa formula di vendita è agevolata dallo Stato, che ne ha colto la valenza sociale per la sempre più ampia fascia della terza età.

Si basa sulla possibilità, riconosciuta dal nostro Codice Civile (art. da 978 a 1020), di spezzare in due la proprietà: da una parte l'usufrutto, il diritto di utilizzare la casa fino a che si è in vita, dall'altra la nuda proprietà, la proprietà senza il diritto di utilizzo. 

Alla morte dell'usufruttuario la nuda proprietà e l'usufrutto si riuniscono e si ricompone la piena proprietà.
Quello che si va a fare con la nuda proprietà è un contratto aleatorio, in cui venditore e compratore fanno una scommessa sul numero di anni che restano da vivere. Più il venditore è giovane, più alto è lo sconto (resterà a lungo a vivere nella casa), più è anziano, minore sarà il risparmio. E questo è l'aspetto più delicato della faccenda, quello che fa scattare le maggiori resistenze: nessuno ama vedersi nei panni di un avvoltoio appollaiato sul capezzale del venditore. Soprattutto se si considera che chi vende di solito ha in media intorno ai 70 anni e chi compra ne ha tra i 40 e i 50. In verità ci sono vantaggi economici, fiscali e sociali per tutti, più qualche incognita e alcuni rischi (vedi articolo). In assoluto è sconsigliato il fai-da-te.

Nella stima del valore della nuda proprietà, rispetto al valore di mercato dell'immobile, entrano infatti numerosi fattori (età del venditore, sesso, stato di salute, aspettative di vita, numero di persone che si riservano il diritto di usufrutto, etc) che comportano calcoli attuariali e statistici non alla portata di tutti. 

Un operatore inoltre può più facilmente incrociare domanda e offerta (soprattutto la prima è molto rarefatta) in una fetta di mercato ancora modesta, ma con potenzialità ampie considerato l'invecchiamento della popolazione italiana da un lato e, dall'altro, la disponibilità, in questo segmento, di case di pregio e d'epoca. 


Esiste comunque, per quanto concerne la forma di vendita della nuda proprietà, una forte discriminante sul trattamento fiscale. In Italia è possibile formulare un contratto praticamente identico a quello che si utilizza in Francia ma si deve pagare una pesante imposta di registro sulla costituzione di rendita vitalizia (ex art. 1872 e seguenti del C.C.) e, cosa ancora più assurda, la rendita viene tassata come un reddito.

Nel caso della Francia, in particolare della Costa Azzurra, lo Stato ha saputo valorizzare nel tempo le proprie risorse. A questo si aggiunge un rapporto qualità prezzo molto più interessante rispetto a luoghi analoghi in Italia (Liguria), un funzionamento della Pubblica amministrazione e una maggiore trasparenza e garanzia nella documentazione degli immobili. 

L'investimento è orientato di solito verso immobili tra 200.000 -500.000 euro che si possono acquistare pagando un "bouquet" (acconto) compreso tra 40.000-150.000 euro, oltre ad una rendita vitalizia da pagare al venditore compresa tra 500 -2.000 euro mensili.


Ad esempio un immobile con un valore di mercato pari a 400.000 euro, il cui proprietario venditore, è una donna di 80 anni, si può acquistare con un bouquet di circa 140-150.000 euro più una rendita di circa 1000 euro mensili ovvero 12.000 euro annui. 

L'aspettativa statistica di vita del soggetto venditore in questione è di 10, 5 anni circa e perciò basta fare due calcoli per rendersi conto che entrambi i contraenti fanno un affare assai vantaggioso.

In Italia, dove è diffusa la forma della nuda proprietà interamente pagata all'atto, l'investimento è paragonabile ad uno zero coupon rapportato alla aspettativa di vita residua dell'occupante del bene.

In Francia non è così: l'atto di costituzione non è tassato e la rendita lo è in minima parte e dopo i 75 anni si è esentati.

Qualcosa però si sta muovendo:Tecnocasa aveva nel suo portafoglio, lo scorso maggio, 400 immobili in nuda proprietà mentre a Torino è nata Viager, la prima agenzia immobiliare specializzata in intermediazioni di nuda proprietà.


In breve tutte le caratteristiche

Chi vende l'immobile in nuda proprietà è di solito un anziano ma molto spesso, in Italia, si tratta di genitori che la vendono ai propri figli assicurando così il passaggio del patrimonio di famiglia senza tasse di successione. Oppure viene utilizzata tra coppie, per tutelare il partner più debole.
Chi vende non perde il godimento della propria abitazione, conservando quindi le proprie abitudini domestiche e la conoscenza del quartiere, così importante per gli anziani.

Intasca subito una somma significativa, anche se scontata, e si garantisce, nel caso di pagamento misto (acconto+vitalizio mensile a vita) un ingresso costante di liquidità (attenzione però, il vitalizio è tassato) non andando così a gravare su figli e parenti. In alcuni casi, aumentati con la crisi economica, i soldi servono agli anziani genitori per aiutare i figli adulti a mantenere la propria famiglia.

Chi vende può anche affittare la casa che ha in usufrutto, traendone ulteriore beneficio.

Chi compra è di solito un padre/madre di figli adolescenti, a cui si cerca di garantire una casa quando saranno adulti. Ha la possibilità di acquistare un immobile con uno sconto importante (dal 20% a punte del 40-50%), che diminuisce in relazione alla sempre maggiore anzianità del venditore e quindi alla probabilità più vicina di entrare in possesso della piena proprietà.

Chi compra ha un risparmio fiscale sulle imposte, di solito dovute da chi acquista, può beneficiare delle agevolazioni sulla prima casa e deve pagare solo le spese condominiali straordinarie.

La nuda proprietà non va inserita nella dichiarazione dei redditi. Ogni anno il valore della nuda proprietà si rivaluta in media del 3% che si somma alla rivalutazione naturale dell'immobile nel tempo.


VANTAGGI

- la nuda proprietà si può rivendere in qualsiasi momento;
- non si pagano Irpef, Ici e spese condominiali ordinarie, oltre alla manutenzione, che sono a carico dell'usufruttuario;
- le imposte da pagare (registro catastale e ipotecaria) sono calcolate soltanto sulla percentuale di rendita catastale attribuita tramite precise tabelle stilate dal Fisco. La nuda proprietà non va inserita nella dichiarazioni dei redditi;
- si può comprare una casa che altrimenti, visti i valori della case libere, non ci si potrebbe permetter;
- si può usufruire della agevolazioni prima casa;
- è un buon investimento nel lungo periodo.


SVANTAGGI

- l'usufruttuario può cedere in affitto la casa o vendere l'usufrutto. Per evitare la possibilità di avere in casa un ospite indesiderato, il nudo proprietario può chiedere di inserire nel contratto una clausola di prelazione;
- di solito queste transazioni sono pagate in contanti. Per avere un mutuo bisognerebbe far firmare anche l'usufruttuario che, difficilmente , si accollerà il rischio di pagare la rata qualora il nudo proprietario non la versasse;
- le spese di amministrazione straordinaria sono a carico del nudo proprietario;
- se l'usufruttuario decide di lasciare la casa e trasferirsi altrove (per esempio una casa di riposo) può chiedere una buonuscita;.
- si paga l'imposta di registro sulla costituzione di una rendita vitalizia e tassazione del vitalizio.

Fonte : Il Sole 24 Ore