venerdì 17 giugno 2011

Comprare casa in Grecia : procedura e tasse


Acquistare una proprietà in Grecia è abbastanza semplice.

Senza riguardo alla nazionalità, chiunque può diventare proprietario di un immobile. 
La proprietà in Grecia è sotto la protezione della costituzione greca.Tutti i proprietari d’immobili hanno diritti e responsabilità uguali. In Grecia non esiste ancora un catasto completo ma è in corso la registrazione di terreni a livello nazionale. In alcune isole e zone ci sono già terreni registrati, mentre in altre zone esistono i registri ipotecari. 

Le costruzioni di immobili in Grecia rispettano i Regolamenti Europei in materia, e sono totalmente conformi alla normativa antisismica. 
Esistono molti immobili di qualità che si possono acquistare in Grecia. Inoltre ci sono molti progetti di costruzione in corso che riguardano case di stile greco tradizionale o ville, case urbane, appartamenti ecc.
 In più, confrontato ai prezzi di altri paesi d' Europa, l’immobile in Grecia ha un prezzo ancora molto conveniente. La parte più importante dell'acquisto è data dal reperimento dell'immobile di e arrivare all'acquisto non richiede più di 5-8 settimane. 

In Grecia prima di acquistare un immobile bisogna procurarsi un avvocato, un notaio, un geometra e un ragioniere .

I legali effettuano le indagini legali necessarie per accertare la regolarità dell'immobile e dei titoli della proprietà per i 20 anni precedenti; accertano inoltre che le proprietà sono esenti da  ipoteche, espropriazioni e, in generale, da qualsiasi gravame legale. In più, si accertano che tutte le imposte fondiarie che competono a chi vende siano state pagate. 
Le spese per l'avvocato o ingegnere che si occuperanno di controlli, ma anche del notaio ecc, sono a carico dell' acquirente. Il notaio è un avvocato nominato dallo Stato che effettua e certifica tutte le transazioni del bene immobile, compresa l'elaborazione ed il riesame di tutti i documenti ufficiali, per accertare il trasferimento legale della proprietà.Gli ispettori (geometra o ingegnere civile ecc) si accertano che tutto quel che riguarda la costruzione dell’immobile sia conforma ai permessi di progettazione legali. La presenza di un ragioniere è essenziale nella fase iniziale per aiutare con le dichiarazioni dei redditi e per spiegare i  diritti tributari .

E' obbligatorio per tutti i compratori 
avere un codice fiscale Greco (AFM), compresi gli stranieri ed i residenti in modo permanente all'estero. Lo si può avere presso gli uffici tributari, gratis. Tutti i richiedenti devono presentare il loro passaporto ed il loro certificato di nascita. Può fare domanda per un AFM a favore dell'acquirente un avvocato munito di procura.

Le tasse di trasferimento sulla proprietà si pagano sul valore ‘oggettivo’ del immobile.

Il valore ‘oggettivo’, è il valore monetario di un immobile calcolato secondo apposite tabelle, per ogni zona geografica, pubblicate dalle amministrazioni fiscali greche. Come regola generale, il valore ‘oggettivo’ è più basso del relativo prezzo d'acquisto di un immobile.

Tutti i pagamenti necessari devono essere effettuati tramite un apposito conto corrente aperto in Grecia. Questo conto serve per dimostrare che i fondi monetari usati per l'acquisto della proprietà sono entrati in Grecia da un altro paese e sono, quindi, non tassabili in Grecia. L'apertura di un conto in banca in Grecia richiede soltanto alcuni minuti e non necessita di un deposito minimo. Servono solo un documento di identità ed il
codice fiscale (AFM).

Per i cittadini UE serve 
un permesso di soggiorno per comprare un immobile in Grecia soltanto se si compra un immobile in una zona vicino alle frontiere nazionali ( comprese alcune isole quale Rodi, ed isole dell' Egeo orientale). Se questo è il caso, è richiesto un permesso di soggiorno provvisorio denominato 'scheda blu'.  Si può fare domanda per ottenerlo alla stazione di polizia locale. L'emissione avviene entro due settimane, ma l' avvocato se delegato può ritirare il permesso se necessario. Questo permesso è una formalità per i cittadini di UE .
Per comprare proprietà in tutte le altre regioni della Grecia, non c'è bisogno di un permesso di soggiorno. 

Per i cittadini Non - UE. Serve un permesso di soggiorno speciale per comprare un immobile in una zona vicino alle frontiere nazionali (
comprese alcune isole quali Creta e Rodi, ed isole dell'
Egeo orientale). Se questo è il caso, bisogna fare domanda per un ottenere permesso speciale presso il Ministero della difesa ad Atene.Per comprare proprietà in tutte le altre regioni della Grecia, non c'è bisogno di un permesso di soggiorno.

Per arrivare a comprare un immobile in Grecia il processo è ragionevolmente rapido e semplice. Come regole generali, bisogna:
-  scegliere l'immobile;
-  procurarsi il denaro per l'acquisto;
- trovare l’avvocato, il notaio, l'ispettore(geometra,ingiungere civile) e il ragioniere.

Le agenzie aiutano a fare domanda per il permesso speciale (scheda blu o altro); per ottenere il codice fiscale(AFM), per aprire un conto in una banca in Grecia, per firmare il contratto di vendita con i dettagli che la riguardano.
Si usa lasciare un deposito del 10% del valore per assicurarsi che la proprietà non sarà proposta e venduta ad altri. I metodi usuali di pagamento includono i contanti, trasferimento della banca o carta di credito.

Poi si torna in Grecia per firmare il contratto finale quando tutto è pronto (5-8 settimane, solitamente). Oppure, il procuratore legale può firmare per il cliente se delegato. Alla firma del contratto finale, bisogna pagare tutte le tasse. 
Di solito per il pagamento di  tasse,costi,provvigioni, ecc, si arriva al 13-15% del costo dell'immobile.

Secondo la legge Grecia ogni proprietario di immobili deve fare la dichiarazione dei redditi alle amministrazioni fiscali greche con un modulo chiamato E9. Questo è obbligatorio per ogni proprietario di immobili in Grecia, anche per coloro che vivono all'estero o non hanno un reddito in Grecia. Se si possiede un immobile in Grecia ma i beni immobili negli anni successivi non hanno subito variazioni nel tempo non si deve presentare più il modulo E9. Un immobile non dichiarato non può essere rivenduto.

Per gli immobili acquistati dopo il 1 gennaio del 2006 si devono pagare delle imposte sulla vendita di immobili. La percentuale della tassa dovuta varia in base alla durata del possesso dell'immobile stesso. 
più precisamente: 
- per le proprietà comprate dopo il 1 gennaio 2006, e restanti nella sua proprietà per 0-5 anni: Tassa di 20% 
- per le proprietà comprate dopo il 1 gennaio 2006, e restanti nella sua proprietà per 5-15 anni: Tassa di 10% 
- per le proprietà comprate dopo il 1 gennaio 2006, e restanti nella sua proprietà per 15-25 anni: Tassa di 5%

Bisogna inoltre pagare una tassa annuale sulla proprietà se il valore ‘oggettivo’ del immobile eccede un determinato importo suscettibile di variazioni nel tempo per cui va sempre verificato

L'immobile si può ipotecare e si può effettuare l'acquisto in comproprietà col coniuge, figli, eredi legali, oppure a nome di una azienda.
Se dalle ricerche effettuate sugli immobili sorgono dei problemi, l'anticipo pagato verrà restituito ed è per questo che viene pagato al procuratore e non al proprietario dell'immobile.
Se è stato firmato un contratto preliminare ed è stato lasciato un deposito per l'immobile, questo viene considerato come garanzia per l'acquisto. È importante quindi essere certi dell'acquisto perché ritirandosi si perde il deposito.

Se invece si ritira il venditore dell' immobile, in presenza di un compromesso firmato e del 
versamento di un deposito viene restituito il doppio del deposito. 

Nessun commento: